Почему вырос процент по ипотеке

Обновлено: 01.05.2024

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

В пятницу, 23 июля, Банк России повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%. Это самое резкое повышение с 2014 года. Регулятор объяснил такое решение сильной инфляцией.

Возможность повышения ключевой ставки сразу на 1 п.п. ранее допускала председатель Эльвира Набиуллина. В интервью Bloomberg она говорила, что совет директоров будет обсуждать повышение в широком диапазоне — от 0,25 до 1 п.п. Что будет с ипотечными ставками после решения ЦБ — разбираемся с экспертами.

Как вырастут ставки по ипотеке

Резкое увеличение ключевой ставки приведет к пропорциональному росту ипотечных ставок, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Аналитики из АКРА прогнозируют повышение ипотечных ставок после решения ЦБ на 0,6-0,8 п.п. «Реакция банков не будет моментальной. Скорее всего, они продолжат борьбу за ипотечного заемщика, откладывая повышение ставки по кредитам на непродолжительный период», — пояснила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но уже к концу лета ставки по ипотеке могут достичь 8,5%, добавила эксперт.

Согласен с ней глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Как и прогнозировалось, ЦБ повысил ключевую ставку до уровня выше 6%, причем сразу на 100 базисных пунктов, до уровня 6,5%. Традиционно в большинстве кредитных продуктов, включая ипотеку, банки скорректируют предлагаемые ставки на сопоставимую величину», — отметил он.

Аналитик по сектору недвижимости и транспорта «Ренессанс Капитала» Артем Ямщиков не ждет резкого роста ставок по ипотечным кредитам. «Банки и девелоперы, скорее всего, будут субсидировать ставки и сдерживать их рост, чтобы поддержать спрос. Уже некоторые девелоперы заявили¸ что начали это делать совместно с банками в июле и не увидели сильной просадки по продажам по сравнению с предыдущими месяцами, когда программа льготной ипотеки действовала в старом формате», — отметил он. К концу лета можем увидеть средние ставки на новостройки на уровне 6–6,5%, а на вторичном рынке — 8,6–8,8%, добавил аналитик.

Четвертое повышение ключевой ставки

Падение спроса

Повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Интерес к ипотечным кредитам на новостройки уже снизился, преимущественно в крупнейших городах России, после изменения условий по льготной ипотеке с 1 июля. Об этом свидетельствует и двукратное сокращение числа заявок на кредиты в рамках программы.

Интерес россиян ко вторичной недвижимости также снижается ввиду удовлетворения значительного объема спроса в предыдущие периоды и повышения ставок, говорит Ирина Носова из АКРА. «Тот рост, который был достигнут в 2020 году и первой половине 2021 года, останется в прошлом. По итогам 2021 года ипотечный портфель может вырасти на 15–17%», — прогнозирует эксперт.

По прогнозам «Ренессанс Капитала», после повышения ставки объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20–30% в натуральном выражении по сравнению с предыдущими месяцами. «Но девелоперы могут показывать разную динамику, все будет зависеть от возможностей конкретного застройщика и банка субсидировать ставку. У крупных игроков больший запас прочности, чтобы субсидировать ставки, не сильно влияя на маржинальность, что будет поддерживать их продажи», — уточнил Артем Ямщиков.

Партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая также допускает снижение спроса на ипотеку в связи с повышением ключевой ставки и падением доходов населения. «Спад интереса к ипотеке будет сильнее на первичном рынке, который с момента запуска программы льготной ипотеки демонстрировал существенные темпы роста. Но оба сегмента рынка жилья взаимосвязаны, поэтому спустя время снижение затронет и вторичный рынок», — уточнила она.

Согласен с коллегами глава Optima Development Давид Худоян. По его мнению, в ближайшие месяцы ставки по ипотеке могут подняться до 8,5–9% годовых, что будет означать сокращение спроса. В 2019 году, когда был такой уровень ставок на рынке, наблюдалось замедление темпов прироста спроса. «С текущим уровнем цен (примерно на 30–40% выше уровня 2019 года) повышение ставки вызовет отток покупателей. Более негативно повышение ставок скажется на рынке строящегося жилья — с учетом роста цен многие заемщики предпочтут искать варианты в готовых домах или на вторичном рынке», — прогнозирует Давид Худоян.

Аналогичная ситуация будет наблюдаться в сегменте рефинансирования — спрос на эту услугу может снизиться. «В среднесрочном периоде спрос на улучшение условий по кредитам может повыситься в случае ухудшения качества обслуживания населения ипотечного долга на фоне сохранения неблагоприятных экономических условий», — отметила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Дорогая ипотека сдержит рост цен на жилье

Снижение спроса на кредиты и жилье может охладить цены. В прошлом году рост цен на рынке новостроек на фоне действия льготной ипотеки, которая с 1 июля фактически прекратила существования в крупных городах, достигал 30–40%. «Исходя из рыночных условий, повышение ставок сдерживает рост цен на недвижимость, причем как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», — считает глава РАСК.

А вот снижения цен на квартиры никто из опрошенных экспертов не прогнозирует. Во-первых, продолжают действовать льготные программы, которые будут поддерживать спрос, а значит, и цены, особенно в условиях ограниченного предложения, пояснил Николай Алексеенко.

Во-вторых, растут издержки: себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов и топлива, дефицита рабочих на объектах и увеличения расходов на разработку концепций проектов, добавила Мария Литинецкая. В третьих, сейчас уже больше двух третей застройщиков строят жилье на банковские средства. Это значит, что текущий спрос в меньшей степени, чем раньше, влияет на ценовую политику, пояснил Давид Худоян. «Дом все равно будет построен независимо от интенсивности продаж, особенно если она колеблется на протяжении нескольких месяцев, а не лет. Впрочем, у девелоперов появятся стимулы сдерживать цены на фоне роста ипотечных ставок», — отметил эксперт.

Сокращение спроса на первичном рынке будет увеличивать совместные ипотечные программы девелоперов и банков, которые предусматривают в том числе ставку по ипотеке ниже рыночной. Крупнейшие застройщики Московского региона, специализирующиеся на строительстве массового жилья, уже запустили такие программы, отметила Мария Литинецкая. «Из-за высокой неопределенности на рынке можно предположить, что действия участников рынка до конца 2021 года будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда», — заключила она.

Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, это исторический максимум. С ипотекой можно попрощаться? Могут ли повышаться ставки по уже взятым кредитам? Что будет с теми, кто не сможет платить по кредиту? А что с кредитами по госпрограммам? Мы выяснили ответы на самые волнующие заемщиков вопросы.

«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».

Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.

Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?

В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится. Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии. В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.

Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.

Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:

материальным положением;
регионом проживания;
планами на будущее;
возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.

Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?

Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ. Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».

Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.

На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?

В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.

Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам. Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.

А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых. В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.

Брать ли ипотеку?

«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.

А что будут делать банки?

В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.

Росбанк

«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам. Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.

Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».

Альфа-банк

«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам "Семейная ипотека" и "Ипотека с господдержкой" выдаются в стандартном режиме».

Сбербанк

«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит ».

«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время ».

Промсвязьбанк (ПСБ)

«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.

Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.

В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».

На сколько просядет выдача ипотеки?

Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.

Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.

При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.

Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».

Что будет с ипотечными госпрограммами?

Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%. По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты. Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.

Просрочки ипотечных платежей вырастут?

Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.

Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.

Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.

Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?

Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.

Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?

Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь .

Будут ли банки давать ипотечные каникулы?

Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности. Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии. Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях

Подорожает ли ипотечное страхование?

Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».

Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.

«Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.

Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.

А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.

В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.

Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.

Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).

Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.

За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?

— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.

— Банки повышают ставки, но осторожно.

— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.

— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.

— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.

— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.

— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.

— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.

Ставки перевалят за 10%

Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.

Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Хроники повышения

В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.

Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.

«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года

При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.

«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года

Размер кредита постоянно растет

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.

«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ

Это был рекордный год

Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.

«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.

Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.

Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке

О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.

Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.

Банки повышают ставки, но осторожно

Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.

Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.

Льготная ипотека сделала свое дело

Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.

Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.

«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка

«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».

Таких не берут в космонавты

Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.

Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.

Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?

Российские банки пересматривают условия выдачи ипотечных займов. Одни вовсе приостановили выдачу кредитов, другие — пересматривают условия по уже одобренным заявкам. Потенциальные ипотечные заемщики в панике.

28 февраля ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 20% годовых. Что изменится для тех, кто собирался брать ипотеку, изменятся ли условия госпрограмм, читайте тут . Имеют ли право банки повысить ставки по уже взятым кредитам и кто в зоне риска? Об этом вы узнаете здесь . О том, как отреагировали на это решение ЦБ РФ участники рынка недвижимости: ипотечные заемщики, банки и застройщики — читайте в ближайшее время в Циан.Журнале.

«Мы собирались в марте брать ипотеку, покупать “однушку” для нашей маленькой семьи, — рассказывает Алена. — Сейчас я не знаю, что делать. То ли пытаться брать кредит, то ли ждать. И чего».

«У меня уже одобренный кредит в Сбербанке. Планировал дождаться обещанной в марте скидки 0,3% и покупать жилье, — делится Андрей. — А сейчас, видимо, ждать нечего, надо бежать брать по согласованной ставке, пока банк не пересмотрел условия. Если я еще не опоздал».

Возможно, наш читатель уже опоздал. Как и тысячи других, кто планировал в ближайшее время брать кредит на покупку жилья.

По мнению Сергея Паламарчука, руководителя транзакционного бизнеса Циан, рост ставок может составить в сумме 3–4 п. п. Он не исключает дальнейшего увеличения ставок, если ситуация будет эскалироваться.

«Всё на заморозке»

По данным на середину 25 февраля о приостановке выдачи ипотечных займов официально объявил Совкомбанк: «Совкомбанк принял решение о приостановке выдачи ипотечных кредитов в связи с существенной неопределенностью на российском рынке.

Банк временно не будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках, а также на покупку коммерческой недвижимости. Программы рефинансирования ипотечных кредитов также приостанавливаются. После стабилизации ситуации выдача ипотечных кредитов по этим программам будет возобновлена.

Для заемщиков банка, уже оформивших ипотечный кредит в Совкомбанке, условия по ипотечным кредитным договорам, в том числе процентная ставка, не меняются».

В Альфа-банке на запрос Циан.Журнала ответили, что «ставки пересматриваются с учетом рынка». Банк работает как обычно, все услуги и сервисы предоставляются стабильно и в стандартном режиме, в том числе выдача ипотечных кредитов.

Участники рынка — застройщики и риелторы — подтверждают пересмотр условий по кредитам для их клиентов.

«Московский кредитный банк принимает заявки, но не выносит решения и пересматривает даже по одобренным кредитам условия», — поделился на условиях анонимности застройщик жилья бизнес-класса. В самом же банке газете «Коммерсантъ» прокомментировали, что обслуживают клиентов в штатном режиме, не вводя ограничений и выдавая ранее оформленные кредиты на согласованных условиях.

По данным девелопера, Альфа-банк поднял ставки до 14,49% годовых, «Уралсиб» — до 17 с лишним процентов. «Никому банки не отказывают, но все заявки на заморозке. Ждут решения ЦБ РФ по ключевой ставке», — отметил источник Циан.Журнала.

«Со вчера нашим клиентам банки одобряли заявки только на новых, более дорогих, условиях — увеличение ставок составило от 0,5–1 п. п., — рассказал другой московский девелопер. — Ставки увеличили все, и ВТБ, и Сбербанк».

ВТБ заявил, что «не ограничивает кредитование клиентов. Процентные ставки и условия по действующим кредитам пересмотрены не будут».

В элитной недвижимости все спокойно, по словам застройщиков, сейчас нет потока ипотечных заявок от таких покупателей.

Газпромбанк «категорически» опровергает наличие планов приостановить кредитование и продолжает обслуживать своих розничных и корпоративных клиентов в обычном режиме, заявляет банк. «Все обязательства перед ними выполняются в полном объеме. Все физические и юридические лица — клиенты банка имеют непрерывный доступ к денежным средствам и всем сервисам. Пресс-релиз Министерства финансов США, распространенный вечером 24 февраля, и обновленное следом регулирование США сообщают об ограничениях Газпромбанка в части привлечения средств на американском рынке капиталов сроком свыше 14 дней. Такие ограничения не являются блокирующими (SDN) и не влияют на текущую операционную деятельность банка».

«Приостанавливать выдачу кредитов не планируем. В настоящее время не наблюдаем снижения или увеличения количества заявок. Процесс рассмотрения заявок и риск-политики остаются без изменений», — уточнили в Газпромбанке.

Росбанк, который является частью международной группы Societe Generale, «продолжает работать в штатном режиме и стремится поддерживать клиентов и сотрудников в соответствии с развитием событий», пишет пресс-служба банка. «Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное обслуживание клиентов и адаптироваться там, где это необходимо при соблюдении всех применимых правил».

Промсвязьбанк (ПСБ) выдает ипотеку в штатном режиме. По словам Марины Заботиной, руководителя центра разработки ипотечных продуктов ПСБ, спрос на ипотеку стабилен, количество заявок не снижается, также банк не фиксирует отказов от ипотечных сделок со стороны клиентов по уже одобренным кредитам.

«По нашим оценкам, пересмотр среднерыночных ставок по ипотеке будет идти более быстрыми темпами: на это влияет как макроэкономическая ситуация в целом, так и ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ РФ. По итогам первого квартала ставки по классическим кредитным программам на банковском рынке могут вырасти в среднем до 14–15% годовых», — отметила Марина Заботина.

Райффайзенбанк: «Все сервисы Райффайзенбанка работают штатно, ограничений на проведение операций нет».

Главной причиной повышения ставок по некоторым кредитным продуктам банки называют желание оградить россиян от попытки взять кредит в условиях паники, пишет газета «Коммерсантъ». Пользователи соцсетей сравнивают такую аргументацию с попыткой водителей такси поднять тарифы во избежание гиподинамии у их пассажиров.

Что будет со ставками по уже выданным кредитам?

Банки, попавшие под западные санкции (Сбер, ВТБ, «Открытие», Альфа-банк) выложили на своих официальных сайтах ответы на часто задаваемые вопросы, которые сегодня волнуют россиян. Банки отмечают, что условия по уже выданным кредитам меняться не будут.

«Условия по кредиту не меняются. Никакой банк не может изменить условия кредитного договора, это гарантировано законодательством РФ. Физические и юридические лица могут обслуживать кредит в обычном режиме», — говорится на сайте банка «Открытие».

Дают — бери

Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости:

— Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья? Деньги неизбежно частично обесценятся, поэтому, если дают, — брать.

— Какие риски у тех, кто берет сейчас ипотеку? Основной риск прежний — потеря или снижение будущего дохода, так что тут каждый сам для себя должен определить серьезность этого риска.

— Что делать, если на руках — большая сумма денег, сделка уже почти готова, но банк вдруг отказался давать кредит? Ответ простой: искать, кто еще может дать кредит и доводить сделку до конца, так как сбережение денег в иных активах сейчас проблематично.

Павел Сигал, первый вице-президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»:

В дальнейшем, как только ситуация стабилизируется, банки вернутся к прежним условиям. Такие меры можно назвать эффективными, поскольку резкие скачки спроса на те или иные продукты дестабилизируют и без того кризисную ситуацию.

— По ранее одобренным сделкам банки подписывают ипотеку. В то же время Альфа-банк сообщил, что с 25 февраля базовая ставка на строящееся жилье выдается с учетом дисконта под 14,49%, на готовое жилье — базовая ставка с учетом дисконта выдается под 14,79%. Совкомбанк сообщил о приостановлении выдачи ипотечных кредитов в связи с существенной неопределенностью на российском рынке. Для заемщиков банка, уже оформивших ипотеку, условия по ипотечным договорам, в том числе процентная ставка, не меняются.

Думаю, что вчера банки могли отказывать в ипотеке, зная, что с завтрашнего дня будет повышение ставок. Чтобы не выдавать ипотеку сегодня под 12%, а выдать завтра под 15%, банк просто отказывался от одобрения. Не исключаю, что у банков было внутреннее распоряжение по этому поводу, которое они не афишировали. Такое уже было в 2014 году, когда люди выходили на сделки, но они не совершались, так как банки неожиданно отказывали в выдаче ипотеки, хотя официальной информации о повышении ставок еще не было.

Скорее всего, нас ждет дальнейший рост повышения ипотечных ставок у всех банков до 17%. Ситуация в экономике сейчас не лучше, а с учетом санкций даже хуже, чем была в 2014 году.

После повышения ставок люди будут отказываться от дорогой ипотеки, что приведет к застою на рынке. Цены на жилье очень выросли и пока не снижаются. Застройщики до последнего будут держать свои цены, первым пойдет вниз рынок «вторички»: там нет понятий себестоимости строительства, банковский кредит, нет никаких сговоров.

«Первичка» будет выезжать только за счет акций и trade-in. Надеяться, что государство будет придумывать какие-то новые формы субсидирования, не стоит. Эльвира Набиуллина (глава ЦБ РФ. — Прим. ред.) уже жестко сказала, что она против этого. Санкции коснутся всех основных банков. Думать, что сейчас государство будет вкачивать деньги в поддержание первичного рынка, не стоит.

Тимур Аймалетдинов, заместитель генерального директора аналитического центра Национального агентства финансовых исследований:

— Ипотека станет менее доступной — вырастут ставки, требования к первоначальному взносу и заемщику.

Для россиян наиболее выгодным и наименее рискованным способом вложения денег, особенно в экономически сложные периоды, является недвижимость. Это будет подталкивать спрос на покупку жилья. Но так как сбережений у россиян чаще всего немного, большинству потребуются заемные средства, что, в свою очередь, будет стимулировать рынок ипотечного кредитования.

Кроме того, внешние санкции означают ограничение путешествий, зарубежных инвестиций и дорогих покупок техники. В итоге внимание россиян будет концентрироваться на их микромире (похожая ситуация была во время ковидной самоизоляции). Это будет подталкивать их в том числе к улучшению жилищных условий.

Но есть масса факторов, которые, напротив, сдерживают ипотечный рынок. Во-первых, есть все предпосылки к тому, что темпы строительства нового жилья снизятся, предложение будет ограничено. Фокус покупателей все чаще будет нацелен на вторичный рынок. Но и на нем предложение будет небольшим, ведь, как было сказано выше, россияне видят в недвижимости оптимальный способ вложения денег и не будут спешить с ее продажей.

Во-вторых, стоимость жилья продолжит увеличиваться из-за роста цен на стройматериалы, что сделает его еще менее доступным.

В-третьих, вырастут ставки ипотечного кредитования, прежде всего из-за высокой ключевой ставки, уровня инфляции и сложностей с доступом банков к финансированию. Всё это, вероятно, приведет к ужесточению требований к заемщикам и размеру первоначального взноса — у многих россиян могут возникнуть трудности с занятостью и доходом.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: