Что будет с ипотекой из за санкций

Обновлено: 26.04.2024

Сбербанк попал под санкции США, Великобритании, ряда других стран. Все банки, попавшие под санкции, продолжают работу в России. Большинство ограничений и запретов распространяются только на деятельность за границей.

США ввели полные блокирующие санкции против Сбербанка 6 апреля 2022 года. Данный вид санкций означает блокировку активов банков на территории страны, введение запрета для граждан и компаний США проводить любые сделки с ними.

«Сбербанк продолжает работать в штатном режиме. Введенные санкции не окажут существенного влияния на работу банка и никак не отразятся на обслуживании россиян, поскольку система уже адаптировалась к ранее введенным ограничениям», — сообщила пресс-служба банка.

Для клиентов Сбера доступны все кредитные предложения, хотя их условия существенно изменились. В статье расскажем, как санкции повлияют на ипотеку в Сбербанке, с какими проблемами можно столкнуться при оформлении и погашении кредитов.

Под какие санкции попал Сбербанк

Санкции, вводимые с конца февраля 2022 года, сказывают на работе банков за границей. Для их клиентов-россиян основные проблемы возникают при операциях и платежах с иностранными сервисами, онлайн-магазинами, компаниями. При поездках за границу нельзя пользоваться картами Сбера, выпущенными в системах VISA и MasterCard. Также с таких карт невозможно снять наличные по всех зарубежных странах.

При этом все карты, выпущенные Сбербанком, продолжают работать внутри России, а карты отечественной платежной системы «МИР» — и в ряде стран. Например, в Армении, Казахстане, Киргизии, Турции.

Есть проблема в работе приложения мобильного банка на телефонах, произведенных компанией Apple. Ни приложения, ни система платежей Apple Pay в России не работают.

Но приложения банка, закаченные на смартфоны на базе Андроид до марта 2022 года, работают, как и работают все системы платежей на Андроиде, например, Самсунг-пей.

Сложнее с телефонами, которые были куплены уже после введения против Сбербанка санкций. На них приложение не скачивается. Но Сбер создает магазин приложений на базе своего корпоративного магазина SberStore. Кроме того, российский магазин приложений NashStore для устройств на ОС Android стал доступен для скачивания, сообщило 16 мая 2022 года агентство ТАСС со ссылкой на АНО «Цифровые платформы».

Сбербанк попал под санкции западных государств и США, но продолжает оказывать все услуги на территории России

Как и ранее, Сбер предлагает заемщикам ипотеку по собственной программе и по льготному государственному проекту. Ставки по ипотеке в Сбербанке резко выросли после введения санкций. Обычный ипотечный кредит можно взять примерно под 13,9% годовых. По льготной семейной ипотеке ставка повышена до 9%. По ранее выданной ипотеке условия договора не меняются.

На территории России банки, попавшие под санкции, оказывают весь перечень услуг гражданам и юридическим лицам. Карты, не работающие за границей, можно использовать для любых операций на российской территории. С существенными ограничениями столкнулись только владельцы валютных счетов. Вплоть до начала сентября 2022 года они могут снять деньги со счета в евро только в рублях, с долларовых счетов можно снять средства в долларах — но только в сумме 10 тыс. долларов. Остальную сумму — рублями.

При этом в кассах Сбербанка с 18 апреля 2022 года можно свободно покупать любую сумму наличных долларов США. Курс, конечно, не радует (как и всегда в Сбере), но валюта есть.

Можно ли сейчас рефинансировать ипотеку,
взятую в Сбербанке годом раньше?
Спросите юриста

Последствия санкций для заемщиков Сбера

Сбербанк является лидером по количеству выданных кредитов. Несмотря на вводимые санкции, все программы кредитования по-прежнему доступны для клиентов банка. Естественно, по вновь оформляемым кредитам существенно повышены ставки.

Это связано с резким увеличением ключевой ставки ЦБ РФ до 20%, общим ухудшением экономической ситуации в стране. Но по действующим кредитам Сбербанк не может менять условия договора, повышать ставку. Это противоречит нормам закона «О потребительском кредите». Исключение может быть сделано только по договорам, где указаны специальные основания для повышения процентов.

Впрочем, ключевая ставка ЦБ уже снизилась — с 4 мая 2022 года она составляет 14% годовых. Следом за ставкой Банка России упали и ставки по кредитам во всех банках. Не стал исключением и Сбер.

Что будет с ипотекой в Сбербанке

Сбер не прекратил выдачу ипотечных кредитов даже после введения санкций. Но, как и в других банках, новым заемщикам по ипотеке придется платить намного больше, чем тем, кто взял кредит до конца февраля. Вот чем грозят санкции на Сбербанк для кредита:

из-за повышения процентной ставки резко увеличивается общая переплата по кредиту;
станет намного выше размер ежемесячного платежа;
возможно, банк будет просить у потенциальных заемщиков внесения более существенного первоначального взноса по ипотеке;
изменены условия льготной семейной ипотеки, которая тоже стала заметно дороже.

Все актуальные предложения по потребительским кредитам и ипотеке можно найти на сайте Сбербанка, а также — в мобильном приложении. Отметим, что прогнозировать сроки снятия санкций и восстановления экономики России практически невозможно. Есть большая вероятность, что кризис затянется на долгие годы. Поэтому банки наверняка будут периодически менять условия предоставления кредитов, пересматривать ставки по ним.

Ниже расскажем, повлияют ли санкции на кредиты в Сбербанке для новых и действующих заемщиков.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно
в условиях введения санкций?
Спросите юриста

По действующим договорам

По всем кредитным договорам, оформленным до введения санкций и ограничений, условия не меняются. Об этом ЦБ РФ и органы власти неоднократно издавали разъяснения. Даже если процентная ставка в договоре существенно ниже актуальных кредитных предложений, банк не может изменить ее в одностороннем порядке.

Некоторые банки включают в договоры специальные основания для повышения или снижения ставки. Обычно такой причиной может быть неисполнение заемщиком определенных обязательств. Но если в договоре указана фиксированная ставка процентов, банк не может менять ее из-за санкций, войны, спецоперации или других аналогичных причин.

Досрочно гасить действующую ипотеку или потребительский кредит сейчас не имеет смысла. Процент по ранее заключенным договорам намного ниже, чем актуальные кредитные предложения. Это означает, что обслуживание кредитов стало намного дешевле, чем раньше. Более того, в ближайшее время государство планирует проиндексировать зарплаты и пенсии, увеличить МРОТ. Следовательно, на погашении досанкционных кредитов будет уходить меньшая часть дохода заемщика и его семьи.

Правда, оговоримся, что если вы можете погасить ипотеку досрочно — ее нужно погашать досрочно. Это правило верно во все времена. Так как после погашения ипотечного кредита квартира или дом станут вашей собственностью, и вы никак не будете больше зависеть от банка.

По новой ипотеке

Сбербанк предлагает ипотеку по двум направлениям — по собственной программе и в рамках льготного государственного проекта. По собственной программе в конце марта была резко увеличена процентная ставка и размер первоначального взноса. При этом сложности возникли даже у заемщиков, получивших одобрение по заявке в феврале и начале марта:

сначала Сбербанк подтверждал, что по уже одобренным заявкам условия будущего ипотечного договора не изменятся, а ставка не увеличится;
в середине марта многие клиенты увидели, что их заявки по «зимней» ставке были аннулированы (нередко причиной указывался отказ со стороны заемщика, что не соответствует действительности);
отменив ранее одобренную заявку, Сбер предлагает вновь подать ее, но уже под более высокий процент;
новая процентная ставка по ипотеке в Сбербанке сейчас, в конце весны 2022 года, составляет около 13,9%.

Заемщики, столкнувшиеся с такими проблемами, пока пытаются их решить через руководство Сбербанка, его территориальных подразделений. Но нужно учитывать, что банк вправе вынести отказ в ипотеке вплоть до самого момента заключения договора. Поэтому большинство претензий будет отклонено, так как Сбер не захочет терять прибыль.

Изменились условия и по льготной семейной ипотеке, которую субсидирует государство. До конца марта процентная ставка по ней составляла 7%. С апреля она повышена до 12% годовых, что резко увеличивает общую переплату по кредиту. Сейчас ставка по льготной ипотеке в Сбере с господдержкой составляет от 8,7%. Также государство увеличило максимальную сумму льготной ипотеки.

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Покупка недвижимости, пусть и в ипотеку, является достаточно надежным вложением денег. Но резкое повышение ставок делает кредиты недоступными для большинства новых заемщиков. Если рассчитать примерный ежемесячный платеж по ипотеке Сбера, то для самых дешевых квартир в Москве и Санкт-Петербурге он составит около 100 тыс. руб. Это очень много даже для высоких зарплат в столицах.

Списание кредита в связи с санкциями

Об этом не может идти и речи. Для поддержки заемщиков государство ввело лишь программу кредитных каникул, по которой можно получить рассрочку до 6 месяцев. При этом получение такой рассрочки ухудшает положение заемщика, увеличивает общую переплату по кредитам. Прощать долги и аннулировать кредиты россиян государство не планирует. На компенсацию убытков банкам от таких мер нужно слишком много бюджетных средств.

Как и ранее, списать задолженность по кредитам можно через банкротство. Но для ипотечной просрочки перед Сбербанком это чревато реализацией квартиры. Пройти банкротство и сохранить у себя жилье, обремененное ипотекой, невозможно. Но по другим видам кредитов Сбербанка вариант с банкротством может сталь хорошим вариантом для списания долгов. Подробнее о преимуществах и рисках банкротства вы можете узнать на консультации у наших специалистов.

Когда снимут санкции с российских банков

Причиной введения санкций являются политические решения и действия российских властей. Поэтому снятие запретов и ограничений станет возможным только после прекращения военной операции, заключения мирных соглашений. На данный момент реальных перспектив для снятия санкций нет.

В условиях экономического кризиса, вызванного событиями на Украине, повысилась ключевая ставка ЦБ. Это отразилось на всех банковских продуктах — как на кредитах, так и на вкладах. В этом материале мы расскажем, что будет с ипотекой во время военной операции и какие условия ожидают действующих и новых заемщиков.

Почему подорожала ипотека после санкций?

Этим вопросом задаются клиенты российских банков — и неспроста. Но дело не столько в самих санкциях, сколько в ухудшении состояния экономики. На фоне инфляции, с целью удержать позиции рубля, в конце февраля 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. В связи с этим ипотечные ставки предсказуемо увеличились до 22-25% годовых, вызвав подлинный ужас у всех, кто как раз собирался обзавестись кредитным жильем.

Но у банков нет выбора — они сами берут средства для выдачи кредитов в долг у Центробанка по стоимости ключевой ставки. Чтобы получить прибыль, банк должен сделать «накрутку». Логично, что ставки в условиях санкций просто не могли быть ниже 20%.

В апреле 2022 года ставка ЦБ снизилась до 17%, поэтому дешеветь стали и кредиты. В среднем, апрельская банковская ставка по ипотеке составляет 17-18%. С 4 мая 2022 года ключевая ставка — 14%. Уже не 20%, но еще не 9%.

Разумеется, такие экономические ограничения бесследно не проходят. Для тех, кто только подает заявку, условия будут соответствовать текущей ключевой ставке. Однако ситуация в российской экономике постепенно стабилизируется, а значит, очень скоро проценты по ипотеке немного снизятся.

Отменят ли льготную ипотеку?

По семейной ипотеке с господдержкой льготные условия не пересматриваются даже на фоне финансовых колебаний. Банки продолжают выдавать жилищные кредиты по ставке 6%. Разницу между ключевой и реальной ставкой банку компенсирует государство. То же касается дальневосточной программы — молодым семьям до 35 лет кредиты на жилье в одноименном регионе выдают под 2% при условии оформления страховки.

Что касается субсидированной ипотеки, в марте «льгота» все же пережила скачок до 12%. Май 2022 года принесет ипотечным льготникам небольшое послабление — ставка составит 9%. Это не прежние 7% годовых, но гораздо ниже условий, под которые возможно одобрение ипотечного кредита на общих основаниях.

Но даже если у вас есть предварительно одобренное решение, это не гарантия получения кредита на жилье. До подписания бумаг банк вправе отказать заемщику в любой момент.

Проконсультироваться с кредитным
юристом о льготных условиях
оформления ипотеки

Как санкции повлияют на ипотеку, которая уже выдана?

На общем тревожном фоне те, кто уже платит за кредитное жилье, беспокоятся о том, что будет с ипотекой из-за санкций. Но повода для беспокойства нет. Оформленная ранее ипотека обслуживается как прежде. По кредиту есть договор, и условия в нем действуют весь срок.

Никто из кредиторов не вправе в одностороннем порядке повышать ставки и менять график по действующему кредиту.

Исключение — прописанная в договоре возможность изменения процентной ставки или получение кредита под плавающую ставку, привязанную к значению индикаторов LIBOR или MosPrime. Но такие договоры давно никто не заключает.

А вот по ранее выданным кредитам, которые продолжают обслуживаться, такие условия возможны. Напомним, что ипотечные кредиты под плавающие индикаторы были популярны в России не так давно — до кризиса 2008 года. А кредиты на жилье в России выдаются, в среднем, на 20-30 лет.

То есть и сейчас в России есть заемщики, которые взяли квадратные метры в ипотеку в иные времена и в других экономических реалиях, а платить по ним предстоит еще лет 5-10.

Банк на момент выдачи вам ипотеки брал ссуду в ЦБ по другой ставке, поэтому ничего не теряет. Поэтому даже если ключевая ставка вырастет в разы, вы будете платить ипотеку на прежних условиях.

Например, вы взяли ипотеку в 2017 году под 10,5% годовых. На тот момент ключевая ставка ЦБ была 9%. Банк получает от вас прибыль 1,5% годовых. Повышение ставки ЦБ в 2022 году на это уже никак не влияет.

Что произойдет при банкротстве банка-кредитора

Здесь для заемщиков ничего не поменяется. Если банк обанкротится, и у него отзовут лицензию, то платить ипотеку все равно придется. Поменяется кредитор (теперь им станет тот же банк, который выплачивал страховое возмещение по вкладам клиентам банка с отозванной лицензией) и реквизиты для оплаты. Об изменившихся условиях заемщику станет известно из письма и в личном кабинете банка. Новые реквизиты, по которым теперь надо будет производить платежи, сообщит АСВ .

В случае с валютной ипотекой, номинированной не в российских рублях, особенность и очевидное отличие в том, что такой кредит напрямую зависит от курса. Валюта упала в цене? Платить заемщик будет меньше. И наоборот.

Предварительно одобренная ипотека и санкции

В конце марта 2022 года многие заемщики столкнулись с неприятностью: им предварительно одобрили ипотеку по старым ставкам, а потом условия резко изменились не в лучшую сторону. Запомните: банк вправе изменять ставку до момента подписания договора. Заемщиков часто возмущает этот факт, однако действия правомерны. Это не прихоть кредитной организации, а вынужденная мера. Если банк при ставке ЦБ 17% начнет выдавать кредиты даже под 15%, он просто разорится.

Предварительное одобрение — это еще не финальное решение. После повышения ставки возрастает ежемесячный платеж, и вы можете попросту не пройти по уровню дохода.

Например, у вас зарплата 80 тысяч рублей, и вы собираетесь купить квартиру за 4 миллиона. Первоначальный взнос — 1 миллион. При ставке 10% годовых платежи на 15 лет составляют 34 тысячи рублей. А вот при ставке 17% — уже 47 тысяч рублей, что больше 50% от дохода.

Банк может либо отказать, либо снизить доступную для выдачи сумму. Даже если у вас высокая зарплата и доход подходящий, стоит подумать, брать ли ипотеку на столь непривлекательных условиях.

Как быть, если нечем платить?

Если у вас трудная жизненная ситуация, из-за которой стало сложно платить, вы вправе воспользоваться ипотечными каникулами согласно ФЗ № 76. По закону любой заемщик вправе получить отсрочку платежей на 6 месяцев, если он:

потерял работу;
болеет 2 месяца и дольше;
получил инвалидность;
у него стало больше иждивенцев.

Нужно будет предоставить справки о болезнях либо об учете по безработице, трудовую книжку, свидетельства о рождении детей. Если условия соблюдены и документы в порядке, банк не вправе отказать в ипотечных каникулах — предоставление тайм-аута регламентировано законом.

Помощь юриста в оформлении
ипотечных каникул

Новые меры поддержки 2022

Корректировки в ФЗ № 106 предусматривают кредитные каникулы именно из-за кризиса на фоне спецоперации на Украине в 2022 году.

Кредит должен быть оформлен до 1 марта 2022 года.
Доходы в 2022 году стали меньше, чем в 2021, минимум на 30%.
Отсрочка может составлять 1-6 месяцев на выбор заемщика.
Заемщик на момент оформления не находится на ипотечных каникулах по № 76-ФЗ.
Во время каникул начисляются проценты, и после отсрочки все, что не было выплачено, будет включено в новый график. Платеж оставят тем же, но срок увеличится.

Заявление можно подать до 30 сентября 2022 года в офисе банка либо по электронной почте. Необходимо приложить документы, подтверждающие снижение дохода — справки о заработной плате за 2021-2022 год.

Прогнозы и рекомендации для заемщиков

Ни для кого не секрет, что переплаты по ипотечным кредитам, как правило, огромные. Например, сегодня купив квартиру за 5 миллионов, вы рискуете переплатить немалую сумму. Недвижимость в России после санкций в любом случае растет в цене. Поэтому некоторые люди покупают квартиры, чтобы сохранить капитал. Просто как вложение — вариант имеет место. Но без острой необходимости в ипотеку входить нецелесообразно — желательно дождаться, пока снизятся ставки.

Прогнозировать колебания ставок и цен на жилплощадь сложно, поскольку в 2022 году ситуация в стране нестандартная. Вкладывать все деньги в жилье или брать огромный жилищный кредит — однозначно рискованная затея. Возможен как резкий рост цен на недвижимость, так и их обвал. Но в условиях повышения ставок продавцы квартир вряд ли будут сильно увеличивать цены, поскольку потенциальных покупателей и без того намного меньше. Рост цен неизбежен, но взлет под небеса — сомнителен.

Эксперты предполагают, что к концу года ставки начнут снижаться, а в течение 2023 года экономика страны будет восстановлена.

Если вы попали в непонятную для себя ситуацию с ипотекой, лучший выход — поговорить с юристом в рамках бесплатной консультации. Мы разрешим ваше недоразумение и найдем выход. Напишите нам или закажите обратный звонок.

Проанализировать вашу ситуацию
с ипотечным кредитом

Частые вопросы

Проверьте еще раз, подходите ли вы под условия программы. Если вы полностью соответствуете требованиям, отказать вам банк не имеет права. За неправомерный отказ вы можете подать жалобу на кредитную организацию в Центробанк.

Да, меры государственной поддержки по-прежнему работают. Они не зависят от процентных ставок.

Это относится к тем случаям, когда заемщик — сотрудник банка, а экономия на процентах — это оплата за оказанные услуги. Тогда материальной выгодой считается экономия на процентах: если кредит взят по ставке ниже двух третей ключевой ставки ЦБ.

$Фото: Monster Ztudio\shutterstock$

Многие российские банки уже начали повышать ставки по ипотеке, не дожидаясь повышения ключевой ставки. Некоторые кредитные организации повышают стоимость жилищных кредитов до заградительного уровня, другие и вовсе прекратили их одобрять, утверждают ипотечные брокеры и риелторы. Рассказываем, что происходит сегодня на рынке жилищного кредитования.

Банки останавливают выдачу и поднимают ставки

Банки перешли к более осторожной политике выдачи ипотечных кредитов, некоторые делают дополнительные соглашения о так называемой плавающей ставке, а кто-то уже начал повышение, утверждают ипотечные брокеры.

Большинство российских банков подняли ставки по ипотеке в среднем на 2–3 п.п., не дожидаясь повышения ключевой ставки, в некоторых банках, подпавших под блокирующие санкции, ставки выросли до 20%, рассказала «РБК-Недвижимости» основатель компании МФЦУ (оказывает услуги в сфере регистрации недвижимости и кредитования) Ольга Благовещенская. По ее словам, игроки, которые подняли ставки на 5–7 п.п., тем самым установили ограничения на прием заявок. Некоторые банки установили ставки в 16–19% годовых, среди них Банк Жилищного Финансирования. По словам ипотечного брокера, с понедельника, 28 февраля, ставки также повышает банк «Уралсиб», где кредит на строящееся жилье можно будет взять по ставке от 17,9%, а на готовое — от 17,7% годовых. В банке МТС ставки будут также повышены с 28 февраля и составят от 16,3%, уточнила Благовещенская. В Азиатско-Тихоокеанском банке ипотечная ставка теперь от 14%, продолжает брокер.

Информацию ипотечных брокеров о повышении ставок в банках также подтверждают в риелторской компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В компании отмечают увеличение ставок по ипотеке и ограничение срока действия решений у ряда коммерческих банков (например, у банка «ФК Открытие» — до 31 марта). Некоторые банки принимают заявки, но не выносят по ним решения, говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. «Остальные участники рынка (в том числе и госбанки) пока заняли выжидательную позицию. Возможно, кредитные организации таким образом готовятся к грядущему внеочередному повышению ключевой ставки ЦБ до 17%», — говорит эксперт.

Крупные банки пока сдерживают повышение ставок, но это вопрос недолгого времени, считает владелец инвестиционного агентства Light Side Всеволод Джавад-Заде. «Предположительно со следующей недели рынок и банки продемонстрируют новые экономические реалии, а ипотечники, которые только начинают процесс одобрения, столкнутся со ставками в диапазоне 11–14%. Из-за падения рубля многие застройщики проведут перерасчет стоимости продаваемых объектов, естественно, не в пользу потребителя», — отметил Джавад-Заде.

«Совкомбанк принял решение о приостановке выдачи ипотечных кредитов в связи с существенной неопределенностью на российском рынке. Банк временно не будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках, а также на покупку коммерческой недвижимости. Программы рефинансирования ипотечных кредитов также приостанавливаются. После стабилизации ситуации выдача ипотечных кредитов по этим программам будет возобновлена. Для заемщиков, уже оформивших ипотечный кредит в Совкомбанке, условия по ипотечным кредитным договорам, в том числе процентная ставка, не меняются», — пояснили в пресс-службе кредитной организации.

Ипотеку одобряют все реже

За последние несколько суток мало кто реально получил одобрение ипотечного кредита, единогласно утверждают брокеры. «Те клиенты, кто получил одобрение ранее, подписывают договор кредитования на старых условиях. Но некоторые банки просят оформить сделку здесь и сейчас. Никто из банков точно не знают, чего ждать завтра, смогут ли они предложить условия, на которых одобрили кредит ранее. Другие банки одобряют кредиты на новых условиях с новыми ставками. При этом банк дает клиенту на принятие решения всего месяц, хотя раньше положительное решение банка и условия по кредитованию сохранялось на три месяца. Конечно, события скажутся на спросе на недвижимость. А это естественном образом скажется на стоимости квадратных метров. Поэтому многие клиенты замерли в ожидании падения цен на недвижимость», — отметила Куликова из «Инфулла».

Кроме того, по словам Дмитрия Веселкова, наблюдается значительное увеличение количества отказов от «Сбера», что ранее было нехарактерно для крупнейшего российского банка. Вероятно, причина этого — в заградительных барьерах со стороны кредитной организации, предполагает эксперт.

Те, кому уже одобрен кредит, тоже находятся в зоне риска и могут быть неприятно удивлены новыми условиями, считает глава Light Side. «Сроки реагирования банков сильно растянулись. По действующим клиентам выбиваем у банков назначение дат для проведения сделок, прослеживаются ограничения на снятие денежных средств для подготовки сделок, где необходимы наличные», — пояснил эксперт.

«Ипотека — долгосрочный продукт, а в текущих условиях повышенной неопределенности банкам крайне сложно спрогнозировать уровень ставок в системе даже в краткосрочной перспективе. К тому же на фоне возросших геополитических рисков и обесценения рубля банкам может потребоваться более заметное повышение ставок по вкладам для обеспечения их стабильности и роста. Это, в свою очередь, может отрицательно сказаться на процентной марже и прибыльности банков», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

«Заградительные» ставки

Ставки на уровне выше 12–13% руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН.РУ) Олег Репченко называет заградительными. Это подтверждают и расчеты аналитиков. В ЦИАН обращали внимание, что доступность ипотеки существенно снизилась по всем городам-миллионникам еще до начала роста ставок по базовым программам — причиной стал рост цен на новостройки. При ставке 12% рост среднего ипотечного платежа по всем миллионникам относительно начала 2022 года составит 55% — с 36,3 тыс. до 56,3 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. При ставке 14% — 75%, до 63,6 тыс. руб. Уже при ставке 12% уровень ежемесячного платежа для семьи, живущей на две средние для своего города зарплаты, станет заградительным в Москве (81% ежемесячного дохода), Казани (70%) и Санкт-Петербурге (68%). При ставке по кредиту в размере 14% условной московской семье, живущей на две средние зарплаты, придется отдавать на погашение ипотеки 91% дохода. Аналогичные показатели для Казани и Санкт-Петербурга составят 79% и 77% соответственно. Таким образом, ставки выше уровня 14% делает невозможным одобрение кредита практически для всех заемщиков, а если даже и позволит кому-то тянуть такое ипотечное бремя, то его экономическая целесообразность остается сомнительной.

«Даже повышение ключевой ставки до 9,5% плюс маржа банка в 2–3 п.п. уже делает ипотеку малодоступной. Ипотека какое-то время будет стагнировать или даже приостановится, чтобы банки смогли разобраться с новой реальностью», — считает Олег Репченко. Если такая ситуация на рынке жилья продолжится долгое время, то, скорее всего, повторится сценарий 2014 года, а цены на жилье в Москве упадут на 10–15% уже к концу года, прогнозирует эксперт. «В первую очередь снизятся цены на новостройки. Возможно, номинальные цены на новые квартиры не снизятся — застройщики будут предлагать скидки или субсидирование по доступным покупателям ставкам. Рынок вторичного жилья более инертен, и снижение цен мы сможем увидеть осенью при сохранении таких высоких ставок по ипотеке», — говорит Олег Репченко.

«С другой стороны, сейчас, как и в 2014 году, может возникнуть ажиотажный спрос на жилье — покупатели с живыми деньгами, в том числе в валюте, захотят сохранить накопления от обесценивания в стабильном активе — недвижимости. Но если ажиотаж и будет, то он продлится не больше месяца-двух», — считает Олег Репченко.

В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.

Возможно ли списание

Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Что будет с ипотекой в случае дефолта

В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.

Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.

Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.

Банкротство и списание

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.

Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.

Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.

В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.

Комментарий пресс-службы Росбанка:

— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.

В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.

Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику

Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).

Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.

Стоит ли брать ипотеку прямо сейчас? Надо ли досрочно погашать кредит на квартиру? Что будет с льготными программами покупки недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артур Ахметов.

28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%. Этот беспрецедентный шаг отразится, в первую очередь, на ставках по депозитам и кредитам. И ипотека — не исключение. Отвечаем на самые популярные вопросы.

Как платить ипотеку, если банк попал под санкции?

Так же, как и раньше. Рублевые платежи внутри России проводятся без ограничений. Даже если банк, в котором у вас оформлена ипотека, попал под западные санкции, это никак не повлияют на ипотечные договоры в рублях.

Может ли банк изменить ставку по действующему кредиту?

Банк не может изменить ставку по уже действующему ипотечному кредиту, если такая возможность не предусмотрена договором изначально. Изменить условия действующего договора можно только в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения и только с вашего согласия.

Чтобы узнать, может ли ваш банк изменить ставку по ипотеке, необходимо внимательно изучить договор.

Стоит ли в ближайшее время погашать ипотеку досрочно?

Все зависит от вашего желания и возможностей. Если вы все равно собирались досрочно погасить ипотеку в ближайшее время — делайте это. Так вы снизите кредитную нагрузку и сэкономите на переплате.

Если же размер ежемесячного платежа по ипотеке вас устраивает, лучше разместить свободные деньги на депозите — это поможет уберечь сбережения от инфляции. Сейчас рублевый вклад на 1—3 месяца можно открыть под 17—23%. Если ставка по действующему ипотечному кредиту меньше — а это наверняка так — доход по вкладу будет больше, чем сэкономленные проценты по ипотеке.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку прямо сейчас, чтобы зафиксировать сегодняшнюю ставку?

Если жилье вам действительно необходимо и вы уже получили от банка одобрение на ипотеку по устраивающей вас ставке и собрали все документы — надо выходить на сделку. А вот для покупки в ипотеку недвижимости в инвестиционных целях сейчас не лучшее время.

Если же до повышения ставок по ипотеке вы не успели получить одобрение от банка, а отложить покупку по каким-то причинам нельзя, можно оформить ипотеку по новым ставкам и при первой возможности рефинансировать кредит под более низкий процент.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: