Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры купленной до брака в ипотеку
Обновлено: 27.04.2024
Добрый день. Подскажите пожалуйста, нужно ли согласие супруга на продажу объекта недвижимости если квартира приобреталась до брака в ипотеку. Банк обязал оформить документы о том что на момент заключения сделки в браке не состою. На момент оформления мною ипотеки супруг официально состоял в другом браке. Благодарю за ответ.
Если платежи по кредиту вносились в период брака, то указанное имущество в размере взносов является совместной собственность и подлежит разделу, имеется многочисленная судебная практика. В связи с чем все органы (банки, нотариусы и регистрирующие) в данном случае будут просить указанное согласие.
Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, как и любое имущество, приобретенное в браке на совместные средства супругов, является совместным имуществом супругов.
На жилье, приобретенное в браке на совместные средства супругов, распространяется законный режим супружеского имущества, установленный Семейным кодексом РФ.
Согласно общим требованиям, установленным Семейным кодексом РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39), а общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39). Если ипотека приобретена и ипотека погашается полностью еще до вступления в брак, жилое помещение не может считаться общей собственностью, в силу чего не делится между супругами в случае расторжения брака.
По-иному решается вопрос, когда жилье приобретается в ипотеку до брака, однако погашается полностью уже в браке. Особенностью раздела ипотеки, приобретенной в описанном порядке, является то, что погашение кредита в браке считается погашением его из совместных супружеских средств. А это уже создает совместную собственность супругов. Но не в равных, как это установлено в общем порядке, долях, а пропорционально вложенным средствам.
Если, условно говоря, супруг купил до брака квартиру в ипотеку и погасил за счет личных средств только 1/3 часть ее стоимости, а оставшиеся 2/3 погасил уже в браке, у супругов образуется общая совместная собственность. Доля в недвижимости, пропорциональная совместно затраченным средствам, т.е, в размере 2/3, является общей совместной собственностью и делится пополам между супругами.
В этом случае одному супругу в результате раздела квартиры будет принадлежать доля в размере 2/3 в праве собственности на квартиру, а другому — в размере 1/3.
Анастасия, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 253 "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности" ГК РФ "После расторжения брака между супругами к правоотношениям, возникшим между бывшими супругами и иными участниками гражданского оборота, должны применяться положения ст. 253 ГК РФ, а не положения ст. 35 СК РФ, которые требуют при отчуждении совместно нажитого (недвижимого) имущества одним из супругов обязательного нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение такой сделки. При этом имущество, приобретенное супругами в браке, сохраняет режим общего совместного имущества супругов после расторжения брака. Согласно положениям ч. 1 ст. 35 СК РФ, а также положениям ч. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию его участников. В соответствии со ст. 253 ГК РФ при заключении сделки одним из супругов после расторжения брака согласие второго супруга предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Судом установлено, что согласия на совершение сделки дарения квартиры истец не давал."
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 18.03.2020 N 33-2015/2020
Требование: О взыскании денежных средств.
Обстоятельства: Истец указывает, что в период брака с ответчиком приобретена квартира. Впоследствии указанное жилое помещение было продано, однако истец причитающуюся ему долю денежных средств не получил.
Решение: Требование удовлетворено. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что поскольку указанное имущество приобретено в период брака по возмездной сделке, оно является совместно нажитым и подлежит разделу; факт выдачи истцом ответчику нотариально удостоверенного согласия на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества после прекращения между супругами семейных отношений не исключает обязанность К.А. отдать истцу половину вырученных от продажи этого имущества денежных средств; суду ответчиком не предоставлены доказательства того, что денежные средства, полученные от продажи квартиры, потрачены в интересах семьи, как об этом говорит ответчик.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на отчуждение недвижимости приобретенной до брака
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости Таким образом, в силу приведенных норм государственная регистрация перехода права собственности на основании договора от 25.01.2007 не могла быть произведена, поскольку 29.01.2007 супруг ответчика - Иванов В.И. заявлением, удостоверенным нотариусом, отменил выданное им ранее согласие на отчуждение приобретенного во время брака и являющегося совместной собственностью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Шарыпово, 6 мкр., 38 А.
Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.
- Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
- В каких случаях согласие не требуется
- Согласие при приобретении в ипотеку
- Как оформить согласие супруга или супруги
- Что потребуется
- Пошаговый алгоритм действий
- Сколько это стоит
- Возможные проблемы и нюансы
Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:
- Квартира была куплена в браке.
- Совместно приватизирована.
- Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.
Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.
В каких случаях согласие не требуется
Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:
- Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
- Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
- Если супруг отказался от приватизации.
- Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.
Согласие при приобретении в ипотеку
При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.
При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.
Как оформить согласие супруга или супруги
Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:
- Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
- Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
- Адрес объекта недвижимости.
- Выражение согласия.
- Срок действия.
- Подпись и дата.
Образец можно посмотреть в интернет.
Что потребуется
Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.
Нужно собрать пакет документов:
- Паспорт соглашающегося.
- Брачный договор (при наличии).
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.
Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.
Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.
Пошаговый алгоритм действий
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:
- Обратитесь в нотариальную контору.
- Оплатите госпошлину.
- Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
- Проверьте документ и поставьте подпись.;
- После заверения нотариусом справка передается супругу.
![]()
Сколько это стоит
Заплатить потребуется только госпошлину.
Возможные проблемы и нюансы
Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.
Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.
Риски сделки без согласия
Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.
Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.
Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
В качестве примеров:
- Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
- Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется.
Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?
Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.
В какой срок можно оспорить сделку?
В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.
Сколько действует согласие супруга?
Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи.
![Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения]()
Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.
Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры ( СК РФ, ст.14 ).
Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный ( НК РФ, ст.105 ).
Контроль со стороны налоговых органов
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
Пример
Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Покупка недвижимости у родственника в ипотеку
Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.
Получение налогового вычета
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.
Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.
Пример
Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.
Сделки с несовершеннолетними родственниками
По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки ( ГК РФ, ст.37 ). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.
Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
Пример
Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.
Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.
Сделки с недвижимостью между супругами
Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах ( СК РФ, ст.35 ).
Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье
Пример
Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.
Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную Юридическую проверку от Домклик
Купил квартиру в ипотеку до брака, поручителем по ипотеке была моя мама, так как официальная зп не позволяла мне оформить ипотеку без поручителя. Собственник я один. Через 2 месяца я женился, а еще через 4 месяца погасил ипотеку. Жена не работала. Необходимо продать эту квартиру. В настоящий момент оформляем развод, вероятно что продажа будет уже после развода. Имущественных споров нет. Имеет ли супруга право собственности 50% на данную квартиру, то есть нужно ли ее согласие на продажу? Один риэлтор мне сказал, что квартира полностью моя, так как созаемщиком была мать, но у меня есть сомнения.
Юридически квартира Ваша, согласие супруги на продажу не требуется. Однако, жена имеет право на 1/2 долю в части стоимости суммы выплаченных средств по ипотечному кредиту в процессе брака. Если имущественных споров нет, то согласие можно и оформить, но ту уже Вам решать. Оформленное сейчас согласие избавит от всех возможных проблем в будущем, но при этом может побудить супругу к каким-либо нежелательным для Вас последствиям.
Сначала Вы говорите, что куплена квартира ДО брака, теперь "две квартиры, купленные во время брака". Надо как бы поточнее. Это принципиально важно.
То, что Ваша мать была поручителем, никак на семейный кодекс не влияет. Платежи производились в период брака, значит жена имеет право на эту квартиру (какая часть, ответить нельзя, необходимо понимать суммы)
Согласие жены нужно, но продажа
и "прокатить", все будет зависеть от внимательности регистратора.
В случае развода и при отсутствии брачного договора, жена сможет отсудить какую то часть. То, что жена не работала, значения не имеет, опять же при отсутствии брачного договора.Я больше и склонялся к этому варианту ответа. У нас получается две квартиры, купленные во время брака, хотим разделить одна квартира ей, одна мне, но в обоих случаях я собственник. То есть нужно согласие на каждую квартиру или можно одно, но в нем указать два объекта?
Если вы разделите все полюбовно, в соответствующем порядке, то уже не надо будет никаких согласий.
Регитраторы- люди опытные, и видят все. Если число в свидетельстве (день перехода права) и обретение Вами собственности было хоть на один день ранее дня заключения брака, квартира только Ваша, и никому Вы ничего не должны.Пишете заявление нотариальное, что квартира куплена ДО вступления в брак. И прикладываете к пакету документов в Росреестр при продаже. Возможно-копию о заключении брака и копию о расторжении дать в Росреестр. Все остальное: деление картир-через нотариальный- договор- Соглашение о разделе имущества. Но мне видется-дарить или не дарить Вами бывшей жене квартиру, нажитую до брака-Ваше личное дело. А не предмет спора
Согласие на продажу от супруги оформлять НЕ надо, потому что данная квартира не является совместно нажитым имуществом. Смотрите, сделка по купле-продаже была произведена ДО брака, деньги продавцу Вы передали (полностью расчитались) ДО брака. А сам долг (ипотечные выплаты) между супругами не делится. Удачи.
Автор статьи
Читайте также:
