Стоит ли сейчас досрочно гасить ипотеку

Обновлено: 03.05.2024

У меня есть ипотека с остатком 6 000 000 Р под 8,2% годовых на 30 лет. Я гасила ее досрочно, но сейчас банки подняли ставки по вкладам.

Что выгоднее: продолжать гасить досрочно по 50 000 Р в месяц или класть эти деньги на пополняемый вклад под 18% годовых, а через год кинуть накопленные деньги и проценты на досрочное погашение? Какие есть риски?

Раз ставка по вашему ипотечному кредиту всего 8,2%, в текущих условиях выгоднее отправлять свободные деньги на вклады и накопительные счета. Доход в виде процентов будет больше, чем экономия на них в случае частичного досрочного погашения, даже если учесть вычет с процентов по ипотеке и налог с процентов от вкладов.

Однако хотя выгода — очень важный фактор при принятии финансовых решений, он не единственный. Расскажу подробнее о выгоде и том, что еще стоит учесть.

Почему сейчас выгоднее использовать вклады

Если немного упростить, забыв про налоги, вычеты и страховку, то досрочное погашение ипотечного кредита можно воспринимать как вложение денег под ставку этого кредита. В вашем случае вносить частичные досрочные погашения означает вкладывать деньги под 8,2% годовых.

В начале 2021 года делать так было вполне разумно. Ключевая ставка тогда была 4,25% годовых, а вклады приносили до 4,5—5% годовых, по крайней мере в крупных банках. Гасить ипотечный кредит со ставкой 8,2% годовых было бы выгоднее, чем отправлять свободные деньги на вклады.

Однако в марте 2022 года ЦБ повысил ключевую ставку до 20% годовых. Сейчас можно найти вклады и накопительные счета, которые дают 20—25% годовых, и вложение денег в такие инструменты будет в 2—3 раза выгоднее, чем досрочное погашение вашего кредита.

Процентная ставка по вашему кредиту зафиксирована в договоре с банком и почти наверняка не может вырасти. В России большинство ипотечных кредитных договоров заключалось по фиксированным ставкам и очень небольшой процент — с плавающими. Значит, размер ежемесячного платежа тоже не вырастет. Более того, из-за роста цен и вероятного будущего роста ваших доходов этот ежемесячный платеж со временем будет все меньшей обузой.

Теперь посчитаем выгоду вкладов по сравнению с досрочным погашением. Для расчета я взял такие условия:

Ипотечный кредит — 6 000 000 Р , взят на 30 лет.
Ставка кредита — 8,2% годовых.
Ежемесячный платеж — 44 865 Р .
Каждый месяц вы можете дополнительно вносить 50 000 Р либо отправлять их на вклад под 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов, чтобы использовать для частичного досрочного погашения позже.

Чтобы не усложнять расчеты, частичные досрочные погашения я считал как идущие в уменьшение срока кредита. Для расчетов использовал кредитный калькулятор от «Финансовой культуры».

Вариант 1. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 Р как частичное досрочное погашение — сверх обязательного ежемесячного платежа. Без таких погашений переплата по кредиту была бы равна 10 168 701 Р , а с дополнительными платежами она снижается до 6 144 048 Р .

Вариант 2. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 Р на вклад, который дает 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов. За год вы положите на вклад 600 000 Р , которые благодаря процентам увеличатся до 661 500 Р . Налога с этих процентов, скорее всего, не будет, по крайней мере если у вас нет других вкладов.

Через год вы вносите 661 500 Р как частичное досрочное погашение с уменьшением срока, как и в первом варианте. Переплата по кредиту получится 6 002 953 Р .

Вариант с вкладом и последующим частичным досрочным погашением кредита заметно выгоднее: экономия на процентах получится на 141 095 Р больше по сравнению с вариантом без вклада.

Если бы вы уменьшали размер платежа, а не срок кредита, вариант с вкладом тоже был бы выгоднее. И в данном случае я уменьшал срок кредита только для более простого сравнения двух вариантов: гасить досрочно или использовать вклад.

В целом лучше уменьшать платеж, и с вашими частичными досрочными погашениями его удалось бы снизить примерно на 10% — до уровня около 40 000 Р в месяц. К этому вопросу я еще вернусь отдельно.

В расчетах, конечно, есть нюансы. Так, не учтены возможные расходы на страховку, которая нужна для ипотечного кредита. Также не учтен налог на доход от вклада, который может возникнуть по итогам 2022 или 2023 года, если доход в виде процентов по всем вашим вкладам превысит безналоговый уровень. Еще я не учитывал вычет с процентов по ипотеке.

Отмечу также, что если бы вклад был не с ежемесячной капитализацией, а с выплатой в конце, то выгода была бы чуть меньше. Для такой же выгоды при условии выплаты процентов в конце срока нужна ставка около 19,05% годовых, а не 18%.

Наконец, разные калькуляторы могут давать немного отличающиеся результаты, например из-за округлений. Еще могут влиять даты частичных погашений.

Тем не менее такие нюансы не принципиально меняют результат. В любом случае получается существенная выгода, когда деньги можно вложить под фиксированную доходность по ставке более чем в два раза выше ставки по кредиту.

У варианта с вкладом есть и неочевидный плюс — гибкость. Деньги, которые вы отдали банку в качестве частичных досрочных погашений, уже не получится использовать. А вот то, что накопилось на вкладе, может пригодиться на другие нужды. Мало ли что случится. Вдруг вы решите куда-то переехать, или понадобятся какие-то дорогостоящие медицинские услуги, или что-то еще. В условиях кризиса и неопределенности хорошо иметь запас денег, который можно использовать как угодно , пусть и ценой потери процентов в случае досрочного закрытия вклада.

Что делать сейчас и дальше с вкладами

Насколько я понимаю, у вас есть пополняемый вклад под 18% годовых со сроком год либо вы можете открыть его прямо сейчас. Таким образом, высокая доходность зафиксирована до марта 2023 года, и этот вклад стоит использовать, чтобы накопить сумму для частичного досрочного погашения ипотеки.

Сейчас имеет смысл открыть еще несколько пополняемых вкладов — в идеале на срок больше года и с возможностью внести небольшую сумму при открытии. Это позволит зафиксировать высокую доходность и не тратить при этом много денег.

В ближайшее время, особенно весной 2023 года, когда закончится вклад с 18% годовых, надо будет смотреть по ситуации. Если ставки вырастут, откроете новые, более выгодные вклады. Если ставки упадут, сможете какое-то время пользоваться ранее открытыми вкладами с более высокой ставкой.

Кроме того, прямо сейчас можно найти короткие вклады, на 3—6 месяцев , с доходностью более 20% годовых. Свободные деньги, которые появятся в ближайшее время, можно отправлять туда, а не на упомянутый вами вклад с 18% годовых.

Можно использовать и накопительные счета, где ставки доходят до 25% годовых. Но помните, что банк может снизить ставку по уже открытому накопительному счету в отличие от вклада.

Таким образом, пока есть возможность вносить деньги на вклады под ставку выше, чем ставка по вашему кредиту, стоит это делать. Чем выше ставка, под которую вы вкладываете и чем дольше вы будете это делать, тем больше выгода. Внести дополнительные деньги в погашение кредита можно будет, когда исчезнет возможность вложить деньги более выгодно и с минимальным риском.

Что еще стоит учесть

Экономия на процентах — не единственный фактор, который стоит учитывать. Важен еще и психологический комфорт.

Некоторым людям в тягость само ощущение долга и то, что надо много лет каждый месяц платить банку, особенно если размер платежа некомфортен. Поэтому они хотят максимально быстро разобраться с кредитом, чтобы не зависеть от банка и не переживать. В случае с ипотекой квартира в залоге у банка, что может добавлять беспокойства.

Неприятные ощущения могут быть еще сильнее, если у вас нестабильный доход и есть риск, что он уменьшится или вообще исчезнет. Если это так, стоит увеличить финансовую подушку, при этом она должна покрывать не только обычные расходы на жизнь, но и платежи по кредиту.

С другой стороны, если вместо досрочных погашений вы будете отправлять свободные деньги на вклад, вы тем самым сформируете солидный запас денег. Это я уже отметил выше как плюс такого варианта. В случае чего этот запас сможет сыграть роль подушки или поможет платить по кредиту без просрочек.

Возможно, вы опасаетесь каких-то проблем с финансовой системой вроде невозможности снять вклад или перевести деньги в другой банк, из-за чего есть риск не внести вовремя платежи по кредиту или в худшем случае остаться без денег. В такой ситуации можно подумать, что стоит усиленно гасить кредит, чтобы не потерять отложенные деньги, оставшись при этом с большим кредитом.

На мой взгляд, с крупными банками и рублевыми вкладами ничего ужасного не случится. Но если вас это все же беспокоит, разумно использовать вклады и счета в нескольких банках — как государственных, которые в случае чего точно поддержат, так и крупных частных, — на которых нет санкций. Кроме того, не надо превышать лимит страхования АСВ и стоит хранить все документы по счетам и вкладам.

Если вам важен психологический комфорт и кажется, что безопаснее досрочно гасить кредит, можно отправлять часть свободных денег на досрочное погашение, а часть вкладывать под высокий процент или использовать как-то иначе. Это менее выгодно, чем по максимуму пользоваться высокими процентами по вкладам, но все же приемлемо, если вам так будет спокойнее.

Как лучше гасить досрочно

Если будете использовать свободные деньги, чтобы постепенно гасить ипотеку досрочно, у вас будет выбор: уменьшать срок кредита или снижать платеж.

Я предлагаю при каждом платеже сверх обязательного размера просить банк снижать ежемесячный платеж по кредиту. Сэкономленные на этом деньги тоже стоит использовать для погашения, то есть продолжать платить так, будто платеж не уменьшался.

При обоих вариантах досрочного погашения переплата будет примерно одинаковой, но снижать платеж полезнее, особенно если его размер вам некомфортен. Уменьшая платеж за счет свободных денег, вы страхуете себя от проблем с кредитом в случае снижения доходов. Так вам будет проще платить по кредиту, ведь благодаря досрочным погашениям обязательный ежемесячный платеж снизится.

Более подробно тему погашения кредитов и выбора между уменьшением срока и снижением платежа мы разбирали в этих статьях:

Что в итоге

Гасить кредит досрочно надо только тогда, когда исчезнет возможность получать почти безрисковую доходность выше ставки по кредиту.

Если будете держать свободные деньги на вкладах, у вас постепенно образуется довольно крупная сумма. В условиях неопределенности и кризиса это плюс: вдруг пригодится на непредвиденные расходы или, напротив, будет шанс удачно вложить.

Возможно, что наличие кредита и ежемесячных платежей сильно тяготит. Тогда можно сразу гасить кредит, не зарабатывая на вкладах с большой доходностью. Это невыгодно, но психологический комфорт тоже важен. Есть компромиссный вариант: часть свободных денег отправлять на погашение ипотеки, а часть — на вклады.

При частичных досрочных погашениях лучше уменьшать размер платежа, а не срок кредита. Если продолжать платить как раньше, то переплата будет как при уменьшении срока, зато обязательный платеж будет постепенно снижаться. Это подстраховка на случай, если доход упадет.

Выгоднее, конечно, деньги, предназначенные для досрочного погашения, отправлять на вклад с высоким процентом, чтобы они сгенерировали ещё денег, а потом их направлять на досрочное погашение. Но для психологического здоровья может оказаться полезнее продолжать гасить досрочно)

Системный, вот мне реально психологически комфортнее досрочно гасить ипотеку
Такая радость, когда падает обязательный платёж))

Скажи,, на сколько? На 50 рублей он падает?

Игорь, а если и на 50?)

Скажи,, я сам такой же, долг давлеет надо мной)

Системный, зависит от конкретных сумм. Надо посчитать сколько вы потеряете на процентах за время действия вклада, а потом сравнить это с прибылью по вкладу. Может быть разный результат. Почему? Потому что аннуитетная система заточена так, что сначала мы платим много процентов, а потом много основного долга. В общем, нюансов куча.

по сути вы взяли деньги в кредит под 8,2% и вложите их под 18%. Отлично! Я бы поискал ставку повыше, сейчас до 25% доходит (видел на 1 на месяц такой вклад, потом можно переложить). Не превышайте сумму в 1,4 млн. руб. на вкладе.

А посчитать? Берём калькулятор и считаем что если год вносить в досрочное по 50 000 с уменьшением срока, то за счёт этого погашения экономим 4 млн на процентах и 8,6 лет. Если кладём на вклад то через год 600 тыс превращаются в 711,5 тыс (при условии что проценты капитализируются), бросаем на ипотеку эту сумму и смотрим что получается. Экономия по процентам на 4,3 млн и срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца. Подсчеты грубые, но реально выгоднее на вклад положить и потом эти деньги в досрочное

Светлана, доброго дня, есть вопросы по подсчетам:
1. Вы этот год, который копите, в итоговом значении не считаете? Получается срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца, но через 1 год, то есть тот 1 год, что вы не кидаете досрочку и копите он же есть, в него начисляются проценты на проценты и увеличивается долг. Получается экономия 8 лет и 4 месяца и выросшие за год проценты на проценты за пользование кредитом.
2. Никакой банк сейчас (даже Тиньков) не предлагает 18% на 12 месяцев, максимум 3 месяца, итого, процентная ставка на год 10%, пересчитайте.
3. Если не платить в первые годы досрочку, то потом тело кредита размазывается и платить досрочно уже не так выгодно. За первый год, скажем на 6 млн платится как 5 тысяч основного долга и 40 тысяч процентов, через год уже 10 тысяч и 35 процентов и т.д. То есть если ждать и копить, то за 50 тысяч уже не купить 6 месяцев будущих платежей, через год 6 месяцев будут стоить уже где-то 70 тысяч.

Если посчитать, то это сложно, без закладывания экономической, политической, налоговой и психологической обстановки, в сухом остатке, даже ЦБ не знает, что будет через 3 месяца.

Вывод, если деньги есть и они именно на ипотеку ( не в ущерб благосостоянию), то их надо платить за ипотеку. Пока нам не начислили налог (обсуждается законопроект о временном не применении налога в 2022 году) на разницу между ставкой ЦБ и ставкой по ипотеке. Да, в налоговом кодексе есть такой налог, представляете:
На основании ст.212. Налогового Кодекса РФ у клиентов возникает материальная выгода, облагаемая налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 35%, в случае если процентная ставка по кредиту в каждом из месяцев действия кредитного договора является ниже 2/3 ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующем месяце.

Рынок ипотеки в России показывает исторические рекорды второй год подряд. Россияне в 2021 году оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Многие взяли ипотечные кредиты, но теперь опасаются, смогут ли обслуживать долг. Главный риск для ипотечных заемщиков — снижение дохода либо потеря работы.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты объяснили, что делать с жилищными кредитами в нынешней ситуации — гасить досрочно или продолжать платить по графику, а также что делать с ипотекой в случае падения доходов или потери работы.

Могут ли пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам

Для тех, кто уже купил квартиру в ипотеку, условия по кредиту не поменяются и ставка не вырастет. Случаи незаконного повышения процентных ставок иногда бывают. Как объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, такое может произойти из-за наличия в договоре незаконных пунктов. Но в подобных случаях действует защита прав потребителей и такие условия нетрудно оспорить.

Досрочно гасить ипотеку не имеет смысла

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла. «Выплачивать ипотеку под 6%,10% или даже 12% годовых куда приятнее, чем под 18–23%. Так что тем, кто оформил жилищный кредит до 2022 года, можно только позавидовать», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но все зависит от конкретной жизненной ситуации, и сейчас решения надо принимать с холодной головой. Если есть возможность погасить ипотеку досрочно, без дополнительной нагрузки на личный бюджет, то лучше это сделать, чтобы сократить возможную общую переплату по кредиту за весь срок, считает Доброхотова. Если же заемщик не уверен в стабильности своего заработка в ближайшей перспективе либо для досрочного погашения требуется продать какой-то другой актив (валюту, акции, недвижимость, автомобиль), то, по мнению эксперта, лучше не торопиться и лишний раз взвесить все за и против.

«Очевидный плюс для покупателей, которые уже выплачивают ипотеку, заключается в том, что в условиях ослабления рубля они сохранили денежные средства в недвижимости. Кроме того, они пользуются более выгодными условиями по ипотеке относительно тех, которые банки предлагают сейчас», — замечает руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков добавляет, что тем, кто взял ипотеку, разумно исполнять обязательства постепенно по согласованным с банком условиям, зафиксированным в кредитном договоре.

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла (Фото: VPales/shutterstock)

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Решение о досрочном погашении ипотечного кредита — это всегда индивидуальная мера, поскольку сумма, срок и иные условия договора у каждого свои, как и уровень достатка, затратные статьи и перспективы занятости, которые являются в данном вопросе основополагающими факторами. Если заемщик уверен в своей финансовой стабильности и профессиональном будущем, то в условиях растущей инфляции досрочно погашать ипотеку не имеет смысла.

Когда можно брать ипотечные каникулы

В рамках нового антикризисного пакета власти предусмотрели возможность предоставления ипотечных каникул пострадавшим гражданам. Заемщики могут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября этого года, если их доход снизился на 30% по сравнению со средним доходом в 2021 году. Срок таких каникул составит от одного до шести месяцев, а оформить их можно на займы, выданные до 1 марта 2022 года. Каникулы по ипотеке можно будет взять максимум на 6 млн руб. для Москвы, 4 млн руб. — для Подмосковья, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока и на 3 млн руб. — для остальных регионов.

Если заемщик столкнулся с какими-то финансовыми сложностями, то можно попросить банк либо реструктурировать кредит, либо оформить ипотечные каникулы. Меры поддержки, которые предлагает государство, хорошо себя зарекомендовали в 2020–2021 годах, поэтому и сейчас это подходящий инструмент для поддержки заемщиков, заключает Алексей Новиков.

Ипотечные каникулы позволят заемщику временно приостановить платежи по кредиту или уменьшить их размер. При этом льготный период длится максимум шесть месяцев. Банк, в свою очередь, продлевает срок кредитного договора на период действия льготного периода, отмечет Евгений Парфенюк.

Не все смогут воспользоваться кредитными каникулами

«При таких лимитах кредита в Москве каникулами смогут воспользоваться далеко не все заемщики. По данным bnMAP.pro, в столице в 2021 году средний бюджет покупки недвижимости с ипотекой составлял 13,7 млн руб. Если учитывать тот факт, что большинство оформляет кредит с минимальным первоначальным взносом в 15–20%, размер ипотечного кредита при таких условиях может составлять 10 млн руб. и более», — говорит Ирина Доброхотова.

Однако в Московской области и других регионах России заемщиков, которые смогут воспользоваться каникулами, может быть больше в силу более низких цен на недвижимость, считает Ирина Доброхотова.

$Фото: VPales\shutterstock$

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.

Чтобы успешно выплатить ипотеку, нужно удачно ее взять. Или рефинансировать

«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.

По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.

«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.

Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.

Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.

Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.

Определитесь, что вам нужнее — сократить срок кредита или снизить ежемесячный платеж

По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.

Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.

Чем больше платишь по ипотеке, тем больше сэкономишь

Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.

По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.

Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.

Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.

Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.

Где найти деньги, чтобы больше платить по ипотеке?

Подработка

По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.

«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.

Карты с кешбэком

Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.

«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.

Налоговые вычеты

Финансовый консультант полагает, что обязательно нужно прибегать к налоговым вычетам. Например, на расходы на образование, лечение, инвестиции . Кроме того, один раз можно получить вычет за покупку недвижимости. Максимальная сумма, к которой можно применить такой вычет, составляет ₽2 млн. То есть вам могут вернуть не более ₽260 тыс. (13% от ₽2 млн), даже если квартира стоила ₽3 млн или больше. Помимо этого, существует вычет на проценты по ипотеке, по которому можно вернуть до ₽390 тыс.

Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.

Продажа ненужного

Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.

«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.

Выплаты и пособия

«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.

Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.

Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.

Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале

Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Про «радоваться» я согласна. Но объясните, пожалуйста, почему сейчас не рекомендуют досрочно погашать кредиты?

28 февраля 2022 года Центральный банк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Из-за этого резко выросли ставки по кредитам, включая ипотечные, а также ставки по вкладам и накопительным счетам. С 29 апреля ключевая ставка составляет 14%.

С одной стороны, ситуация стала хуже для тех, кто только собирался брать кредит. С другой стороны, на заемщиков, которые уже взяли кредит под низкий процент, это не повлияло. А у людей, у которых были свободные деньги, появилась возможность заработать на новых выгодных вкладах и накопительных счетах.

Сначала разберу, как изменилась ситуация с кредитами. Затем объясню, почему сейчас нет особого смысла досрочно гасить ранее взятые кредиты, и покажу, в каких случаях это все же оправданно.

8 признаний в любви Tinkoff Black

Как менялись ставки по кредитам

Как было в 2020—2021 годах. Ключевая ставка российского ЦБ была очень низкой. Например, c 27 июля 2020 по 21 марта 2021 года — всего 4,25% годовых. В остальное время за эти два года она не поднималась выше 8,5% годовых — такое значение было в конце декабря 2021 года. С 14 февраля 2022 года ставка равнялась 9,5% годовых.

Доходность вкладов в этот период была низкой. По данным ЦБ, во второй половине 2020 и начале 2021 года максимальная процентная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках опускалась ниже 4,5% годовых.

Зато из-за низкой ставки ЦБ относительно низкими были и ставки по кредитам. Так, можно было найти потребительские и автокредиты со ставкой в районе 10% годовых и даже ниже. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по кредитам со сроком более чем год в 30 крупнейших банках в конце 2020 и первой половине 2021 года опускалась ниже 10% годовых, а с учетом автокредитов — ниже 12%.

Благодаря низкой ключевой ставке ипотечные кредиты тоже были довольно дешевыми. При этом с весны 2020 года действовала программа льготной ипотеки — с господдержкой, где ставка была 6,5% годовых. А некоторые банки предлагали и более низкие ставки. С июля 2021 года ставка по льготной ипотеке стала 7% годовых.

Таким образом, у россиян в течение примерно двух лет была возможность взять кредиты разных видов — ипотечные, автомобильные, потребительские — по относительно низким ставкам. Во многих случаях было выгодно взять в кредит дорогостоящее имущество. Переплата в виде процентов была бы ниже, чем удорожание этого имущества. При этом доступные кредиты способствовали спросу, что усиливало рост цены той же недвижимости.

Как стало в 2022 году. За последние несколько месяцев инфляция в России заметно ускорилась. Чтобы побороть ее, а также чтобы поддержать стабильность финансовой системы, в конце февраля 2022 года ЦБ повысил ставку с 9,5% годовых сразу до 20%.

Благодаря этому появились вклады с доходностью до 25% годовых, правда в основном короткие — например, на три или шесть месяцев. Более длинные вклады давали меньшую доходность, например 15—18% годовых. В десяти крупнейших банках максимальная ставка в начале марта была свыше 20% годовых.

Заодно заметно подорожали кредиты. Так, средневзвешенная ставка по ипотеке, если не учитывать госпрограммы, в марте была 20—21% годовых. При этом ставку по льготной ипотеке в марте 2022 года повысили с 7 до 12% годовых.

Обзор рисков финансовых рынков в феврале — марте 2022 года — ЦБPDF, 681 КБ

Средневзвешенная ставка по кредитам наличными в марте 2022 года достигла 21,5% годовых.

8 апреля ЦБ снизил ставку до 17% годовых, затем 29 апреля — до 14%. Благодаря этому в течение апреля ставки по вкладам и кредитам шли вниз. Кроме того, ставку льготной ипотеки с 1 мая опустили с 12 до 9% годовых, а действие программы продлили до конца года. Но даже с учетом этого ставки по кредитам сейчас в среднем заметно выше, чем в 2020 и 2021 годах. Доступность кредитов снизилась.

Те, кто купил квартиру в ипотеку под 6,5 или даже 8,9% годовых, о которых вы упомянули, в плюсе — и им есть чему порадоваться. Сейчас сами квартиры обычно стоят дороже, еще и ставка по кредиту в 1,5—2 раза выше, а значит, выше размер платежей и итоговая переплата.

Почему не надо досрочно гасить кредиты с низкой ставкой

Если есть свободные деньги, появляется выбор: можно досрочно погасить кредит, а можно использовать эти деньги иначе, например куда-то вложить или что-то купить. На мой взгляд, сейчас не стоит досрочно гасить кредиты, взятые под низкую ставку.

Дело в том, что процентная ставка по кредиту обычно фиксированная и не меняется из-за ключевой ставки, инфляции или иных факторов. На всякий случай проверьте ваш кредитный договор, но вообще в России кредиты с плавающей ставкой встречаются редко.

Раз ставка зафиксирована, значит, она не может вырасти, даже если ставка ЦБ повысится в несколько раз. Платежи тоже фиксированные: у вас есть график, и суммы в нем не увеличатся. Получается, что рост ключевой ставки и инфляции на уже взятые кредиты не влияет.

При этом в марте 2022 года можно было открыть краткосрочные вклады и накопительные счета под 20—25% годовых — это в разы выше ставок по многим ранее взятым кредитам, по крайней мере ипотечным. В конце марта можно было купить облигации федерального займа, зафиксировав доходность около 15% годовых на несколько лет.

Таким образом, выгоднее было вложить свободные деньги, а не отправлять их на погашение ранее взятых кредитов. Доходность вкладов и надежных облигаций была заметно выше ставок по кредитам. Значит, если вложить в такие инструменты свободные деньги, доход будет больше, чем экономия на процентах банку в случае досрочного погашения кредита.

В конце апреля и начале мая 2022 года ставки по вкладам ниже, чем в марте. Так, можно найти варианты в районе 15% годовых на три-шесть месяцев и до 12—13% на год. Надежные облигации с погашением через два-три года дадут 10—12% годовых.

Выгода от вложений вместо досрочного погашения снизилась. Однако во многих случаях доходность вкладов и облигаций даже с поправкой на налоги и комиссии все равно выше, чем процент по уже взятым кредитам даже с учетом страховок. Так что, если есть свободные деньги, по-прежнему эффективнее вложить их, чем отправлять на досрочное погашение кредитов с низкой ставкой.

Еще стоит учесть вот что: пока вы не отправили деньги в банк как досрочное погашение кредита, они принадлежат вам и вы можете делать с ними что хотите. Так у вас больше возможностей. Например, можно купить что-то нужное, если вдруг понадобится, или использовать деньги как финансовую подушку.

Как только вы используете деньги для погашения кредита, вы не сможете ими распоряжаться. Долг сократится, как и ваши возможности: назад эти деньги уже не получить.

Наконец, со временем платежи обесценятся. Вполне вероятно, что через несколько лет вы будете зарабатывать больше даже с поправкой на рост цен. А вот платежи по кредиту не изменятся — с поправкой на рост доходов и цен они даже уменьшатся и будут отнимать все меньшую часть дохода.

Например, если сейчас на выплату по ипотечному кредиту уходит 30% от месячного дохода, то через пять лет будет уходить, возможно, 15% от дохода. Через 10—15 лет это будет всего несколько процентов от дохода — возможно, вы больше будете тратить на кафе или оплату жилищно-коммунальных услуг.

В каких случаях стоит досрочно погасить кредит

Бывают ситуации, когда есть смысл досрочно гасить кредиты, даже если они взяты под невысокую процентную ставку. Разберу их — возможно, что-то для вас актуально.

Нежелание быть в долгу. Вполне может быть, что человеку не нравится сам факт того, что есть долг перед банком и каждый месяц надо его выплачивать. Если досрочное погашение кредита позволит обрести душевное спокойствие, то почему бы и нет.

Некомфортный платеж. Если размер платежа для вас слишком большой, имеет смысл использовать свободные деньги для частичного досрочного погашения кредита и снижать размер платежа, пока он не станет комфортным.

Опасения насчет будущего. Возможно, есть опасения, что доход уменьшится или вообще временно исчезнет. В такой ситуации рискованно быть должным и, пока есть возможность, хочется побыстрее погасить долг. Это вполне оправданно.

Но есть альтернатива — использовать свободные деньги, чтобы создать или увеличить финансовую подушку. Ее размера должно хватать хотя бы на три месяца расходов, включая платежи по кредитам, а лучше — на шесть месяцев. В случае потери работы, медицинских расходов и тому подобного полезнее иметь запас денег, чем уменьшенный на ту же сумму размер долга.

При выборе между досрочным погашением и отказом от него есть хороший компромиссный вариант. Пока есть вклады и накопительные счета со ставкой выше, чем процент по кредиту с учетом расходов на страховку, свободные деньги можно направлять туда. Как только исчезнет возможность выгодно вкладывать деньги с минимальным риском, можно будет досрочно гасить кредит.

Если решите гасить кредит досрочно, советую при каждом частичном досрочном погашении сокращать платеж, а не срок. И сэкономленные на платежах деньги тоже использовать, чтобы гасить кредит.

Если продолжать платить так, как если бы платеж не уменьшался, переплата будет такой же , как если бы вы сокращали срок кредита. Зато обязательный ежемесячный платеж после каждого частичного досрочного погашения будет уменьшаться — это упростит жизнь, если вдруг возникнут финансовые сложности.

Как гасить кредиты и выбирать между сокращением срока и платежа, мы писали в этих статьях:

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: