Может ли тсж собирать деньги наличными
Обновлено: 01.05.2024
В идеальном мире жильцы вовремя оплачивают коммуналку, а управляющая компания без устали ремонтирует общедомовое имущество и не берет лишних денег.
Иногда идеальный мир ломается и жильцам приходится доказывать в суде, что управляющая компания слишком много на себя берет или ничего не делает, а деньги просит. Так поступили герои наших историй, которые устали терпеть халатность и беспредел.
Вот что они требовали и чего добились.
Не платить за дежурных
Ситуация. Женщина обнаружила в платежке новую услугу — «дежурный», то есть консьерж. Сначала платила каждый месяц почти 1500 ₽, а потом надоело: никаких дежурных в своем подъезде она не видела и вообще эта услуга ей была не нужна. Тогда женщина потребовала убрать строчку из платежки, а уже выплаченные за три года деньги — 52 000 ₽ — вернуть.
Коммунальщики не согласились: дежурных утвердили на собрании жильцов, но не для каждого подъезда, а только для одного. Правда, женщина не жила в том подъезде.
Что сказал суд. Строчку из платежки для этой квартиры — убрать, все выплаты вернуть.
Почему так. Жильцы обязаны оплачивать минимальный перечень услуг: например, проверку кровли или ремонт труб. Но дежурных в этом списке нет.
В платежку действительно можно включить дополнительные услуги, если так решили жильцы на общем собрании. Причем решение жильцов — это не просто устное согласие, а правильно оформленная бумага. В этом доме протокол оформили кое-как, поэтому суд не признал результат собрания.
Но даже если бы все оформили правильно, платить за дежурного в чужом подъезде женщина не обязана. Консьерж должен знать всех жильцов в лицо, но истицу не знает — она же мимо него каждый день не ходит. А значит, услугу женщина не получает и платить за нее не должна.
Когда можно не платить за консьержа. Если вам не нравится какая-то услуга, за которую управляющая компания просит деньги, это не всегда значит, что можно от нее отказаться.
Если все сделано по правилам — жильцы собрались, приняли решение, оформили протокол и сказали управляющей компании: «Хотим консьержа в подъезде, вот вам деньги, ищите работника!» — тогда платить придется.
Но иногда УК превышает свои полномочия и решает, что сама может вводить новые услуги и назначать тарифы. Если нет протокола общего собрания жильцов, то излишние услуги УК можно оспорить в суде.
→ Читать детали истории ←
Не платить соседям за потоп
Ситуация. Мужчина поменял дома батареи и уехал в командировку. В это время управляющая компания решила провести испытания перед отопительным сезоном. Новенькие батареи давления не выдержали — вода полилась наружу и затопила соседей, причем в двух квартирах сразу.
Соседи сообщили об этом мужчине. Тот позвонил в управляющую компанию и попросил остановить проверку системы отопления. Но коммунальщики вместо этого подкрутили напор до максимума. Соседей залило еще раз, причем капитально: ущерб по двум квартирам приблизился к миллиону рублей.
Мужчина эти деньги платить не захотел: его квартиру никто не осматривал, а значит, точно не известно, откуда вода. А даже если она из батареи, то виновата управляющая компания: во-первых, потому что проводила испытания со слишком большим напором, который повредил устройство, а во-вторых, потому что система отопления — это общедомовое имущество, а не личное.
Управляющая компания тоже платить не захотела: батареи в квартире — вообще-то личное имущество, а не общее. Собственник их сам поменял, сам пусть и отвечает. А давление в трубах они поднимали по нормам.
А вот управляющая компания повела себя странно: почему-то не остановила испытания, а увеличила напор воды после первого потопа. Еще похоже, что коммунальщики лукавят: говорят, что мужчина устранил течь после жалобы соседей, хотя его в это время не было в городе.
Надо разбираться. Если все-таки окажется, что мужчина не виноват, платить будет управляющая компания.
Почему так. Вопрос с прорывом батареи всегда сложный. Иногда суд встает на сторону управляющей компании , а иногда — на сторону собственника. Все зависит от того, какую часть трубы прорвало: если этот кусок считается общим имуществом, то отвечает и платит управляющая компания.
Чтобы понять, кто отвечает за батарею в вашей квартире, посмотрите на вентиль. Если он есть — значит, радиатор ваш и вы отвечаете за его работу, а если вентиля нет — значит, это общее имущество. В ситуации мужчины новые батареи были как раз без вентилей, но ставил он их сам, без согласования с управляющей компанией.
Как быть. Если в вашей квартире прорвало батарею и соседи требуют компенсацию, не спешите платить: возможно, что ремонтировать квартиры другим жильцам должна УК.
В первую очередь составьте акт о заливе: для этого вызовите представителя управляющей компании, который осмотрит и вашу квартиру, и жилье пострадавших.
Найдите место протечки. Если этот участок относится к общему имуществу — например, течет из стояка, — платить должна управляющая компания.
Даже если вина ваша, вызовите экспертов, чтобы оценить ущерб. Возможно, соседи завышают реальные повреждения, чтобы сэкономить на плановом ремонте за ваш счет.
→ Читать детали истории ←
Вернуть деньги за отопление
Ситуация. Зимой в квартире мужчины стало слишком жарко: приходится постоянно открывать окна, чтобы нормально дышать. Мужчине не понравилось, что он платит за отопление, а по факту выпускает тепло на улицу, и он пожаловался в управляющую компанию.
Что сказал суд. Управляющая компания должна компенсировать жильцу плату за отопление — но не за весь период, а за месяцы после его жалобы. А еще заплатить неустойку за отказ решить дело миром и 2000 ₽ за моральный ущерб — всего 16 800 ₽.
Почему так. Температура в квартире должна быть в пределах +18…+23 °C. В квартире у мужчины коммунальщики намерили +27 °C в комнате, а на кухне +29 °C. Значит, услугу оказывали некачественно — деньги надо вернуть.
Как быть. Если вы хотите вернуть деньги за пекло в квартире, действовать нужно так:
- Составьте акт проверки. Пригласите сотрудников управляющей компании: они измерят температуру и зафиксируют показатели в документе. Обязательно отметьте в акте, что у вас нет дополнительных приборов, которые влияют на температуру воздуха: например, теплых полов. В акте должно быть указано время проведения проверки, а также инструменты и методы, которыми пользовались коммунальщики. Можно составить акт и самостоятельно. Для этого необходимо, чтобы при проверке присутствовали как минимум два незаинтересованных свидетеля, например сосед и председатель ТСЖ.
- Обратитесь в управляющую компанию с просьбой снизить температуру. Если УК откажется — вы сможете потребовать неустойку и увеличить сумму возмещения на 50%.
- Обратитесь в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Если жилинспекция удостоверит, что услуга оказывается некачественно, а Роспотребнадзор назначит управляющей компании штраф, выиграть дело в суде будет значительно проще.
- Направьте иск в суд. Приложите все необходимые документы: акт проверки, отказ управляющей компании добровольно снизить температуру в квартире, документы, полученные от жилинспекции и Роспотребнадзора, квитанции об оплате отопления, которые вы хотите компенсировать.
→ Читать детали истории ←
Возместить ущерб за испорченную машину
Ситуация. Женщина припарковала автомобиль рядом с домом, а из подъездного окна на машину вывалилось стекло. Женщина потребовала от управляющей компании заплатить за ремонт автомобиля. Но коммунальщики не согласились: мало ли из-за чего вывалилось окно.
Тогда женщина пошла в суд.
Что сказал суд. Управляющая компания должна заплатить за ремонт машины , компенсацию за моральный ущерб, штраф и покрыть судебные расходы женщины.
Почему так. В минимальный перечень услуг, которые должна выполнять любая УК, входит проверка окон в подъезде. Если с ними что-то не так, управляющая компания должна обратить на это внимание и запланировать ремонт.
Если управляющая компания считает, что она не виновата в происшествии, — она и должна это доказать. Полиция не обнаружила, что стекло выломали хулиганы, а УК не смогла доказать, что вовремя проверяла состояние окон — значит, ей и придется платить.
Как быть. Если вы пострадали из-за того, что в доме что-то сломалось — вывалилось окно или протекла крыша, — в этом виноваты не ветер и дождь, а управляющая компания.
Вы вправе требовать от коммунальщиков компенсации ущерба. Для этого вам не нужно ничего доказывать: отношения жильцов и управляющей компании — это отношения потребителей и исполнителя, и в них действуют особые правила. Если управляющая компания не смогла выполнить свои обязательства, то должна или заплатить, или доказать отсутствие своей вины.
→ Читать детали истории ←
Как привести в порядок квартиру, подъезд и двор
Жители многоквартирных домов часто мирятся с грязными темными подъездами, разбитой дорогой во дворе и старой детской площадкой. Кто за что отвечает, куда жаловаться и с кого спрашивать — непонятно. Кажется, что законы написаны на другом языке, а соседи и работники управляющей компании объединились против вас.
Но так быть не должно. Если навести порядок, жильцы сэкономят на коммунальных услугах, цена квартиры вырастет, а в подъезде и во дворе будет комфортно и безопасно.
Курс Тинькофф Журнала поможет благоустроить дом, подъезд и двор. Не важно, собственник вы, приехали в гости или снимаете жилье в аренду, — мы расскажем, как улучшить условия жизни.
УК (ТСЖ) является владельцем специального счета, на котором аккумулируются денежные средства на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД. На остаток этих средств кредитная организация начисляет проценты за пользование денежными средствами. Признаются ли данные проценты доходом УК (ТСЖ)? Или это доходы собственников помещений в доме?
Возникают ли доходы у УК (ТСЖ) – владельца специального счета?
Как известно, собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в доме. Эти взносы в зависимости от выбранного собственниками способа формирования фонда капремонта перечисляются на специальный счет или счет регионального оператора. При выборе в качестве способа формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов за специальный счет собственники помещений в МКД также должны определить владельца этого счета, которым могут быть:
ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном доме или нескольких многоквартирных домах;
осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
Помимо взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в МКД, фонд капремонта образуют среди прочего (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ):
пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
В силу ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и процентов, начисленных кредитной организацией за пользование денежными средствами на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД.
Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капремонта могут использоваться строго на определенные цели:
для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
для разработки проектной документации (если подготовка таковой необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
для оплаты услуг по строительному контролю;
для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по ним.
Поэтому и операции, совершаемые по специальному счету, имеют целевое назначение, определенное федеральным законом, исключающим их использование владельцем счета по своему усмотрению (см. ст. 177 ЖК РФ).
Таким образом, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, не являются экономической выгодой владельца специального счета, как следствие, они не включаются у него в налогооблагаемые доходы (письма Минфина РФ от 20.05.2015 № 03-03-06/4/28972, от 26.02.2016 № 03-07-11/10713, от 22.06.2015 № 03-03-06/2/35981, от 14.05.2015 № 03-03-10/27648 (направлено Письмом ФНС РФ от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@)).
Кстати, исходя из норм Налогового кодекса (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) владельцы специальных счетов, в том числе региональный оператор, не учитывают при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций суммы взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в МКД. То же самое касается процентов, уплаченных собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт.
Возникают ли доходы у собственников помещений в МКД?
Как указано выше, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, включая начисленные проценты за пользование денежными средствами, принадлежат собственникам помещений в МКД. Именно собственники решают, что с ними делать, в пределах возможностей, очерченных Жилищным кодексом. Распоряжение владельца специального счета о списании денежных средств с этого счета без соответствующего протокола общего собрания собственников помещений в МКД банк не выполнит.
Отметим еще несколько моментов.
Нормы Жилищного кодекса
Часть 5 ст. 36.1 ЖК РФ
Часть 3 ст. 36.1 ЖК РФ
Часть 6 ст. 36.1 ЖК РФ
Часть 4 ст. 36.1 ЖК РФ
Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете
Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение
При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете
При переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника помещения
В связи с этим проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, являются доходами собственников помещений в МКД. Размер дохода конкретного собственника определяется исходя из того, что согласно ч. 2 ст. 36.1 ЖК РФ доля собственника помещения в МКД в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником и предшествующим собственником такого помещения.
Проценты по специальному счету – налогооблагаемые доходы собственников помещений в МКД?
Если собственником помещения является физическое лицо, доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, признаются объектом обложения НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
В то же время в рассматриваемой ситуации считаем возможным применение по аналогии положений ст. 214.2 НК РФ, которой в том числе установлены особенности определения налоговой базы по НДФЛ при получении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам физических лиц в банках, находящихся на территории РФ. Из этой статьи следует, что налогооблагаемые доходы в виде процентов, получаемых по рублевым вкладам в банках, находящихся на территории РФ, возникают только в случае превышения начисленных процентов над суммой процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на пять процентных пунктов.
В отношении процентов, начисляемых по денежным средствам, находящимся на специальном счете, такое превышение не наблюдается. Следовательно, обозначенные проценты не нужно включать в налоговую базу по НДФЛ собственников помещений в МКД – физических лиц. Как следствие, УК (ТСЖ) не надо выступать в роли налоговых агентов.
Что касается собственников помещений в МКД – юридических лиц, вопросы с налогообложением полученных доходов они решают самостоятельно в зависимости от применяемой системы налогообложения. УК (ТСЖ) следует только помнить, что на основании ч. 7 ст. 177 ЖК РФ владелец специального счета (это же касается банка, в котором открыт счет) обязан по требованию любого собственника помещения в доме предоставить информацию:
о сумме зачисленных на специальный счет платежей собственников всех помещений в МКД;
об остатке средств на специальном счете;
обо всех операциях по данному специальному счету. К таким операциям относится среди прочего начисление процентов за пользование денежными средствами (п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).
Кстати, ЦБ РФ в Письме от 12.09.2014 № 41-2-2-5/1657 разъяснил, что банк вправе самостоятельно определить порядок предоставления информации по специальному счету собственникам помещений в МКД в целях надлежащего исполнения указанной обязанности (в том числе в части передачи соответствующей информации надлежащему лицу с учетом требований Жилищного кодекса и соблюдением банковской тайны).
Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, не являются доходами владельца такого счета (например, УК или ТСЖ), поскольку права на данные средства принадлежат собственникам помещений в МКД. Что касается собственников помещений, для них проценты – это доход (экономическая выгода). Однако в налоговую базу по НДФЛ собственника помещения в МКД – физического лица указанный доход не включается (срабатывают специальные нормы гл. 23 НК РФ, применяемые по аналогии). А вот собственнику помещения – юридическому лицу стоит задуматься о необходимости включения в налогооблагаемый доход рассмотренных процентов.
Оплата гражданами ЖКУ без комиссии – тема дискуссий с тех пор, как в Госдуму РФ внесён соответствующий законопроект. Пока депутаты рассматривают документ, потребители отстаивают свои права на оплату счетов без комиссии наличными. Рассказываем о судебном деле, в котором УО доказывала, что предоставила жителям МКД такую возможность.
Отсутствие возможности оплатить ЖКУ наличными без комиссии – нарушение прав потребителя
Роспотребнадзор по жалобе жителя одного из домов в Ростове-на-Дону провёл внеплановую проверку деятельности управляющей домом организации. По итогам ведомство выдало компании представление об устранении нарушений: УО не обеспечила потребителям возможность оплаты коммунальных услуг наличными без необходимости оплаты комиссии. Компания была привлечена к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.8 КоАП РФ – нарушение прав потребителя, штраф составил 30 тыс. руб..
Управляющая организация не согласилась с этим и подала иск в суд, требуя признать незаконным постановление о назначении административного наказания и представления об устранении нарушений. Компания ссылалась на то, что у потребителя есть возможность оплатить ЖКУ без комиссии через интернет, в личном кабинете. К тому же автор жалобы отозвала её в момент, когда Роспотребнадзор проводил проверку, поэтому оснований для контрольных мероприятий у ведомства не было.
Роспотребнадзор привлекает компании к ответственности за отсутствие возможности внести плату наличными без комиссии
Суд первой инстанции, принимая решение, сослался на нормы «Закона о правах потребителей» признал законными действия Роспотребнадзора. Он не нашёл никаких смягчающих вину компании обстоятельств, поэтому штраф в 30 тыс. руб. был оставлен в силе.
УО должна обеспечить жителям МКД возможность оплатить счета за ЖКУ без комиссии
Спор переместился в суд апелляционной инстанции, где истцы указали на то, что потребители могут оплачивать ЖКУ наличными денежными средствами в отделениях ПАО «Сбербанк России» и с использованием ГИС ЖКХ, внося наличные через Почта банк в кошелёк «Виртуальный мир».
При этом банки и иные кредитные организации, через которые потребитель платит за ЖКУ, вправе устанавливать комиссии при совершении операций. Сама УО никакие комиссии при расчётах за коммунальные услуги не устанавливает и не взимает.
Апелляционный суд рассмотрел эти доводы УО, в том числе проанализировал договор компании с ПАО «Сбербанк России» и указал на то, что по его условиям при оплате услуг ЖКУ, кроме канала «Автоплатёж», с потребителя взимается плата за услуги в соответствии со сборником тарифов. Также управляющая организация не доказала, что при использовании сервиса «Виртуальный мир» для оплаты счетов через ГИС ЖКХ с потребителя комиссия не взимается.
Приведённый компанией способ оплаты предполагает обязанность потребителей оплачивать комиссию при внесении наличных платежей. При этом неважно, кому уплачивается комиссия. В любом случае это не свидетельствует о выполнении УО обязанности по обеспечению возможности наличной оплаты услуг. Такая возможность не должна быть обусловлена необходимостью дополнительных затрат.
Доводы компании о том, что установка кассы для приёма платежей станет источником дополнительных затрат для УО, не включённых в размер платы за жилое помещение, суд также не принял. Роспотребнадзор не обязывал компанию устранить нарушения именно таким способом: УО может, например, вынести на ОСС предложение о включении комиссий в размер платы по договору управления. Жалоба компании была отклонена.
Суд кассационной инстанции не нашёл нарушений в выводах коллег. ВС РФ рассматривать дело № А53-23624/2019 не стал.
На заметку
Управляющие организации, взимая плату за ЖКУ, должны помнить не только о требованиях жилищного законодательства, но и о правах потребителей таких услуг. Согласно по ч. 4 ст. 14.8 КоАП РФ со штрафом до 50 тыс.руб..
Взимание комиссии при оплате жилищно-коммунальных услуг – камень преткновения для всех заинтересованных сторон: УО, РСО, банков и платёжных агентов, потребителей и законодателей. Законопроект об отмене комиссий для граждан находится на рассмотрении Госдумы РФ с февраля 2020 года и пока не принят во втором чтении. На сегодня депутаты решили отменить комиссии при оплате ЖКУ только для пенсионеров и получателей соответствующих субсидий.
О том, как отмена вознаграждения при внесении платежей отразится на работе УО и РСО, рассказывала глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпусков онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются». Посмотреть видео и узнать подробности вы можете, перейдя по ссылке.
Пока законодатели обсуждают подход к определению состава общего имущества собственников МКД и порядок недискриминационного доступа к нему третьих лиц, рассказываем, как УО/ТСЖ и собственникам заработать на таком имуществе.
Передать часть общего имущества в возмездное пользование собственнику или стороннему лицу
На онлайн-семинаре, который в конце июля 2020 года провёл Минстрой РФ по готовящимся нововведениям в правила управления МКД, эксперты говорили о том, что в проекте постановления Правительства РФ будет прописан порядок недискриминационного доступа третьих лиц к общему имуществу МКД. То есть законодатели зафиксирует в новом НПА, как предприниматели, операторы связи, поставщики электроэнергии будут получать доступ в дом для установки своего оборудования и оказания услуг жителям.
При этом собственники на ОСС смогут устанавливать фиксированную сумму за аренду и за установку и эксплуатацию оборудования в их доме: одинаковую для одних и тех же услуг. И это может стать для УО, МКД и его жителей дополнительным пассивным доходом.
- рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;, платёжных терминалов;
- оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.
Утвердить на ОСС стоимость аренды части общего имущества и сроки внесения средств арендаторами
Решение о том, что часть общего имущества будет предоставляться под частное использование даже одному из собственников помещений в МКД, должно приниматься на ОСС в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.
Его можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.
Чтобы решение ОСС было легитимным, необходимо собрать кворум голосов на собрании: более чем 50% от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Инициатором такого собрания могут выступить УО или ТСЖ, к которым с предложением об аренде общего имущества дома обратилось стороннее лицо, собственник или группа собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в МКД. Тогда инициативная группа просит УО/ТСЖ организовать собрание.
- Передаче части ОИ в аренду: что именно и кому, для чего, на каких условиях и на какой срок.
- Размере арендной платы и сроках, когда она должна вноситься.
- Лице, которое от имени собственников заключит договор с арендатором. Например, это может быть председатель Совета МКД или управляющая организация.
- Целях, на которые будут направлены деньги за аренду.
- в фонд капремонта;
- в счёт ежемесячной платы жителей дома за отдельные ЖКУ;
- на формирование фондов аварийного или текущего ремонтов;
- на благоустройство придомовой территории.
После того, как вопросы повестки дня утверждены, голоса подсчитаны, составлен протокол, уполномоченное ОСС лицо подписывает договор с арендатором. Если по договору в аренду сдаётся часть нежилого помещения или придомовой территории на срок более 12 месяцев, то такой договор следует зарегистрировать в Росреестре. Когда арендатору предоставлен доступ к общему имуществу в доме, между ним и уполномоченным лицом составляется акт приёма-передачи.
Пресекать незаконное использование общего имущества третьими лицами и собственниками
Не всегда общедомовое имущество используется собственниками или третьими лицами с разрешения общего собрания. В таком случае УО/ТСЖ могут помочь жителям дома отстоять их права: требовать заключения договора и оплаты аренды либо же ухода из дома, освобождения незаконно занятой части общего имущества.
Для этого собственники и/или представители УО/ТСЖ должны составить акт в двух экземплярах и сделать фотографии, которые будут подтверждать незаконное использование общедомового имущества. Затем нарушителю прав собственников по почте с уведомлением направляется претензия с требованием освободить общее имущество либо же заключить договор и оплачивать аренду в конкретный разумный для исполнения срок. К претензии следует приложить один экземпляр акта.
Если в установленный период лицо, использующее общее имущество без разрешения, не выполнило требования, то собственникам следует обратиться в суд. Представлять их интересы может УО, ТСЖ или, например, председатель Совета МКД, получив на это доверенность. В суде можно требовать не только обязать ответчика прекратить незаконное использование части ОИ, но и возместить сумму необоснованного обогащения. Такие примеры есть в судебной практике, например, дело № А73-19207/2017.
На заметку
Если жители дома на ОСС утвердили решение о предоставлении в пользование части общедомового имущества, то управляющей организации нужно быть готовой к тому, что именно она должна следить за соблюдением арендатором норм эксплуатации конструкций в доме, санитарных и технический требований, а также за своевременностью оплаты аренды.
Управляющая организация не принимает наличные денежные средства от населения и собственников жилья, не ведет обращение с наличностью, не имеет кассовый аппарат, не имеет терминала для оплаты по банковским картам. На расчетный счет Управляющей организации приходя платежи от физлиц, оплаченные напрямую с использование системы банк-Клиент.
Вопросы
Нужен ли ККМ в УК, если нет работы с наличными денежными средствами?
Нужно ли УК пробивать данные платежи по ККМ?
Какая ответственность может быть за отсутствие ККМ?
Ответ
Управляющие компании (УК) и ресурсоснабжающие организации (РСО) в части расчетов, связанных с приемом платы за жилое помещение и коммунальные услуги, с 01.07.2019 обязаны применять ККТ при поступлении платы:
- от физических лиц (вне зависимости от способа расчета);
- от юридических лиц и ИП (при наличном расчете и безналичном расчете с использованием электронного средства платежа (ЭСП) с его предъявлением).
То есть отсрочка применения ККТ при приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги от физлиц по "безналу", включая взносы на капитальный ремонт, а также при зачете и возврате сумм предварительной оплаты или авансов по услугам ЖКХ, действовавшая до 01.07.2019, для УК и РСО закончилась.
Как указали налоговики, применять ККТ нужно той организации, на расчетный счет которой поступают деньги.
Если средства поступают от клиентов в счет платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги на расчетный счет УК, то ККТ применяет УК.
Если средства поступают от клиентов в счет оплаты поставленных ресурсов (услуг) на расчетный счет РСО, то ККТ применяет РСО.
Деньги за жилое помещение и коммунальные услуги от физлиц могут принимать платежные агенты, которые заключили с поставщиками услуг договор об осуществлении деятельности по приему платежей. При приеме таких платежей ККТ применяют платежные агенты
При приеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги в безналичном порядке обязанность применения ККТ, в том числе формирования кассового чека, должна быть исполнена в течение 5 рабочих дней со дня поступления денежных средств на расчетный счет. Кассовый чек в этом случае должен быть выдан (направлен) клиенту на бумажном носителе или в электронной форме по его письменному запросу также в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса.
Со своей стороны, клиент должен передать запрос не позднее 3 месяцев со дня формирования кассового чека. Если он этого не сделает, обязанность выдачи (направления) клиенту кассового чека считается исполненной пользователем ККТ ст. 1.2, Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ (ред. от 01.10.2020) Статья: Комментарий к Письму ФНС России от 12.08.2019 N ЕД-4-20/15964@ (Кирпичников В.Ю.) ("Нормативные акты для бухгалтера", 2019, N 18)
Но есть важный момент. ст. 2, Федеральный закон от 03.07.2019 N 171-ФЗ (ред. от 23.06.2020) до 01.10.2020 приостановлено действие ч. 2 - 4 и 6 ст. 14.5 КоАП РФ в отношении применения ККТ при осуществлении расчетов:
- водителями или кондукторами в салоне транспортного средства при реализации проездных документов (билетов) и талонов для проезда в общественном транспорте;
- за услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (включая услуги ресурсоснабжающих организаций).
Статьей 14.5 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за следующие правонарушения:
- неприменение ККТ в установленных законодательством случаях (ч. 2, 3);
- применение ККТ, которая не соответствует определенным требованиям, либо применение ККТ с нарушением установленных порядка регистрации такой техники, порядка, сроков и условий перерегистрации, порядка и условий ее применения (ч. 4);
- ненаправление организацией или ИП при применении ККТ покупателю (клиенту) кассового чека или БСО в электронной форме либо непередача указанных документов на бумажном носителе покупателю (клиенту) по его требованию в установленных случаях (ч. 6).
Информация об ответственности за неприменение ККТ приведена в Приложении 1.
ст. 2, Федеральный закон от 03.07.2019 N 171-ФЗ (ред. от 23.06.2020) : Приостановить до 1 октября 2020 года действие частей 2 - 4 и 6 статьи 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; 2007, N 26, ст. 3089; 2009, N 23, ст. 2776; N 29, ст. 3599; 2010, N 31, ст. 4208; 2016, N 27, ст. 4223) в отношении применения контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов водителями или кондукторами в салоне транспортного средства при реализации проездных документов (билетов) и талонов для проезда в общественном транспорте, а также расчетов за услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (включая услуги ресурсоснабжающих организаций).
Ссылки на иные документы по теме:
Вопрос: В связи с окончанием 01.07.2019 отсрочки применения ККТ для управляющих организаций каким будет штраф за отсутствие онлайн-кассы и неформирование кассового чека при поступлении денежных средств от физических лиц на расчетный счет организации за жилищные и коммунальные услуги? Может ли УК избежать применения ККТ? ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 8)
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2020 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс
Данная консультация прошла контроль качества:
Рецензент – Чувыгин Александр Павлович, к.э.н., директор ООО «Эксперт-Центр».
Автор статьи
Читайте также: