Страхование ипотечного кредитования проблемы и пути их решения

Обновлено: 25.04.2024

Популярность ипотечных кредитов в России выросла в конце 1990-х. Этому способствовало обновление правовой базы, принятие ипотечного закона, частичная стабилизация инфляционных процессов и развитие банковской системы. Однако все субъекты ипотечных отношений (заемщики, финансовые организации, инвесторы, страховщики и др.) и сегодня продолжают сталкиваться с проблемами, которые тормозят развитие ипотечного сектора кредитования. На первом месте находятся сложности, связанные с длительностью предоставления кредита.

Влияние экономических факторов

Привлекательность ипотеки во многом зависит от стабильной экономической ситуации в государстве. Для банка, как субъекта ипотеки, важно иметь гарантии обслуживания кредита, платежеспособности клиента на весь срок, предусмотренный ипотечным договором. Как правило, это 20-25 лет, на протяжении которых инфляционные процессы, падение курса рубля (предельно важно для валютных кредитов) провоцируют риски и для финансовых организаций, и для заемщика. Оформляя ипотеку, заемщик после первого взноса рассчитывает на определенный уровень дохода (заработную плату, прибыль, пенсию). Если через 5-10 лет выплат инфляция «съедает» часть заработанного или ипотекодатель теряет работу из-за ликвидации предприятия, то говорить о стабильных выплатах невозможно.

В свою очередь кредитор прописывает в договоре штрафы и пени, которые рассчитываются заемщику даже за месяц просрочки по кредиту. Банк страхует свои риски, увеличивая размер выплат за счет штрафных санкций, однако такой путь часто приводит к тому, что заемщик вообще перестает обслуживать кредит. Инфляция также обуславливает низкий уровень доверия к банкам, как следствие — отказ клиентов от долгосрочных вложений, которые могли бы использоваться в качестве средств для выдачи ипотечных кредитов. В итоге банковские организации теряют финансовый ресурс, повышают ставки и увеличивают пени, делая ипотечную линию крайне невыгодной для заемщика.

Монополизация строительного рынка как фактор роста цен

Круг строительных компаний, которые являются крупными игроками отраслевого рынка, достаточно ограничен. Тендеры на возведение жилья, закупку стройматериалов остаются «непрозрачными», что позволяет большим корпорациям монополизировать отрасль и удерживать высокие цены на квадратный метр в новостройках. Конкуренция между застройщиками практически отсутствует, поэтому все ипотечные продукты ориентированы на высокие проценты и солидный первый взнос. Отсюда возникает проблема платежеспособности населения, которое нуждается в жилплощади.

По статистике более половины российских семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, однако не имеют для этого возможности. Государственные программы льготного кредитования вопрос решают лишь частично: чтобы удовлетворить потребности населения в рамках социальных программ кредитования, потребуется более четверти века.

Ипотека и финансовые организации

Банк, как один из основных субъектов ипотеки, максимально страхует собственные риски при выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Однако юридические нюансы и несовершенство правовой базы могут привести к ситуации, когда вернуть тело кредита с процентами в полном объеме не представляется возможным. Это касается неплатежеспособных заемщиков без имущества, на которое можно обратить взыскание, а ипотечная недвижимость либо в разы упала в цене, либо изначально имела небольшую стоимость.

Альтернативный вариант — вмешательство органов опеки, являющихся второстепенными субъектами ипотеки. Опекунский совет вправе запретить изымать жилье, если такая процедура затрагивает интересы малолетних граждан. Подобные причины заставляют банки уделять больше внимания развитию потребительского кредитования, выдаче займов бизнесу. Эти области банковской деятельности развиваются гораздо активнее, позволяя получать прибыль быстрее и с минимальным риском. Процентные ставки по ипотеке часто оказываются ниже, чем по краткосрочным займам.

Пути решения проблем

Развитие институтов ипотечного кредитования невозможно без параллельного решения глобальных общеэкономических проблем в государстве. Кроме стабилизации доходов населения, инфляционных процессов, необходимо совершенствовать правовую базу, институт ипотечного страхования, минимизировать монополию среди крупных игроков строительной отрасли. Для этого государством принимаются следующие меры:

Доработка ипотечного законодательства (в частности закона «Об ипотеке», принятого в 1998 г.);
Запуск программ льготного ипотечного кредитования и субсидирования для отдельных категорий населения (многодетных семей, военных, госслужащих и др.);
Борьба с «непрозрачными» контрактами и тендерами крупных строительных компаний, которые монополизировали рынок;
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, стабилизация фондового рынка в целом;
Снижение уровня инфляции и стабилизационные меры, обеспечивающие устойчивый курс национальной валюты;
Обеспечение выплат банкам и застройщикам, которые участвуют в социальных программах по жилищному кредитованию;
Разработка дополнительных законодательных актов, в том числе правительственных постановлений, которые оптимизируют процесс регистрации недвижимости на государственном уровне и т.д.

Важным фактором является информирование потенциальных клиентов об особенностях ипотечного кредитования, юридических тонкостях и последствиях невыплаты кредита. Длительный период, когда ипотека не входила в перечень банковских услуг, привел к информационному вакууму у населения, который непросто заполнить по причине постоянного изменения профильной правовой базы. Выравнивание доходов населения, когда зарплаты в столице и регионах будут находиться примерно на одном уровне, также будет способствовать увеличению спроса на ипотеку.

Заключение

Среди проблем ипотечного кредитования ярче всего выделяются монополизация строительного рынка, что приводит к повышению цен на недвижимость, высокий уровень инфляции в стране, незащищенность кредитных организаций от убытков. Решение проблем, связанных с институтом ипотечного кредитования, требует комплексного подхода. Для реализации государственных мер, направленных на регулирование отрасли, необходимо время и стабилизация экономики страны.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вопросы ипотечного кредитования в России регламентируются на федеральном уровне. В основе лежит Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимос .

В конце XIX ст. в европейской части России был узаконен институт ипотечного кредитования. Кредитор был вправе реализовать заложенное имение и компенси .

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизац .

Для всех банковских операций, к числу которых относится и ипотечное кредитование, характерны риски инфляционного, экономического, валютного, политичес .

Законодательство
Ипотечное законодательство
Последние изменения

Общая информация
Что такое ипотека?
Риски ипотечных кредитов
Мифы ипотеки

Современные тенденции
Динамика рынка
Перспективы развития

Виды ипотечных кредитов
Классификация программ
Нецелевой ипотечный кредит
Накопительная ипотека
Экспресс ипотека

Кредитная история
Бюро кредитных историй
Как проверить историю?
Можно ли очистить историю?

Вопросы об ипотеке
Кому выгодна ипотека?
Последующая ипотека
Ипотечный вклад

Страховой портал.ру
ИПОТЕКА И ТИТУЛ
Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Страховой портал.РУ 2011-2022 © - Незаконное копирование и републикация запрещены!

Вся информация, представленная на сайте, носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой

В статье рассмотрена основная проблематика организации ипотечного страхования при содействии с банками при выдаче ипотечных кредитов. Предлагаются пути решения проблем, возникающих на рынке ипотечного страхования .The article discusses the main problems of the organization of mortgage insurance with the assistance of banks in issuing mortgage loans. The ways of solving the problems arising in the mortgage insurance market are proposed.

Текст научной работы на тему «ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ СТРАХОВОЙ КОМАНИИ АО «СОГАЗ» ПРИ ВЗАИМОДЕЙСТВИИ С БАНКОМ ПАО ВТБ»

2. Евдокимова Н.Е. Циркулярная модель экономики в сельском хозяйстве // Приемы повышения плодородия почв и эффективности удобрения: материалы Междунар. науч.-практ. конф., посв. памяти ученых: Анны Ивановны Горбылевой, Юрия Павловича Сиротина и Вадима Ивановича Тюльпанова / под ред. Т.Ф. Персикова. Горки, 2019. С. 117-118.

3. Соловьева С.В., Бобылев С.Н. Циркулярная экономика и ее индикаторы для России // Мир новой экономики. 2020. Т. 14. № 2. С. 63-72.

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ СТРАХОВОЙ КОМАНИИ АО «СОГАЗ» ПРИ ВЗАИМОДЕЙСТВИИ С БАНКОМ ПАО ВТБ

Оспенкова С.А., магистрант 3 курса направления подготовки 38.04.01 «Экономика». Научный руководитель: к.э.н., доцент Бураева Е.В. ФГБОУ ВО Орловский ГАУ

Ипотечное страхование, ипотечное кредитование, страховая компания, риски по страхованию, тариф, страховой портфель.

The article discusses the main problems of the organization of mortgage insurance with the assistance of banks in issuing mortgage loans. The ways of solving the problems arising in the mortgage insurance market are proposed.

Mortgage insurance, mortgage lending, insurance company, insurance risks, tariff, insurance portfolio.

Введение. На данный момент актуальной проблемой на рынке финансовых услуг стала совместная работа банков и страховых компаний в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в настоящий момент времени является важной темой, которая рассматривается с различных сторон не только кредитными и страховыми организациями, но и государством, так как доступность жилья одно из основных направлений государственной социальной политики. Если рассматривать на примере ипотечного страхования, то, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, можно заметить, что за последние 5 лет объем операций по предоставлению страховых услуг в системе страхования ипотечных

кредитов незначителен, однако, как объем ипотечного кредитования растет, так и растет объем страхования к ипотеке [6].

Целью данной статьи является раскрытие проблем ипотечного страхования и пути их решения на примере страховой компании АО «Согаз» при взаимодействии с банком ПАО ВТБ. Показать значимость взаимодействия страховых компаний с банками кредиторами, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Так как АО «СОГАЗ» является ключевым партнером Банка ВТБ (ПАО) в части комплексного ипотечного страхования рассмотрим перечень проблем во взаимодействии двух организации в процессе ипотечного страхования.

Недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения страны, за счет высокой тарифной ставки, а также отсутствие устойчивости в развитии банковского и страхового сектора. То есть высокий уровень инфляции, воздействующий на накопления населения, снижая тем самым покупательную способность, завышенные цены на недвижимое имущество, а также не учитываются диспропорции уровня доходов населения, для формирования тарифной ставки.

В российском законодательстве имеется определенная сложность подхода к организации страхования к ипотечным кредитам, проявляется это в том, что, согласно Закону «Об организации страхового дела в РФ» [2], договоры страхования должны заключаться раздельно по каждому из видов страхования (страхование имущества, жизни, а также титульное страхование на отчуждение имущества). Пример, договор страхования жизни должен быть оформлен в страховой компании имеющей лицензию на страхование жизни, в тоже время страхование имущества в залоге по ипотеке должно страховаться соответственно в компании, осуществляющей страхование имущества.

Также одной из проблем можно выделить то, что при оформлении страховых полисов кредитные организации порой заинтересованы, чтобы клиент страховался в определенной страховой компании, что не дает клиенту выбор для заключения страхового полиса там, где выгодно именно клиенту.

На данный момент в АО «Согаз» остается одной из основных проблем снижение объема собранной премии: так как банк ВТБ лидирует по выдачам ипотечных кредитов по итогам 2020 года клиенты ВТБ оформили 354 тысячи ипотечных кредитов на 935 млрд. рублей, это крупнейший результат в истории банка, который почти на 40 % превышает значение 2019 года. А по оценке аналитиков ВТБ, за десять месяцев 2021 года выдачи составили 4,6 трлн. рублей ипотеки, это на 35% превышает показатель января - октября прошлого года на 4,5% - за весь 2020 год. То есть выдачи в банке ВТБ растут, а страхование в «Согаз» уменьшается, это связано с тем, что стоимость страхового полиса выше рыночной, с чем и связан клиентоотток [8].

Страховые тарифы в АО «Согаз» значительно выше в сравнении с другими страховыми компаниями, за счет чего приходится делать дополнительные скидки для удержания клиентом, что приводит к уменьшению прибыли страхой компании. Сравнивать страховые тарифы очень тяжело, так как у каждой страховой компании есть перечень пределов по тарифам, которые зависят от года постройки дома (по страхованию имущества), полу и дате рождения страхователя (при страховании жизни), год постройки дома и количество переходов прав собственности (при титульном страховании).

Ввиду данных обстоятельств возникает следующий перечень причин, которые отталкивают страхователя от заключения договоров: отсутствие четкой системы взаимоотношений между банком и страховой компанией, наличие проблем в системе документооборота между различными сторонами как договора ипотеки и полиса по страхованию к ипотечному кредиту. В увеличении риска по страхованию ипотеки страховыми компаниями важную роль играет сложность в осуществлении процесса передачи риска в дальнейшее страхование.

После завершения процесса формирования страхового портфеля (когда у страховой компании сформирован максимальный портфель договоров ипотечного

страхования и достигнута предельная величина риска, оставленного на основное удержание) у страховщика возникают затруднения, вызванные поиском перестраховщика, готового принять оставшиеся риски на страхование. Однако часто действующие перестраховщики отказывают в заключении договора перестрахования, мотивируя диспропорциями в системе ценообразования на рынке недвижимости, нестабильной экономической обстановкой внутри страны, что может привести к значительным финансовым трудностям и нарушению сбалансированности страхового портфеля уже перестраховочной компании.

Важной проблемой в организации ипотечного страхования является наличие проблемы, связанной с отсутствием должного государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов. Так, согласно ст. 20 Закона «Об участии в долевом строительстве», инвесторы и застройщики обязаны публиковать в доступных печатных изданиях и открытых источниках информацию - сведения о своей долевой репутации и финансовой устойчивости [3]. Таким образом, эти данные раскрывают информацию, которая посодействует процессу формирования тарифных ставок в ипотечном страховании, позволяя оценить возможные риски и сформировать соответствующий страховой фонд. На практике страховые компании в большинстве случаев не получают необходимой информации, что нарушает процесс принятия риска по ипотечному страхованию, не позволяя оценить существенные условия договора страхования, связанные с определением величины страховой суммы. Еще необходимо отметить наличие некоторых проблем по обязательности страхования имущества при заключении договора по ипотечному кредиту при участии в долевом строительстве. То есть в этих случаях банк предлагает страхование только жизни заемщика, во избежание возникновения риска. Обратим внимание, что в организации страхования к ипотеке значительной проблемой является применение схем на покупку недвижимости при заключении договоров долевого участия, с точки зрения строительных организаций, выгоднее использовать предварительные договора с заменой в дальнейшем на реальные договора долевого участия, что приводит к неудобству в предоставлении страховой компании страхователем документов.

В соответствии с Законом РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)» обеспечить страховую защиту имущества является обязательным условием в кредитном договоре ипотеки. На это в п. 2 ст.31 указывают следующие формулировки: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании залогодатель обязан страховать за свой счет - это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждений, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства» [1].

Так же банк ВТБ в содействии со страховыми компаниями клиентам предлагает комплексное страхование заемщику для получения дополнительной скидки по проценту к ипотеке. Далее клиент уже оценивает свою выгоду, страховать комплекс или страховать только имущество, но увеличивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. В большинстве случаев на практике клиент страхуется комплексно, так как клиент страхует риски и при этом снижает процент. Включение нормы о страховании в Закон еще не свидетельствуют об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии с п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу ФЗ, определяющего порядок и условии проведения конкретного вида обязательного страхования [2].

Однако при всех недостатках процесса страхования «Согаз» является лидирующей компанией по страхованию к ипотеке с банком ВТБ.

Рисунок - Показатели АО «СОГАЗ

На рисунке видно, что лидером по страхованию является АО «Согаз» и составляет 18,7 %, далее идет страхование в других страховых компаниях, это показывает, что при заключении ипотечной сделки банк ВТБ дает приоритет по страхованию заемщика в СК «Согаз». Рядом из диаграммы видно, что объем страховых премий также значительно увеличен по сравнению с 2019 г. Это говорит о том, что основные направления по содействию «Согаз» с банком ВТБ, а именно такие как: индивидуальный подход к каждому клиенту банка ВТБ, особые условия и преференции по стоимости договора страхования; при полном досрочном погашении кредита страховая возмещает часть уплаченной страховой премии за не истекший срок действия договора страхования; так же обеспечивает оперативность подготовки страховой документации, так как «Согаз» является компанией партнером банка ВТБ, в банке находится представитель страховой для оперативной работы; предоставление скидок клиентам, которые работают в компаниях партнерах банка, выполняются успешно, что ведет к росту объема страховых премий.

Проанализировав проблемы в развитии системы ипотечного страхования и рассмотрев на коротком примере взаимодействия «Согаз» и банка ВТБ, можно предложить следующие способы их решения:

1) Развитие системы государственной поддержки сферы ипотечного кредитования и страхования, выраженной в модернизации системы финансирования и механизма обеспечения, создающего стабильные денежные потоки в системе ипотечных кредитов, для динамичного развития, зависимого рынка страхования ипотечных кредитов;

2) Необходимое законодательное формирование простого механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями путем обобщения существующих видов ипотечного страхования в единую комплексную страховую услугу;

3) Создание специализированного уполномоченного органа, целью которого являлся бы контроль над процессом долевого строительства: Процесс заключения договоров долевого участия, ценообразования в строительстве недвижимости, контроль над раскрытием информации и защите прав участников долевого строительства. Создание данного надзорного органа совместно с сотрудничеством со страховщиками и банками позволило бы организовать процесс оценки и урегулирования убытков, что позволило бы производить точную оценку финансовых рисков при заключении договоров ипотечного страхования и кредитования, таким образом, формируя более эффективную систему страховой защиты;

4) Так же организация некоммерческого партнерства между банками и страховыми компаниями, оказывающими услуги в сфере ипотечного страхования, в целях регулирования их деятельности, что позволит решить проблему разработки специализированных методик актуарных расчетов страховых тарифов для различных категорий страхователей, что в условиях колебаний в экономике позволит сбалансировать страховой фонд страховой компании, параллельно упростив процесс принятия риска на страхование, снизив количество необходимой документации, что значительным образом оптимизирует затраты как клиента, так и финансовой организации [7].

Вывод: Реализация указанных мер будет неэффективна без стимулирована роста рынка ипотечного кредитования за счет кредитов, так как это взаимосвязанные элементы при страховании ипотечных кредитов. При этом особое внимание необходимо уделять информированности потенциальных клиентов об ипотечном страховании, а также всем тем преимуществам, которое оно несет. Тем самым будет оптимизирован процесс страхования при ипотечном кредитовании, что приведет к взаимному росту на рынке финансов.

ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ ПОСЛЕ ВСТУПЛЕНИЯ РОССИИ

Свитко Я.И., бакалавр 2 курса направления подготовки 38.03.01 «Экономика».

Научный руководитель: д.э.н., профессор Ажлуни А.М.

ФГБОУ ВО Орловский ГАУ

В данной статье рассматривается вопрос, связанный с функционированием финансовых рынков после вступления России в ВТО. Для наиболее полного раскрытия

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ / СТРАХОВОЙ ПОРТФЕЛЬ / ИПОТЕКА / ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО / РИСК ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ / MORTGAGE INSURANCE / INSURANCE PORTFOLIO / MORTGAGE / MORTGAGED PROPERTY / RISK OF MORTGAGE INSURANCE

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Дендиберя М.Ю.

В статье проанализированы ключевые проблемы организации ипотечного страхования , реализуемого в качестве кросс-продукта при реализации банковского продукта ипотечного кредита. Предлагаются основные пути разрешения проблем, возникающих на рынке ипотечного страхования .The article analyzes the key problems of the organization of mortgage insurance , implemented as a cross-product in the implementation of the bank product of a mortgage loan. The methods of solution for the problems that arise in the mortgage insurance market are proposed.

Текст научной работы на тему «ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ»

М.Ю. Дендиберя, канд. экон. наук, доцент кафедры финансов и кредита

экономического факультета Хабаровского государственного университета экономики и права

ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Ключевые слова: ипотечное страхование, страховой портфель, ипотека, залоговое имущество, риск ипотечного страхования.

M. Y. Dendiberya, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Department of Finance and Credit, School of Economics, Khabarovsk State University of Economics and Law

MORTGAGE INSURANCE: PROBLEMS AND METHODS OF SOLUTION

The article analyzes the key problems of the organization of mortgage insurance, implemented as a cross-product in the implementation of the bank product of a mortgage loan. The methods of solution for the problems that arise in the mortgage insurance market are proposed.

Keywords: mortgage insurance, insurance portfolio, mortgage, mortgaged property, risk of mortgage insurance.

В настоящее время актуальной и особенно востребованной на рынке финансовых продуктов стала совместная деятельность банков и страховых компаний в сфере ипотечного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование сегодня является актуальной темой, которая рассматривается не только на уровне кредитных и страховых организаций, но и на уровне государства, так как доступность жилья является одним из основных

направлений государственной социальной политики [5]. Если рассматривать в качестве одного из примеров кредитного страхования ипотечное страхование, то, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, можно отметить, что за последние 5 лет абсолютный объём операций по предоставлению страховых услуг в системе страхования ипотечных кредитов незначителен и не соответствует сложившимся потребностям общества.

Данная негативная тенденция объяснима следующим перечнем проблем:

1) недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения страны, ввиду высокой тарифной ставки, а также отсутствие стабильности в развитии банковского и страхового сектора Российской Федерации. Данная проблема обусловлена следующими причинами:

1.1) отсутствие категориального подхода в формировании тарифной ставки с учётом уровня дохода (не учитываются диспропорции уровня доходов населения);

1.2) неоправданная политика ценообразования на рынке недвижимости (в результате формирование завышенной цены на недвижимость);

1.3) высокий уровень инфляции, воздействующей на накопления населения, снижая их покупательскую способность;

1.4) высокие риски участников рынка ипотечных кредитов, обусловленные сроком предоставления кредита, а также нестабильной экономической обстановкой внутри страны;

1.5) установление высоких (по сравнению с европейскими странами) процентных ставок по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, отпугивает потенциальных клиентов, тем самым снижая объём как кредитования, так и оказания сопутствующих кросс-услуг по страхованию ипотечного кредита;

2) несовершенство законодательной базы: в современном российском законодательстве имеется определённая сложность подхода к организации страхования при ипотечном кредитовании, выраженная в том, что, согласно Закону «Об организации страхового дела в РФ» [2], дого-

воры страхования должны заключаться раздельно по каждому из видов страхования. Договор страхования жизни заёмщика должен быть застрахован страховой компанией, имеющей лицензию на страхование жизни, в то же время страхование имущества в залоге по ипотеке должно страховаться соответственно в компании, осуществляющей страхование имущества. Ввиду данных обстоятельств, возникает следующий перечень причин, отталкивающих страхователя от заключения данных видов услуг: отсутствие чёткой системы взаимоотношений между банком, страховой компанией, осуществляющей страхование жизни, а также страховой компанией, осуществляющей имущественное страхование; наличие проблем в системе документооборота между различными сторонами как договора ипотечного кредитования, так и договора страхования ипотечного кредита.

В увеличении риска по страхованию ипотеки страховыми компаниями важную роль играет сложность в осуществлении процесса передачи риска в дальнейшее страхование. После завершения процесса формирования страхового портфеля (когда у страховых компаний сформируется максимальный портфель договоров ипотечного страхования и достигнута предельная величина риска, оставленного на собственное удержание) у страховщика возникают затруднения, вызванные поиском перестраховщика, готового принять оставшиеся риски на страхование. Однако часто действующие перестраховщики отказывают в заключении договора перестрахования, мотивируя диспропорциями в системе ценообразования на рынке не-

движимости РФ, нестабильностью экономической обстановкой внутри страны, что может привести к значительным финансовым трудностям и нарушению сбалансированности страхового портфеля уже перестраховочной компании.

В то же время необходимо отметить наличие пробелов по обязательности страхования имущества при заключении договора ипотечного кредитования. Так, в соответствии с Законом РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)» обеспечение страховой защиты заложенного имуще-

ства является обязательным условием договора об ипотеке. На это в п. 2 ст. 31 указывают следующие формулировки: «При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании залогодатель обязан страховать за свой счёт это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, -на сумму не ниже суммы этого обязательства» [3]. Включение нормы о страховании в Закон ещё не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии с п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» [2] и ст. 935 и 936 ГК РФ [1]. Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок и условия проведения конкретного вида обязательного страхования.

Помимо указанных проблем в организации ипотечного страхования важной проблемой является проблема применения альтернативных схем по заключению контрактов на куплю-продажу недвижимости при участии в долевом строительстве. С точки зрения строительных организаций, выгоднее использовать предварительные договоры купли-продажи с заменой в дальнейшем на реальные договоры купли-продажи, что в значительной степени повышает величину страхуемого риска, одновременно снижая защищённость страхователя. Проанализировав проблемы в развитии системы ипотечного

страхования в России, можно предложить следующие способы их решения:

1) развитие системы государственной поддержки сферы ипотечного кредитования и страхования, выраженной в модернизации системы финансирования и механизма обеспечения, создающего стабильные денежные потоки в системе ипотечных кредитов, для динамичного развития, зависимого рынка страхования ипотечных кредитов;

2) развитие системы государственных гарантий, обеспечивающих привлечение средств в строительство нового жилья. Данный шаг позволит увеличить объёмы ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по кредитам, способствуя притоку инвестиций в строительство недвижимости. При планомерной организации данного процесса рынок недвижимости будет стремиться к установлению рыночного равновесия между ценой на недвижимость и спросом, будет увеличиваться доступность жилья, решая проблему ценообразования как в сегменте недвижимости, так и в формировании страховых тарифов (делая их более доступными);

3) необходимое законодательное формирование простого механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями путём обобщения существующих видов ипотечного страхования в единую комплексную страховую услугу;

4) разработка дифференцированных целевых государственных и муниципальных программ для определённых категорий заемщиков, базирующихся на принципе финансовой состоятельности (устанавливая специальные льготы и особые условия ипо-

течного кредитования для каждой категории, что позволит увеличить доход финансовых организаций и улучшить социальное положение граждан страны);

5) введение упрощённого или преференциального режима налогообложения участников рынка ипотечного кредитования (заёмщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов);

6) создание специализированного уполномоченного органа, аналогичного ФАС, основной целью которого являлся бы контроль над процессом долевого строительства: процесс заключения договоров купли-продажи, ценообразование в строительстве недвижимости, контроль над раскрытием информации и защите прав участников долевого строительства. Создание данного надзорного органа совместно с сотрудничеством со страховщиками и банками позволило бы организовать процесс оценки и урегулирования убытков, что, в свою очередь, позволило бы производить точную оценку финансовых рисков при заключении договоров ипотечного страхования и кредитования, таким образом, формируя более эффективную систему страховой защиты;

7) необходимость законодательного стандартизирования и установления к обязательному применению общей формы договоров купли-продажи недвижимости между различными сторонами договора ипотеки.

Реализация указанных мер будет неэффективна без стимулирования роста рынка ипотечного кредитования за счёт кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования. При этом особое внимание необхо-

димо уделять информированности потенциальных клиентов об ипотечном страховании, а также всем тем преимуществам, которые оно несёт. При этом современные страховые компании должны разработать единую стандартную систему правил страхования при ипотечном кредитовании на основе разработки унифицированного стандарта по реализации ипотечного страхования для страховых компаний, оказывающих услуги в сфере ипотечного страхования, предусматривающие одинаковые правила страхования, а также перечень и формы страховой документации, используемой при оказании страховых услуг.

В то же самое время логичным кажется организация некоммерческого партнёрства между банками и страховыми компаниями, оказывающими услуги в сфере ипотечного страхования, в целях регулирования их деятельности, что позволит решить проблему разработки специализированных методик актуарных расчётов страховых тарифов для различных категорий страхователей, что в условиях колебаний в экономике позволит сбалансировать страховой фонд страховой компании, параллельно упростив процесс принятия риска на страхование, снизив количество необходимой документации, что значительным образом оптимизирует затраты как клиента, так и финансовой организации.

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ И СПОСОБЫ ИХ РЕШЕНИЯ

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

На сегодняшний день приобретение собственного жилья – актуальная проблема. Приобрести жилье в современные дни возможно, но крайне сложно. Одним из способов приобретения собственной недвижимости – ипотека, т.к. стоимость средней квартиры превышает доходы среднестатической семьи. Приобретение жилья без заемных средств, как правило, долгий и сложный путь. Цены на недвижимость постоянно меняются, вероятно, появление такой ситуации, что пока человек копит определенную сумму на квартиру, к моменту накопления – цена в разы больше.

Ипотечное жилищное кредитования – главное направление государственной жилищной политики.

На сегодняшний день 15% граждан имеют собственную недвижимость, жилой площадью более 18кв.м. на одного человека. При этом лишь 2% населения могут приобрести понравившиеся квартиру или дом за наличные средства.

Исходя из этого, очевидно, что приобретение собственного жилья и взаимоотношение граждан с недвижимостью в целом в России – оставляет желать лучшего. Еще одним негативным фактором является – состояние жилищного фонда. Большинство МКД в стране – старые постройки, требующие капитального ремонта и реконструкции, для комфортного жилья.

Рассмотрим, что такое ипотека и ипотечное жилищное кредитования.

Ипотека – форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника. В случае не исполнения обязательств должником, кредитор вправе получить компенсацию за счет реализации данного имущества.

Ипотечное жилищное кредитование – один из элементов ипотечной системы, при котором денежные средства (кредит) выдаются банком или коммерческой организацией под залог недвижимого имущества.

Приобретаемая недвижимость – залог перед банком, за выплату кредита на покупку имущества.

Ипотечный жилищный кредит имеет свои плюсы и минусы.

Самый главный плюс – возможность приобрести желаемую недвижимость в короткие сроки. Но при этом заемщик не может дарить, завещать такую недвижимость без согласия заимодателя.

Еще одним плюсом является - страхование рисков. В случае оформления ипотечного жилищного кредитования страхуются все риски, которые могут отрицательно повлиять на платежеспособность заемщика. Также существуют такие плюсы как: досрочное погашение кредита, фиксированная процентная ставка, предоставление льготы по доходному налогу заемщика на срок кредитования [1].

Отдельное место в ипотечном кредитовании занимает – социальная ипотека. Наиболее распространенные государственные программы для социально незащищенных людей: молодая семья, программа для молодых учителей, военная ипотека, материнский капитал [2].

Не смотря на все плюсы ипотеки, существуют также и минусы, они же являются основными проблемами.

1. Основная проблема – переплата за недвижимость. Иногда такая переплата достигает 100% стоимости.

2. Финансовые затраты на оформление ипотечного жилищного кредитования.

3. Ограничение сумм кредита. Обязательный первоначальный взнос.

4. Некоторые банки выставляют обязательные условия в виде: наличие регистрации, предоставление поручителей и т.д. Студенту, приехавшему в другой город для получения образования, будет практически невозможно приобрести жилье. Даже если он будет официально работать.

5. Строгие рамки определения идеального заемщика (возраст, наличие постоянной и высокооплачиваемой работы, наличие хорошей кредитной истории и т.д.).

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование – наиболее реальное решение для получения собственной недвижимости, хотя и представляет собой долгий и сложный процесс.

По мимо личных (внутренних) проблем получения ипотеки, также существуют и внешние проблемы.

1. Проблема инфляции в России. Не смотря на снижение в стране уровня инфляции, нет стабильности в экономике. При этом у банков и финансово-кредитных организаций на фоне инфляции возникают проблемы, связанные с недоверием населения к хранению денег в банке и снижением спроса на кредитование [3].

Все вышесказанное означает, что ипотечное жилищное кредитование доступно лишь населению, обладающему стабильной работой и достойным достатком, а таких людей среди всех нуждающихся в недвижимости составляет менее 1%.

2. Нестабильная экономическая ситуация порождает проблемы ипотечного кредитования.

В связи с тем, что средний ипотечный срок – 10-20 лет, заимодатели требуют определенные гарантии на уверенность выплаты займов. Данная проблема возникает в связи с тем, что доходы населения очень нестабильны, то снижаются, то повышаются. Такая нестабильность не дает никаких гарантий на стабильность выплат займа. Вследствие чего появляются всевозможные риски. Для того чтобы себя обезопасить банки и финансово-кредитные организации повышают ставку на кредит, что увеличивают общую стоимость недвижимости.

3. Следующая проблема ипотечного кредитования – монополизация рынка.

На сегодняшний день компаний, занимающихся качественным строительством недвижимости - очень мало. Покупать жилую недвижимость у малоизвестных компаний – очень опасно. Можно остаться и без денег и без жилья. В связи с этим, компании-лидеры завышают фактическую стоимость недвижимости, с целью повышения прибыли. Все это отрицательно влияет на конечного потребителя, т.к. из-за повышения цен не каждый человек, нуждающийся в жилье, может себе его позволить [5].

4. Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

На сегодняшний день вкладчики стараются не хранить деньги в банках более чем один год. Однако почти все расчеты между организациями проводятся при помощи безналичного расчета. Из-за данного факта наблюдается нехватка наличных денежных средств не только в кредитно-финансовых организациях, но и в государственных структурах.

Все вышеуказанные проблемы – решаемы. Стоит только понять, кого просить о помощи в решении.

Также можно отметить, что в нашей стране не отработана система взаимодействия всех участников ипотечного жилищного кредитования (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании, банки и т.д.) [4] .

Можно выделить следующие основные пути решения проблем:

1. Снижение средней ставки ипотечного займа и увеличение срока предоставления кредита. Данное решение поможет увеличить количество выданных ипотек, т.к. условия станут более благоприятные для населения, нуждающегося в жилье.

2. Увеличение социальных государственных программ для различных слоев населения. Помощь нужна не только молодым семьям, молодым учителям и военным. В государственной помощи также нуждаются студенты, пенсионеры, люди с ограниченными возможностями и другие.

3. Долгосрочные ресурсы и их привлечение – способ решения проблемы повышения стоимости жилья.

4. Чем больше конкурентов, тем выгоднее предложения по ипотечному кредитованию.

5. Упрощение системы оформления ипотечного жилищного кредитования, а также снижение стоимости проведения данной процедуры. Открыть специальные приемные кабинеты в МФЦ или разработать в банках специальные «кабинеты» для оформления ипотеки без очередей и проблем.

На сегодняшний день альтернатив ипотечному жилищному кредитованию – нет. Поэтому, спрос на ипотеку полностью не пропадет, но со временем может наблюдаться спад. Не все жители могут купить недвижимость за наличную оплату, деньги постоянно обесцениваются, цены на недвижимость растут. Человеку со стабильным и достойным доходом выгоднее взять имущество в кредит и выплачивать ежемесячно определенную сумму за него, чем снимать в аренду квартиру, платить за аренду и параллельно копить на свою недвижимость. Разумеется, прежде чем брать кредит нужно понять для себя сможет ли человек выплачивать займ и выполнять кредитные обязательства без проблем для себя и своей семьи.

Библиографический список

1. Скорнякова Е.Н., Калашникова Е.Б. Проблемы кредитования на современном этапе. // Актуальные вопросы экономики и финансов в условиях современных вызовов и мирового хозяйства: Материалы Международной научно-практической конференции НОУ ВПО «СИ ВШПП» - 2016 – C. 411-413.

2. Артемкина Е. В. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в контексте решения социально-экономических проблем российского общества// Мир науки, культуры образования. 2018. № 3. С. 330

3. Кувшинова Ю. А., Жовнерчук Т. В. Актуальные проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России // Вестник академии. 2017. № 2. С. 47.

4. Куликов А. В., Янин В. С. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы // Деньги и кредит. 2016. № 12. С. 24.

5. Лаврова М. И., Худорошкова М. А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый. — 2018. — №10.5. — С. 36-38.

Динамика ипотечного страхования в Российской Федерации находится в прямой зависимости от развития ипотечного рынка. В период кризиса наблюдается ужесточение условий кредитного сотрудничества, предметом которого является недвижимость. Непривлекательные условия предоставления займа на приобретение жилья, заметно снижают востребованность в ипотеке, что является причиной уменьшения продаж страховых продуктов, направленных на снижение ипотечных рисков. Невостребованность одного предложения является причиной закономерного снижения продаж другого продукта. Для Российской Федерации характерен определенный ряд проблем ипотечного страхования. В чем заключается их сущность, какие причины их возникновения, и каковы пути их решения?

С какими трудностями сталкиваются страховщики?

В период кризиса каждый субъект стремится сохранить свои позиции на рынке оказания услуг. Такие принципы являются причиной ужесточения требований банковских заведений к заемщикам, и предложения ими сотрудничества на невыгодных условиях, заключающихся в увеличении размера первоначального взноса и повышения кредитной ставки. Условия кредитования сделали продукт недоступным для большинства граждан, доход которых не позволяет сразу инвестировать до 30% от общей суммы стоимости недвижимости, а высокий процент вызывает трудности в выплате регулярного платежа и значительно увеличивает конечную стоимость приобретения. Причиной снижения спроса на ипотеку среди населения является не только недостаточный уровень финансирования, ухудшение условий кредитования и ужесточение требований банков к выдаваемым кредитам, но и ожидание снижения стоимости объекта ипотеки.

Увеличение первоначального взноса с 5-10 до 30% значительно уменьшило количество потенциальных заемщиков. Социологическое исследование показало, что такой платеж могут осуществить только 18% потенциальных заемщиков. Снижение требований до 20% увеличило бы долю потенциальных заемщиков до 51%, а доступность страхового продукта характерна при снижении показателя до 10%.

На сегодняшний день, страхование ипотеки увеличивает доступность ипотечных кредитов за счет снижения требований к заемщику. Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов поддерживается за счет крупных банков при условии государственной поддержки или рефинансирования. Кредитные организации часто не желают оказывать ипотечные услуги ввиду отсутствия рынка долгосрочных кредитных ресурсов, падения доходов у населения, роста безработицы и повышения в связи с этим рисков невозврата заемных средств заемщиками ввиду потери ими работы. Нежелание предоставлять кредит под ипотеку также может быть связано с прогнозами падения цен на жилье, что увеличивает риск снижения стоимости заложенной недвижимости.

Есть ли решение?

Основной проблемой ипотечного страхования является снижение востребованности ипотечных услуг. Для ее решения необходимо создать такие возможности для формирования условий сотрудничества, которые бы были выгодными для всех участников операции. Увеличению объемов продаж страховых услуг способствовало бы преодоление экономического кризиса, поскольку в благополучных условиях минимизирован риск потери работы, уровень доходов находится на достойном уровне, а потенциальный заемщик имеет возможность безболезненно для семейного бюджета выделить средства для первоначального взноса. В условиях современности выделяют несколько способов решения проблем ипотечного страхования:

Снижение финансово-материальных рисков;
Обеспечение доступности ипотеки и сопутствующего ей страхового продукта;
Внесение изменений в законодательство, которые бы привлекли внимание населения к услугам ипотечного кредитования ввиду придания ему привлекательности.

Финансовые учреждения не кредитуют население по схеме ипотеки без оформления параллельного страхового продукта, который бы снизил их расходы в неблагоприятной ситуации для заемщика, обуславливающей невозможность выполнения денежных обязательств. На законодательном уровне предусмотрено внедрение двух альтернативных продуктов ипотечного страхования, отличающихся для каждого участника сделки. Заемщикам предлагается страхование ответственности по договору ипотеки, а кредиторам предоставляется возможность застраховать предпринимательские риски. Для каждого участника кредитной операции, страховая сумма не превысит 20% от стоимости недвижимости, оформленной в обеспечение по кредитному договору. За счет специфического и индивидуального подхода к кредитору и заемщику обеспечивается эффективное распределение рисков ипотечного страхования, что увеличивает доступность кредита за счет снижения требований сотрудничества.

Заключение

Поскольку ипотечное страхование непосредственно связано с предоставлением ипотеки физическим лицам под покупку жилья на вторичном рынке или в новостройке, то востребованность страхового продукта находится в непосредственной зависимости от объемов оказания кредитных услуг. Основной задачей страховщика при сотрудничестве в ракурсе ипотечного кредита, является минимизация рисков потерь. Ее решение позволяет снизить нагрузку на заемщика за счет уменьшения величины первоначального взноса и процентных ставок по кредиту. Это способствует увеличению числа потребителей страховых услуг, не обладающих достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса, но имеющими стабильные доходы в достаточном размере для погашения кредита. К их категории относятся молодые семьи, являющиеся покупателями первого жилья.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Приобретая квартиру по ипотечному договору, заемщики часто сталкиваются с требованием банка о страховании самой недвижимости от риска утраты или повре .

При покупке жилья по программе ипотечного кредитования всегда существуют определенные риски. Например, заемщик не может точно спланировать свои семейн .

Оформление в ипотеку квартиры в новостройке и вторичной недвижимости проводится по идентичному сценарию. В обеих ситуациях возникает вопрос о необходи .

Для кредитной сделки, оформленной по схеме ипотеки, характерны риски, актуальные для обоих ее участников. Страхование операции по нескольким позициям, .

Общая информация
Сущность страхования ипотеки
Динамика рынка
Комплексное ипотечное страхование

Объекты страхования
Дом и квартира
Ответственность заемщика
Риск потери права собственности
Особенности страхования новостроек

Страхование жизни
Получение налогового вычета
Обязательно ли страховать жизнь?

Выбор и оформление
Оформление и расторжение договора
Расчет стоимости страховки
Где дешевле страховать ипотеку?

Проблемы и вопросы
Обязательно ли страховать квартиру?
Как не платить страховку?
Возврат ипотечной страховки

Страховой портал.ру
ИПОТЕКА И ТИТУЛ
Проблемы ипотечного страхования в России и пути их решения

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также:

Страхование ипотечного кредитования проблемы и пути их решения

Влияние экономических факторов

Монополизация строительного рынка как фактор роста цен

Ипотека и финансовые организации

Пути решения проблем

Заключение

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Оспенкова С.А.

Текст научной работы на тему «ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ СТРАХОВОЙ КОМАНИИ АО «СОГАЗ» ПРИ ВЗАИМОДЕЙСТВИИ С БАНКОМ ПАО ВТБ»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Дендиберя М.Ю.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Дендиберя М.Ю.

Текст научной работы на тему «ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ»

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ И СПОСОБЫ ИХ РЕШЕНИЯ

С какими трудностями сталкиваются страховщики?

Есть ли решение?

Заключение