Электронная подпись при ипотеке

Обновлено: 14.05.2024

Не так давно судьбою была уготована участь поучаствовать в сделке, оформляемой в электронном виде через Сбербанк, а точнее ООО "ЦНС", являющемуся дочкой вышеозначенного монстра. Он же бренд "Домклик".

Спойлер - в заголовке в общем-то уже все сказано. Сбербанк как обычно не подвел и отмочил что должно. Дальше будут детали, но ведь именно они и представляют собой самое интересное, верно?

Для начала о плюсах. Самое вкусное - на потом.

Поскольку плюсов мало, это будет быстро.

Первое. Все можно сделать в одном месте - посмотреть друга на друга, окончательно обсудить детали, внимательно изучить документы по сделке, подписать договор, передать его на регистрацию, оформить взаиморасчеты и разойтись довольными друг другом. И все это за два-три часа. Внезапно, но для этого даже не нужно брать ипотеку в сбербанке. Хотя и можно в рамках того же процесса.

Второе. Действительно больше для сторон сделки, являющихся клиентами сбербанка из одного региона. Расчет по сделке посредством аккредитива вполне удобен, деньги уходят продавцу в тот же день, как росреестр зарегистрирует сделку. Теперь он может снять их налом без комиссии и свободен это сделать в любом отделении своего региона. А может также аккредитивом за мзду малую пустить в следующую сделку без необходимости носить чемодан наличных.

Третье - те, кто все же решат взять в сбере ипотеку, за электронную регистрацию получат пониженную на 0,1 ставку по кредиту. Казалось бы пшик, но на крупных суммах и длительных сроках экономия получается вполне значительная. Всяко больше чем 5-10 тысяч за электронную регистрацию.

Плюсы окончились. Грустно, но это так.

Ну а сейчас по минусам. Теперь наоборот самое вкусное сначала.

Первое - на регистрацию отправляется не сканированная версия подписанного сторонами договора, как было бы логично предположить, а документ в электронном формате (проще говоря документ в Word). И отправляется далеко не сторонами сделки. Ну и что в этом такого? Читаем дальше.

Второе - вытекает из первого. Стороны никак не смогут проконтролировать, что именно менеджер отправил на регистрацию в Росреестр. Вообще никак. Может быть их договор, а может быть не их, а может быть он отправил туда случайный файл со своего рабочего стола. Это неведомо похоже даже самому менеджеру. Можно попробовать встать у него за спиной для контроля ~~и направлять своей твердой рукой его мышь в нужном направлении~~, но подозреваю что он будет рьяно возражать :)

Итогом может стать например регистрация не той версии договора, что согласовали стороны - на руках у них будет один подписанный собственноручно вариант, а в Росреестре регистрацию вполне успешно пройдет другой - тот, что ~~повинуясь каким-то темным чувствам~~ отправил менеджер. Да, теперь я лично знаю что ~~это нормально~~ может быть и так. А можно нарваться и на отказ Росреестра от регистрации (если ему пришлют ерунду вместо договора) или приостановку для устранения замечаний. И тогда первый плюс аннигилируется сам собою.

Четвертое - электронно-цифровые подписи (ЭЦП), которые для подписания договора сторонам сделки сгенерирует сбербанк, одноразовые! Сюрпрайз. Воспользоваться ими можно лишь единожды. После чего они превращаются в тыкву, прямо как в сказке. Да клиенты их и не увидят и не получат - только бумажку с серийным номером сертификата проверки подписи, который 99% лиц ничего не скажет. А ведь срок стандартного действия - год, можно употребить и для другой сделки например. Но нет.

Пятое - как следствие четвертого. Сама процедура подписания договора посредством ЭЦП заключается в передаче менеджеру цифрового кода подтверждения (прям как в СМС от онлайн-банка), который придет клиентам на телефон, указанный в договоре на электронную регистрацию и прочих заявлениях. Но! Это если менеджер не ошибется при внесении его в свои программы, ха-ха. Тогда останется запасной вариант - код отправят на электронную почту. Что будет если менеджер ошибется еще и в почте - не тестировали. То есть по факту если кто-то что-то и подписывает - то это не стороны сделки! Менеджер это делает без них, вводя полученные коды куда-то там. А то ведь ошибутся еще, не то что он - специально обученное лицо, кхе-хе.

Шестое - никакого заметного ускорения сделки такая регистрация не принесет. По договору электронной регистрации с Домклик договор купли-продажи отправляется в Росреестр в течении 14!! дней после оплаты клиентом стоимости услуг по договору. По факту конечно в тот же день, но кто мешает Домклик поступить в соответствии с договором? Росреестр (чтобы там не утверждал Сбер и его официальные лица) регистрирует электронную сделку как и положено по регламенту - 5 дней если это ипотека, 7 дней обычную куплю-продажу. МФЦ добавит к этому сроку 2 дня, не смертельно. И регистрацию в Росреестре выполняют конечно же в последний день отведенного регламентом срока.

Мелочи. Ну а куда же без них.

Связь с менеджером - исключительно через чат на сайте (или приложении в телефоне). Это значит, что общение с клиентом может быть прервано в одностороннем порядке. И адьес, мой дорогой амигос.

Потому что начальник менеджера хоть и доступен по мобильному, но отвечать будет лишь что-то невразумительное и "мы обязательно с вами свяжемся". Но свяжется только снова тот самый менеджер, который максимум скажет "извините, но решать проблему вам придется самим ~~и прощайте навсегда~~".

Ах да, на сайте Домклик есть телефон поддержки, стандартный для Сбербанка номер 900. Но там лишь радостно смогут заявить, что Домклик они не поддерживают и писать следует ~~на деревню дедушке~~ менеджеру в чат. Ну или еще в разделе обратной связи на сайте Сбербанка можно оставить обращение для рассмотрения.

Что удивительно его таки рассмотрят и даже вполне оперативно. Но сделают это так, что сразу становятся понятны причины этой оперативности - ответ как будто будет списан со слов того самого менеджера, без особого погружения в причины и следствия. А некорректные действия менеджера естественно назовут "причиной технического характера" ха-ха. И уж конечно сам ответ будет дан совершенно не по существу поставленных в обращении вопросов.

И вот это вот все - в столице родины, в центральном офисе на Вавилова, в самом, можно сказать, храме денег. Страшно представить, как будут оказывать эту услугу в менее близких, к источнику знаний о процессе, местах.

Но не все так плохо. Деньги с аккредитива были перечислены продавцу автоматически в тот же день как прошла регистрация сделки в Росреестре (сбербанк получил об этом информацию самостоятельно). Хоть тут не подвели.

P.S. Заодно могу отметить, что общедоступный сервис Росреестра по предоставлению "справочной информации об объектах недвижимости в режиме online" не содержит актуальной информации и обновляется с задержкой в несколько! дней. Хороший такой онлайн по-русски.

На клиентов банку по большей части наплевать, как и прежде.

Условно нормально работает только банковский бизнес, давно отлаженный и находящийся под контролем со всех сторон.

Инновации внедряются по принципу "быстрей-быстрей, потом разберемся", детально процессы не прорабатываются и похоже что не совершенствуются, обратная связь никого не интересует.

Сотрудники если и обучаются, то похоже чему-то не тому.

При малейших проблемах клиент отправляется в игнор, обращения в банке рассматриваются исключительно формально и "на отвали". Компенсации за неудобства (или чего похуже) не ждите.

В общем если всем повезет и никто не накосячит - все будет хорошо и красиво. В противном случае.

"Ваше мнение очень ценно для Вас. Оставайтесь на линии пока Ваше мнение не перестанет быть ценным для Вас".

Оформить куплю-продажу или дарение недвижимости можно дистанционно. Участники сделки могут находиться в разных концах страны и использовать электронную цифровую подпись (ЭЦП). Особенно это стало актуально во время самоизоляции и карантина. Теперь банки и девелоперы готовы продавать ипотечные кредиты и новостройки полностью бесконтактным способом.

Однако с появлением такой возможности еще в 2019 году участились случаи мошенничества с имуществом. Рассказываем, как пользоваться электронной подписью и обезопасить себя от махинаций с недвижимостью.

Электронная цифровая подпись представляет собой уникальный идентификатор, который присваивается физическому или юридическому лицу. Существуют подписи с разной степенью защиты: простая и усиленная. При заключении сделок с недвижимостью и взаимодействии с госпорталами и ведомствами необходимо оформить усиленную квалифицированную электронную подпись. Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Оформить ЭЦП можно в уполномоченных удостоверяющих центрах, аккредитованных в Минкомсвязи России. Для получения такой подписи физическому лицу необходимо предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра записывает сертификат и ключи ЭЦП на электронный носитель — карту или флешку. Срок действия составляет один год.

Как пользоваться ЭЦП

С помощью электронной подписи можно дистанционно оформить куплю-продажу, дарение или мену недвижимости. Для этого необходимый пакет документов сканируется и загружается на сайт Росреестра, и участники сделки заверяют бумаги с помощью ЭЦП. Для осуществления такой процедуры нужно установить соответствующее программное обеспечение — криптопровайдер. В России широко используется КриптоПро CSP (его можно скачать на сайте удостоверяющего центра или на официальном сайте разработчика).

Сделки с использованием электронной цифровой подписи регистрируются быстрее, а размер госпошлины при их оформлении на сайте Росреестра сокращается на 30%. В личный кабинет, помимо его владельца, имеют доступ банк (при наличии ипотеки), девелопер и Росреестр. Договор долевого участия и ипотечный договор подписываются дистанционно. После регистрации сделки на почту покупателя приходит документ с электронной печатью Росреестра.

С августа 2019 года электронная регистрация сделок с недвижимостью возможна только при наличии согласия собственника на проведение таких дистанционных операций. Для этого гражданину необходимо лично посетить подразделение Росреестра и составить соответствующее заявление. Если этого не сделать, то при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности с использованием ЭЦП будут возвращены без рассмотрения. Отозвать согласие на сделки с электронной подписью можно в любой момент.

Раньше, чтобы защитить имущество от мошенничества, владельцы писали о запрете на электронную регистрацию сделки. Составить заявление о невозможности проведения подобных операций без личного участия можно и сейчас. Для этого документ необходимо подать в Росреестр или МФЦ. Соответствующая отметка вносится в реестр в течение пяти рабочих дней с момента приема заявления. При этом запрет не будет действовать в случае, если на имущество наложен арест по решению суда или открыто исполнительное производство.

Наиболее активное развитие электронных сервисов покупки недвижимости началось во время пандемии, когда участники рынка расширяли свои возможности для работы в формате удаленного доступа. Застройщики и агентства недвижимости пошли дальше агрегаторов и маркетплейсов, активно развивая механизмы, которые позволяют не только находить и бронировать лоты, но и подписывать договоры посредством электронно-цифровых подписей, виртуально подавать документы в Росреестр и дистанционно оформлять ипотеку.

На сегодняшний день такие онлайн-инструменты достаточно активно внедряются и используются в деловом обороте. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях, плюсах, минусах и подводных камнях подобных сделок.

Площадки для купли-продажи жилья

«ЦИАН.Сделка». Подходит для купли-продажи комнат, апартаментов, жилых домов, построек, земельных участков, коммерческой недвижимости, нежилых помещений, гаражей и машино-мест на вторичном рынке. C помощью сервиса можно провести сделку с объектами недвижимости полностью онлайн: проверить квартиру на юридическую чистоту при помощи сервиса «Проверка недвижимости», провести безопасные взаиморасчеты и также в режиме онлайн за несколько дней зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

«ПИК-Брокер». С помощью сервиса можно приобрести квартиру, которую «ПИК-Брокер» выкупил у прежних хозяев. Также есть механизм дистанционной продажи квартиры этой компании.

Механизм покупки жилья с помощью электронных сервисов

Первый этап — просмотр вариантов и выбор квартиры. На рынке новостроек покупатель может ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на сайте застройщика и там же провести виртуальную экскурсию по объекту, замечает старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. А на вторичном рынке невозможно до конца объективно оценить состояние квартиры, даже если есть подробная видеосъемка квартиры, невозможно до конца оценить ее состояние. Иными словами, после сделки есть риск разочароваться в покупке.

Второй этап — подготовка и проверка всех правоустанавливающих документов. На первичном рынке застройщик присылает покупателю все необходимые документы по электронной почте. На вторичном рынке паспорта и свидетельства о праве собственности будет недостаточно, нужна еще выписка из ЕГРН, которая заказывается в удаленном режиме в Росреестре, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Третий этап — оформление сделки. На рынке новостроек все просто. Если у клиента есть необходимая сумма на банковском счете, то она списывается, а документы на регистрацию права собственности в Росреестр отдает сам застройщик.

Расчеты между продавцом и покупателем как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке автоматизированы и проводятся онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье, поясняет Светлана Макарова. Однако при сделках на вторичном рынке есть один важный момент — продавец обязан лично предоставить в многофункциональный центр (МФЦ) письменное согласие.

Через пять-семь лет россияне смогут получать ипотечный кредит в один клик, как сейчас потребительский. От этого момента их отделяют доработки ИТ-систем на стороне государственных органов и банков, повсеместное использование биометрической идентификации и создание индивидуального кредитного рейтинга заемщика, которое уже вынесено на обсуждение Банком России.

С использованием электронной подписи и цифровой закладной процесс оформления ипотечных договоров стал намного удобнее для заемщиков, застройщиков и банков уже сейчас. Однако удачные эксперименты мошенников, связанные с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП), замедлили скорость ее внедрения. На мой взгляд, основная проблема дискурса этой темы — отсутствие внятного анализа основных риск-сценариев цифрового и аналогового формата оформления документов при сделках с недвижимостью.

Сценарии мошенничества с цифровой подписью

В мае журналисты рассказали о сценарии, в котором квартира была без ведома хозяина переведена в собственность другого человека с использованием поддельной электронной цифровой подписи. Вслед за этим журналисты другого, регионального издания рассказали уже о собственном креативном эксперименте: им удалось получить ЭЦП по поддельным документам. Слабое место в каждой из этих историй одно — деятельность удостоверяющего центра, который должен проверить личность получателя цифровой подписи и убедиться в ее подлинности.

Если сотрудник удостоверяющего центра оказывается небрежным или коррумпированным, у государственных органов нет возможности отследить мошенничество. По крайней мере до момента, когда реальный владелец данных предъявит претензии.

В европейской законодательной практике регулирования сделок с ЭЦП, которая насчитывает уже два десятилетия, закреплены четыре ключевых параметра, которые определяют валидность цифрового подписания сделки:

уникальность подписи (uniquely linked to the signatory);
возможность идентифицировать владельца подписи;
обеспечение полного контроля владельца подписи над ЭЦП;
технологическое обеспечение очевидности любых изменений в документе или подписи.

И если гарантии исполнения первого и четвертого пунктов лежат в технологической плоскости (главное — использовать правильные программные решения с необходимым уровнем криптографии), то второй и третий пункты открывают дверь для социальной инженерии и человеческого фактора: продажи собственных авторизационных данных, подмены документов, кражи личности (identity theft). Российские примеры текущего года относятся именно к этой области. Путь к решению проблемы человеческого фактора один — тесное сотрудничество государственных органов, банков и технологических поставщиков, а также усиление ответственности за мошенничества с использованием данных.

Мошенничество в «бумажных» сценариях

Ошибка опасающегося в связи с подделкой цифровой идентификации — думать, что в случае с бумажными документами он от нее застрахован. Человеческий фактор в виде коррумпированности или неосторожности сотрудника МФЦ, оформляющего документы, остается абсолютно тем же: бумажные документы и поддельные паспорта могут стать основой для проведения сделки и в аналоговом формате. Чего стоят только истории о снятых в банках депозитах, в которых мошенникам удавалось беспрепятственно получить чужие средства.

Однако в случае с «бумажной» регистрацией договоров купли-продажи недвижимости помимо фактора мошенничества есть и другой аспект, навсегда стираемый цифровыми сделками, — непрозрачность и неэффективность рынка. Работа регистраторов, которые помогают в оформлении сделок, как правило, зашита в стоимость квартиры, при этом покупатель об этом может не знать. С помощью «своих» регистраторов, к которым ходят целые поколения, люди вкладывают время и средства в развитие рынка «черных нотариусов» и других помощников всевозможных мастей вместо того, чтобы быстро и эффективно провести сделку.

Борьба за безопасность: фигура законодательная

Отвечая на новые риски, связанные с цифровой регистрацией договоров на недвижимость, в августе этого года правительство согласовало поправки к федеральному закону о регистрации недвижимости. Согласно 286-ФЗ, электронная верификация договоров купли-продажи рассматривается Росреестром, только если продавец за пять дней до подачи написал заявление в МФЦ на оформление заявления в электронном виде. Исключение сделано только для подачи такого заявления органами местной власти, федеральной кадастровой палатой, нотариусами или при использовании информационных систем кредитной организации.

Эта мера, инициированная Росреестром, по факту направлена на ограничение доступа к цифровым инструментам регистрации. Теперь они доступны только учреждениям и лицам, которые гораздо более жестко контролируются правительством.

Автостопом по цифровым сделкам: как избежать рисков

В известной книге Дугласа Адамса человеку, желающему быстро и недорого переместиться из одного конца Вселенной в другой, требовалось иметь «субэфирный чуткомат» для того, чтобы узнать о приближении космического корабля, коротенькую черную палочку с тумблерами и шкалами, которая помогала на него попасть, а также полотенце на тот случай, если на корабле окажется очень холодно. Чтобы сэкономить время и застраховаться от неожиданностей при продаже или покупке квартиры, вам не нужны ни полотенце, ни сложные приборы — достаточно придерживаться одного правила. Воздержаться от ненужных визитов в МФЦ можно, если цифровая электронная подпись выдана вам:

застройщиком, у которого вы приобретаете жилье. Компания-застройщик ничего не скрывает, несет ответственность за идентификацию владельцев электронной подписи и дорожит репутацией. Вы можете также попросить показать договор застройщика с удостоверяющим центром;
банком. В случае оформления ипотеки взаимодействие с Росреестром берет на себя кредитная организация, и ее репутация выступает гарантом против мошенничеств. Покупателю оформляют электронную подпись, предоставляют пакет услуг по приобретению квартиры с использованием кредитных средств. Продавец получает деньги, а гражданин получает квартиру, которая будет находиться в залоге у банка.

Все современные средства подписания документов электронной подписью предусматривают то, что документ можно просмотреть при подписании и пользователь сам вводит пароль, известный только ему. Остерегайтесь схем, где вас просят назвать пароль сотруднику, особенно если это происходит по телефону, когда человек вам звонит, представляясь сотрудником застройщика или банка.

Алексей Макаров основатель SmartDeal

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Электронная цифровая подпись (ЭЦП) официально называется «усиленная квалифицированная электронная цифровая подпись с криптошифрованием». Как ее получить, в чем ее удобство и в чем — опасность? Объясняет юрист.

Вадим Шабалин, кандидат юридических наук, практикующий юрист, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риэлторов (Москва)

Электронная цифровая подпись действует один год. Но это не значит, что документ, подписанный ею, теряет через год свою силу: он действителен столько, сколько полагается по закону. ЭЦП бывает двух типов: на вещественном носителе (флешке) либо в электронном виде. Банки и застройщики сейчас выпускают только виртуальные цифровые подписи.

Для чего нужна ЭЦП?

Электронная цифровая подпись очень упрощает жизнь — во время самоизоляции ее ценность возрастает. Во-первых, с помощью ЭЦП риэлтору очень удобно подписывать договоры с клиентами. В этом случае не придется никуда ехать. Если с клиентом достигнута устная договоренность об условиях сотрудничества (комиссии, сроках и прочем), можно заверить документ своей ЭЦП.

Подписание такого договора с вашей стороны — отличный повод для того, чтобы клиент внес небольшую предоплату в размере 30–50 тыс. рублей. В тексте договора об оказании риэлторских услуг хорошо бы прописать, что внесение клиентом денег на карту риэлтора считается акцептом оферты, то есть подписанием договора — я практикую эту технологию с ноября прошлого года.

Наконец, ЭЦП понадобится и для личных сделок. Если потребуется продать свою недвижимость, вы загрузите всю необходимую информацию на сайт Росреестра, воспользовавшись своей электронной цифровой подписью.

Как получить ЭЦП?

Для получения электронной цифровой подписи потребуются три документа: паспорт, СНИЛС, ИНН. Свои ИНН и СНИЛС нужно знать наизусть, а лучше взять все документы с собой. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, потребуется еще и основной регистрационный номер записи о госрегистрации в качестве ИП. Затем нужно обратиться в ближайший к вам аккредитованный удостоверяющий центр из списка (или здесь ).

После того как сотрудник центра проверит документы, он запишет сертификат и ключи от электронной подписи на флешку или электронную карту. Если вы придете со своим ноутбуком, за дополнительную плату вам заведут электронную подпись сразу на ваш носитель. Рекомендую заводить ЭЦП именно на ноутбук, а не на планшет или смартфон.

Подробная инструкция по получению ЭЦП —на сайте

Однако есть одно маленькое «но»: такая ЭЦП подходит для многих жизненных случаев (госуслуг, Тендерного комитета и др.), но не годится для Росреестра.

Где можно получить ЭЦП, которую принимает Росреестр? На их официальном сайте есть полный перечень сертифицированных удостоверяющих центров , которые выдают ЭЦП.

Настоящий сайт Росреестра — здесь .

Внимание: обращаться за ЭЦП следует только в сертифицированные удостоверяющие центры. Стоимость ЭЦП зависит от области применения и варьируется от 500 рублей до 2 тыс. рублей.

Правила безопасности

Когда вы выпускаете электронную цифровую подпись, требуется сообщить адрес электронной почты, на которую вам будут высланы файлы криптошифрования. Ни в коем случае не указывайте ни рабочую почту, ни личную, которую часто используете. Заведите отдельную почту — лучше всего в gmail: считается, что почтовый ящик от Google труднее взломать.

Придумайте мудреный пароль, который нужно запомнить. Важно: когда придут файлы с расширением sig (сигнатура, то есть подпись), их никому пересылать нельзя. Это категорически запрещено! Лучше всего сохранить эти файлы на флешке, а письмо в почте уничтожить. В Сбербанке при оформлении ЭЦП файлы, присланные в электронном виде, дублируют на бумажном листе. Этот листок также никому нельзя ни отдавать, ни пересылать, ни копировать.

Если у вас есть ЭЦП, на ночь вы выключили телефон, а утром включили, а он не работает, бейте тревогу: сим-карта недействительна. Не исключено, что выпустили клон, а вашу недвижимость от вашего имени уже переоформили.

Меня часто спрашивают, если цифровая подпись понадобится только один раз — чтобы подписать договор купли-продажи в электронном виде и сдать его на регистрацию, реально ли ее потом «убить»? Да, вполне. Для этого еще раз обратитесь к тому, кто выпустил подпись: в удостоверяющий центр, банк или к застройщику.

Продвинутая бабушка В законе № 286-ФЗ (вступил в силу 13 августа 2019 года) прописаны особенности работы с ЭЦП.

Если раньше, до принятия закона, человек не желал пользоваться ЭЦП, не хотел, чтобы за него какие-то аферисты выпустили электронную подпись, он должен был пойти в МФЦ и написать об этом заявление.

Сейчас этот порядок изменен: по закону № ФЗ-286 запрет на использование ЭЦП действует по умолчанию. Если гражданин хочет использовать ЭЦП, он должен обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением. Такое правило было принято из-за злоупотреблений ЭЦП.

Так, в Москве было выявлено три подобных случая, но, предполагаю, мин замедленного действия заложено больше. Просто некоторые граждане, особенно это касается маргинальных слоев, еще не поняли, что квартира им больше не принадлежит: аферисты могли уже несколько раз перепродать ее и вывести последнего покупателя на статус добросовестного приобретателя.

Когда риэлтор проводит проверку юридической чистоты сделки, он (конечно, неофициально) получает расширенную выписку о переходе прав. При изучении этого документа иногда обнаруживается явление, которое я условно называю «бабушка с ЭЦП».

Представьте: до 13 августа прошлого года была оформлена сделка с использованием ЭЦП. Пожилой человек вдруг зачем-то выпустил свою электронную цифровую подпись. Странно. Когда вы видите в документах быстрое отчуждение объекта — несколько перепродаж в течение одного-двух лет — и выпуск ЭЦП, вас это сразу должно насторожить. Следует хорошенько подумать, связываться ли с такой недвижимостью.

Беспечный клиент

Еще один кейс, связанный с аферой на рынке новостроек. Жилой комплекс бизнес-класса в Москве, девелопер — крупный застройщик. Договор долевого участия на 16 млн рублей клиент согласился подписать с помощью ЭЦП, выпущенной застройщиком. За это он получил небольшую скидку от девелопера.

Документы прошли регистрацию, все хорошо. В разговоре с менеджером клиент обмолвился, что планирует на три зимних месяца уехать в Таиланд. Через несколько дней раздается звонок якобы из отдела оформления документов застройщика (номер телефона, как показало последующее расследование, был очень похож на номер застройщика). Клиенту предложили выслать по указанному адресу (опять же похожему на адрес застройщика) файлы, в том числе и с криптошифрованием. Неосторожный клиент это делает.

Общая доверенность — лазейка для мошенников

ЭЦП допустимо получить по общей доверенности — это лазейка для аферистов. В 2018 году я поставил эксперимент: уезжая по делам за границу, попросил жену (у нас разные фамилии, но прописаны мы по одному адресу) получить за меня электронную подпись по генеральной доверенности. В ней были прописаны многие действия, но об электронной цифровой подписи не было сказано ни слова. В трех удостоверяющих центрах моей жене отказали, так как в доверенности четко не прописано получение ЭЦП. Зато на четвертый раз все удалось.

Чем это чревато? Предположим, мошенник втерся в доверие к клиенту (представим, что продается дорогая недвижимость) и просит оформить на него доверенность на получение ЭЦП. «Мне не нужны полномочия для подписания договора купли-продажи, не собираюсь получать за вас деньги, подпись необходима для сбора документов, работы с Росреестром», — утверждает аферист. Если клиент поведется на такую уловку, мошенник получает ЭЦП, быстренько продает его квартиру и исчезает навсегда.

Так что, пожалуйста, имейте в виду, что ЭЦП можно получить по доверенности. И это серьезная проблема, так как есть риск, что она будет использована для мошеннических схем.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также:

Электронная подпись при ипотеке

Популярность электронных сервисов растет

При каких условиях возможна сделка с помощью электронных сервисов:

Площадки для купли-продажи жилья

Механизм покупки жилья с помощью электронных сервисов