Квартиру выставили на торги за долг по ипотеке что делать
Обновлено: 25.04.2024
Семья с детьми купила квартиру в ипотеку. Взяли двушку в Москве площадью 68 м². Ипотека была в долларах, на 15 лет. И вот они несколько лет платили эту ипотеку, а потом перестали. Банк сначала ждал, а потом забрал квартиру в счет долга.
Дальше все как положено: расторгают договор с банком, открывают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги. Собственником становится победитель этих торгов, а банк получает деньги. Росреестр регистрирует переход права собственности по решению суда. Семью попросили выселиться: жить в этой квартире у них больше не было права.
Но выселяться семья не захотела: «У нас маленькие дети, а другого жилья нет. Куда мы поедем? Дайте нам другую квартиру, иначе останемся жить здесь». Давать им другую квартиру никто не собирался.
А семья не собиралась съезжать. Да еще и знакомых своих заселила и прописала. Стали жить в чужой квартире вдевятером. Уже и собственник снова сменился, а они все жили себе. А чего не жить? Ипотеку платить уже не нужно, снимать квартиру в Москве нынче дорого, да еще и за коммунальные услуги можно не платить: они ж не собственники. Дело дошло до суда.
Новый собственник хотел не только выселить семью с детьми и родственниками, но и получить от них компенсацию за аренду квартиры — больше миллиона рублей.
Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?
Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг. Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.
Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.
Почему семья не захотела съезжать?
Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.
И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.
Что хотел новый собственник?
Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.
Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение. То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.
Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, — по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.
Что сказали суды?
Районный и городской суды: 👍
Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.
Если кто-то получает выгоду или экономит за счет использования чужого имущества, это неосновательное обогащение. Тогда собственнику нужно возместить неполученные доходы.
Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.
Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.
Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.
Жить в квартире может только собственник и те, кому он разрешил: как гости, члены семьи или арендаторы.
Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.
Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.
Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.
Дополнительно с семьи и родственников взыскали еще и расходы за коммунальные услуги за весь период. Пожить бесплатно не получилось. И наличие детей тоже не спасло от выселения.
Как не потерять ипотечную квартиру и не задолжать еще больше?
Если квартира в ипотеке, на ней есть обременение: она в залоге у банка. По факту квартира принадлежит заемщику, он собственник. Но если не платить по кредиту, банк имеет право обратить на квартиру взыскание. Ее продадут на торгах, банк заберет деньги, а разницу, если она будет, вернут.
На ипотечные квартиры не распространяется норма о том, что нельзя забирать единственное жилье. Ипотечное — можно.
На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.
Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.
Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.
Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.
При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.
Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.
Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.
Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.
Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.
Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).
Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.
Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.
В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.
Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?
Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .
Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.
Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.
Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.
Что можно и следует предпринять конкретно?
1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.
В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.
Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.
В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.
2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.
3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.
4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.
5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.
6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.
Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.
Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.
Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»:
“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.
Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.
Что в таком случае происходит с точки зрения закона?
В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.
Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.
Обстоятельства большинства людей таковы, что для приобретения жилья необходим кредит, а значит квартира будет находиться в залоге у банка, пока заемщик полностью не выплатит долг.
В момент принятия решения о покупке квартиры в ипотеку, как правило, сосредотачиваешься на выборе квартиры, банка, процентной ставки, сборе справок и прочих проволочек, отделяющих от столь желанных ключей от собственного жилища. Все так заняты, что мало кто задается вопросом, а может ли банк забрать квартиру за долги?
Ведь не редки случаи, когда люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Это и болезнь заемщика, и уменьшение заработной платы, либо вовсе потеря работы. Да мало ли еще нежданных поворотов судьбы. Даже небольшое нарушение сроков выплат по кредитам дает банку основание обратиться в суд, чтобы принудительно взыскать задолженность, а также обратить взыскание на квартиру.
Принято считать, что банки продают квартиры должников. В действительности процесс сложнее, и залоговую квартиру продает не банк, а Росимущество с помощью компаний-организаторов электронных торгов.
Очень желательно знать, каким образом происходит процесс принудительной реализации квартиры заёмщика, и что можно сделать, если возникла такая ситуация.
Заберет ли банк квартиру?
По сути, да – банк может забрать ипотечную квартиру, он имеет на это право, но для этого есть установленная законом процедура, которая состоит из последовательных действий, в результате которых квартира будет передана банку в собственность или же реализована на торгах. Рассказываем обо всем по порядку.
В федеральном законе “Об исполнительном производстве” и гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации указано, что даже если заложенная квартира является единственным жильём заемщика и членов его семьи и даже, если в этой квартире прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или пенсионеры, она всё равно будет реализована с торгов в случае наличия у заёмщика неисполненных долговых обязательств перед залогодержателем.
После того, как банк забрал квартиру по ипотеке и она перешла к новому собственнику, он вправе потребовать выселения всех проживающих в квартире членов семьи должника, включая несовершеннолетних детей, инвалидов и пенсионеров.
Однако есть законные основания закрепить за членами семьи должника право проживания в квартире (право бессрочного пользования) несмотря на то, что эта квартира уже будет принадлежать новому собственнику.
Например, это может быть отказ от приватизации квартиры членов семьи заёмщика, включение членов семьи заёмщика в ордер при приобретении в собственность квартиры в порядке выплаты пая и др.
Кроме того, существует постановление Конституционного суда Российской Федерации, согласно которому вопрос прекращения прав пользования жилым помещением несовершеннолетними детьми должен решаться судом с учетом особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении споров о выселении несовершеннолетних детей по требованию нового собственника.
То есть, к примеру, если у нового собственника имеется еще нескольких жилых помещений в то время, как для несовершеннолетних детей эта квартира – единственное жильё, можно попытаться убедить суд сохранить за детьми право пользования квартирой.
Вышеуказанные основания не спасут квартиру от принудительной реализации с торгов, а лишь дадут возможность побороться за право проживания в квартире, которая уже принадлежит новому собственнику.
В споре по выселению суд может занять и сторону нового собственника, значит из квартиры будут выселены все без исключения. Исход зависит от выбранной линии защиты в суде, предоставленных доказательств и фактических обстоятельств дела.
Как правило, сохранить право пользования жильём за членами семьи заёмщика сложно, поскольку так будут нарушены права нового собственника жилья: в его квартире, против его воли будут проживать чужие для него люди.
На такое суды идут крайне редко, у проживающих в квартире лиц должна быть убедительная линия защиты, подкреплённая необходимыми доказательствами.
Банк забирает квартиру.
Можно ли что-то сделать на этом этапе?
Давайте разберемся, как происходит реализация квартиры заёмщика и возможно ли выселение всех проживающих в ней членов семьи?
Просто так банк не может забрать ипотечную квартиру. Он обязан действовать в рамках установленной законом процедуры. Тут всего семь пунктов, поэтому не нужно обманываться, что это так сложно – выселить вас из квартиры, пусть даже с детьми. Банку все равно – он механически действует по заданному сценарию.
1. По кредитному договору (обеспечением исполнения которого является залог квартиры) появляется задолженность.
2. Банк подает исковое заявление в суд с целью принудительного взыскания с заёмщика задолженности и реализации на торгах заложенной квартиры в счёт погашения долга.
3. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу банка. Банк получает исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество, в нашем случае – ипотечную квартиру.
4. Банк предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов. Приставы возбуждают исполнительное производство, в рамках которого жильё заёмщика реализовывается с торгов, либо передаётся в собственность взыскателя (в случае, если торги не состоялись).
5. Новый собственник квартиры обращается в суд с иском о снятии с регистрационного учёта и выселении из квартиры заёмщика и всех проживающих в ней лиц.
6. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу нового собственника квартиры, выдает ему исполнительный листа о выселении из квартиры проживающих в ней лиц.
7. Новый собственник предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов, и они возбуждают исполнительное производство, в рамках которого судебный пристав-исполнитель уже принудительно выселяет из квартиры всех проживающих в ней лиц.
Имейте в виду, что уже после этапа номер четыре (когда банк отдает приставам исполнительный лист), должник и проживающие с ним лица могут лишиться возможности проживать в квартире, поскольку новые собственники попросту меняют замки на входной двери в квартиру. Бывает, что в квартиру вселяют третьих лиц для создания невыносимых условий проживания, в результате чего должник и проживающие с ним лица сами выселятся из квартиры.
Приходим к выводу, что заберет ли банк квартиру – это всего лишь вопрос времени. Но немногие знают, что в действительности есть варианты борьбы и зачастую – неплохие шансы одолеть банк или, по крайней мере, свести к минимуму потери даже в такой безнадежной ситуации.
Прежде, давайте разберемся, что происходит, когда банк начинает действовать.
Банк забрал квартиру по ипотеке. Что дальше?
После того, как банк отсудил право на квартиру, он будет реализовывать ее на публичных торгах. В народе именно про эту процедуру принято говорить, что банк забрал квартиру по ипотеке.
Поэтому, если банк все же забрал ипотечную квартиру, то в ваших общих интересах, чтобы она была продана подороже. На этом этапе вряд ли можно что-то изменить. Поэтому ждем, пока торги состоятся. Далее – основной вариант это – признание торгов недействительными.
Если на первых и вторых торгах квартира должника не будет реализована, то ее предложат банку, который праве оставить её за собой по цене, значительно ниже рыночной. Это самый проигрышный вариант для должника.
Реализация квартиры с повторных торгов происходит уже с понижением её начальной стоимости на 15%, а при передаче взыскателю цена квартиры снижается ещё на 10 %.
Если же в итоге стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства оставшаяся сумма возвращается заемщику (за вычетом исполнительского сбора).
То есть заёмщику наиболее выгодна реализация его квартиры с первых торгов по максимально возможной цене. В таком случае, даже лишившись жилья, он может получить неплохой капитал (если сумма, за которую квартира продана, превышает размер задолженности должника перед банком).
Такой капитал будет явно меньше в случае реализации квартиры с повторных торгов, и ещё меньше в случае передачи квартиры взыскателю в счёт погашения долга.
Но может случиться и так, что квартира будет реализована по стоимости, недостаточной для погашения долга заёмщика перед банком. Например, квартира была реализовано по цене, значительно ниже рыночной в результате сговора на торгах, либо заниженной оценки квартиры, а также в случае наличия у должника задолженности, значительно превышающей рыночную стоимость квартиры.
В любой ситуации можно и нужно защищать свои права, и чем раньше начать этим заниматься – тем больше шансов на победу.
Что делать, если банк забирает ипотечную квартиру?
При наличии спора с банком, наличии дела в суде, наличии исполнительного производства, направленного на реализацию квартиры с торгов, и даже при уже фактической реализации квартиры с торгов (либо её передачи в собственность банку) действия заемщика должны быть следующими:
1. Собрать все документы, касающихся спорных взаимоотношений с банком по поводу кредита и заложенной квартиры.
2. Обратиться за помощью к юристу, специализирующимся на спорах с банками и на оспаривании торгов. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу определённых обстоятельств, которые могут быть основанием для спора.
3. Вместе с юристом просчитать все за и против, собрать доказательную базу, продумать линию защиты.
Многое зависит не только от законодательства, но и от условий конкретного кредитного договора, договора ипотеки/залога имущества.
Прежде чем подавать в суд на банк, нужно изучить все нюансы соглашений с банком, их соответствие закону и оценить вероятность успеха. Как правило, банк отбирает квартиру за неуплату ипотеки в самом критическом случае. К этому можно быть готовым заранее и хотя бы изучить все соглашения, чтобы минимально понимать свои пути отхода или нападения.
Так, например, иск о признании кредитного договора недействительным по причине его несоответствия действующему законодательству может быть предъявлен к банку в качестве встречного иска.
Зачастую оценка стоимости квартиры, сделанная по поручению банка, необъективна и занижена, поэтому ее можно и нужно оспаривать в суде.
В любом случае, инициированный заёмщиком судебный спор с банком позволит оттянуть дату реализации квартиры с торгов и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.
Также учитывая, что подобные судебные разбирательства могут затянуться надолго, банк и сам может принять решение, что ему невыгодны затяжные судебные тяжбы с должником. В этом случае он может предложить мирное урегулирование вопроса.
Как правило, банк предлагает прощение части долга, реструктуризацию задолженности, либо возможность для должника самостоятельно реализовать квартиру по максимально высокой цене.
Что можно сделать, если квартира уже реализована с торгов и у неё появился новый собственник?
Предположим, что банк забрал ипотечную квартиру и продал ее. В этом случае самым действенным вариантом будет – оспорить торги.
При этом есть важные нюансы:
1) При реализации квартиры с торгов организатор должен соблюсти ряд обязательных правил, нарушение которых является веским основанием для признания торгов недействительными.
2) Существенные нарушения прав должника судебным приставом-исполнителем также могут служить основанием для признания торгов недействительными.
Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что при организации и проведении торгов было нарушено законодательство РФ.
При этом подача такого иска может служить основанием для наложения судебного ареста на квартиру с целью сохранения за заёмщиком права собственности на эту квартиру, до рассмотрения судебного спора.
После подачи иска нужно щепетильно изучить все материалы торгов и определить шансы на выигрыш. Дело будет сложным, но в случае признания торгов недействительными у заёмщика появляется возможность сохранить в собственности свою заложенную квартиру.
Если вы осознаёте, что погасить задолженность перед банком у вас уже не получится, и квартира будет реализована, то порядок действий такой:
1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве, действиях банка и документации торгов, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
2. Обсуждаете ситуацию вместе с узкопрофильным юристом (который специализируется именно на спорах с банками), чтобы учесть все моменты и вместе намечаете план действий.
3. Инициируете судебный спор с банком (самостоятельно, либо с помощью юристов).
Если все сделать правильно, то вполне можно выиграть дело, в том числе признать торги недействительными. Это сложная и длительная процедура, нередко дело растягивается на несколько месяцев и проходит несколько инстанций.
При этом вы можете жить в своей квартире, пока длится разбирательство, а в случае победы – жилье остается в вашей собственности. Хотя тут вопрос подмены понятий. Ведь спрашивать может ли банк забрать ипотечную квартиру – не совсем корректно. До тех пор, пока ипотека не погашена, квартира вам не принадлежит. Но оставим вопросы морали и терминологии и вернемся в русло закона.
Конечно, в любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.
Если ситуация уже произошла, то в ней поможет разобраться только опытный юрист, у которого в практике были дела из области споров с банками и оспаривания торгов.
Ключевая компетенция юридической фирмы «Гурьев и Партнеры» – оспаривание результатов торгов по имуществу и споры с банками.
Если вы оказались в сложной ситуации, и возник реальный риск лишиться имущества – запишитесь на бесплатную консультацию. Мы выигрывали самые, казалось бы, безнадежные дела и сохраняли и сохраняем квартиры и дома для наших клиентов.
Заполните форму снизу, мы с вами свяжемся и подскажем правильный алгоритм действий!
Покупатель квартиры, выплачивавшая ипотечный кредит, узнала, что помещение продали с торгов из-за якобы имеющейся у нее задолженности. Доказать, что долга не было, удалось, но с отменой торгов возникли проблемы. В апелляции решили, что это невозможно, если нарушений в самой процедуре не было. Ошибку исправил ВС.
Несуществующий долг
В 2010 году Оксана Красникова* взяла жилищный заём в размере 735 000 руб. у ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», чтобы купить «однушку». Но четыре года спустя компания подала в суд и потребовала расторгнуть договор займа, взыскать долг и арестовать ипотечное имущество заемщика, сообщив в суде о якобы имеющейся значительной просрочке по платежам. Суд вынес решение в пользу компании заочно, после чего квартиру продали с торгов на открытом аукционе. С Софьей Фролкиной*, его победителем, заключили договор купли-продажи квартиры.
Но Красникова не знала ни о заочном решении суда, ни об исполнительном производстве и дальнейшем аресте имущества и продаже квартиры. Она продолжала вносить платежи по договору займа. Когда же ей стало известно об этих обстоятельствах, она пошла в суд.
Отстоять свою позицию ей удалось: суд установил, что фактически задолженности нарушений по возврату займа не было, а значит, не было и причин обращать взыскание на ипотечную квартиру. Соответственно, АИЖК действовало недобросовестно.
Проблема с торгами
Красникова решила, что при таких обстоятельствах оснований для продажи квартиры с торгов не было. Она попыталась признать торги недействительными, указав на нарушения в процедуре: так, квартиру продали по цене ниже рыночной на момент торгов, извещение об их проведении в интернете появилось с нарушением срока, а в печати этой информации не было вовсе. Также она хотела признать недействительным договор купли-продажи квартиры с Фролкиной и признать за собой право собственности. В первой инстанции Красникову поддержали, а вот в двух других ее ждал отказ: там решили, что нарушений при организации торгов не было, а значит, и отменять их нельзя (дело № 33-246/2017).
Дело дошло до ВС. Разбираться в том, как правильно решить вопрос, пришлось коллегии под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 37-КГ17-12).
В определении ВС указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов.
Для подтверждения своей позиции ВС сослался на Обзор практики № 2 за 2016 год. Там говорилось, что торги признают недействительными, если имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. В частности, при возбуждении исполнительного производства без законных оснований или при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То есть в ситуации, аналогичной той, с которой столкнулась Красникова. При этом отдельное производство для признания действий пристава незаконными не нужно: оценка им дается при рассмотрении иска о признании торгов недействительными, отмечено в определении.
Также в ВС обратили внимание, что истец фактически была не допущена к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство, которое проигнорировали в нижестоящих инстанциях. При этом суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя долгов и о недобросовестных действиях компании, выдавшей ипотечный кредит. Дело ушло на новое рассмотрение в апелляцию.
Когда торги признают недействительными
Если порядок нарушен, то есть шанс признать торги недействительными.
– По иску заинтересованного лица, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах.
– На торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена.
– Продажа была произведена ранее указанного в извещении срока.
– Были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.
– Были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Ст. 449 ГК. Перечень не является исчерпывающим.
«До момента продажи заложенного имущества должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на свое имущество, удовлетворив все требования кредитора. При этом необходимо будет возместить также расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество», – говорит Мария Сучкова.
Автор статьи
Читайте также: