Выкуп муниципального имущества в рассрочку при усн

Обновлено: 29.11.2022

Организация на УСН "доходы минус расходы" покупает гос.имущество в рассрочку на три года. Срок полезного использования - 30 лет. На гос.регистрацию подано во втором квартале. Затраты списываются в течение 10 лет. Порядок расчета затрат, включаемых в расходы за II квартал: уплачено по 30.06.2011 делится на 10 и на 3?

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК расходы на приобретение основных средств в период применения УСН признаются после оплатыс момента ввода этих основных средств в эксплуатацию, а кроме того, в отношении объектов недвижимости – не ранее документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию права собственности.

При этом расходы признаются в течение налогового периода за отчетные периоды равными долями.
Таким образом, расходы на приобретение рассматриваемого имущества Вы будете признавать для целей исчисления единого налога в течение 3-х налоговых периодов.

цена приобретения имущества составила 2 000 000 рублей;
оплата согласно условиям договора производится ежеквартально в следующие сроки:

1 июня 2011 г. – 300 000 руб.;
1 июля 2011 г. – 500 000 руб.;
1 октября 2011 г. – 200 000 руб.
10 января 2012 г. – 160 000 руб. и т.д.

При исчислении авансового платежа по единому налогу организация вправе учесть в расходах:
за II квартал 2011 г. - 100 000 руб. (равными долями: 300 000 / 3 оставшихся отчетных периода (II – IV кварталы 2011 года));
за III квартал 2011 г. – 350 000 руб. (300 000 / 3 + 500 000 / 2).

В IV квартале 2011 г. будут учтены расходы на приобретение объекта основных средств в размере 550 000 руб. (300 000 / 3 + 500 000 / 2 + 200 000), в I квартале 2012 г. - 40 000 руб. (160 000 / 4 отчетных периода) и т.д.

Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО (УСН 6%) - малое предприятие арендовало в течение десяти лет помещение, принадлежащее городу Москве. Согласно Закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 организация получила право на выкуп помещения в рассрочку (срок - пять лет). Согласно договору купли-продажи нежилого помещения и в соответствии со ст. 9 N ФЗ-102 от 16.07.1998 установлен залог (ипотека) недвижимого имущества. Организация планирует продать помещения до момента полного погашения основного долга и процентов по рассрочке. Один из вариантов продажи - ситуация, при которой организация берет кредит в банке или заем у физического лица/юридического лица и выкупает досрочно у Департамента городского имущества помещение и далее продает его Покупателю.
В случае отказа банка в выдаче кредита или займа возможны ли следующие варианты.
1) Возможна ли продажа помещения вместе с долгом (для этого требуется согласование с Департаментом городского имущества)? Как это отразится на налоге при УСН?
2) Возможно ли реализовать помещения по стоимости, равной выплаченной части долга по ипотеке (основной долг + проценты), а оставшуюся часть долга и проценты за рассрочку переложить (согласование с Департаментом городского имущества) на нового Покупателя? При списании кредиторской задолженности возникает ли у организации объект по налогу при УСН (6%)?


Прежде всего отметим, что ни специальный Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ни общие положения гражданского законодательства не содержат прямого запрета на продажу имущества, приобретенного в порядке, установленном указанным законом, до момента полной его оплаты.
Безусловно, как справедливо отмечено в вопросе, распоряжение имуществом, приобретенным в рассрочку и в силу этого находящимся в залоге у продавца (ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ), возможно только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)). Однако при наличии такого согласия препятствия к продаже имущества отсутствуют.
При этом необходимо помнить, что, хотя ипотека обременяет имущество и сохраняется при его продаже другому лицу (ст. 38 Закона N 102-ФЗ), данное лицо не становится одновременно обязанным по договору купли-продажи, заключенному продавцом имущества с субъектом Российской Федерации. В связи с этим обязанность вносить денежные средства по такому договору по-прежнему будет лежать на указанном продавце.
Для замены продавца на покупателя не только в договоре залога, но и в договоре купли-продажи необходимо произвести передачу договора (ст. 392.3 ГК РФ). Поскольку в соответствии с приведенной нормой передача договора предполагает в том числе перевод долга, она может состояться только с согласия кредитора, то есть города Москвы (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Прямого запрета на передачу договора купли-продажи государственного имущества, заключенного в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, также нет.
Вместе с тем следует учитывать, что этот Закон предусматривает специальный льготный порядок приобретения имущества его арендатором, который не требует соблюдения ряда общих норм законодательства о приватизации. В связи с этим передача договора покупателем имущества другому лицу означает, по сути, то, что данное лицо, не имея права на приобретение государственного имущества в специальном порядке в соответствии с законом, все же приобретает его в собственность в обход общих положений о приватизации. На это обращает внимание и судебная практика (смотрите, например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 19АП-988/16).
Таким образом, нельзя исключить того, что сделка по передаче договора может быть признана судом недействительной.

10 февраля 2020 г.

Наше предприятие (ООО) выкупило нежилое помещение у КУГИ с рассрочкой платежа. Мы являлись арендаторами этого помещения с 2002г. и имели преимущественное право по выкупу муниципального имущества. Рассрочка платежа 8 кварталов. Первый платеж произведен 28 июня 2010г. Перечислили выкупную ст-ть, НДС (налоговый агент), второй платеж 28.09.2010г, дополнительно с первым двум платежам заплатили %% за рассрочку. В августе 2010г была произведена гос.регистрация права собственности на нежилое помещение. Применяем УСНО доходы минус расходы;. Вопрос: 1. Когда нужно произвести ввод в эксплуатацию ОС, если мы как
занимали, так и занимаем это помещение, работа не прекращалать. 2. Из чего формируется первоначальная стоимость ОС. 3. Начисление амортизации по этому объекту ОС.
4. Как правильно провести в учете (книга доходов и расходов)
списание расходов на приобретение ОС.

На Ваш вопрос поясняем следующее:

Ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества

В случае, когда организацией выкупается эксплуатируемое основное средство (объект недвижимости), перевод имущества со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в состав основных средств на счет 01 "Основные средства", производится на дату документально подтвержденной передачи документов на государственную регистрацию прав собственности (по дате расписки), т.к. объект недвижимого имущества используется в предпринимательских целях, или на дату государственной регистрации права собственности (если расписка не сохранилась).

Первоначальная стоимость основного средства

Первоначальная стоимость основного средства в целях бухгалтерского учета формируется с учетом положений п.8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" - суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу)- в Вашем случае - выкупная стоимость по договору, невозмещаемые налоги (у Вас - НДС), государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств; иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

В бухгалтерском учете следует сформировать проводки:

Д 08.1 К 60.1 Выкупная стоимость имущества по договору Д 08.1 К 76.Н.1 Отложенный НДС по выкупленному имуществу Д 08.1 К 76.5 Государственная пошлина за регистрацию в органах юстиции Д 08.1 К 60.1 Сумма процентов за рассрочку платежа, уплаченная до ввода имущества в эксплуатацию Д 01.1 К 08.1 Введено в эксплуатацию основное средство на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество (документально подтвержденную дату передачи документов на госрегистрацию)

Амортизация основного средства

В бухгалтерском учете организации основные средства амортизируются в течение срока полезного использования способом, закрепленным учетной политикой.

Согласно п.20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

  • ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
  • ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта.

При определении срока полезного использования можно руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002г. № 1. При определении срока полезного использования имущества, бывшего в эксплуатации, возможно уменьшение срока полезного использования на фактический срок эксплуатации предыдущим собственником (например, по данным техпаспорта БТИ).

Начисление амортизации объектов основных средств производится одним из следующих способов:

  • линейный способ;
  • способ уменьшаемого остатка;
  • способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
  • способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Как правило, организации закрепляют в учетной политике линейный способ начисления амортизации.

Годовая сумма амортизационных отчислений при линейном способе определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы.

Признание расходов на приобретение основных средств при применении упрощенной системы налогообложения с объектом доходы минус расходы

Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ затраты на приобретение основных средств, которые произведены в период применения УСН, включаются в расходы, учитываемые при исчислении налога, с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. В отношении основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, установлено дополнительное условие. Затраты на их приобретение учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. В течение налогового периода расходы на покупку основных средств принимаются равными долями за каждый отчетный период. В целях налогообложения они отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Величину затрат на приобретение основных средств, включаемую в состав расходов, учитываемых при исчислении налога за отчетный (налоговый) период, организация должна определить исходя из даты соответствующей записи в разд. II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - Книга учета доходов и расходов). Форма и Порядок заполнения этой Книги утверждены Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н. Как уже отмечалось, стоимость основного средства включается в расходы начиная с того отчетного периода, когда, помимо двух условий: основное средство введено в эксплуатацию, оплачена (завершена оплата) его стоимость, также выполнено третье обязательное условие - поданы документы на государственную регистрацию права собственности. Поэтому разд. II Книги учета доходов и расходов заполняется на дату выполнения последнего из указанных условий.

Поскольку в рассматриваемом случае документы на госрегистрацию поданы в августе 2010 г., разд. II Книги учета доходов и расходов заполняется начиная с III квартала 2010 г. Причем данные в этот раздел записываются по мере оплаты стоимости основного средства. Еще одна особенность - размер уплаченной суммы организация обязана указать в графе 6 разд. II, предусмотренной для отражения первоначальной стоимости основного средства. В названном разделе должно быть столько отдельных записей, на сколько частей разделена оплата стоимости данного основного средства (например, на восемь).

Рассмотрим для примера, что стоимость недвижимого имущества составляет 1600000 руб., платеж разделен на 8 частей по 200000 руб., ежеквартально, начиная с 28.06.2010г.

По мере заполнения разд. II общая сумма на приобретение помещения, включаемая в расходы при исчислении налога (при условии внесения платежей в установленные сроки), составит:

  • на 30.09.2010 - 200000 руб. ((200000+200000 руб.) : 2 квартала);
  • на 31.12.2010 - 400000 руб. (200000 руб. + 200 000 руб.); Итого за 2010г. - 600000 руб. -на 31.03.2011г. - 50000 руб. (200000 руб. : 4 квартала); -на 30.06.2011г. - 116667 руб. (50000 руб. + 200000 руб. : 3 квартала); Итого за полугодие - 166667 руб.
  • на 30.09.2011г. - 216667 руб. (50000 руб. + 166667 руб. + 200000 руб. : 2 квартала); Итого за 9 месяцев - 383334 руб.
  • на 31.12.2011г. - 416666 руб. (50000 руб. + 66666 руб. + 100000 руб. + 200000 руб); Итого за 2011г. - 800000 руб.
  • на 31.03.2012г. - 50000 руб. (200000 руб. : 4 квартала)
  • на 30.06.2012г. - 50000 руб. Итого за полугодие - 100000 руб.
  • на 30.09.2012г. - 50000 руб. Итого за 9 месяцев - 150000 руб.
  • на 31.12.2012г. - 50000 руб. Итого за год - 200000 руб.

В аналогичном порядке признаются иные расходы в налоговом учете, связанные с приобретением основного средства - невозмещаемый НДС и проценты за рассрочку оплаты. (Письма Минфина от 02.07.2010г. № 03-11-11/182, от 12.01.2010г. № 03-11-06/2/01).

Наше предприятие (ООО) выкупило нежилое помещение у КУГИ с рассрочкой платежа. Мы являлись арендаторами этого помещения с 2002г. и имели преимущественное право по выкупу муниципального имущества. Рассрочка платежа 8 кварталов. Первый платеж произведен 28 июня 2010г. Перечислили выкупную ст-ть, НДС (налоговый агент), второй платеж 28.09.2010г, дополнительно с первым двум платежам заплатили %% за рассрочку. В августе 2010г была произведена гос.регистрация права собственности на нежилое помещение. Применяем УСНО доходы минус расходы;. Вопрос: 1. Когда нужно произвести ввод в эксплуатацию ОС, если мы как
занимали, так и занимаем это помещение, работа не прекращалать. 2. Из чего формируется первоначальная стоимость ОС. 3. Начисление амортизации по этому объекту ОС.
4. Как правильно провести в учете (книга доходов и расходов)
списание расходов на приобретение ОС.

На Ваш вопрос поясняем следующее:

Ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества

В случае, когда организацией выкупается эксплуатируемое основное средство (объект недвижимости), перевод имущества со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в состав основных средств на счет 01 "Основные средства", производится на дату документально подтвержденной передачи документов на государственную регистрацию прав собственности (по дате расписки), т.к. объект недвижимого имущества используется в предпринимательских целях, или на дату государственной регистрации права собственности (если расписка не сохранилась).

Первоначальная стоимость основного средства

Первоначальная стоимость основного средства в целях бухгалтерского учета формируется с учетом положений п.8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" - суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу)- в Вашем случае - выкупная стоимость по договору, невозмещаемые налоги (у Вас - НДС), государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств; иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

В бухгалтерском учете следует сформировать проводки:

Д 08.1 К 60.1 Выкупная стоимость имущества по договору Д 08.1 К 76.Н.1 Отложенный НДС по выкупленному имуществу Д 08.1 К 76.5 Государственная пошлина за регистрацию в органах юстиции Д 08.1 К 60.1 Сумма процентов за рассрочку платежа, уплаченная до ввода имущества в эксплуатацию Д 01.1 К 08.1 Введено в эксплуатацию основное средство на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество (документально подтвержденную дату передачи документов на госрегистрацию)

Амортизация основного средства

В бухгалтерском учете организации основные средства амортизируются в течение срока полезного использования способом, закрепленным учетной политикой.

Согласно п.20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

  • ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
  • ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта.

При определении срока полезного использования можно руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002г. № 1. При определении срока полезного использования имущества, бывшего в эксплуатации, возможно уменьшение срока полезного использования на фактический срок эксплуатации предыдущим собственником (например, по данным техпаспорта БТИ).

Начисление амортизации объектов основных средств производится одним из следующих способов:

  • линейный способ;
  • способ уменьшаемого остатка;
  • способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
  • способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Как правило, организации закрепляют в учетной политике линейный способ начисления амортизации.

Годовая сумма амортизационных отчислений при линейном способе определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы.

Признание расходов на приобретение основных средств при применении упрощенной системы налогообложения с объектом доходы минус расходы

Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ затраты на приобретение основных средств, которые произведены в период применения УСН, включаются в расходы, учитываемые при исчислении налога, с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. В отношении основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, установлено дополнительное условие. Затраты на их приобретение учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. В течение налогового периода расходы на покупку основных средств принимаются равными долями за каждый отчетный период. В целях налогообложения они отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Величину затрат на приобретение основных средств, включаемую в состав расходов, учитываемых при исчислении налога за отчетный (налоговый) период, организация должна определить исходя из даты соответствующей записи в разд. II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - Книга учета доходов и расходов). Форма и Порядок заполнения этой Книги утверждены Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н. Как уже отмечалось, стоимость основного средства включается в расходы начиная с того отчетного периода, когда, помимо двух условий: основное средство введено в эксплуатацию, оплачена (завершена оплата) его стоимость, также выполнено третье обязательное условие - поданы документы на государственную регистрацию права собственности. Поэтому разд. II Книги учета доходов и расходов заполняется на дату выполнения последнего из указанных условий.

Поскольку в рассматриваемом случае документы на госрегистрацию поданы в августе 2010 г., разд. II Книги учета доходов и расходов заполняется начиная с III квартала 2010 г. Причем данные в этот раздел записываются по мере оплаты стоимости основного средства. Еще одна особенность - размер уплаченной суммы организация обязана указать в графе 6 разд. II, предусмотренной для отражения первоначальной стоимости основного средства. В названном разделе должно быть столько отдельных записей, на сколько частей разделена оплата стоимости данного основного средства (например, на восемь).

Рассмотрим для примера, что стоимость недвижимого имущества составляет 1600000 руб., платеж разделен на 8 частей по 200000 руб., ежеквартально, начиная с 28.06.2010г.

По мере заполнения разд. II общая сумма на приобретение помещения, включаемая в расходы при исчислении налога (при условии внесения платежей в установленные сроки), составит:

  • на 30.09.2010 - 200000 руб. ((200000+200000 руб.) : 2 квартала);
  • на 31.12.2010 - 400000 руб. (200000 руб. + 200 000 руб.); Итого за 2010г. - 600000 руб. -на 31.03.2011г. - 50000 руб. (200000 руб. : 4 квартала); -на 30.06.2011г. - 116667 руб. (50000 руб. + 200000 руб. : 3 квартала); Итого за полугодие - 166667 руб.
  • на 30.09.2011г. - 216667 руб. (50000 руб. + 166667 руб. + 200000 руб. : 2 квартала); Итого за 9 месяцев - 383334 руб.
  • на 31.12.2011г. - 416666 руб. (50000 руб. + 66666 руб. + 100000 руб. + 200000 руб); Итого за 2011г. - 800000 руб.
  • на 31.03.2012г. - 50000 руб. (200000 руб. : 4 квартала)
  • на 30.06.2012г. - 50000 руб. Итого за полугодие - 100000 руб.
  • на 30.09.2012г. - 50000 руб. Итого за 9 месяцев - 150000 руб.
  • на 31.12.2012г. - 50000 руб. Итого за год - 200000 руб.

В аналогичном порядке признаются иные расходы в налоговом учете, связанные с приобретением основного средства - невозмещаемый НДС и проценты за рассрочку оплаты. (Письма Минфина от 02.07.2010г. № 03-11-11/182, от 12.01.2010г. № 03-11-06/2/01).

На практике нередко встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендатору. В бухгалтерском и налоговом учете последнего очень важно учитывать все особенности отражения таких операций.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

  • арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
  • определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Так, например, нельзя предусмотреть условие о выкупе следующих объектов:

  • имущество (в том числе недвижимое), находящееся в федеральной собственности, используемое и переданное в аренду государственными научными организациями, учрежденными Российской Федерацией (ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»);
  • земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданные в аренду (п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договор аренды с правом выкупа — это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15.10.2007, 18.01.2007 № КГ-А40/11019-06 по делу № А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21.09.2008 № А57-20563/2007-43 и других.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Бухгалтерский учет

В бухучете арендатора арендная плата включается в состав расходов по обычным видам деятельности на основании п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н. Срок внесения арендной платы устанавливается договором аренды. Напомним, что к документам в области регулирования бухучета п. 1 ст. 21 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» отнесены федеральные и отраслевые стандарты, рекомендации в области бухгалтерского учета, стандарты самого экономического субъекта.

Федеральные стандарты бухучета устанавливают минимально необходимые требования к бухгалтерскому учету, а также допустимые способы его ведения для экономических субъектов, за исключением организаций бюджетной сферы (п. 2.1 ст. 21 Закона № 402-ФЗ). В настоящее время Минфином РФ для коммерческих организаций утвержден только один федеральный стандарт 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25/2018), на что указывает Приказ Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

Несмотря на то что ФСБУ 25/2018 подлежит обязательному применению с 2022 года, п. 48 ФСБУ 25/2018 позволяет организациям использовать его уже сейчас, но при этом обязывает раскрывать решение о добровольном его применении в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации. Добровольный переход на применение ФСБУ 25/2018 целесообразен в том случае, если срок аренды начинается до 2022 г. и оканчивается уже после указанной даты, что позволит в дальнейшем не пересчитывать показатели бухгалтерской отчетности компании ретроспективным способом.

На основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ до утверждения новых стандартов применяются правила ведения бухучета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и Банком России до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, то есть до 01.01.2013. А согласно п. 1.1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ положения по бухучету, утвержденные Минфином РФ в период с 01.10.1998 до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, признаются для целей Закона № 402-ФЗ федеральными стандартами. Иными словами, в настоящее время в роли федеральных стандартов выступают действующие положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином РФ в указанный период.

Согласно Приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее — План счетов) сумма арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если (согласно условиям договора аренды) по его окончании имущество переходит в собственность арендатора, то оно принимается в состав собственных основных средств (п. 4 Положения по бухучету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н) (далее — ПБУ 6/01). В данном случае согласно п. 7 и 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью имущества будут выкупная стоимость и другие затраты на его приобретение.

Арендатор на дату перехода права собственности на объект аренды должен отразить его выкупную стоимость по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета, на котором он учитывает расчеты с арендодателем. В этот же момент следует списать арендованное имущество с забалансового учета арендатора.

После того как основное средство будет введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость должна быть списана на счет 01 «Основное средство» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (п. 52 Методических указаний по бухучету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, План счетов). Затем стоимость приобретенного актива будет погашаться путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Если согласно договору аренды выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы арендатора (п. 3 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете они формируют дебиторскую задолженность арендодателя и отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». По окончании срока аренды выкупленное имущество принимается в состав основных средств, где учитывается по первоначальной стоимости, которой будет выкупная цена (абзац второй п. 3 ПБУ 10/99, п. 8 ПБУ 6/01).

Заметим, что в случае применения арендатором в налоговом учете по выкупленному имуществу амортизационной премии, ему придется применить и положения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утвержденного Приказом Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н (далее — ПБУ 18/02). Ведь сумма амортизационной премии не учитывается в бухучете, в нем возникнет отложенное налоговое обязательство (п. 15 ПБУ 18/02), которое отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства». Затем отложенное налоговое обязательство будет погашаться по мере начисления амортизации по такому активу, поскольку сумма ежемесячной амортизации по нему в бухучете будет больше, чем в налоговом учете.

1. В новом ФСБУ исключена зависимость порядка бухучета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухучет соответствующих объектов самостоятельно в порядке, установленном ФСБУ 25/2018.

2. Введено новое понятие «объект учета аренды». Так, договор, имеющий в названии и в тексте слова «аренда» или «лизинг», не всегда по существу определяет своими условиями реальные арендные отношения. И наоборот: договор, не являющийся по форме арендным, может по существу определять своими условиями реальные арендные отношения. Для выявления наличия в условиях договора по существу арендных отношений следует проверить соблюдение условий классификации объектов учета аренды, установленных п. 5 ФСБУ 25/2018. Объекты бухгалтерского учета, не отвечающие этим критериям, учитываются по правилам других федеральных стандартов бухгалтерского учета. Идентификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат — дату предоставления предмета аренды или дату заключения договора аренды.

3. Арендатор отражает в бухгалтерском учете право пользования активом и обязательство по аренде. Право пользования активом оценивается по фактической стоимости и амортизируется (за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются). Обязательство по аренде представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки.

4. Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя).

Согласно п. 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено ФСБУ 25/2018. Пунктом 11 ФСБУ 25/2018 установлены случаи, при выполнении которых арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде. Однако данный пункт применяется только при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 ФСБУ 25/2018, а именно:

  • договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
  • предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Стоимость права пользования активом погашается у арендатора посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются. При этом если предполагается переход к арендатору права собственности на предмет аренды, то срок полезного использования права пользования активом может превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

ФСБУ 25/2018 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ Приказом Минфина РФ от 11.07.2016 № 111н. Таким образом, если организация до начала применения ФСБУ 25/2018 учитывала аренду в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, то на основании п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н, корректировка каких-либо показателей бухучета и применение каких-либо переходных процедур не потребуются.

Налоговый учет

Как было отмечено выше, арендатор может приобрести основное средство арендодателя путем заключения договора аренды с правом выкупа следующими способами:

  • арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
  • арендатор в течение срока договора аренды одновременно вносит арендные платежи и равномерно выплачивает выкупную цену имущества.
  • арендатор в течение срока аренды вносит арендные платежи, которые впоследствии зачисляются в счет выкупной цены арендованного имущества.

Заметим, что для целей налогового учета первый способ самый простой. Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Следовательно, как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения прибыли учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам после получения недвижимости от арендодателя по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 272, подп. 2 п. 3 ст. 273, п. 4 ст. 259 НК РФ).

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39 НК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, абзац третий п. 1 ст. 172 НК РФ).

При этом, по мнению Минфина РФ, принятием к учету следует считать исключительно отражение стоимости имущества на счете 01 «Основные средства» (письма Минфина РФ от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 28.08.2012 № 03-07-11/330, от 21.09.2007 № 03-07-10/20).

По мнению автора, арендатор может предъявить вычет по «входному» НДС сразу после принятия имущества на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», но при этом он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Второй способ приобретения основного средства путем заключения договора аренды с правом выкупа принципиально ничем не отличается от первого, кроме того что к моменту окончания срока действия договора арендатор ничего не должен уплачивать арендодателю, поскольку выкупная сумма уже полностью выплачена. Единственное, на что следует обратить внимание, что согласно п. 5 ст. 270 НК РФ ежемесячно перечисляемые арендодателю суммы в счет выкупной цены имущества нельзя включать в расходы для целей налогообложения прибыли.

Третий способ является для арендатора самым сложным, так как в течение срока действия договора он учитывает перечисляемые арендодателю суммы в налоговых расходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену. Поэтому придется восстановить эти расходы, так как стоимость амортизируемого имущества должна учитываться в расходах путем начисления амортизации. Кроме того, следует подать уточненную налоговую декларацию по налогу на прибыль (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Относительно НДС можно сказать следующее: в части арендной платы, зачтенной в счет выкупных платежей, вычет по НДС за прошлые налоговые периоды арендатору придется восстановить и подать уточненные декларации. Так как НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ). А авансами эти платежи не были, поскольку на момент их уплаты условие о предоплате в договоре аренды отсутствовало. Следовательно, ранее принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю нельзя было принимать к вычету.

При получении имущества в аренду арендатор не должен уплачивать налог на имущество организаций, так как под налогообложение подпадают объекты, которые по правилам бухучета числятся на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ). А арендованное имущество учитывается арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средств». Обязанность по уплате налога на имущество организаций у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Стоит обратить внимание, что с 01.01.2019 вступили с силу изменения, внесенные в ст. 374 НК РФ, в соответствии с которыми движимое имущество не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: