Нечем платить ипотеку что делать

Обновлено: 30.04.2024

Ипотека - по-прежнему самый доступный способ улучшения жилищных условий. Но никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Потеря работы, проблемы со здоровьем или снижение дохода могут привести к сложностям с выплатой кредита. Что делать в такой ситуации, чтобы переждать неблагоприятные времена и избежать банкротства?

Ипотечные каникулы

По закону граждане, которые оказались в сложной жизненной ситуации, могут рассчитывать на предоставление «ипотечных каникул». Если вы потеряли работу, ваш доход снизился больше чем на треть или вы столкнулись с продолжительной болезнью, вы можете договориться с банком о временном уменьшении ежемесячного платежа или вовсе об отсрочке на несколько месяцев.

Важно заранее оценить ситуацию и не доводить дело до просрочек и судебных взысканий. Нужно своевременно обратиться в банк и предоставить документы, которые подтверждают возникновение сложной жизненной ситуации (например, справка о доходе, больничный лист или справка о нетрудоспособности). Это позволит выиграть время и, если все сделать правильно, не только избежать неприятных последствий в виде арестованных счетов и потери квартиры, но и сохранить хорошие отношения с банком.

Главным преимуществом «ипотечных каникул» по сравнению с остальными вариантами решения долговой проблемы является то, что информация об отсутствии платежей не вносится в кредитную историю и не влияет на персональный кредитный рейтинг. Поэтому, если вы столкнулись с временными сложностями и у вас нет денег на внесение ипотечных платежей, этот способ можно считать наиболее предпочтительным.

Реструктуризация кредита

Если по какой-то причине нет возможности оформить «ипотечные каникулы», например, вы не подходите по формальным критериям (больничный длился меньше 2-х месяцев, доход снизился менее чем на 30%), альтернативным вариантом является реструктуризация кредита.

При реструктуризации банки могут предложить несколько сценариев. Во-первых, распространенный способ – это снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита. Банк может предложить вам вносить меньшую сумму, чем предусмотрено договором в течение нескольких месяцев. Все недополученные средства компенсируются за счет увеличения продолжительности ипотеки.

Второй вариант – отсрочка выплаты основного долга. В этом случае банк определяет период, в течение которого заемщик платит только проценты по кредиту. Наконец, также возможен вариант, при котором банк пересчитывает график платежей и снижает ежемесячные выплаты или переносит их на более поздний период.

Как и в случае с «ипотечными каникулами», для того, чтобы воспользоваться реструктуризацией необходимо заранее обратиться в банк и предоставить документы, которые подтверждают, что вы не можете выплачивать кредит по объективным обстоятельствам. К таким обстоятельствам относятся потеря работы, болезнь или снижение дохода.

Стоит иметь в виду, что реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории и в дальнейшем может усложнить получение нового кредита. Но в любом случае это лучше, чем отказ от выплат по кредиту без объяснения причин. Тогда банк будет вправе обраться в суд и в конечном счете есть риск потерять ипотечное жилье, которое находится в залоге.

Взять потребительский кредит?

Получить потребительский кредит и закрыть с его помощью возникшие финансовые трудности может показаться заманчивой возможностью, но в большинстве случаев это неудачное решение. Во-первых, если у вас уже есть задолженность по ипотеке, вам не удастся взять новый кредит на хороших условиях. Также оформление новых кредитов для закрытия старых долгов – верный путь к банкротству. С большой долей вероятности в какой-то момент вы просто не сможете получать новые займы и обслуживать старые и будете вынуждены иметь дело уже не с одним банком, а с несколькими.

Банкротство – крайняя мера

Банкротство – это самый последний и нежелательный вариант. Несмотря на распространенное заблуждение о том, что банкротство позволяет избавиться от долгов, в действительности это очень сложная процедура, которая является результатом судебного разбирательства. Все имущество банкрота подвергается описи и выставляется на торги. И дело не ограничивается ипотечной квартирой. На продажу выставляется вся собственность, которой владеет должник. Есть и другие последствия. Банкротство может обернуться запретом на выезд из страны и сделает практически невозможным получение новых кредитов.

Сработать на опережение

Самый лучший способ избежать проблем с выплатой кредита – позаботиться об этом заранее. Главная цель в том, чтобы максимально снизить платеж и продолжительность выплаты до комфортного уровня.

Не стоит пренебрегать возможностью рефинансирования ипотеки, суть которой заключается в погашении ипотеки за счет нового более «дешевого» кредита. Как показывает практика, при наличии хороших условий на рынке, это позволяет снизить ежемесячный платеж и сэкономить на переплате существенную сумму. Например, если вы снижаете ставку с 10% до 8%, а остаток по кредиту составляет 2 млн рублей (общий срок - 20 лет), вы сможете ежемесячно экономить 2 тыс. рублей, а общая экономия превысит 420 тыс. рублей.

Еще один из распространенных способов снижения платежа – досрочное погашение. В этом могут помочь программы государственной помощи, например, выплата 450 тыс. рублей многодетным семьям или материнский капитал.

Еще один способ досрочно погасить кредит – регулярно вносить сумму больше ежемесячного платежа. Этот метод не даст одномоментного эффекта, но со временем позволит существенно снизить долговую нагрузку.

Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.

Чем грозит неоплата ипотеки?

Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.

Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.

Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.

Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:

Начисление штрафов, пени, неустоек;
Выставление претензии с требованием погашения долга;
Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
Продажа задолженности третьим лицам.

Варианты решения проблемы

Существуют различные способы решения вопроса.

Реструктуризация

Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.

Реструктуризация происходит разными способами:

Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
Для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки.

Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.

Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.

Продажа имущества

Если заемщик оказался в безвыходной ситуации, погасить задолженность можно, реализовав залог.
Есть несколько вариантов:

Передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу. Данный вариант в практике встречается редко, т. к. банки не идут на смену заемщика по договору.
Реализация по соглашению сторон. Кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и т. д. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
Передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.

Другие варианты

Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.

Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.

Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.

Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.

Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.

К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.

При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.

Соглашение с банком

Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.

Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.

Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.

Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.

При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.

$Фото: Sam Wordley\shutterstock$

Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.

Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.

Страховка

Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.

Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.

Каникулы или отсрочка

Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».

В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:

Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.

Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам (Фото: chingyunsong\shutterstock)

Реструктуризация

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Рефинансирование

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.

Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.

Перевод долга

Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.

Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования (Фото: 89stocker\shutterstock)

Уступка прав

В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.

«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.

Продажа и аренда

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Банкротство

Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.

Что нужно знать

Мотивируйте свою позицию

Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Оформите дополнительное соглашение

Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.

Не рассчитывайте на уступки

Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.

При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.

Россияне берут ипотечные кредиты на долгий срок — в среднем на 15,5 года. За это время обстоятельства могут измениться — заемщик может потерять работу, развестись, заболеть, наконец, и на его лечение потребуются деньги. Редакция «РБК-Недвижимости» пообщалась с представителями ипотечных банков и выяснила, что нужно делать, если выплачивать ипотеку стало нечем.

Никаких секретов

Первый и самый главный совет заемщику — не молчите и не прячьтесь, а сразу обращайтесь в свой банк, не дожидаясь просрочки выплат. Если вы допустите три просрочки в течение года или задержите выплату более чем на 90 дней, а размер долга к тому моменту будет больше 5% от стоимости квартиры, то банк по закону может потребовать полного погашения кредита досрочно.

В банке надо рассказать о сложившейся ситуации, а лучше изложить ее в заявлении, предоставив в любом случае подтверждающие документы. Это может быть, например, медицинское заключение либо трудовая книжка с записью об увольнении с работы, пригодятся также любые другие документы, подтверждающие неожиданные крупные затраты.

«Затем нужно совместно с банком оценить: это временные трудности, при которых заемщик хочет оставить себе купленную в кредит квартиру, или решение проблем может затянуться — и квартиру придется продавать», — советует начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка Иван Лонкин.

Любой банк совершенно не заинтересован в потере заемщика, поэтому для него продажа залоговой квартиры — тоже крайняя мера. Скорее всего, кредитор пойдет вам навстречу, особенно если вы до этого добросовестно выполняли свои обязательства и если есть надежда, что ваше материальное положение вскоре улучшится.

Все виды помощи

В зависимости от ситуации, кредитная организация может предложить реструктурировать кредит. При этом банк оценивает финансовое положение заемщика, причины ухудшения его платежеспособности, стоимость залога (квартиры), изначальные условия кредитования, кредитную историю и другие параметры. Важное условие реструктуризации — срок кредита: с даты выдачи должно пройти не менее шести месяцев.

«При проведении реструктуризации банк не уменьшает обязательства заемщика, а лишь изменяет порядок их исполнения, чтобы у клиента была возможность восстановить финансовое положение и возобновить платежи, — пояснил руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Станислав Тывес. — Очень важно, чтобы и сам заемщик объективно оценил свои перспективы».

Реструктуризация — это, по сути, изменение условий кредита: рассрочка платежей, кредитные каникулы и даже снижение процентной ставки.

Чаще всего банки предлагают заемщикам, оказавшимся в затруднительном положении, льготный период на срок до девяти месяцев, в течение которого заемщик выплачивает не менее 50% от суммы ежемесячного платежа. При этом невыплаченные в течение льготного периода проценты и основной долг переносятся на будущие платежи.

Еще есть возможность снизить ежемесячный платеж: допустим, вместо 40 тыс. руб. в месяц вы будете выплачивать банку 20 тыс., но срок кредита при этом увеличится. «Правда, в случае с ипотекой это работает редко, так как изначально такие кредиты оформляются на долгий срок и его увеличение, скажем, с 20 до 25 лет не приведет к серьезному снижению ежемесячного платежа», — рассказал Станислав Тывес.

В ряде случаев банк может предоставить вам так называемые кредитные, или ипотечные каникулы (на один — шесть месяцев), когда заемщик временно платит только проценты по кредиту.

Что такое ипотечные каникулы

Ипотечные, или кредитные каникулы — это отсрочка исполнения обязательств по погашению ипотеки на короткий период — от 1 до 12 месяцев. Наиболее распространенный вариант каникул — замораживание платежей по самому кредиту на определенный период, когда в течение, допустим, 3–6 месяцев гасятся только проценты. При аннуитетном платеже такой вариант может быть интересен во второй половине срока кредита, так как в начале большую часть суммы составляют именно проценты, рассказали аналитики «Метриум Групп».

Например, сумма кредита — 1 млн руб. на срок 120 месяцев (десять лет) под 10% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту — 13 215 руб. В первый месяц соотношение будет следующим: 4881 руб. — погашение тела кредита и 8333 руб. — проценты. В 37-й месяц платежей (через три года): 6581 руб. — основной долг, 6633 руб. — проценты, то есть достигнут баланс. Последний, 120-й платеж (через десять лет) уже состоит из 12 996 руб. на погашение кредита и 109 руб. — на погашение процентов.

Кредитные каникулы могут быть предоставлены: в связи с рождением ребенка на период до трех лет, длительной нетрудоспособностью в связи с тяжелой болезнью, потерей работы в результате ликвидации работодателя или сокращения, могут быть и иные причины. Решение всегда за кредитором — рассмотрев все обстоятельства и документы, он может и отказать.

Эксперты ЮниКредит Банка пояснили также, что каникулы обычно можно продлить на полгода, но не менее одного раза. Если у клиента несколько ипотечных кредитов, отсрочка платежей возможна по каждому из них. Заемщик также может завершить каникулы досрочно.

Если есть вероятность, что финансовые трудности заемщика затяжные, представители банков также советуют по возможности постараться погасить весь долг или значительную его часть.

«Заемщику нужно оценить, что он может продать из своего имущества, кроме залоговой квартиры. Продажа машины или дачного домика помогут решить проблему, поскольку вырученные деньги можно использовать для внесения аннуитетных платежей», — рекомендует Иван Лонкин.

Если ничего не получилось

Если продавать нечего и выплачивать кредит тоже нечем, придется продавать купленную по ипотеке квартиру, предварительно оповестив об этом банк.

Обычно сделка по продаже ипотечной квартиры выглядит следующим образом. Банк должен дать покупателю разрешение на продажу квартиры — если ее реальная рыночная стоимость выше, чем долг заемщика, банк разрешает ему продать квартиру самостоятельно.

Заемщик находит покупателя, которого он должен сразу предупредить, что квартира находится в залоге у банка. Если покупателя это не смущает, они с продавцом заключают договор задатка — этот задаток выплачивается банку в виде погашения долга по ипотеке. После этого банк должен снять с квартиры обременение в регистрационной палате. Договор задатка предполагает, что заемщик обязуется продать покупателю квартиру после того, как банк снимет с нее обременение. Затем стороны заключают договор купли-продажи, и квартира обретает нового собственника.

Чаще всего заемщик заинтересован продать ипотечную квартиру побыстрее и, соответственно, завершить свои отношения с банком. Но сейчас ситуация на столичном рынке вторичного жилья такова, что многие квартиры продаются подолгу: из десяти быстро продаются только две, а остальные «застревают» на рынке. Поэтому надо быть готовым к тому, что придется снижать цену.

Нынешний кризис суров и стремителен: у многих безденежье наступило буквально в течение нескольких недель. Генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова рассказала, какие пути выхода есть у потерявшего работу заемщика, что выгоднее: ипотечные или кредитные каникулы и почему лучше оставаться с банком на связи.

— Человек неожиданно потерял доход, но обязан ежемесячно выплачивать ипотечный взнос. Что ему делать?

— Заемщик вправе претендовать на кредитные каникулы — это по сути отсрочка платежа. С 3 апреля вступил в силу № 106-ФЗ, который предусматривает отсрочку сроком до шести месяцев, если у заемщика из-за пандемии снизился доход.

Максимальные суммы, по которым даются кредитные каникулы на ипотеку: 4,5 млн рублей для Москвы, 3 млн рублей — для Московской области, Санкт-Петербурга и Дальневосточного федерального округа, 2 млн рублей — для остальных регионов.

Также для приостановки платежей по ипотеке допустимо воспользоваться законом № 76-ФЗ об ипотечных каникулах (он был принят летом 2019 года): по нему лимит составляет 15 млн рублей. Ипотечные каникулы предоставляются только один раз за весь срок кредита.

— Какие еще есть варианты?

— Попросить реструктуризацию — это снизит сумму ежемесячных выплат за счет увеличения срока кредитования.

Остальные выходы из этой ситуации — набрать новых кредитов для погашения долга или подать на банкротство — невыгодны.

Вариант «ничего не делать» исключен: примерно через год-полтора банк продаст вашу квартиру, причем по заниженной цене.

Кредитные или ипотечные каникулы?

— Всем ли доступны ипотечные каникулы?

— Если говорить о новом законе по кредитным каникулам, то придется доказать снижение дохода на 30% и более. Закон установил очень низкие лимиты кредитования — учитывается именно размер выданного кредита, а не текущая задолженность, поэтому этот способ подходит не всем. В Москве и Петербурге некрупных ипотечных кредитов мало — средний размер жилищного займа в Москве превышает 4,2 млн рублей.

Еще один плюс: кредитные каникулы распространяются на всю недвижимость, а не на единственное жилье, как в случае с ипотечными каникулами. Третье преимущество — доказать необходимость каникул достаточно просто.

Чтобы претендовать на ипотечные каникулы, нужно обосновать сложившиеся обстоятельства, которые мешают платить по кредиту. Положительное решение зависит от банка — реально приостановление платежей либо уменьшение суммы платежа, тогда как кредитные каникулы полностью останавливают платежи.

— Что надо сделать, чтобы получить каникулы?

— Порядок получения для всех общий, он начинается с подачи в банк заявления о предоставлении кредитных каникул. Пока единой формы нет, но наше бюро уже разработало ее для клиентов.

В заявлении должна быть указана причина прекращения заработка заемщика (сокращение, увольнение, отпуск за свой счет или приостановка деятельности — например, в случае работы в ресторане) и приложены подтверждающие документы, если они есть: приказы о сокращениях и т. д. Также понадобятся медицинские документы, если заемщик болел коронавирусом или находился на карантине.

Если отделения банка открыты, эффективнее подать заявление лично. При этом следует обязательно получить отметку о его приеме: для этого заявление следует написать в двух экземплярах и штамп о приеме проставить на свой экземпляр.

Если визит в банк невозможен, отправьте заявление почтой, но с описью вложения. В некоторых банках принимают документы по электронной почте, но, как правило, банк вправе запросить оригиналы документов.

Политика банков: «дожимают»

— А если ипотечный кредит не подпадает под кредитные или ипотечные каникулы?

— В таких случаях подача в банк заявления с просьбой предоставить каникулы — единственный вариант. Следующий ход за банком: войдет ли он в положение или нет. Но даже если банк пойдет навстречу (пока это маловероятно), кредитные каникулы будут не совсем такими, какими предлагаются по закону. Судя по нашей практике, чаще всего банк оставляет оплату процентов по кредиту (обычно это не менее трети ежемесячного платежа), срок каникул — от трех месяцев до полугода.

В каждом конкретном случае необходимо считать индивидуально. Если значительная часть кредита уже выплачена и осталась небольшая сумма, но она на данный момент является неподъемной, лучше, конечно, максимально закрываться — набрать в долг у родственников, продать ценные вещи, но только не занимать в микрофинансовых организациях.

Стоит все время быть на связи с банком: там понимают, что лучше получить хоть что-то, чем ничего. Не исключено, что оптимальным выходом будет реструктуризация займа.

— Как общаться с банком, чтобы добиться своего?

— Ипотечные каникулы и правда такое большое подспорье, каким их считают?

Кто в зоне риска

— Получается, банки сквозь пальцы смотрят на невыплаты?

— Нужно держать контакт с банком, платить хотя бы частично, объясняя, что объективно не получается платить всю сумму. Все банки сталкиваются с кризисом платежей — лучше показать, что вы добросовестный заемщик и пытаетесь платить, несмотря на сложную финансовую ситуацию. Полный отказ от платежей только ухудшит отношение банка к заемщику.

У нас были случаи, когда банк не соглашался на компромисс, а банкротство клиенту не подходило. Спустя какое-то время мы писали обращения, что хотим урегулировать взаимоотношения в мирном ключе. В подобных обращениях клиенты признавали, что им было не по силам выплачивать долг в течение определенного времени, но теперь они готовы заплатить определенную сумму и получить рассрочку.

В подобных ситуациях банк часто предоставляет более выгодную рассрочку или даже списывает какие-то проценты. К тому же они на пороге вала неплатежей.

Рычагов давления у банков сейчас нет: суды заседания не проводят, приставы работают в режиме онлайн, недвижимость будет дешеветь, так как на рынок выйдут ипотечные квартиры, заемщики которых не потянули их оплачивать.

— Как вы оцениваете кризис неплатежей, будет ли расти число должников?

— Период неплатежей только начинается — оценить масштаб бедствия сложно. Но, согласно исследованию Magram Market Research, кредиты чаще всего берут россияне с доходом ниже среднего — их доля 36%. Они живут от зарплаты до зарплаты, отдавая платеж за кредит с доходов, — именно они станут первыми жертвами кризиса, так как у них нет финансовой подушки.

В зоне риска и хорошо зарабатывающие специалисты с высокой долговой нагрузкой из проблемных отраслей: ресторанного, гостиничного и туристического бизнеса, организации мероприятий. Они вмиг лишились работы, и кризис в эти отрасли пришел надолго.

По итогам I квартала 2020 года количество личных банкротств в стране выросло в 1,7 раза. По нашим оценкам, к концу года этот показатель увеличится в три-четыре раза, если власти не усилят меры поддержки россиян.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: