Что такое земельный банк

Обновлено: 02.05.2024

17.07.2013 Собственный земельный банк – это не только стратегический ресурс застройщика, но и, если угодно, элемент имиджа. Компания подает сигнал: она обосновалась на рынке всерьез и надолго. Кроме того, земельный банк способствует финансовой устойчивости.
Опираясь на собственный опыт, руководитель компании Л1 Павел Андреев утверждает: «Наличие регулярно пополняемого земельного банка позволяет в случае необходимости использовать средства от продажи участков не только для реализации новых проектов, но и для обеспечения или погашения кредитов».

Формирование земельного банка зависит от планов застройщика. В частности, от будущих строительных объемов. «Однако у всех компаний разный текущий земельный банк, разный темп реализации проектов, разные планы, и единой для всех девелоперов схемы работы нет», – утверждает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.
До 2008 года крупные предприятия нередко приобретали участки под проекты комплексного освоения территорий (КОТ), изначально предполагающие реализацию в течение нескольких лет. Заявленные петербургскими застройщиками намерения – 70-80 млн кв. м с перспективой на 15-20 лет. Однако кризис и нынешняя позиция городской администрации заставили скорректировать планы: сегодня компании планируют деятельность на 5-7 лет. Но пятилетка – минимальный срок, убежден директор по строительству ООО «КВС» Владимир Трекин: «Иначе в один прекрасный день нечем будет загружать мощности, и компания обанкротится».
Однако, сетует генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, в большинстве случаев достаточно сложно заранее оценить возможность реализации проекта и просчитать его экономику. «Необходимо спланировать процесс так, чтобы при окончании реализации одного проекта следующий находился уже в стадии строительства и продажи квартир, а еще один-два проектировались», – указывает он. По словам Трекина, «для нормальной преемственности проектов у застройщика желательно следующее соотношение: одна часть объектов должна находиться в стадии строительства, другая – проектирования и подготовки к строительству и третья – на этапе градостроительной подготовки (разработка проекта планировки, получение градостроительного плана)».

Частная земля – в приоритете

Эксперты делят рынок частных земельных участков по функциональному назначению будущих объектов. Самый сложный для застройщика сегмент – участки под жилищное строительство, где сложился рынок продавца (см. «Эксперт Северо-Запад» №26 от 1 июля 2013 года, «Продавцы утвердились на земле»). Однако многие крупные застройщики покупают земельные участки именно у частных собственников. Например, компания ЮИТ в последние годы приобретала участки исключительно на вторичном рынке частных земель – выставленные на торги Фонда имущества Петербурга наделы не устраивали застройщика по ряду параметров. К тому же торгов было немного. Среди удачных, по мнению специалистов ЮИТ, покупок у города на торгах Фонда имущества – участки в Приморском (СПЧ) и Красносельском районе (ЮЗПЧ). Но там строительство уже завершено (жилые комплексы «Vita Nova», «Тринити»). В компании отмечают: положительный момент – предусмотренная городом социальная и транспортная инфраструктурав этих районах.
В компании «Лемминкяйнен Рус», хотя и рассматривают все имеющиеся на рынке предложения, приобретения совершают в основном на вторичном рынке, говорит Вятто: «На практике все наши покупки совершались на вторичном рынке. При всей его закрытости и непрозрачности он все-таки остается основным источником приобретения участков для большинства строительных компаний. И надо сказать, покупка на вторичном рынке имеет ряд преимуществ: можно договориться с продавцом о приемлемых для обеих сторон условиях оплаты, в том числе рассчитаться площадями в будущем проекте, и избежать налагаемых городом обременений». По мнению Вятто, город в последние годы выставляет участки на продажу редко, не слишком ликвидные и обремененные разного рода обязательствами.
Другие участники рынка все-таки предпочитают участвовать в торгах Фонда имущества. Как пояснил Трекин, пятна, которые продают Фонд имущества и другие государственные структуры, обладающие соответствующими полномочиями, обычно лучше проработаны с точки зренияинженерной инфраструктуры: «Кроме того, выгодно, когда аренда за землю распределяется на несколько лет, а не выплачивается единовременно при оформлении соглашения». Приобретение земли у частных собственников в компании КВС полагают делом хлопотным: статус земель не предполагает жилую застройку – требуется изменение функционального назначения. Еще один вариант – перекупить уже начатый проект – также, по мнению Трекина, несет много забот. «Перекупать проекты имеет смысл, если есть гарантия, что в ходе их реализации вдруг не объявятся обманутые дольщики от предыдущего застройщика», – утверждает он.
Одни компании предпочитают приобретать земли у частников, другие – у государственных структур. Однако это не означает, что они откажутся от интересного предложения в «нелюбимом» сегменте. Застройщики берут, что есть. «Предпочтений нет – все зависит от конкретного предложения и привлекательности участка», – поясняет Бабаков. «На рынке мало действительно ликвидных земельных участков, позволяющих реализовать проекты качественного и комфортного жилья, – с удачной локацией, обеспеченных необходимой инфраструктурой и т.д.», – резюмировала директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Покупка пятна под застройку через государственные структуры регламентирована законодательно, цена и процедура торгов утверждена отдельным документом.
Приобретение земельного участка на вторичном рынке – процесс сугубо индивидуальный, где, отмечает Трекин, много зависит от продавца и его желания ускорить процесс. На деле, отмечает Бабаков, участки могут рассматриваться на протяжении нескольких лет, и никаких ограничений продолжительности переговоров нет. «Сделки могут тянуться долго, поскольку это серьезные деньги и серьезные риски», – говорит директор по маркетингу компании Normann Дмитрий Уваров.
Продолжительность сделки, по словам Трекина, зависит от масштаба проекта и финансового состояния компании. Нередко застройщики приобретают землю на заемные средства, чаще – на заемные и собственные, редко – только на свои. Этот принципиальный момент зависит и от стратегии компании, и от стоимости земли, и от добрых или не очень отношений с кредитными учреждениями.

Берем – не берем

Вне зависимости от продавца каждый застройщик руководствуется при покупке целым рядом критериев. Во-первых, оцениваются физические параметры будущего проекта – сколькоквадратных метров продаваемой площади можно построить на этом пятне, рассказывает Вятто. «Здесь могут возникнуть определенные сложности – чтобы определить параметры застройки, необходимо иметь согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки участка, – пояснил он. – В градостроительном законодательстве множество параметров, существенно ограничивающих объем потенциального строительства – высотный регламент, коэффициент используемой территории, коэффициент естественной освещенности и т.д.».
По его словам, большую роль играют и другие параметры участка – размер, конфигурация, отсутствие обременений.
«Принимая решение приобрести землю, мы детально просчитываем рентабельность возможного проекта: объем и разрешенные параметры объекта, себестоимость, сроки реализации, наличие социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры и прочее», – рассказывает Бабаков.
По мнению застройщиков, важный критерий – инфраструктурное обеспечение, возможность подключиться к коммуникациям, социальные объекты, транспортная доступность. Этот параметр, по словам Бабакова, особенно важен на окраинах Петербурга: в центральной части города с инженерией, как правило, проблем при возведении новых объектов не возникает.
Однако главным критерием сегодня стало наличие градостроительной документации, позволяющей выйти на строительную площадку в минимальные сроки. «Учитывая ситуацию с градостроительным регулированием в Петербурге, нам интереснее проекты, условно говоря, с готовой документацией, по которым не возникнет проблем с оформлением. И это может быть очевидным преимуществом при приобретении», – говорит Гуртовая.
«Мы ориентируемся на наличие градостроительной документации и инженерную обеспеченность – это дает наиболее четкое понимание, что мы в итоге получим от участка в плане расходов, доходов, скорости выхода на строительство и продажи», – пояснил Уваров.

Большинство компаний перманентно пребывает в активном поиске земельных участков, пригодных для застройки в соответствии с задуманными планами. Например, «Лемминкяйнен» (по словам Вятто, предприятие поставило перед собой амбициозную цель ежегодно выводить на рынок тысячу квартир в качественных жилых комплексах) ведет постоянный поиск пятен. Normann, сообщил Уваров, ведет активные переговоры сразу по нескольким участкам и проектам. КВС надеется найти землю в Ленинградской и Московской областях и скоро, рассказал Трекин, начнет строительство в комплексе «Балтийская жемчужина», в Кировске и Сертолово Ленобласти.
Группа ЛСР имеет земельный банк в разных районах Петербурга. Участки предназначены для возведения жилья разных классов – в зависимости от района. Нынешний земельный банк компании позволяет построить около 7 млн кв. м жилья, включая проекты на этапе реализации и в разных стадиях проектирования. По плану, говорит Бабаков, осуществление некоторых проектов рассчитано до 2025 года. С одной стороны, земельный банк можно считать сформированным на довольно длительную перспективу, с другой – компания не прекращает поисков новых интересных участков.
Андреев полагает, что сегодня Л1 имеет достаточный земельный запас. «Перед кризисом наша стратегия с учетом прогнозов развития отрасли была направлена на рост объемов строительства минимум в три раза и, соответственно, на пополнение земельного банка. Для этого привлекались кредиты. С приходом кризиса содержать излишний земельный банк стало невыгодно, и мы снизили кредитную нагрузку почти в три раза, а запас участков – с 15-летнего горизонта планирования до 5-7-летнего», – рассказал руководитель Л1. Сейчас земельный банк компании составляет примерно 800 тыс. кв. м – против нескольких миллионов до кризиса. По мнению Андреева, сегодня достигнут баланс, адекватный нынешней ситуации на рынке. Он позволит поочередно начинать новые проекты в ближайшие 5-7 лет.
Более основательный земельный запас и более длинные планы застройщики готовы формировать, если рынок станет не столько высоким и быстрорастущим, сколько стабильным – в долгосрочной перспективе.

(land bank) 1. Земельные площади в собственности лица или организации, предполагающих их освоить для строительства, промышленного использования, добычи полезных ископаемых и т.д. 2. См.: сельскохозяйственный банк (Agricultural Bank).

Финансы. Толковый словарь. 2-е изд. — М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Брайен Батлер, Брайен Джонсон, Грэм Сидуэл и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М. . 2000 .

Финансовый словарь Финам .

Смотреть что такое "Земельный банк" в других словарях:

ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — (land bank) 1. Земельные площади в собственности лица или организации, предполагающих освоить их для строительства, промышленного использования, добычи полезных ископаемых и т.д., то есть ожидающие освоения. 2. См.: сельскохозяйственный банк… … Словарь бизнес-терминов

земельный банк — 1. Земельные площади в собственности лица или организации, предполагающих их освоить для строительства, промышленного использования, добычи полезных ископаемых и т.д. 2. См.: Agricultural Bank (сельскохозяйственный банк).… … Справочник технического переводчика

ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — банк, выдающий долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Законодательство РФ не выделяет 3.6. в качестве особой категории банков. Могут быть как акционерными, так и государственными … Энциклопедический словарь экономики и права

Земельный банк — (real estate bank) банк, осуществляющий ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, т.е. ссужающий деньги под залог недвижимости ее собственнику, предварительно осуществляя оценку недвижимости для определения залоговой цены недвижимости … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК, ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — (Agricultural Bank, Land Bank) Коммерческий банк, специально созданный для того, чтобы способствовать развитию сельского хозяйства, особенно посредством предоставления кредитов на более продолжительные по сравнению с обычными коммерческими… … Словарь бизнес-терминов

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК, ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — (Agricultural Bank, Land Bank) Коммерческий банк, специально созданный для того, чтобы способствовать развитию сельского хозяйства, особенно посредством предоставления кредитов на более продолжительные, по сравнению с обычными коммерческими… … Финансовый словарь

Дворянский земельный банк — Государственный Дворянский Земельный Банк банк ипотечного кредита, работавший в 1885 1917 годах.[1] История Основан в 1885 году для поддержания землевладения потомственных дворян. Действия банка распространялись на Европейскую Россию, исключая… … Википедия

Акционерный земельный банк — см. Ипотечный банк … Энциклопедия права

Донской земельный банк — Донской земельный банк один из крупнейших ипотечных банков в России. Основан в 1872 в Таганроге. В начале XX века в правление входили: Василий Павлович Лукин (председатель), Николай Иосифович Хвостов, Роман Александрович Пентцель, Густав… … Википедия

ЗЕМЕЛЬНЫЙ — ЗЕМЕЛЬНЫЙ, земельная, земельное (книжн.). 1. прил. к земля1 в 7 знач. Земельный надел. Земельная рента. 2. прил. к землевладение в 1 знач. Земельная реформа. Земельная община. Земельное законодательство. Земельный кодекс. Земельный банк (до… … Толковый словарь Ушакова

ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК - банк, выдающий долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Законодательство РФ не выделяет 3.6. в качестве особой категории банков. Могут быть как акционерными, так и государственными.

Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа . Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков . 2004 .

Смотреть что такое "ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК" в других словарях:

Земельный банк — (land bank) 1. Земельные площади в собственности лица или организации, предполагающих их освоить для строительства, промышленного использования, добычи полезных ископаемых и т.д. 2. См.: сельскохозяйственный банк (Agricultural Bank). Финансы.… … Финансовый словарь

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК, ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — (Agricultural Bank, Land Bank) Коммерческий банк, специально созданный для того, чтобы способствовать развитию сельского хозяйства, особенно посредством предоставления кредитов на более продолжительные, по сравнению с обычными коммерческими… … Финансовый словарь

Акционерный земельный банк — см. Ипотечный банк … Энциклопедия права

(land bank) 1. Земельные площади в собственности лица или организации, предполагающих освоить их для строительства, промышленного использования, добычи полезных ископаемых и т.д., то есть ожидающие освоения. 2. См.: сельскохозяйственный банк (Agricultural Bank).

Бизнес. Толковый словарь. — М.: "ИНФРА-М", Издательство "Весь Мир". Грэхэм Бетс, Барри Брайндли, С. Уильямс и др. Общая редакция: д.э.н. Осадчая И.М. . 1998 .

Смотреть что такое "ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК" в других словарях:

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ БАНК, ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК — (Agricultural Bank, Land Bank) Коммерческий банк, специально созданный для того, чтобы способствовать развитию сельского хозяйства, особенно посредством предоставления кредитов на более продолжительные, по сравнению с обычными коммерческими… … Финансовый словарь

Акционерный земельный банк — см. Ипотечный банк … Энциклопедия права

Земельным банком именуется акционерный или же государственный банк, дающий долговременные ссуды под залог земли.

История возникновения

Земельные банки берут свое начало еще в период Российской империи. Первым земельным банком стал Крестьянский земельный банк, учрежденный по указу государя Александра III в 1883 году.

Это государственное кредитное учреждения занималось выдачей крестьянам долгосрочных ссуд на приобретение частновладельческих земель. Действие кредитного учреждения распространялось на всю территорию страны, исключение составляли лишь земли Остзейского края.

За период своей деятельности с 1883 года по 1917 год банк выдал ссуд на общую сумму чуть более 1, 35 млрд. рублей. Через Крестьянский банк свыше одного миллиона дворов приобрели около 16 млн. десятин земли (сейчас это территории Австрии, Словении, Швейцарии). Свою деятельность банк прекратил в 1917 году в связи с началом Октябрьской социалистической революции.

Наряду с Крестьянским банком для поддержания землевладения дворян в 1885 году был создан Дворянский земельный банк. Его действие распространялось на Европейскую часть империи, за исключением Великого княжества Финляндского, Польского царства, Закавказья и Прибалтийских губерний.

Для помещиков ссуды выдавались под залог, имеющейся у них земли. Сумма кредитов составляла 60-70 % от стоимости земельных владений. Максимальный срок, за который необходимо было выплатить ссуду, составлял 48 лет и 4 месяца, а позднее его продлили до 51 года, затем – до 66 лет и 6 месяцев. Дворянский банк был упразднен Совнаркомом 25 ноября 1917 года.

Благодаря этим двум кредитным учреждениям земельная собственность в стране стала консолидироваться, а экономически активные граждане получили возможность перевести свои хозяйства на капиталистический путь развития.

Земельные банки в современный период

Современное российское законодательство не выделяет земельные банки в особую категорию. Земельные банки распространены в государствах западной Европы и США. За рубежом земельные банки предоставляют долгосрочные ипотечные займы фермерам и животноводам для получения земли, развития сельского хозяйства, или иных целей. Чтобы получить заем животновод либо фермер должны приобрести акции одной из ассоциаций земельных банков на сумму равную 5 % займа. После выплаты займа акции погашаются. Средства банки привлекают путем реализации консолидированных облигаций.

В России лишь некоторые кредитные организации осуществляют программу кредитования под залог земли. В их числе ведущие банки – Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк, Московский кредитный банк, Росевробанк.

В этих банках возможно получение нецелевого кредита либо ипотеки, под залог земельного участка.

Причина нежелания кредитных организаций предоставлять займы под залог земли кроется в низкой ликвидности земельных участков. Если банк и решает предоставить кредит, то условия довольно часто оказываются невыгодными для заемщика. Банк рассматривает заявки только тех клиентов, в собственности которых находятся участки, площадь которых более 6 соток. Сумма займа напрямую зависит от площади земельного владения, чем она больше, тем более крупным будет размер кредита.

До принятия решения о выдаче займа кредитные учреждения тщательно изучают залоговый земельный участок. Тот должен соответствовать определенным критериям. Как правило, условия предоставления кредитов под залог земельного участка таковы:

срок кредитования в среднем от одного до 30 лет;
сумма займа от 30 000$ до 80% стоимости участка;
Процентная ставка от 12 до 16 % годовых.

Выгодные предложения для получения займа под залог земли едва ли можно найти. Экономическая нестабильность российского рынка недвижимости и высокий риск значительно затрудняют продвижение этого направления кредитования.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: