Если будет инфляция что будет с ипотекой
Обновлено: 27.04.2024
Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.
Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.
За 20 лет при ставке по кредиту 8% сумма выплат составит 20 млн. руб., а при ставке 10% годовых — 23 млн. руб. Но это будущие деньги, не нужно их сравнивать лоб в лоб с с текущей стоимостью квартиры. Они дешевле чем деньги сейчас. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать, то есть будущие деньги перевести в сегодняшние.
Здесь есть небольшое уточнение: поскольку выплаты по кредиту идут каждый год, то дисконтировать нужно не конечную сумму выплат, а сумму выплат в каждом году к базовому году отдельно. Получится вот такая табличка (см. отрывок).
В сегодняшних деньгах при инфляции 10% и ставках по кредиту 8% и 10% мы заплатим меньше суммы кредита — 8,5 млн. руб. и 9,9 млн. руб. соответственно.
С учетом первоначального взноса 2 млн. руб. получается, что мы заплатили за квартиру меньше ее рыночной цены!
При инфляции 5% мы заплатим по кредиту уже больше рыночной цены квартиры. Отсюда можно вывести закон.
Если ежегодная инфляция равна или больше ставки по ипотечному кредиту, то вы отдаете банку меньше суммы кредита в сегодняшних деньгах. Это выгодно.
Ипотека превращается в бесплатную рассрочку.
И наоборот, если инфляция будет низкая, меньше ипотечной ставки, то вы начнете перплачивать.
В России граждане должны радоваться, потому что по ипотеке с господдержкой можно получить ставку 6,5% на первичку, которая меньше среднегодовой инфляции за 20 лет (10% годовых). Конечно, в 2020 году инфляция составляла 4,9%, то не факт, что она не будет выше в 2021 и последующих годах, а ставка по ипотеке уже зафиксирована. Мне не верится пока в низкую инфляцию в стране, скорее всего она будет расти.
Тоже самое можно сказать и про вторичку, ее можно сейчас получить или рефинансировать в ипотеку под 8%.
Почему тяжело платить ипотеку
Несмотря на то, что инфляция обесценивает ипотечные платежи, она с той же скоростью и обесценивает зарплаты, поэтому ипотека воспринимается тяжелой, и люди стремятся погасить ее досрочно, не взирая на невыгодность досрочного погашения.
Есть такое выражение: «Не по Сеньке шапка». Ипотечный платеж в идеале не должен превышать 30% семейного дохода, тогда он не будет ощущаться как избыточно обременительный.
Со значительным отставанием зарплаты индексируются на уровень инфляции или немного ниже, и ипотечный платеж легчает.
Отставание индексации зарплаты от инфляции компенсируется ростом стоимости квартиры, а также ростом портфеля в акциях (если вы инвестируете).
Исходя из изложенного, можно вывести следующие рекомендации:
Инфляция – это процесс обесценивания национальной валюты страны. В каждой стране она присутствует и постоянно отслеживается, так как является важным экономическим показателем. Существуют определенные рамки, в которых инфляция считается нормальной и прогнозированной, под которую и принимаются все решения, составляются планы. В Российской Федерации в 2013 году уровень данного показателя составлял 6,5 %. Что касается 2014, то учитывая кризис и проблемы страны, по итогам года показатель значительно возрастет.
От инфляции зависят все сферы национального хозяйства, в том числе и банковский сектор. Инфляция влияет на проценты по выдаче займов, депозитов, на налоговые выплаты населения, на тарифы и т.д. Что касается банков, то их деятельность значительно зависит от Центрального банка РФ. Именно для простого населения крайне важен размер инфляции, ведь он определяет риски, вложенные в проценты по кредитам. Именно о взаимосвязи уровня инфляции и процентных ставок сегодня будет идти речь.
Механизм влияния инфляции на кредит
Процент, который устанавливают банки на кредиты, в значительной степени зависит от ставки рефинансирования. Установка данной ставки находится в компетенции ЦБ и является очень важной характеристикой банковского сектора в целом. Для того, чтобы выдавать населению и компаниям кредиты, банки обращаются за средствами к ЦБ. Однако, так как любые займы не даются просто так, ЦБ устанавливает свой четкий процент, который и называется — «ставка рефинансирования». Чем больше она, тем выше ставка банковского процента.
Как ставка рефинансирования, так и уровень инфляции являются показателями дел в стране, состояния экономики. Соответственно, между параметрами существует тесные корреляционные связи. Именно отсюда и выплывает тот факт, что увеличение уровня инфляции ведет к удорожанию кредита для физических и юридических лиц. В противном случае, происходит обратная реакция и кредит дешевеет.
Взаимосвязь между различными экономическими показателями
Уровень инфляции снижается. Когда уровень инфляции в стране снижается, деньги дорожают, то Центральный банк начинает проводить политику уменьшения ставки рефинансирования. Это в свою очередь позволяет банкам выдавать более дешевые кредиты физическим и юридическим лицам. Важно, чтобы снижение было плавным и без резких скачков, а иначе это может привести к серьезному повышению спроса на кредиты. Большое количество дополнительных денег у населения приведет к росту потребления, что в свою очередь может вызвать увеличение инфляции.
Уровень инфляции возрастает. Рассмотрим противоположный сценарий, когда ставка рефинансирования возрастает. Это приводит к тому, что затраты банков на кредитование населения значительно увеличиваются. Незначительное увеличение не принесет никаких серьезных последствий для экономики. Однако, если кредит станет слишком дорогим, то населению будет сложно брать кредиты и ипотеки, проценты по которым и так очень высокие.
Инфляция и кредит
Как мы уже выяснили, инфляция напрямую влияет на стоимость кредита. А каким образом устанавливается ставка процента на займы? Формируется она по следующей схеме: банк кредитуется Центральным банком по ставке рефинансирования. После этого он плюсует к ставке свои затраты (съем помещений, заработная плата работников, оплата электроэнергии и другие платежи), а также риски и уровень дохода. Что касается рисков, то это очень важно. Чем хуже общая ситуация в стране, чем менее стабильной она является, тем выше будет риск того, что кредит не будет возвращен, а соответственно он становится гораздо дороже. Эффективный процент в среднем составляет около 30% годовых.
Давайте дальше обсудим такое понятие, как сгорание займа. Средства, которые выдает банк, клиент получает сегодня, а возвращает завтра. Что это значит для заемщика? Так как инфляция – это постоянно присутствующее явление, то она влияет постоянно на размер долга. Несмотря на то, что человек будет возвращать одинаковую сумму, но учитывая ее обесценивание, они уже будет значительно меньшей, чем была раньше. То есть, ее значение, ее покупательская способность уменьшится.
Для краткосрочного периода данный эффект практически незаметен и на него не обращают внимание. Однако, когда мы говорим о долгосрочном кредитовании, то ежегодно человек может чувствовать, как уплата платежей становится не такой сложной и большой.
Для того чтобы разобраться, как же на практике связана инфляция и кредит, давайте проанализируем некоторые предложения на рынке, а также сравним степень сгорания долга при разных сроках кредитования на одну и ту же сумму.
1. Берем деньги в долг на сумму 300 000 р. на полгода под 15,5 %. Если воспользоваться кредитным калькулятором банка, то можно получить сумму переплаты в размере 13 707 р. Теперь нужно рассчитать, насколько сгорел кредит с учетом инфляции. Для того, чтобы это сделать, необходимо вычислить ежемесячный платеж и определить, какая его часть идет непосредственно на уплату долга. В нашем случае каждый месяц нужно выплачивать 52 285 р. Но помните, что часть этой суммы уходит на уплату долга, а часть на уплату процентов по кредиту. С каждым месяцем их доля будет меняться. Если определить месячный уровень инфляции, то он будет составлять около 0,54%. Это значит, что ежемесячно кредит будет дешеветь. В общем, за 6 месяцев переплата составит почти 8000 р., так как остальную сумму съест инфляция. А это значит, что реальная ставка процента значительно меньше, чем объявлено изначально.
2. Теперь давайте рассмотрим ситуацию с долгосрочным кредитованием. Условия те же, только кредит берем на 2 года. Считаем по той же схеме, что и в первом случае. В общем, за два года сумма переплаты снизится на более чем 20 000 р. Если брать в абсолютном значении, то выплата будет 50 000 р., однако, реально она снизится на указанную выше сумму. Поэтому процентная ставка также на практике будет ниже.
Подведение итогов
Рассмотрев основные механизмы и причины влияния уровня инфляции на кредит, на его стоимость, нужно подвести черту, сделать определенные выводы. Если вы будете рассчитывать размер своей переплаты, корректируя ее на уровень инфляции, то ее размер будет не таким значительным, что сделает его выгоднее для вас.
Когда договор о выдаче кредита был подписан, а уровень инфляции растет, то это выгодно для должника. В таком случае, платить будет легче, так как кредит будет дешеветь. Однако, это лишь одна сторона медали. Выгода для заемщика будет лишь в том случае, если его доход также зависит от инфляции. То есть, если деньги обесцениваются, то его зарплата увеличивается. Если же этого не происходит, то говорить о выгоде не приходится. Более того, инфляция вызывает рост цен, а поэтому доход заемщика будет уменьшаться еще сильней. Поэтому нужно учитывать, где и на каких условиях вы работаете.
Как бы там ни было, инфляция может быть как выгодной, так и приносить вред заемщику. Перед тем, как сделать такой серьезный шаг, внимательно проанализируйте все предложения, прогнозируйте ситуацию в стране, оцените свои возможности и затем действуйте. Удачи вам и растущих доходов!
Экономический кризис, болезнь или потеря работы - кошмарный сон для ипотечного заемщика. Но, как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Эксперты дают советы, как вести себя ипотечному заемщику, чтобы избежать проблем.
Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон "О потребительском кредите" запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры. После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%. Генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.
Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем. Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход. В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.
До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г. доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях. На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.
Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил:
- ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости;
- лучше не вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства. На случай потери дохода пригодится "подушка безопасности", например, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не стоит держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, - в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита;
- брать кредит только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту;
- занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;
- следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратить особое внимание на все дополнительные расходы, помимо процентной ставки;
- дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно. Нужно учитывать ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному кредиту;
- всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования обязательно должны быть застрахованы (страхование жизни и трудоспособности, страхование титула (потеря собственности)). Можно застраховать риск потери работы - стоимость такой страховки составляет около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.
Гасить ли рублевую ипотеку
С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции
В первую очередь это касается специалистов востребованных специальностей, доходы которых растут опережающими темпами (особенно при высокой инфляции), а значит, платеж по кредиту будет составлять все меньший процент бюджета. Более того, по словам Александра Пыпина, если процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше, чем ставка, по которой брался кредит, то выгодно "излишки" копить на вкладе, а не направлять на досрочное погашение.
Срок или размер. Еще один важный нюанс, который должен учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Надо выбрать, что уменьшить при погашении - срок кредита или размер выплат.
По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости "Century-21- Светлый Град", выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.
Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать - быстрее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем можно рассчитаться с кредитной организацией.
С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется психологический комфорт. "Не стоит забывать, что в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк", - напоминает Роман Строилов из Tekta Group.
Гасим все. Главный вопрос, который задают себе многие заемщики, - нужно ли всеми силами стремиться к досрочному погашению или можно гасить долг частями, обеспечив себе комфортные условия жизни. Эксперты утверждают, что все зависит от ситуации.
При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.
Однако при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Впрочем, выгоды от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета. Как подчеркивает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов, правило "чем раньше расплатишься - тем меньше в итоге переплатишь банку" еще никто не отменял. "В нашей стране размер переплаты за пользование кредитом чудовищный - он достигает 100% от первоначально взятой суммы", - сетует эксперт.
Между тем бывают ситуации, когда получение ипотеки становится альтернативой выведению денег из оборота и когда с досрочным погашением можно не торопиться. "Предпринимателям намного выгоднее взять кредит на жилье и выплачивать его равными частями, чем выводить из оборота деньги, приносящие большую прибыль", - подчеркивает Алексей Успенский из "Русского ипотечного банка".
"При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это также экономия на ежегодной страховке", - напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН".
Что делать в случае форс-мажора
От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.
"Для учета всех доходов и расходов можно составить специальный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану. Он поможет контролировать денежные потоки и для многих станет залогом финансовой дисциплины и стабильности", - советует Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка.
И если заемщик теряет работу или попадает под сокращение, то самое главное не паниковать и сразу сообщить о своем увольнении в банк. "Если вы понимаете, что перерыв в трудовой деятельности после увольнения затянется дольше, чем на 3-4 месяца, необходимо сразу обратиться в банк", - напоминает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Совместно с банком следует рассмотреть возможности реструктуризации долга.
"Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика - ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в результате все равно продадут, но с существенным дисконтом", - подчеркивает заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.
После кризиса 2008–2010 гг. банки разработали способы реструктуризации долгов и теперь к каждому клиенту подходят индивидуально. Правда, и причины для реструктуризации должны быть серьезными - например, массовые сокращения на предприятии или в той отрасли, в которой был задействован заемщик. Увольнение по собственному желанию из благополучной компании не может быть расценено как серьезное основание для принятия экстренных мер. В этот период заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а основная сумма задолженности остается неизменной. В этом случае общая переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую можно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут. В банке можно оформить частичную отсрочку платежа - так называемые "кредитные каникулы"
"Нужно называть реальные суммы, которые вы будете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с наименьшей процентной ставкой или же приостановит начисление штрафов и пени", - советует Мария Литинецкая. И только в самом крайнем случае - продать квартиру для погашения долга.
Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию кредитных каникул - "Лояльную ипотеку". Оформить эту опцию можно не более четырех раз на общий период до двух лет. Минимальный срок, на который может быть предоставлен уменьшенный платеж, составляет три месяца. Ежемесячный платеж можно снизить на 30–80%. К примеру, если у заемщика родится ребенок, то ему предложат специальные условия. Когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличиваться, длиннее станет срок кредитования. АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).
Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант - сдать квартиру в аренду, а на вырученные средства погашать кредит.
Снижение ключевой ставки в первую очередь отразится на вторичном рынке, где нет льготных программ. Однако чтобы восстановить спрос на вторичке, ставки должны опуститься до 10% годовых, считают эксперты. Сейчас они находятся на уровне 14–16%
Банк России в пятницу, 29 апреля, снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.
Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.
Что будет со ставками
Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.
«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.
По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости. Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт. «При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке. Во-первых, с 1 мая планируется снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых. Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.
Пока спрос снижается
При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева. В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года. А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года. Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.
Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%. «Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.
Что произошло на рынке ипотеки
Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.
Ставки на вторичке
Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.
По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.
По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.
Реакция банков
Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п. Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка. Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.
В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.
Возможно ли списание
Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Что будет с ипотекой в случае дефолта
В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.
Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.
Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.
Банкротство и списание
Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.
Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.
Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.
В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.
Комментарий пресс-службы Росбанка:
— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.
В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.
Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику
Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).
Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.
Автор статьи
Читайте также: