Секьюритизация кредитов что это

Обновлено: 28.05.2024

Фото: Shutterstock

Секьюритизация — это процедура перепродажи активов в виде ценных бумаг. Теоретически секьюритизировать можно любой рыночный актив. Но чаще процедуру используют в отношении долговых активов — например, с ипотекой. Разбираемся в нюансах процесса вместе с юристом.

Текст проверил и прокомментировал:

Дмитрий Уваров, руководитель блока судебного представительства «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России

Что такое секьюритизация простыми словами

Секьюритизация ипотеки — это превращение ипотечных кредитов в ценные бумаги. Вот как это работает. Допустим, банк выдал гражданам ипотечные кредиты — для него это надежный, но неликвидный актив: деньги поступают медленно и понемногу. Если банку нужны средства прямо сейчас, он может выпустить облигации, обеспеченные этими кредитами, и продать кому-то. После этого заемщики будут должны уже не банку, выдавшему ипотеку, а новому владельцу обязательств — инвестору.

Алгоритм секьюритизации выглядит так:

  1. Потребитель берет ипотечный кредит у банка;
  2. Банк инициирует процедуру секьюритизации и становится организацией-оригинатором;
  3. Оригинатор проводит оценку активов и формирует портфель, который хочет продать;
  4. Портфель может быть разделен на несколько частей — траншей. Как правило, их формируют по степени риска. Обычно самые низкорисковые долги становятся старшим (более приоритетным) траншем, а долги с самым низким рейтингом или вообще без него — младшим;
  5. Портфель покупает специальная компания-эмитент, которая выпускает облигации, обеспеченные ипотечными кредитами;
  6. Эмитент продает ценные бумаги инвесторам.

Зачем нужна ипотечная секьюритизация

Секьюритизация не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей

Секьюритизация не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей (Фото: Scott Graham/Unsplash)

Для обычного потребителя секьюритизация ничего не значит. Она не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей. То есть, условно говоря, если Сбербанк выдал ипотеку заемщику, а потом продал ее инвесторам, обслуживать ипотечника с большой вероятностью продолжат именно в отделении Сбербанка.

Для банков секьюритизация — это способ получить денежные средства прямо сейчас. Кроме того, секьюритизация избавляет банк от риска невыплаты задолженностей.

Для инвестора ценные бумаги с ипотечным покрытием интересны тем, что:

  • их доходность традиционно выше, чем у корпоративных облигаций с таким же кредитным рейтингом;
  • у них большой выбор сроков погашения и обеспечения;
  • обычно по таким бумагам платят ежемесячные купоны.

Главный минус таких бумаг для инвестора — издержки, связанные с поведением заемщика: тот может перестать платить, и разбираться с этим придется именно инвестору. А если заемщик выплатит ипотеку досрочно, инвестор потеряет часть прибыли.

Как работает секьюритизация в России

В России процесс секьюритизации ипотечных кредитов и оборот ипотечных облигаций регулирует 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». По этому закону, эмитентами ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) могут быть ипотечные агенты, для которых это единственный род деятельности, а также кредитные организации — то есть банки и структуры, получившие одобрение ЦБ. ИЦБ от ипотечных агентов считаются более прозрачными и надежными: государство следит за их деятельностью гораздо строже.

В России существуют два типа ценных бумаг, связанных с секьюритизацией ипотеки:

  • облигации с ипотечным покрытием, или просто ипотечные облигации — облигации, частично или полностью обеспеченные ипотечными платежами;
  • ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — бумаги, удостоверяющие право на долю в общей собственности на ипотечное покрытие. Они дают право получать определенный процент от активов. Сейчас их постепенно выводят из оборота.


Дмитрий Уваров, руководитель блока судебного представительства «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:

— ИСУ — это ценные бумаги, которые применяются как способ инвестирования. Слово «ипотека» в названии не должно производить впечатление, что этот вид ценной бумаги дает какие-то права или обязанности ипотечному должнику. На должника этот документ не влияет. Следует отметить, что решение о приобретении ипотечных ценных бумаг рассматривается в первую очередь институциональными инвесторами и профессионалами. Именно их ресурсы (специалисты + опыт) позволяют соизмерять риски, связанные с таким инвестированием, цену приобретения, возможные сроки и объем планируемого заработка.

Зарубежный опыт секьюритизации

Секьюритизация используется во многих странах мира, она считается полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности

Секьюритизация используется во многих странах мира, она считается полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности (Фото: RODNAE Productions/Pexels)

Секьюритизация появилась в США в конце 1960-х и вплоть до середины 1980-х совершалась только с ипотекой. Во многом именно этот инструмент позволил сделать «длинные» ипотечные кредиты доступными и широко распространенными. Сегодня секьюритизация используется во многих странах мира. Она считается в целом полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности. Правда, позитивные эффекты этой процедуры возможны лишь при чутком государственном контроле.

Проблемы на рынке ипотечных ценных бумаг стали одной из главных причин глобального финансового кризиса 2008 года.

В 1999 году в США был отменен закон, запрещающий банкам заниматься инвестиционной деятельностью. После этого банки стали выдавать много некачественных (субстандартных) ипотечных кредитов. Люди, которые их брали, не могли позволить их себе, но рассчитывали, что рост экономики и благоприятная ситуация на рынке жилья помогут им в будущем рефинансировать кредит на выгодных условиях.

Затем банки секьюритизировали эти ипотечные кредиты и продали инвесторам. Популярность американских ипотечных облигаций была огромна — их покупали инвесторы со всего мира.

Но пузырь на ипотечном рынке лопнул, и цены на недвижимость пошли вниз. Когда жилье сильно подешевело, платить ипотеку стало невыгодно и люди массово перестали это делать. Инвесторы остались без платежей по ипотеке и с сильно подешевевшим и простаивающим жильем.

Развитие строительства, рост спроса на ипотечное кредитование, а также требования государства по обеспечению доступности жилья стимулируют российские банки искать новые эффективные инструменты привлечения средств. Одним из них является секьюритизация ипотечного портфеля. Ключевую роль в развитии этого направления играет Единый институт развития в жилищной сфере. Рассказываем о том, что такое секьюритизация и как она работает.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования.
  • Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией.
  • Что такое передача прав по закладной.
  • Что такое секьюритизация и как она проходит.
  • Как ипотечные заемщики участвуют в секьюритизации.


Каковы основные механизмы развития рынка ипотечного кредитования?

Ипотечные кредиты (займы) с учетом их специфики (большой объем денежных средств, долгий срок кредитования), как правило, могут выдавать только крупные финансовые организации. Это могло бы привести к существенному ограничению конкуренции и объемов выдачи ипотечных кредитов (займов). Поэтому для развития рынка ипотечного кредитования используются различные механизмы, которые позволяют мелким и средним по размеру активов банкам (и некредитным организациям) осуществлять выдачу ипотечных кредитов (займов).

В этой инструкции мы рассмотрим два механизма: уступку прав по ипотечному кредиту (займу) и секьюритизацию.

В 2020 году в России был поставлен рекорд по выдаче ипотеки — более 1,7 млн кредитов.

Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N , и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг

Что такое передача прав по закладной?

Передача прав по кредитному договору — это сложный процесс. Чтобы его осуществить, требуется регистрация в Росреестре нового законного залогодержателя, анализ условий кредитного договора на наличие ограничений, и другие действия. Процесс закладной (как ценной бумаги) значительно проще, чем передача прав по кредиту, поэтому кредиторы заинтересованы в оформлении закладной. В итоге закладная позволяет ускорить развитие ипотечного рынка.

Передача прав по закладной — нормальный процесс жизни ценной бумаги. Этот процесс регламентируется статьей 48 Федерального закона от N «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьями 382 и 384 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Закон гарантирует, что права и обязанности, принятые вами и вашим кредитором по ипотечному договору, будут обеспечены в 100% случаев в соответствии с законодательством.

При передаче прав по закладной кредитор (им может являться как банк, так и некредитная организация) заключает простую письменную сделку с лицом, которое приобретает права на закладную. При этом на закладной ставится отметка, в которой полностью указывается имя или наименование лица, которому переданы права на закладную. Согласно ст. 48 закона , кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам.

Важно помнить, что при передаче прав по закладной существенные условия договора для заемщика не меняются. Процентная ставка, сумма платежа, срок кредита и прочие условия остаются прежними, новый владелец закладной не может в одностороннем порядке изменить их. Единственное, что может измениться в результате уступки прав по закладной в некоторых случаях, — это реквизиты для оплаты. Информация об этом содержится в уведомлении от кредитора, поэтому внимательно прочитайте этот документ.

После совершения сделки закладной кредитор обязан обеспечить способ погашения вашего кредита. Даже если вашу закладную купил небольшой региональный банк с одним отделением, расположенным далеко от вашего города, он должен обеспечить условия, чтобы вы могли продолжать выплачивать ипотечный кредит (заем) так же, как и раньше, без дополнительных комиссий. Как правило, в этом случае банк старается договориться с почтой или платежным терминалом. Дополнительным способом может стать возможность перечисления средств через или по реквизитам.

Что такое секьюритизация?

Секьюритизация ипотечных кредитов (от англ. securities — «ценные бумаги») — это форма привлечения банком дополнительного финансирования за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами — портфелем ипотечных кредитов. Эта деятельность регламентируется Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» от № (далее — Закон № ), а также Федеральным законом от 8 июля 1999 года N «О рынке ценных бумаг». В ходе секьюритизации финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от остального имущества и уступаются специально созданному финансовому посреднику — компании специального назначения (ипотечному агенту). Далее ипотечный агент выпускает облигации, которые обеспечены указанными активами. Именно эти облигации реализуются на рынке капитала. При смене владельца облигаций не происходит смены владельца закладных.

Жилищные кредиты и займы генерируют стабильные денежные потоки (так как заемщики делают регулярные выплаты в течение длительного срока), поэтому секьюритизация может стать для банка надежным способом получить долгосрочные денежные ресурсы — а заодно инструментом развития ипотечного рынка. По сути, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации и возвращая часть денежных средств, которые можно снова пустить в оборот.

Секьюритизация может подразумевать продажу активов ипотечному агенту — специализированной организации, которая выпускает для финансирования сделки собственные ценные бумаги. Ипотечный агент — это организация, которая на коммерческой основе приобретает права требования по ипотечным кредитам и займам.

Деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов (которые получают право требовать возврата кредита или займа вместо банка, который его выдал). Создание и правила работы ипотечного агента регламентированы Законом . Согласно этим правилам, ипотечному агенту запрещено заниматься иными видами деятельности, кроме оговорённых в законе, а ликвидация агента происходит только после того, как будут выполнены все его обязательства по облигациям, обеспеченным активами.

Как проходит ипотечная секьюритизация?

Основные участники сделки:

Основные участники сделки

  • , первоначальный владелец активов, хочет привлечь финансирование;
  • ипотечный агент — покупатель закладных (кредитов) у и итоговый владелец закладных (кредитор), также выпускает ценные бумаги;
  • инвестор — покупатель ценных бумаг.

На первом этапе оригинатор проводит оценку активов, определяет условия сделки и ее инфраструктуру. Для этого оригинатор распределяет уже выданные ипотечные кредиты на группы (пулы) по уровню риска. Чтобы определить уровень риска, проводится оценка вероятности выполнения всех обязательств заемщиком по кредиту. В дальнейшем ипотечный агент выпускает ценные бумаги (облигации) — а сформированные по итогам оценки пулы из кредитов становятся обеспечением этих ценных бумаг. «Досье» на каждого заемщика — то есть кредитный договор и закладную, и иные документы — при этом передает ипотечному агенту и в депозитарий. Основанием передачи служит заключенный между и ипотечным агентом договор закладных, таким образом ипотечный агент становится текущим владельцем закладной, то есть новым кредитором для заемщика.

Банки заинтересованы в секьюритизации как в способе привлечения денежных средств. При этом ипотечные ценные бумаги привлекательны для инвесторов тем, что обладают высокой надежностью, пониженным коэффициентом риска, а также предполагают льготное налогообложение. Кроме того, при определенных условиях их можно признавать для целей учета как базовый актив.

В июне 2018 года Банк России представил доклад «Стимулирующее банковское регулирование», одним из главных тезисов которого стала необходимость развития секьюритизации в России. Основная цель такого развития — стимулировать долгосрочные инвестиции в стране. Регулятор предложил новый подход, который предполагает использование льготной оценки риска в отношении «простой, прозрачной и сопоставимой» секьюритизации. Коэффициенты рисков в таком случае могут снизиться до 10% или 15%, в зависимости от сделки. Тогда как в настоящее время эти показатели могут достигать от 100% до 1250%.

Что такое сервисный агент и зачем он нужен?

Сервисный агент — это организация, которая осуществляет консультирование и клиентское обслуживание заемщиков, включая организацию сбора платежей в счет погашения задолженности, урегулирование проблемного долга на всех этапах существования задолженности, предоставление справок, уведомлений, а также выдачу закладной после полного погашения обязательств по кредитному договору. Сервисный агент может быть как кредитной, так и некредитной организацией. Как правило, функции сервисного агента выполняет кредитор — банк или некредитная организация, где заемщик взял ипотечный кредит или заем.

Но также возможны случаи, когда кредитор привлекает третье лицо для выполнения функций обслуживания кредитов, заключая договор. Это третье лицо и становится сервисным агентом.

В соответствии с законодательством предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также выпуск ценных бумаг — облигаций, поэтому для обслуживания кредитов Ипотечный агент привлекает сервисного агента. Так как первоначальный кредитор (например, банк, выдавший ипотечный кредит/заем) лучше знает своего заёмщика и заёмщику привычнее работать с уже знакомой организацией, то в большинстве случаев сервисным агентом при секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае банковские реквизиты не меняются, и совершать платежи, а также получать все справки и консультации вы продолжите получать там же, где и раньше.

Если сервисный агент или банковские реквизиты всё же меняются, эта информация указывается в Уведомлении, направленном заемщику.

Нужно ли мне как заемщику следить за процессом секьюритизации?

Это не обязательно: на условия кредитного договора и график выплат процесс никак не влияет. Если вы получили уведомление о передаче прав по закладной, по вопросам обслуживания и погашения вашего кредита необходимо обращаться к сервисному агенту по сопровождению вашего кредита.

Важно помнить, что секьюритизация — законный и регулируемый вид деятельности, поэтому поводов для беспокойства о том, как он повлияет на ваш ипотечный кредит, нет. Все действия по оценке рисков банк или привлеченные аудиторы обязаны совершать, соблюдая российское законодательство о защите персональных данных и банковской тайны. Сейчас процесс оценки рисков во многих кредитных организациях автоматизирован, что сводит на нет вероятность утечки конфиденциальной информации.

  • Уменьшить нагрузку на капитал
  • Снизить процентный риск
  • Повысить ликвидность активов
  • Получить налоговые преференции
  • Сбалансировать активы и пассивы по срочности


Преимущества для оригинатора

Отсутствуют следующие расходы:

  • на рейтинговое агентство
  • на консультантов по сделке
  • на создание Ипотечного агента

Информационные материалы и любые информационные сервисы, размещенные на настоящем сайте, не являются рекламой и не могут расцениваться в качестве инвестиционного консультирования, рекомендаций или предложений, направленных на стимулирование пользователей к приобретению, продаже или совершению иных сделок с администрацией сайта или ее аффилированными лицами, в том числе сделок с какими‐либо ценными бумагами и иными активами.

Информационные материалы могут содержать ссылки на сайты третьих лиц. Администрация сайта не выступает в качестве агента указанных третьих лиц, а также не представляет их интересы на каком‐либо ином основании. Размещение указанных ссылок преследует исключительно информационные цели и не должно рассматриваться в качестве рекламы продуктов, реализуемых какими‐либо третьими лицами. Если во время использования сайта пользователь осуществляет переход по внешней ссылке, обеспечивающей переход пользователя на сайт третьего лица, администрация сайта не несет ответственности за какие‐либо прямые или косвенные убытки, понесенные пользователем в связи с таким переходом.

Все информационные материалы, размещенные на сайте и сервисы сайта, являются интеллектуальной собственностью их правообладателя и охраняются международными договорами Российской Федерации и законодательством Российской Федерации. Источником и обладателем цифровых данных и иных сведений неконфиденциального характера о ходе и итогах торгов ПАО «Московская Биржа ММВБ‐РТС» (далее — Биржа), размещенных на настоящем сайте, является Биржа. Любое распространение и воспроизведение такой информации возможно только с письменного согласия Биржи.

Администрация сайта не несет ответственности за достоверность предоставленной информации и последствия использования пользователем информации. Принимая во внимание вышесказанное, пользователю не следует полагаться исключительно на представленную информацию, а самостоятельно проводить инвестиционный анализ. Администрация сайта не несет ответственности перед пользователями за какие‐либо убытки (включая вред, вызванный потерей данных или ущерб, причиненный чести, достоинству или деловой репутации), если соответствующие убытки возникли в связи с использованием сайта, размещенной на нем биржевой информации, а также иных материалов, к которым пользователи получили доступ в процессе использования сайта. Администрация сайта не несет ответственности за риски, в том числе за любой ущерб, убытки или расходы, возникшие в результате решений, принятых на основании информации, размещенной на сайте, а также вследствие какого-либо использования сайта или информационных материалов и сервисов сайта.

Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.

Упаковка кредитов в облигации для инвесторов: как работает

Национальная финансовая ассоциация (НФА) совместно с Ассоциацией банков России (АБР) предлагают расширить ассортимент долговых бумаг на отечественном рынке с помощью секьюритизации неипотечных кредитов. Выясняем с экспертами, в чем суть этого биржевого инструмента и кому он подойдет.

Зачем нужен перезапуск секьюритизации?

С введением санкций в отношении финансовой системы России выбор работающих биржевых инструментов у отечественных инвесторов уменьшился. Сообщество профессиональных участников рынка одним из вариантов дальнейшего развития фондовой секции видит увеличение ассортимента облигаций.

В качестве перспективных активов для неипотечной секьюритизации, по словам Андрея Крылова, руководителя управления рынков ценных бумаг НФА, предложены неипотечные банковские кредиты:

  • автокредиты;
  • кредиты для малого и среднего бизнеса;
  • проблемные (просроченные) кредиты;
  • высокодоходные кредиты средних и крупных предприятий;
  • иные инструменты, в том числе лизинг.

Самый популярный кредитный инструмент для упаковки в облигации в России — это ипотека. Она считается наименее проблемным видом займов на рынке, подтвердили Банки.ру в БКИ «Эквифакс». А вот секьюритизация других видов долгов не развита или развита слабо.

Секьюритизация

— процесс, при котором некоторые виды активов, например кредиты, объединяются в пул для того, чтобы их можно было переоформить в виде процентных ценных бумаг (облигаций, сертификатов, нот). Выплаты процентов по активам и их основной суммы передаются покупателям ценных бумаг.

Если в обычной облигации активом становится долг эмитента, который он обязуется вернуть инвестору, то в секьюритизированных бумагах актив — это набор (в нашем случае уже выданных кредитов) договоров с одинаковыми условиями, которые обслуживают заемщики с примерно схожим потенциалом.

Банк, который собирает такие активы в портфели и на основе их выпускает долговые бумаги, становится оригинатором.

Оригинатор

— это инициатор процесса секьюритизации, обладатель активов, которые служат обеспечением (покрытием) для долговой бумаги. Он, заключая сделку по секьюритизации активов и выпуская бумаги, переуступает права требования кредиторам по долговым обязательствам, то есть инвесторам.

По логике представителей ассоциаций, появление таких долговых бумаг не только расширит выбор для участников торгов, но и повысит устойчивость банковской системы, поддержит рынок кредитования и лизинговую отрасль.

В чем суть выпуска облигаций на кредитные портфели?

Именно процесс секьюритизации позволяет кредитным организациям найти новые источники финансирования. Они по сути продают свои активы по справедливой рыночной ставке.

Сам процесс секьюритизации выглядит так:

  1. Банк или иной оригинатор выбирает активы, которые он хочет снять со своего баланса, продав на рынок, и объединяет их в пул (также его называют портфель). Например, в пуле может быть группа уже взятых кредитов на автомобили.
  2. Затем этот портфель у банка покупает специальная компания (в России это специализированное финансовое общество, СФО), которая будет выпускать ценные бумаги.
  3. СФО выпускает облигации и продает их на фондовом рынке инвесторам.
Как инвестор будет оценивать такую облигацию?

После выпуска облигаций рейтинговое агентство даст свою оценку выпущенной облигации. «На отечественном рынке встречались случаи секьюритизации иных видов залогового кредитования, например, автокредитов, — рассказывает Олег Лагуткин, генеральный директор БКИ "Эквифакс". — В мировой практике есть масса случаев секьюритизации беззалоговых кредитов, среди которых наиболее распространена секьюритизация кредитных карт». По его словам, риск по выпущенным в рамках секьюритизации облигациям определяется в основном уровнем риска актива, которым они обеспечены.

Московская биржа, в зависимости от надежности бумаги и полноты раскрытия информации, присвоит ей уровень листинга: первый (самый надежный), второй или третий. Эта информация может служить ориентиром для инвестора при выборе бумаг. Кроме того, у него будет возможность изучить условия эмиссии, где будут даны дополнительные характеристики актива, в том числе по составляющим его кредитам.

За тем, чтобы портфель кредитов, обеспечивающий облигацию, всегда соответствовал заявленным в документации качествам, будет следить оригинатор. Он отвечает за ротацию кредитов в кредитном портфеле облигации. Если, например, кредит полностью погашен, он выбывает из пула и его заменяют другим с аналогичными характеристиками.

Чем инвестору интересны облигации на кредиты?

Участнику торгов ценные бумаги с кредитным покрытием интересны тем, что:

  • по ним доходность традиционно выше, чем у корпоративных облигаций с таким же кредитным рейтингом;
  • у них большой выбор сроков погашения и обеспечения;
  • обычно по таким бумагам платят ежемесячные купоны (это соответствует датам основных платежей, которые вносят заемщики по кредитам).

Главный минус таких бумаг для инвестора — издержки, связанные с поведением заемщика:

  • он может перестать платить или просить признать себя банкротом;
  • он может выплатить деньги по кредиту досрочно.

В обоих случаях инвестор потеряет часть прибыли, хотя оригинатор, который отслеживает ситуацию, будет стараться сбалансировать портфель.

Но тут статистика на стороне инвесторов. «Доля заемщиков, которые подают документы на получение статуса банкрота, крайне мала и сейчас не превышает 2% всего объема действующих заемщиков. По количеству, безусловно, превалируют физические лица», — приводит цифры Олег Лагуткин, генеральный директор БКИ «Эквифакс».

По опыту банка ВТБ в работе с облигациями на ипотечные кредиты, работу с должниками на себя берет кредитная организация. «Если по ранее секьюритизированному кредиту допускается просроченная задолженность, банк выкупает его обратно и работает с ним для урегулирования задолженности, как с обычным кредитом», — уточняет Евгений Новиков, руководитель департамента розничного взыскания банка.

Кому могут быть интересны такие бумаги?

«Круг инвесторов должен определяться рейтингом. Все зависит от структуры сделки и качества базового актива. В процессе секьюритизации можно выпустить как очень надежные, так и более рискованные инструменты», — отмечает Олег Иванов, сопредседатель Комитета по инвестиционным банковским продуктам АБР.

Авторы инициативы перезапуска секьюритизации ориентируются в основном на интерес институциональных инвесторов (НПФ, страховых компаний, банков) и квалифицированных частных инвесторов.

Как работать с такими инвестиционными инструментами, зависит от выбора инвестора. Олег Иванов перечисляет возможные стратегии:

  • держать до погашения;
  • торговать на рынке;
  • привлекать рефинансирование на рынке (РЕПО) или в Центробанке (для банков).

Успешная практика российских банков с ипотечными кредитами

Самый крупный оригинатор по ипотечным кредитам в России — банк ВТБ. В 2017–2021 годах кредитная организация разместила ипотечные облигации номинальным объемом 786,8 млрд рублей. «На момент размещения дюрация ипотечных облигаций обычно составляет 2,5–3,5 года, доходность: ОФЗ + 1,2%, ОФЗ + 1,5%», — рассказывает Андрей Сучков, руководитель управления секьюритизации ВТБ.

Основные критерии, которым должны соответствовать ипотечные кредиты: соотношение кредит/залог не более 80%, залоговое имущество должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора. По словам Сучкова, чем надежнее облигации, тем жестче критерии отбора кредитов в их портфель. На такие активы, например, рассчитывают пенсионные фонды, страховые компании, банки.

Возможно ли в России повторение американского ипотечного пузыря

Рыночные риски никто не отменял. Инвесторы всего мира помнят историю 2007–2008 годов, когда на фондовом рынке США лопнул ипотечный пузырь. Тогда наращивание темпов выдачи кредитов на покупку жилья привело к росту просрочки, и это обесценило ипотечные облигации и банковские залоги. Результатом стало падение цен на недвижимость, обвал рынка и мировой финансовый кризис.

С тех пор ситуация серьезно изменилась, говорит Олег Иванов из АБР. Участники и регуляторы национальных и глобальных рынков капитала переосмыслили роль инструментов обращения активов в долговые бумаги. «Рынок структурированного финансирования (секьюритизации) восстановился после кризиса и является важной составляющей крупнейших экономик — США, ЕС, Китая, Японии, Латинской Америки. Популярность инструментов структурированного финансирования, основанных на реальных активах или финансовых обязательствах, объясняется многочисленными преимуществами для экономической системы в целом», — поясняет он. Возрождению доверия к сделкам секьюритизации способствовало обновление правил Базельского комитета, а также детальное европейское регулирование.

Банк России ведет эффективную политику по управлению рисками банковской системы, отмечает Андрей Крылов из НФА. Продолжение этой практики вполне может предотвратить на отечественном фондовом рынке возникновение инцидентов, подобных ипотечному пузырю в США.

Перспективы секьюритизации неипотечных кредитов

Авторы инициативы по секьюритизации неипотечных кредитов оценивали потенциал этого биржевого инструмента по развитым и развивающимся рынкам облигаций. Там подобные инвестиционные активы составляют 20–40% рынка структурированных продуктов, остальное приходится на ипотечные кредиты.

По оценке Олега Иванова из АБР, на российском рынке потенциально возможен десятикратный и более рост рынка неипотечной секьюритизации, объем выпуска может составить до 4 трлн рублей.

По мнению Олега Лагуткина, для секьюритизации важна массовость и прозрачность секьюритизируемых кредитов. «Если рынок кредитования юридических лиц будет обладать подобными характеристиками, то можно будет говорить о ценности секьюритизации кредитов юридических лиц для всего рынка», — уточняет он.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t


Ипотечная секьюритизация фактически означает процедуру рефинансирования ипотечного займа. Если формат сотрудничества перестает устраивать заемщика или кредитора, на сцену выходит третья сторона. Как правило, речь идет о покупке кредитных обязательств на выгодных всем условиях. Банк, выдавший ипотечный кредит заемщику, имеет право перепродать обязательства третьей стороне. Новый участник процесса закладывает свой интерес в сделку и берет на себя кредитные риски. Чтобы процесс передачи прав состоялся, инициируют выпуск ипотечных ценных бумаг. Эти документы выступают в роли предмета сделки.

  1. Ипотечная секьюритизация
  2. Рынок секьюритизации
  3. Сделки секьюритизации
  4. Секьюритизация в России
  5. Секьюритизация активов
  6. Секьюритизация кредитов
  7. Секьюритизация рисков
  8. Секьюритизация ценных бумаг
  9. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования
  10. Основные участники процесса секьюритизации и их функции
  11. Секьюритизация кредитного портфеля банка
  12. Эффективность применения механизма секьюритизации

Рынок секьюритизации

Рынок секьюритизации в РФ появился в 2004 году. Первую сделку провели по инициативе ОАО «Газпром». Выпущенные ценные бумаги подтверждали права на обязательства по будущим экспортным поступлениям голубого топлива. Сумма сделки составила 1,25 млрд долларов. В 2005 году на рынке России зафиксированы еще 2 сделки по секьюритизации. В 2006 году таких сделок было уже 8 и так далее. На текущий момент секьюритизация в РФ развивается достаточно активно. Рефинансирование розничных кредитов – один из наиболее распространенных продуктов. Услуга существенно облегчает жизнь заемщикам и кредиторам.

Сделки секьюритизации

Чтобы сделать ресурсную базу более доступной, российские банки проводят сделки секьюритизации. Речь идет о финансовых учреждениях с рейтингом В или ВВ. При этом по старшим траншам к получению предполагаются рейтинги от ВВВ+ или выше. Такие условия обеспечивают прямую экономическую выгоду от секьюритизации. Слишком высокие транзакционные издержки и небольшие объемы по сделкам секьюритизации в РФ существенно снижают чистый экономический эффект от проведенных операций.

Секьюритизация в России

Бурное развитие рынка секьюритизации в России пришлось на 2006 год. С этого времени количество выпусков ценных бумаг по различным направлениям постоянно растет. Спрос на продукт обусловлен растущей потребностью оригинаторов (выпускают и выдают ипотечные займы) расширять ресурсную базу. Это дает возможность оптимизировать финансирование стремительно растущих активов. Секьюритизация массово проводится в сегменте розничных кредитов коммерческих банков. Таким образом, кредиторам удается восполнить дефицит заемных ресурсов, чтобы еще больше нарастить объемы розничных активов.

Секьюритизация активов

Секьюритизация активов - по-настоящему привлекательный источник финансирования долгосрочного характера для большинства коммерческих банков РФ. К сожалению, несовершенная законодательная база не позволят максимально раскрыть потенциал популярного направления. Секьюритизация внутри РФ проводится с целью сформировать обеспечение по ипотечным активам. Для этого в стране разработана достаточная правовая база. При секьюритизации банковских дебетовых карт или потребительских кредитов возможные юридические риски по-прежнему остаются достаточно высокими.

Секьюритизация кредитов

Многие коммерческие банки нуждаются в источниках долгосрочного финансирования. Для этой цели они инициируют секьюритизацию кредитов из ипотечного сегмента. Крупные игроки кредитного рынка способны выпускать необходимые ценные бумаги за счет имеющихся на балансе ресурсов. Такие процессы протекают в рамках программ, разработанных в институтах развития, а также посредством SPV (специальная компания) при поддержке оригинатора. Игроки мелкого и среднего уровня инициируют совместные выпуски или организуют процесс при участии нескольких оригинаторов.

Секьюритизация рисков

Секьюритизация риска заключается в организации процесса передачи риска в зону финансового рынка. При этом владелец риска выпускает ценные бумаги с привязкой к секьюретизируемому риску. Первое размещение ценных бумаг позволяет сформировать резерв, который используется как обеспечение для секьюритизируемого риска.

Широкое распространение получила секьюритизация рисков катастрофического характера. В качестве инструмента используются облигации сроком на 12 месяцев. Доход и номинальная стоимость распределяются между инвесторами в зависимости от того, был ли реализован катастрофический риск.

Секьюритизация ценных бумаг

Слишком активная секьюритизация ценных бумаг стала основной причиной ипотечного кризиса 2008 года в США. В последствии происходящие события привели к серьезным финансовым потрясениям в мировых масштабах.

Так называемые непервоклассные ипотеки в Штатах оказались простым мыльным пузырем. Недвижимость и автомобили раздавали неплатежеспособным гражданам, которые были не способны выплачивать ежемесячные взносы.

Грамотно организованная секьюритизация ценных бумаг включает профессиональный мониторинг ситуации со стороны регулирующих органов, объективную стоимостную оценку имеющихся ресурсов, а также более жесткие критерии отбора потенциальных заемщиков на начальном этапе.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования изобрели в США несколько десятилетий назад. В то время в финансовом и банковском секторе экономики страны произошла настоящая революция. Несмотря на все недостатки, секьюритизацию по-прежнему считают главным импульсом, давшим толчок развитию финансовых рынков на рубеже 20-21 веков. Фактически, механизм сводится к переводу активов в более ликвидный формат. В более узком понимании речь ведется о переводе активов с низким уровнем ликвидности в ценные бумаги. Предмет сделки имеет обеспечение в виде поступлений от исходных активов. Таким образом удается более равномерно распределить риски между инвесторами, гарантом и владельцами активов.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

  1. Оригинатор – занимается выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.
  2. Специальная инвестиционная компания (SPV). Выкупает активы у банка. Проводит эмиссию ценных бумаг. Держит на балансе активы по ипотечным кредитам.
  3. Агент резервного сервиса. Его задействуют, если у банка нет возможности выполнять собственные функции.
  4. Гаранты (страховые компании и крупные банки) – обеспечивают кредитную поддержку секьюритизации.
  5. Андеррайтер – оценивает выпущенные бумаги, структурирует сделки.
  6. Консалтинговые и рейтинговые компании – консультируют и оценивают деятельность участников процесса.
  7. Инвесторы – вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Секьюритизация кредитного портфеля банка

Секьюритизация кредитного портфеля банка начинается со сбора пула кредитов по инициативе оригинатора. Когда процесс завершен, первичный кредитор продает портфель однородных по определенным признакам кредитов специальной компании (SPV).Special purpose vehicle в свою очередь финансирует приобретение посредством эмиссии облигаций или других ценных бумаг. В качестве обеспечения выступают платежи по кредитам в будущих периодах. В результате у оригинатора появляется капитал, который удалось привлечь через инвесторов фондового рынка. В процессе секьюритизации также принимает участие обслуживающий агент.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Эффективность применения механизма секьюритизации в РФ определяется целями и преимуществами самого процесса. Секьюритизация появилась из-за дороговизны заемного капитала. Причина высокой стоимости кредитов – низкий уровень развития фондового рынка и банковского сектора. Благодаря присутствию на рынке ценных бумаг кредитные организации привлекают дополнительные средства на более выгодных условиях. В результате финансовые учреждения как бы убивают двух зайцев одновременно: получают дополнительные средства для развития бизнеса, а также избавляются от активов с низкой ликвидностью.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: