Виды кредитов в италии
Обновлено: 13.05.2024
Есть люди, которые принципиально не берут ипотеку и другие кредиты, называют ее кабалой или ярмом на долгие годы. Но если знать подводные камни и быть готовым финансово и морально к дополнительным расходам, то квартира или дом мечты в вашей собственности станет реальностью уже сейчас, а не через N-лет, когда удастся скопить необходимую сумму денег. Это справедливо и для России, и для Италии.
На ипотеке я «собаку съела» 🙂 Несколько раз оформляла ипотечный кредит в России, а сейчас совместно с мужем – в Италии. Имея возможность сравнить процедуры в обеих странах, готова поделиться с вами собственным опытом.
Плюсы ипотеки в Италии
Низкая процентная ставка. Самое главное преимущество ипотеки в странах Евросоюза — процентные ставки, которые в 5-6 раз ниже, чем в России. При низких процентных ставках ипотечные платежи сопоставимы с арендными или даже ниже, что делает покупку собственной квартиры весьма выгодной. Аналитики говорят, что сейчас в Италии рекордно низкие проценты и вряд ли они повторятся в будущем, поэтому если вы размышляете над тем, брать ли ипотеку в Италии, рекомендую не откладывать это решение в долгий ящик и купить квартиру или дом своей мечты уже в ближайшее время.
Мы взяли ипотеку под фиксированную ставку – 2,15% (для сравнения: в 2012 году фиксированная ставка составляла от 4,7 до 6%). Плавающая процентная ставка составляет 1,6-1,7% и на первый взгляд кажется существенно выгоднее, чем фиксированная. Но она таит в себе бОльшие риски: если экономическая ситуация нестабильна, то в будущем плавающая ставка может быть пересмотрена в сторону значительного увеличения (как было, например, во время ипотечного кризиса 2007-2008 гг.).
Лояльные условия выдачи ипотечных кредитов. Оформление ипотечного кредита, что в России, что в Италии, — процедура не быстрая, связанная со сбором множества необходимых документов. Чтобы взять ипотеку в Италии, необходимо предоставить банку удостоверение личности, справку о доходах, выписку по банковским счетам, подтверждение наличия первоначального взноса (его величина должна быть минимум 10% от стоимости жилья для резидентов Италии, для нерезидентов — минимум 40%).
Дополнительно могут запросить справку о составе семьи, свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении и водительские права, но ничего сверхъестественного. Для получения ипотечного кредита вид на жительство в Италии иметь необязательно.
Список документов для резидентов и нерезидентов несколько отличается, однако считается, что именно в Италии довольно лояльные условия выдачи ипотеки гражданам иностранных государств. Поэтому если вы присматриваетесь к жилью в странах Евросоюза, рекомендую обратить свое внимание на Италию.
На этом преимущества ипотеки в Италии неожиданно кончаются 🙂
О минусах ипотеки в Италии
Относительно высокая стоимость жилой недвижимости. Чтобы взять ипотеку в Италии, сперва необходимо найти подходящую квартиру или дом и составить предварительный договор купли-продажи, тогда как в России можно приступить к поискам подходящего жилья как до, так и после одобрения заявки.
Бюрократические проволочки. Срок рассмотрения заявки, как было указано на сайте нашего банка, пять рабочих дней. По факту мы ждали ответа МЕСЯЦ! И ждали бы еще дольше, если бы случайно к бывшему одногруппнику моего мужа не попали наши документы. Короче говоря, связи в Италии решают ВСЁ и даже больше (хотя в России связи тоже решают многое, в этом наши страны похожи, все же срок рассмотрения ипотечных заявок редко превышает две недели).
Большое количество сопутствующих расходов. Это миф, что на Западе все, живя в арендованных квартирах, чувствуют себя прекрасно. Так же, как и россияне, европейцы стремятся жить в собственном жилье, просто далеко не всем даже возможность взять ипотеку по карману.
В Италии вместе с ипотекой вас заставят купить:
-страховку от потери работы (если вы только не работаете в госкомпании на пожизненном контракте)
-страховку жизни. Я долго спорила с сотрудником банка, просто не понимала «зачем?», если в случае смерти кто-то из нас продолжает выплачивать ипотеку или же банк забирает квартиру себе. Оказалось, что в случае проблем с оплатой банк не может лишить вас квартиры. Вернее – теоретически может, а вот практически осуществить это очень сложно. Поэтому банки в Италии максимально страхуют свои риски. В итоге +40 евро дополнительно к ежемесячным платежам только за страхование жизни.
Готовьтесь дополнительно оплатить:
-агентскую комиссию. Агентству нужно отдать 3-4% от стоимости квартиры лишь за то, что несколько раз они покажут вам квартиру и составят предварительный договор купли-продажи. Комиссия агентству выплачивается как покупателем (3-4%), так и продавцом (1%). При этом агентства в Италии не работают, как у нас, по первому звонку. Чтобы посмотреть квартиру, приходилось ждать минимум неделю, пока соберутся все желающие. И конечно, в будние дни после 19:00 и в воскресенье здесь никто не работает.
-нотариальные услуги. Нотариус возьмет от 4 000 до 8 000 евро за составление и регистрацию договора купли-продажи. В России подобные услуги стоят в десятки раз дешевле.
В общем, если планируете покупать дом или квартиру в Италии, готовьте дополнительно 25 000 евро (итоговая сумма зависит от стоимости квартиры) на все сопутствующие платежи + налоги.
Несмотря на все сложности и нюансы, связанные с получением ипотечного кредита, результат стоит того. Мы с Людовико живем в просторной квартире в прекрасном районе Рима, недалеко от самого большого парка в Риме, как того и хотели. В собственной квартире уже можно не только сделать ремонт по вкусу, но и планировать будущее 🙂
А есть ли среди вас те, кто брал ипотеку на –дцать лет и успешно досрочно выплатил ее? Или, наоборот, те, кто пожалел, что повесил на себя ипотечное ярмо? Поделитесь своим опытом в комментариях к этому посту.
Финансовая система Италии включает бюджет центрального правительства, бюджеты местных органов власти, специальные фонды, а также финансы государственных предприятий. Консолидированный бюджет центрального правительства, местных органов власти и институтов социального обеспечения образуют бюджет государственной администрации. Главным звеном финансовой системы Италии выступает бюджет центрального правительства (государственный бюджет). Он состоит из двух частей: счета текущих операций и счета движения капиталов. Основными доходами счета текущих операций являются налоги, а среди них - главным образом косвенные.
Реализация осуществляемых функций в Италии возложена на несколько ведомств и организаций: Министерство экономики и финансов, Центральный банк, уполномоченные коммерческие банки, государственная компания “Эквиталия”.
В принципе, это является распространенной международной практикой. Структура и роль учреждений, ответственных за управление государственными финансовыми ресурсами и называемых одинаково – “казначейство”, в отдельных странах определяются историческими и культурными факторами, а также экономической обстановкой и распределением полномочий между различными государственными ведомствами. В ряде случаев они являются результатом длительной эволюции, когда по прошествии времени государственному казначейству добавлялись или от него отнимались отдельные функции. В других случаях казначейству с самого начала предоставлялись широкие функции и полномочия. Таким образом, в международной практике не существует какой-то одной “образцовой” модели государственного казначейства.
Поэтому более правильно говорить не о казначействе, как органе государственного управления, а о казначейских функциях - функциях по управлению государственными финансовыми ресурсами. Так, в ряде государств на казначейство возложено управление государственным долгом и долговыми гарантиями, государственными финансовыми активами (акциями, принадлежащими государству).
Наибольший объем казначейских функций в Италии на центральном уровне реализуется Министерством экономики и финансов. В составе этого Министерства образованы 4 департамента (Департамент казначейства, Департамент главной бухгалтерии государства, Департамент налоговой политики и Административный департамент), которые в свою очередь включают в себя государственные инспекции и/или отделы. Кроме того, в состав Министерства в качестве самостоятельного структурного подразделения входит аппарат министра (включающий канцелярию, отдел внутреннего контроля и другие подразделения).
В непосредственном ведении Министерства экономики и финансов находятся 4 самостоятельные агентства (Налоговое агентство, Таможенное агентство, Кадастровое агентство и Агентство государственной собственности), а также Финансовая гвардия (налоговая полиция).
Несмотря на свое наименование, Департамент казначейства Министерства экономики и финансов Италии выполняет функции:
планирование бюджетной политики;
управление государственным долгом совместно с Центральным банком Италии;
международные финансовые отношения;
управление финансовыми активами, приватизация государственного имущества и ряд других вопросов.
За организацию, обеспечение и контроль за исполнением государственного бюджета отвечает Департамент главной бухгалтерии государства Министерства экономики и финансов. В центральный аппарат указанного Департамента входят 10 государственных инспекций.
Ведомства Италии, отвечающие за управление финансовыми
ресурсами государства
Документы, сроки, виды контрактов, проценты и затраты - все о получении банковского займа в Италии.
Чтобы получить кредит в итальянском банке, необходимо обратиться в избранное финансовое учреждение и предоставить требуемые документы.
Согласно итальянскому кодексу прав потребителя (Законодательный декрет номер 206/2005), потребитель имеет право на получение от банка полной, четкой и понятной информации о кредитном договоре.
С 1 октября 2003 этот принцип постановлением Межведомственного комитета по кредитам и сбережениям (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) внесен в национальное законодательство по прозрачности банковских сделок. Таким образом, каждый из итальянских банков в собственных филиалах в доступных для общественности местах размещает информационный буклет, содержащий, помимо прочего, экономические условия ипотечного контракта и основные положения, которыми он руководствуется.
Прочитав информационный буклет, потребитель может оценить и сравнить условия кредитования, предлагаемые различными итальянскими банками, и выбрать для себя самое выгодное предложение.
Если самостоятельно оценить предлагаемые условия не получается, рекомендуем обратиться за помощью в Ассоциации по защите прав потребителей (Associazioni dei consumatori) или же к нотариусу, которому Вы доверяете, чтобы получить всю необходимую информацию и разъяснения.
Избрав банк, в который Вы обратитесь за кредитом, перед заключением договора Вы имеете право получить на руки для ознакомления копию данного договора, готового к подписанию для оценки содержания контракта и его условий.
К договору прилагается краткая выписка - это важный для клиента документ, который содержит краткое изложение наиболее важных пунктов договора.
Повторимся, если какие-либо пункты сложны для Вашего понимания, стоит обратиться к нотариусу или к банковскому сотруднику для разъяснений.
Выбор процентной ставки
Выбор процентной ставки (Тasso di interesse) является одним из ключевых моментов, которые важно учесть, производя оценку условий ипотечного договора.
Процентная ставка может быть фиксированной (tasso fisso; размер ставки не меняется на протяжение всего периода ипотеки) или "плавающей" (tasso variabile; ставка изменяется и определяется на основе переменных параметров, которые должны быть объективно оценены и рассмотрены в договорных условиях).
Правильно подобрать процентную ставку поможет Ваш нотариус или финансовый консультант. Банк же предоставляет клиенту полную свободу и возлагает на его же плечи всю ответственность, связанную с этим решением.
Отметим лишь, что "плавающая" ставка, как правило, всегда меньше фиксированной, но выбирая первый вариант, существует риск роста ставки со временем.
Кроме прочего, существуют ипотечные договоры со смешанными условиями, в которых ставки могут чередоваться (ипотечный договор со смешанной ставкой (tasso misto)): в нем процентные ставки могут изменяться с "плавающей" на фиксированную и обратно.
Существует также кредит под названием "mutuo con cap": речь идет о договоре с "плавающей" ставкой, которая, однако, не может превышать определенную сумму-ограничитель.
И, наконец, существуют ипотечные договоры с "плавающей" кредитной ставкой, однако с фиксированным взносом, где увеличение/спад контрольного показателя отражается на длительности договора, уменьшая или продлевая его.
Дополнительные расходы, которые необходимо учесть
Кроме процентов, при заключении ипотеки в Италии Вам предстоит оплатить и ряд других расходов, о которых стоит узнать заранее.
К ним относят, к примеру, стоимость экспертной оценки покупаемого имущества или стоимость страхования, оплачиваемую в качестве залога и т.д.
Данные расходы повышают итоговую стоимость кредита.
До подписания договора важно заранее узнать размер общей годовой процентной ставки (Tasso Annuo Effettivo Globale (Т.А.Е.G.)); этот показатель фактически демонстрирует в процентном выражении общую стоимость кредита и учитывает не только номинальную процентную ставку, но и другие расходы по кредиту.
Клиент имеет право сделать запрос на подсчет Т.А.Е.G. еще до заключения контракта и оценить с помощью этого процента реальную стоимость кредита в различных банках.
Настоятельно рекомендуем также заранее узнать в банке о налогах, взимаемых по ипотеке, и цене юридических услуг.
Налоговый режим банковского финансирования в Италии регулируется статьей 15 законодательного декрета D.P.R 601/1973.
Налог составляет 0,25% от суммы кредита, за исключением ипотек, предоставленных банком на покупку, строительство или реконструкцию жилья для использования в качестве вторичного (в этом случае налог увеличивается на 2%).
Обязательно стоит запросить в банке для ознакомления график погашения кредита (piano di ammortamento). В этом сводном документе указаны все взносы, которые обязуется оплачивать заемщик. Выплаты делятся на основную сумму и проценты, здесь же указан срок погашения кредита.
Сроки предоставления кредита в итальянских банках
Обычно для проведения оценки (istruttoria) и получения ипотечного кредита достаточно 60 дней, однако в некоторых ситуациях, особенно при покупке жилья, когда необходимо оплатить объект до указанного продавцом финального срока, рекомендуем обратиться в банк заранее.
Что ожидает заемщика при невыплате/задержке платежей по кредиту?
Следует знать, что при задержке в погашении ипотеки банк автоматически начисляет проценты на просроченные платежи, причем процентная ставка, начисленная за просроченные платежи, всегда выше, чем обычная (таким образом банк пытается впоследствии предотвратить задержку платежей, осуществляемых заемщиком).
При невыплате ипотечного кредита по недвижимости банк имеет право выставить купленное заемщиком имущество на судебный аукцион недвижимости.
Какие гарантии потребует итальянский банк?
Предоставляя кредит, банк учитывает не только стоимость самого имущества, предлагаемого в качестве залога, но и экономическое положение заемщика, который будет выплачивать ипотечные взносы. Данную оценку производят по налоговой декларации за прошлый год, поданной в налоговые органы.
Иногда банк требует предоставить поручительство (fideiussione) от третьего лица (к примеру, если кредит берет молодой человек, поручительство от более состоятельных родителей), которое подтверждает обязательство выплатить сумму кредита в случае, если сам заемщик будет не в состоянии этого сделать.
Можно ли погасить ипотеку досрочно?
Итальянские законы дают возможность заемщику погасить кредит досрочно, однако, иногда банк, теряя заработок на процентах, может потребовать с заемщика комиссию возмещения. Данный пункт обязательно оговорен в договоре.
Можно ли изменить условия договора кредитования?
Закон позволяет это сделать, причем данные изменения можно осуществить различными способами.
Согласно статье 120 параграф 4 Закона о банковской деятельности установлен новый способ сбережения средств заемщика. Он называется суброгация. Речь идет о том, что заемщику предоставляется право договориться с другим банком о выдаче нового кредита на такую же сумму, как и предыдущий, которым заемщик расплачивается с первым банком. Последний не имеет права отказаться от предварительного погашения кредита.
Если заемщик не хочет менять банк, но хочет поменять условуя кредита, он может досрочно погасить старый кредит, чтобы взять новый в том же банке.
Основные документы, запрашиваемые банком у иностранных граждан при предоставлении кредита
выписка из текущего расчетного счета (иногда банк требует переведения к нему счета из другого финансового учреждения);
Рассказываем, каков максимальный лимит финансирования, который клиент может запросить у своего банка для покупки дома?
Условия оформления ипотеки в Италии
Когда человек хочет купить дом и у него не хватает на это средств, он приходит в банк, чтобы подать заявку на ипотеку в Италии. Среди различных условий и ставок, установленных банком, потенциальный заемщик может выбрать наиболее удобные для него. Например, выбрать фиксированную или переменную процентную ставку; с возвратом кредита за 10, 15 или 20 лет и т. д.
Предоставление кредита банковским учреждением в Италии зависит от ряда условий:
-
в первую очередь, заемщик должен иметь стабильный доход: он не обязательно должен быть доходом от трудовой деятельности; ключевые слова здесь - достаточность и постоянство. В случае самозанятых работников банк ведет себя более "податливо", предполагая, что часто существует часть дохода, не заявленного в декларации о налогах;
опять же, доход должен быть достаточным для регулярных выплат ипотечного платежа (рассрочка определяется в зависимости от времени, за которое клиент хочет вернуть банку долг). Это не означает, что доход обязательно должен быть высоким, но он должен быть "свободным" (это значит, что никакиe другиe платежныe обязательствa не должны "висеть" на заемщике);
Какова максимальная сумма ипотечного кредита в Италии?
В резолюции МККС (Межминистерский комитет по кредитам и сбережениям) говорится, что ипотечный кредит не может превышать 80% стоимости имущества, за исключением, как мы увидим далее, того случая, когда клиент предлагает дополнительные гарантии банку.
Ипотека, в любом случае, никогда не может быть равна 100% стоимости имущества: это положение служит для защиты банковской системы в случае наступления состояния неплатежеспособности заемщика. На самом деле, считается, что, если дом будет конфискован за долги и продан на аукционе, банку почти никогда не удастся получить от исполнительной процедуры ту же цену, которая была уплачена за его покупку. Это происходит потому, что те, кто участвует в аукционах, всегда ждут и этим сбивают цену, и обычно недвижимость продается только после серии скидок.
Можно ли получить более высокий кредит?
Да, можно. 80% -ный лимит часто обходится самими банками, которые выдают клиенту ипотеку почти той же стоимости, что и здание. Как? С помощью простой хитрости.
Стоимость недвижимости заверяется экспертом, которого банк направляет для осмотра объекта покупки. Это доверенное лицо кредитного учреждения, которому платит сам банк за выполненную задачу. Когда эксперт банка выполняет эту операцию, он, как правило, переоценивает недвижимость. Так, квартира стоимостью 200 тысяч евро оценивается в 240 тысяч. Каков результат? Клиент получает кредит, равный 80% от уже 240 тыс. евро, а не реальных 200 тыс. евро. Это означает, что банк даст взаймы клиенту почти полную стоимость недвижимости (в данном случае 192 тысячи евро).
Банки Италии действуют таким образом, потому что, очевидно, от ипотеки они получают прибыль, благодаря выплатам по установленной процентной ставке, выплачиваемым держателями счетов.
В ином случае, банкам разрешается предоставлять кредит, равный 100% стоимости дома, если клиентом предоставляется дополнительная гарантия: поручительство от третьей стороны или ипотека на другое имущество.
Для того чтобы купить жилье в Италии в ипотеку гражданам России, Белоруссии, Украины, Казахстана или Армении необходимо предоставление определенных гарантий. Для банков при принятии решения о выдаче ипотечного кредита для покупки, например квартиры в Риме, играет роль не гражданство, а наличие стабильного дохода в евро.
Может ли гражданин РФ получить ипотеку в Италии?
Гражданин РФ может получить ипотечный займ для приобретения недвижимости в Италии - итальянские банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия менее выгодны. Ставки для россиян и граждан других стран, не входящих в Еврозону, на 2-2,5 % выше( для граждан Италии -1,5%. ) чем для местных жителей или иностранцев, постоянно проживающих на территории Италии .
Как получить ипотеку в Италии?
Для того, чтобы купить квартиру в ипотеку в Италии необходимо предоставить документы о платежеспособности, положительную кредитную историю и презентационное письмо из российского банка, например, Юникредит. Весь пакет документов готовится в России. Затем банк дает заключение, которое передается в международный отдел итальянского банка Юникредит, где Заемщик открывает счет. Далее банк проводит экспертизу выбранного объекта недвижимости и принимает решение о выдаче кредита. Страхование недвижимости является обязательным условием для получения ипотечного кредита в Италии.
Банки в Италии. Ставки кредитования в Италии
Процентные ставки по кредитам в Италии бывают фиксированными или плавающими – фиксированный не меняется в течение всего срока кредита, плавающий меняется в зависимости от внешних факторов, обычно он ниже фиксированного. В настоящее время процент по кредитам составляет 2,5 – 3,5 % для нерезидентов, фиксированный немного выше, чем плавающий. Нерезиденты могут рассчитывать на получение ипотеки до 50 % от стоимости недвижимости максимум. Срок ипотечного кредита составляет от 10 до 30 лет в зависимости от возраста клиента. С 2007 года возможно досрочное погашение кредита без выплаты штрафных санкций.
Ставки по жилищным кредитам в Италии никогда не были такими низкими, как сейчас – для резидентов на покупку первого дома они составляют всего 1,5 % (Юникредит).
Виды ипотечных кредитов для иностранцев
При покупке жилья в Италии можно воспользоваться следующими видами кредитов:
Строительный ипотечный кредит или кредит «необеспеченного типа» (итал. Mutuo edilizio)
Строительная компания-застройщик получает кредит и выступает гарантом перед банком. Далее переводит часть или весь кредит на покупателя, оставаясь гарантом. В этом случае не требуются бумаги, подтверждающие платежеспособность, только формальные документы.
Ипотечный кредит (итал. mutuo)
Кредит выдает банк под залог недвижимости. В данном случае необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность клиента, а также документацию по приобретаемому объекту недвижимости. Перед выдачей кредита эксперт банка оценивает рыночную стоимость квартиры (дома).
Автор статьи
Читайте также: