Кв в кредите что такое
Обновлено: 26.04.2024
Рейтинг или, как его называют банки, «скоринговый балл» – это число, показывающее, насколько высоки шансы получить кредит в банке.
- Если вы собираетесь оформить кредит или ипотеку и хотите узнать, одобрит ли банк
- Если вам отказали в кредите
Если вы уже регистрировались на сайте, после подтверждения номера телефона вы сразу увидите свой рейтинг
Мнение эксперта
Регулярно изучаю аналитику и новостную повестку банковского и страхового сектора. Предоставляю актуальную информацию и помогаю нашим клиентам разобраться с условиями продуктовой линейки.
Вероятность одобрения кредита банком напрямую зависит от персонального кредитного рейтинга. Чем значение выше, тем больше шансов, что вам одобрят кредит.
Если при расчете показатель оказался намного ниже ожидаемого, то необходимо запросить выписку, где будет содержаться история кредитования. В этой выписке можно обнаружить незакрытые, просроченные кредиты, которые плохо отразились на вашей кредитной истории. В данном случае необходимо будет обратиться в банк для исправления ситуации.
Расчет производится индивидуально для каждого клиента.
Самостоятельный расчет рейтинга достаточно сложен. Для получения объективной информации намного проще, правильнее и быстрее воспользоваться сервисом Сравни.ру.
Что важно знать о своем кредитном рейтинге
Под кредитным рейтингом понимается оценка потенциального заемщика с точки зрения его кредитоспособности и возможности добросовестно исполнять взятые на себя финансовые обязательства. На практике этот показатель используется при принятии решения об одобрении кредита конкретному клиенту.
Наш сервис предлагает получить информацию о собственном кредитном рейтинге совершенно бесплатно. Для этого достаточно:
- зарегистрироваться на сайте,
- перейти в соответствующий раздел,
- запросить интересующие пользователя данные.
Что из себя представляет кредитный рейтинг?
Какие данные нужны, чтобы проверить кредитный рейтинг?
Для того, чтобы проверить свой кредитный рейтинг, нужно ввести следующие персональные данные:
- ФИО;
- контактные сведения (номер телефона, адрес e-mail);
- дату рождения;
- паспортные реквизиты.
Указанная информации используется для идентификации заемщика и получения данных из его кредитной истории.
Что влияет на кредитный рейтинг?
Кредитный рейтинг определяется на основании данных параметров:
- кредитная история заемщика;
- количество и размер полученных кредитов;
- виды займов, оформленных клиентом финансовых организаций;
- продолжительность КИ;
- наличие источников дохода, стаж работы, величина заработка и другие персональные данные.
Что делать, если кредитный рейтинг низкий?
Для того, чтобы повысить кредитный рейтинг, необходимо:
Как повысить кредитный рейтинг?
Для повышения кредитного рейтинга необходимо воспользоваться одним или несколькими из следующих способов:
Оптимальный и самый эффективный вариант – действовать сразу по всем перечисленным направлениям.
Какой кредитный рейтинг нужен для получения кредита?
В большинстве случае банк одобряет выдачу кредита, если значение кредитного рейтинга потенциального заемщика превышает 600 баллов. Возможно получение займа и при меньшем уровне показателя, но вероятность выдачи кредита в этом случае заметно ниже.
Как формируются скоринговые баллы?
Скоринговые баллы по конкретному клиенту формируются путем анализа и цифрового выражения нескольких параметров, оценивающих добросовестность, возможности и активность заемщика на финансовом рынке. Они рассчитываются автоматически по заранее заданным алгоритмам.
Получить информацию о кредитном рейтинге пользователя, проще всего, на нашем сайте. Для этого достаточно зарегистрироваться в онлайн-сервисе, а затем ввести данные для идентификации заемщика.
Как формируется кредитный рейтинг
Кредитный рейтинг представляет собой оценку финансовой добросовестности потенциального заемщика. Она выражается в условных баллах и формируется с использованием нескольких ключевых параметров. В их числе:
- кредитная история взаимоотношений заемщика и банковских организаций;
- объем кредитования и соотношение просрочек к сумме задолженности перед финансовыми организациями;
- виды получаемых кредитов – ипотека, потребительский, микрозаймы;
- продолжительность кредитной истории;
- наличие работы, уровень заработной платы и другие социальные факторы.
Любые просрочки или невыплаты кредитных обязательств негативно сказываются на рейтинге клиента банка. В то же время добросовестное и своевременное исполнение обязательств, а также активное использование кредитных продуктов обеспечивают увеличение итоговой оценки платежеспособности заемщика.
Информация о заемщике собирается и обобщается специальными организациями – бюро кредитных историй. Наш сайт сотрудничает с ОКБ (Объединенным кредитным бюро), входящим в топ-4 участников рынка.
Какие данные нужны, чтобы проверить кредитный рейтинг
Наш сервис предоставляет возможность оперативного получения информации о кредитном рейтинге пользователя. Для этого достаточно зарегистрироваться на сайте, что требует предоставления следующих данных:
- ФИО пользователя;
- контакты для связи – e-mail и мобильный телефон;
- год рождения;
- паспортные данные.
После авторизации в личном кабинете необходимо перейти на страницу, где размещается сервис определения персонального кредитного рейтинга. Для получения необходимых данных достаточно ввести номер указанного при регистрации телефона.
Можно ли повысить рейтинг
Результатом описанных выше действий становится присвоение персонального кредитного рейтинга. Итогового значение показателя выражается в баллах и позволяет оценить вероятность одобрения кредитной сделки со стороны банковской или микрофинансовой организации. Важный нюанс - при наличии текущей просрочки перед банком или МФО рейтинг не рассчитывается или равен 0.
Для повышения кредитного рейтинга необходимо предпринять следующие действия:
Если планируете приобрести квартиру в ипотеку, нужно быть готовым к тому, что банки редко дают кредит на полную стоимость квартиры и вам потребуется самостоятельно внести разницу — первоначальный взнос.
Что такое первоначальный взнос?
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.
На что влияет первоначальный взнос?
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?
Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 9% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.
Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.
Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).
От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?
В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Как увеличить первоначальный взнос?
Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2022 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 524,5 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 693,1 тыс. рублей.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Я бы хотел призвать к обсуждению такой темы, как присвоение комисии агента/страхового брокера автосалонами, продавшим автомобиль в кредит.
Речь идёт именно о комисии которую забирает автосалон, а не банк (данная тема обсуждалась на форуме уже не раз).
Как известно, между автосалоном и страховой компанией заключается агентский договор, по которому чаще всего страховая компания обязуется платить комиссию по ВСЕМ кредитным автомобилям, проданным данным автосалоном, причем как на первый так и на второй год страхования (по крайней мере в г. Уфа по большинству автосалонов дела обстоят подобным образом). При том платит автосалону ВСЮ комиссию НЕЗАВИСИМО от того, кто оформил полис и проделывает всю основную работу с клиентом.
Данное обстоятельство мы ноходим противозаконным. В частности нарушается антимонопольное законодательство как по отношению к клиенту, так и по отношению к страховому агенту/брокеру. Автосалон, продав автомобиль навязывает свои услуги страхования, а страховой агент, выполнив свою работу и условия своего агентского договора не получает свою комиссию.
То, что клиент может наставивать на своём и обратиться в антимонопольный комитет и другие службы госконтроля, знают многие. Однако в большинстве случаев клиент соглашается на условия автосалона под угрозой последнего просто не продать ему автомобиль.
Но что делать в такой ситуации страховому агенту или брокеру? Жаловаться страховой компании — беспольезно. У них на это есть железный аргумент: «автосалон несёт миллионы страховыйх премий, а ваше агентство — в десятки раз меньше. Принесёте миллионы — расторгнем договор с салоном и будем платить вам. »
Понятно, что надо стремиться к большим объёмам на уровне автосалонов и тогда страховщики будут отдавать комиссию брокеру, но это уже отдельная тема…
Как в данной ситуации можно повлиять на автосалоны и страховые компании с целю создания здоровой конкурентной среды для всех участников рынка страховых услуг? Есть ли у кого подобная практика обращений в правоохранительные органы и каков был результат? Или подобное происходит только в нашем городе? Хотелось бы услышать ваше мнение.
в чем принципиальная разница между автосалоном и банком, в части присвоения КВ?
Автосалон всегда забирает ВСЁ КВ, банки (большинство) — часть. Есть банки которые забирают ВСЁ КВ чтобы потом передать это автосалону в качесте вознаграждения за продажу их кредитов.
На мой взгляд банк получает КВ заслуженно, поскольку по его причине клиент делает страховку, а автосалон — нет (в случае если страховку оформил брокер или агент).
у них есть принципиальное сходство: и те и другие обдирают страховщиков, выкручивают руки и последние не могут им слова поперёк сказать. А полностью или частично — это частности. которые зависят от конкретного страховщика, банка и автосалона. Вам может этот автосалон может ничего и не оставляет, а со мной работает за 15% КВ. Банк получает КВ не заслуженно, т.к. он не продает мне полис, я беру кредит и выбираю из списка СК. иду в СК и покупаю полис. Где здесь заслуга.
У нас все салоны забирают по 27-30%. Ни один агент столько не получает.
Может Башкирская нефть сделала их такими жадными?
Или нерешительность страховщиков выдвигать свои условия?
У всех страховщиков у нас просто истерика начинается и коленки трясутся, если автосалон только пригрозит перестать на них страховать.
Как же помочь им стать смелыми?
Организовать восстание или совокупный сговор, чтобы все СК договорились одновременно выдвинуть одинаковые условия, скажем под 15%, и тогда салон под страхом потерять вообще возможность работать ни с однолй компанией пойдёт на них.
Но это уже мои фантазии.
Реально, в нормальных крупных городах развивалась же здоровая конкурентая среда. Каким образом?
Как мы можем на это повлиять, помимо наращивания своих объёмов?
Каждый должен заниматься своим делом, банк — кредитами, салон — продажей автомобилей, а продавать страховку и дальше вести клиента — работа страхового агента!
Четырмя конечностями ЗА!
Хотя мы не против чтобы атосалон страховал, но монополизация и наглое лоббирование своих интересов всегда вредит в первую очередь клиентам — обычным трудягам которые заслцживают качественного страхования по лучшей цене.
Благодарю за развёрнутый комментарий) Надеемся вскоре перейти из категории «мимо проходил (гость)» ))
В принципе брать символическое КВ с клиента — тоже вариант. Тем более что (у нас опять таки) в большинстве автосалонов цены идут с повышающими коэффициентами, и страхование на тех же условиях в тех же компаниях у них дороже.
Другой вопрос что некоторые страховые отказываются принимать даже такие полисы оформленные брокером, по которым брокер не получает КВ. Да и автосалон может вставлять палки в колёса когда клиент придёт с таким полисом забирать свой кредитный автомобиль…
Брал кредит с оформлением в автосалоне (кредита), с КАСКО послал автосалон подальше. Купил полис напрямую у СК со скидкой за счет КВ и отнес его напрямую в банк. Никаких палок от автосалона. Вы о чём?
Мы именно таким образом и рекомендуем поступать клиентам и все счастливы.
Но многие банки работают только через автосалоны и приёмом всех документов занимаются только они. Например Toyota-банк, BMW-банк и много других (не только «автосалонных» банков).
То о чём Вы говорите для нашего города скорее исключение. Может быть у Вас ситуация обстоит и получше.
Кстати в таких ситуациях когда салон претендует на всю КВ, страховая компания скидку делать не будет, поскольку полную комиссию потребует автосалон. Так что страдает здесь в том числе и клиент, теряющий возможность получить скидку за счет КВ агента/брокера/знакомого в СК.
Опять-таки, повторюсь, в каждом случае (городе, автосалоне, СК) ситуация может быть разная.
Речь идёт о незаконности действий автосалона и вообще наличие такой договорённости, по которой автосалон получает КВ по всем кредитным авто купленным у них.
Самое смешное, что страховая потом все равно заплатила КВ за Ваш полис автосалону.
Опыта работы с автосалонами нет, а вот банки вполне охотно работают в части интересов страхователя, как по КВ (если им кредит и клиент выгоден, то они готовы отказаться, ради привлекательного тарифа для клиента, особенно, когда клиент хочет в определенной СК застраховаться), так и оказывают содействие в урегулирование убытков.
Хотя и не все банки и не для всех клиентов.
Правильный агент не разоряеся по поводу автосалонов, потому что сам получает кред своему клиенту.
Ну и как говорил мой ывший начальник, на мои сезы подобного рода — посомтри сколько Вокруг квартир незастрахованных
А 10 лет в страховнии была по обе стороны барикад, салоны в этом случае поддерживаю.
Нормальный агент своего клиента никогда не упустит.
Проблема в том, что даже если брокер сам оформляет кредит своему клиенту и страхует его, всё вознограждение по кредиту и страхованию забирает всё равно автосалон (если авто новое), некоторые и на второй и третий год.
Слёз нет, на квартиры мы и так пристально смотрим.
Клиентов мы никогда не упускаем, даже если КВ забирает салон оформляем без вопросов.
Просто неприятно когда за проделанную твою работу вознаграждение получает кто-то другой.
Салоны на мой взгляд в первую очередь должны заниматься своей работой — продажей авто и сервисом, и качество этих услуг они совсем не блещут (за исключением конечно..). Такого сопровождения как у брокера ни один автосалон не предоставляет, да и варианты страхования, они, как правило, подбирают не самые выгодные для клиента. (опять таки говорю с позиции захолустного провинциального городка с 10-15 крупными диллерскими салонами)
Значит вы какой-то вшивый агент. В двух городах, где я работала, такого правила не было.
Если кредит оформляли не в салоне, то салон и не претендовал на АВ.
Может все таки квартиры или жизнь, а? Зачем бесплатно работать?
Значит в нашем городе все агенты вшивые, раз у нас на всех агентов/брокерах распространяется такое правило.
И салоны значит наглые у нас, раз у нас требуют, а у вас нет.
Вопрос как раз в том и состояит, как пресечь это.
Что касается других видов страхования мы в курсе.
Пишите, пожалуйста, если есть что по существу вопроса написать.
КВ должен получать тот агент который дает клиента. Если банк направил клиента в СК — получай КВ, если салон- получай салон КВ. К сожалению многие банки требуют КВ вне зависимости от того направили ли они клиента или нет- просто туро берут..«за аккредитацию».
В этом то и суть проблемы. Только то что «должен» получать тот кто оформил клиента автосалон и СК не волнует…
В том что комиссию забирают банки с этим мы отчасти согласны, поскольку то что клиент вынуждено страхует авто в большей степени их заслуга. К тому же за счёт снижения рисков % ставка по кредиту становится ниже для клиента и банк некоторым образом компенсирует это за счет КВ по КАСКО. Единственное что ненормально, то что банк забирает ВСЮ комиссию, даже если работу с клиентом проделал брокер.
не работайте с ними — они просто качают с вас деньги а КВ не безразмерное
Терять компании-партнеры, тем более хорошие, тоже не хотелось бы. Это негативно касается клиентов в плане возможности выбора самого выгодного варианта.
У нас наверное другая ситуация, т.к. салон не претендует на КВ, если ТС куплено у него, а страховка оформлена в другом месте. Почти все банки отказались от КВ, т.к. им важнее получить прибыль с кредитного а/м — и тут уже салон ставит условия банку. На мой взгляд, КВ должен получать тот кто оформил КАСКО/ОСАГО — иногда происходит по другому, приходит клиент с «улицы» и просит выписать ему КАСКО/ОСАГО, а после этого СК сообщает, что у клиента есть свой агент и он получит все КВ (или почти все). Принуждать к оформления полисов КАСКО/ОСАГО в салоне банк не может, клиент может принести готовые полисы, когда забирает новый а/м.
По поводу условий страхования и тарифов: в салоне они зачастую отличаются, как в большую так и меньшую сторону. СК делают спецтарифы на некоторые марки/модели при оформлении КАСКО именно в салоне. Ну а если салон гонится за повышенным КВ, то получает повышенные тарифы — а дальше уже простой маркетинг: скидки, удаленно урегулирвоание и т.д.
Считаю агентам не стоит так уж сильно обижаться на салоны и банки.
Все банки отказались от КВ. Что это за город у вас, скажите. Мы переедем к вам жить))))
Все очень просто. Кто клиента банку и страховщику дает — тот и получает КВ. В автостраховании и в автокредитовании — это дилеры.
Всё должно быть ещё проще. Чья подпись в графе «представитель Страховщика» — того и КВ.
К нам не надо… город у нас не резиновый
Лучше стройте бизнес у себя.
В Нерезиновске живёте?))
Спасибо за поправку. Сайт в процессе доработки, поэтому в некоторых местах могут быть ошибки…
В нашем любимом городе Уфа Салоны работают очень хватко…
Особенно преуспели холдинг терешина Башавтоком ( хонда, ниссан, рено), ТТС ( рено, хундай, митцубиши, бмв, ссайнгйонг и т.д.) Опель + Шевролет… вам машину кредитную без их каско( оформленную у них) просто не отдадут… а нагрузят доп.оборудованием на 30 тыс. руб… так как кредитная тачка…
Все КВ они забирают на свои созданные брокерские конторы при салонах. и пролонгацию трясут… и нагрузку ремонта просто требуют вперед…
Наша компания просто не платит им КВ, а платит агентам… нам сложно но зато у нас меньше проблем по согласованию ремонта кредитных тачек ( сметы повсеместно завышают, кв высокое, ремонт дорогой)…
Наконец то понимающий земляк ^_^.
С какой Вы страховой компании, если не секрет?))
(наверняка мы знакомы)
Мы с вами уже работаем)
Господа! Есть ли реальные практические решения этого вопроса?
У кого был опыт обращения в антимонопольный комитет или суд по этому, либо аналогичному вопросу?
Мы последовательно проводим свою линию. Выкладываю пример письма в адрес салонов.
***
***
*** Исх. № б/н «17» февраля 2012 г.
Вниманию партнеров
N-ского филиала
ОАО "_______________"
Напоминаем о некоторых особенностях, которые необходимо учитывать в части взаимодействия с ОАО «_________________».
1. По АвтоКАСКО принимаются на страхование транспортные средства не старше 2010 года выпуска. Данное решение принято нами в связи с недопустимо высоким уровнем убыточности этого сегмента, а также выявленными попытками мошенничества. В соответствии с вступившим в силу регламентом, в случае заключения договора страхования в отношении т/с года выпуска 2009 и старше, комиссионное вознаграждение по таким договорам не начисляется, а сам договор страхования может быть расторгнут по специальным основаниям. Исключение – пролонгация договоров страхования, заключенных в ОАО «______________». В этом случае допускается заключение договора страхования после получения информации об убыточности за предыдущий период у штатных сотрудников Ростовского филиала ОАО "_____________".
2. За исключением заранее оговоренных и согласованных случаев, комиссионное вознаграждение выплачивается партнеру (агенту), непосредственно оформившему договор страхования, что подтверждается Актом сдачи-приемки оказанных услуг и бланков строгой отчетности. Просим с пониманием отнестись к невозможности начислить комиссионное вознаграждение только лишь на том основании, что клиент приобрёл т/с в конкретном салоне. И наоборот, если Вы оформили договор страхование Вашему клиенту (в каком бы автосалоне он не приобрел т/с), мы с радостью выплатим Вам вознаграждение за проделанную Вами работу.
Важно! С 01.03.2012г. изменяются сроки начисления и выплаты комиссионного воз-награждения (КВ). Начиная с КВ за март 2012г. расчет КВ производится по договорам, переданным по Акту приема-сдачи в срок по 25 число включительно. По таким договорам КВ будет выплачено в середине следующего за отчетным месяца. Договора страхования переданные в ОАО "__________________" после 25 числа будут относиться к следующему отчетному месяцу. Переход на работу по данной схеме обусловлен большим объемом документооборота и трудозатрат, необходимых для учета заключаемых договоров и начисления КВ. Таким образом, новый порядок работы направлен на исключение случаев задержки сверок по полисам и выплаты КВ.
3. В рамках всеобщего повышения тарифов по КАСКО, мы согласовали с Головным офисом возможность страховать т/с, используемые салонами в режиме demo-car`ов (тест-драйвы), по сниженным тарифам, действовавшим ранее. Основным условием оформления договоров страхования для автосалона по специальным (пониженным) тарифам является наличие заключенных с ОАО "_________________" иных договоров (не КАСКО). Основа-нием для применения специальных тарифов может являться, к примеру, заключенный ранее договор страхования здания автосалона, являющегося предметом залога и пр.
Мы самым тщательным образом готовы рассматривать любые Ваши пожелания, на-правленные на повышения качества нашей работы и удобства взаимоотношений.
С благодарностью за сотрудничество
И готовностью к дальнейшей совместной работе
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берет в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты все не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с более чем 2000 оценщиков по всей России, а «Альфа-банк» принимает отчеты любых оценщиков и заявляет об этом на своем сайте.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3% , первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.
Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.
Как мне подстраховаться и чем я рискую?
В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.
Зачем завышать стоимость квартиры
Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.
Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.
В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.
Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.
Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.
Как победить выгорание
Что не так в схеме с завышением цены квартиры
Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.
На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.
Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.
Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам договор купли-продажи не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, очень тяжело.
В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.
Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.
Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.
Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.
Так можно завышать цену или нет
Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса. Хотя для покупателей это тоже не очень хороший вариант: придется платить два кредита одновременно, и один из них будет по повышенной ставке.
Тэги: недвижимость, банки, ипотека Вопрос был задан 06.04.2021 и дополнен ответом эксперта 12.05.2021
Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил
Владимир, почему мошенники? Я так покупала квартиру. У меня были деньги, но не хотелось их тратить на первоначальный взнос, а хотелось оставить на ремонт. Взяла кредит на полную стоимость квартиры потому, что ипотека - самый выгодный вариант, низкая ставка, а квартира сдаётся посуточно и сама за себя платит.
Владимир, ага, особенно если бы недвижимость уже пару лет продавали бы и ее никто не брал бы. А КУ и налог платить надо, тогда бы может задумались все-таки, если пришел такой покупатель
Екатерина, я уже много чего продал и сдал из недвижимости в своей жизни, хотя конечно не риелтор и всегда уходило не более месяца на нахождение покупателя. Если вы пару лет пытаетесь продать недвижимость, значит пора снижать цену (или устранять ее недостатки). Я к примеру когда выбирал себе квартиру, сразу отметал варианты с обременениями в виде незакрытой ипотеки.
Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.
Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?
Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц
Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)
Дмитрий, на машину
Маша, я так 2 студии купил, одну в кредит т.к. примерно 50 % средств было на руках, под вторую взял 10% в банке под кредит и далее, в ипотеку. Зачем?) Потому - что цена студий была отличной и такой риск вполне приемлемый для меня т.е. первая студии без обременений. В итоге, менее чем за год, первая студии сейчас стоит на 78% дороже, вторая на 40%. Точно уверена что я дебил?
Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. "Цыплят по осени считают"
Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?
Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.
Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?
Дмитрий, Правильно - В каждом случае - если Вы рассчитали - и видите свои возможности (не завязнуть в долгах) - значит кредит - решение верное.
Кредит даёт многим -да - и В ОТПУСК съездить, и вопрос с жильем закрыть, и - кому-то сделать операцию (к сожалению и это сейчас ПЛАТНОЕ. )
Маша, если человек не хочет платить первоначальный взнос, это совсем не значит, что он не в состоянии его накопить. Это пример ложной логики )) Просто ипотека выгоднее, когда кредит берётся не на жильё для жизни семьи.
Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение
What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.
Я продала квартиру именно по такой схеме. Но мне повезло, в покупателе не ошиблась. Параллельно с распиской был заключен договор займа, о котором говориться в статье. На случай взаимных требований. В момент регистрации сделки банком, мы встретились с продавцом и на глазах друг друга эти фиктивные документы были уничтожены, т.к. свою функцию они на тот момент выполнили. С покупателем дружим до сих пор))
Пошла бы я повторно на такое? Сильно сомневаюсь. Риски есть. В моем случае интуиция не подвела, всё прошло хорошо.
Если рассматривать сделки по правилам о притворности, то получается: прикрывающая сделка - на большую сумму - может быть признана ничтожной (притворной, воля у сторон была направлена на меньшую сумму), а прикрываемая сделка (на меньшую сумму) - тоже может считаться ничтожной, так как не соблюдена форма - а это ничтожность по 550 ГК РФ. Можно еще пойти дальше и сделать вывод, что прикрывающая сделка - на большую сумму - ничтожна по п. 2 ст. 170 ГК, а прикрываемая на меньшую вообще не заключена не существует, тк цена в письменной форме не согласована по 555 ГК. Короче, это все риски для обеих сторон. Хотя покупатель рискует больше, как правило, всегда, а особенно на случай "внезапного" банкротства продавца.
Пабло, Увы - однако сделки подобные ( как авторы выше высказались) есть и будут - ведь недвижимость собственнику НУЖНО продать, а покупателю купить.. А насчет совести и осторожности, бдительности и статей закона - это все верно.. Но как правило покупка жилья в ипотеку ( в том числе с завышением) это выручает многих. Только нужно затем покупателю всегда помнить - должны быть - постоянный доход, ПОСТОЯННАЯ РАБОТА, или возможность снизить сумму кредита (продав что-то).
Пабло, да, я не хотел вдаваться в подробности по ничтожности и по притворности и мнимости. это довольно специфическая фигня всеж )
примерно полгода назад чуть не вписался в такую схему.. покупатель нашел мою квартиру на авито, мы созвонились, пообщались, история выглядела сложной, но правдивой - она жила в моём районе с мужем, потом разошлись и она уехала к маме в Нефтеюганск, сейчас хочет вернуться, потому что там много друзей осталось и вообще там где сейчас у мамы не айс.. я пробил её в ВК, а так же в канале с ТГ, все совпадало, даже то кем она работает было отражено в виде соответствующего контента на стене ВК.. при этом она работает удаленно на мэйл.ру, я даже узнал что она зарабатывает порядка 100к и задал вопрос - почему не накопить? ответ уже не помню если честно. говорит что очень понравилась именно моя квартира, из-за планировки и дизайна (я если что сдаю - однушка 28м, г. Железнодорожный, пишете в ЛС если интересно;))..
в общем, я несколько недель думал, но отказал потому что у меня продажа не горит (я в итоге вообще от неё отказался).. но вот что интересно - через месяц примерно я ей написал мол что в итоге, было интересно понять все таки разводняк были или нет.. и она написала, что купила квартиру попроще в моем ЖК и уже переезжает, а буквально на днях я зашел в группу ЖК в Вк и она там спрашивает где на районе ноготочки сделать.. так что, схема рабочая, другой вопрос - темная и её можно в любую сторону повернуть.. и это лишний раз доказывает, что таких схем в РФ полно, типа законы жесткие, но все компенсируется тем, что их можно не соблюдать..
White, пришел как-то на рынок, меня зазывает какой-то узбек, предлагает абрикосы. Я подошёл, мы пообщались, история выглядела сложной, но правдивой - он жил в Андижане с родителями, потом переехал в Волгоград к двоюродной тетке, пожил там недолго, но работы особо не было, и он переехал в Москву, сейчас торгует фруктами, потому что в целом работа не пыльная, но прибыльная.. я пробил его в ВК, а так же поспрашивал у других продавцов, все совпадало, даже то как его зовут совпадало с указанным при переводе через сбер.. при этом он работает на рынке 7 дней в неделю, я даже узнал что он зарабатывает порядка 100к и задал вопрос - уже не помню если честно, какой. Он говорил что у него самые лучшие фрукты (овощи тоже если что были;)).. в общем, я ходил ещё по рынку несколько часов думал , но отказался потому что я вообще за другим пришел.
но вот что интересно - через месяц примерно я снова зашёл на этот рынок, было интересно понять все таки разводняк был или нет.. и смотрю, он все там же стоит, торгует. Сказал, что после того раза ещё стал возить картошку из Тамбова.
А буквально на днях я зашел в приложение где продают овощи с рынков и он там свои абрикосы продает.. так что, схема рабочая. другой вопрос - темная и её можно в любую сторону повернуть..
Автор статьи
Читайте также: