Стоит ли брать ипотеку в 2021 году украина
Обновлено: 17.04.2024
Жить в собственной квартире – мечта любой семьи, однако свои несколько десятков квадратов могут позволить себе далеко не все. Кому-то везет – им на свадьбу заветные метры дарят родственники, но есть и те, кто по различным причинам вынужден жить с родителями. Сайт "РИА Недвижимость" вместе с экспертами выяснил, когда наступает та самая точка кипения, когда ипотеку, несмотря на высокие ставки, нужно брать без промедления.Съезжайте!Как ни странно, но эксперты назвали только одну ситуацию, когда люди должны влезать в ипотечную кабалу, несмотря на невыгодные условия – это молодые семьи, которые по различным причинам не могут позволить себе аренду квартиры и вынуждены проживать в квартире родителей одного из супругов.Дело в том, что совместное проживание ведет к ссорам и разногласиям. Но самое страшное, что молодожены или одни из супругов постепенно попадают в статус "обязанных". Кроме того, им приходится соблюдать правила и порядки, сложившиеся в семье старшего поколения. Все это рано или поздно приводит к конфликтам, итогом которых может стать развод. Именно в этом случае ипотеку нужно брать безотлагательно, уверен психолог.Определить бюджетКак ни банально это прозвучит, но перед тем, как пойти в банк, риелторы советуют четко определить бюджет покупки, а также оценить примерный размер ежемесячного платежа, сопоставив его с доходами и текущими расходами. Для этого можно воспользоваться как сайтами застройщиков, так и различными аналитическими обзорами и ипотечными калькуляторами.В среднем, чтобы оценить необходимое количество средств для обслуживания кредита и повседневных расходов, управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка рекомендует умножать сумму, полученную на сайтах застройщиков и банков, на коэффициент 1,6.Найти деньгиСледующим этапом подготовки к ипотечному кредиту будет являться поиск денежных средств на первый взнос. Им может стать, как подарок на свадьбу от родственников, так и собственные накопления."Одним из способов поиска денежных средств может стать продажа ненужных, но дорогостоящих вещей, например, неиспользуемого старого автомобиля или фотоаппарата. Также в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал" – советует заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.А вот брать потребительский кредит или обращаться в микрофинансовую организацию за денежными средствами на первый взнос не стоит ни при каких обстоятельствах. Во-первых, отмечает Цыганов – это создает дополнительную кредитную нагрузку, из-за чего в дальнейшем могут возникнуть проблемы с платежами. Во-вторых, можно наткнуться на недобросовестную организацию, из-за которой в дальнейшем можно будет потерять жилье.Экономить долго и счастливоГлавное, к чему нужно быть готовым, предупреждает Хорс, это режим жесточайшей экономии. Потенциальные заемщики должны понимать, что им придется урезать большую часть своих "хотелок", причем не только на стадии подготовки и сбора средств, но и в дальнейшем, когда этот кредит будет выплачиваться."Нужно внутренне объявить себя банкротом, чтобы не произошло так, чтобы на середине пути пришло понимание, что собрать необходимую сумму не получается", – рекомендует Хорс.На что рассчитывать?Эксперты отмечают, что несмотря на то, что ставки на первичном рынке выглядят гораздо привлекательнее, существует ряд нюансов, когда для молодой семьи покупка квартиры на вторичном рынке даже по ставке 17% может выйти выгоднее новостройки.По словам Кирюхиной, в настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры на "вторичке" в Москве составляет 11,5 миллиона рублей. С учетом первоначального взноса 20%, ежемесячный платеж при кредите на 20 лет в среднем составит от 110 до 130 тысяч рублей.На первичном рынке, квартиру аналогичной площади и в той же локации можно купить на миллион дешевле. При ставке в 9% ежемесячный платеж составит 80 тысяч рублей. Однако тут нужно понимать, что в новостройке придется делать ремонт, особенно если приобретаются "голые стены". А при нынешнем росте цен на стройматериалы ремонт обойдется в более чем круглую сумму, так что придется брать еще один кредит.В целом, в случае неотложной потребности шанс найти новое жилье для разъезда в течение 2-3 месяцев достаточно высокий, уверен Цыганов. Но надо быть готовым к тому, что даже при наличии привлекательных кредитных условий от застройщика придется пожертвовать выбором, и локация будет не самой популярной. Возможно, что будет предложен 2 или 3 этажи или планировка, на которую меньший спрос.Льготные условияНу и, конечно, стоит изучить все возможности льготных ипотечных программ. Возможно, вы под них прекрасным образом попадаете. Так, директор департамента ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев напоминает, что среди самых доступных вариантов можно выделить семейную ипотеку. На нее могут рассчитывать те, в чьих семьях с 1 января 2018 года родился первенец или последующие дети, а также тем, кто воспитывает ребенка с инвалидностью."В МКБ ставка по данной программе начинается от 5,25% годовых. Воспользоваться ей могут совершеннолетние граждане РФ со стабильным источником дохода. Максимальная сумма кредита 12 миллионов рублей действует для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма займа составляет 6 миллионов рублей. Кредит можно взять на срок до 30 лет с первоначальным взносом, который равен 15% от стоимости жилья", – отмечает он.Диагноз: противопоказаноНо есть и те, кому ипотеку взять не судьба и придется переключиться либо в сторону аренды квартиры, либо искать другие варианты. В первую очередь это касается людей, которые живут по принципу "здесь и сейчас", объясняет Хорс.Также в ипотечный кредит не стоит влезать людям, имеющим пристрастие к азартным играм, и тем, кто планирует брать кредит "на последние". В этой ситуации оптимальным вариантом будет принять правила родственников.
В 2021 году россияне оформили рекордное число ипотечных кредитов — 1,9 миллиона на общую сумму 5,7 триллиона рублей. Только в новостройках было куплено квартир на 3,5 триллиона, большинство из них — в ипотеку. Но в 2022-м яркий полет рынка жилищного кредитования прервался из-за внезапного повышения ключевой ставки Центробанка до 20 процентов годовых. Банки больше не могут одалживать гражданам деньги на прежних, относительно либеральных условиях, и существование самой схемы покупки недвижимости в кредит оказалось под вопросом. Окно ипотечных возможностей закрывается — но не для всех. Кто еще вправе претендовать на недорогой заем и выживет ли ипотека в принципе, разбиралась «Лента.ру».
Игра на повышение
российских семей, собиравшихся купить жилье, в начале 2022 года заявляли, что готовы взять ипотеку в перспективе ближайших пяти лет
По данным сервиса «Русипотека», к 25 марта средняя ставка по ипотеке на «вторичку» в России достигла 20,96 процента, на строящееся жилье — 21,02 процента. Рефинансироваться можно под 20,7 процента. За последнюю отчетную неделю почти все крупные банки изменили условия жилищного кредитования. В некоторых ипотечные ставки достигают 29 процентов.
«Долю ипотечных покупателей сейчас составляют только те, кто успел получить одобрение по старым ставкам, — рассказал «Ленте.ру» директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Сегодня это просто технический выход на сделку. Новых клиентов под ставку в 18 и более процентов нет». По словам эксперта, доля ипотечных сделок за последние недели сократилась более чем в пять раз и «стремится к нулю»: участники рынка дружно взяли паузу и ждут решений правительства по поддержке строительной отрасли.
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
«Конечно, при появлении программы льготной ипотеки по ставке, например, в 5 процентов доля ипотечных сделок снова начнет нарастать, но к показателям предыдущих периодов в ближайшее время вряд ли может вернуться, — заявил Кочетков. — Количество компаний, которые прекращают свою деятельность в РФ, уже превысило 250, а это колоссальное количество людей, оставшихся без работы. Кроме того, те, кто работает без индексации зарплаты, пока не будут смотреть в сторону ипотеки».
Все в семью
Недорогая «досанкционная» ипотека (под 2-7 процентов) пока еще доступна тем, кто вправе участвовать в государственных кредитных программах — это «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека», а также в ипотечной программе для военных. При этом в начале марта риелторы заявили о массовом замораживании сделок в рамках таких программ. В «Метриум», в частности, сообщили, что сделки для льготников «отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия правительством антикризисных мер» (пресс-релиз есть в распоряжении «Ленты.ру»). Большинство банков тут же опровергли эту информацию, заявив, что не прекращали прием заявок и выдачу льготных ипотечных кредитов.
ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей оформили россияне в 2021 году
В ходе совещания президента Владимира Путина с членами кабмина 10 марта вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил решение правительства сохранить действующие условия льготных ипотечных программ. Важная ремарка: условия были сохранены до конца марта. «Ключевое решение пока приняли: ни одну льготную программу ипотеки, несмотря на рост [ключевой] ставки, мы не сократили», — сказал чиновник. Но повышения ставок все же не избежали потенциальные участники программы «Господдержка — 2020»: с 1 апреля льготные кредиты на покупку квартир в новостройках будут выдавать под 12 процентов. Семейная и дальневосточная ипотеки пока выдаются на прежних условиях.
Фото: Донат Сорокин / ТАСС
До сих пор кредиты на покупку квартир в новостройках можно было получить под 7 процентов годовых (дальневосточную — под 2 процента, семейную — под 6 процентов). Это базовые условия: застройщики в сотрудничестве с банками зачастую предлагали займы под дополнительно сниженный процент. На Дальнем Востоке оформить кредит на покупку квартиры можно было и под 0,01 процента. Разницу между рыночными и льготными ставками, то есть недополученную прибыль, банкам компенсировало государство.
«Тем, кто планировал покупку новостройки и подходит под условия льготных программ ипотеки, я бы, конечно, рекомендовала поторопиться, — заявила «Ленте.ру» Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Сейчас у заемщиков еще остается возможность запрыгнуть в последний вагон и купить квартиру на выгодных условиях. Тем же, кто рассматривал покупку на базовых условиях, я бы рекомендовала не спешить».
Убить ипотеку
Текущие базовые ставки по ипотеке Доброхотова назвала «неприемлемыми для большинства». Но, по ее мнению, такие ставки — временная мера. В ближайшей перспективе они могут быть снижены, «либо мы увидим новые программы государственной субсидированной ипотеки с более выгодными условиями». Эксперт также посоветовала обратить внимание на кредитные программы, разрабатываемые застройщиками совместные с банками. «Запускать эти программы они, возможно, будут после того, когда станет более-менее понятна финальная точка (внешнеполитическая и экономическая ситуация), в которой мы можем оказаться. Для стабилизации спроса оптимальной может быть ставка до 12 процентов годовых», — объяснила Доброхотова.
составил к 2022 году средний размер ежемесячного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотеки в России
В ЦИАН россиян также предостерегли от оформления ипотеки под высокий процент. Если сейчас взять кредит под 20-22 процента, перекредитоваться на условиях для льготников уже не получится, предупредила аналитик Виктория Кирюхина. «Останется только ждать снижения ключевой ставки и возможности рефинансирования», — подчеркнула она. 18 марта ЦБ не стал менять ключевую ставку, сохранив уровень в 20 процентов. Согласно макроэкономическому опросу Центробанка, прогноз средней ключевой ставки в 2022 году уже вырос до 18,9 процента (с 9,1 процента в феврале). Кирюхина ожидает снижения числа ипотечных сделок — в 2014 году, когда ключевая ставка резко увеличилась до 17 процентов, количество ипотек снизилось в 2,3 раза (статистика по Москве). Интерес к кредитам на жилье вернулся только с запуском программы субсидирования ипотеки.
«По аналогии с 2014 годом ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть, во-первых, от того, насколько быстро начнет снижаться ключевая ставка, и во-вторых, от того, какую ставку по льготной ипотеке предложат власти для поддержки строительной отрасли», — пояснила аналитик. Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра группы «МИЭЛЬ», тоже рассчитывает на льготную ипотеку. «Даже 12 процентов по этим программам будут заметно ниже, чем средняя ставка по классической ипотеке», — сказала она. Но льготная программа ипотеки на покупку квартир в новостройках действует до 1 июля 2022 года, и пока неизвестно, будет ли она продлена.
«Мне некуда уходить» История россиянки, которая годами жила с убийцей матери. Он оставил ее и детей без крыши над головой
Тем временем в Госдуме придумали способ поддержать тех, кто уже успел взять ипотеку. Граждан, не справившихся с кредитной нагрузкой, предлагают защитить за счет введения двухлетнего моратория на выселение из залоговых квартир (если это жилье единственное). Соответствующий законопроект разработала группа депутатов от фракции «Новые люди». Также предлагают увеличить срок просрочки исполнения обязательств по ипотеке с трех месяцев до одного года. Что должнику спасение — то банку смерть, предупреждают аналитики. Они считают, что при таких условиях российские банки просто перестанут выдавать кредиты на покупку жилья.
«Инициатива депутатов продиктована гуманными соображениями: людей необходимо поддержать в тяжелой ситуации. Однако подобные меры убьют сам институт ипотечного кредитования», — предупредил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. В России уже были долгие «ипотечные каникулы» — с 1917 по середину 1990-х. Повторить этот опыт, даже если будет создана новая всеобщая очередь за бесплатным жильем, захотят не все: ждать квартиры 10-20 лет — непозволительная роскошь в стремительно меняющемся мире.
Относительно молодой российский рынок ипотечного кредитования в 2020 году развивался стремительно — и все благодаря коронавирусу. Власти страны запустили ипотеку с субсидированной ставкой, чтобы поддержать спрос на жилье и не допустить провала в строительной сфере на фоне распространения COVID-19. Фокус удался, но теперь России, возможно, грозит ипотечный кризис. В последние месяцы о риске его развития неоднократно заявляли эксперты и даже некоторые чиновники. Одновременно представители различных госструктур начали активно отрицать такую возможность. Механизм ли это психологической защиты, когда субъект отказывается признать существование проблемы, или действительно сильная вера в устойчивость рынка жилищного кредитования — пока непонятно. Долговое безумие, уроки американского кризиса и неуловимый ипотечный пузырь — в материале «Ленты.ру».
Понабрали
Рынок ипотеки в кризисном 2020-м действительно растет рекордными темпами — и участники рынка жилищного кредитования открыто признают, что это происходит в первую очередь благодаря мерам поддержки строительной отрасли, которые были инициированы президентом Владимиром Путиным. Главная такая мера — это запуск льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках. Программу он анонсировал в середине апреля, и уже спустя пару дней российские банки начали предлагать соответствующие кредитные продукты — под беспрецедентные 6,5 процента годовых.
А отдавать чем будем
По оценке международного рейтингового агентства Moody's, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2020-го достигло 7-10 миллионов человек. Развитию жилищного кредитования можно было бы радоваться, но ипотечная задолженность растет на фоне явного падения доходов населения. Еще в мае стало известно, что после начала ограничительных мер из-за пандемии зарплаты уменьшились у половины граждан. В Росстате подсчитали: во втором квартале 2020 года доходы населения обвалились на 8 процентов после роста в первом на 1,2 процента. В первом полугодии показатель упал на 3,7 процента. Ожидается, что по итогам 2020-го падение составит 3 процента.
В предыдущие годы граждане тоже явно не гребли деньги лопатой: реальные располагаемые доходы непрерывно падали с 2014-го по 2017 год на фоне затяжного кризиса. Околонулевой рост показателя был отмечен в 2018 году (плюс 0,1 процента). По итогам 2019-го доходы россиян увеличились на 1 процент в годовом выражении. Весь рост, очевидно, «съели» коронавирус и его последствия.
Логичный вопрос — как люди будут возвращать долги банкирам — волнует многих экспертов. Из числа чиновников первым об опасности расширения программы льготной ипотеки заговорил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что «мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей». Моисеев указал на растущий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, заявив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе жилищный кредит даже под 0 процентов.
«Реальные располагаемые доходы граждан России начиная с 2014 года идут вниз, а выдача ипотеки — растет (как и рублевые цены на недвижимость). Идеальное сочетание для ипотечного кризиса. Ипотечного кризиса пока в России еще не было. В 1998 году — практически не было ипотеки, в 2008 году — была только лайт-версия ("валютные ипотечники"). Но все когда-то бывает в первый раз», — написал экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов на своей странице в Facebook 30 сентября.
Двумя неделями позже он определил и главный катализатор развития ипотечного кризиса в России — это рост количества и доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями. Хестанов заявил, что к настоящему времени подавляющее большинство людей, которые планировали купить недвижимость в ипотеку, уже это сделали. «Льготная ипотека стимулирует купить жилье тех, кто раньше не собирался это сделать», — подчеркнул он. По мнению экономиста, в настоящее время кредиты на жилье стали доступны людям с невысокими доходами. Многие из них в дальнейшем не смогут исправно вносить платежи.
Спустя несколько дней Центробанк напомнил о падающих доходах российских ипотечников. Заместитель председателя банка Ольга Полякова заявила, что необходимо очень взвешенно подходить к росту долговой нагрузки физических лиц. Несмотря на все предупреждения, программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2021 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Российскому правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования "пузыря"
Интересно, что о необходимости принятия мер для исключения жилищно-кредитного провала российскую власть предупреждали не только отечественные, но и зарубежные эксперты, в частности, представитель США — «творца» крупнейшего в истории человечества ипотечного кризиса. Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон мягко заявил, что России «возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования "пузыря" (ипотечного — прим. «Ленты.ру»)».
Пустота по-американски
В США ипотечный кризис, спровоцировавший финансовый, а затем и мировой экономический кризисы, разразился в 2007 году. Тогда резко выросло число невыплат по ипотечным кредитам — преимущественно тем, которые выдавались «слабым» заемщикам (с низким уровнем кредитоспособности). При этом доля таких займов в 2004-2006 годах сильно увеличилась — ипотека была популярна, и банки выдавали ее если не всем подряд, то явно без особых строгостей. Большинство потенциально «плохих» кредитов оформлялись под плавающую процентную ставку.
Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС
В преддверии кризиса стоимость обслуживания «плавающих» кредитов стала повышаться, ежемесячные платежи росли, соответственно, все больше и больше людей начали допускать просрочки выплат или вовсе переставали платить. Одновременно в стране упали цены на жилье, что усложнило процесс рефинансирования ипотеки. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными, беспрецедентно обесценились. Банкиров позже обвинили в том, что они осознанно выдавали ипотеку некредитоспособным гражданам, ставя таким образом под угрозу стоимость ипотечных облигаций и благополучие их держателей.
Пик выселений ипотечных банкротов в США пришелся на 2009-2010 годы, журнал The Economist в 2009-м оценивал число отчуждений жилой недвижимости в 9 миллионов в год (против миллиона в «обычные» годы). Чтобы уменьшить масштабы социального кризиса, были запущены государственные и частные программы поддержки домовладельцев. Кроме того, главные игроки американского рынка ипотеки то и дело вводили моратории на отчуждение жилья. Несмотря на это, пустующие дома стали обыденностью.
У нас свой путь
В России совокупный объем «плохих» ипотечных кредитов к осени 2020-го достиг 76,68 миллиарда рублей, увеличившись почти на 5 процентов за год, подсчитали в ЦИАН. По данным аналитиков, доля просроченной ипотеки стабильна — в настоящее время в целом по стране она составляет 0,9 процента от всего объема задолженности по жилищным кредитам. На первичный рынок приходится 22 процента «плохих» ипотек. «Несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне», — утверждают эксперты.
Фото: Роман Пименов / ТАСС
По оценке Центробанка, объем просроченной ипотеки к сентябрю составил 0,8 процента (69,73 миллиарда рублей). Регулятор сдержанно реагирует на заявления о возможном ипотечном кризисе в России. «Риск возникновения "пузырей" на отдельных региональных рынках ипотечного кредитования из-за реализации программ льготной ипотеки в настоящее время отсутствует, — говорится в аналитической записке ЦБ, опубликованной 7 октября. — Заметная часть ипотечных жилищных кредитов по-прежнему выдается на стандартных условиях. Столичные регионы остаются лидерами по получению льготной ипотеки. Несмотря на то что условия льготной ипотеки являются максимально выгодными, сохраняется влияние таких факторов, как динамика доходов населения и демографические особенности».
В Минстрое еще в сентябре заявили, что «правительство бы не стало субсидировать то, что приведет к дефолту». Замминистра Никита Стасишин, говоря об угрозе возникновения ипотечного кризиса, отметил, что в российском правительстве работают люди «с высшим образованием, а иногда и не с одним». Спустя месяц его начальник, глава министерства Владимир Якушев использовал схожую аргументацию — основным регулятором ипотечного рынка в стране является Минфин, а «там работают достаточно серьезные профессионалы», указал чиновник.
Риск формирования ипотечного пузыря прокомментировали и в Кремле — пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сообщил, что за ситуацией на рынке жилищного кредитования внимательно следят. «Нет сомнения, что правительство очень внимательно за этим наблюдает», — подчеркнул Песков. Он заверил, что власти не допустят возникновения ипотечных пузырей.
Оптимизм экспертов рынка лучше обоснован. «На текущий момент я оцениваю вероятность развития полноценного ипотечного кризиса в России как низкую, — заявил «Ленте.ру» Ильгиз Баймуратов, вице-президент международной аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza. — Это обусловлено как относительно невысокой долей ипотечных инструментов в российской банковской системе, так и в целом относительно хорошим уровнем платежеспособности существующих заемщиков. Ипотечный кризис потенциально может возникнуть в результате резкого и значительного снижения уровня доходов населения, чего не должно произойти с учетом обещаний властей не вводить полноценный локдаун».
Фото: Антон Белицкий / «Коммерсантъ»
В «Объединенном кредитном бюро» (ОКБ) тоже считают, что о кризисе говорить преждевременно: по данным аналитиков, в России просрочено «всего» 0,92 процента от ипотечного портфеля банков (в период американского кризиса просрочка достигала 12,1 процента). «В 2019 году у банков был высокий аппетит к риску, поэтому когда в начале этого года по российской экономике ударила первая волна коронавируса, то часть клиентов не смогла продолжать платить по ипотеке, — рассказал Артур Александрович, генеральный директор ОКБ. — Впрочем, рост уровня просрочки не вызвал каких-либо системных рисков, а банки стали осторожнее. Сейчас мы видим, что выданные после апреля ипотечные кредиты значительно более высокого качества, чем год назад. То есть банки стали кредитовать более надежных заемщиков».
Бешеный рост российского ипотечного рынка объясняется эффектом «низкой базы» (малой долей ипотечных кредитов в ВВП страны), полагает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Предпосылок для наступления кризиса он тоже не видит. «У нас отсутствует ключевой элемент кризиса — переизбыток предложения, который способен обрушить цены на рынке недвижимости», — заявил Алексеенко. В «Русипотеке» допустили рост числа просроченных кредитов, но не формирование ипотечного пузыря.
В золотой середине — бывший депутат Госдумы, главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН Иван Грачев, в 1990-х участвовавший в разработке законов об ипотеке и ипотечных ценных бумагах. «Можно оценить, что ипотечный кризис Россию на самом деле ждет, но он все-таки не будет катастрофическим, — полагает эксперт. — С точки зрения экономики страны это вообще будет достаточно незначимое событие. Впрочем, оно весьма значимо с точки зрения многих десятков тысяч семей, которые попадут в дефолтные обстоятельства». Грачев не рекомендует брать ипотеку с первоначальным взносом меньше 30 процентов и без «ежемесячных доходов на семью в объеме стоимости одного квадратного метра жилья».
Все зря
Главным разочарованием, ассоциированным с программой льготной ипотеки, может стать не рост объема неплатежей, а удорожание жилья, спровоцированное ажиотажным спросом. Согласно статистике «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), в первом полугодии 2020-го квартиры подорожали в новостройках 63 из 70 крупнейших городов России, в семи — подешевели. В среднем только за полгода цены на первичном рынке недвижимости поднялись на 6 процентов, подсчитали аналитики.
«Я была уверена, что там живет шваль» Мать-одиночка о том, как самой купить жилье в России и не сойти с ума
«Несомненно, рост цен на новостройки обусловлен дешевой ипотекой, субсидируемой из государственного бюджета, — признают эксперты. — Это был роскошный антикризисный подарок застройщикам, которым теперь не нужно снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей».
Николай Алексеенко предупредил о риске подорожания квартир в новостройках в середине октября, когда еще не была продлена программа льготной ипотеки. Он отметил, что она так или иначе уже «подогрела» цены на рынке на 15-20 процентов. «Как итог, эффект для людей от нее во многом нивелировался», — заключил эксперт.
Сами россияне искренне верят, что сейчас — хорошее время для покупки жилья. Помешать им, похоже, не могут ни еженедельно повышающиеся ценники в новостройках, ни растущая долговая нагрузка, ни даже традиционное ожидание «светлого будущего», в котором стоимость жилья непременно упадет. А роль коронавируса, невольно разогнавшего большую ипотечную машину России, в общественном сознании вообще сведена к нулю.
Благодаря снижению ставок и действию льготной программы на рынке новостроек в 2020 году наблюдался ажиотажный спрос. По итогам уходящего года объем выданной ипотеки может превысить 4 трлн руб. — рекордная цифра для рынка жилья. Однако действие ипотеки под 6,5% годовых спровоцировало серьезный рост цен на недвижимость. В ЦБ уже заявили о снижении доступности жилья в России из-за увеличения его стоимости.
Мы попросили аналитиков рассчитать экономию от программы с учетом роста цен на жилье и спросили у них, будет ли выгодно брать льготную ипотеку в 2021 году.
Рост цен съел часть выгоды от льготной ипотеки
По словам аналитика ГК «Финам» Наталии Пырьевой, с начала года цена квадрата на московском рынке выросла на 10% и достигла 217 тыс. руб. Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в декабре составила 88,13 тыс. руб. за 1 кв. м., что на 15% выше средней цены в начале года.
Аналитики признают, что рост цен на жилье действительно съел часть выгоды от льготной ипотеки. Но даже при текущем подорожании новостроек пока программа остается выгодной для заемщика. «Говорить о том, что рост цен полностью нивелировал выгоду от льготной ставки, все-таки нельзя. Первое, с чем сегодня столкнулся заемщик, — это увеличение суммы первоначального взноса», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Хотя в ряде случаев появилась возможность сократить и взнос даже при росте цены — взяв ипотеку с первоначальным платежом в размере 15% вместо 20%. Однако, именно снижая взнос, заемщик в итоге увеличивает свою переплату по кредиту.
Что говорит Кремль
Рост цен на фоне действия льготной ипотеки на новостройки может свести к нулю усилия властей в сфере доступности жилья, поэтому необходимо своевременно реагировать на повышение, заявил в декабре президент России Владимир Путин. По его словам, рынок быстро оценил льготную программу — как только его участники увидели, что объем кредитных ресурсов увеличился, цены на жилье стали расти. Глава государства призвал «самым внимательным образом смотреть и соответствующим образом реагировать».
Сколько можно сэкономить с учетом роста цен
Рассмотрим несколько примеров покупки квартир в ипотеку по льготной ставке и по среднерыночной с учетом роста цен.
- Пример 1 (расчеты младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной)
Для расчета выгоды гипотетического заемщика от снижения ставок на фоне роста цен на квартиру в новостройке были взяты средние цены 1 кв. м по всем типам жилья (по данным Росстата) за первый и третий кварталы 2020 года и оценена средняя цена двухкомнатной квартиры площадью 45 кв. м. В первом квартале такая квартира стоила 3,2 млн руб., в третьем — 3,4 млн руб. Первоначальный взнос — 15%, или 480 тыс. руб. и 510 тыс. руб. (с учетом роста цен) соответственно.
- Пример 2 (расчеты аналитика ГК «Финам» Наталии Пырьевой)
Рассмотрим пример, когда человек хочет купить квартиру за 10 млн руб., при этом у него есть первоначальный взнос — 2 млн руб. Остальные 8 млн руб. он будет брать в кредит.
По программе льготной ипотеки под 6,5% годовых получается, что в течение 20 лет сумма ежемесячного платежа составит 59,6 тыс. руб. До появления льготной программы ставки находились на уровне 9%. Получается, что по тому же кредиту в 8 млн руб. на протяжении 20 лет заемщик выплачивал бы по 72 тыс. руб. в месяц. Таким образом, выгода составляет 12,4 тыс. руб. в месяц, или 148,8 тыс. руб. в год.
«Учитывая тот факт, что в долгосрочной перспективе квадратные метры стабильно дорожают, текущий рост цен будет в любом случае перебит, поэтому воспользоваться льготной ипотекой под 6,5% сейчас выгодно», — отметила аналитик.
- Пример 3 (расчеты председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой)
Для примера и расчетов возьмем квартиру в одном из московских проектов и минимальную стоимость квартиры в нем в марте 2020 года (на старте продаж, до начала программы льготной ипотеки) и сейчас.
В марте 2020 года минимальный бюджет покупки составлял 8,8 млн руб. Первоначальный взнос — 20%, или 1,7 млн руб. Сумма кредита — 7 млн руб. Ипотечная ставка — 7,5% годовых. При сроке кредитования 25 лет ежемесячный платеж составляет 67,6 тыс. руб. Переплата по процентам за весь срок кредитования — 13,2 млн руб. Общая сумма к выплате — 20,3 млн руб.
В декабре 2020 года минимальный бюджет покупки в этом проекте увеличился до 10 млн руб. Первоначальный взнос — 20%, или 2 млн руб. Сумма кредита — 8 млн руб. по ставке 5,85%. При сроке кредита на 25 лет ежемесячный платеж составляет 66 тыс. руб. Переплата по процентам за весь срок кредитования — 11,7 млн руб. Общая сумма к выплате — 19,8 млн руб.
В итоге за весь срок кредита заемщик потратит на 455 тыс. руб. меньше, чем если бы он взял квартиру весной по более низкой цене. Получается, что льготная ипотека в любом случае выгоднее, отметила эксперт. Однако из-за роста цен становится большей сумма первоначального взноса, экономия сокращается и выгода постепенно снижается.
Выгодно ли брать льготный кредит в 2021 году
Выгода от льготной ипотеки в 2021 году (срок действия программы рассчитан до 1 июля) будет зависеть в основном от динамики цен на первичное жилье. Кроме того, сейчас спрос существенно опережает предложение нового жилья, которое завязано на темпы строительства, что может оказывать дополнительное давление на цены.
Но в целом льготная ипотека в 2021 году останется выгодной по сравнению со среднерыночными ставками. В первую очередь программа будет актуальна для тех заемщиков, кто сможет вносить от 20% в качестве первоначального взноса, отметила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». В таком случае банки будут предлагать им выгодные условия — ставку ниже 6%, а конечная переплата будет ниже.
В 2021 году рост цен на жилье замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье со стороны россиян уже реализовался, поэтому выгода от льготной ипотеки сохранится, добавила Наталия Пырьева из ГК «Финам».
Однако если цены на жилье продолжат расти такими же темпами, как в 2020 году, экономия от льготной ипотеки будет сведена к нулю. «При текущих условиях по ставке, сроку (18 лет) и первоначальному взносу выгода от льготной ипотеки сойдет на нет при средней цене квадратного метра в целом по России выше 81–82 тыс. руб.», — подсчитала Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». При этих значениях размер ежемесячного платежа по сниженной ставке практически сравняется с платежом до снижения ставок и активного повышения цен, заключила аналитик.
Желание иметь собственное жилье вполне объяснимо. Аргументы в пользу ипотеки могут быть разные: стоимость аренды больше или равна ипотечному платежу, семье уже некомфортно переезжать из одного арендного жилья в другое, ну или просто хочется иметь свою "берлогу", в которой не нужно спрашивать, можно ли вбить в стену гвоздь и повесить картину.
Но перед выбором всегда нужно не только оценить свои финансовые возможности, но и продумать, как долго вы сможете исполнять свои обязательства. Всего, конечно, не предусмотреть и не спланировать, но в некоторых случаях ипотеку оформлять особенно рискованно. В каких - рассказала "Российской газете" эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
1. Нет денег на первоначальный взнос
Рынок посреднических услуг предлагает немало вариантов "решения" этой проблемы. Некоторые продавцы советуют в этом случае завысить стоимость квартиры и написать расписку, что получили первоначальный взнос, хотя на самом деле ничего не получали. Я бы не рекомендовала связываться с такими схемами. Брать потребительский кредит - тоже не лучшая стратегия. Вкупе с ипотекой такая кредитная нагрузка может оказаться не по силам и привести к банкротству. Лучше подождать и накопить. Кроме того, чем больше ваш первоначальный взнос, тем более выгодные условия по ипотеке обычно удается получить.
2. Нет подушки безопасности
Если нет резервного фонда (суммы в размере расходов на три-шесть месяцев, включая ипотеку), в случае потери работы, болезни или иных форс-мажоров можно попасть в отчаянное положение и потерять залоговое жилье.
3. Переоценка своих финансовых возможностей
В идеале платеж по ипотеке не должен превышать 40-45% ежемесячных доходов семьи. Остаток в виде 55-60% обеспечит ваши нужды без экстремальной экономии. Ошибкой будет оформление ипотеки на короткий срок с максимальной финансовой нагрузкой: лучше оформить на максимальный срок и при возможности осуществлять досрочное или частично-досрочное погашение.
4. Оформлять ипотеку на объект недвижимости с занижением стоимости
Речь идет о случаях, когда в документах стоимость недвижимости указывается ниже реально уплаченной покупателем суммы. Так недобросовестные продавцы обычно уходят от налогов. А вот для покупателя эти схемы невыгодны - например, в качестве налогового вычета вы можете получить меньше, чем могли бы.
5. Приобретать жилье в ипотеку "впрок" при отсутствии жилищных проблем
Даже сдача в аренду не гарантирует покрытие ипотечных платежей и накладывает свои трудности и обязательства: налоговые, по содержанию жилья, оплате услуг ЖКХ, проведению косметического ремонта. Дополнительная финансовая нагрузка может подорвать финансовую стабильность, снизить качество жизни, а ипотека будет "чемоданом без ручки", который и бросить нельзя, и нести тяжело. Это нужно учитывать.
6. Оформлять ипотеку в браке, в котором "назрели проблемы"
Ипотека нередко дольше любви, как и долги, которые потом часто делятся долго и мучительно. Если все равно решились, то при оценке своих финансовых возможностей учитывайте доход только одного из супругов, а также подумайте о заключении брачного контракта.
Автор статьи
Читайте также: