Что такое неустойка по ипотеке

Обновлено: 28.04.2024

Приобретение квартиры не на свои денежные средства, а на кредитные деньги никак не влияет на возможность взыскать неустойку за просрочку передачи недвижимости, так как обязательства перед застройщиком по оплате вами исполнены, а ваши взаимоотношении с банком – это отдельные правовые отношения, которые не являются предметом рассмотрения в споре с застройщиком. Более того, не влияет на возможность взыскания неустойки с застройщика просрочка вами исполнения обязательств по кредитному договору.

Обременение квартиры ипотекой не влияет также на процедуру взыскания неустойки с застройщика. Требования застройщику предъявляются в общем порядке, уведомлять банк о данном судебном процессе не нужно, деньги на основании решения суда поступают на банковский счет дольщиков.

ЗАДАТЬ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ

Оставьте заявку, и мы обязательно вам поможем!

ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

Начать работу

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Никто не застрахован от возникновения финансовых проблем: это могут быть задержки по зарплате, увольнение с работы, болезнь, развод или другая неприятная ситуация, повлекшая за собой ухудшение финансового положения. Если такие обстоятельства возникли на вашем пути, в виду чего вы не можете своевременно вносить платежи по кредиту и при этом не предупредите об этом банк, то сумма общего долга перед кредитной организацией может возрасти в разы за счёт пеней и штрафов.

Начисление штрафов

Чаще всего размер штрафных санкций устанавливается на уровне 0,1-1% в день, начисляемых на сумму просроченного платежа. При сроке просрочки более установленного срока (30 дней), размер штрафов может возрасти до 2% от просроченной суммы в день. Но некоторые банки изначально взымают с должников большие проценты, ориентировочно 2-3% в день.

Просрочка по страховке

Если вы нарушите свои обязательства по продлению срока договора страхования, то до даты предоставления в банк документов, подтверждающих их исполнение, кредитор может существенно увеличить процентную ставку по кредиту. В договоре, как правило, прописывается, на сколько процентных пунктов максимально может подняться размер ставки. В некоторых случаях речь идёт о 30 процентных пунктах.

В случае, когда страховая премия уплачивается за счёт заёмных средств, за их несвоевременный возврат также устанавливаются штрафные санкции за каждый день просрочки. Их размер в принципе совпадает с размером, установленным по просрочке платежа по основному долгу.

Как уже отмечалось в начале, штрафные санкции могут существенно повлиять на сумму долга. Поэтому в случае возникновения финансовых затруднений стоит незамедлительно обращаться в банк, чтобы обсудить варианты реструктуризации долга, в том числе возможность получения кредитных каникул.

Совет Сравни.ру: Чтобы не допускать просрочек по кредиту, вы можете автоматизировать свои платежи. Для этого напишите заявление в бухгалтерию по месту работы. В день начисления зарплаты ваш бухгалтер будет переводить нужную сумму на счёт в банке.

Подборка наиболее важных документов по запросу Неустойка по ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Неустойка по ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения") Суд, отказывая в удовлетворении требования общества 1 к обществу 2 о признании отсутствующим обременения - ипотека в силу закона - в отношении нежилого помещения, пояснил, что положения статьи 337 ГК РФ и абзаца 3 пункта 1 статьи 3 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются диспозитивными нормами, следовательно, стороны вправе в соглашении установить иное условие в отношении обеспечения ипотекой уплаты дополнительных, причитающихся залогодержателю сумм (в том числе неустойки, процентов, убытков).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Неустойка по ипотеке

Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Совет директоров (наблюдательный совет) и исполнительные органы акционерного общества Третейский суд Пермского края 24.05.2011 принял решение о взыскании в пользу Лобанова А.В. с общества "Пермь Регион Ипотека" 6 500 000 руб. штрафной неустойки. Из решения третейского суда следует, что общество "Пермь Регион Ипотека" нарушило соглашение о конфиденциальности от 30.01.2008, обратившись в Главное управление МВД РФ по Приволжскому Федеральному Округу с заявлением о возбуждении в отношении Лобанова А.В. уголовного дела. В описательной части решения третейский суд сделал вывод о том, что ответчиком нарушен порядок предоставления информации третьим лицам в соответствии с пп. "в", "г" п. 3 соглашения о конфиденциальности от 30.01.2008, а также порядок уведомления истца о предоставлении конфиденциальной информации третьим сторонам. Третейский суд по собственной инициативе снизил размер взыскиваемого штрафа в пользу Лобанова А.В. с 7 000 000 руб. до 6 500 000 руб.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Меры по поддержке граждан и экономики в условиях пандемии коронавируса
("Официальный сайт Банка России", 2022) В какой срок после уплаты отложенных платежей по кредитам, обеспеченным ипотекой, уплачиваются неустойки, штрафы, пени и просроченная до начала льготного периода задолженность по процентам и основному долгу, не подлежит ли в связи с этим увеличению срок кредитного договора и насколько? Может ли банк продлить срок кредита более чем на срок льготного периода, чтобы у клиента была возможность выплатить и начисленные проценты до начала льготного периода?

Нормативные акты: Неустойка по ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 26.03.2022)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

«Величина штрафа за просрочку по ипотечному займу, как и иные основные условия ипотеки, банк обязательно указывает в ссудном договоре по ипотеке», — сообщают представители группы ВТБ.

«Но в гражданском законодательстве есть норма, в соответствии с которой штрафная санкция должна быть соразмерена нарушению, а ВТБ24 данное правило нарушил», — рассуждает господин Янин. Заемщик ипотеки в ВТБ24 также апеллировал к статье 428 ГКРФ. Договоры присоединения (ситуация, когда одна из сторон предлагает условия, а другая сторона может лишь согласиться или отказаться) не могут содержать обременительные пункты (штрафы при просрочке ипотеки), которые одна из сторон не приняла бы, если бы имела возможность что-нибудь изменить. По словам Артема Сироты, являющегося партнером юридической фирмы Sirota & Partners, на нарушение данного правила обратили внимание в суде, когда выносили решение по иску к ВТБ24 о несоразмерном штрафе при просрочке ипотеки.

При несоразмерных штрафах при просрочке по ипотеке обращайтесь в суд

В заявлении необходимо ссылаться на вышеперечисленные нормы ГК. Также господин Терехин рекомендует обратиться к 333-ей статье ГКРФ о снижении неустойки — статья говорит, что суд может уменьшить неустойку в случае просрочки по ипотеке, когда она явно превышает последствия нарушения обязательства. «Впрочем, это право суда, а не его обязанность», — подчеркивает господин Неделько.

Подобные прецеденты имеют место, обычно заемщик ипотеки имеет серьезный шанс на победу и снижение размера штрафа при просрочке по ипотеке. Но надо быть готовым к серьезным тратам времени и ресурсов, обратиться к грамотному юристу и изучить вопрос, по возможности, досконально.

Обжаловать размеры штрафа при просрочке ипотечного кредита

«Часто сумма выплаты по просрочкам ипотеки может оказаться сопоставима размеру основного долга. Здесь можно крайне успешно обжаловать величину штрафной выплаты», — уверена Анастасия Асташкевич, возглавляющая международно-правовую практику коллегии адвокатов «Хейфец, Чаадаев и Партнеры».

В ситуации с просрочкой ипотеки в банке ВТБ24 суд решил, что подобная неустойка приводит к необоснованному обогащению финансовой организации и усложняет процесс погашения задолженности для заемщика. «Банк, являясь экономически более сильной стороной, обязан был приложить максимум усилий для соблюдения закона, но не сделал этого (нарушил 1-ую часть 1.5-ой статьи КоАП РФ)», — говорится в решении суда по ситуации с просрочкой платежа по ипотеке.

С момента начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 90-е годы сфера ипотеки не была отрегулирована законодательно. ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят и вступил в силу в 1998 году.

Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), земельные участки, имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.

Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.

По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.

Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом«Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.

Льготные категории граждан

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» – по ней первоначальным залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 – «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

вид объекта недвижимости;
площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
кадастровый номер;
рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать владельцу в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Плюсы ФЗ 102

Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.

Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.

Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.

Минусы закона «Об ипотеке»

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: