Стоит ли сейчас рефинансировать ипотеку или подождать

Обновлено: 18.07.2024

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

  • В. э. образование.
  • Работал в банке и МФО.
  • Финансовый аналитик.
  • Независимый эксперт. .

Стоит ли заниматься рефинансированием ипотеки в 2021 году

Сразу важно отметить, что основных целей перекредитования только две. Во-первых, уменьшение долговой нагрузки. Во-вторых, сокращение переплаты. В редких случаях встречаются более индивидуальные ситуации. Например, неудовлетворенность клиента качеством обслуживания в текущем банке, переезд в регион, где отсутствует кредитор и т.п. Сделок по таким поводам единичное число. Поэтому их рассматривать детально не имеет смысла.

Если говорить об уменьшении долговой нагрузки, то сделка предусматривает увеличение срока выплаты после оформления рефинансирования ипотеки. За счет этого платеж становится меньше. В то же время, зачастую, итоговые расходы на оплату займа увеличиваются. Соответственно, такая ситуация не сопряжена с вопросом экономии. Цель процедуры – высвободить часть постоянных ежемесячных доходов на другие нужды.

Рефинансирование полностью не избавит вас ото всех финансовых проблем

Здесь же важно отметить, что с помощью перекредитования не удастся решить существенные финансовые сложности. Например, при потере заработной платы. Даже в случае положительного решения банка после рефинансирования погашать долг необходимо. Причем ближайший платеж наступит не позднее чем через месяц. В подобных ситуациях стоит обращаться к действующему кредитору с запросом реструктуризации или кредитных каникул.

Отдельно необходимо рассматривать цель – сокращение переплаты. Сразу можно выделить, что не существует единого для всех заемщиков точно ответа на вопрос: стоит ли рефинансировать ипотеку. Причем и в разрезе текущего 2021, и любого другого года. Причина – каждая ситуация индивидуальна. Причем даже по входным параметрам. Например, сумме, сроку и ставке займа. Не говоря уже об условиях обслуживания и предлагаемых по перекредитованию.

В то же время есть возможность оценить общее положение дел на рынке. Для этого будут взяты средние данные. В частности, по объему изначально оформленной ипотеки, сроку договора и процентной ставки по нему. Информация получена из двух источников. Речь идет о Центробанке и Росстате. То есть во внимание взяты среднерыночные параметры.

Условия ипотеки для рефинансирования

Для оценки взято четыре периода: десять, сем, пять и два года тому назад. То есть предусматривается, что за счет заемных средств покупается квартира в 2011, 2014, 2016 и 2019 гг. Для каждого момента учтена площадь жилья в 60 кв. м. Цена за 1 кв. м. взята в среднем за год.

Год Цена за 1 кв. м. (рублей) Цена квартиры в целом (рублей)
2011 45 964,5 2 757 870
2014 54 899,5 3 293 970
2016 53 635 3 218 100
2019 61 293,5 3 677 610

С помощью личных накоплений оплачивается 20% жилья. То есть такой уровень первоначального взноса для каждого случая. Помимо этого, применяется округление до целой тысячи рублей. Во-первых, такой подход применяется на практике. Во-вторых, это упрощает расчет.

Год Сумма ипотеки (рублей)
2011 2 206 000
2014 2 635 000
2016 2 575 000
2019 2 942 000

В завершении для получения исходных данных, при которых оформляется сделка по рефинансированию ипотеки, потребуется еще два параметра. Речь идет об изначальном сроке договора, а также процентной ставке. Они к каждому периоду применены в виде средних значений за год.

Год Срок (месяцев) Ставка (% годовых)
2011 176 2 757 870
2014 178 3 293 970
2016 182 3 218 100
2019 214 3 677 610

Подразумевается, что график погашения во всех случаях аннуитетный. То есть равными платежами. Во-первых, такой вариант самый популярный на рынке. Во-вторых, он позволяет более просто выполнить оценку.

Среднерыночные условия рефинансирования ипотеки в 2021 году (середины)

Ставка, по которой будет выдан новый кредит на погашение текущего целевого займа, является средней по рынку. Учитывает фактический уровень, который применялся банками по соответствующим договорам в последнее время. Точнее – в мае 2021 года.

По итогу все договора ипотеки, заключенные в четырех принятых во внимание периодах, будут рефинансированы под 9,0% годовых. Средняя ставка составляет 8,998% годовых. Для расчета выполняется округление до сотой доли процента. Соответственно, после выполнения этого действия достигается применяемый уровень.

Предполагается, что заемщик не совершал досрочных выплат и просрочек

Сроки и суммы во всех четырех случаях отличаются. Предусмотрено, что за весь период обслуживания не было ни досрочной выплаты, ни просрочки. Соответственно, рефинансируются предусмотренные графиком объемы остатка долга и числа платежей. Они применены в качестве срока и суммы перекредитования.

Год Срок (месяцев) Сумма (рублей)
2011 56 1 141 386
2014 94 1 943 263
2016 122 2 181 374
2019 190 2 811 352

Важно отметить, что в расчет не взяты дополнительные траты на оформление сделки. Например, перезаключение договоров о страховании. Хотя, если индивидуально искать ответ на вопрос – стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году, то эти нюансы важно учитывать. Иногда, они нивелируют выгоду от уменьшения ставки. Порой, делают сделку убыточной. Хотя, на первый взгляд она должна была бы привести к экономии.

Сравнение изначальной переплаты по ипотеки и после рефинансирования

Изначально важно определить траты заемщика, которые будут в виде процентной части, при условии перекредитования. Для этого суммируются уже выплаченная комиссия до сделки с будущей после ее проведения.

Год Переплата до рефинансирования (рублей) Переплата после рефинансирования (рублей) Итого переплата (рублей)
2011 2 143 584,01 260 633,1 2 404 217,11
2014 2 028 195,22 771 813,74 2 800 008,96
2016 1 515 610,11 1 155 713,40 2 671 323,51
2019 582 653,94 2 472 381,90 3 055 035,84

Полученные сведения остается сопоставить с изначально предусмотренной переплатой. Сразу можно отметить, что после рефинансирования затраты на погашение процентной части у заемщика сокращаются. Это ожидаемо. Ведь в используемом подходе на первый план выходит уровень процентной ставки. Тем более, что дополнительные возможные траты не учтены.

Год Переплата без рефинансирования (рублей) Переплата с рефинансированием (рублей)
2011 2 499 357,45 2 404 217,11
2014 3 128 666,51 2 800 008,96
2016 3 216 347,53 2 671 323,51
2019 3 418 516,66 3 055 035,84

Итог: выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2021 году

В первую очередь важно отметить, что все расчеты выполнены с использованием средних параметров. То есть они не могут охватить все случаи. Соответственно, для каждого отдельного клиента определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году придется индивидуально. Опираясь на личные данные. Причем как по действующему займу, так и предлагаемым условиям перекредитования.

Исходя из средних параметров, рефинансировать ипотеку выгодно

Если говорить непосредственно о полученном при расчете итоге, то на любом этапе выплаты целевого займа проводить рассматриваемую сделку имеет смысл. Даже внеся более половины платежей рефинансировать ипотеку в 2021 году выгодно. Правда, суммы и доли экономии сильно разнятся.

Год Выгода (рублей) Выгода (%)
2011 95 140,34 3,81
2014 328 657,55 10,50
2016 545 024,02 16,95
2019 363 480,82 10,63

Если опираться на полученные данные, то основные параметры, влияющие на итоговую выгоду, — остаток долга и ставка. Причем они обоюдно важны. Ведь при большем сроке по ипотеки, оформленной в 2019 году, экономия меньше, чем в предшествующем периоде – по договору 2016 года. Связано это с существенным отличием процента по займу.

Исходя из этого, стоит повториться – определять стоит ли рефинансировать ипотеку в 2021 году и будет ли это выгодно тому или иному человеку необходимо индивидуально. Даже основные параметры у всех людей отличаются. Причем как по действующим соглашениям, так и предлагаемым условиям перекредитования.

Плюс, будут разнится и дополнительные траты для проведения сделки. В каждом регионе работают определенные банки. То есть не все предложения по смене кредитора доступны. Проще говоря – каждый случай, располагающий массой нюансов, индивидуален.

Рефинансирование ипотеки дает возможность существенно снизить платежи по кредиту. О том, как этого добиться и когда это может оказаться не слишком выгодно, рассказала эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ минфина Ольга Дайнеко.

Александр Корольков

Что дает рефинансирование?

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита в своем банке с помощью нового займа в другом банке на ту же квартиру.

Заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты, сократить размер ежемесячного платежа, объединить все кредиты в один или оформить отношения с новым банком уже без поручителя. Снизить процент по ипотеке можно и в своем банке, однако формально это называется не рефинансированием, а изменением условий договора, отмечает Дайнеко.

При этом такой вариант может оказаться удобнее для заемщика: хотя сниженный процент может быть и не минимальным на рынке, каких-либо дополнительных документов при этом собирать не придется.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Выгодно - когда ставка снижается не менее чем на 2 процентных пункта (а лучше больше). Однако если прошло уже более половины срока погашения ипотеки, рефинансирование невыгодно, отмечает Дайнеко. Как правило, на старте выплат клиент большей частью оплачивает проценты и лишь небольшая часть ежемесячного платежа уходит на погашение основного долга. К окончанию срока кредита большая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Сумма, которую платят как процент по кредиту, уменьшится, но если ее доля в платеже, допустим, одна десятая, то эффект будет почти незаметен. А с учетом платы за оформление документов это может быть и вовсе убыточно.

Если ранее были просрочки по платежам или, к примеру, ваши доходы сейчас ниже, чем при первоначальном оформлении ипотеки, в другом банке могут отказать в рефинансировании. Бывает, что банк предлагает индивидуальные условия по кредиту, к примеру, договором предусмотрено, что после выхода заемщика на пенсию ежемесячный платеж становится резко ниже. Новый банк таких условий может не предложить.

Сколько стоит?

Оформляя рефинансирование, придется потратиться. Среди допрасходов - плата за оценку недвижимости, оплата госпошлины за регистрацию залога и регистрацию права собственности на недвижимость, нотариальных услуг и банковских комиссий за перевод средств в другой банк.

До момента получения новым банком от предыдущего закладной на квартиру кредит будет считаться необеспеченным и по нему будет более высокая ставка. До оговоренной в программе рефинансирования ставка снизится после того, как Росреестр зарегистрирует новое обременение.

На что влияет?

Нередко возникает вопрос, не теряется ли после рефинансирования право на получение налогового вычета за уплату процентов по ипотечному кредиту. "Нет, право на вычет по процентам сохраняется, - заверяет Дайнеко. - После рефинансирования можно будет, как и прежде, возвращать из бюджета 13% от оплаченных по новому кредиту процентов. Однако надо обращать внимание, чтобы в новом договоре упоминался старый ипотечный договор".

Какие нужны документы?

Пакет документов немного шире того, что был необходим для выдачи первоначального кредита. Понадобятся паспорт, СНИЛС, справка с работы или выписка из трудовой книжки, справка о доходах, документы на предмет залога (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, отчет об оценке недвижимости), справка о прописанных в квартире, об отсутствии задолженности по квартплате, справка из прежнего банка об использовании маткапитала и свидетельства о рождении детей. Заемщик должен будет подписать кредитный договор, договор страхования и оплатить страховую премию. Можно выбрать любую компанию из списка аккредитованных этим банком.

На фоне пока еще низких в среднем ипотечных ставок из-за программы льготной ипотеки аналитики нередко советуют рефинансировать текущие жилищные кредиты. Это объясняется тем, что 1 июля льготная программа заканчивается, а Банк России начал цикл повышения ключевой ставки - следовательно, ставки по ипотеке скоро неизбежно пойдут вверх.

iStock

Однако в рефинансировании ипотечного кредита есть тонкости и подводные камни. О них рассказала "Российской газете" эксперт по финансовой грамотности.

Анна Харнас, директор Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России:

- Нужно понимать, что рефинансировать ипотеку - все равно что оформить новый кредит. Процедура связана с дополнительными расходами и потраченным временем. Необходимо заново собрать все документы, сделать новую оценку стоимости квартиры, снова доказать свою платежеспособность и оформить страховку.

Как правило, в рекламных буклетах банк старается указать минимально возможную процентную ставку. В реальности она может действовать только для зарплатных клиентов банка, заемщиков с идеальной кредитной историей, высокими доходами и т.п.

Чтобы оценить выгоду для себя, нужно получить реальное предложение, сравнить его со старым, учесть время и деньги, которые вы потратите на процедуру рефинансирования. Всегда помните, что вы будете заключать новый договор, который надо внимательно прочитать и понять.

Например, новый банк на период оформления залога может назначить ставку даже выше старой. Так кредитная организация стимулирует клиента как можно быстрее переоформлять залог. Для этого, кстати, придется заплатить госпошлину.

При рефинансировании ипотеки могут измениться и страховые тарифы. Каждый банк работает со своими страховщиками. Не исключено, что новые условия будут менее выгодными, чем те, которые у вас есть сейчас. Чтобы потерять меньше, стоит рефинансировать ипотеку незадолго до окончания текущей страховки, примерно за три месяца.

Бывают ситуации, когда рефинансирование ипотеки просто не имеет смысла или невыгодно. Как правило, речь идет о случаях, когда разница между процентными ставками не превышает 1%, когда в кредит изначально бралась не очень большая сумма (например, менее одного миллиона рублей), а срок выплат по такой ипотеке уже подходит к концу и не превышает трех лет.

С ипотекой всегда очень много индивидуальных моментов. Я бы рекомендовала всегда мониторить рынок, время от времени обращаться в банки за новыми условиями, использовать кредитные калькуляторы, чтобы точно рассчитать возможную выгоду.

Александр Корольков

Теоретически потребкредит можно использовать для того, чтобы за один раз досрочно погасить небольшой остаток задолженности по ипотеке, считает директор департамента ­розничного кредитования Промсвязьбанка Андрей Точеный. В условиях снижающихся ставок это может быть выгодно заемщикам, которые оформляли ипотеку несколько лет назад по ставкам выше 10%, что сопоставимо с текущим уровнем ставок по кредитам наличными. Обращаясь за потребкредитом, заемщик не выигрывает в размере ставки, но может сократить расходы на страхование и вывести жилье из-под обременения (например, чтобы продать. - "РГ"), добавляет Точеный. Но если до окончания платежей по ипотеке остаются большой срок и сумма, то в таком случае выгоднее воспользоваться спецпрограммами по рефинансированию, считает он.

Рефинансирование ипотеки через потребкредит сложно назвать экономически оправданным решением и чаще всего это вынужденная мера, подчеркивает директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. "Если остаток по кредиту большой, например, 5 млн рублей для Москвы и Московской области, то закрывать его с помощью потребкредита вряд ли выгодно - ставка будет выше, срок короче, а ежемесячный платеж станет заметно больше. Если остаток небольшой, то это может быть одним из вариантов", - говорит Коняхина. Правда, суммы потребкредитов обычно меньше, чем ипотечных, и это еще одно ограничение для крупных городов, указывает директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин.

При классическом рефинансировании ипотеки все равно нужно просчитывать экономию и издержки - оценку недвижимости, пошлины за регистрацию, услуги риелторов, подчеркивает Коняхина. Если остаток по кредиту достаточно большой и ставка будет снижена, к примеру, на 1-1,5 процентного пункта за счет рефинансирования, то это может быть выгодно для клиента. Если же клиент платит ипотеку давно и остаток кредита небольшой, то сопутствующие рефинансированию расходы могут свести экономию к нулю, считает Коняхина.

По данным Банка России, уровень долговой нагрузки российских домохозяйств к началу апреля побил рекорд кризисных 2014-2015 годов, достигнув 10,9%. Потребкредит, на какие бы цели он ни был взят, часто из-за высокой процентной ставки приводит к давлению на семейный бюджет и высокой переплате, напоминает управляющий директор Абсолют-банка Иван Любименко. Кроме того, при оформлении потребительских кредитов заемщику, вероятно, придется постараться: и риторика, и конкретные решения ЦБ в последнее время направлены на "охлаждение" рынка, добавляет Любименко.

- Рефинансирование ипотеки при помощи потребительского кредита - не самая распространенная схема, так как она может быть интересна только при совпадение нескольких условий:

  1. Ключевая ставка резко снизилась, а вместе с ней ставки по кредитам.
  2. Новые ставки по потребительским кредитам стали дешевле вашей старой ставки по ипотеке.
  3. Ваш банк отказывается снижать вам ставку по вашей действующей ипотеке.
  4. Вы выплатили бОльшую часть ипотеки, и поэтому расходы по классическому рефинансированию ипотеки в другом банке (расходы на новую страховку, оценку имущества и прочее) для вас будут больше, чем потенциальная выгода.
  5. Вам нужно снять обременение с квартиры, чтобы ее продать/обменять или прописать нового человека.
  6. Платеж по новому кредиту является для вас посильным.

Если все эти условия совпадают с вашей жизненной ситуацией, то рефинансирование ипотеки при помощи потребительского кредита будет выгодным.

При любом способе рефинансирования обязательно посчитайте, во сколько обойдутся все расходы на его оформление, и сравните эту сумму с потенциальной выгодой от рефинансирования. В интернете есть много онлайн-калькуляторов, которые помогут посчитать полную переплату по новому кредиту, а информацию о переплате по действующей ипотеке вы можете запросить у вашего банка. Сначала все просчитайте, все взвесьте и только потом принимайте решение.

- Как выбрать для себя оптимальный вариант рефинансирования ипотеки? На первом этапе проанализируйте актуальные предложения банков на их сайтах. Выберите программу с более низкой процентной ставкой или более лояльными условиями. Далее воспользуйтесь кредитным калькулятором и подберите оптимальное для своего бюджета соотношение срока погашения платежа и ежемесячного взноса. Обратите внимание на перечень требований к потребителю программы рефинансирования ипотеки. На данном этапе вы сможете понять для себя, что вам выгоднее - получить потребительский кредит в этом же банке или выбрать другую кредитную организацию. Выбрав программу, предлагаемую кредитным учреждением, внимательно прочитайте условия договора, нет ли в нет излишних обременений, которые нивелируют выгоду от рефинансирования ипотеки.

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Пример рефинансирования

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
  • справка 2-НДФЛ;
  • кредитный договор со старым банком;
  • справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • кредитный договор;
  • график платежей;
  • договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
  • справка Ф40 из паспортного стола;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Бум рефинансирования

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: