Можно ли проценты по ипотеке включить в расходы при продаже квартиры
Обновлено: 03.05.2024
Взяла ипотечный кредит на квартиру. В бухгалтерии на работе мне сказали, что можно получить налоговый вычет по процентам по ипотеке. Знаю, что дают вычет на покупку жилья, а про вычет на процентные платежи не слышала. Расскажите, как вернуть налог и проценты по ипотеке?
Сотрудники вашей бухгалтерии абсолютно правы. Рассказываю, как вернуть проценты по ипотеке.
Что такое налоговый вычет
Налоговый вычет по ипотеке — это сумма до 3 000 000 Р , если взяли ипотеку с 2014 года. С этих денег вам вернут 13%.
На сумму вычета можно уменьшить доход при расчете НДФЛ. Если вы получили зарплату, авторское вознаграждение или деньги за какие-то услуги, с этой суммы нужно заплатить НДФЛ — обычно по ставке 13%.
Государство разрешает уменьшить налогооблагаемый доход на сумму каких-то полезных расходов. Это и есть налоговые вычеты. Так получается экономия на НДФЛ: налоговая база уменьшается, сумма к уплате становится меньше. Или появляется переплата, которую можно вернуть из бюджета на свой счет.
Всего в налоговом кодексе семь групп вычетов. Их разделили в соответствии с целями, для которых они предоставляются. Вот самые востребованные из них:
-
Это вычеты для льготников: людей с инвалидностью, военных, ликвидаторов ЧС, а также для родителей, опекунов, попечителей. Полагаются гражданам, которые потратили деньги на одобряемые государством цели: лечение, обучение, дополнительные меры по пенсионному обеспечению. Предусмотрены для физических лиц, которые оказывают услуги, выполняют работы по гражданско-правовым договорам или получают авторское вознаграждение. Их получают, когда покупают квартиры, дома и земельные участки или продают некоторые виды имущества. Еще такие вычеты предоставляют, если государство изымает у налогоплательщика недвижимость для государственных или муниципальных нужд. Сюда относится возврат процентов по ипотеке.
Чтобы получить налоговый вычет по процентам по ипотеке и любой из других перечисленных налоговых вычетов, нужно быть налоговым резидентом РФ, получать официальный доход и платить с него НДФЛ по ставке 13%. Для каждого типа вычетов есть и другие условия.
Если вы построили или купили на территории России дом, квартиру, комнату или земельный участок под жилье и потратили не свои, а заемные деньги, можно получить возврат процентов по ипотеке.
Есть несколько моментов, о которых важно помнить.
Как вычет за проценты по ипотеке связан с основным вычетом при покупке жилья
До 2014 года. Вычет по процентам по ипотеке можно было получить только по той квартире, за которую давали основной вычет. То есть это должен был быть один и тот же объект. Если по ипотечной квартире не заявляли основной вычет, то налоговый вычет за проценты по ипотеке тоже не давали.
Например, квартиру купили в 2013 году, но основной вычет за нее был уже не положен — его использовали раньше по другому объекту. Тогда и вычет с процентов тоже не представлялся.
При этом основной вычет от процентов не зависел. Его можно было заявить, даже если ипотеки нет или вычет с процентов получать не планировалось. Но потом все изменилось.
С 2014 года. Вычет при покупке квартиры и налоговый вычет по ипотеке — это два самостоятельных вычета. Их можно получать по разным объектам. Но только при условии, что право на вычет с процентов возникло после 2014 года. Его не заявили позже, а оно именно возникло — то есть было оформлено право собственности или подписан акт приема-передачи.
Если право на вычет по процентам возникло до 2014 года, то даже при обращении за ним в 2021 году этот вычет все равно привязан к основному.
Очередность вычетов можно определять самостоятельно. Нет такого правила, чтобы сначала использовать основной вычет при покупке квартиры, и только потом — с процентов.
Удобнее сначала получить основной возврат, который дают при покупке жилья, а потом уже — с процентов по ипотеке. Но можно получать и оба одновременно. Главное, чтобы и на основной, и на процентный вычет хватило суммы налогооблагаемого дохода. Если жилье купили с 2014 года, вычет на купленную недвижимость вы можете получить по одной квартире, а возврат процентов с ипотеки — по другой.
Например, в 2011 году вы за свои деньги купили квартиру за 2 000 000 Р и получили основной вычет по расходам на покупку этого жилья. Потом в 2020 году взяли в банке ипотечный кредит на пару миллионов рублей и купили другую квартиру. Получить основной вычет по расходам на покупку второй квартиры вы уже не можете: лимит в сумме 2 000 000 Р дают один раз на всю жизнь. А оформить возврат НДФЛ с процентов по ипотеке имеете право, ведь вычет при первой покупке вы не получали. Это сработает только в том случае, если по первой квартире вы не заявили ни одного рубля вычета с процентов. Если успели вернуть хотя бы что-то , на другой объект остаток перенести уже нельзя, даже после 2014 года.
Учтите: чтобы вы могли воспользоваться возвратом процентов с ипотеки, продавец жилья не должен быть вашим близким родственником. При оформлении вычета по процентам по ипотеке действуют такие же правила, как и при получении основного вычета при покупке недвижимости.
Главное условие в случае возврата уплаченных процентов по ипотеке: кредит обязательно должен быть целевым. В условиях должно быть написано, что кредит выдан банком исключительно на строительство или приобретение жилой недвижимости или земельного участка под жилье на территории России. Но возврат подоходного налога с процентов по ипотеке вы сможете получить только после строительства дома. Будьте внимательны: если вы взяли ипотеку на апартаменты, получить возврат налога с процентов нельзя — это нежилая недвижимость.
Если вы взяли не ипотечный, а потребительский кредит и построили на эту сумму дом, воспользоваться возвратом процентов по ипотеке не получится. Даже если у вас будут все бумаги, подтверждающие расходы. Не та цель в договоре ипотеки — нет возврата подоходного налога.
Какую сумму налога можно вернуть
Размер налога к возврату по ипотеке зависит от года, когда оформляли кредит.
До 2014 года. Если право на вычет появилось до 2014 года, вычет не ограничен лимитом — можно уменьшить доход на всю сумму уплаченных процентов. И если потом рефинансировали этот кредит, сумма возврата налога по процентам по ипотеке тоже не ограничена, хотя договор будет заключен позже.
С 2014 года. Если право на вычет появилось после 1 января 2014 года, лимит вычета по ипотечным процентам — 3 000 000 Р . Если рефинансируете такой кредит, ограничение суммы тоже будет. То есть максимальная сумма НДФЛ, которую получится вернуть из бюджета при покупке квартиры с 2014 года, — 390 000 Р : 3 000 000 Р × 13%.
Допустим, в 2020 году вы взяли ипотеку, общая сумма процентных платежей по которой — 3 250 000 Р . Но к вычету можно заявить только 3 000 000 Р , а сумма НДФЛ к возврату после уплаты всех процентов составит 390 000 Р .
Если бы право на вычет возникло в 2013 году, вычет не пришлось бы ограничивать лимитом — так можно было бы вернуть 422 500 Р : 3 250 000 Р × 13%.
Дату для права на вычет определяют по тому году, когда совпали все условия. Мало просто оформить договор ипотеки, нужно, чтобы дом был сдан. Если ипотеку взяли в 2013 году, а дом сдали в 2015 году, у вычета уже будет лимит.
Если вычет заявляют супруги, у каждого свой лимит. Но там тоже есть нюансы. Про двойной вычет за квартиру есть отдельный разбор.
Вычет зависит от того, когда вы стали собственником. Право на получение вычета по процентам по ипотеке возникает с того года, когда вы зарегистрировали право собственности на жилье или подписали акт о передаче квартиры в новостройке. Например, вы купили квартиру в 2018 году. Дом сдали в 2021 году, тогда же вы подписали акт о передаче. В сумму к возврату войдут все проценты, включая уплаченные по ипотеке в 2018—2021 годах и позже.
Вычет не может быть больше налогооблагаемых доходов. Чтобы получить возврат налога с процентов по ипотеке, должны быть доходы, облагаемые НДФЛ. При этом, если возврат НДФЛ с процентов по ипотеке окажется больше налогов, уплаченных за прошлый год, неиспользованный остаток переносится на следующие годы.
Допустим, налогооблагаемый доход в 2020 году у вас составил 1 000 000 Р , а ипотечных процентов за этот год вы заплатили 1 200 000 Р . Значит, государство предоставит вам возврат налога с миллиона рублей процентов по ипотеке. Оставшуюся сумму в размере 200 000 Р вы сможете заявить к вычету только в следующем году. Возврат НДФЛ с процентов по ипотеке за 2020 год составит 130 000 Р : 1 000 000 Р × 13%.
Как получить возврат процентов по ипотеке
У работодателя в текущем году. Возврат НДФЛ с процентов по ипотеке можно получать небольшими частями ежемесячно: с вас просто перестанут удерживать налог, и ваша зарплата увеличится на эту сумму.
Чтобы получить вычет у работодателя и не платить налог в текущем году, нужно взять в налоговой уведомление, которое подтвердит право на вычет. Декларацию для этого подавать не нужно, но все документы придется собрать и приложить к заявлению. Проще всего это сделать в личном кабинете: вот инструкция, как все оформить.
Получать возврат с процентов по ипотеке за текущий год у работодателя может быть неудобно. Каждый раз придется брать справку из банка и заново брать уведомление. Но есть такой вариант: обратитесь за вычетом ближе к концу года — например, в сентябре. Тогда вам сразу вернут НДФЛ с января. И не придется ждать три месяца, пока закончится камеральная проверка. Потому что декларацию для вычета у работодателя не подают — там только заявление. Его рассматривают не три месяца, а 30 дней.
В налоговой в следующем году или позже. Подайте заполненную и подписанную декларацию 3-НДФЛ , а также предъявите документы, подтверждающие, что у вас есть право на возврат подоходного налога с процентов по ипотеке:
- Копию договора купли-продажи недвижимости.
- Копию документа, подтверждающего регистрацию права собственности: свидетельства о регистрации права, если купили квартиру или участок до 15 июля 2016 года, или выписки из ЕГРН, если регистрировали право позже. Если квартира в новостройке, будет достаточно акта приема-передачи , право собственности можете зарегистрировать позже.
- Копию кредитного договора.
- Документы, подтверждающие оплату: квитанции, банковские выписки, справку банка о размере уплаченных по кредиту процентов.
Налоговая будет три месяца проверять документы и декларацию. Потом еще месяц у нее есть для возврата налога. Зато вернут всю сумму за год или даже за несколько лет.
С 2021 года действует новая форма декларации 3-НДФЛ , которая состоит из трех основных листов: титульного листа, разделов 1 и 2. Эти листы обязательны для заполнения всеми налогоплательщиками. Кроме них в новой декларации есть девять приложений и три расчета к ним. Их следует заполнять при необходимости. В обновленную декларацию включили заявления о зачете и возврате налога. Любое из этих заявлений или сразу оба можно заполнить и подать одновременно с декларацией.
Декларацию надо заполнять по форме, действующей в том году, за который вы получили доход или хотите заявить налоговые вычеты. Если вы хотите получить возврат налога, уплаченного в 2020 году, воспользуйтесь новой формой. Если еще не обращались за возвратом НДФЛ, уплаченного в 2019 году, декларацию надо заполнить по форме, действовавшей в тот период.
Еще готовят поправки по имущественному и социальным вычетам. Их можно будет оформить, не подавая декларацию 3-НДФЛ .
Можно получить вычет по рефинансированию
Если хотите получить возврат процентов по кредиту, полученному для рефинансирования ипотеки, дополните пакет документов копией второго кредитного договора.
Рефинансировать кредит можно любое количество раз, право на возврат подоходного налога с процентов по ипотеке вы сохраните.
Но есть два условия:
- В договоре на рефинансирование есть ссылка на первый договор ипотеки.
- Кредит рефинансировали в банке, у которого есть лицензия ЦБ. Например, «Дом-рф» — это не банк. Если рефинансировать там ипотеку, право на вычет по процентам пропадет.
План действий для возврата НДФЛ с процентов по ипотеке через налоговую:
Если вы не платите НДФЛ, работаете как ИП на УСН или находитесь в декрете и не имеете налогооблагаемого дохода, государству нечего возвращать вам из бюджета. Вычет можно получить, только если налог реально начислен или уплачен.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли включить проценты по ипотеке в расходы при продаже квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Можно ли включить проценты по ипотеке в расходы при продаже квартиры
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам Минфин России разъяснил, что при продаже квартиры налоговая база уменьшается на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) Одной из форм государственной финансовой поддержки обеспечения отдельных категорий граждан жильем также является единовременная субсидия, предоставляемая федеральным государственным гражданским служащим. Согласно Правилам предоставления федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 января 2009 г. N 63, направляемые из федерального бюджета средства единовременной выплаты могут быть использованы в счет оплаты жилого помещения, приобретаемого гражданским служащим на основании договора купли-продажи, либо в качестве платежа в счет оплаты паевого взноса гражданским служащим, являющимся членом жилищного, жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива, либо на оплату расходов по строительству объекта индивидуального жилищного строительства. Данные средства также могут быть использованы гражданским служащим в счет погашения долга и (или) на уплату процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение им жилья. Поэтому получение указанных субсидий является основанием для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Нормативные акты: Можно ли включить проценты по ипотеке в расходы при продаже квартиры
Прочитал вашу статью о том, как продать квартиру с невыплаченной ипотекой. В разделе «Что делать с налогом с продажи» есть вариант «Уменьшение налогооблагаемой базы».
Очевидно, что этот вариант наиболее выгодный в случае, когда продаешь квартиру и еще не прошло 5 лет с момента покупки. Почему тогда это описано лишь как один из вариантов? Он слишком сложен? Или налоговая не всегда его принимает? Какие действия необходимо выполнить, чтобы зарегистрировать такое уменьшение и оплатить налог только с разницы дохода от продажи и расходов на покупку вместе с уплаченными банку процентами? И как это повлияет на ситуацию с возвращенным налоговым вычетом, документы на который уже поданы в налоговую?
Моя ситуация максимально близка к описанной в статье: купил квартиру в ипотеку в конце 2015 года. Право собственности зарегистрировал в июне 2018. Уже подал документы на налоговый вычет на покупку квартиры и на проценты по ипотеке.
Антон, рада, что статья про продажу квартиры с ипотекой оказалась для вас полезной. Расскажу подробнее, как уменьшить доходы на расходы.
Почему есть несколько вариантов, как уменьшить НДФЛ
Если в законе есть несколько способов уменьшения налога, я рассказываю обо всех. Так каждый человек сам решит, как ему поступить в той или иной ситуации и что будет выгоднее. Если человек купит квартиру за миллион или чуть-чуть дороже, при снижении налогооблагаемой базы ему будет проще воспользоваться вычетом на ту же сумму: не придется прикладывать дополнительные документы, подтверждающие расходы.
Кроме того, если человек не купил квартиру, а получил ее в наследство или в дар, у него не было расходов, на которые можно уменьшать доход от последующей продажи. Для него вычет в миллион рублей — это неплохой выход из ситуации, если еще не прошло трех лет с момента приобретения. Так он уменьшает налог, который должен отдать государству.
Поэтому вариант уменьшения налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных расходов был не единственным в списке. Налоговая принимает его всегда, если у вас есть подтвержденные расходы.
Когда подавать декларацию о продаже квартиры
За доход от продажи квартиры до истечения минимального срока владения — 5 лет — вам надо будет отчитаться перед налоговой: подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартиру купили до 2016 года, минимальный срок владения, в течение которого нужно подавать декларацию, составит 3 года. Срок нужно считать с даты регистрации права собственности.
Если квартиру продали в 2020 году, декларацию нужно было подать не позднее 30 апреля 2021 года. Если продали в этом году — тогда не позднее 30 апреля следующего года. Лучше подавайте заранее, чтобы точно успеть. Но если дотянете до последнего дня, а он выпадет на выходной или нерабочий праздничный день, представьте декларацию в первый рабочий день, следующий за 30 апреля.
Как подать декларацию, если продали квартиру
Лично в налоговой инспекции. Если нет личного кабинета или не разберетесь с программой, можно заполнить форму даже от руки. Документы подают непосредственно в ИФНС или направляют по почте с уведомлением о вручении и описью вложения.
Если подаете декларацию в ИФНС, сделайте ее в двух экземплярах. Один экземпляр останется в налоговой, на втором вам сделают отметку о принятии и укажут дату приема. Если отправите декларацию почтой, датой ее представления будет считаться дата штампа на конверте. Если отправите через портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика — дата отправки.
Эти даты важны. Если нарушите срок подачи декларации и подадите позже 30 апреля следующего года, придется заплатить штраф — 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога. Минимум — 1000 рублей, максимум — 30% от суммы задолженности. Даже если налога к уплате нет, 1000 рублей все равно придется заплатить.
Какие документы понадобятся
К декларации приложите копии документов, подтверждающих факт продажи квартиры, а также расходов на ее приобретение: предыдущий договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, платежные документы. Для долевого строительства очень важен акт приема-передачи квартиры, его обязательно надо приложить.
В сумме расходов можно учесть стоимость квартиры, а в некоторых случаях — и расходы на отделку. При условии, что квартиру купили без отделки или в неудовлетворительном состоянии. Расходы на ремонт, который сделали во время проживания, могут не учесть.
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Представьте чеки, расписки, акты выполненных работ — все документы, которые свидетельствуют об оплате. Не забудьте про справку из банка об уплаченных процентах. Налоговая разрешила учитывать и такие расходы.
Сколько НДФЛ придется заплатить
Предположим, вы купили квартиру в 2015 году за 3,7 млн рублей. Еще 600 тысяч заплатили в качестве процентов банку. Получается, вы можете подтвердить 4,3 млн рублей как траты на покупку квартиры.
Допустим, сейчас вы продаете квартиру за 4,5 млн рублей. Значит, налог придется платить с 200 тысяч: 4 500 000 − 4 300 000 = 200 000 Р .
То есть государству вы отдадите НДФЛ: 200 000 × 13% = 26 000 Р .
Как это повлияет на ситуацию с вычетом на приобретение недвижимости
Продажа квартиры не помешает получить вычет при покупке. Даже если продать квартиру в том же году, все равно можно вернуть из бюджета 13% от той суммы, которую потратили на приобретение жилья.
Если у вас есть право на вычет при покупке квартиры, это поможет не тратить деньги при продаже. Если налоговая не успеет вернуть всю сумму налога, можно зачесть ее в счет того НДФЛ, который вы начислите к уплате при продаже квартиры.
Допустим, в 2020 году вы заберете только 100 тысяч рублей НДФЛ. А в 2021 году продадите квартиру и одновременно заявите остаток вычета и еще 160 тысяч рублей налога к возврату. При этом НДФЛ к уплате за продажу жилья составит 26 тысяч рублей. Тогда платить их не нужно: налоговая просто вернет сумму, которая будет меньше на начисленный к уплате налог.
Но если возвращать вам будет уже нечего, НДФЛ при продаже придется заплатить до 15 июля следующего года.
Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.
Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.
Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.
Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.
При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.
Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
Уменьшить доходы на расходы
Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.
Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:
5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р
А налог на доходы от этой сделки будет таким:
200 000 Р × 13% = 26 000 Р
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.
Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.
Уменьшить доходы на 1 000 000 Р
Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.
Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.
Тогда налог надо считать так:
(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р
Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.
Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.
Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже
Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.
При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.
Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.
Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.
Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.
При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.
Вместе с экспертами разбираемся, в чем разница между этими вычетами, сколько раз ими можно воспользоваться и какую сумму они позволяют сэкономить.
Налоговый вычет при покупке жилья
1. Основной вычет
При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.
Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.
Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. — маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты. Более детальную информацию о налоговом вычете читайте в материале «Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры».
Комментарий эксперта
Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»:
— При приобретении жилья в долевую собственность каждый собственник вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с размером его затрат на приобретение недвижимого имущества, но не более 2 млн руб. на каждого. Например, если квартира приобретена за 6 млн руб. в долевую собственность супругов по 1⁄2 доли, то налоговый вычет каждого составит 260 тыс. руб. Если доли распределены в иных пропорциях, например 20% на 80%, то вычет первого составит 156 тыс. руб., а второго — 260 тыс. руб.
2. За проценты по ипотеке
Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).
В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.
Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).
Вычет при продаже жилья
Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения — пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.
Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений — 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответсвенно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год. Подробнее о налоге с продажи жилья и налоговом вычете читайте в материале «Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ»
Как рассчитать сумму налога с продажи
Налог по продаже квартиры рассчитывается по формуле: ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб. *13% = НДФЛ,
где 1 млн руб. — максимальная база для налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
«Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.», — привела пример председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, отметила эксперт. «То есть собственнику надо будет уплатить 13%-ный налог только с 1 млн руб. — это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)», — привела расчеты эксперт.
В начале июля президент России Владимир Путин подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб. В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.
Комментарий Александры Воскресенской, адвоката КА «Юков и партнеры»:
— Сумма, которую можно вернуть при использовании налогового вычета с продажи квартиры, рассчитывается двумя способами.
Первый вариант
Законом установлена максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход при продаже жилого помещения — 1 млн руб. То есть облагаемый по ставке 13% доход, который указывается в налоговой декларации, уменьшается на 1 млн руб. Например, если квартира продается за 10 млн руб., то 13% уплачивается c 9 млн руб.: 10 млн руб. минус 1 млн руб. В данном случае налог составит 1,1 млн руб.
Второй вариант
Вместо получения налогового вычета гражданин может уменьшить полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов. Простыми словами — это разница между ценой продажи квартиры и ценой ее покупки. Если гражданин купил квартиру за 10 млн руб., а продает за 15 млн руб., то НДФЛ будет уплачиваться с суммы: 15 млн руб. (сумма продажи) — 10 млн руб. (расходы, понесенные на покупку) = 5 млн руб. Ему нужно будет заплатить 650 тыс. руб. Таким образом, при продаже недвижимости есть возможность уменьшить налогооблагаемый доход, исходя из реальной прибыли, и это получается выгоднее.
Автор статьи
Читайте также: