Если снял квартиру и передумал вернут ли деньги
Обновлено: 27.04.2024
Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.
Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится
Переслать через вотсап
Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.
Право заключить письменный договор
Основание. ГК РФ ст. 674
Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.
Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.
Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.
Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.
См. также:
Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру
Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.
Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.
См. также:
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
См. также:
Право получать документы на каждый платеж
Основание. НК РФ ст. 228
Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.
Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.
Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.
См. также:
Право на временную регистрацию
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.
Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.
Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.
См. также:
Право на проверку долгов за коммунальные услуги
Основание. ГК РФ ст. 678
Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.
Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:
- До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
- Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
- Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
- Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.
См. также:
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.
Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.
Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.
См. также:
Право вселять своих детей без разрешения
Основание. ГК РФ ст. 679
Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.
Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.
Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный
Основание. ГК РФ ст. 681
Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.
Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.
См. также:
Право продлить договор в первую очередь
Основание. ГК РФ ст. 684
Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.
Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.
Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.
С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.
Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог
Основание. ГК РФ ст. 675
Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.
Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.
Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.
См. также:
Право расторгнуть договор и выехать из квартиры
Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.
У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.
См. также:
Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа
Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.
И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.
Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.
Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц
Основание. ГК РФ ст. 381.1
Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.
Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.
В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.
Право на возмещение убытков
Основание. ГК РФ ст. 15
Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.
Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.
Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.
Основные причины досрочного расторжения договора аренды
Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.
В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.
Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:
- несвоевременная оплата;
- решение собственника продать квартиру;
- выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
- порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.
Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.
Наём или аренда?
В разговорной речи чаще всего говорят об аренде недвижимости. Мы тоже используем этот термин, потому что так понятнее. Однако с юридической точки зрения всё немного сложнее. Существует наём и аренда. Наём — это как раз то, что люди обычно называют «арендой квартиры». Под этим термином подразумевается использование для проживания любых жилых помещений по соглашению, заключённому между физическими лицами.
Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.
В рамках данной статьи мы будем использовать слова «аренда» и «наём» как синонимы, однако при составлении документов нужно учитывать разницу и правильно именовать сделку во всех документах. В частности, для соглашения о расторжении аренды образец расторжения договора найма не подойдёт, и наоборот.
Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против
Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.
Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.
Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.
Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:
- реквизиты свои и другой стороны;
- номер и дату подписания исходного договора;
- дату написания и отправки письма;
- адрес и площадь арендуемого помещения;
- причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
- сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).
Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.
Расторжение договора аренды по взаимному согласию
Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.
Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.
Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.
Важно, чтобы соглашение фиксировало:
- конкретную дату прекращения действия договора;
- основание расторжения;
- отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
- штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
- сроки всех расчётов и передачи объекта.
Само по себе письмо о расторжении договора аренды не подтверждает отсутствие претензий. Поэтому вот образец грамотной формулировки: «Считать договор аренды за № 123 от 01.02.2020 расторгнутым с 01.07.2020 по обоюдному согласию сторон. Стороны претензий друг к другу не имеют».
Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:
- регистрационный номер и дату составления документа;
- сведения об участниках договора и их реквизиты;
- сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
- в каком количестве экземпляров составлен документ.
Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.
Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.
Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:
1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.
2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.
3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.
4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.
5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.
Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.
И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.
Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:
Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.
Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭
1. Съехали до официального прекращения договора аренды
Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2022 года.
Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2022 года.
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.
Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.
2. Не оформили акт возврата помещения
В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.
Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.
Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.
3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
4. Вернули убитое помещение
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.
Статья актуальна на 06.02.2022
Продолжайте читать
Клиент отказался от услуги: когда нужно вернуть предоплату, а когда нет
Как правильно разорвать договор аренды помещения
Договор аренды транспортного средства без экипажа: о чём стоит договориться
Можно ли сделать предоплату невозвратной? Что будет, если не вернуть деньги? Как подстраховаться от убытков, если клиенты часто отказываются? Рассказываем всё по порядку.
Содержание
Сделать предоплату невозвратной нельзя
Обычно предприниматели берут предоплату в подтверждение, что клиент точно воспользуется услугой.
К примеру, женщина записывается на маникюр за месяц на последние числа декабря. Перед Новым годом желающих сделать ногти будет много. Поэтому салон сразу берёт с клиентки 2 000 ₽ и бронирует за ней время. Другим желающим на это время откажут.
Ещё пример. В кафе обращается фирма, заказывает кейтеринг на три дня и вносит предоплату 10 000 ₽. Повара и официанты кафе будут заняты в эти дни в офисе фирмы. Приготовить и привезти еду другим клиентам не смогут.
По закону клиент может отказаться от услуги и забрать предоплату в любой момент.
Сделать услугу неотменяемой, а предоплату невозвратной нельзя. Даже если вписать такой пункт в договор с клиентом, он не будет действовать. Нет услуги — нет оплаты. Это называется встречным исполнением обязательств. Правила — из ст. 328, 453, 717, 731, 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о правах потребителей.
В наших примерах получится так. Клиентка передумала делать маникюр — салон обязан вернуть 2 000 ₽. Фирме стал не нужен кейтеринг — кафе обязано вернуть 10 000 ₽.
Но не всё так печально. Из предоплаты можно вычесть свои расходы и оплату уже сделанных услуг. Про это подробно расскажем ниже.
Предоплату надо вернуть в течение семи дней после отказа клиента от услуги. Но в своём договоре с клиентами этот срок можно сделать короче или длиннее — ст. 314 ГК РФ.
Предоплата без состоявшейся услуги — неосновательное обогащение предпринимателя по ст. 1102 ГК РФ. Если деньги не вернуть, клиент заберёт их через суд с процентами и оплатой услуг юриста.
Ещё за отказ вернуть предоплату клиенту-физлицу может оштрафовать Роспотребнадзор по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. ИП грозит от 1000 ₽ до 2000 ₽, юрлицам от 10 000 ₽ до 20 000 ₽.
Получается, за невозврат женщине 2000 ₽ за маникюр салон рискует заплатить в несколько раз больше.
Продавать невозвратные абонементы тоже нельзя. Правда, там есть исключения, мы говорили о них в отдельной статье.
Из предоплаты удерживают свои расходы и оплату уже оказанных услуг
Может выйти так, что до отмены брони предприниматель уже потратил деньги на клиента. Например, мастер салона купил смываемый лак за 300 ₽, потому что клиентка не хотела гель-маникюр. А кафе закупили шпажки для канапе стоимостью 500 ₽. На этот случай закон защищает предпринимателя.
Клиент обязан оплатить расходы, которые предприниматель уже понёс. Поэтому предоплату возвращают за вычетом таких расходов. В наших примерах салон вернёт 1700 ₽: 2000 ₽ минус 300 ₽ на лак, а кафе вернёт 9500 ₽: 10 000 ₽ минус 500 ₽ за шпажки.
Иногда расходы полностью покрывают предоплату. Тогда к возврату клиенту будет ноль. Если к моменту отказа от кейтеринга в холодильнике кафе уже лежат полуфабрикаты на 10 000 ₽, предоплату можно не возвращать. Правда, полуфабрикаты придётся отдать фирме, если они захотят.
Главное, чтобы у предпринимателя остались чеки на расходы. И чеки должны подтверждать траты на этого самого клиента. На такие случаи лучше оговаривать подробное техзадание. К примеру, прописывать меню кейтеринга в спецификации к договору на обслуживание. Там канапе — значит, нужны шпажки. Если клиент пойдёт судиться, предприниматель покажет суду чеки на шпажки.
А вот вычесть из предоплаты потерянную прибыль нельзя. Это упущенная выгода предпринимателя по ст. 15 ГК РФ. Клиент и снятая бронь тут ни при чём.
Отдельный случай — когда клиент отказался от уже начатой услуги. Если официанты покормили людей один день, а потом фирма отказалась от кейтеринга, она оплачивает только этот день. Часть услуги — часть оплаты.
И ещё — оплату за часть услуги оставляют себе только, если у клиента нет претензий по качеству.
Клиент не пришёл на услугу — оплата не возвращается
Другая ситуация — когда клиент не пришёл в назначенное время, не открыл дверь или просто опоздал. Потом позвонил и потребовал предоплату назад, ведь услуги не было.
Если клиент просто передумал и не пришёл, он обязан оплатить услугу полностью — ст. 781 ГК РФ.
Но если окажется, что клиентка не доехала на маникюр из-за ДТП не по своей вине, удержать из предоплаты можно только свои расходы, а остаток надо вернуть.
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Что полезного прописать в договоре с клиентом на случай отмены заказа
Вот несколько советов, как уменьшить убытки, если клиенты снимают бронь часто. Сразу скажем: лучше заключать с каждым клиентом договор на бумаге. А это не всем удобно. Если есть возможность, условия можно вписывать в квитанцию, которую выдаёте клиенту, или в чек. Но если услуги дорогие, стоит всё-таки заключать договоры.
Прописать свои расходы
Чтобы избежать споров о расходах, можно сразу прописать в договоре, что к ним относится.
К примеру, кафе может прописать в договоре на обслуживание, что 1000 ₽ уходит на предзаказ машины для доставки продуктов и проезда официантов к месту исполнения услуги. И на случай спора надо быть готовым показать клиенту этот чек.
Разбить услугу на части
Если разбить услугу на этапы с ценами за каждый, сразу видно, сколько денег возвращать. На работы наподобие ремонта или шитья можно составить смету и сделать на неё ссылку в договоре.
Включить в договор условие о задатке
Суть задатка следующая. Клиент платит предпринимателю деньги в счет оплаты по договору. Если клиент отменяет заказ, предприниматель оставляет задаток себе — без всяких чеков на расходы. Если предприниматель сам откажется оказывать услугу, он отдаст задаток в двойном размере — 380, 381 ГК РФ.
Задаток нельзя включить в договор с физлицами. Поэтому такая фишка не подойдёт салонам красоты, ателье, бригадам по ремонту квартир и другим предпринимателям из сферы бытовых услуг. Правило — из ст. 16 Закона о защите потребителей.
Турагентство проиграло спор с клиентами, которые хотели вернуть 40 000 ₽ за отказ от тура. В договоре было условие, что тур неотменяем, а предоплата — это задаток, он не возвращается. Но суд сказал, что физлиц нельзя лишать права на отмену брони, и неважно, что написано в договоре — дело № 33-3534/2019.
А вот оказывать услуги другим предпринимателям с условием о задатке можно. Важно лишь, чтобы из текста договора было ясно, что деньги, которые вносит клиент — это задаток, а не простая предоплата. При этом предоплата может стать задатком, если клиент отменяет бронь поздно.
Вот пример условия для договора:
Стороны пришли к соглашению, что в случае отказа от исполнения договора заказчиком менее чем за 10 дней до даты оказания услуг кейтеринга, внесённая заказчиком предоплата в сумме 10 000 рублей будет считаться внесённой на счёт исполнителя в качестве задатка и не подлежит возврату заказчику в соответствии со ст. 381 ГК РФ.
Статья актуальна на 31.01.2022
Продолжайте читать
Как правильно разорвать договор аренды помещения
Договор безвозмездного пользования: как бесплатно отдают машины, помещения и оборудование + шаблон
Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.
Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много. Например, как пояснили "РГ" эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги - хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача). Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.
Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление "О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве". Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.
Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.
"Представим ситуацию - приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, - рассказывает он. - На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю".
Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом. Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится. В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.
"Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, - говорит адвокат. - При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая - деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки".
Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.
"В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, - говорит адвокат. - Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей".
Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца. Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез. Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.
Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.
Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни. Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие - возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными. При признании сделки недействительной статуса "добросовестного покупателя" люди могут и не получить.
Автор статьи
Читайте также: