На каком счете учитывается инвестиционная недвижимость
Обновлено: 29.04.2024
Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, образующая отдельную группу основных средств и предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости.
1. Приобретение недвижимого имущества
1.1 Учет входного НДС
Документ "Поступление (акт, накладная)". Раздел: ОС и НМА - Поступление оборудования.
Кнопка Создать. Заполните документ. Проверьте счета учета и сроки расчетов по ссылке в поле Расчеты.
На закладке Оборудование по кнопке Добавить заполните табличную часть. В колонке Номенклатура выберите поступающий объект, при создании нового элемента выбирайте вид номенклатуры "Оборудование (объекты основных средств)". В колонке Счет учета выберите счет 08.04.1 "Приобретение компонентов основных средств". Заполните остальные колонки.
Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.
Документ "Счет-фактура полученный".
Для регистрации счета-фактуры, полученного от поставщика, в нижней части документа поступления заполните поля Счет-фактура № и от, затем нажмите кнопку Зарегистрировать. Для отражения предъявленной суммы НДС к вычету при приобретении основных средств необходимо сформировать регламентный документ Формирование записей книги покупок.
2. Принятие к учету объекта недвижимости
Документ "Принятие к учету ОС". Раздел: ОС и НМА - Принятие к учету ОС.
Кнопка Создать. В поле Вид операции выберите "Оборудование".
Заполните документ. На закладке Внеоборотный актив в поле Способ поступления выберите "Приобретение за плату". В поле Оборудование выберите объект, который вводится в эксплуатацию. В поле Счет укажите счет 08.04.1 "Приобретение компонентов основных средств", на котором учитывался объект до ввода в эксплуатацию.
На закладке Основные средства по кнопке Добавить введите информацию об основном средстве. В колонке Основное средство по ссылке "Показать все" откройте справочник Основные средства и создайте новый элемент по кнопке Создать или выберите ранее созданный элемент. В поле Группа учета ОС выберите вид - "Здания". Установите флажок Недвижимое имущество. В поле Наименование введите краткое наименование основного средства. В поле Полное наименование введите полное наименование. В блоке Классификация укажите код ОКОФ и амортизационную группу основного средства. Заполните сведения для инвентарной карточки основного средства.
Кнопка Записать и закрыть.
На закладке Налоговый учет в поле Порядок включения стоимости в состав расходов выберите - "Начисление амортизации", стоимость основного средства будет погашаться посредством начисления амортизации. Установите флажок Начислять амортизацию. В поле Срок полезного использования укажите срок в месяцах для целей налогового учета.
Кнопка Записать. Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.
3. Изменение порядка начисления амортизации по объекту недвижимости
Документ "Изменение состояния ОС". Раздел: ОС и НМА – Параметры амортизации ОС.
Кнопка Создать, вид документа – "Изменение состояния ОС".
В поле от укажите дату – любое число месяца, предшествующего месяцу, с которого недвижимость будет признана в качестве инвестиционной. В нашем примере, это месяц приобретения ОС. Установите флажок Отражать в бухгалтерском учете. Установите флажок Влияет на начисление амортизации.
В поле Событие ОС выберите событие из справочника "События ОС" с видом события "Прочее". В табличной части по кнопке Добавить выберите основное средство, по которым приостанавливается начисление амортизации в БУ в связи с признанием ее в качестве инвестиционной.
Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.
4. Переход права собственности на объект недвижимости
Документ "Операция". Раздел: Операции – Операции, введенные вручную.
Кнопка Создать. Вид документа – Операция.
Для вывода на печать бухгалтерской справки используйте кнопку Бухгалтерская справка. Кнопка Записать.
Добавьте закладку для отражения движений по регистру сведений Счета бухгалтерского учета ОС для корректного начисления амортизации по кнопке Еще выберите в контекстном меню Выбор регистров. В открывшемся окне "Выберите регистры, по которым нужно сделать движения" отметьте флажком регистр Счета бухгалтерского учета ОС на закладке Регистры сведений. По кнопке ОК в документ добавятся две закладки Бухгалтерский и налоговый учет и Счета бухгалтерского учета ОС.
Кнопка Записать и закрыть.
5. Принятие к вычету НДС по приобретенному объекту недвижимости
Документ "Формирование записей книги покупок". Раздел: Операции - Регламентные операции НДС.
Кнопка Создать - Формирование записей книги покупок. На закладке Приобретенные ценности по кнопке Заполнить заполните табличную часть документа.
Кнопка Провести и закрыть. Посмотрите результат проведения документа.
НДС по принятому к учету основному средству на основании счета-фактуры, полученного от продавца, принят к вычету и отражен в книге покупок.
6. Начисление амортизации в НУ и признание ОНО
Обработка "Закрытие месяца". Раздел: Операции – Закрытие месяца.
Установите месяц закрытия. Кнопка Выполнить закрытие месяца.
Если необходимо начислить амортизацию без полного закрытия месяца, то по ссылке с названием регламентной операции Амортизация и износ основных средств выберите Выполнить операцию. Но для отражения в учете признания отложенного налогового обязательства в связи с разницей в оценке объекта инвестиционной недвижимости необходимо выполнить все регламентные операции обработки Закрытие месяца.
6.1 Начислена амортизация в НУ по инвестиционной недвижимости
Регламентная операция "Амортизация и износ ОС" в составе обработки "Закрытие месяца".
По ссылке с названием регламентной операции Амортизация и износ основных средств выберите Показать проводки и посмотрите результат ее выполнения:
6.2 Признано отложенное налоговое обязательство
Регламентная операция "Расчет отложенного налога по ПБУ 18" в составе обработки "Закрытие месяца".
По ссылке с названием регламентной операции Расчет отложенного налога по ПБУ 18 выберите Показать проводки (рис. 17) и посмотрите результат ее выполнения. Аналогичным образом амортизация и ОНО начисляется за последующие месяцы в течение срока полезного использования основного средства.
Инвестиционная недвижимость – недвижимость, предназначенная для сдачи в операционную аренду или получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).
В учетной политике выберите способ учета (п. 13 ФСБУ 6/2020):
- по первоначальной стоимости;
- по переоцененной стоимости.
В дальнейшем способ можно поменять перспективно, тогда балансовая стоимость становится первоначальной и наоборот (п. 26 ФСБУ 6/2020).
Учет по переоцененной стоимости
При учете по переоцененной стоимости переоценка инвестиционной недвижимости осуществляется ежегодно на отчетную дату (п. 21 ФСБУ 6/2020):
- стоимость ОС переоценивается до справедливой стоимости в порядке, предусмотренном МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» (п. 15 ФСБУ 6/2020);
- амортизация не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020).
Счета учета
Учет инвестиционной недвижимости организуйте на счете 03 «Доходные вложения в материальны ценности» (План счетов, утв. Приказом Минфина от 31.10.2000 N 94н):
- Дт 08.04.1 Кт 60 – кап.затраты на приобретение;
- Дт 03.08 Кт 08.04.1 — принятие к учету объекта недвижимости, по которому право собственности еще не перешло;
- Дт 03.01 Кт 03.08 – переход права собственности.
На каком счете учитывать объект недвижимости, если часть площадей сдается в аренду, а часть используется под собственный офис?
Недвижимость, занимаемая владельцем, не относится к инвестиционной недвижимости (п. 9 (IAS) 40), используется счет 01.01 «Основные средства в организации».
Счет учета инвестиционной недвижимости не определен в ФСБУ 6. Можно использовать счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» – предусмотрен для учета объектов, предоставляемых во временное пользование с целью получения дохода.
Порядок учета объектов, которые используются для собственных нужд и сдачи в аренду нужно закрепить в учетной политике по БУ.
См. также:
Учет по первоначальной стоимости – начисляется амортизация:
Учет по переоцененной стоимости – ежегодная переоценка, амортизация не начисляется. Отражается, как доходы или расходы отчетного периода:
- Дт 03.01 Кт 91.1 — дооценка;
- Дт 91.2 Кт 03.01 — уценка.
В НУ переоценка не отражается, учет ОС ведется по первоначальной (восстановительной) стоимости и начисляется амортизация.
Налог на имущество по среднегодовой стоимости
С 2022 года налог на имущество по недвижимости, переданной в аренду (лизинг), уплачивает арендодатель (собственник) (п. 3 ст. 378 НК РФ). Налоговая база определяется как:
- переоцененная стоимость, если учет по переоцененной стоимости (Письмо Минфина от 22.12.2020 N 03-05-05-01/112530);
- балансовая стоимость — первоначальная стоимость, уменьшенная на амортизацию и обесценение (Письма Минфина от 22.12.2020 N 03-05-05-01/112530, от 12.08.2021 N 03-05-05-01/64841).
См. также:
Помогла статья?
Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно
Добрый день!
На балансе нашей компании числится жилая недвижимость, сдаваемая в аренду (следовательно это инвестиционная недвижимость). До 2022 г. учитывалась по первоначальной стоимости с начислением амортизации. С 01.01.22 г по решению учредителей учитывается по переоцененной стоимости. В связи с этим вопрос, как отразить в 1С переход на ФСБУ 6 по данному объекту? Необходимо пересмотреть ликвидационную стоимость, что делать с уже начисленной амортизацией, учитывая, что инвестиционная недвижимость не амортизируется.
Здравствуйте, Анна!
На каком счете учитываете инвестиционную недвижимость.
В 1С не предусмотрено штатных документов для учета ОС по переоцененной стоимости. Переоценку на конец года можно проводить с помощью документа Операция, введенная вручную. Инвестиционная недвижимость
Здравствуйте, на счете 03.02
Меня скорее интересует сам переход на ФСБУ. Что делать с уже накопленной амортизацией по недвижимости? Каким документом внести изменения на конец 2021 г.?
Здравствуйте, Анна!
Для прекращения начисления амортизации в БУ воспользуйтесь документом Изменение состояния ОС (ОС и НМА – Параметры амортизации ОС):
— установите флажки Отражать в бухгалтерском учете и Влияет на начисление амортизации (износа);
— Событие ОС – Прочее.
В НУ амортизация будет начисляться по-прежнему.
По учету и переоценке инвестиционной недвижимости посмотрите материал: Практика применения ФСБУ 6, ФСБУ 26 в 1С — Часть 3
Семинар Климовой М.А.: Учет ОС по-новому: ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 25/2018 .
Спасибо за ответ! Подскажите, пожалуйста, на 31.12.2021 г, в переходный (межотчетный период) нужно ли сделать корректирующие проводки по изменению способа последующей оценки, то есть довести стоимость ОС до справедливой или первую переоценку нужно провести 31 декабря 2022 года?
Благодарю Вас за помощь!
Здравствуйте, Анна!
В связи с переходом на ФСБУ 6 объект начинает относится к инвестиционной недвижимости (это новое понятие и новый порядок учета), т.е. можно сделать вывод, что если с 2022 г. инвестиционная недвижимость будет учитывается по переоцененной стоимости необходимо сделать переоценку на 31.12.21 г.
Вопрос спорный, риски существенные, поэтому рекомендую письменно обратиться в ФНС за разъяснениями. Если проходите аудит, обязательно задайте вопрос аудиторам.
Материал по теме: Практика применения ФСБУ 6, ФСБУ 26 в 1С — Часть 3 Инвестиционная недвижимость.
Учет ОС по переоцененной стоимости .
Татьяна, как учитывать инвестиционную недвижимость и ОС по переоцененной стоимости мы разобрались, у меня вопрос такой: при переходе на ФСБУ 6 в межотчетный период (альтернативный переход) проводки по списанию накопленной амортизации Д02 К84 и результат переоценки (дооценки) Д01 К84 в 1С БП КОРП мы должны ввести операцией вручную на 31.12.21 г.? Сама программа не будет делать дополнительных движений при проведении документа Переход на ФСБУ 6? Или должен быть какой-то иной порядок действий в программе? Аудиторы подтвердили нам, что переоценка делается на 31.12.21 г.
Здравствуйте, Анна!
В 1С не предусмотрено штатных документов для учета ОС по переоцененной стоимости. Переоценку на конец года можно проводить с помощью документа Операция, введенная вручную. Учет ОС по переоцененной стоимости
Списанию накопленной амортизации Д02 К84 также делаете документом Операция, введенная вручную.
Что бы в дальнейшем в БУ не начислялась амортизация необходимо оформите документ Изменение состояния ОС (ОС и НМА – Амортизация ОС – Параметры амортизации ОС—создать—Изменение состояния ОС)
В документе укажите Событие ОС — Начисление амортизации.
Поставьте флажки:
— Отражать в бухгалтерском учете;
— Влияет на начисление амортизации (износа);
Со следующего месяца не будет начисляться амортизация в БУ.
К 1 октября надо завершить работу по уточнению входящих остатков на 1 января 2018 года в связи с переходом на применение первых федеральных стандартов (письмо Минфина России и Федерального казначейства от 13 июля 2018 г. №№ 02-06-07/49174, 07-04-05/02-14766). Один из проблемных вопросов – порядок применения нового счета 101 03 "Инвестиционная недвижимость". Какие основные средства можно по-прежнему учитывать на счетах 101 01, 101 02 и 108 51, а какую недвижимость все-таки надо перенести на счет 101 03? Для решения этой проблемы по каждому объекту дайте ответы на два простых вопроса:
На каком счете учитывать
Советы и комментарии
Предусмотрена ли Уставом сдача в аренду как отдельный вид деятельности?
Планируете ли использовать для деятельности, не связанной со сдачей в аренду?
1. Инвестнедвижимость – это объекты, предназначенные исключительно для сдачи в аренду или увеличения стоимости недвижимости.
2. Как только завершите использованиеобъекта в деятельности, не связанной со сдачей в аренду, отразите реклассификацию:
Д-т 0 101 13 310 К-т 0 401 10 172
Д-т 0 401 10 172 К-т 0 104 13 411
Д-т 0 401 10 172 К-т 0 101 1Х 310
Д-т 0 104 1Х 411 К-т 0 401 10 172
Если признаки инвестнедвижимости выявлены на 1 января 2018 года, отразите реклассификацию в межотчетный период с использованием счета 401 30.
3. В 2018 году счет 101 03 можно показывать только в том случае, если имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления.
4. При передаче объекта инвестнедвижимости в операционную аренду он продолжает числиться на счете 101 03. Объекты, переданные в неоперационную (финансовую) аренду, на счете 101 03 учитывать не надо – в таких ситуациях арендодатель должен учитывать объект только на забалансовом счете 25.
5. Примеры учреждений, в которых может быть счет 101 03:
- бизнес-инкубатор с основным уставным видом деятельности: "передача в аренду помещений субъектам малого предпринимательства";
- учреждение по сохранению памятников архитектуры с основным уставным видом деятельности: "передача в аренду объектов с оформлением соответствующих обременений по сохранению и реставрации".
1. Если недвижимость предназначена для выполнения задания, но временно передана в операционную аренду, переводить ее на счет 101 03 не надо – такие объекты относятся к "Недвижимости, занимаемой субъектом учета".
2. Сколько будет длится аренда – не важно. Принципиально само профессиональное суждение, согласно которому в будущем объект будет использован в каких-то иных видах деятельности.
Может быть поставлен вопрос об изъятии имущества. Ведь уставом не предусмотрен специальный вид деятельности по сдаче в аренду, а вы сами заявляете, что весь срок службы объекта планируете только сдавать его в аренду.
При сдаче недвижимости из состава казны в операционную аренду на основании п. 38 Инструкции № 162н просто покажите внутреннее перемещение: Д-т 1 108 51 310 К-т 1 108 51 310
Согласно п. 31 СГС "Основные средства" при передаче в аренду имущества казны надо переместить его в группу "Инвестиционная недвижимость" из категории "Запасы". Но эта норма не применяется до вступления в силу СГС "Запасы", согласно которому будет учитываться имущество казны.
Добрый день! Обращаю ваше внимание, мы не аудиторы, и я не вправе давать экспертные оценки с точки зрения законодательства и методологии учета. Вы можете учесть мое профессиональное суждение.
Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которую сдаете в аренду, либо же получаете доход от прироста ее стоимости. Недвижимость, занимаемая владельцем, не относится к инвестиционной недвижимости (п. 9 МСФО (IAS)).
Есть особенности учета инвестиционной недвижимости по ФСБУ 6. Кроме того, нужно раскрывать по ней дополнительно информацию в бухотчетности (п. 45 ФСБУ 6).
Поэтому, если помещения сдаются в аренду на длительный срок (относятся к инвестиционной недвижимости), считаю более корректным выделить в отдельный объект ОС часть здания. Разделить в 1С можно следующим образом:
Разделение одного объекта недвижимости на несколько
Если применяете порядок учета в зависимости от %-та использования (как описываете выше), на мой взгляд, в УП следует также привести обоснование такого подхода. Например:
Рациональность и существенность в бухгалтерском учете
“Как в 1с создать группу «Инвестиционная недвижимость»?”
Имеется ввиду группа в карточке основного средства для выбора в поле Группа учета ОС? Такой группы не предусмотрено, выбирается вид Здания с установленным флажком Недвижимое имущество.
Чтобы в справочнике ОС отделить такие объекты, можно создать отдельную группу Инвестиционная недвижимость: Справочники — Основные средства — кнопка Создать группу.
Рекомендуем вести учет инвестиционной недвижимости (операционная аренда) на сч. 03. Но если будете учитывать такие объекты на счете 01 обособленно, штрафных санкций за это не предусмотрено.
Классификация договоров аренды и лизинга (у арендодателя)
Спасибо большое за ответ ! Про здания вроде понятно, спасибо еще раз. А про земельный участок, на котором эти здания, сдаваемые в аренду стоят (конечно же не весь земельный участок под зданиями, есть проезды, проходы и т.д.) не подскажете ? Можно его не включать в группу «Инвестиционная недвижимость», а учитывать отдельно как «Земельный участок» , т.к. с с такими расчетами: расчет площади земли под каждым зданием- вообще морока сплошная. Если в УП у нас указано:» Земельные участки входят в отдельную группу основных средств и не учитываются в группе «Инвестиционная недвижимость».
Если на земельном участке расположено здание, которое сдаете в аренду, такой земельный участок будет также относится к инвестиционной недвижимости, даже если не заключаете отдельный договор аренды (субаренды) земли (п. 5 МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость).
Если не подлежите обязательному аудиту, и реализовать такой учет для вас сложно и трудозатратно, исходя из принципа рациональности считаю возможным учитывать в соответствии с тем порядком, который принят сейчас в УП — “Земельные участки входят в отдельную группу основных средств и не учитываются в группе «Инвестиционная недвижимость»”.
Но если есть обязательный аудит, рекомендую адресовать вопрос аудиторам, чтобы не получить по результатам проверки модифицированное заключение.
Автор статьи
Читайте также: