Раскрытие эскроу счетов при поэтапном вводе объекта в эксплуатацию

Обновлено: 01.05.2024

Для начала, предлагаем разобраться с основными понятиями.

Что такое счёт эскроу

Общее понятие счёта эскроу содержится в статье 860.7 ГК РФ. Применительно к долевому строительству его можно расшифровать следующим образом. Уполномоченный банк открывает для дольщика специальный счёт, на который дольщик вносит денежные средства в счет оплаты квартиры.

Деньги хранятся на счёте до момента предоставления банку застройщиком документа о вводе дома в эксплуатацию (п.6 ст.15.5. Закона №214ФЗ). До момента ввода в эксплуатацию деньги застройщику не принадлежат и являются собственностью дольщика. Именно поэтому, в случае если дом не будет построен, дольщик гарантированно получит внесенные средства назад.

Проценты и эскроу

На денежные средства не начисляются никакие проценты. Ни в пользу дольщика, ни в пользу застройщика. В статье 860.8 ГК РФ содержится прямой запрет на распоряжение денежными средствами для дольщика и застройщика в течение срока действия договора.

При этом, в отношении банка нет указания на подобный запрет. Пунктом 3 ст. 860.8 ГК РФ предусмотрено, что банк обязан перечислить деньги застройщику в течение 10 дней, после предоставления документа о вводе в эксплуатацию.

Мы не знаем, зачем законодатель ввел такой длинный срок. Предполагаем, что такой срок необходим для какой-либо проверки документов и соблюдения процедур. Хотя мы и не нашли прямого указания на это в законе. Некоторые конспирологи считают, что банки зарабатывают на этих деньгах, и срок выгоден исключительно банкам, чтобы завершить свои операции и аккумулировать средства. Нет достаточных оснований, чтобы согласиться с этим мнением.

Для чего внедрили эскроу?

Ответ очевиден — для защиты интересов дольщика. Дольщик никогда не имел подобной защиты от произвола застройщика, как после внедрения механизма счетов эскроу. Это гарантия того, что дольщик получит внесенные им средства в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства.

Да, после введения счетов эскроу и снижения ипотечных ставок последовал колоссальный рост цен, и такая гарантия обошлась дольщикам не дешево. Тем не менее, нельзя скидывать со счетов безопасность дольщиков, которая была обеспечена механизмом эскроу.

У конспирологов мнение снова гораздо более радикальное, и они уверены, что на внедрении счетов эскроу хорошо заработали банки, немного удалось заработать застройщикам, а дольщики оплатили этот «пир». И опять же, нет достаточных оснований для того, чтобы быть уверенным в его истинности.

Как строят, если застройщик не получает деньги дольщиков?

За счёт средств проектного финансирования, которое банк предоставляет застройщику. Именно этот банк и аккумулирует у себя на счетах эскроу деньги дольщиков. Фактически, застройщик берет кредит на период строительства и строит на кредитные деньги.

В статье Михаил Гольдберг указывает, что базовая ставка по кредиту в 2022 году может вырасти до 12-13%. А эффективная ставка до 5-5,5%. Разница между базовой и эффективной ставкой в том, что первая не обеспечена деньгами дольщиков на счетах эскроу. Чем больше застройщик продает, тем меньше ставка по кредиту.

ЦБ РФ на своем сайте в разделе «финансирование долевого строительства» ежемесячно дает информацию по проектному финансированию и ставкам по кредитам. Согласно последним опубликованным данным, средняя ставка по кредиту застройщиков на территории центрального федерального округа 4,71%.

Если бы в феврале не произошло существенного изменения обстановки, и ключевая ставка ЦБ РФ не взлетела до 20% годовых, то прогноз Михаила Гольдберга, скорей всего, претворился в жизнь. Но на сегодня очевидно, что указанные им цифры намного ниже тех, которые застройщикам предлагают с марта 2022 года.

Базовая ставка в размере 22-25% годовых по новым кредитам для проектного финансирования вполне коррелируется с размером ключевой ставки.

В какой ситуации оказались застройщики в 2022?

Схема со счетами эскроу могла работать только в условиях стабильной экономики с низким уровнем инфляции. Хотя деньги не работали и мертвым грузом депонировались на счетах банка, они не так сильно обесценивались, а за счет роста цен на недвижимость инфляция нивелировалась.

Но никто не мог предсказать произошедшего за последние месяцы. Ключевая ставка взлетела в облака, а ипотечное кредитование стало недоступным для населения.

Следовательно, застройщик не может выполнить план по продажам, предусмотренный условиями проектного финансирования. В 2021 ипотечное кредитование обеспечивало 70-80% продаж, позволяя поддерживать высокие цены. А без выполнения плана продаж, обеспечивающего поступление денег, базовая ставка по проектному финансированию не опустится до значений эффективной.

Кроме того, деньги на счетах эскроу, к которым застройщик не имеет доступа, резко и значительно обесценились. При этом, нет гарантий, что они не обесценятся дальше.

Почему у застройщиков возникла необходимость раскрыть счета эскроу?

Любой бизнес, в том числе и девелопмент, держится на том, что на деньги от предыдущего проекта можно обеспечить реализацию нового проекта и получить прибыль.

Застройщики оказались в непростой ситуации. Деньги у них, вроде бы, есть, но доступа к ним нет. Работать приходится на деньги от проектного финансирования. По сути, это кредитные деньги, и стоимость этого кредита напрямую зависит от того, насколько эффективно застройщик продает и выполняет план.

При этом, основной инструмент продаж — ипотеку — у застройщика забрали, введя сверхвысокие ставки. А застройщику нужно и строить, и платить проценты банку за проектное финансирование. Если не платишь или не строишь — банкротство.

Как бы кто ни относился к застройщикам — бизнес это не простой. Ни у кого нет желания терять годы труда и репутацию из-за ограничений на пользование своими деньгами в сложный период.

Раскрытие счетов эскроу — одна из возможных мер поддержки строительной отрасли?

Именно по изложенным выше причинам застройщики и стали поднимать вопрос об открытии доступа к счетам эскроу. Хотя бы пропорционально тому, что они построили.

Например, застройщик построил 20% объекта — ему открыли доступ к 20% привлеченных средств. За счёт них застройщик будет строить, платить проценты по кредитам проектного финансирования и ожидать, пока ситуация не улучшится.

В текущей ситуации продаж не будет. И застройщики это понимают, как никто другой. У застройщиков, конечно, есть возможность снижать цены. 20-30% снижения цен в Москве сильно сократят прибыль застройщиков, но не убьют бизнес.

Другой вопрос, что никто не знает, будет ли это достаточно для того, чтобы люди снова начали покупать?

После начала снижения цен процесс может принять неконтролируемый характер, учитывая ту ситуацию, в которой находится страна.

И если у Москвы в цене большой запас прочности, то у региональных застройщиков всё сложней. Ведь именно для них повышение цен на строительные материалы, в отличии от москвичей, является серьезным фактором. Ну а рост стоимости проектного финансирования, помноженный на необходимость снижения цен, в условиях снижения объема продаж может вообще привести многих застройщиков к банкротству.

Для застройщика — отличная антикризисная мера, для дольщиков — огромный риск?

Желание застройщиков открыть доступ к счетам эскроу в сегодняшних условиях является, по их мнению, хорошим антикризисным ходом. Однако, это вступает в противоречие как с действующим законодательством, так и с интересами дольщиков.

Ведь дольщики заплатили сполна, чтобы получить гарантию полного возврата средств в случае не завершения строительства. Если застройщик построил 50% или 70% объекта, это не является гарантией того, что объект закончат в принципе.

Тем не менее, если счета не раскрывать, застройщик может уйти в минус. Тогда он не закончит как текущие, так и будущие проекты. Дольщикам это не выгодно, поскольку они заинтересованы в получении жилья, а не обесценивавшихся денег. В то же время. если застройщикам позволить раскрыть счета эскроу, нет гарантий того, что объекты будут построены.

Экономическая ситуация сложная, и непросто прогнозировать даже на месяц вперед. В случае, если счета эскроу раскроют, а строительство не будет завершено, дольщики получат назад только «нераскрытую» часть денег. Для покупателей-ипотечников это может грозить долгами и личным банкротством, а для обычных покупателей — это огромные потери накоплений.

Да, возвращенные деньги обесценятся, но для многих дольщиков гарантия отсутствия потерь была основной причиной, по которой они вообще вложились в новостройку.

Выводы

При подобном сравнении мы видим, что в текущей ситуации, без подготовки почвы для защиты интересов всех сторон — факторов «против» раскрытия счетов больше, чем «за».

И факторы «против» касаются обычных людей, таких как мы с вами, а не бизнеса. Ведь как бы мы ни ценили бизнес — это деятельность на страх и риск его учредителей. Обычные граждане рисковать и бояться не должны.

Возможно, на период нестабильности целесообразно отменить действие закона в части счетов эскроу только по новым проектам или находящимся на стадии готовности менее 50% в отношении новых дольщиков.

Однако, не справедливо ставить под удар тех, кто уже доверился заявленным гарантиям и вложил свои деньги в строительство. Поскольку, как мы видим, раскрытие счетов эскроу не дает дольщикам дополнительных гарантий постройки объекта, а гарантию возврата денег «сводит на нет».

Мы надеемся, что государство это тоже понимает и предпримет все меры для того, чтобы помочь застройщикам выйти из непростой ситуации без увеличения рисков дольщиков.

Напишите, что думаете по этой теме? Ведь вопрос, действительно, интересный и важный.

НЕ ЗАБУДЬТЕ ЛАЙКИ И КОММЕНТАРИИ — НАМ ВАЖНО ВАШЕ МНЕНИЕ ПО ВСЕМ ТЕМАМ, КОТОРЫЕ МЫ ОСВЕЩАЕМ И ПОДНИМАЕМ.

Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Вопрос о поэтапном раскрытии счетов по-прежнему важен для российских девелоперов. Он остается на повестке Минстроя, за него выступают некоторые депутаты Госдумы, но против него Банк России.

Рассказываем, зачем девелоперам нужен механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, чем он отличается от существующей схемы, как поможет застройщикам и останутся ли дольщики защищены.

Что такое поэтапное раскрытие

На повестке дня

Чем ближе переход на проектное финансирование, тем чаще девелоперы напоминают о необходимости для отрасли перейти на механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В начале октября на совещании в Госдуме о поддержке этого механизма также заявил вице-премьер России Виталий Мутко, но добавил, что данный вопрос необходимо обсуждать с Банком России.

Эту тему поддерживает и Минстрой России: разработка механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков остается в повестке дня ведомства, недавно заявил его глава Владимир Якушев на встрече с представителями строительного бизнеса. Застройщиков поддерживают и ряд депутатов — весной они внесли в Госдуму соответствующий законопроект. В свою очередь замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин отметил, что сегодня поправка о поэтапном раскрытии счетов эскроу не разрабатывается, но она может сократить издержки застройщиков.

Зачем девелоперам новый механизм

За этой инициативой стоит желание застройщиков использовать средства дольщиков на этапе реализации проекта. Новый механизм проектного финансирования перекрыл девелоперам доступ к дешевым деньгам дольщиков. Теперь можно строить либо на собственные средства, либо на банковские кредиты (проектное финансирование), которые сегодня составляют 5–10%. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов существенно облегчило бы жизнь многих застройщиков и увеличило рентабельность проектов.

По проектному финансированию проценты начисляются на весь объем постоянно растущего тела кредита, но ставка может снижаться по мере наполнения счетов эскроу, вплоть до нуля процентов. «Парадоксально, но застройщик накапливает долги, в то время как банк аккумулирует средства и пользуется теми деньгами, которые впоследствии пойдут на погашение кредита. Вполне закономерно, что такое положение не устраивает игроков строительного бизнеса», — говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов даст возможность для эффективных инвестиций девелоперов и позитивно скажется на покупателях квартир, считает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. Однако, по его словам, этот механизм нужно внедрить так, чтобы он не противоречил сути реформы — исключить риски для дольщиков. Добиться этого, по мнению Клинкова, можно только после решения ряда принципиальных моментов: понятная и прозрачная методика определения строительной готовности, исчерпывающий порядок взаимодействия банков не только с девелоперами, но и с покупателями квартир.

Сейчас дольщик до ввода дома в эксплуатацию в любой момент имеет право расторгнуть сделку без объяснения причин, что создает серьезный риск ликвидности для девелопера. Поэтому рынку нужен механизм защиты в виде достаточных оснований для расторжения сделки — например, ее фактическая непригодность к нормальной эксплуатации и т. д., говорит Клинков. При условии поэтапного раскрытия сами дольщики должны быть согласны с тем, что перечисление денег девелоперу станет означать принятие банком определенной части работ, что снижает возможности дольщиков для предъявления претензий, предлагает Клинков.

Если доступ к средствам на эскроу-счетах останется закрытым, наиболее привлекательной ценовой стратегией на рынке может стать начало продаж ближе к завершению строительного цикла, когда стоимость квадратного метра приближена к максимальной, считает Клинков. Если же деньги станут поступать девелоперу частями, то это сможет стимулировать продажи на всех этапах, цена на ранней стадии по-прежнему будет ниже, чем без поэтапного раскрытия, а скидки останутся лучшим стимулом для покупателя, резюмирует эксперт.

Риски частичного раскрытия

При действующем регулировании все риски реализации проекта лежат на кредитующих банках, а не на дольщиках. При поэтапном раскрытии счетов эскроу деньги покупателей будут перечисляться девелоперам пропорционально объему строительства. Соответственно, при расторжении договора банк сможет вернуть только остаток, который лежит на эскроу-счетах. При такой схеме вернутся риски недостроя, возможного даже на финальных стадиях строительства, и на повестке может снова появиться проблема обманутых дольщиков, пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ВТБ.

Также это может привести к неравному положению дольщиков, приобретающих квартиры на разных этапах строительства. «В случае если проект не будет полностью завершен, те, кто приобрел квартиру на ранних этапах, несут бо́льшие риски потери своих средств по сравнению с дольщиками, приобретающими квартиру на более поздней стадии. Это обусловлено тем, что средства дольщиков первых этапов на момент возникновения проблем с проектом уже могут быть переданы застройщику и потрачены», — пояснили в пресс-службе ВТБ. При этом в банке предупреждают, что при такой схеме доступ к банковскому финансированию может сократиться, а стоимость кредитов увеличиться в связи с возрастающими рисками проектов с поэтапным раскрытием.

Частичное раскрытие эскроу-счетов увеличит рискованность кредитов за счет снижения контроля использования денежных средств застройщиками и осложнения процесса завершения реализации проекта силами банка в случае возникновения у девелопера сложностей с его реализацией, пояснили в пресс-службе ВТБ. По оценке банка, вместо желаемого снижения стоимости финансирования при поэтапном раскрытии высока вероятность обратного эффекта.

Сейчас банки ужесточают требования к застройщикам при получении проектного финансирования, отметил Глушков на заседании Комиссии по ценообразованию Общественного совета при Минстрое. По новым проектам банки предлагают им кредиты с базовой ставкой около 26% (ранее она колебалась около 10-12%). Кроме того, крупнейшие банки увеличивают требования к наличию собственных средств у застройщика. Ранее компании необходимо было иметь капитал в 10-15% от стоимости строительства, сейчас это уже порядка 30%, сказал Глушков.

Найти оборотные средства строителям могло бы помочь поэтапное раскрытие счетов эскроу. В принятом недавно антикризисном законе предусмотрена возможность для правительства в этом году устанавливать особенности и основания перечисления застройщику средств со счетов эскроу.

Центральный банк предлагает сделать датой раскрытия счета эскроу день получения застройщиком заключения о соответствии ГАСН (Государственного архитектурно-строительного надзора), ссылаясь на то, что в Москве между заключением ГАСН и уведомлением о вводе объекта в эксплуатацию проходит 3-4 месяца, рассказал Глушков. Однако эта мера малоэффективна, считает он: возможно, в Москве сроки такие, но в других городах между заключением ГАСН и заключением о вводе проходит максимум 4-5 дней.

С ДОМ.РФ обсуждался другой, более эффективный вариант поэтапного раскрытия, отметил президент НОСТРОЙ: при готовности объекта на 70% на счетах эскроу остается 50% средств, необходимых для обеспечения строительства, а накопленное сверх этой суммы застройщик получает досрочно. "Такая конструкция, думаю, будет максимально интересна", - подчеркнул Глушков.

После перехода отрасли на проектное финансирование в 2019 году застройщик может получить деньги дольщиков только после завершения строительства жилого дома (при этом некоторые дома еще достраиваются по старым правилам, без счетов эскроу). Если стройка стала проблемной, средства, хранящиеся до этого момента на счете эскроу, возвращаются покупателю. Этот порядок был введен для защиты покупателей квартир и ликвидации проблемы обманутых дольщиков.

В последние годы строительные компании постоянно поднимают вопрос о более раннем раскрытии счетов эскроу. Это позволило бы им брать меньшие кредиты у банков и экономить на процентах. До сих пор позиция правительства была жесткой - раннее раскрытие счетов экскроу всерьез не обсуждалось. Однако нынешний кризис внес свои коррективы.

Сейчас стоит задача обеспечить работу строительной отрасли, которая оказалась в очень сложном состоянии, считает Глушков. Если оставить ныне действующий порядок, и после банкротства застройщика деньги со счетов эскроу полностью вернутся дольщикам, это все равно уже не те суммы, которые вложил покупатель жилья. "Рост цены квадратного метра за прошлый год составил порядка 25% в целом по РФ. В этом году в рамках прогнозной инфляции это будет еще столько же. Если мы говорим, что заботимся о дольщиках, то и забота о дольщиках должна осуществляться в том, что дольщик получает свой объект недвижимости, а получает не денежные средства, которые вложил два года назад, и на эти денежные средства он не может уже ничего купить - ни машины, ни квартиры. Задача не сохранить денежные средства, а обеспечить своевременную работу строительного комплекса и выполнение всех обязательств", - говорит Глушков.

В случае банкротства застройщика дольщик получит только ту сумму, которую вложил в строительство, начисление процентов на эти средства не предусматривается, подтверждают эксперты. В случае остановки строительства дольщику возвращают заплаченную сумму по договору, это является не процентным вкладом, а имущественным требованием, говорит руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Ряховский. "Выгодой дольщика является получение готового жилья, стоимость которого за время строительства возрастает. Отсутствие процентов компенсируется гарантией сохранения вложенных в строительство денежных средств. Застройщик осуществляет строительство на собственные и заемные средства. В случае банкротства средства дольщиков не участвуют в банкротстве, а возвращаются им в полном размере. Застройщик отвечает недостроенным имуществом перед банком. Это недостроенные имущество и попадает в конкурсную массу. Недострой может выкупить другой застройщик, с которым также можно заключить договор долевого участия", - поясняет эксперт.

Если застройщик не построит дом и будет признан банкротом, то его сможет достраивать другая компания за счет средств, которые находятся на счетах эскроу, отмечает владелец агентства недвижимости Light Side Всеволод Джавад-Заде. Счета эскроу были введены, чтобы не было оффшоризации денежных средств населения. Застройщик должен кредитоваться в банке. И преследование его, если он окажется мошенником, будет от банков, добавляет эксперт.

«Коммерсант» проанализировал одну из последних инициатив представителей девелоперского бизнеса, выступившего за смягчение условий предоставления проектного финансирования.

Как сообщается в материале издания, владелец девелоперской компании Брусника Алексей Круковский (на фото ниже) обратился с письмом к курирующему строительство вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину и президенту Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леониду Казинцу.

В своем послании представитель девелоперского бизнеса просит в рамках господдержки стройиндустрии в условиях санкций разрешить застройщикам поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта и обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах.

Риски незавершения строительства при досрочном снятии части средств (до ввода объекта в эксплуатацию, как сегодня предусмотрено регулирующим долевое строительство 214-ФЗ) можно минимизировать при создании должной системы оценки надежности застройщиков и проектов, полагает Круковский.

Президент НОЗА и владелец девелоперской Корпорации Баркли Леонид Казинец (на фото) поддержал идею коллеги.

«Инициатива полезна для отрасли, но это вряд ли устроит банки», — прокомментировал он «Коммерсанту» предложение владельца Брусники.

Вице-президент по финансам ГК ИНГРАД Марина Заболотнева (на фото) согласилась с тем, что это предложение — актуальное.

Сегодня застройщики испытывают дефицит денег на расчетных счетах в условиях, когда проектное финансирование не покрывает всех расходов на стройку, напомнила топ-менеджер.

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами А101 Девелопмент Анатолий Клинков (на фото) признал, что в соответствии с 214-ФЗ чем больше средств на эскроу-счетах — тем меньшую ставку предлагают банки-кредиторы застройщикам в рамках проектного финансирования.

Однако на практике для получения минимальной ставки по такому финансированию эскроу-счета должны быть заполнены не менее чем на 140% от объема кредита, одобренного застройщику. А это делает досрочный доступ к средствам на эскроу-счетах весьма востребованным со стороны девелоперов, поддержал точку зрения коллег Клинков.

Напомним, что дискуссия вокруг предоставления застройщикам поэтапного доступа к эскроу-счетам ведется с 2018 года, когда начался перевод долевого строительства на схему проектного финансирования.

Традиционно девелоперы выступают за такой доступ, а Минстрой с пониманием относится к позиции застройщиков.

Например, разработанный ведомством проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» в своей последней редакции в качестве одной из антикризисных мер включает досрочное перечисление девелоперам денег дольщиков с эскроу-счетов до окончания строительства объекта.

В отличие от Минстроя Банк России, представители коммерческих банков и часть парламентариев выступают против предоставления застройщикам такого права.

В частности, комментируя «Коммерсанту» инициативу владельца Брусники, директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова заявила, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов может «создать лазейки для недобросовестных застройщиков, а это большие риски для дольщиков».

По мнению одного из инициаторов перехода отрасли на эскроу-счета, депутата Госдумы Николая Николаева (на фото), предоставление такого права «убьет сложившуюся систему проектного финансирования», вызовет рост его стоимости и приведет к росту числа новых обманутых дольщиков «уже через пару месяцев».

Между тем зампред Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (на фото), комментируя в апреле ситуацию, сложившуюся в сфере проектного финансирования, возмущенно заметил, что банки приостановили кредитование застройщиков на сумму 600 млрд руб. по уже заключенным с девелоперами договорам, несмотря на то, что последние наполнили необходимыми средствами дольщиков эскроу-счета в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

СПРАВКА

Другие публикации по теме:

Как расширен перечень работ, проводимых до получения разрешения на строительство

На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ от 16.05.2022 №880 «О внесении изменений в перечень видов подготовительных работ, не причиняющих существенного вреда окружающей среде и ее компонентам, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство объекта федерального значения, объекта регионального значения…».

Перечень видов подготовительных работ, не причиняющих существенного вреда окружающей среде и ее компонентам, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство (РС) объекта федерального, регионального, местного значения со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу такой проектной документации; а также порядок их выполнения и экологические требования к этому (Перечень) утверждены Постановлением Правительства РФ №1798 от 07.11.2020.

Постановление №880 значительно расширяет данный перечень. Так дополнительно устанавливается, что до выдачи РС возможна:

• подготовка земельного участка (ЗУ), а именно:

– осушение территории строительной площадки, понижение уровня грунтовых вод;

– искусственное понижение уровня грунтовых вод, осушение территории, устройство каналов и дренажей.

• устройство временных сетей инженерно-технического обеспечения связи необходимых для обеспечения строительства.

• устройство крановых путей;

• инженерная подготовка территории в границах ранее предоставленных ЗУ (их частей), включая объекты транспортной, энергетической, коммунальной, инженерной, социальной, инновационной и иных инфраструктур, в том числе строительство следующих объектов:

– канализационных коллекторов с очистными сооружениями;

– жилых поселков для строителей;

– сооружений и устройств связи для управления строительством.

• разведочное бурение и исследование грунта при наличии лицензии на пользование недрами.

• производство земляных работ в целях реконструкции объектов, строительства объектов в границах земель и (или) ЗУ (его части), определенных проектом межевания территории, либо утвержденной в соответствии с земельным законодательством РФ схемой расположения ЗУ или ЗУ на кадастровом плане территории, в том числе:

– уплотнение и укрепление грунта;

– вертикальная планировка участка;

– устройство насыпей, разработка выемок;

– снятие и хранение плодородного слоя почвы (при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы).

• устройство шпунтового ограждения.

• устройство подпорных стен в целях реконструкции объектов, строительства объектов в границах ЗУ (его части), на котором расположен существующий объект.

• защита трубопровода от коррозии (изоляционное покрытие, электрохимическая защита).

• перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, попадающих в зону строительства объектов, если для строительства (реконструкции) таких сетей и коммуникаций не требуется проведение государственной экологической экспертизы, государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение РС.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: