Почему ставка по ипотеке отличается от договора

Обновлено: 25.04.2024

Мы брали ипотеку в начале 2021 года по еще сравнительно низкой ставке — 6,1%. В непростое время, когда санкции в отношении банков вводят из-за рубежа, банкам, естественно, понадобится дополнительный доход.

Кроме того, прошла новость, что российские банки на время — до 30 июня 2022 года — не будут ограничены в том, какие ставки по кредитам предлагать населению. Такую меру санкционировал Банк России.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять ставку по текущей ипотеке и, следовательно, размер ежемесячного платежа, сославшись на сложное экономическое положение и санкции?

Ваш вопрос и простой, и сложный одновременно.

По закону, сложившейся судебной практике и практике заключения кредитных договоров банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого.

Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или чтобы поддержать финансовую систему.

28 февраля 2022 года ЦБ РФ рекомендовал банкам не усугублять ситуацию, которая сложилась после введения санкций, — не штрафовать и не взыскивать пени с заемщиков.

Еще в 2021 году ЦБ опубликовал доклад с мерами по регулированию плавающих ипотечных ставок, так как понимал, что из-за роста ключевой ставки банки чаще будут предлагать такие условия заемщикам. Авторы доклада рекомендуют запретить плавающие ставки или ограничить их пределы либо долю таких кредитов в портфелях банков. Но никакого официального решения и законов на этот счет пока нет.

Попробую рассказать о вариантах, которые могу себе представить.

Если ставка в договоре зафиксирована

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это значит, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать такое соглашение или нет — дело заемщика.

Второй вариант для повышения ставки — решение суда. Такое бывает, если заемщик нарушает условия договора, например регулярно задерживает платежи. В этом случае банк необязательно расторгнет договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай.

Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. Например, повысить стоимость страховок, а потом в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, который оговорен в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 8%, то произвольно поднять ее до 20% банк не может.

Если в договоре плавающая ставка

С такими договорами дело обстоит иначе.

Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки поменяется. То есть не идет речь об одностороннем изменении со стороны банка.

Как работает плавающая ставка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая гарантирована на весь период договора, и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать различные индикаторы, например ключевую ставку ЦБ РФ, Mosprime — независимую ставку рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке, Libor — лондонскую межбанковскую ставку предложения на рынке межбанковских кредитов.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам небольшая. Последние десятилетия банковская система работала довольно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые так не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, так как не хотят брать на себя риск повышения ставки.

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно нужна формула, схема или значения верхних и нижних пределов ставки. В противном случае это условие в договоре можно оспорить, так как оно нарушает права заемщика: позволяет банку менять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

В Тюмени компания взяла у банка кредит и подписала договор, где был пункт о том, что банк вправе изменить ставку, если будет скорректирована ставка рефинансирования. Когда это случилось и ставку увеличили, банк попытался увеличить ставку по кредиту. Компания не согласилась и обратилась в суд.

Суд постановил, что «из буквального толкования текста договора невозможно установить порядок определения процентной ставки при изменении ставки рефинансирования Банка России и верхний предел возможного увеличения размера процентной ставки». Суд признал условие кредитного договора о повышении процентной ставки несогласованным и незаключенным.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 № Ф04-5139/2009(13347-А46-30) PDF, 292 КБ

Судебная практика однозначна. Заемщик подпадает под действие закона о защите прав потребителей: никакие условия договора не могут изменяться, если они ухудшают положение заемщика по сравнению с правами по закону.

На первый взгляд, кажется, что это противоречивая конструкция. Вроде бы в законе написано, что в одностороннем порядке ставку менять нельзя. Но если предусмотреть в договоре обходные конструкции, например привязку к разным индексам, и детально расписать условия и размеры изменения ставок, то вроде как и можно. Это не будет считаться односторонним повышением ставки, так как заемщик и банк по обоюдному согласию решили, что так можно.

Как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от условий, которые суд признает договоренностью сторон, сказать сложно. Каждый судебный процесс индивидуален.

Основной вывод, который можно сделать: если в кредитном договоре нет указания на то, что ставка по кредиту может изменяться из-за роста ключевой ставки, и одновременно нет формулы, которая регулирует пределы изменения ставки, то волноваться не о чем. Банк не может изменить ставку в одностороннем порядке, а если попробует, суд признает это незаконным.

Что будет со ставками по льготной ипотеке

Для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием риски выше.

Например, по условиям кредитного договора сельской ипотеки государство субсидирует ключевую ставку. В договоре указано, что если государство откажется от субсидирования, то льготная ставка может измениться на базовую. Базовая ставка определена условиями договора — это льготная ставка плюс ключевая ставка ЦБ.

Если в федеральном бюджете деньги на финансирование программы закончатся, то обладатели сельских ипотек будут вынуждены платить проценты по ставке 22,7% годовых при ключевой ставке 20%.

Пока государство не говорит о прекращении субсидирования, а значит, у банков нет оснований менять ставки по выданным кредитам.

Что в итоге

Если в договоре указана определенная ставка, то в одностороннем порядке банк ее поднять не может. Большинство ипотечных кредитов выданы именно по фиксированной ставке.

У обладателей ипотек с плавающей ставкой есть риск, что процент вырастет. Однако нет гарантий, что эти условия, законы или судебная практика в сегодняшней ситуации не изменятся. Так, 28 февраля 2022 года президент дал указание сохранить процентные ставки по всем выданным ипотечным кредитам, но пока это не оформлено в нормативный акт, указ или предписание ЦБ РФ. Будем следить за новостями.

Помнится сам задавался этим вопросом в 2014 и согласно статье 310 ГК РФ банк сам по себе таки не может. Но если в стране ввести чрезвычайное положение, то теоретически действие данной статьи (и много чего ещё) можно приостановить. И если неделю назад я бы сказал, что введение чрезвычайного положения невозможно, то сейчас слово "невозможно" в РФ можно разве что по отношению к законам физики применять.

Откуда вообще взялась эта идея, что банки могут самовольно увеличивать ставку по действующим договорам? Вон даже Путин распорядился, чтобы банки её не меняли, как будто они могли бы.

Если у вас есть сомнения, откройте договор и перечитайте его. Проверьте, нет ли там, например, мелким шрифтом звёздочек со ссылкой на какую-нибудь страницу на сайте банка, на которой они могут при изменении неких обстоятельств в одностороннем порядке увеличить ставку. Нет? Тогда не о чем и волноваться.

Нужно читать ваш договор, все условия и доп.соглашения, в 2000-е всякие пункты бывали, и про изменение ставки в случае колебания курса $ умудрялись люди подписывать.
Но в крупных известных банках давно такого нет, ставка фиксирована до конца срока.

Не понравилась статья. Она плохо описывает реальность. У физлиц с 2013 года нет ипотеки под плавающую ставку. Пример про юрлицо из Тюмени с плавающей ставкой плохой, почти всему бизнесу в одностороннем порядке подняли ставки в 2014, очень странно, что автор этого не знает. По льготной ипотеке, не встречал договоров, где расписались бы о том, что субсидирует государство, а что есть базовые условия. У меня указана просто ставка и все. Это по ГК отменить нельзя. Лучше изучайте матчасть перед тем как писать. Низкое качество статей подрывает доверие

Ruslan, абсолютно согласна, у отца бизнес , и ему и всем его знакомым, у кого кредит на юрлицо сегодня прислали письма счастья , в нашем случае ставку повысили с 14 до 17%. И такая же история была в 2014 году.

Segamegamedved, в статье есть про то, что в договоре могут быть аккуратно оформленные условия изменения ставки. Вы уверены, что у Вашего отца в договоре нет таких условий?

Segamegamedved, в статье, правда, речь все -таки про ипотеку и физ.лица, но все равно, что бы там не было указано в законе, всем давно известно у нас в стране это работает не так.

Альфа-банк изменил условия получения наличных по кредитной карте, раньше можно было снимать до 50 000 без процентов, с 9 марта комиссия 5.9 %+900 рублей. Предполагаю, что банки могут ввести иные комиссии, например, за обслуживание счета, переводов и т.д. Я в этом не уверен, но после действий Альфы ожидать можно всякого.

Процентная ставка определена в договоре ипотеки и её изменение в одностороннем порядке недопустимо.

Александр, было раньше недопустимо. Раньше и доллар без комиссии в 30 % покупали на бирже.

Сбербанк
Ипотека по ставке 5,75%. Оформлял в мае 2021.

Номинальная процентная ставка(полная стоимость кредита в договоре) - 7,2%
Снижение процентной ставки за счёт электронной сделки - 0,3%
Снижение процентной ставки за счёт включения страхования жизни и здоровья - 1%. Но в договоре это значение не указано; ниже приведён текст с описанием изменения ставки при отказе от страхования жизни.
Остальное снижение (насколько я понял) за счёт субсидирования от государства("Ипотека с господдержкой"). Но не понятно, почему полная стоимость кредита была 7,2% а не 6,5%(такая ставка официально заявлялась).

"5,75 (Пять целых семьдесят пять сотых)% годовых. В случае
отсутствия/расторжения/невозобновления действия договора/полиса страхования жизни и
здоровья Заемщика и/или замены выгодоприобретателя по договору/полису страхования
жизни и здоровья процентная ставка по Кредиту может быть увеличена с даты ,
следующей за второй Платежной датой после дня получения Кредитором информации о
расторжении/ невозобновлении/ замене выгодоприобретателя до уровня процентной
ставки, действовавшей на момент заключения Договора по продукту «ПРИОБРЕТЕНИЕ
СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ» на аналогичных условиях (сумма, срок) без обязательного
страхования жизни и здоровья, но не выше процентной ставки по такому продукту,
действовавшей на момент принятия Кредитором решения об увеличении размера
процентной ставки в связи с неисполнением Заемщиком обязанности по страхованию
жизни и здоровья."

Такое понятие Центральный банк ввел в 2013 году, т.е. более 5 лет назад. Раньше такого понятия не существовало. Банки сами придумывали понятия аналоги - эффективная кредитная ставка, комплексная ставка по кредиту и т.д.

Смысл был приблизительно у всех один. Надо было подсчитать все расходы, связанные с кредитом и перевести их в годовые проценты. Это были вопросы непосредственно самих банков.

У ЦБ тоже был свой интерес. Клиенты регулярно жаловались, что в договоре указана одна ставка, а по факту приходится платить намного больше, за счет всевозможных комиссий.

Вот типичный пример:

ставка 20% годовых.
комиссия за обслуживание счета 1% в месяц от суммы долга .

Понятно, что в этом случае мы заплатим реально 32% годовых.

Поэтому надо было навести порядок.

2. Что сделал ЦБ?

В рамках ФЗ-353 "О потребительском кредите" появилась статья 6, которая и посвящена как раз понятию "Полная стоимость кредита".

По сути было определено следующее

полная стоимость кредита измеряется в процентах годовых (как процентная ставка)
Она указывается на первой странице кредитного договора в специальном квадрате площадью не менее 5% от площади страницы
в расходы по кредиту включаются все расходы вытекающие из условий кредитного договора

Вот формула расчета

3. Что не включается в расчет ПСК

Это очень важный момент. И этим на самом деле очень многие банки пользуются, завышая соответствующие тарифы:

штрафы и пени за просрочку платежей. Достаточно вспомнить ту же карту Халва
платежи в силу закона. Например в соответствии с законом об ипотеке, надо страховать залог, так вот расходы на эту страховку в расчет ПСК не войдут
комиссии за изменения сроков и размеров платежей. Например за реструктуризацию кредита или перенос даты платежа
плата за страховку, если выгодоприобретатель сам заемщик.

В общем есть исключения, которые могут иметь значительное влияние на расходы и о них надо знать.

4. Какая польза ПСК для нас, клиентов и как выбирать?

Я уже публиковал статьи, где менеджеры банков используют различные понятия для продажи кредитов. Очень часто менеджеры используют понятие переплата, которая намного меньше, чем ПСК. Но именно ПСК дает более-менее реальное представление того, сколько нам придется платить по кредиту.

Поэтому обязательно надо сначала увидеть значение ПСК, морально согласиться и только потом подписывать кредит. Если Вам менеджер не может обосновать расчетами такую ставку, то в этом случае лучше отказаться от такого кредита.

Именно поэтому в законе и прописано наличие информации о ПСК на первой странице договора.

Вот как это выглядит в натуре.

Причем не важно, подписываете Вы кредитный договор или оформляете заявление оферту. Требования одинаковы.

Нормальным будет небольшое отличие ПСК от той ставки, которая указана в рекламе. Если отличия значительные, больше 10% (например 20% и 25%) то лучше от такого кредита отказаться, т.к. есть какие-то скрытые комиссии.

5. Кредитные карты.

По кредитным картам, как и картам рассрочки тоже рассчитывается ПСК. Здесь нет никаких исключений. ПСК рассчитывается по любым кредитным продуктам. Поэтому всегда принимайте во внимание ее значение при подписании кредитного договора.

ИТОГО

В целом, введение ПСК довольно положительно повлияло на рынок кредитования и дало клиентам больше информации о реальной стоимости кредита.

Желаю всем благополучия и отсутствия долгов

Буду признателен за оценку поста и подписку на Канал .

Поэтому давайте в статье разберемся почему в ипотечном договоре указываются две ставки.

Высокая ставка указывается на первой странице документа, а то что пониже на другой. Платежи как бы рассчитываются от последней.

Вообще все ипотечные договоры от банков, что мне довелось увидеть, очень похожи друг на друга по оформлению и отличаются только в деталях.

Разберемся по фактам

Смотрите, есть 353 ФЗ "О потребительском кредите и займе". Закон прописывает полностью процесс кредитования физических лиц. Под него попадает и ипотека.

Так и что. Первый пункт 6-ой статьи. Там указывается, что в договоре должна быть указана полная стоимость кредита и ставка по ней. Почти полная формулировка:

Это сделано для того, чтобы заемщика не вводили в заблуждение. Все же помнят случаи, когда мелким-мелким шрифтом указывались реальные условия. ЦБ РФ решил: "Не надо так".

То есть банк обязан указывать полную стоимость кредита. Вот как выглядит в моем договоре:

В этой же статье показывается формула расчета полной стоимости кредита. ЦБ РФ так ее объясняет:

Единое правило для всех организаций, которые выдают кредиты. Если отойти от закона, то банку прилетит от ЦБ РФ

Что может учитываться при полной стоимости кредита: погашение кредита, проценты, страховка, оценка, услуги нотариуса, выпуск карты банка и обслуживание счета, иные платежи в пользу банка в рамках договора.

Как мне сказал сотрудник банка, а для статьи я общался с ними по онлайн-консультанту и по телефону: "По договору учитываются страховки и другие услуги именно от банка. Они добавляются к основному долгу".

Именно поэтому полная стоимость кредита отличается от обычного тела долга, что мы в принципе и считаем, когда оформляем ипотеку.

На практике же банки не имеют права прописывать определенную страховую и оценочную компанию. Потому что так тоже уже нельзя, хотя раньше всякое вытворяли.

Один из показательных примеров - страховка жизни и здоровья. По закону об ипотеке она необязательная, а банки прописывают договор так, что если ее не оплачивать, то ставка поднимется.

Подытожим

Одна ставка - по условиям на тело долга. Вторая - при учете полной стоимости кредита. Они все должны прописываться в договоре по закону.

В 2014 году я взял ипотеку и начал отдавать треть зарплаты на погашение кредита.

За несколько лет я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Ошибка №1. Импульсивный выбор

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за несколько миллионов рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Ошибка №2. Быстрое заключение сделки

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с определенным банком. Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В банке сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Ошибка №3. Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

В договоре было написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но переживать не стал. Подумал, что зарплата к тому моменту тоже наверняка вырастет.

Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор.

Ошибка №4. Взять ипотеку, не зная свой бюджет

Ипотечные взносы составили 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Ошибка №5. Платить сверхипотеку

Как-то мне позвонили из банка. Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. После этого я должен был платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.

Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.

Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. Из-за этого мне не удалось отложить денег на отпуск: нужно было оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова пришлось корректировать.

Как правильно

Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.

Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.

Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.

Запомнить

Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

Вы делаете очень хорошие статьи. Напишите, пожалуйста, про то, почему полная стоимость кредита отличается от реальной платы. Для многих клиентов это будет важно. Подробного объяснения доступным для бабушки языком я в интернете не нашел.

Полная стоимость кредита — это сумма, которая максимально близко отражает стоимость кредита для заемщика. Она рассчитывается банком по специальной формуле и указывается в виде процентов годовых и суммы. ПСК обычно расположена на первой странице кредитного договора, в правом верхнем углу.

Что входит в ПСК

В полную стоимость кредита банк включает только обязательные платежи клиента:

Основной долг — сумму, которую получит заемщик, без учета начислений.
Проценты за использование этих денег.
Платежи третьим лицам — например, страховой компании или оценщику. Плата за страхование кредита может быть включена в ПСК, только если без страховки не получить конкретный вид кредита или если она влияет на ставку по кредиту: к примеру, со страховкой ставка 9,9%, а без страховки — 13%. Если страховка не влияет на ставку и не обязательна для получения кредита, ее не включают в ПСК.
Плату за выпуск и обслуживание карты, если речь о кредитке.

Таким образом, в полную стоимость кредита входят не только основной долг и проценты, но и дополнительные платежи и расходы по обслуживанию кредита.

Центробанк отслеживает среднерыночное значение ПСК и каждый квартал публикует эти данные. Процентное значение ПСК не может превышать среднерыночное значение ПСК больше чем на треть. Например, на 16 августа 2019 года среднерыночная ПСК для автомобиля с пробегом до 1000 километров составляет 12,96%. Значит, полная стоимость кредита на покупку такого автомобиля не может быть выше 17,28% годовых.

Когда стоимость кредита выше ПСК

Иногда реальная стоимость кредита оказывается выше ПСК. Например, если заемщик просрочит платеж по кредиту, будет штраф, который повысит стоимость кредита для заемщика. Но банк не знает заранее, будет ли заемщик нарушать сроки выплаты, и поэтому не включает подобные штрафы в ПСК.

У ПСК по кредитным картам есть свои особенности. Договор по кредитным картам чаще всего бессрочный, точной даты выплаты всего долга нет, а одобренный кредитный лимит может меняться в процессе обслуживания по усмотрению кредитора или самого заемщика. Также кредитор не может заранее знать, будет ли клиент снимать наличные с кредитки или переводить с нее деньги.

Например, заемщик получил кредитку со ставкой 25% годовых на покупки и снял с кредитки наличные. Была списана комиссия за снятие, а на саму операцию согласно договору начала действовать ставка 49% годовых. Кредитор не мог заранее знать, что заемщик снимет наличные, поэтому не включил в ПСК комиссию и повышенную ставку.

Кратко

Полная стоимость кредита максимально приближенно показывает, сколько стоит кредит для заемщика. ПСК состоит из основного долга и процентов, платы за выпуск и обслуживание кредитки, а еще услуг третьих лиц, например страховки, работы оценщика.

Стоимость кредита может быть выше ПСК из-за штрафов за просрочки и комиссий за снятие наличных с кредитки. Но банк не может учесть это при расчете ПСК, потому что не знает заранее, какие штрафы и комиссии будут у конкретного заемщика.

Чтобы ПСК не отличалась от реальной платы по кредиту, обращайте внимание на дополнительные комиссии, взимаемые за определенные услуги, страховку и не допускайте просрочек по кредиту. Почитайте об этом нашу статью «Как на самом деле пользоваться кредиткой».

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: