Можно ли рефинансировать ипотеку если использовался материнский капитал
Обновлено: 04.05.2024
Я собиралась купить новую квартиру и накопила около миллиона рублей.
Материнский капитал решила использовать, чтобы остались деньги на ремонт и мебель.
С маткапиталом брать ипотеку несложно, но чуть дольше, чем без него. Расскажу, что нужно делать, чтобы банк учел маткапитал в качестве первоначального взноса.
Маткапитал и ипотека
Материнский капитал — не наличные деньги, а сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения первого или второго ребенка. Программа действует с 2007 года и пока до 31 декабря 2026 года.
Когда я брала ипотеку, размер маткапитала был 453 026 Р. В 2022 году он составляет 693 144,1 Р . С 2020 года МСК назначают даже за первого ребенка, если он родился или был усыновлен не раньше 1 января 2020 года, но размер выплаты будет меньше. За второго ребенка доплачивают до полной суммы МСК.
Размер материнского капитала
| Момент возникновения права на МСК | МСК на первого ребенка | МСК на второго ребенка | МСК на третьего ребенка |
|---|---|---|---|
| Первый ребенок родился после 1 января 2020 года | 524 527,90 Р | — | — |
| Первый и второй ребенок родились после 1 января 2020 года | 524 527,90 Р | 168 616,20 Р | — |
| Первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после 1 января 2020 года | — | 693 144,10 Р | — |
| Первый и второй ребенок родились до 2020 года | — | 524 527,90 Р | — |
| Первый и второй ребенок родились до 2007 года, а третий — после 1 января 2020 года | — | — | 693 144,10 Р |
| Третий или последующий ребенок родился с 2007 до 2020 года, на второго маткапитал не оформляли | — | — | 524 527,9 Р |
Я получила сертификат в 2013 году. Потратить его по закону можно несколькими способами: на покупку жилья, пенсию или обучение детей. При переводе средств маткапитала в счет ипотеки или первоначального взноса по кредиту не нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.
Ипотечный кредит оформляют одновременно со сделкой купли-продажи квартиры. Банку нужно подтверждение того, что вы не потратили материнский капитал или его часть на другие нужды. Поэтому понадобится справка из пенсионного фонда с указанием суммы маткапитала.
Справку дают не сразу, а через 3 рабочих дня, поэтому лучше заказать ее в ПФР заранее. Для получения бумаги потребуются:
- Паспорт.
- Свидетельство о рождении ребенка, на которого выдан сертификат.
- Сертификат на материнский капитал.
- СНИЛС .
Я советую сделать ксерокопии документов. В нашем отделении пенсионного фонда сотрудники снимают копии сами, но так может быть не везде. Еще вас попросят от руки написать заявление на выдачу справки о размере сертификата.
Готовый документ нужно отдать менеджеру банка перед подписанием кредитного договора.
Я воспользовалась маткапиталом в 2018 году, когда он был равен 453 026 Р . Если добавить к нему 150 тысяч, то получалось около 600 тысяч рублей первоначального взноса. Это как раз 10% собственных средств, которые банк требует для выдачи ипотечного кредита в 5 миллионов рублей. Столько мне было нужно для покупки трехкомнатной квартиры в Подмосковье.
При оформлении ипотеки работнику банка нужно сказать, что частью первоначального взноса будет маткапитал. Я подавала документы через интернет и указала в заявке ту сумму, которую решила внести: 453 026 Р маткапитала плюс 156 000 Р наличными — 609 000 Р .
Позже мне перезвонил менеджер и уточнил, в каком виде будет внесен первоначальный взнос. Использование материнского капитала никак не повлияло на решение об ипотеке: в этот же день мне одобрили кредит на сумму 5 349 200 Р .
Я ожидала, что в договоре будет кредит на сумму квартиры минус 600 тысяч, то есть сразу с учетом маткапитала. Но в реальности он оказался только с учетом моих наличных денег, то есть без учета маткапитала. Это значит, что в договоре ежемесячные платежи были больше, чем показывал банковский калькулятор при подаче заявки на ипотеку.
Дело в том, что ПФР не сразу перечислит маткапитал в банк, на перечисление уйдет 1—2 месяца. Пока деньги не поступят, банк не будет засчитывать маткапитал в кредит. Поэтому мой совет: постарайтесь сразу же заняться перечислением маткапитала, чтобы он пришел в банк в первые месяцы использования кредита. Так вы переплатите меньше.
После поступления средств из пенсионного фонда на ваш кредитный счет сумму кредита пересчитают, платежи станут меньше.
Ежемесячные выплаты за квартиру стоимостью 5 300 000 Р
| Первоначальный взнос | Сумма кредита | Ежемесячный платеж |
|---|---|---|
| Наличными 600 000 Р | 4 700 000 Р | 49 000 Р |
| Наличными 150 000 Р + маткапитал | 5 150 000 Р | 55 000 Р |
После того как вы оформите кредитное соглашение и подпишете договор купли-продажи квартиры, в банке нужно взять справку о предоставлении кредита. Она понадобится ПФР для перечисления маткапитала в банк: вы должны показать фонду, на что вы собираетесь потратить средства.
стоила моя новая квартира
Справку можно оформить у сотрудников отделения. Чтобы не тратить время, я сделала ее сразу после сделки, пока ждала окончания бумажных формальностей. Если получать справку в другой день, понадобятся паспорт и ипотечный договор.
Справку выдают по форме банка, в ней указывают номер кредитного договора, имена всех заемщиков и сумму ипотеки. Также должно быть написано, куда предоставляется справка: в пенсионный фонд.
Одно из условий перечисления материнского капитала в счет первоначального взноса — наделить детей правом собственности на квартиру. Но вы не можете передать долю жилья в собственность, пока не выплатите кредит. Поэтому в ПФР , помимо справки из банка, нужно предоставить обязательство, заверенное нотариусом. В нем вы обязуетесь сделать всех членов семьи равноправными собственниками квартиры.
В моем случае я была единственным собственником, так как оформляла ипотечный кредит на себя без учета доходов мужа. Я должна выделить равные доли остальным членам семьи: мужу и детям. Если собственник — супруг, он обязан наделить правом собственности жену и детей. А при оформлении квартиры в совместную собственность супругов, они должны выделить доли детям — нотариальное обязательство в этом случае придется составить совместно.
я заплатила за нотариальное обязательство и две его копии
К нотариусу стоит идти сразу после регистрации права собственности на квартиру в Росреестре: для оформления обязательства потребуется выписка из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру. Кроме выписки, нотариус запросит:
- Договор купли-продажи.
- Кредитный договор.
- Паспорта собственников.
- Свидетельство о браке.
- Сертификат на материнский капитал.
- Свидетельства о рождении детей.
Обязательство будет готово через 1—2 дня .
Помимо самого обязательства, у нотариуса нужно сделать минимум одну его заверенную копию. Оригинал заберет пенсионный фонд, а копия нужна будет потом — при оформлении долей в собственность членов семьи. Если ее не будет, придется восстанавливать обязательство у нотариуса, это обойдется в несколько тысяч рублей.
Я сделала сразу две копии: одну для себя, вторую для передачи в соцзащиту Московской области, потому что региональный маткапитал мы тоже решили перечислить на погашение ипотеки. От федерального маткапитала региональный отличается размером — в Подмосковье он составляет 100 тысяч рублей — и тем, что на ипотеку его можно использовать только после трехлетия ребенка.
Нотариальное обязательство и две его копии обошлись мне в 2500 Р с учетом технической работы нотариуса.
После оформления нотариального обязательства и получения справки из банка нужно собрать пакет документов и отнести их в пенсионный фонд по месту регистрации или фактического проживания.
Для перевода маткапитала в счет ипотеки понадобятся:
- Сертификат материнского капитала.
- Выписка из Росреестра о регистрации права собственности на квартиру.
- Договор купли-продажи.
- Кредитный договор.
- Справка из банка о выдаче кредита.
- Паспорт.
- СНИЛС .
- Свидетельство о браке.
- Свидетельства о рождении детей.
- Обязательство от нотариуса.
В ПФР придется заполнить заявление и приложение к нему. Это можно сделать заранее. Для этого на сайте фонда в разделе «Какие документы предоставить» нужно скачать бланк заявления на распоряжение средствами МСК и бланк сведений к заявлению.
Бланк заявления на распоряжение средствами МСКRTF, 124 КБ
Бланк сведений к заявлениюDOC, 37 КБ
В заявлении необходимо указать данные так, как они написаны в документах. В части, где просите перечислить средства, в назначении платежа нужно указать «в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту на основании Приложения №2» — это и есть бланк сведений по установленной форме. В нем нужно указать номера документов и даты их выдачи.
Заявление можно подать через «Личный кабинет гражданина», но для этого нужно зарегистрироваться на сайте госуслуг. Оригиналы необходимых документов в любом случае нужно будет позже предоставить в пенсионный фонд в назначенный день. После того как ПФР заберет документы, он выдаст расписку об их получении.
Пенсионный фонд принимает решение о переводе средств в течение месяца. Сам перевод маткапитала занимает 10 дней. Сумма поступает на счет в банке, который вы открыли по ипотечному договору, и списывается в счет погашения кредита. Никакого заявления о списании средств мне писать не пришлось. Однако в разных банках могут быть разные условия, этот момент стоит уточнить у вашего менеджера.
Основной долг гасится автоматически с уменьшением размера платежа. Сумма процентов, которые были начислены по кредиту, тоже пересчитывается. Поэтому после поступления средств материнского капитала следующий ежемесячный платеж будет меньше.
Запомнить
Чтобы использовать средства маткапитала в качестве первоначального взноса по ипотеке, нужно:
Возможность использования Материнского капитала на оплату ипотечных кредитов сделала программы кредитования популярными и востребованными. Однако многие заемщики не справляются с обслуживанием долга.
Кредитные организации идут на встречу заемщикам, предлагая рефинансировать ссуду. Как это можно сделать, если в сделке участвовали государственные средства.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован материнский капитал?
Когда ипотека оформляется с участием МК, заемщик подписывает нотариальное соглашение в ПФ РФ, что после погашения кредита и снятия с жилья обременения, он обязуется выделить доли в приобретенном жилье на несовершеннолетних детей. При процедуре рефинансирования получается юридический казус: заемщик снимает обременение со своей квартиры у одного банка, чтобы заложить недвижимость другой кредитной организации, поэтому кредитные организации с осторожностью относятся к проведению таких сделок. В процессе переоформления новому кредитору достается залог с долей несовершеннолетних детей, поэтому реализовать недвижимость в случае необходимости не получится, т. к. согласно ГК РФ, дети не несут ответственность по долгам своих родителей.
Есть кредитные компании, которые предлагают оформить услугу: банк Дельта кредит, УралСиб (для определенных категорий заемщиков). На сайтах банков прямая информация отсутствует, банки рассматривают заемщиков в индивидуальном порядке. Решение кредитной организации зависит от многих параметров: суммы и срока кредитования, платежеспособности заемщика, его кредитной истории, статуса в банке и т. д.
Можно ли использовать маткапитал после рефинансирования?
Закон не запрещает использовать МК для погашения кредита, который был ранее рефинансирован.
В этом случае проблема возникает с целью кредитования. МК может быть использован на приобретение жилого помещения, а в случае рефинансированного кредита недвижимость уже не приобретается, и кредит выдается под имеющееся в собственности у заемщика имущество. Целью договора является снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования.
Для решения проблемы Правительством РФ было подготовлено Постановление №862 от 12.12.07 г., в котором дано прямое разрешение использования средств МК на оплату кредита, полученного на погашение первоначальной ипотеки:
Постановлением определяется, что обязательным условием использования МК является факт его получения после рефинансирования первоначальной ипотеки.
Когда материнский капитал - помеха рефинансированию?
Получается, что использование материнского капитала в оплату первоначального взноса при первичной ипотеке может стать проблемой для дальнейшего рефинансирования кредита.
Сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам имеют тенденцию к снижению, поэтому переоформление договора поможет заемщику существенно сэкономить денежные средства. Но на рефинансирование сделки, в которой принимал участие МК, готовы предложить не все банки.
Только заемщику следует предварительно просчитать экономическую выгоду сделки, т. к. оформление нового кредита повлечет за собой дополнительные расходы.
Чтобы решить проблему, заемщику лучше обращаться за консультацией к кредитным брокерам, которые подскажут, какие банки могут пойти на встречу заемщику, условия рефинансирования.
У меня есть двое детей и ипотека. Часть ипотеки мы погасили досрочно средствами маткапитала. Как мне рефинансировать эту ипотеку в другом банке? Что делать со службой опеки? Все говорят разное — проясните, пожалуйста. Спасибо!
Даже если вы погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, вы можете ее рефинансировать. Но при условии, что вы пока не выделяли доли в квартире детям и все собственники совершеннолетние.
Раньше было сложно рефинансировать ипотеку, в которой использовали маткапитал. Банки не хотели работать с такими кредитами, поскольку по закону родители были обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.
При рефинансировании ипотечного кредита обременение в пользу старого банка снималось и накладывалось другое — в пользу нового банка. Формально получалось, что кредит погашен, обременение снято и в течение 6 месяцев нужно выделить доли детям. А их не выделяли, и через несколько дней на квартиру вновь накладывали обременение в пользу другого банка. Чтобы избежать этой спорной ситуации, банки предпочитали не связываться с такими кредитами.
Но в 2021 году все изменилось. Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. Теперь родители должны выделить доли детям только после того, как полностью закрыли ипотечный кредит. А значит, у банков теперь нет причины отказывать заемщикам, которые использовали маткапитал.
Рефинансирование происходит так.
Подать заявку на рефинансирование
- Договор приобретения квартиры.
- Свидетельство о собственности — если есть — или выписка из ЕГРН .
- Кредитный договор.
- Текущий график платежей.
- Справка об остатке ссудной задолженности.
- Документы, подтверждающие личность и доход.
Все эти документы нужно подать в выбранный банк.
Подготовиться к сделке
Если банк одобрит заявку, потребуется сделать новый отчет об оценке квартиры и взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписку из домовой книги. Также банку потребуются выписка из ЕГРН и технические документы по недвижимости. За несколько дней до сделки обновите справку об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.
При работе с кредитами, где был задействован маткапитал, большинство банков не требует справок из пенсионного фонда или органов опеки. Но я знаю, что некоторые банки все-таки просят согласовать замену банка-залогодателя с органами опеки.
В этом случае вам придется съездить в органы опеки и представить им следующие документы:
- Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
- Копии свидетельств о рождении детей.
- Заявления всех совершеннолетних собственников с указанием о выделении долей.
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.
Если опека по каким-то причинам не одобрит смену банка, попробуйте подать заявку в другой банк. Возможно, там не потребуются документы из опеки.
Совершить сделку в банке
Когда соберете все документы, банк назначит сделку. Вы приедете и подпишете кредитный договор с новым банком, а на ваш счет в старом банке переведут всю сумму кредита. Это займет несколько дней.
Также вам придется подписать новый договор страхования: вы сменили банк, а значит, изменился выгодоприобретатель.
Закрыть старый кредит
Когда через несколько дней на счет в старом банке придут деньги, потребуется написать заявление на досрочное погашение. В некоторых банках это заявление пишется во время сделки, но в Сбербанке, например, его пишут, только когда на счету появились деньги.
Вы закроете кредит в старом банке и возьмете справку о его погашении. С этой справкой и остальными документами нужно снять старое обременение в Росреестре и написать заявление на наложение нового.
Вот и все. Когда полностью выплатите ипотечный кредит, не забудьте выделить доли детям.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.
Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.
При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям
Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.
Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.
Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.
Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.
Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки
Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.
Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.
Как победить выгорание
При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита
Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.
Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.
Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.
Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.
Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.
Теперь доли между кредитами можно не выделять
Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!
Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.
И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.
Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.
Можно ли вообще не выделять доли детям
Нет, вообще не выделять нельзя.
Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.
Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.
Черкесск, 13 августа 2021 года. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 31 мая 2018 года №631 «О внесении изменений в пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» материнский капитал можно использовать на перекредитование ипотечных кредитов независимо от даты выдачи кредита.
До 2018 года средства МСК можно было использовать на рефинансирование кредитов, но только в том случае, если эти финансовые обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей — то есть до того момента, когда родители получили право на капитал. Теперь это ограничение снято, позволяя расходовать материнский капитал на перекредитование ипотечных займов вне зависимости от того, когда возникла такая необходимость.
Если заемщик решил выплатить основной долг или проценты по рефинансируемому кредиту, используя для этого материнский капитал, дата оформления кредита не имеет значения. Однако речь не идет о штрафах, комиссиях и пенях за просрочку. Кредит должен быть взят на приобретение или строительство жилья.
Эти правила затрагивают не только кредиты, но и займы.
Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального (не путать с "перезаймом", когда не хватает денег на оплату по кредиту). Самое важное в нём – получение выгоды от смены кредитора-банка. Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит, или в другом кредитном учреждении.
Подать заявление на получение материнского капитала и распоряжение его средствами можно через «Личный кабинет гражданина» на сайте ПФР или Единый портал госуслуг.
Так же в Отделении Пенсионного фонда по Карачаево-Черкесской республике действует телефон «Доверия», по которому можно сообщить об имеющихся фактах незаконного использования средств МСК: (8782) 22-04-91.
Автор статьи
Читайте также: