Почему при рефинансировании ипотеки теряется право на налоговый вычет

Обновлено: 01.05.2024

В рамках имущественного налогового вычета покупатель жилья может получить 260 тысяч рублей, плюс 390 тысяч (а иногда и больше) если жильё куплено в ипотеку. Но попытка заёмщика сэкономить, применив рефинансирование, может обернуться потерей права на вычет. То есть перекредитование вместо экономии обернётся убытками. Чтобы этого не произошло надо придерживаться несложных правил.

А теперь усложним задачу. Совместим налоговый вычет с рефинансированием жилищного кредита.

Сергей Кульпин, управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО:

При рефинансировании кредитов, предоставленных на новое строительство или приобретение недвижимости, предусмотрена возможность получения имущественного налогового вычета, в сумме расходов на погашение процентов по кредиту.

Тем не менее, бывает, что человек, перекредитовавший свою ипотеку, теряет право на вычет в части процентов по кредиту – налоговая ему отказывает в предоставлении вычета на проценты, выплачиваемые по новому кредиту. И это притом, что в п.1 ст.220 Налогового кодекса говорится, что налоговый вычет распространяется на «погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты. ».

Главное – формулировки в договоре

Чтобы не потерять право на налоговый вычет на проценты по новому кредиту заёмщику необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре (по кредиту, взятому для рефинансирования старого займа) было чётко прописано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита. Впрочем, сегодня большинство банков по умолчанию включают в кредитный договор подобную формулировку.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»:

Крупные ипотечные банки, такие как Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ, без каких либо напоминаний в договоре о рефинансировании ипотеки указывают, что средства кредита предназначены для погашения ранее взятого займа.

Как замечают налоговые консультанты, даже при наличии правильно оформленных бумаг заёмщику могут отказать в получении налогового вычета на проценты по новому кредиту. Например, были случаи, когда налоговый инспектор требовал, чтобы в новом кредитном договоре было не просто прописано, что речь идёт о рефинансировании, но и указан номер (и прочие реквизиты) кредитного договора, на первоначальный ипотечный кредит. Понятно, что ради инспектора банк не станет переписывать кредитный договор, но можно попробовать взять в нём справку, в которой будет содержаться требуемая информация.

Екатеринбуржцы, оформлявшие налоговый вычет после перекредитования ипотеки рекомендуют при оформлении вычета подавать в отделение ФНС копии всех документов, имеющих отношение к кредиту: старый и новый кредитные договоры, бумагу, подтверждающую перевод средств от нового банка старому и т.д.

Существует ещё одна ситуация, попадание в которую гарантированно лишит заёмщика права на налоговый вычет. Это когда ипотечный кредит рефинансируется в АИЖК (или САИЖК). Согласно Налоговому кодексу вычет предоставляется при получении кредита в банке, но АИЖК не является банком и не имеет лицензии ЦБ РФ. Соответственно проценты по займам, полученным в АИЖК, не могут быть заявлены в налоговом вычете. Об этом же, кстати, говорится в Письме Минфина РФ от 01.06.17 № 03-04-05/34121.

Впрочем, есть надежда, что в скором времени налоговый вычет всё-таки распространят и на займы от АИЖК. Есть информация, что само Агентство принимает меры по внесению соответствующих поправок в Налоговый кодекс.

Что будет с неограниченным вычетом на проценты

Как уже говорилось, человек, купивший квартиру в ипотеку до 2014 года, может получить налоговый вычет на всю сумму процентов, заплаченных за весь период погашения жилищного кредита. Если, например, в виде процентов заёмщик заплатит 10 млн руб., то бюджет вернёт ему 1,3 млн руб.

А вот для тех, кто купил жильё в ипотеку в 2014 году и позднее размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами.

В связи со всем вышеизложенным возникает вопрос: если человек получил ипотеку до 2014 года, но перекредитовал её в 2014 году или позднее, то он сможет получать вычет на сумму процентов по новому кредиту без ограничений или на него будут распространяться ограничения (3 млн), введённые после 1 января 2014 года?

В Управлении ФНС по Свердловской области пояснили, что «на договор рефинансирования, заключенный после 1 января.2014 года, будет распространяться ограничение по предоставлению вычета в размере 3 млн руб.».

То есть, заёмщик, оформивший ипотеку до 2014 года и позже рефинансировавший её, может потерять часть налогового вычета. Однако, несложно посчитать, что выгода от снижения ставки практически во всех случаях перекроет размер потери на налоговом вычете. Например некий заёмщик взял в 2013 году кредит под 12%. На сегодняшний день непогашенный остаток по его кредиту составляет 5 млн руб., а оставшийся срок платежа – 10 лет. В виде процентов за эти 10 лет он заплатит 3,61 млн руб. но вернёт себе в виде вычета 0,47 млн.То есть за указанные годы переплата по кредиту составит 3,14 млн руб.

Если наш заёмщик перекредитует сегодня свою ипотеку под 10% (без изменения срока кредита), то за те же оставшиеся 10 лет он в виде процентов заплатит 2,93 млн руб. В виде налогового вычета по процентам он получит 0,39 млн. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб. Выгода от рефинансирования налицо.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Повторное рефинансирование

В своём письме N 03-04-07/32360 от 25.05.17 Минфин России пояснил, что заёмщик сохраняет право на налоговый вычет и в том случае, если будет рефинансировать свою ипотеку многократно. Разумеется, если в кредитном договоре прописано, что средства предназначены именно для рефинансирования.

Сергей Кульпин, управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО:

Налоговый вычет также сохраняется, если проводится второе рефинансирование и имеется связь (в том числе ссылки) с первоначальным ипотечным кредитом и первым рефинансированием. Если связь отсутствует, то и возможность получения имущественного налогового вычета также отсутствует.

Сами налоговики уточняют, что вычеты будут предоставляться при рефинансировании, если указан первоначальный кредит и если указано, что цель второго и последующих кредитов – рефинансирование предыдущего.

Купив квартиру или другую жилую недвижимость в ипотеку, заёмщик получает право на возврат части переплаты. Чтобы им воспользоваться, нужно подать заявление на имущественный вычет. Вернуть подоходный налог по этому основанию можно только один раз за всю жизнь, в отношении одного объекта. К расчёту принимаются суммы переплаты до 3 млн рублей. Если лимит не израсходован в отношении одного объекта, перенести остаток на другой не получится, поэтому перед подачей заявления нужно всё посчитать.

Имущественный вычет при ипотеке

Имущественный вычет представляет собой сумму, на которую снижается размер налогооблагаемой базы для исчисления подоходного налога (НДФЛ). Если налог на доходы физлица уже уплачен, деньги возвращаются налогоплательщику. Право на возврат части процентов, выплаченных по договору ипотечного кредитования, есть у каждого заёмщика, его супруга и созаёмщика (при их наличии).

Нужна помощь в выборе?

Специалисты Выберу.ру помогут подобрать выгодный продукт для ваших целей!

Нужна помощь в выборе?

Оставьте контактные данные, и мы подберем выгодный продукт для вас

Спасибо!

Специалисты Выберу.ру свяжутся с вами в ближайшее время

Плательщики НДФЛ — физические лица, они работают и получают официальную зарплату или имеют другие доходы на территории РФ, с которых платят налог по ставке 13%. За год выплачивается солидная сумма, но её можно вернуть, снизив размер налогооблагаемой базы на суммы вычетов, полагающихся гражданину.

Вернуть переплату по ипотеке могут лица, которые купили квартиру в ипотеку или оформляли кредит на строительство, реконструкцию, ремонт и отделку жилья. Проценты по ипотеке возвращаются, если заёмщик понёс расходы на их уплату.

Обратите внимание! Расходы на отделку засчитываются, если жильё куплено с черновой отделкой в новостройке, а не на вторичном рынке.

Возврат процентов по ипотеке в налоговой

Реализовать свои права на вычет НДФЛ по уплаченным процентам можно через налоговую инспекцию. Для этого нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы. В установленный срок сумма будет перечислена на счёт заёмщика. Налогооблагаемая база снижается на сумму имущественного вычета по процентам за ипотечный кредит, а заявитель получает 13% от этой суммы.

Пример:

Гражданин выплатил в виде процентов 1 млн рублей. Он получит 130 тыс. руб., что составляет 13% от 1 млн руб.

Право на перерасчёт налогооблагаемой базы возникает, когда получены документы, подтверждающие, что заявитель — собственник недвижимости. Это может быть выписка из ЕГРН, а при покупке по договору долевого участия — акт приёма-передачи.

Получать проценты, выплаченные за ипотечный кредит, можно не только через налоговую инспекцию, но и через работодателя. В этом случае необязательно ждать окончания года, чтобы подать заявление.

Кредит должен быть целевым: на покупку или строительство квартиры, дома, на отделку жилья в новостройке и т. д.

Важно! Вернуть переплату по потребительскому кредиту не удастся, но по нему можно получить основной налоговый вычет, который предоставляется на сумму фактически понесённых расходов на покупку жилья (без учёта переплаты).

Какую сумму можно получить

Если жильё куплено до 1 января 2014 года, можно оформить имущественный вычет на всю сумму переплаты, перенести остаток на другой объект недвижимости не получится. С 1 января 2014 г. действует новый порядок расчёта: получение вычета по процентам при покупке квартиры возможно на сумму до 3 млн руб., и гражданин получит 13% от неё. Неизрасходованный остаток можно переносить на следующие годы, и так до тех пор, пока не закончится лимит.

Независимо от того, когда куплена квартира, учитываются все погашенные проценты, но право на вычет возникает только после получения документов, подтверждающих, что заявитель владеет объектом.

Пример:

В 2010 г. гражданин оформил ипотеку на 10 млн руб. и купил квартиру за 15 млн руб. Жильё куплено до 1 января 2014 г., поэтому покупатель имеет право претендовать на возврат всей суммы переплаты. С 2011 до 2020 г. он уплатил банку 4 млн руб. в виде процентов по ипотеке. Налоговая перечислит на счёт 520 000 (4 000 000 х 13%).

Но если реальная стоимость квартиры меньше, чем сумма, на которую была оформлена ипотека, при расчёте будет учитываться только фактическая цена. Уплаченные проценты будут рассчитываться пропорционально, с учётом соотношения между суммой ипотечного кредита и стоимостью покупки.

Обратите внимание! Максимальная сумма, на которую возможно уменьшение налогооблагаемой базы по этому основанию, составляет 3 млн руб. Но её можно возвращать в течение неограниченного количества лет — законодательных ограничений по срокам нет.

Если квартира была куплена в браке, претендовать на возврат суммы, уплаченной банку в качестве переплаты по ипотечному кредиту, могут оба супруга. Ограничение составляет 3 млн для каждого, т. е. можно вернуть 6 000 000 х 13% = 780 000 руб.

Чтобы получить вычет, после того как куплена квартира, супруги должны составить заявление о распределении сумм, уплаченных в банк в виде процентов по ипотечному кредиту.

Пример:

Ивановы купили квартиру за 8 млн руб. и заплатили уже 3 млн руб. процентов. По основному вычету каждый может вернуть 260 тыс. руб., по ипотечным процентам — 390 тыс. руб. Сейчас можно оформить возврат, разделив сумму в любой пропорции, или кто-то один может получить налоговый вычет на всю сумму (3 млн руб.). Если супруги разделят сумму, второй раз они уже не смогут реализовать право на получение возмещения НДФЛ при покупке жилья, т. к. возвращать проценты можно только по одному объекту за всю жизнь.

Важно! Второй супруг имеет право вернуть уплаченный налог, даже если его имя не указано в договоре купли-продажи, потому что имущество, приобретённое в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оформлена ипотека.

Когда можно оформить налоговый вычет по процентам

Подавать заявление на снижение налогооблагаемой базы по НДФЛ можно в следующем году за тем, когда квартира была оформлена в собственность.

Пример:

В 2019 г. гражданин получил выписку из ЕГРН. В 2021 г. он может подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и другие документы, необходимые для получения налогового вычета.

Чтобы получить вычет через работодателя, не нужно ждать, пока закончится год. Можно сразу собрать документы, подать их в ФНС и получить уведомление, которое затем нужно передать в бухгалтерию по месту работы. Удержание НДФЛ будет приостановлено до исчерпания лимита, и также будут возвращены суммы, удержанные с начала года, если в эти месяцы заёмщик платил проценты по ипотечному кредиту.

Можно получить возврат части переплаты, которую заёмщик выплатил до возникновения права собственности. Эти суммы тоже учитываются, но подавать документы на возмещение НДФЛ можно только после получения акта приёма-передачи или выписки из ЕГРН.

Обратите внимание! В декларации указываются только суммы фактически уплаченного налога за предыдущие периоды. Подача декларации НДФЛ за 2022 год — в 2023 году.

Как получить налоговый вычет по ипотеке

Для получения имущественного вычета нужно последовательно выполнить такие действия:

оформить квартиру в собственность;
подать документы в налоговую инспекцию — лично или через сайт ФНС (в личном кабинете налогоплательщика указан список того, что нужно предоставить);
дождаться результатов проверки и перечисления денег на счёт.

Если жильё куплено после 1 января 2014 года, размер возмещения не может превышать 390 тыс. руб., что составляет 13% от 3 млн руб., даже если фактически сумма переплаты больше.

Когда подавать заявление

Подавать заявление можно по окончании налогового периода, а для получения возмещения через работодателя — в любой месяц после того, когда заёмщик оформил право собственности на купленное жильё.

Какие документы нужны

Перечень документов для оформления имущественного вычета:

Свидетельство о государственной регистрации права на объект. При покупке дома с участком предоставляются свидетельства о праве собственности на дом и на участок. При покупке по договору долевого участия — акт приёма-передачи квартиры.
Платёжные документы (копии). Это справки из банка об уплаченных процентах, выписки из лицевого счёта, подтверждающие расходы заёмщика на обслуживание кредита.
Копия свидетельства о браке, если жильё купили супруги или один из них. Также нужно составить письменное соглашение супругов о том, как они распределили сумму возмещения между собой.
Налоговая декларация 3-НДФЛ. Она заполняется за предшествующий налоговый период. Декларацию и остальные документы нужно подать в налоговую инспекцию по месту жительства.

Обратите внимание! С 2022 года подать заявление на вычет можно в упрощённой форме — на сайте ФНС. При таком способе обращения не придётся загружать подтверждающие документы и заполнять декларацию 3-НДФЛ.

Как быстро придут деньги

По новым правилам, если заёмщик подаёт заявление через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, он может получить деньги в 2 раза быстрее, чем при личном визите в налоговую инспекцию с пакетом документов.

Срок, отведённый законодателем на камеральную проверку, составляет 30 дней. Отсчёт ведётся с того дня, когда было подано заявление. В течение следующих 15 дней деньги поступят на счёт заявителя или обоих супругов.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку заёмщик может вернуть часть уплаченных процентов. Вычет предоставляется на сумму до 3 млн руб. включительно, если недвижимость была куплена после 1 января 2014 г., и на всю сумму переплаты — при покупке раньше этой даты. Воспользоваться правом на возмещение НДФЛ можно только один раз в течение всей жизни, в отношении одного объекта. Расходовать лимит возмещения можно в течение всего времени, пока заёмщик выплачивает проценты. Для упрощения процедуры возврата лучше подавать заявление на сайте ФНС, в личном кабинете налогоплательщика.

Вопросы-ответы

Вычет не предоставляется, если:

недвижимость куплена у взаимосвязанных лиц (работодатель, ближайшие родственники);
ранее гражданин уже использовал право на возврат НДФЛ с суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту;
ипотека и проценты по ней погашаются за счёт государственных средств;
если сумма налогооблагаемого дохода, с которого заёмщику вернули НДФЛ, уже достигла 3 млн руб.

Созаёмщик имеет право на возврат НДФЛ. Чтобы им воспользоваться, нужно предоставить в ФНС паспорт, выписку из ЕГРН, кредитный договор, 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, выписку из банка, подтверждающую платежи, и свидетельство о браке (для тех, кто состоит в браке).

При рефинансировании право на возмещение уплаченного НДФЛ сохраняется, только если в новом договоре прямо указана цель кредитования — рефинансирование первоначального ипотечного кредита/займа.

При покупке квартиры за собственные средства или в ипотеку гражданин получает право на имущественный налоговый вычет. Вернуть часть уплаченных сумм могут супруги и лица, не состоящие в браке. Право на возврат есть у заёмщиков и созаёмщиков — трудоустроенных плательщиков НДФЛ по ставке 13%. Законодательно установлены максимальные суммы вычета, больше которых вернуть нельзя, при этом они могут распределяться на несколько лет.

Что такое имущественный вычет

Под имущественным вычетом понимают возможность вернуть часть уплаченного налога или уменьшить размер налогооблагаемой базы. Государство даёт возможность получить налоговый вычет при расходах на покупку жилья, лечение, обучение. Размер налогового вычета определяется государством.

Получить имущественный вычет можно при покупке квартиры, в том числе в ипотеку.

Пример: гражданин официально трудоустроен и получает зарплату в размере 40 тыс. руб. Сумма налога на доходы, уплаченного в год, составляет 62 400 руб. При покупке квартиры гражданин может получить налоговый вычет, и ему вернётся сумма налога, уплаченного за прошлый год. Оставшаяся часть вычета будет перенесена на следующий год.

Важно! Вернуть часть сумм, уплаченных в виде НДФЛ, можно при покупке разных типов недвижимости. Это может быть квартира, отдельная комната, земельный участок с готовым жилым домом и т. д.

Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Подача декларации 3-НДФЛ и получение налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку возможны не ранее, чем в следующем году после того, в котором было получено свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН. Пример: гражданин получил акт приёма-передачи квартиры в 2021 году. Оформлять вычет он может не ранее 2022 года.

Если ипотечный договор заключен раньше, чем получены документы на жилое помещение, это не влияет на возможность получения вычета по процентам. Вычет предоставляется на всю сумму, которую выплатил гражданин в качестве процентов.

Пример: гражданин оформил ипотечный кредит на долевое строительство в 2017 г. С первого месяца подписания договора он начал выплачивать проценты по ипотеке и основной долг. В 2021 г. застройщик передал ему акт приёма-передачи квартиры. Следовательно, когда наступает 2022 год, у заёмщика возникает право на налоговый вычет. Если сумма уплаченного налога достаточна, можно получить вычет сразу за несколько лет.

Пример: человек купил квартиру в ипотеку в 2017 г. Стоимость — 3 000 000 руб. Формирование декларации 3-НДФЛ по годам будет происходить так:

2018 — можно получить вычет на основную сумму — 2 млн рублей. На счёт поступит 260 тыс. Также указываются проценты, выплаченные в 2017 г. в месяцы, следующие за месяцем покупки квартиры;
2019 — указываются суммы, выплаченные в качестве процентов за 2018 г.;
2020 г. — проценты за 2019 г.

Важно! Сумму выплаченных процентов нужно указывать за каждый прошлый год до тех пор, пока не исчерпается вся сумма вычета.

В каких случаях вычет не предоставляется

Налоговый вычет не получится оформить в следующих случаях:

Покупка квартиры у заинтересованных лиц. По-другому круг этих лиц называют «взаимосвязанными». К ним относятся работодатель, братья, сёстры, дети, родители, некоторые другие родственники.
Использование права на вычет ранее, причём покупка была совершена до 2014 г. С 2014 г. неизрасходованный остаток вычета можно использовать при приобретении другой квартиры. Ограничение по процентам сохраняется: вычет по ним можно получить только один раз за всю жизнь.

Налоговый вычет по военной ипотеке предоставляется не во всех случаях. Пример: гражданин, проходящий военную службу по контракту, купил квартиру по госпрограмме. На выплаты по кредиту направляется государственная субсидия, и в этом случае налоговый вычет не положен. Но если военный-контрактник сделал первый взнос самостоятельно или выплатил своими деньгами часть ипотеки, он может оформить возврат на эти суммы.

Какую сумму можно получить

Лимит при покупке и строительстве жилья — 2 млн руб., по процентам по ипотеке — 3 млн руб. Это значит, что можно вернуть 260 тыс. руб. и 390 тыс. руб. соответственно. Общая сумма имущественного вычета может достигать 650 тыс. руб.

Право на налоговый вычет есть у резидентов РФ. Необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13% с заработной платы и находиться в стране не менее 183 дней в году. Индивидуальные предприниматели на упрощённой системе налогообложения не могут оформить такой вычет. Также он не положен тем, кто не работает или получает доход неофициально.

Примеры расчёта имущественного налогового вычета:

Стоимость квартиры — 1,5 млн руб. Можно получить вычет на сумму 195 тыс. руб, что составляет 13% от 1,5 млн.
Квартира стоит 2 млн. Сумма вычета — 13% от 2 млн, или 260 тыс. руб.
Квартира куплена за 3 млн руб. Сумма вычета — 260 тыс. руб., что составляет 13% от максимально возможных 2 млн руб.

Сумма, которая полагается к вычету по уплаченным процентам, рассчитывается отдельно, с учётом ограничения в 3 млн руб. Возвращаются суммы процентов, уже уплаченных банку. Если сумма процентов за год меньше ограничения, остаток переносится на следующие годы, и так до тех пор, пока не будет исчерпан лимит.

Если гражданин состоит в браке, он тоже может получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку. Супруги, которые имеют официальный доход и выплачивают НДФЛ, могут поделить вычет по своему усмотрению, если только у них не заключен брачный договор, где оговаривается, в каком объёме им принадлежит имущество, нажитое в браке.

В законе не сказано, в какой пропорции супругам нужно делить вычет, поэтому лучше заранее посчитать сумму, а потом решить, какой вариант выгоднее. Подавать заявление на вычет нужно в ФНС по месту жительства.

Важно! Вернуть проценты по ипотеке можно только один раз в жизни, и эту часть вычета лучше не делить, чтобы при следующей покупке жилья другой супруг мог воспользоваться своим правом.

Пример: супруги купили квартиру, причём один из них оформил ипотеку на своё имя, и сумма переплаты составила 5,5 млн руб. Выгоднее, если каждый подаст заявление на возврат и получит по 390 тыс. рублей. Если разделить вычет по уплаченным процентам на двоих, каждый получит по 195 тыс. руб., и больше супруги не смогут получить возврат переплаты.

Как получить налоговый вычет по ипотеке

Сначала нужно собрать необходимые документы и подать их в ФНС. Сотрудники налоговой инспекции проверят их и переведут деньги на счёт заёмщика. Уточнить требования и получить пошаговую инструкцию по оформления вычета нужно в межрайонной ИФНС по месту жительства.

Документы для самостоятельной подачи заявления

Список документов на возврат налога при покупке квартиры или доли:

документы, подтверждающие уплату процентов и/или основного долга по ипотеке;
заявление на возврат НДФЛ;
паспорт гражданина РФ;
декларация 3-НДФЛ;
справка 2-НДФЛ, подтверждающая уплату подоходного налога.

Важно! Чтобы упростить процесс, можно воспользоваться сервисом по возврату налогов. Услуга состоит в заполнении декларации 3-НДФЛ и её загрузке на сайт ФНС. Клиенту нужно только загрузить в сервис сканы документов.

Возврат налога через работодателя

Порядок действий для оформления вычета через работодателя:

написание заявления о получении из ФНС уведомления, подтверждающего право на налоговый вычет;
подготовка документов и их подача в ФНС;
получение уведомления в налоговой инспекции (выдаётся по истечении 30 дней после предоставления документов);
передача уведомления работодателю.

Важно! Уведомление о праве на налоговый вычет, полученное в налоговой инспекции, — основание для неудержания налога на доходы из заработной платы до конца текущего года.

Когда подавать заявление и в какой срок вернутся деньги

Если квартира куплена на вторичном рынке, заявление о получении налогового вычета можно подавать сразу после оформления сделки и получения документов, подтверждающих право собственности. При покупке недвижимости в новостройке или в строящемся доме вычет можно получить, когда дом будет введён в эксплуатацию и заёмщик подпишет акт приёма-передачи квартиры. После этого можно собирать документы на вычет.

Сумма возврата не может быть больше, чем налог, уплаченный за предыдущий год, или сумма всех платежей по НДФЛ за год. Право на возврат распространяется только на год, в котором оно возникло, и на последующие. Вернуть деньги, уплаченные в виде НДФЛ за предыдущие годы (раньше, чем была куплена недвижимость), нельзя.

Важно! Вернуть уплаченный НДФЛ можно только за 3 года, предшествующих подаче заявления, при выполнении остальных условий.

Пример: гражданин купил квартиру в 2014 году и получил право на возврат НДФЛ. Подавая заявление в 2022 г., он имеет право на возврат за 2021, 2020 и 2019 г. При этом оформлять вычет можно в любое время после покупки квартиры. Не имеет значения, пройдёт 1 год или 20 — право на возврат уплаченных процентов не исчезнет, но стоит помнить об ограничении в виде 3 последних лет.

Упрощенный вариант возврата вычета

Подать заявление в налоговую инспекцию можно в упрощённой форме. Для этого нужно заполнить форму в личном кабинете налогоплательщика на сайте налоговой службы, после чего автоматически будет сформировано заявление. Система сама соберёт необходимые данные и проверит информацию. Срок, отведённый законодательством на проверку, — 30 дней с момента отправки заявления. Деньги перечисляются на счёт заявителя в течение 15 дней после завершения проверки.

Заключение

Использование права на имущественный вычет при покупке недвижимости в ипотеку позволяет уменьшить ежемесячную финансовую нагрузку или сразу получить крупную сумму. Упрощённая процедура даёт возможность оформить вычет быстрее и без сбора пакета документов. Возврат основной суммы и уплаченных процентов возможен с того момента, когда у заёмщика возникло такое право, но не за более ранние периоды. Если от покупки квартиры до подачи заявления прошло более 3 лет, вычет предоставляется только за 3 последних года. Неизрасходованный остаток переносится на следующий год.

Вопросы-ответы

У созаёмщика есть право получить налоговый вычет на покупку квартиры, если выполнены такие условия: созаёмщик платит НДФЛ, ранее он не использовал право на налоговый вычет, и у него есть документы, подтверждающие покупку жилья. Кроме того, недвижимость должна быть оформлена в собственность созаёмщика (условие не распространяется на супругов).

У заёмщика есть право на вычет, но оно не распространяется на сумму материнского капитала, так как это государственные деньги. В сумму налогового вычета будут включены только расходы, понесённые заёмщиком. Порядок возврата налогов такой же, как без использования материнского капитала, только при заполнении декларации 3-НДФЛ из стоимости квартиры нужно вычесть сумму мат. капитала. Это относится и к основному долгу, и к процентам, если субсидия частично их перекрывает.

Такой вычет можно получить, если выгодоприобретателем указан не банк, а заёмщик, а срок действия полиса — 5 лет или более. При этом застрахованный гражданин должен работать и уплачивать НДФЛ.

Что случилось. В налоговом кодексе изменилось условие о возврате НДФЛ при уплате ипотечных процентов. Теперь при рефинансировании ипотеки через организацию «Дом-рф» вычет вроде бы не сгорает, а налог можно вернуть. Но на самом деле поправка сейчас никому не поможет.

Как было раньше. При рефинансировании ипотеки можно возвращать налог с уплаченных уже по новому кредиту процентов. Главное, чтобы была привязка к первому договору, а рефинансирование проводил банк. Но многие рефинансировали ипотеку через «Дом-рф» , а эта организация не является банком, у нее нет лицензии. Поэтому вернуть 13% НДФЛ с процентов, уплаченных ей, было нельзя. Фактически остаток ипотечного вычета просто сгорал навсегда. Многие заемщики узнавали об этом, только когда уже оформили документы.

Что изменилось. С 2020 года налог с процентов можно вернуть при рефинансировании не только через банк, но и через другие организации, которые выдают ипотеку по программам помощи заемщикам. Имеется в виду именно «Дом-рф». То есть теперь вроде бы есть шанс вернуть налог даже при таком рефинансировании. И как будто заемщики смогут получить назад 13% от суммы процентов с помощью вычета. Но так кажется только на первый взгляд.

В чем подвох. Это изменение касается только договоров, которые заемщики заключили по специальной программе помощи в трудной жизненной ситуации. Это конкретная программа, которая когда-то здорово помогла семьям с детьми, ветеранам и людям с инвалидностью. Но последние изменения сделали ее почти недоступной, а потом и деньги кончились.

Ни по какой другой программе господдержки рефинансирование через «Дом-рф» не позволит вернуть НДФЛ с процентов по ипотеке. Хотя вроде бы поправку задумывали именно с такой целью. Но, например, семейная ипотека под 6% сюда не подходит. И обычное рефинансирование по пониженной ставке — тоже.

Еще странно вот что: программа помощи заемщикам в трудной жизненной ситуации фактически давно не работает, а официально договоры можно было заключать только до 31 декабря 2019 года. То есть в 2020 году рефинансировать ипотеку по этой программе невозможно ни через «Дом-рф» , ни через банк. Есть планы продлить ее на 2020 год, но пока это только проект.

Для кого тогда приняли эту поправку — непонятно. Она заработала только с 2020 года и на сделки прошлых периодов не распространяется. Фактически применить в таких обстоятельствах ее никто не сможет.

Что с этим делать. Если рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», вы все равно не сможете вернуть НДФЛ с суммы уплаченных этой организации процентов. Нововведения не помогут. Если рефинансируете ипотеку через эту организацию сейчас, договор, скорее всего, будет оформлен с банком. Он так и называется: «Банк Дом-рф». Но это именно банк с лицензией, а организация «Дом-рф» существует сама по себе. Между ними хоть и есть связь, но это разные структуры. Если получать кредит через банк, все в порядке, вычет сохранится. Но если через организацию — его остаток сгорит навсегда. Следите за документами, формулировками и каждой буквой в договоре.

Основного вычета по расходам на покупку квартиры все это вообще не касается. С ним нет проблем — можно рефинансироваться даже через «Дом-рф» , право не пропадет.

Ребятушки, коль скоро речь зашла о рефинансировании, спрошу здесь.
Один за другим банки отказывают в рефинансировании ипотеки. Суть в том, что в ипотеку брал 1/2 квартиры, а вторая половина у меня в собственности. Само собой, пока обращался в банки с предлагаемой ставкой <10%, но такими темпами, боюсь, что этим придется пренебречь. Есть у кого реальный опыт рефинансирования доли в квартире?

Евгений, если не планируете вычет с процентов получать, тогда рассмотрите на выкуп доли потреб.кредит наличными.

Анатолий, не врем. Возврат налога с процентов при рефинансировании именно через АИЖК или Дом-рф невозможен. У этой организации нет банковской лицензии.

Возможно, рефинансирование было именно через ее банк — раньше он назывался «Российский капитал», и проценты платятся банку. Или вы получаете вычет с тех процентов, которые заплатили до рефинансирования. Тогда тоже все ок.

Есть письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41643 на этот счет, где однозначно написано:
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса под банком понимаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию Центрального банка Российской Федерации.

В связи с вышеизложенным положения подпункта 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса в отношении процентов по кредитам (займам), выданным организациями в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов (займов), не имеющими лицензии Банка России на осуществление банковских операций, не применяются.

Именно для устранения этого законодательного пробела (это цитата из пресс-релиза Дом-рф) внесли поправку, но получилось как получилось.

А если вычет предоставили по ошибке (такое бывает), его потом потребуют вернуть. Но надеемся, это не ваш случай.

Екатерина, кстати Вы сами подтвердили мои слова, приведя ссылку на статью в Коммерсанте(https://www.kommersant.ru/doc/3726603) : "где говорится про банк-партнер" А вот что газете говорит руководитель "Русипотеки", так же не соответствует действительности. Я сейчас получаю вычет с процентов по рефинансированному кредиту согласно договору с банком-агентом Примсоцбанк. Повторюсь, со стороны ФНС отказ на реализацию права на вычет с %% не получал.

Екатерина, здравствуйте!
Предлагаю рассмотреть нормы законов связанных с "материальной выгодой" получаемой от использования процентов по взятому ипотечному кредиту в иностранной валюте ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ. Также, полезно рассмотреть нормы закона при реструктуризации выданного ипотечного кредита в иностранной валюте.

Предположим, что получен ипотечный кредит в ин. валюте. Возникает кризис 2014 года, курс взлетает, заемщик идет в банк с просьбой о реструктуризации кредита, банк идет на встречу, снижает ставку на 1 год, вроде бы все хорошо, НО, у заемщика до реструктуризации возникал налог - материальная выгода, а сейчас она повышается за счет снижения ставки банка. Пример: 100 000 $ выдано под 6%, ставка ЦБ 9%, 3% дельта в виде мат. выгоды, на которую возникает налог 35%. Далее, банк снижает в рамках реструктуризации % до 2%, возникает дельта в 7% в виде мат. выгоды, налог с суммы разницы увеличивается.

Так как, НК РФ в 217 ст. 65п. указывает, что налог на доходы с мат выгоды освобождаются ипотечные кредиты взятые в ин. валюте и переведенные в рубли в связи с реструктуризацией кредита банком, то существует ли норма или регулирует ли п. 65 абзац 3 реструктуризацию кредита в ин. валюте, когда кредит остается в той же валюте?

65) доходы в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) и материальной выгоды в следующих случаях:
при реструктуризации ипотечного жилищного кредита (займа) в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков, утверждаемым Правительством Российской Федерации, в размере, не превышающем в совокупности с материальной выгодой, предусмотренной подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса, если такая материальная выгода возникла при указанной реструктуризации, предельной суммы возмещения по каждому такому кредиту (займу), установленному указанными программами;
Также, можно ли вернуть уже уплаченный налог по материальной выгоде возникшей в связи с реструктуризацией кредита в ин. валюте путем временном снижении ставки?

Далее, дальше в п. 65 той же ст. 217 НК РФ гласит:

при частичном прекращении обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу), выданному в период до 1 октября 2014 года кредитной организацией, находящейся на территории Российской Федерации, налогоплательщику, не являющемуся взаимозависимым лицом с такой кредитной организацией;

То есть, частичном прекращении обязательств, это вроде как погашение кредита либо списание долга банком, что прямо соответствует, что налог с прощения долга не является доходом или является но не облагается налогом.

Например, есть случай, когда банк идет на реструктуризацию и прощает часть долга путем списания долга возникшего в связи с просрочкой, то есть пени и штрафы. В связи со списанием просроченной задолженности, банк руководствуясь ст. 210 и 212 НК РФ считает прощенные суммы полученным доходом с которого заемщик обязан уплатить 13% НДФЛ. Возникает вопрос: вправе ли считать доход с прощенных сумм долга по начисленным пеням и штрафам, если таким образом банк проводит реструктуризацию текущего ипотечного кредита в иностранной валюте, то есть долларовый кредит оставляет в долларах, но списывает долг начисленный например из за просрочки? Если быть более точным, то банк предлагает внести N сумму заемщику по льготному курсу (35 руб.), а не по курсу ЦБ на момент списания, при этом если заемщик вносит N сумму, то банк готов списать пени и штрафы. Таким образом, внося N сумму установленную как условие списания пеней и штрафов, заемщик снижает сумму основного долга, но получает по мнению банка доход в виде списанных пеней и штрафов с суммы которых необходимо уплатить 13% НДФЛ.

Вопрос: как могут списанные пени и штрафы в результате реструктуризации банком кредита оказаться доходом, если банк сам списывает такой долг при внесении заемщиком суммы платежа для погашении части задолженности по кредиту?

Если не вникать в нюансы, может показаться, что при оформлении кредита или господдержки через «Дом-рф» вообще нельзя получить вычет. В этом есть доля истины, но нужно разобраться в деталях: запрет касается не всех вычетов при покупке квартиры и не при любом рефинансировании.

А можно как-то чтобы все вот так р-р-р-р-раз — и тремя абзацами, чтобы все стало понятно и ясно как день?

Если вы рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», то у вас пропадает право вычета на сумму процентов. Дело в том, что вычет на сумму процентов при рефинансировании можно получить, только если ипотеку рефинансировал банк. «Дом-рф» — не банк, хотя это и государственная контора.

Чтобы вычет не пропал, надо рефинансироваться именно через банк — например, принадлежащий «Дом-рф» «Российский капитал».

Это касается только вычета на сумму процентов и только при рефинансировании. Проценты по первоначальному кредиту и стоимость квартиры по-прежнему можно предъявлять к вычету.

О каких вычетах речь?

Есть два вида имущественных вычетов при покупке квартиры:

На саму квартиру. Это деньги, которые вы платите продавцу. Или кто-то платит за вас по кредитному договору.
На проценты по кредиту. Это отдельный вычет со своим лимитом и своими условиями.

С этих сумм можно вернуть 13% НДФЛ . Например, если купить квартиру за два миллиона рублей и заплатить еще один миллион рублей процентов по ипотеке, то из бюджета вернут 390 тысяч (при условии, что совпадают другие условия вычетов и на них есть право).

Что с рефинансированием ипотеки?

Вообще при рефинансировании ипотеки право на вычет по процентам сохраняется. Можно сколько угодно раз снижать ставку, брать кредит в другом банке и все равно возвращать 13% от уплаченных по новому кредиту процентов из бюджета. Ну или не платить их туда, если взять уведомление о праве на вычет и отнести его на работу.

То есть если пять лет назад вы оформили ипотеку в каком-то банке под 11%, а сейчас рефинансировали ее под 9%, то вычет в сумме уплаченных процентов все равно дадут.

Но есть условия:

В новом договоре должна быть ссылка на первый договор ипотеки.
Кредит должен рефинансировать банк, а не кто угодно.

Что за внезапные изменения с вычетом по процентам?

Никаких внезапных изменений нет. В налоговом кодексе нет поправок по поводу имущественных вычетов при покупке квартиры. Все как было раньше, даже год назад и больше. Просто Минфин выпустил очередное письмо насчет вычета по уплаченным процентам.

Он напомнил, что вернуть 13% от суммы процентов при рефинансировании кредита на жилье можно, только если этот кредит выдал банк. То есть у организации, с которой заключен договор рефинансирования, должна быть лицензия на банковскую деятельность.

Важно! По первоначальному кредиту проценты можно платить не только банку, но и, например, работодателю — то есть тому, кто дал заем. А вот при рефинансировании необходим договор именно с банком. Это сложно понять из огромного пункта статьи 220 НК о вычетах по процентам, но работает это именно так.

При чем здесь «Дом-рф» и господдержка?

У «Дом-рф» нет банковской лицензии (ба-дум-тс-с-с!). То есть «Дом-рф» — это не банк. И хотя у этой организации учредитель правительство — то есть она фактически контролируется государством, выдает господдержку и реализует разные льготные госпрограммы для покупки жилья, — это не банк.

Минфин напоминал об этом уже несколько раз. И мы тоже просили обращать внимание при рефинансировании кредитов и объясняли, что так можно потерять право на вычет. Это было полгода назад, а напоминаниям Минфина и того больше.

Если рефинансировать кредит в «Дом-рф» (или когда эта структура называлась АИЖК ) — а там много разных программ для ипотечников, — то вычет по процентам, уплаченным именно этой организации, получить нельзя. Фактически семья, которая брала ипотеку на новостройку и получала вычет по процентам, а потом взяла господдержку и рефинансировала кредит в АИЖК , потеряла право возвращать 13% от процентов по ипотеке каждый год.

Такое условие было всегда, и оно работает не только для «Дом-рф». Вообще любое рефинансирование не в банке лишает ипотечников права на вычет по процентам. Просто с АИЖК это было не так очевидно. Многие заемщики даже не подозревали, что у организации, которая выдает ипотеку с господдержкой наравне с банками, может не быть лицензии и есть риск лишиться вычета.

Что с вычетом по расходам на квартиру? Его тоже не будет?

С основным вычетом в сумме расходов на квартиру проблем нет. В налоговом кодексе нет требований по поводу банковской лицензии для первичных займов и кредитов на покупку жилья. Можно взять кредит где угодно и все равно получить вычет.

Например, если заем на квартиру дал работодатель, вычет положен, хотя банковской лицензии у работодателя нет. Если кредит рефинансировали в «Дом-рф», проблем с вычетом именно со стоимости квартиры тоже не будет.

У этого вычета отдельный лимит: 2 млн рублей на человека. Рефинансирование не помешает забрать из бюджета до 260 тысяч рублей.

Значит, в «Дом-рф» лучше вообще не обращаться?

Не совсем так. В начале этого года у АИЖК появился свой банк — «Российский капитал». АО «Дом-рф» ( АИЖК — это то же самое) принадлежит 100% этого банка. И это именно банк, а не просто организация без лицензии, которая выдает ипотеку.

«Российский капитал» тоже рефинансирует кредиты, и через него можно оформить господдержку — например, по программе семейной ипотеки. Большинство кредитов «Дом-рф» сейчас выдает именно через этот банк.

Еще в «Дом-рф» можно без проблем брать новые кредиты. То есть не рефинансировать старые, а просто оформить там ипотеку — напрямую или через партнера. Условие о наличии лицензии действует только для рефинансирования ипотеки, а при оформлении первичной такого требования нет.

Если взять в «Дом-рф» ипотеку по какой-то льготной программе без рефинансирования — пожалуйста, забирайте свои 13% от всей суммы уплаченных процентов, Минфин не будет против.

Еще раз: когда теряется право на вычет

НДФЛ с суммы процентов не вернут, только если совпадут такие условия:

Вы взяли ипотеку и платите проценты. С этих процентов можно возвращать НДФЛ .
Потом вы ее рефинансировали не в банке, а где-то еще, и у нового кредитора нет банковской лицензии. АИЖК («Дом-рф») — это не банк. «Российский капитал», который принадлежит этой организации, — это банк с лицензией.

Право на вычет теряется только по той сумме процентов, которую вы платите АИЖК . Со всей суммы процентов, уплаченных до рефинансирования, можно вернуть налог.

Что делать, если уже рефинансировали ипотеку через «Дом-рф»?

Ничего. Когда все уже оформили, изменить это не получится. Если это именно рефинансирование и в договоре указана эта организация, право на вычет вы потеряли. Тогда остается только возвращать НДФЛ с процентов, которые вы платили по первому договору. А проценты, уплаченные АИЖК или «Дом-рф», не учитывать.

Если вы пока оформляете документы, проследите, кто рефинансирует ваш кредит. Еще не поздно что-то изменить. И посчитайте, что выгоднее, отказаться от рефинансирования или потерять право на вычет.

Например, если при по ипотеке на 3 млн рублей снизить ставку с 12 до 9%, то экономия на процентах в первый год составит примерно 80 тысяч рублей. Если не рефинансировать кредит и сохранить право на вычет, то за год получится вернуть только 40 тысяч рублей НДФЛ . В такой ситуации рефинансировать выгоднее, чем получать вычет. А некоторые программы для рефинансирования доступны только в «Дом-рф». Надо считать и сравнивать варианты в своей ситуации.

Но «Дом-рф» официально объявил, что в Минфин отправлено обращение по поводу поправок в налоговый кодекс. Вполне возможно, их примут, и даже задним числом. Тогда право на вычет вернут, но пока это только планы. Если такие изменения появятся и заработают, мы расскажем.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: