В каких регионах продлят льготную ипотеку
Обновлено: 01.05.2024
Программа льготной ипотеки после продления на новых условиях сохранит особую значимость в 24 регионах, а еще более чем в 30 субъектах РФ будет актуальна для клиентов с первым взносом до 25% стоимости жилья, считают аналитики ВТБ.
Ключевое изменение программы со 2 июля - снижение максимального размера кредита до 3 млн руб. для всех регионов (вместо 6 млн руб. для большинства регионов и 12 млн для Московской и Петербургской агломераций сейчас).
По данным Банка России, средний размер ипотеки на первичном рынке по всей стране вырос с начала года по апрель на 15%, до 3,9 млн руб. В разрезе конкретных регионов средний чек до 3 млн руб. зафиксирован в 24 субъектах РФ, которые характеризуются сравнительно невысокой стоимостью недвижимости или широким предложением на рынке.
Это Алтайский край, Республика Алтай, Курганская и Псковская области (2,3 млн), Ульяновская (2,4 млн), Воронежская, Оренбургская и Рязанская (2,5 млн) области, Удмуртия (2,6 млн), Вологодская, Калининградская, Пензенская, Ростовская, Челябинская области, Краснодарский край и Марий Эл (2,7 млн), Кировская и Самарская области, Чувашия (2,8 млн), Башкортостан, Карелия, Пермский край, Свердловская и Тамбовская области (2,9 млн).
Многие из этих регионов называла глава Банка России Эльвира Набиуллина в марте. В интервью "Известиям" она тогда предложила продлить льготную ипотеку после 1 июля только в 24 регионах, но в итоге был выбран вариант более мягкий вариант - программа будет продлена повсеместно, однако для мегаполисов ее значимость снизится.
Помимо названных 24 регионов, еще более чем в 30 средний размер кредита на новостройки составляет от 3 до 3,5 млн рублей. Для заемщиков из этих регионов госпрограмма останется выгодным решением в случае готовности оплатить до 25% стоимости объекта из собственных средств, а остальную сумму оформить по льготной программе, отмечают аналитики ВТБ. Однако, по данным Банка России, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% достигла 45% в выдачах банков, что почти вдвое больше значений до пандемии.
"На регионы со средним чеком по ипотеке до 3 млн рублей приходится около трети сделок на первичном рынке, - говорит гендиректор компании "Метр квадратный" (входит в Группу ВТБ) Вячеслав Дусалеев. - Мы считаем, что в новых условиях эта доля может вырасти за счет того, что крупные девелоперы частично переориентируют свое внимание из мегаполисов на региональные рынки. Это поможет увеличить объем ввода жилья и, надеемся, стабилизировать цены за счет усиления конкуренции и появления большого числа новых объектов".
Центробанк поддержал идею продления льготной ипотеки. Но только в тех регионах, где низкий спрос на жилье. Это Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, всего — 24 региона. Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга в списке возможных льготников нет. Между тем, при всех льготах многие россияне не могут обслуживать ипотечные кредиты. Количество квартир от обанкротившихся ипотечников растет.
В 24 регионах России можно было бы продлить программу льготной ипотеки. Об этом в интервью "Известиям" в четверг, 11 марта, сообщила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она назвала регионы, в которых льготная ипотека может быть востребована. Это ряд республик - Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Дагестан, Чечня, Ингушетия. А также Алтайский и Ставропольский края.
Крупнейший Московский регион среди потенциальных льготников не числится.
Зато указаны Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.
"Антикризисная программа должна быть свернута"
Глава ЦБ пояснила, по какому принципу стоит подбирать регионы для льготной программы. "Уровень потенциального предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России, что отражает значительный объем жилья, доступный к реализации на фоне недостаточно высокого спроса", - сообщила она. Иными словами, льготу стоит сохранить там, где построено много жилья, а спрос небольшой, ниже, чем в среднем по России.
Однако в целом льготную программу покупки жилья необходимо сворачивать, уже с июля этого года, уточнила Набиуллина.
Льготная ипотека, как антикризисная мера, была очень эффективна, считает Набиуллина.
"Она позволила поддержать и людей в этот период, и строителей. Но - здесь наша позиция не изменилась - как антикризисная программа она должна быть свернута", - считает глава регулятора.
По ее словам, из-за льготной программы уже появились негативные эффекты для экономики и, в частности, для рынка жилья: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, перекладывается прежде всего в рост цен. "Мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья", - рассказала Эльвира Набиуллина. Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% с первоначальным взносом минимум 15% на покупку жилья в новостройках была принята в прошлом году, в разгар пандемии. Планировалось, что эта льгота будет действовать до ноября 2020 года, но позднее ее решили продлить. Ориентировочный дедлайн - до 1 июля этого года.
Нет партнера - нет жилья
Но при этом регулятор не против продления льготных программ для молодых семей или специалистов, добавила глава Центробанка. Однозначно не стоит продлевать ипотеку на льготных условиях, например, в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Краснодарском крае, считают в ЦБ. В столицах, например, квадратный метр подорожал в среднем на треть.
По данным ЦБ, в этих регионах было реализовано 54% всех льготных программ.
"На наш взгляд, здесь уже нельзя говорить об антикризисной роли льготной ипотеки", - добавила Набиуллина.
Глава ЦБ выразила надежду, что в ближайшее время не произойдет ухудшения структуры кредитных портфелей банков. Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски финансовых пузырей и банкротств заемщиков. Между тем, количество сделок по продаже залоговых квартир (после банкротств заемщиков) за три года выросло на 15%, зафиксировали в компании "Миэль". При этом должник по ипотеке обязан оплатить услуги организаторов торгов, исполнительные сборы, в итоге расходы на это могут достигать 10% от стоимости квартиры, отмечают эксперты. И не факт, что на торгах жилье будет реализовано по лучшей цене. В редких случаях банки идут навстречу заемщикам и разрешают самостоятельно найти покупателей (без оплаты услуг аукциона).
В ЦБ ранее поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиком недвижимости, находящейся в залоге у банка, сообщила Набиуллина. Идея требует проработки.
"В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами", - сказала она.
На дисбалансы в отдельных регионах на рынке жилья указывал и президент Владимир Путин. По его словам, цены на недвижимость в различных регионах растут, не хватает доступных вариантов квартир. И попросил обсудить, что необходимо сделать для выравнивания цен на жилье. Выполнить распоряжение поручено до 31 марта. По данным ЦБ, у граждан по-прежнему остается высоким спрос на улучшение жилищных условий.
Россияне в 2020 году досрочно погасили ипотечных кредитов на рекордные 1,9 трлн рублей, что больше аналогичного показателя 2019 года в 1,7 раза. Власти рассматривают идею льготной ипотеки в качестве механизма повышения рождаемости. По данным аналитического центра НАФИ, россияне не хотят заводить детей по нескольким причинам. Одна из них - неудовлетворительные жилищные условия, а также сложное финансовое положение. На это указал каждый четвертый опрошенный. Другие причины - отсутствие достойного партнера. Почти половина россиян в возрасте от 18 до 45 лет сообщили, что не собираются заводить детей ни при каких льготных программах.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что программу льготной ипотеки при покупке жилья в новостройках в качестве антикризисной меры можно продлить в 24 регионах страны. В СФО это Республика Алтай, Новосибирская, Омская и Томская области.
По данным Сибирского главного управления Банка России, за год в регионах СФО было выдано ипотечных кредитов на 463 миллиарда рублей, и к началу 2021 года ипотечный портфель вырос на 18,5 процента - до 980 миллиардов рублей.
По величине ссудного портфеля в Сибири лидируют Красноярский край, Новосибирская и Иркутская области. На их долю приходится более половины всего сибирского кредитного портфеля банков.
Заметным явлением стало то, что в 2020 году ипотечные заемщики в Сибири досрочно вернули банкам 161 миллиард рублей. Это на шестьдесят процентов больше, чем в 2019-м, когда было досрочно погашено 99 миллиардов рублей.
- Тренд на снижение ипотечных ставок усилил конкуренцию за платежеспособных заемщиков. К 1 января 2021-го средняя ставка по СФО снизилась до 7,5 процента (годом ранее она составляла 9,9). Многие заемщики видят в такой ситуации возможности для снижения своей ежемесячной нагрузки за счет перекредитования, использования программ рефинансирования. В результате растет объем досрочного погашения ипотеки, - прокомментировала тенденцию первый заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева.
Безусловно, на рост ипотечного кредитования в значительной степени повлияла ипотека с господдержкой, когда банки снизили годовую ставку до рекордных 5,7-6,5 процента. "Государственные меры на федеральном и региональном уровнях - в первую очередь, программа льготной ипотеки под 6,5 процента - оказали существенную поддержку строительному рынку в условиях пандемии", - говорится в аналитической записке "Жилищное строительство", подготовленной Банком России.
Как было отмечено на заседании совета СФО под руководством полпреда президента РФ Сергея Меняйло, в сибирских регионах в прошлом году заключено 29 тысяч кредитных договоров на выдачу ипотеки с господдержкой под шесть процентов годовых. На эти цели выдано 65 миллиардов рублей. "Это реальные деньги, которые поступили на рынок и вложены в развитие строительной отрасли", - отметил полпред.
Помимо "программы 6.5", восстановлению постпандемийного рынка способствовали смягчение ценовых и неценовых условий кредитования, а также дополнительные меры поддержки спроса на жилье в регионах.
"Рост ипотеки в регионах обеспечен несколькими причинами. В их числе - исторически низкие процентные ставки по кредитам на первичном и вторичном рынках жилья, программа льготной ипотеки на первичном рынке, значительный объем рефинансирования кредитов населением", - комментируют ситуацию на рынке эксперты "Национальной фабрики ипотеки" (НФИ).
- Нынешний спрос на ипотеку в России выше, чем в "доковидный" период начала 2020 года примерно на сорок процентов, - отмечает заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин.
Он выделяет три основные причины роста.
- Во-первых, заемщики активно используют возможности льготной ипотеки, по которой банки выдают каждый третий кредит. Во-вторых, продолжает снижаться средняя ставка: в январе этого года она достигла небывалых 7,23 процента. В-третьих, продолжается активный вывод на рынок новых строительных проектов, и в нынешнем году темпы ввода жилья в России должны увеличиться. Все это способствует росту продаж, - отмечает Евгений Дячкин.
- Уверен, что в период действия госпрограммы в этом году рынок может еще несколько раз обновить свои максимумы продаж. Пока потенциал льготной ипотеки далеко не исчерпан, - подчеркивает заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Эксперт отмечают еще одну тенденцию - снижение первоначального взноса по льготной ипотеке "Господдержка-2020". Для клиентов, оформляющих ипотеку с подтверждением дохода и занятости, он может составлять всего 15-20 процентов от стоимости недвижимости.
В то же время аналитики НФИ отмечают, что во второй половине 2020-го произошло повышение стоимости нового жилья, которое потянуло за собой весь остальной жилищный сектор. Особенно сильно это стало ощущаться к концу года, когда цены на жилье выросли на 15-20 процентов. Это в том числе и последствия низких ставок по ипотеке.
- Рост цен на новостройки, который мы наблюдали в прошлом году, не совсем оправдан, порой их просто "раздували" вслед за ажиотажным спросом. По прогнозам, в ряде случаев цены могут отыграть назад. В любом случае пока драйвером роста строительного рынка и ипотечного кредитования остается "первичка", за которой, естественно, подтягивается и "вторичка", где ставка по ипотеке варьируется от восьми до двенадцати процентов. Сейчас в Новосибирске спрос на вторичном рынке существенно превышает предложение. Качественные варианты непросто найти. Пока ипотечные ставки исторически низкие, в целом такая ситуация сохранится, - отметил на встрече с журналистами генеральный директор "Национальной фабрики ипотеки" Руслан Исеев.
О росте цен на недвижимость говорят и аналитики экосистемы "Метр квадратный" (входит в группу ВТБ). В 2020 году цены на жилье в России выросли в среднем на восемь процентов, а в крупных городах - более чем на десять процентов.
- Для населения важно, чтобы экономическая выгода от льготной ипотеки не перекрывалась ростом цен на недвижимость. Поэтому индивидуальные решения о продлении госпрограммы в том или ином регионе будет абсолютно правильным подходом, - уверен генеральный директор компании "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев. - Общим трендом может также стать увеличение среднего размера ипотечного кредита. При системном повышении цен в регионе заемщики начнут оформлять кредиты на все большую сумму, что также повлияет на их расходы.
Однако, несмотря на рост цен, программа льготной ипотеки пока сохраняет значительный экономический потенциал для населения. По оценке экспертов "Метра квадратного", лишь в десяти-пятнадцати регионах льготная ипотека в случае ее продления после 1 июля 2021 года, скорее всего, потеряет экономический смысл для конечного потребителя. В прочих субъектах федерации польза льготного кредитования сохранится, особенно в случае стабилизации цен на жилье.
Справка "РГ"
По данным аппарата полпреда президента РФ в СФО, в сибирских регионах в этом году сдано шесть миллионов квадратных метров жилья, что на девять процентов больше показателя 2019 года. В Новосибирской области за январь-декабрь 2020 года, по данным Новосибирскстата, введено в эксплуатацию более 1,9 миллиона квадратных метров жилья - рост 10,3 процента к аналогичному периоду 2019-го.
Фото: Эрик Романенко/ТАСС -->
Обновлено в 16:55
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил Минфину, Минстрою и Банку России подготовить предложения по будущему льготной ипотеки. Свои идеи они должны сформулировать до 15 апреля, сообщает пресс-служба кабмина.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина назвала 24 региона, где могут продлить льготную ипотеку. Из-за программы в этих регионах не произошло резкого спроса на недвижимость, а предложение жилья достаточное. Среди них Псковская, Челябинская, Ярославская, Волгоградская, Саратовская, Тверская, и Ульяновская области, а также Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Алтай, Ставропольский край. По мнению главы ЦБ, программа льготной ипотеки была очень эффективна как антикризисная, поддержку получили как покупатели жилья, так и строительная отрасль, а теперь ее надо сворачивать. Комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Ирина Доброхотова председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Я считаю, что действительно предложен правильный список регионов. Видим перегрев: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодарский край. Там цены очень выросли, что съело все возможности понижения ставки. И мы видим, что даже с января по февраль цены выросли в московском регионе на 5% на комфорт-класс. Спрос превышает предложение в этих крупных регионах. А в тех субъектах, которые перечислены, предложение большое, рост цены незначительный, это спокойно может продолжаться пользоваться льготной ипотекой, нет такого всплеска, который произошел в 2020 году в крупных регионах, которые я назвала. И мы знаем, что даже во Владивостоке был перебор и стоимость росла как на дрожжах. Когда это происходит? Когда не хватает предложения. Поэтому я считаю, что нужно готовить постепенный уход от льготной ипотеки в этих городах, но обязательно оставить в других регионах страны».
Как отражается льготная ипотека на бизнесе, Business FM спросила у Рабиса Салихова — основателя, гендиректора ГК «Жилстройинвест» из Уфы, поскольку Башкирия оказалась среди избранных 24 регионов, где дешевые кредиты на жилье могут сохранить.
Рабис Салихов основатель, гендиректор ГК «Жилстройинвест» «Конечно, это однозначно плюс. Одно дело — 8,5%, другое дело — 6,5%. У нас уровень ипотеки в общей массе продаж составляет до 85%. Если до июля ее будут уже сворачивать, это нежелательно. Сегодня выгоднее по ипотеке просто недвижимость купить, чем деньги хранить на депозите в банке. Ставка 6,5%, конечно, повлияла на спрос. А раз спрос увеличивается, естественно, и цена повышается».
Льготная ипотека должна быть не региональной, а адресной, считает зампред комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.
— Мы не говорили о том, что принцип должен был быть региональным. Мы говорили о том, что надо просто с каждым регионом по-разному разбираться и разные механизмы применять. Поэтому в первой части — посмотреть по регионам — они услышали, а по механизмам — пока не совсем. Та идея, которую мы предлагали, — одна льготная ипотека в одни руки, я считаю, заслуживает очень пристального внимания. На что будем ориентироваться, когда будем это решение принимать? Конечно, у нас есть поручение президента, чтобы мы поддержали семьи с детьми, в этом тоже заложена адресность, тоже нет регионального принципа. Обязательно, если распространяется, должно распространяться на всю страну. Мы не должны ставить в какое-то привилегированное положение жителей, условно, Новосибирска, по сравнению, например, с Москвой.
— Как не допустить вновь перегрева рынка, цен на новостройки?
— Льготная ипотека сказалась на стоимости квадратного метра, но не в большей степени. По крайней мере, если мы уберем Москву и Санкт-Петербург, по остальным городам РФ это влияние практически минимальное. Поэтому программу надо сохранить, доработать, дошлифовать механизмы: кому давать, кому давать, может быть, на других условиях. Но и поэтапное раскрытие эскроу-счетов снизит стоимость квадратного метра и сделает жилье более доступным для наших граждан.
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых при покупке жилья в новостройках была утверждена правительством России в конце апреля 2020 года. Она должна была завершиться 1 ноября, однако ее продлили до 1 июля текущего года. Теперь эксперты из-за нового срока окончания льгот ожидают нового ажиотажа и всплеска цен на недвижимость, подобного октябрьскому, в мае-июне.
Мнения экспертов о новой инициативе разнятся — одни считают, что портрет покупателя с двумя видами ипотеки просто не прорисовывается, другие уверены, что решение хорошее и окажет стимулирующее действие на ипотечный рынок
Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС -->
В России разрешили сочетать льготную ипотеку с рыночной. Власти также увеличили сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки до 30 млн рублей в четырех регионах — Москве и Подмосковье, а также в Петербурге и Ленобласти. В остальных можно взять не более 15 млн рублей. При этом сумма льготного кредита остается на уровне 12 млн и 6 млн рублей. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин в Telegram.
После последнего снижения ключевой ставки до 14% процент по программе льготной ипотеки уменьшен с 12% до 9% и сама она продлена до конца 2022 года. Соответствующее постановление 1 мая подписал премьер Михаил Мишустин. Комментирует эксперт по недвижимости, риелтор Андрей Веселаго:
Андрей Веселаго эксперт по недвижимости, риелтор «Не думаю, что это нововведение существенно сейчас повлияет на рынок. Если гипотетически представить, что человек должен взять 12 млн под 9% и еще 18 млн — под 14%, если мы берем все эти 30 млн, портрет этого клиента, честно говоря, мне не очень понятен. Власти всячески пытаются стимулировать продажи новостроек, стремительно меняя условия льготной ипотеки в последнее время. Но я убежден, что ничего не зашевелится, если не урегулируют как-то вопрос со ставками по вторичке. Все-таки основная масса покупателей квартир, чтобы купить что-нибудь, сначала должна свое что-нибудь продать. А чтобы продать свою имеющуюся квартиру, нужно, чтобы был покупатель, который по вменяемой ставке может взять кредит на покупку этой вторички. Пока это не будет решено либо еще большим снижением ставки ЦБ, либо введением какой-то льготной ипотеки на вторичку, до тех пор рынок новостроек будет в достаточно вялом состоянии, потому что это гигантские суммы — ипотеки в 30 млн, сколько у нас объективно людей, которые способны делать такие ежемесячные платежи, они там будут 300 тысяч, 400 в месяц. Единичные истории будут. Единственный плюс — можно гипотетически представить, что человеку нужен кредит в 14 млн, тогда он возьмет 12 млн под 9% и еще 2 млн под 14%. Вот, может быть, но именно потолок в 30 млн мне кажется завышенным, спроса на него особого не будет».
Это хорошая инициатива, поскольку кредит на московскую квартиру в размере 12 млн рублей — это мало, считает эксперт по недвижимости, риелтор Олег Бендриков:
Олег Бендриков эксперт по недвижимости, риелтор «На самом деле, это плюс при сегодняшней ситуации, потому что 12 млн для Москвы — это мало, покупателей очень много, им позволяют те же самые зарплаты взять ипотеку больше, кредит 15 млн, 20 млн, но льготная ограничена, и им для того, чтобы купить желаемое жилье, нужно было где-то искать собственные средства. Тут нельзя взять потребкредит, чтобы совместить, потому что сразу в ипотеке откажут, либо занимать, либо это их должны были быть какие-то накопления. Сейчас можно получить две ипотеки условно, то в один кредитный договор по разным ставкам, но тем не менее уже расширяются возможности покупателей. Мы что-то получаем, чтобы рынок все-таки не стоял. Но опять же, если говорить о 12 млн, то пул квартир, которые реально можно купить в ипотеку в новостройке, значительно меньше, чем пул квартир, который составляет, когда ты берешь 30 млн займа. Поэтому в любом случае это плюс на сегодняшний день. Люди, которые покупают квартиру, они берут в кредит условно 20 млн, то заработная плата их выше среднего, однозначно, на семью приходится, потому что ежемесячный платеж с этой сдвоенной ставкой, если 20 млн кредит, в пределах 150-170 тысяч в месяц, это только оплата ипотеки».
Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера в пандемию COVID-19. Ее действие несколько раз продлевали, меняя условия выдачи.
По оценкам Минфина, за время действия льготной ипотеки было выдано свыше 760 тысяч кредитов на сумму более 2 трлн рублей.
Автор статьи
Читайте также: