Опишите основные этапы процесса выбора ипотечного кредита

Обновлено: 28.04.2024

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости. Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

  • Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
  • Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
  • Наличие различных программ кредитования и ипотеки с господдержкой. При этом важно учесть, насколько реально снижена ставка по льготным программам, применяется ли она весь срок кредитования или только в определенный период, а также рассчитать общую стоимость ипотеки в разных банках.
  • Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях

копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью, для военных — копия контракта

справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду

копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

свидетельства о рождении или паспорта детей для получения ипотеки по программе господдержки семей

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

  • устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
  • право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
  • разрешение на возведение дома;
  • кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

  • паспорт;
  • право собственности на недвижимость;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор , акт передачи, договор дарения или наследования;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
  • подтверждение, что жилье не находится в залоге;
  • если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
  • если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

  • слишком часто продавалась;
  • продавцом выступает несовершеннолетний;
  • квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
  • находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

  • район, инфраструктура, транспортная доступность;
  • срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
  • метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
  • состояние ремонта, коммуникационных систем;
  • среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
  • итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть

сведения о предмете — тип, адрес, договор

сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта

ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты

порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

  • заемщик и продавец подписывают акт жилья;
  • в МФЦ регистрируют право нового собственника;
  • заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

  • 2 заявления от имени заемщика и продавца;
  • ипотечный договор;
  • договор недвижимости;
  • паспорта заемщика и продавца жилплощади;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Рекомендуем


Выберите жилье вашей мечты в любой из списка одобренных 1000 новостроек, аккредитованных Райффайзенбанком, оформите заявку на консультацию, и мы поможем вашей мечте осуществиться!


Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

  1. Этапы получения ипотеки на квартиру
    1. С чего начать?
    2. Заявка и ее рассмотрение банком
    3. Поиск квартиры
    4. Оценка
    5. Одобрение квартиры банком
    6. Кредитный договор
    7. Получение средств
    8. Нотариальное удостоверение
    9. Государственная регистрация и оформление ипотеки
    10. Страхование
    11. Дальнейшие действия

    Этапы получения ипотеки на квартиру

    Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

    С чего начать?

    Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

    Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

    • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
    • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
    • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

    Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

    Заявка и ее рассмотрение банком

    Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

    Поиск квартиры

    Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

    Оценка

    Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

    Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

    Одобрение квартиры банком

    Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

    1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
    2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

    Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

    Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

    Кредитный договор

    Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

    Получение средств

    В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

    Нотариальное удостоверение

    Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

    Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

    Государственная регистрация и оформление ипотеки

    После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

    Страхование

    Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

    Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

    Дальнейшие действия

    Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

    Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

    При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

    Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

    Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

    Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

    Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

    1. Покупки загородного дома;
    2. Покупки таунхауса;
    3. Для строительства дома.

    Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

    Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

    Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

    Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

    Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

    Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.


    Ипотечное кредитование населения – одно из главных направлений работы Сбербанка. Оформление взаимоотношений с банком происходит по многоступенчатой процедуре. Важным ее этапом становятся грамотные действия потенциального заемщика после одобрения ипотеки Сбербанком. В статье приводится подробная пошаговая инструкция правильных действий клиента, следование которой гарантирует успешное и оперативное приобретение ипотечного жилья.

    1. Одобрение ипотеки в Сбербанке
      1. Кому одобряют ипотеку в Сбербанке
      2. Необходимые документы
      3. Подача заявления
      1. Возможные причины отказа
      2. Повторная заявка
      1. Поиск жилого объекта
      2. Оценка стоимости недвижимости
      3. Сбор документов
      4. Оформление страховки

      Одобрение ипотеки в Сбербанке

      Первый этап оформления ипотечного кредита – это выбор банка для дальнейшего сотрудничества. Преимущества Сбербанка очевидны и состоят в следующем:


      • лидирующие позиции на отечественном банковском рынке;
      • стабильное финансовое положение;
      • большое количество офисов, банкоматов и терминалов;
      • репутация самого успешного банка страны в сочетании со статусом крупнейшего финансового учреждения России;
      • выгодные условия кредитования, в том числе – ипотечного;
      • разнообразие предлагаемых заемщикам ипотечных кредитов.

      Следующий этап оформления ипотеки – получение одобрения со стороны банка. Для этого необходимо выполнить три обязательных условия: собрать необходимые документы, отвечать требованиям банка к заемщикам и подать официальную заявку на выдачу ипотечного кредита.

      Кому одобряют ипотеку в Сбербанке

      Ответ на вопрос, одобрят ли ипотеку в Сбербанке, зависит от выполнения нескольких базовых требований к заемщику. В первую очередь речь идет о следующих условиях выделения кредита:

      • возраст клиента в пределах от 21 года (на момент выдачи ипотеки) до 75 лет (на дату окончания срока действия кредитного договора с банком);
      • как минимум, полгода рабочего стажа на последнем месте официального трудоустройства и 1 год общей продолжительности работы за 5 последних лет;
      • российское гражданство.

      Допускается привлечение к сделке по кредитованию в качестве созаемщиков до 3-х физлиц, доходы которых включаются в расчет минимальной величины ипотеки. К ним предъявляются требования, аналогичные перечисленным выше для основного заемщика.

      Необходимые документы

      Второе условие одобрения выдачи ипотеки со стороны Сбербанка – сбор и предоставление комплекта документации. В его состав входят:

      • паспорт клиента и созаемщиков по кредитованию;
      • документ об официальной регистрации заемщика;
      • документы о финансовом положении потенциального клиента банка – источниках и уровне дохода;
      • справка с места официального трудоустройства;
      • документы на имущество, предоставляемое в качестве залога (если таковым не является приобретаемое жилье);
      • дополнительные документы, наличие которых необходимо для участия в различных социальных и льготных ипотечных программах (например, для кредитования по программе «Молодая семья» предоставляются свидетельства о браке и рождении детей).

      Подача заявления

      Еще один обязательный для предоставления в банк документ – заявление на получение ипотеки. Оно подается одним из трех способов:


      • при непосредственном посещении офиса Сбербанка потенциальным заемщиком;
      • через партнеров финансового учреждения, перечень которых постоянно пополняется;
      • дистанционно в режиме онлайн при помощи сервиса Сбербанка ДомКлик.

      Именно последний вариант используется сегодня в качестве основного, так как выгоден и удобен для всех участников сделки. Потенциальный заемщик экономит время и средства на поездку в офис, а Сбербанк избавляется от необходимости открывать новые подразделения для обслуживания возрастающего количества клиентов.

      Как узнать решение банка

      Стандартный срок для принятия решения по одобрению ипотеки, который декларируется Сбербанком – от 2 до 5 дней. Они необходимы для внимательного изучения предоставленных заемщиком документов и сборе сведений о его кредитной истории.

      Получить информацию о принятом в банке решении можно несколькими способами:

      Возможные причины отказа

      Наиболее частыми основаниями для отказа в одобрении ипотечной сделки выступают:

      • проблемная кредитная история потенциального заемщика;
      • высокий уровень имеющихся у него финансовых обязательств;
      • недостаточная величина или стабильность официального дохода;
      • предоставление ошибочных или недостоверных сведений и, тем более, подделка документов;
      • отсутствие подтверждения предоставленных данных о размере зарплаты со стороны работодателя.

      Повторная заявка

      Получение отказа со стороны Сбербанка вовсе не означает невозможности получения ипотеки. Нередко допускается возможность повторной отправки заявки на выдачу кредита после устранения замечаний, высказанных специалистами финансовой организации. Обычно речь в данном случае идет о технических ошибках, допущенных заявителем, в числе которых:

      • недействительные данные паспорта, отсутствующие в базе данных ФМС;
      • низкий уровень дохода;
      • ошибки в ходе оформления зарплатной карточки при указании паспортных данных или ФИО заемщика.

      Повторная отправка заявки допускается через 2 месяца после получения отказа по первоначальной. Этого времени вполне достаточно, чтобы собрать необходимый комплект документов с учетом ошибок, допущенных ранее.

      Что делать после одобрения ипотеки

      Положительное решение Сбербанка об одобрении ипотеки действует в течение 3-х месяцев. За этот промежуток времени заемщику требуется произвести комплекс мероприятий, необходимых для оформления договора на ипотечное кредитование. Самые важные операции, выполняемые клиентом пошагово, следует рассмотреть более детально.

      Поиск жилого объекта

      В первую очередь требуется найти подходящий объект недвижимости – квартиру или дом, который будет куплен на заемные средства банка. Выбор жилья – крайне важное и ответственное мероприятие, поэтому для его реализации нередко прибегают к услугам узкопрофильных специалистов. В их число входят как частные риелторы, работающие в статусе ИП, так и агентств недвижимости.

      Сбербанк предлагает различные виды кредитования, начиная с покупки квартиры в новостройках и заканчивая строительством частного дома на предварительно оформленном земельном участке. Естественно, это необходимо учитывать при выборе объекта для приобретения.



      Оценка стоимости недвижимости

      Следующее мероприятие – независимая оценка недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Она проводится специалистами одной из аккредитованных Сбербанком оценочных организаций, перечень которых размещен на сайте финансового учреждения.



      Главная задача оценки ипотечной квартиры или дома – получение объективного представления о реальной стоимости объекта с цель уменьшения рисков банка. Для клиента грамотная работа эксперта-оценщика также полезна, так как позволяет выявить возможные недостатки жилья, не замеченные неквалифицированным взглядом покупателя.

      Сбор документов

      Затем необходимо приступать к сбору комплекта документов, необходимых для оформления двух договоров - ипотеки и залога. Покупателю необходимо приготовить и предоставить в банк:

      • экспертное заключение об оценке объекта;
      • документы о наличии денежных средств для совершения стартового платежа по ипотеке;
      • персональные документы заемщика – паспорт и заверенная трудовая книжка, а также справка о величине заработной платы, составленная по форме банка или в виде 2-НДФЛ;
      • согласие супруга или супруги, оформленное нотариально, для заемщиков, состоящих в браке;
      • справки об имеющихся непогашенных кредитах;
      • при использовании средств материнского капитала – справка и сертификат, полученные в Пенсионном фонде.

      Помимо покупателя, определенный набор документов предоставляется и продавцом ипотечной квартиры или дома. В этом случае речь идет о следующей документации:

      • комплект уставных документов (для юрлица) или паспорт (для ИП и физлиц);
      • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о праве на собственность и т.д.);
      • согласие супруга или супругов (для частных лиц, состоящих в браке) или органов опеки (если среди владельцев жилья присутствуют несовершеннолетние дети).

      Оформление страховки

      Получение ипотеки сопровождается оформлением двух видов страховки. Первый касается страхования объекта недвижимости и является обязательным. Второй носит добровольный характер и предполагает заключение договора со страховой компанией на страхование жизни заемщика. Принимая решение о необходимости получения полиса второго типа, необходимо помнить, что при его наличии процентная ставка по кредиту снижается на 1 пункт. Другие возможные варианты ее сокращения – наличие зарплатной карты Сбербанка и работа с застройщиками, имеющими партнерские отношения с финансовой организацией.



      Перечень страховых организаций, полисы которых принимаются Сбербанком при оформлении ипотечных кредитов, размещен на официальном сайте учреждения. Он делится на две части – в первую входят страховщики, которые работают с объектами недвижимости и другим имуществом, а во вторую – предоставляющие услуги по страхованию жизни и здоровья заемщиков. Сбербанк активно сотрудничает практически со всеми ведущими участниками страхового рынка страны. Кроме того, в состав финансового холдинга входят две страховые компании – Сбербанк страхование и Сбербанк страхование жизни.



      Заключение сделки

      После реализации подготовительных этапов необходимо перейти непосредственно к заключению сделки. На этом стадии, которая должна быть завершена пока не истек срок одобренной ипотеки, предпринимаются следующие действия:

      • подготовка и подписание договоров – ипотеки и залога;
      • подача документов в Росреестр для регистрации сделки;
      • оплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН и регистрацию двух договоров (общая сумма – 1 750 руб.);
      • внесение начального взноса и получение кредита.

      Очевидно, что получение одобрения ипотеки – это важное, но далеко не единственное условие успешной покупки жилья за счет заемных средств Сбербанка. Поэтому необходимо четко и последовательно выполнять описанные выше этапы оформления кредита, что позволит исключить или минимизировать вероятность возникновения проблем на любом из последующих этапов сделки.

      2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления

      долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

      Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

      В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

      В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

      Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

      В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

      Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

      1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

      2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

      3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

      4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

      5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

      Обеспечение кредита может быть оформлено:

      договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

      трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

      договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

      6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

      7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

      В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

      В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

      В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

      Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

      обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

      обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

      отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

      выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

      Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

      Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

      Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

      Оформление ипотеки на квартиру — ответственный процесс, в котором важно не допустить ошибок. Процедура регламентирована ЦБ, и процесс получения ипотеки одинаков для всех банков. Различия касаются требований по предоставлению документов текущими клиентами банков: если вы получаете зарплату на карту выбранного банка, иногда предварительное решение можно получить по одному паспорту без справок о доходах.

      Рассказываем, как проходит каждый этап оформления ипотеки и как не допустить ошибок.

      Определение ипотеки

      Ипотека — это кредит на покупку жилья, который выдается банком под залог покупаемой недвижимости. Оформляя ипотеку, вы берете у банка деньги в долг, как при обычном кредите, а затем в течение оговоренного срока возвращаете их с процентами. Гарантией возврата денег в этом случае выступает купленный вами объект недвижимости, который остается в залоге у банка до полного погашения вами ипотечного кредита.

      В ипотеку можно взять практически любую жилую недвижимость — еще строящуюся или уже готовую квартиру в новостройке, квартиру на вторичном рынке или частный жилой дом.

      Кто может получить ипотеку

      Чтобы взять ипотеку, заемщик должен отвечать определенным требованиям, которые помогают банку определить степень его надежности. Рассмотрим самые основные параметры, которым должен соответствовать заемщик.

      • Возраст. Большинство кредитных организаций требуют, чтобы на момент оформления ипотеки заемщику было не меньше 21 года, а на момент полного погашения долга — не более 65 лет. Однако в некоторых случаях верхняя граница по согласованию с банком может быть скорректирована — например, до 75 лет.
      • Стаж и стабильное место работы. Необходимо, чтобы на текущем месте работы заемщик проработал не менее 3–6 месяцев, а в некоторых случаях — не менее года.
      • Платежеспособность. Ипотека предполагает регулярные выплаты на протяжении, как минимум, нескольких лет, поэтому банку нужно убедиться, что у заемщика есть стабильный доход, который он может подтвердить документально. Для этого нужно будет предоставить справку с указанием источника дохода — это может быть зарплата, пенсия, доход от сдачи помещения в аренду и так далее.
      • Гражданство. Большинство российских банков не выдают ипотеку иностранцам, поэтому для ее оформления обязательно иметь российский паспорт.

      Также с большей вероятностью ипотеку одобрят тем людям, которые имеют хорошую кредитную историю и у которых нет других крупных непогашенных кредитов на момент оформления ипотечного договора. Для оценки возможности выдачи ипотечного кредита банк учитывает совокупную финансовую нагрузку на потенциального заемщика, поэтому если ваши текущие кредитные обязательства уже приближаются к 50% ежемесячного дохода, для получения ипотеки обязательно нужен созаемщик.

      Этапы оформления ипотечного кредита

      Процесс оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует подготовки.

      Оценить свои возможности

      Начать стоит не с поиска квартиры и даже не с выбора банка, а с оценки собственных финансовых возможностей.

      • Рассчитайте ежемесячный платеж. Ипотека предполагает, что в течение нескольких лет вам придется ежемесячно вносить установленный платеж в банк. Поэтому прежде чем оформлять кредитный договор, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы определить размер кредита, рассчитать платеж, определить комфортную для вас сумму первоначального взноса и узнать предварительную стоимость кредита. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не больше половины от совокупного дохода вашей семьи.
      • Оцените первоначальный взнос. Без первоначального взноса оформить ипотеку можно, но по более высокой ставке. Поэтому стоит заранее накопить достаточную сумму для оплаты взноса. Минимальный размер взноса в 2021 году составляет 10–15% от стоимости приобретаемой недвижимости, но можно внести и больше — это позволит уменьшить сумму кредита, снизить переплаты и даже получить более низкую ставку по ипотеке.
      • Подготовьтесь к дополнительным расходам. Покупка квартиры и заключение ипотечного договора влекут за собой и другие траты — например, страхование жизни заемщика, страхование объекта недвижимости, оплата дистанционного оформления сделки или регистрации права собственности без посещения МФЦ, если это вам нужно. При этом страхование жизни и здоровья основного заемщика необходимо каждый год, пока действует ипотека.
      • Создайте финансовую подушку безопасности. На случай потери работы или резкого уменьшения дохода лучше иметь неприкосновенный денежный запас в размере как минимум 3–6 месячных доходов семьи. Это позволит вовремя внести платеж по ипотеке и в целом поможет легче пережить непростой период.

      Собрать документы

      Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов. Требования к этому пакету в разных кредитных организациях могут различаться, поэтому точный перечень лучше заранее уточнить у специалистов выбранного вами банка. Перечислим основные документы, которые могут понадобиться для оформления ипотеки на квартиру:

      документы, подтверждающие доход справка о доходах по форме либо по форме банка, справка о размере пенсии, выписка с зарплатного счета и пр.

      В некоторых случаях вас также могут попросить предоставить дополнительный пакет документов, в который могут входить:

      свидетельство о заключении или расторжении брака

      свидетельства о рождении детей

      документы об образовании

      Если вы индивидуальный предприниматель, необходимо предоставить в банк свидетельство ИНН и налоговую декларацию за последний отчетный период с отметкой вашего УФМС о приеме. Эти документы заменяют справку о доходах для физлиц.

      Подать заявку в банк на рассмотрение

      После того, как все документы собраны, можно подавать заявку в банк. Для этого не обязательно ехать в отделение или назначать встречу со специалистом банка — подать заявку на оформление ипотеки можно онлайн на сайте кредитной организации. Для этого нужно заполнить небольшую анкету и приложить собранные вами документы. Предварительное решение об одобрении заявки, сумме кредита и процентной ставке обычно можно получить в течение одной рабочей недели после подачи заявки.

      Найти квартиру

      Как только банк рассмотрит и одобрит вашу заявку, вы сможете приступить к поиску квартиры. На поиск и сбор необходимых документов по квартире обычно отводится до 90 дней — столько действует предварительно одобрение ипотеки, однако в некоторых случаях банк может увеличить этот срок по просьбе заемщика. Подойдите к этому этапу максимально внимательно — помните, что выбранная вами квартира должна не только нравиться вам, но также отвечать требованиям банка — не быть в залоге по другим кредитам и не фигурировать в незакрытых судебных производствах.

      После того, как вы нашли объект и предварительно договорились о покупке с его владельцем, нужно будет подготовить документы по квартире. Банк обязательно потребует независимую оценку помещения, бумаги, устанавливающие право собственности, а также кадастровые и технические документы.

      Если банк одобрил выбранный вами объект, то можно переходить к финальным этапам — заключению кредитного договора и оформлению права собственности на жилье.

      Заключить договор

      Оформление договора с продавцом, а затем и кредитного договора с банком — это основной этап оформления ипотечного кредита. На этом же этапе нужно будет заключить договор страхования недвижимости и страхования жизни и здоровья заемщика.

      При подписании внимательно читайте кредитный договор, проверяйте все вписанные в него данные и обязательно просите разъяснить непонятные вам пункты или формулировки. Обратите особое внимание на размер платежей и их график, а также на условия досрочного погашения кредита.

      После подписания нужно рассчитаться с продавцом — для этого покупатель вносит первоначальный платеж, а оставшуюся часть стоимости продавцу перечисляет банк. Далее нужно принять квартиру, получить ключи и подписать акт .

      Оформить право собственности

      Финальный этап приобретения квартиры — это оформление права собственности и официальная регистрация сделки в Росреестре. Это можно сделать в ближайшем МФЦ, обратившись туда с договором о приобретении недвижимости.

      Какие проблемы и нюансы могут возникнуть при оформлении ипотеки

      • Если одобренной суммы кредита не хватает для покупки выбранной вами квартиры, эту сумму можно попробовать увеличить. Для этого вы можете привлечь от одного до трех человек в качестве созаемщиков, чей доход будет также учитываться банком. Созаемщиком может стать ваш супруг, родственник или любой другой человек, готовый разделить с вами ответственность по ипотеке.
      • Если процентная ставка оказывается слишком большой, попробуйте рассмотреть иные варианты — например, оформить ипотеку по одной из льготных госпрограмм с пониженными ставками. К примеру, возможность получить более низкую ставку есть при выборе программы «Молодая семья» или при использовании материнского капитала для оплаты первоначального взноса. Снижение ставки возможно при сокращении периода кредитования, увеличении суммы первоначального взноса до 20% и более, а также если вы получаете зарплату на карту выбранного банка.
      • После оформления ипотечного кредита вы имеете право оформить налоговый вычет, вернув себе часть стоимости квартиры в пределах 260 тысяч рублей от суммы основного долга и до 390 тысяч рублей от суммы уплаченных процентов по ипотеке. Для его получения необходимо взять в личном кабинете налоговой справку о доходах за истекший отчетный период, но не раньше года, в котором получена ипотека, и подать декларацию на сайте ФНС также через сервис личного кабинета.

      Райффайзенбанк предлагает выбор ипотечных программ для покупки жилья на первичном и вторичном рынке, а также для рефинансирования уже имеющейся ипотеки. Узнать актуальные тарифы, и программы ипотечного кредитования, а также рассчитать стоимость каждой программы и оставить заявку можно в приложении или на сайте Райффайзенбанка.

      Рекомендуем


      Выберите жилье вашей мечты в любой из списка одобренных 1000 новостроек, аккредитованных Райффайзенбанком, оформите заявку на консультацию, и мы поможем вашей мечте осуществиться!


      Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

      Автор статьи

      Куприянов Денис Юрьевич

      Куприянов Денис Юрьевич

      Юрист частного права

      Страница автора

      Читайте также: