Что значит процентная ставка по ипотеке

Обновлено: 25.04.2024

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка

Процентная ставка - очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки - 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.

Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.

Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Сумма кредита (руб.)	2 000 000	2 000 000	2 000 000
Срок кредита	10 лет	10 лет	10 лет
Процентная ставка	12%	12,5%	13%
Ежемесячный платеж (руб.)	28 694	29 275	29 862
Переплата по кредиту (руб.)	1 443 303	1 513 028	1 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка - это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

Плавающая процентная ставка - это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая - плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная - это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.

Ставка по ипотеке (ипотечная ставка) – это процентная ставка, взимаемая по ипотечному кредиту. Ипотечные ставки определяются кредитором и могут быть как фиксированными, то есть оставаться неизменными в течение всего срока ипотеки, так и переменными, колеблющимися в зависимости от базовой процентной ставки. Ипотечные ставки варьируются для заемщиков в зависимости от их кредитоспособности. Средние значения ипотечных ставок также растут и падают в зависимости от циклов изменения процентных ставок и могут кардинально повлиять на рынок покупателей жилья.

Основные выводы

Ипотечная ставка – это процентная ставка, начисляемая по ипотечному кредиту.
Ставки по ипотеке могут быть либо фиксированными на уровне определенной процентной ставки, либо переменными, колеблющимися в зависимости от базовой процентной ставки.
Потенциальные покупатели жилья могут оценить ставки по ипотеке, посмотрев на прайм-рейт, а также на доходность 10-летних казначейских облигаций.

Понимание ставок по ипотеке

Ставка по ипотеке является основным фактором для покупателей жилья, желающих профинансировать покупку нового дома с помощью ипотечной ссуды. Другие факторы также включают залог, основную сумму, проценты, налоги и страхование. Залогом по ипотеке является сам дом, а основная сумма кредита – это начальная сумма кредита. Налоги и страхование различаются в зависимости от местоположения дома и обычно являются приблизительной цифрой до момента покупки.

Индикаторы ипотечной ставки

Есть несколько индикаторов, которым потенциальные покупатели могут руководствоваться при рассмотрении ипотечного кредита. Основная ставка – это один показатель. Эта ставка представляет собой самую низкую среднюю ставку, которую банки предлагают за кредит. Банки используют базовую ставку для межбанковского кредитования и могут также предлагать лучшие ставки своим заемщикам с самым высоким кредитным качеством. Основная ставка обычно соответствует тенденциям в ставке Федеральной резервной системы по федеральным фондам и обычно примерно на 3% выше текущей ставки по федеральным фондам.

Еще один показатель для заемщиков – доходность 10-летних казначейских облигаций . Эта доходность также помогает отображать рыночные тенденции. Если доходность облигаций повышается, обычно повышаются и ставки по ипотеке. Обратное то же самое; если доходность облигаций падает, обычно снижаются и ставки по ипотеке. Несмотря на то, что большинство ипотечных кредитов рассчитываются на основе 30-летнего периода, по истечении 10 лет многие ипотечные кредиты либо выплачиваются, либо рефинансируются по новой ставке. Следовательно, доходность 10-летних казначейских облигаций может быть отличным стандартом для оценки. Вы можете использовать ипотечный калькулятор Investopedia для оценки ежемесячных выплат по ипотеке.

Определение ставки по ипотеке

Кредитор принимает на себя определенный уровень риска, когда выдает ипотечный кредит, поскольку всегда существует вероятность того, что клиент не выплатит свой кредит. Существует ряд факторов, влияющих на определение ставки по ипотеке, и чем выше риск, тем выше ставка. Высокая ставка гарантирует, что кредитор быстрее возместит первоначальную сумму кредита в случае дефолта заемщика, защищая финансовые вложения кредитора.

Кредитный рейтинг заемщика является ключевым компонентом при оценке ставки по ипотеке и размера ипотечной ссуды, которую заемщик может получить. Более высокий кредитный рейтинг указывает на то, что заемщик имеет хорошую финансовую историю и с большей вероятностью вернет свои долги. Это позволяет кредитору снизить ставку по ипотеке, потому что риск дефолта ниже. Взимаемая ставка в конечном итоге определяет общую стоимость ипотеки и размер ежемесячного платежа. Поэтому заемщикам всегда следует стремиться к максимально низкой ставке.

Номинальная ставка по ипотеке – это стандартная процентная ставка, рассчитываемая андеррайтером и назначаемая заемщику для определенного кредитного продукта. Номинальная ставка по ипотеке – это процентная ставка, которую кредитор будет взимать с заемщика без поправок на кредитные кредиты или пункты дисконтирования. Если кредитор корректирует номинальную ставку по ипотеке, она называется скорректированной номинальной ставкой.

Ключевые выводы

Номинальная ставка по ипотеке – это стандартная процентная ставка, рассчитываемая андеррайтером на основании кредитной заявки заемщика на конкретную ипотечную ссуду.
Чтобы определить номинальную ставку по ипотеке, андеррайтер рассматривает несколько факторов, таких как отношение долга к доходу (DTI) заемщика и кредитный рейтинг.
Если кредитор корректирует номинальную ставку по ипотеке, новая процентная ставка называется скорректированной номинальной ставкой.
Заемщик может снизить номинальную ставку по ипотеке, покупая пункты дисконтирования, которые представляют собой единовременную плату, которую заемщик платит кредитору.

Как работает номинальная ставка по ипотеке

Номинальные ставки по ипотеке формируются андеррайтерами на основании кредитной заявки заемщика. Часто кредиторы составляют график стандартных рыночных ставок по типу ссудного продукта в качестве маркетингового инструмента или ориентира для заемщика, исследующего ссуду.

После выдачи ссуды кредиторы регистрируют и анализируют номинальные ставки по ссудам в рамках своих процедур управления рисками. Кредиторы также могут использовать номинальные ставки для покупки и продажи ипотечных кредитов другим банкам или на вторичном рынке. Номинальная ставка также учитывается при различных других внутренних оценках ссуды, включая права на обслуживание ссуды.

Андеррайтинг по номинальной ставке

Заемщики могут иметь оценку того, какой может быть их кредитная ставка по конкретному продукту, на основе графика контрольных точек, созданного кредитором. Однако номинальная ставка по кредиту не может быть рассчитана до тех пор, пока заемщик не заполнит заявку на ссуду. После подачи заявки на ссуду андеррайтер проанализирует кредитный профиль заемщика вместе с ориентировочными ставками по типу ссуды, которую они ищут. В случае утверждения андеррайтер генерирует номинальную процентную ставку, которую заемщик должен согласиться выплатить в кредитном соглашении.

Корректировка номинальной ставки

Кредиторы предоставляют заемщикам котировку по номинальной ставке, которая может быть скорректирована с учетом надбавок или скидок. Заемщикам следует всегда обсуждать любые возможные премии или скидки со своим кредитным специалистом. Скидки могут применяться в зависимости от различных факторов. Премии могут также применяться, чтобы позволить заемщику отказаться от некоторых авансовых расходов, связанных с ссудой.

Дисконтные баллы

Дисконтные баллы, также известные как предоплаченные проценты. Для каждой точки дисконтирования, которую приобретает заемщик, процентная ставка по ипотеке снижается до 0,25%. Большинство кредиторов разрешают заемщикам приобретать от одного до трех пунктов дисконтирования, что означает, что заемщик потенциально может снизить свою процентную ставку на 0,25% до 0,75%.

Обычно каждый балл равен 1% от общей суммы ипотеки. Например, по жилищному кредиту на сумму 200 000 долларов один балл равен 2 000 долларов. Заемщик заплатит кредитору 2000 долларов в обмен на более низкую процентную ставку.

Кредиты кредитора

Еще одна корректировка номинальной ставки по ипотеке происходит, если кредитор соглашается оплатить часть расходов заемщика на закрытие сделки. Затраты на закрытие – это расходы, превышающие цену собственности, которую заемщик должен заплатить для завершения сделки. Примеры затрат на закрытие включают в себя комиссию за выдачу кредита, комиссию за оценку, страхование правового титула, налоги на имущество и сборы за регистрацию документов.

В ситуации с кредитованием кредитора кредитор оплачивает часть этих затрат на закрытие сделки, уменьшая сумму денежных средств, которую заемщик должен принести к закрытию стола. В обмен на кредиты заемщик соглашается платить более высокую процентную ставку по ипотеке.

Если заемщик работает с посредническим ипотечным брокером, то может потребоваться премия для компенсации брокеру. Окончательная ставка, которую заемщик соглашается выплатить после корректировок, называется скорректированной номинальной ставкой. Все подробности корректировок номинальной и номинальной ставок будут раскрыты в кредитном соглашении и указаны в любых заключительных отчетах о расчетах.

Мы брали ипотеку в начале 2021 года по еще сравнительно низкой ставке — 6,1%. В непростое время, когда санкции в отношении банков вводят из-за рубежа, банкам, естественно, понадобится дополнительный доход.

Кроме того, прошла новость, что российские банки на время — до 30 июня 2022 года — не будут ограничены в том, какие ставки по кредитам предлагать населению. Такую меру санкционировал Банк России.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять ставку по текущей ипотеке и, следовательно, размер ежемесячного платежа, сославшись на сложное экономическое положение и санкции?

Ваш вопрос и простой, и сложный одновременно.

По закону, сложившейся судебной практике и практике заключения кредитных договоров банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого.

Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или чтобы поддержать финансовую систему.

28 февраля 2022 года ЦБ РФ рекомендовал банкам не усугублять ситуацию, которая сложилась после введения санкций, — не штрафовать и не взыскивать пени с заемщиков.

Еще в 2021 году ЦБ опубликовал доклад с мерами по регулированию плавающих ипотечных ставок, так как понимал, что из-за роста ключевой ставки банки чаще будут предлагать такие условия заемщикам. Авторы доклада рекомендуют запретить плавающие ставки или ограничить их пределы либо долю таких кредитов в портфелях банков. Но никакого официального решения и законов на этот счет пока нет.

Попробую рассказать о вариантах, которые могу себе представить.

Если ставка в договоре зафиксирована

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это значит, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать такое соглашение или нет — дело заемщика.

Второй вариант для повышения ставки — решение суда. Такое бывает, если заемщик нарушает условия договора, например регулярно задерживает платежи. В этом случае банк необязательно расторгнет договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай.

Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. Например, повысить стоимость страховок, а потом в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, который оговорен в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 8%, то произвольно поднять ее до 20% банк не может.

Если в договоре плавающая ставка

С такими договорами дело обстоит иначе.

Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки поменяется. То есть не идет речь об одностороннем изменении со стороны банка.

Как работает плавающая ставка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая гарантирована на весь период договора, и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать различные индикаторы, например ключевую ставку ЦБ РФ, Mosprime — независимую ставку рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке, Libor — лондонскую межбанковскую ставку предложения на рынке межбанковских кредитов.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам небольшая. Последние десятилетия банковская система работала довольно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые так не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, так как не хотят брать на себя риск повышения ставки.

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно нужна формула, схема или значения верхних и нижних пределов ставки. В противном случае это условие в договоре можно оспорить, так как оно нарушает права заемщика: позволяет банку менять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

В Тюмени компания взяла у банка кредит и подписала договор, где был пункт о том, что банк вправе изменить ставку, если будет скорректирована ставка рефинансирования. Когда это случилось и ставку увеличили, банк попытался увеличить ставку по кредиту. Компания не согласилась и обратилась в суд.

Суд постановил, что «из буквального толкования текста договора невозможно установить порядок определения процентной ставки при изменении ставки рефинансирования Банка России и верхний предел возможного увеличения размера процентной ставки». Суд признал условие кредитного договора о повышении процентной ставки несогласованным и незаключенным.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 № Ф04-5139/2009(13347-А46-30) PDF, 292 КБ

Судебная практика однозначна. Заемщик подпадает под действие закона о защите прав потребителей: никакие условия договора не могут изменяться, если они ухудшают положение заемщика по сравнению с правами по закону.

На первый взгляд, кажется, что это противоречивая конструкция. Вроде бы в законе написано, что в одностороннем порядке ставку менять нельзя. Но если предусмотреть в договоре обходные конструкции, например привязку к разным индексам, и детально расписать условия и размеры изменения ставок, то вроде как и можно. Это не будет считаться односторонним повышением ставки, так как заемщик и банк по обоюдному согласию решили, что так можно.

Как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от условий, которые суд признает договоренностью сторон, сказать сложно. Каждый судебный процесс индивидуален.

Основной вывод, который можно сделать: если в кредитном договоре нет указания на то, что ставка по кредиту может изменяться из-за роста ключевой ставки, и одновременно нет формулы, которая регулирует пределы изменения ставки, то волноваться не о чем. Банк не может изменить ставку в одностороннем порядке, а если попробует, суд признает это незаконным.

Что будет со ставками по льготной ипотеке

Для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием риски выше.

Например, по условиям кредитного договора сельской ипотеки государство субсидирует ключевую ставку. В договоре указано, что если государство откажется от субсидирования, то льготная ставка может измениться на базовую. Базовая ставка определена условиями договора — это льготная ставка плюс ключевая ставка ЦБ.

Если в федеральном бюджете деньги на финансирование программы закончатся, то обладатели сельских ипотек будут вынуждены платить проценты по ставке 22,7% годовых при ключевой ставке 20%.

Пока государство не говорит о прекращении субсидирования, а значит, у банков нет оснований менять ставки по выданным кредитам.

Что в итоге

Если в договоре указана определенная ставка, то в одностороннем порядке банк ее поднять не может. Большинство ипотечных кредитов выданы именно по фиксированной ставке.

У обладателей ипотек с плавающей ставкой есть риск, что процент вырастет. Однако нет гарантий, что эти условия, законы или судебная практика в сегодняшней ситуации не изменятся. Так, 28 февраля 2022 года президент дал указание сохранить процентные ставки по всем выданным ипотечным кредитам, но пока это не оформлено в нормативный акт, указ или предписание ЦБ РФ. Будем следить за новостями.

Помнится сам задавался этим вопросом в 2014 и согласно статье 310 ГК РФ банк сам по себе таки не может. Но если в стране ввести чрезвычайное положение, то теоретически действие данной статьи (и много чего ещё) можно приостановить. И если неделю назад я бы сказал, что введение чрезвычайного положения невозможно, то сейчас слово "невозможно" в РФ можно разве что по отношению к законам физики применять.

Откуда вообще взялась эта идея, что банки могут самовольно увеличивать ставку по действующим договорам? Вон даже Путин распорядился, чтобы банки её не меняли, как будто они могли бы.

Если у вас есть сомнения, откройте договор и перечитайте его. Проверьте, нет ли там, например, мелким шрифтом звёздочек со ссылкой на какую-нибудь страницу на сайте банка, на которой они могут при изменении неких обстоятельств в одностороннем порядке увеличить ставку. Нет? Тогда не о чем и волноваться.

Нужно читать ваш договор, все условия и доп.соглашения, в 2000-е всякие пункты бывали, и про изменение ставки в случае колебания курса $ умудрялись люди подписывать.
Но в крупных известных банках давно такого нет, ставка фиксирована до конца срока.

Не понравилась статья. Она плохо описывает реальность. У физлиц с 2013 года нет ипотеки под плавающую ставку. Пример про юрлицо из Тюмени с плавающей ставкой плохой, почти всему бизнесу в одностороннем порядке подняли ставки в 2014, очень странно, что автор этого не знает. По льготной ипотеке, не встречал договоров, где расписались бы о том, что субсидирует государство, а что есть базовые условия. У меня указана просто ставка и все. Это по ГК отменить нельзя. Лучше изучайте матчасть перед тем как писать. Низкое качество статей подрывает доверие

Ruslan, абсолютно согласна, у отца бизнес , и ему и всем его знакомым, у кого кредит на юрлицо сегодня прислали письма счастья , в нашем случае ставку повысили с 14 до 17%. И такая же история была в 2014 году.

Segamegamedved, в статье есть про то, что в договоре могут быть аккуратно оформленные условия изменения ставки. Вы уверены, что у Вашего отца в договоре нет таких условий?

Segamegamedved, в статье, правда, речь все -таки про ипотеку и физ.лица, но все равно, что бы там не было указано в законе, всем давно известно у нас в стране это работает не так.

Альфа-банк изменил условия получения наличных по кредитной карте, раньше можно было снимать до 50 000 без процентов, с 9 марта комиссия 5.9 %+900 рублей. Предполагаю, что банки могут ввести иные комиссии, например, за обслуживание счета, переводов и т.д. Я в этом не уверен, но после действий Альфы ожидать можно всякого.

Процентная ставка определена в договоре ипотеки и её изменение в одностороннем порядке недопустимо.

Александр, было раньше недопустимо. Раньше и доллар без комиссии в 30 % покупали на бирже.

Сбербанк
Ипотека по ставке 5,75%. Оформлял в мае 2021.

Номинальная процентная ставка(полная стоимость кредита в договоре) - 7,2%
Снижение процентной ставки за счёт электронной сделки - 0,3%
Снижение процентной ставки за счёт включения страхования жизни и здоровья - 1%. Но в договоре это значение не указано; ниже приведён текст с описанием изменения ставки при отказе от страхования жизни.
Остальное снижение (насколько я понял) за счёт субсидирования от государства("Ипотека с господдержкой"). Но не понятно, почему полная стоимость кредита была 7,2% а не 6,5%(такая ставка официально заявлялась).

"5,75 (Пять целых семьдесят пять сотых)% годовых. В случае
отсутствия/расторжения/невозобновления действия договора/полиса страхования жизни и
здоровья Заемщика и/или замены выгодоприобретателя по договору/полису страхования
жизни и здоровья процентная ставка по Кредиту может быть увеличена с даты ,
следующей за второй Платежной датой после дня получения Кредитором информации о
расторжении/ невозобновлении/ замене выгодоприобретателя до уровня процентной
ставки, действовавшей на момент заключения Договора по продукту «ПРИОБРЕТЕНИЕ
СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ» на аналогичных условиях (сумма, срок) без обязательного
страхования жизни и здоровья, но не выше процентной ставки по такому продукту,
действовавшей на момент принятия Кредитором решения об увеличении размера
процентной ставки в связи с неисполнением Заемщиком обязанности по страхованию
жизни и здоровья."

Не всегда менеджеры в банках подсказывают, как можно снизить ставку по ипотеке, когда человек уже подал документы.

В результате уже после подписания документов выясняется, что ставка могла быть иной, а платежи — меньше.

Я сотрудничаю с разными банками и каждый день помогаю людям оформлять ипотеку. Расскажу, что влияет на процентную ставку и с помощью каких опций ее можно снизить. Буду рассматривать только стандартную покупку жилья на первичном и вторичном рынках без субсидий и госпрограмм.

Какие есть варианты снижения ставки

Опции, с помощью которых можно снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, есть только в определенных банках. Поэтому нужно каждый раз узнавать в конкретных банках, какие опции у них есть.

Я перечислю все опции, а дальше расскажу подробно о каждом пункте.

Вот что может влиять на ставку

По закону заемщик обязан застраховать объект, то есть саму недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. Но на ставку этот вид страхования не влияет.

Основное, что влияет на размер процентной ставки в большинстве банков, — личное страхование, то есть страхование жизни и здоровья заемщика. Это необязательный вид страхования по закону, и заемщик может отказаться его оформлять. В этом случае банки увеличивают размер процентной ставки по ипотеке на 1—3 процентных пункта. Например, вот так изменится процентная ставка по данным на июнь 2021 года, если отказаться застраховать жизнь по программе на покупку готовой квартиры.

Как меняется ставка, если в зависимости от того, есть ли у заемщика страховка

Банк	Надбавка к стандартной ставке
Сбербанк	+1 п. п.
ВТБ	+1 п. п.
Россельхозбанк	+1 п. п.
Открытие	+2 п. п.
Инвестторгбанк	+2,5 п. п.

Как правило, страхование жизни и здоровья обходится заемщику дешевле, чем более высокая ставка по кредиту. Например, средняя стоимость полиса личного страхования для людей до 35 лет без особых проблем со здоровьем и без рискованных хобби в виде прыжков с парашютом — 0,3—0,5 процентного пункта от суммы ипотеки. Поэтому выгоднее оформлять личное страхование. Во-первых , переплата по ипотеке будет меньше, а во-вторых , кредит будет защищен. Если с заемщиком произойдет несчастный случай или он получит инвалидность, страховая выплатит остаток задолженности по ипотеке.

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. При этом нужно понимать, что если заемщик получит инвалидность или уйдет из жизни до того, как выплатит ипотеку, страховка покроет его долг перед банком.

Если заемщик все-таки решил отказаться от личного страхования и оформить ипотеку под повышенную ставку, следует искать банк, где надбавка за отсутствие страховки будет минимальной.

Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее в вашем случае: оформить дополнительную страховку или взять ипотеку по повышенной ставке.

Застраховаться обычно можно в любой аккредитованной страховой компании, список которых даст банк. Однако иногда ставка может зависеть от того, в какой страховой оформляется полис.

Например, если страховку оформлять в страховой компании, которая входит с банком в одну финансовую группу, то ставка по ипотеке будет минимальной. Если оформить полис в сторонней аккредитованной страховой — ставка увеличится на 0,8 процентного пункта. А если вообще не оформлять личное страхование — на 2 процентных пункта.

Стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях иногда завышена, поэтому может быть выгоднее либо оформить полис в другой страховой, либо вообще отказаться от страховки и оформить ипотеку под повышенную ставку.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, страховку нужно оформлять каждый год непрерывно. Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2021 году со страховкой, затем продлить страховку в 2022, а в 2023 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2024 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: