Судебная практика по вопросам ипотеки
Обновлено: 29.04.2024
Коллегия по гражданским спорам Верховного суда разобралась, в какой суд идти с требованием о признании ипотеки прекращенной. Истец решила, что здесь исключительная подсудность, но две инстанции с ней не согласились. Они предложили подать иск по месту жительства ответчиков. ВС объяснил, почему такой подход ошибочный. А эксперт прокомментировал еще пять неоднозначных ситуаций с подсудностью.
Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК) — их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мысли законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры».
Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле.»
Исключительная подсудность — особый вид подсудности, предписывающей рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК.
Ипотека: правильная подсудность
Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в Коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко*, передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.
Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истец обратилась в Кировский районный суд Новосибирска — по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело, сделав вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а, например, по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.
Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте № 67-КГ20-2. Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.
ВС сослался на совместное постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года №10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят, например, кроме исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка, также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, не важно, связаны они с лишением владения или нет. И поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не исчерпывающий, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.
«Залог недвижимости (ипотека)- обременение имущества, и спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», — указал ВС.
ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска — это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, и подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, а значит, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.
Подсудность: пять спорных вопросов
Подсудность корпоративного спора о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом
Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.
Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).
Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска — признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования — не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», — отмечает Павел Хлюстов.
Подсудность спора об исполнении обязательств по оплате недвижимости
Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина — если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи»,- указывает Хлюстов.
Подсудность спора об установлении сервитута
Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 . Такая же правовая позиция содержится в Определении Экономколлегии ВС от № 301-ЭС14-9021. Иск о прекращении или изменении условий сервитута также должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.
Подсудность спора об обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства
Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и судебный пристав-исполнитель.
Подсудность спора об обращении взыскания на заложенную недвижимость
Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.
Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет — осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).
Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.
Подборка наиболее важных документов по запросу Судебная практика раздел квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Судебная практика раздел квартиры в ипотеке
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Актуальные правовые вопросы раздела жилого помещения бывшими супругами, один из которых является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (по материалам судебной практики)
(Мананников Д.Ю.)
("Право в Вооруженных Силах", 2019, N 12) В статье приводятся примеры из судебной практики по вопросам раздела жилого помещения бывшими супругами, один из которых является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, анализируются основные правовые позиции, сформированные судами общей юрисдикции по данной проблеме, делается вывод о необходимости дополнительного правового регулирования в указанной сфере с учетом специфики жилищного обеспечения военнослужащих.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правовые проблемы раздела общего имущества супругов (супругов-военнослужащих) и определения размера их долей
(Слепко Г.Е., Стражевич Ю.Н.)
("Право в Вооруженных Силах", 2017, N 7) В отношении же недвижимого имущества, и в частности жилья, суды чаще признают равенство долей супругов. В.И. Добровольский, проанализировав материалы судебной практики по разделу супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, приходит к выводу, что проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов не является основанием для увеличения его доли в подлежащей разделу квартире. Мотивы, по которым суды отказывают в увеличении доли, сводятся к тому, что в силу ч. 4 ст. 60 СК РФ дети не имеют права собственности на имущество родителей, поэтому определением долей супругов интересы несовершеннолетних детей никак не затрагиваются, дети имеют право пользоваться квартирой, принадлежащей родителям, и проживать в ней . В целом же сам факт наличия детей не выступает обязательным условием выделения супругу, с которым проживают дети, большей доли в общем имуществе, так как дети сохраняют право пользования имуществом родителей и само определение долей супругов в совместном имуществе, которым пользуются дети, не ограничивает их прав в пользовании имуществом .
Нормативные акты: Судебная практика раздел квартиры в ипотеке
"Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016) Раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен.
Подборка наиболее важных документов по запросу Обзор судебной практики ипотека (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Обзор судебной практики ипотека
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 213.26 "Особенности реализации имущества гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" "При возникновении разногласий относительно начальной продажной цены таковая определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам его оценки оценщиком (статья 213.26 Закона о банкротстве, пункт 4 статьи 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпункт четвертый пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, ответ на вопрос N 1 в Обзоре судебной практики N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019)."
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 54 "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "По смыслу ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Обзор судебной практики ипотека
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Ипотека в иностранной валюте: обзор судебной практики
(Степанов А.)
("Жилищное право", 2018, N 8) ИПОТЕКА В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Особенности договора об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2022) Он считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям в надлежащей форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 8 Закона об ипотеке, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019)). Важно четко установить этот момент, поскольку начиная с него стороны должны следовать условиям договора. Например, залогодержатель может требовать от залогодателя принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества.
Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть на основании договора, вступившего в силу. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в том числе и кредитному.
В Конституции РФ в ст. 40, п. 1, прописано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответственно, государство гарантирует каждому гражданину право на жилище, которое реализуется Жилищным кодексом РФ. Каждый из нас хочет, чтоб над его головой была крыша, у него был свой дом и домашний уют, что является базовой потребностью человека. Поэтому вопрос приобретения жилья в ипотечный кредит не теряет своей актуальности.
В условиях массового кредитования населения под залог недвижимости появилась и практика судов, где есть свои сложные моменты.
При получении ипотечного кредита заемщик рассчитывает, что сможет расплатиться в указанный в договоре срок, но могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к потере дохода, например увольнение с работы, длительная болезнь, потеря трудоспособности. В таком случае образуется долг, который погасить нет финансовой возможности. Кредитная организация подает на вас в суд.
Если должник не оплачивает задолженность, к сумме основного долга начисляются проценты, а также начисляются пени и неустойки, указанные в договоре.
Споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности (ст. 30, п. 1, ГПК РФ, ст. 38, п. 1, 2, АПК РФ). Суд будет проходить по месту нахождения недвижимого имущества.
Таким образом, заемщику необходимо ознакомиться с правовым регулированием ипотеки для того, чтобы иметь представление, что его ждет в судебном заседании. Мы проанализируем имеющуюся судебную практику, что поможет минимизировать негативные юридические риски.
Решение N Х-ХХХ/2016 Искитимского районного суда Новосибирской области от 10 июня 2016 г. по делу N Х-ХХХ/2016.
Истец ХХХ обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика УУУ задолженности по договору займа, пени за просрочку платежа, об обращении взыскания на заложенное имущество. При этом указал в обоснование иска, что по условиям кредитного договора ХХХ от ХХ заемщику-залогодателю предоставляется ипотечный жилищный кредит на сумму 2 132 000, 00 рублей на срок 160 месяцев для приобретения квартиры в собственность. Квартира оценена в сумму 2 132 000,00 рублей.
Между истцом ХХХ и заемщиком УУУ был заключен договор целевого жилищного займа, который предоставляется участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Ответчик УУУ уволился из армии до окончания срока контракта, в связи с чем у него нет оснований для возникновения права на использование накоплений. В его адрес было направлено уведомление о досрочном погашении обязательств и о расторжении договора в добровольном порядке.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд решил:
— расторгнуть кредитный договор;
— взыскать с ответчика УУУ задолженность по кредитному договору;
— обратить взыскание на предмет залога — квартиру. Из суммы, вырученной от реализации квартиры, удовлетворить требования истца ХХХ;
— взыскать с ответчика УУУ госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ проценты за пользование целевым жилищным займом в пользу истца ХХХ;
— взыскать в доход местного бюджета госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ в пользу оценочной компании ККК стоимость проведенной экспертизы.
Ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту влечет за собой расторжение кредитного договора и взыскание процентов, а также иных судебных расходов. Ответчиком является военнослужащий, который досрочно уволился из армии, в результате чего он больше не может быть участником военной ипотеки.
На данном примере судебного решения становится понятно, что никаких шансов уйти от ответственности по выполнению взятых на себя кредитных обязательств у ответчика нет.
Как же заемщику добиться снижения ставки ипотечного кредита? Вопрос риторический. Изменения процентной ставки по договору ипотечного кредита возможны лишь по соглашению сторон.
1. Нужно посмотреть договор с банком, есть ли там возможность снижения ставки. В случае, если есть данный пункт, то уменьшение процентов — это право, а не обязанность банка. Поэтому выдвигать свои требования в суде нет смысла.
2. Когда в договоре прописаны условия, при которых банк должен снижать проценты, важно изучить договор с целью оценки ситуации — наступили эти условия или нет.
Соответственно, когда возникает такое право, в письменном виде обращаемся к заемщику с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении процентной ставки.
Важно знать, что изменение процентной ставки по ипотеке — это право, а не обязанность банка. К сожалению, на практике кредитная организация редко идет на такое соглашение, так как это не выгодно.
Истец обратилась в суд с исковым требованием к банку ХХХ об уменьшении процентной ставки и возмещении излишне уплаченных процентов.
Все условия по уменьшению процентной ставки, которые прописаны в кредитном договоре со стороны заемщика, были выполнены, а именно, полностью застрахованы указанные в нем риски. Банк снизил на 1% ставку по кредиту. По иску заемщика судом были признаны недействительными условия кредитного договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя, а также страховании риска прекращения и ограничения права собственности. Истцу возвращена уплаченная сумма страховки по этим рискам. Ответными действиями банк повысил ставку ипотеки до первоначальной. Таким образом, истец понесла убытки на сумму 26 652 рубля в виде переплаты процентов по кредиту.
Позиция банка следующая: условия о дисконтировании процентной ставки действуют лишь в случае полного страхования рисков, которые указаны в кредитном договоре, поэтому требования клиентки необоснованны.
В мотивировочной части суд указал, что у банка нет оснований для отмены дисконта и повышения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке.
По ранее рассмотренному гражданскому делу, вступившему в законную силу, установлено, что условия договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя и страховании риска прекращения и ограничения права собственности являются недействительными.
Согласно ст. 61 ГПК РФ это обстоятельство обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Недействительность ряда условий договора не означает недействительным договор.
На основании ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», п. 4, по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения.
Суд решил:
— снизить процентную ставку банка на 1% и возвратить сумму излишне уплаченных процентов;
— взыскать в пользу истца с банка ХХХ 14 326 рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и 2 000 рублей компенсации морального вреда;
— во взыскании неустойки отказать;
— во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предоплаты по кредиту, отказать.
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска банк ХХХ обжаловал в Красноярский краевой суд, но суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения.
Банк незаконно повысил процентную ставку по кредиту, суд же встал на сторону заемщика. Закон на стороне заемщика, права которой нарушены кредитной организацией.
Сложные споры возникают при разводе супругов при наличии у них ипотечного кредита.
20 мая 2016 г. истец УУУ обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к ХХХ о разделе совместно нажитого имущества супругов в виде квартиры. Суд решил признать за ней право единоличной собственности на указанную квартиру, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика ХХХ на спорную квартиру, а также распределить общий долг супругов УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, заключенному с ОАО «Банк», возложив все обязанности должника по данному договору на истца УУУ.
В обоснование своих требований истец УУУ указала, что в период с 27.04.1990 по 19.12.2013 была в браке с ответчиком ХХХ. Во время брака была приобретена в собственность спорная квартира, на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 с привлечением кредитных средств по кредитному договору от 08.06.2007 супругами был заключен ипотечный договор. 25.06.2007 в ЕГРП сделана запись о праве общей совместной собственности. 19.12.2013 брак был расторгнут, в результате чего возник спор о разделе имущества супругов и распределении общих долгов.
Обязательства по кредитному договору выполняла истец УУУ и продолжает добросовестно и своевременно исполнять, ответчик ХХХ никакого участия в погашении кредита не принимает. На основании этих доводов истец УУУ имеет право на признание за ней права единоличной собственности на спорную квартиру. Брачный договор не заключался.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Обязательным условием является согласие залогодержателя, которое необходимо при отчуждении данного имущества.
Суд решил:
— исковые требования истца УУУ к ответчику ХХХ о разделе совместно нажитого имущества и распределении общих долгов супругов удовлетворить;
— распределить общий долг УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, оставив долг за истцом УУУ;
— взыскать с ответчика ХХХ в пользу истца УУУ сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12 750 рублей;
— данное решение является основанием для исключения из ЕГРП.
Таким образом, распределение общих долгов супругов при разводе, а также долговые обязательства по кредитному договору ипотеки подлежат разделу в судебном порядке. Одна из сторон может взять на себя обязательства по погашению задолженности по договору ипотечного кредитования в полном объеме.
Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, очень сложный процесс, так как владельцы ограничены в правах по совершению действий в отношении квартиры. Банки делают супругов созаемщиками, что дает гарантию в случае отказа одного из супругов оплачивать долг, что обязанность по погашению займа будет на другом супруге.
Раздел имущества по ипотеке:
1. Заемщики несут перед кредитором солидарную ответственность независимо от того, пребывают ли они в браке.
2. Один из супругов берет на себя долговые обязательства. Данный случай нами рассмотрен выше.
3. Продажа квартиры в погашение долгов.
Споры, возникающие по договору ипотеки, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по данным делам очень многогранная. Например, по таким сложным делам, как раздел квартиры, находящейся в залоге или по военной ипотеке. Анализ судов этой сложной категории дел произведен выше. В первом случае рассмотрели судебное решение по военной ипотеке, а в третьем случае — о разделе квартиры супругов, находящейся в ипотеке, после развода.
Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника о своевременной оплате долга по кредитному договору.
Приобретая большую популярность среди населения, ипотека помогает людям улучшать свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Сейчас на этом рынке банковских услуг много различных предложений и условий для любой категории граждан. Каждый образованный человек понимает, что такое ипотека. Множество семей проживают в квартире, купленной за счет ипотечных средств, но существует много подводных камней, о которых нужно знать, чтобы в будущем не понести юридические риски.
Вот основные трудности, которые могут возникнуть у заемщика перед банком.
1. Потеря трудоспособности.
В результате этого заемщик может потерять основной источник дохода — работу и не сможет выплачивать кредит. Действия банка в данной ситуации предсказуемы. Заложенное имущество продается, а вырученные средства используются для погашения ипотечного кредита.
2. Взыскание на недвижимое имущество.
Банк может обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик выполняет взятые на себя обязательства по ипотечному кредитованию ненадлежащим образом, а именно нарушает сроки внесения ежемесячных платежей, в течение 1 года более 3 раз допустил нарушения графика платежей, установленные кредитором.
3. Требование о досрочном возврате ипотечного кредита.
Есть ситуации, при возникновении которых банк может потребовать полного возврата ипотечного кредита. При этом заемщик не допускал никаких нарушений договора, ежемесячные платежи по договору производил вовремя и в срок.
К таким ситуациям относится нарушение эксплуатации заложенной недвижимости: перепланировка, ремонт — если эти действия никак не согласованы с банком и совершены в одностороннем порядке; нарушение взятых на себя обязанностей по страхованию; в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество есть несоответствие требованиям банка.
Конечно, нужно знать обо всех подводных камнях, а избежать их можно, обратившись к страховым компаниям, а чаще всего, если соблюдать взятые на себя обязательства, то есть оплачивать ипотечный кредит вовремя и в срок в полном объеме. В таком случае у банка не возникнет никаких вопросов к заемщику и тем более дело не дойдет до суда.
В заключение стоит отметить, что на первый взгляд кажется, что судебные дела по ипотеке довольно простые, но это заблуждение, практика судебных споров по ипотеке показывает, что данная категория дел — это сложный и трудоемкий процесс, который часто обжалуется в вышестоящей инстанции, а именно апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный Суд.
Поэтому необходимо при заключении ипотечного договора внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, а в суде предоставить защиту профессионалам, а именно узкоспециализированным специалистам, имеющим опыт работы по данным спорам — юристам и адвокатам, представляющим ваши интересы в суде.
Остались вопросы к адвокату?
Оставить комментарий Отменить ответ
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
К договору ипотеки применимы общие основания для ничтожных и оспоримых сделок. Но есть и специальные основания, связанные с особенностями предмета ипотеки или нарушением интересов третьих лиц.
При признании договора недействительным ипотека как обременение прекращается. Чтобы об этом узнали третьи лица, вам придется погасить регистрационную запись об ипотеке.
Если договор недействителен из-за того, что залогодатель был не вправе закладывать имущество, при определенных условиях ипотека сохранится. Одно из них — добросовестность залогодержателя: нужно, чтобы он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя необходимых прав.
1. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за того, что имущество нельзя было закладывать
Основанием для признания сделки недействительной полностью или в части может выступать нарушение явного законодательного запрета (см. Позицию ВС РФ). По общему правилу такая сделка оспорима (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это касается и договора ипотеки, если предметом ипотеки является:
1)недвижимость, которую нельзя обременять залогом, например изъятая из оборота или которую запрещено приватизировать (п. 1 ст. 336 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
2)часть неделимой вещи, например площади помещения (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90);
3)доля в праве общей собственности на земельный участок. Передать в залог можно только сам земельный участок, который возникает после того, как доля выделена в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);
4)здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке). Исключение — когда ипотека земельного участка запрещена или ограничена, но закладывать находящуюся на нем недвижимость можно (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
Учтите, что при залоге помещений не нужно закладывать земельный участок или право его аренды, так как к приобретателю такого помещения переходит право залогодателя на долю в общем имуществе здания (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
2. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за нарушения интересов третьих лиц
В частности, если:
залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение — ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, — крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ;
в договоре предшествующего залога есть запрет на последующий залог. В этом случае договор последующего залога могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли он о запрете (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
3. Какие последствия наступят, если договор ипотеки признали недействительным
По общему правилу при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). В этом случае кредитор, который остался без обеспечения, сможет потребовать, чтобы должник досрочно исполнил обеспеченное обязательство, но только если такое право предусмотрено законом или договором с должником (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).
Если залогодатель не был собственником имущества и не был управомочен распоряжаться им, ипотека сохранится, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 335 ГК РФ):
1)залогодержатель добросовестный, то есть он не знал и не должен был знать, что залогодатель не вправе закладывать имущество. Критериями добросовестности считают, в частности, то, проверил ли он права залогодателя на имущество, запросил ли сведения из открытых источников;
2)имущество добровольно выбыло из владения собственника или того, кому он передал его во владение. Например, собственник по своей воле заключил с залогодателем договор купли-продажи и передал ему имущество. Если же имущество выбыло помимо воли (например, похищено), ипотека прекратится даже несмотря на добросовестность залогодержателя.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Автор статьи
Читайте также: