Отличие ренты от рассрочки
Обновлено: 07.05.2024
При ренте собственник передает свое имущество в обмен на материальное содержание.
Чаще всего пожизненная рента применяется к квартирам: пожилой владелец жилья заключает такой договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Хозяина квартиры называют получателем ренты, а того, кто помогает деньгами или как-то иначе, — плательщиком ренты.
Квартира перейдет в пользование плательщику ренты, только когда собственник умрет, поэтому рента называется пожизненной. Кроме денег по договору пожизненной ренты можно получать и другую помощь.
В этой статье я расскажу об особенностях договора пожизненной ренты и налогах, покажу, как его правильно заключить и расторгнуть, и объясню, можно ли продать квартиру с рентой.
Чем пожизненная рента отличается от других видов ренты
Существует три договора — это вариации ренты:
- Пожизненная рента.
- Постоянная рента.
- Пожизненное содержание с иждивением.
Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.
В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.
По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.
Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.
Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.
Если стороны не предусмотрят в договор другое условие, рента выплачивается после каждого квартала.
В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.
Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.
По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.
По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.
Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.
Плюсы и минусы, а также риски пожизненной ренты
Пожизненная рента — сложная правовая конструкция со множеством нюансов. В идеале обе стороны получают явные выгоды. Например, у получателя ренты они такие:
- Он может получать платежи без каких-либо усилий. Платежи гарантированы залогом, то есть плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться жильем, пока не выплатит ренту.
- Можно жить в квартире или доме до самой смерти.
- Можно получать платежи, даже если квартира будет полностью разрушена.
- Если плательщик ренты нарушает условия договора, можно потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Плюсы для плательщика ренты:
- Не нужно брать кредит и платить проценты банку.
- Если выполнять договор, закон гарантирует получение жилья — на него накладывается обременение, поэтому ни сам получатель ренты, ни его наследники не смогут оспорить договор.
Но на практике есть минусы и довольно серьезные риски.
Для получателя ренты. Основной — право собственности на жилье прекращается. То есть получатель ренты продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо .
Если получатель ренты захочет расторгнуть договор, одного желания будет недостаточно. Договор ренты расторгнуть можно только по установленным законом основаниям — например, если плательщик несколько раз задержит выплаты.
Получатель ренты может оказаться в ситуации, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему биться за свои права.
Для плательщика ренты. Для этой стороны минусов и рисков даже больше.
Так, непонятна конечная цена имущества: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной. Если же все произойдет наоборот и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.
Пока получатель ренты не умрет, на имуществе будет обременение и им можно будет распорядиться, только если обеспечить получателя другим жильем. Если же получатель ренты каким-либо образом лишится своего жилья, например его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.
Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Также у плательщика возникает обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.
Если получателя ренты будет что-то не устраивать и платежи состоят не только из денег, он может заявить, что другая сторона некачественно выполняет обязательства. Например, если плательщик должен обеспечивать получателя продуктами, лекарствами, уборкой, медицинской помощью, получатель может заявить, что не получал никаких услуг, и потребовать расторжения договора.
Наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.
Основное отличие между указанными категориями – в их правовой природе. Арендодатель получает прибыль за передачу своего имущества во временное пользование. Последующий выкуп, как правило, договором не предусмотрен. Получатель ренты передаёт право собственности на имущество другому лицу под пожизненное содержание, с которого он и будет жить.
Таким образом, договор аренды всегда заключается на определённый срок. Рента выплачивается пожизненно, пока не окончено физическое существование её получателя. В то же время, если арендатор отказывается от обязательств, договор с ним расторгается, и каждый остаётся «при своих». Если же плательщик ренты больше не может выполнять свои обязанности, право собственности на имущество возвращается к рантье.
1. Субъектыправоотношений. Договор ренты может быть заключён только между физическими лицами, договор аренды – ещё и с юридическими.
2. Срок действия. Договор аренды заключается на определённый период времени, а ренты – бессрочно либо на срок жизни получателя.
3. Переход права собственности. Арендатор получает право пользоваться вещью, а право собственности сохраняется за арендодателем. Плательщик ренты получает в собственность предмет договора после заключения сделки.
4.Последствия неисполнения обязательств. Еслиарендатор отказывается платить по своим счетам, то сделка расторгается.Если же плательщик ренты перестаёт делать платежи в пользу получателя, то стороны возвращаютсяк исходному состоянию.
5. Право выкупа. По договору аренды выкуп не предусмотрен, а рентное соглашение всегда имеет данный пункт. Подробнее
КУПЛЯ-ПРОДАЖА И РЕНТА
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за соответствующую плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, к таким договорам применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ), если плата не предусмотрена, применяются правила о дарении (гл.32 ГК РФ).
отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделкикупли-продажи жилья требуют только государственной регистрации). Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).
Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.
Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.
Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для продавца:
1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.
5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.
Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя:
1. Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
2. Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).
3. Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется скорее всего решать в судебном порядке.
159. форма д.ренты письменная нотариально удостоверенная. При передаче недвижимости под ренту подлежит регистрации
Договоры ренты классифицируются на виды в зависимости от различных критериев.
Во-первых, различаются договоры «платной» и» бесплатной ренты», - в зависимости от содержания оплаты.
При платной ренте, кроме рентных платежей выплачивается определенная твердая сумма сразу после заключения договора (по правилам договора купли-продажи). Размер оплаты определяется сторонами договора исходя из стоимости имущества, величины рентных платежей, исходя из толкования статей 424, 594 ГК. Кроме того, в течение действия договора платятся рентные платежи.
При бесплатной ренте плательщик ренты платит только рентные платежи.
Различия между платной и бесплатной рентами выражаются также в следующем:
а) Разное решение (ст. 595 ГК) вопроса о риске случайной гибели в постоянной ренте: при платной постоянной ренте его несет получатель ренты, а при бесплатной постоянной ренте - плательщик.
б) Разное решение вопроса о цене при выкупе: при платной ренте выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащих выплате рентных платежей, а при бесплатной - кроме этого определяется твердая денежная сумма в соответствии со ст.424 ГК.
в) При бесплатном договоре пожизненной ренты недвижимости допускается возможность расторжения договора получателем ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком с требованием возврата имущества (с зачетом его стоимости в счет выкупной цены) - ст. 599 ГК.
Вторая классификация договоров ренты определяется критерием времени, в соответствии с которым различаются договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты.
Договор постоянной ренты характеризуется следующими признаками:
а) Постоянная рента является бессрочной, т.е. она не ограничена сроком жизни получателя в отличие от пожизненной ренты.
б) Особый субъектный состав на стороне получателя ренты -получателями ренты могут быть граждане и некоммерческие юридические лица. В виду бессрочного характера субъектный состав может меняться, договор не зависит от существования первичных сторон. Получатель ренты может умереть, организация может быть реорганизована. Права получателя ренты переходят к правопреемникам и при уступке права требования.
Получателями ренты тогда становятся наследники, либо новая некоммерческая организация, возникшая в результате реорганизации или иной правопреемник.
в) Постоянная рента, хотя и не имеет срока, не является вечной. Она может быть прекращена соглашением сторон, прощением долга и по другим общим основаниям, кроме исполнения и смерти. Кроме того, постоянная рента прекращается на следующих специальных основаниях:
1) Если права получателя переходят к лицу, которое по закону не может быть получателем, т.е. к коммерческому юридическому лицу, государству или муниципальному образованию.
2) При случайной гибели имущества, когда риск несет получатель (при постоянной платной ренте).
3) При выкупе ренты (ограничение о недопустимости прекращения ренты путем выкупа по соглашению сторон не может превышать срока жизни получателя, либо срока 30 лет) - ст. 592 ГК. Условия договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на выкуп ничтожно.
г) Рентные платежи в постоянной ренте могут выражаться в деньгах, в предоставлении вещей, в выполнении работы, оказании услуг. Они должны предоставляться ежеквартально, если иное не предусмотрено договором. Размер устанавливается соглашением сторон.
Договор пожизненной ренты характеризуется следующими признаками:
а) Он ограничен сроком жизни получателя.
б) Субъектный состав: Получателем ренты является гражданин - отчуждатель имущества, либо другой гражданин по указанию лица, передающего свое имущество под ренту. Получателями ренты могут быть несколько граждан, в этом случае в случае смерти одного из них его доля переходит к другим, а рента прекращается лишь после смерти последнего из них.
в) Рентными платежами в обычной пожизненной ренте являются деньги (ст.597 ГК). Причем закон регламентирует минимальный размер и периодичность платежей: не менее 1 МРОТ ежемесячно.
г) Особые гарантии прав получателя пожизненной ренты:
1) Риск случайной гибели в этом договоре всегда возлагается наплательщика ренты. т.е. если имущество погибло независимо от вины сторон, он обязан продолжить платить ренту до смерти получателя ренты.
2) Право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты, а при бесплатной ренте недвижимости (ст.599 ГК) вместо выкупа он может потребовать возврата имущества.
д) Прекращение договора пожизненной ренты, кроме общих оснований имеет особые основания:
1.Смерть получателя ренты.
2.Односторонняя инициатива получателя ренты - при существенных нарушениях договора плательщиком (длительная или систематическая задержка выплаты рентных платежей или непредоставление обеспечения ренты) с последствиями предусмотренными ст. 599 ГК (возврат имущества в случае бесплатной пожизненной ренты недвижимости).
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК) является разновидностью пожизненной ренты. Его особенности по сравнению с обычной пожизненной рентой:
1. Материальный объект- только недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок и др.).
2. Содержанием ренты в этом договоре являются главным образом рентные платежи в натуре, а не деньги: предоставление жилища, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, такие, как уход, ритуальные услуги и др. Договором может быть предусмотрена замена натуральных предоставлений платежами в деньгах.
3. Размер ренты. В договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением. Ежемесячный размер определяется договором и не может быть ниже двух МРОТ в месяц.
Особые гарантии прав получателя ренты (наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте рассмотренными выше):
а) - одностороннее расторжение договора с требованием выкупа или возврата вещи (ст. 605 ГК РФ);
- при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей;
б) Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить и т.д.) только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК), т.е. он становится собственником отчужденного в его пользу имущества с большим обременением (до смерти получателя ренты).
в) Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры по хозяйственному содержанию недвижимого имущества – чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.
г) При существенном нарушении плательщиком обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимого имущества, независимо оттого, является, ли рента бесплатной или платной (ст. 605 ГК).
д) Вместо требования возврата имущества при существенных нарушениях получатель ренты может потребовать ее выкупа и выплаты выкупной цены (ст.594 ГК).
е) В случае расторжения договора с возвратом имущества или выплатой выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсации произведенных им расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.
Эксперты в статье
- Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
- Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Что такое покупка жилья в рассрочку
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).
«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.
Какой бывает рассрочка
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.
Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)
Что нужно покупателю:
- паспорт;
- не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.
Требования к застройщику:
- официальная регистрация;
- наличие разрешений на строительство;
- уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
- наличие программ по продаже квартир в рассрочку.
Рассрочка в новостройке
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.
Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:
- Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
- Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
- Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?
Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!
Валерий, г. Санкт-Петербург
По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.
Рента бывает трех видов.
Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.
Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.
Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.
Сколько длятся ежемесячные выплаты
Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.
Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.
Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.
Что еще должен делать плательщик
Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.
Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.
Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.
Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.
Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.
Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.
Как обезопасить себя
Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.
По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.
Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.
Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.
Что делать с наследниками
По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.
Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.
Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».
Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.
Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Автор статьи
Читайте также: