Если у застройщика земля в ипотеке

Обновлено: 13.04.2024

Положения части 1 статьи 13 (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27 июня 2019 г.

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Информация об изменениях:

Статья 13 дополнена частью 2.1 с 27 июня 2019 г. - Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

ГАРАНТ:

Положения части 2.1 статьи 13 (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27 июня 2019 г.

2.1. При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Информация об изменениях:

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Информация об изменениях:

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи;

1. наличие обременения в данном случае является риском для потенциальных покупателей, и чем это может быть чревато?

2. в проектной декларации - вид разрешенного использования земельного участка, как и в свидетельстве о государственной регистрации права на собственность - объект права, указано - для общественно-деловых целей и строительства, такая формулировка является достаточной для строительства жилого дома?

А вот формулировка подкачала. Для строительства жилого дома — это один статус строения, а общественно-деловые — это же нежилые помещения. Разница очевидная.

Кстати, да. Серьезные ограничения налагаемые самим фактом ипотеки на любые сделки могут здорово осложнить дело лично для застройщика. Но вопрос был о покупателях.

Технически, конечно, можно, с множеством формальностей, изменить целевое назначение и т.д., но все проблемы ложатся и риски именно на застройщика.

1. Означает ли это, что если застройщик по каким-либо причинам не будет гасить ипотеку, то и свидетельство о собственности после завершения строительства покупатели квартир могут не получить?

2. Т.е. строительство жилого многоквартирного дома при наличии такой формулировки "для общественно-деловых целей и строительства" является на данный момент не правомерным?

В силу ст.18 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при наличии обременения необходимо обязательно каждый раз получать согласие залогодержателя на сделку. Более того, поскольку целевое назначение земли не для многоэтажного строительства, я бы Вам советовал отказаться от данной сделки.

1. Означает ли это, что если застройщик по каким-либо причинам не
будет гасить ипотеку, то и свидетельство о собственности после
завершения строительства покупатели квартир могут не получить?

Да, передать объект не смогут Вас если ипотека не погашена.

2. Т.е. строительство жилого многоквартирного дома при наличии такой
формулировки «для общественно-деловых целей и строительства» является
на данный момент не правомерным?

да т.к. разные требования как к территории, так и к объекту.

Добрый день, Владимир!

Какое отношение Статья 18 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную - имеет отношение к сути вопроса, поясните, пожалуйста?

В соответствии с п. 3 ст.11.2, ст.83 и ст. 85 ЗК РФ

Целевым назначением и разрешенным использованием
образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное
использование земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением
случаев, установленных федеральными законами.

Землями населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки,
отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным
зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

….

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям
принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6.Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

То есть, если согласно кадастровому паспорту
Ваш зем.уч. относится к зем. населенного пункта с установленным разрешенным использованием для общественно-деловых целей и строительства,
то застр. вправе его осваивать согласно вышеуказанным видам застройки.

Однако для застройки жилыми зданиями, застр. следует получить доп. разр. — условный вид испол.

Строительство различных объектов крайне редко ведется за счет собственных средств застройщика. Среди всех способов финансирования строительства, пожалуй, наиболее распространено привлечение банковских кредитов. Финансирование такого рода в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением банком крупных денежных сумм, поэтому банки во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения.

Согласно ст. 64 Закона об ипотеке

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 закона.

То есть, если зем. уч. находится в залоге у банка, то залог распространяется на объект строительства.

ВАС РФ в Информационном письме № 90 разъяснил, что в случае если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Для защиты прав дольщиков с момента государственной регистрации договора долевого строительства, заключаемого между застройщиком и дольщиком, считаются находящимися в залоге у дольщика не только права на земельный участок, на котором происходит строительство (право собственности или право аренды), но и права на недостроенный жилой дом (в случае регистрации застройщиком прав собственности на соответствующий объект). Более того, с момента государственной регистрации прав застройщика на введенное в эксплуатацию жилое здание и до момента подписания передаточного акта по договору о долевом строительстве такие права также по закону находятся в залоге у дольщиков.

Таким образом наличие обременения в данном случае является риском для потенциальных покупателей — изъятие зем. уч. и дома банком.

Смогу оказать услугу проконсультировать по всем возможным рискам и успешному решению вопроса в чате.
C уважением Ф. Тамара

Подскажите, пожалуйста, пока земля находится у застройщика в собственности с ограничением (ипотека), может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней - каковы в этом случае риски участника долевого строительства?

может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?
Евгения

Не просто может быть оформлено, а должно быть оформлено

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Участника ДДУ отношения между застройщиком и банком никоим образом не затрагивают

пока земля находится у застройщика в собственности с ограничением (ипотека), может ли на участника долевого строительства (меня) быть оформлено право собственности на объект строительства (квартира в малоэтажном доме)?
Евгения

Здравствуйте. если застройщик как собственник вам продает — то да.

залог это отношения банка и застройщика- это обеспечительная мера по кредиту для банка

если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

банк забирает землю. именно про постройки- надо смотреть документы. если залог ТОЛЬКО на землю -тогда этого не произойдет

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1.При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

вы никак тут не рискуете. — право собственности на вас должно быть оформлено- вы банка не касаетесь- у вас все отношения с застройщиком.

+ фз 214 по вопросам залога- ст.13. — вашей квартиры это не коснется

Здравствуйте, Евгения. Во-первых, участок и строящийся дом находятся в залоге, в том числе, у участников долевого строительства. Согласно ч.7 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.15 Законапри недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

В соответствии с ч.8 ст.15 Закона с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Таким образом, переданная участнику долевого строительства квартира не является предметом залога. В случае, если залог реализуется до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир, банк получает свои деньги наряду с дольщиками, так как и те, и другие инвестировали строительство жилого дома.

Я вообще слабо понимаю, каким образом Банк сможет воспользоваться правом залога на земельный участок в случае передачи квартир дольщикам. С момента первой гос. регистрации права собственности дольщика на квартиру земельный участок автоматом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Это положение Жилищного кодекса РФ. А как известно, общее имущество не может быть отчуждено отдельно от жилого/нежилого помещения в доме. Поэтому, думаю, в этом случае, Банк сможет реализовать в качестве предмета залога лишь те помещения, которые строились застройщиком за собственные средства.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.Система

Т.е. возможно земельный участок оказался в залоге так как банк финансирует застройщика.

В случае, если застройщик не выполняет свои обязательства перед банком, банк забирает землю и постройки на ней — каковы в этом случае риски участника долевого строительства?
Евгения

Так как ДДУ должен быть застрахован, то дольщик получает страховку, за счет которой дом может быть достроен.

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
3. Утратила силу.

Т.е. при банкротстве застройщика его имущество, в том числе и земельный участок может быть реализован. Но как правило банки специально требуют чтобы застройщик заложил земельный участок, если банк его финансирует, что бы застройщик в дальнейшим не смог его заложить в другом банке например. В случае банкротства банки не продают земельный участки, а наоборот достраивают дома, а затем как правило получают часть достроенных помещений за долги застройщика если реализованного имущества не хватило на покрытие долгов.

При этом в соответствии с п.8 ст.13 Закона о долевом участии с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на квартиры дольщиков.

Евгения, добрый день.

Пусть ипотека земельного участка Вас не пугает, банк просто прокредитовал застройщика на строительство, и право залога на МКД не распространяется.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации
договора у участников долевого строительства (залогодержателей)
считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
составе которых будут находится объекты долевого строительства,
земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или
право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и
строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права
собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой
объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у
участников долевого строительства с момента государственной регистрации
права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством
о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство
(создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств
участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого
строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства
считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При
этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся
объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с
даты получения застройщиком указанного разрешения.
4. Утратила силу.
Информация об изменениях:
См. текст части 4 статьи 13
5. Застройщик обязан зарегистрировать право
собственности на объект незавершенного строительства при возникновении
оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении
застройщика от государственной регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда,
принятого по иску участника долевого строительства об обращении
взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика,
привлечение застройщиком денежных средств участников долевого
строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения
своих обязательств по договору поручительством или при одновременном
соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1
настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение
своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права
залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3
настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников
долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в
обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на
строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства,
при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих
требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15
настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога
на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с
полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации
стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании
настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в
предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7
настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у
застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды
земельного участка прекращается с момента передачи в порядке,
установленном статьей 8
настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных
(созданных) на данном земельном участке.

В ДДУ написано что земля в собственности, но в залоге у банка. Какие могут быть последствия при заключении ДДУ?

Добрый вечер, Максим,

Участок и строящийся дом находятся в залоге, в том числе, у участников долевого строительства. Согласно ч.7 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.15 Законапри недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

В соответствии с ч.8 ст.15 Закона с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В итоге, переданная дольщику квартира не является предметом залога. В случае, если залог реализуется до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир, банк получает свои деньги наряду с участниками долевого строительства, тпотому что и те и, и другие вкладывали средства в строительство жилого дома.

Данный застройщик уж имеет сданные дома, но по сданным домам год-два назад имеется запись об ограничении прав в виде (залог в силу закона). Что это имеется ввиду? Земли по данными домами тоже находятся в залоге? Связана ли данная запись с землей или ипотекой которую люди берут? Будет ли стоять данная отметка в случаи продажи квартиры?

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Это может быть связано с ипотечными обязательствами.

Аренда квартиры. Договор найма жилого помещения. Я являюсь арендатором квартиры. Назначили на сегодня (23.05.2021) на 11 утра встречу в квартире для передачи ключей (с моей стороны) и депозита (со стороны арендодателя). Подхожу к квартире в назначенное время. Открывает неизвестная мне девушка (далее узнается, что это родственник арендатора). Она говорит, что хозяйка сказала что я привезу ключи. Я говорю: Ок, но хозяйка мне также должна отдать мой залог за квартиру. Но девушка ничего не знает о залоге и денег она передать не может. Говорит, что хозяйка приедет в 6 вечера. Я разумеется ухожу, так как в квартире у меня уже ничего из моих вещей нет и квартира мне уже не очень нужна. Но меня эта ситуация очень насторожила. Я начинаю созваниваться с хозяйкой - но та не отвечает. отправляет мне только массу смс по whatsapp c претензиями о том что было сломано в квартире. - перечисляется все что только можно, даже то, о чем я даже не знал все время - мол того я (и моя семья все сломали). Встречаться не хочет. Далее я вызываю полицию, мне направляют участкового (я его начинаю ждать). Пока я его жду - вижу на улице ту самую женщину, которая открывала мне дверь в квартиру. Я ее сфоткал на всякий случай - так как не знаю кто она и что делает в моей квартире. Мы с ней долго разговариваем. Она не хочет ни что решать, и ссылается на хозяйку, что она приедет в 6 вечера и со мной все обсудит. Далее раз они ушли из квартиры - решаю вернуться и зайти в квартиру, чтобы все проверить. Пытаюсь открыть дверь своим ключом, но она не открывается. Попробовал закрыть все замки - закрываются. Это значит, что в квартире кто-то есть. И реально. Хозяйка не заставила себя долго ждать - она перепугалась, что я открою деверь и начала очень сильно ругаться из-за двери. Мол я ломлюсь в чужую квартиру и хочу ей как-то навредить. Я максимально стараюсь спокойным голосом с ней говорить, чтобы уладить обстановку, но она как будто специально все срежиссировала. Она не шла на договор никак. Просто истерила, что вызывает полицию, что я пытаюсь сломать дверь и тд, что мы разрушили всю ее квартиру и разговаривать она с нами не хочет. После длительных попыток о чем-то договориться, я решил уйти и дожидаться спокойно участкового. Звони ему несколько раз, даже разговаривал. Он мне жаловался на то что у него очень много работы, что он работает на нескольких участках и пока не может подъехать. В общем мы поехали на обед всей семьей (у нас 2 детей - 5 лет и 3 года - нужно было их покормить, так как к этому времени мы уже находились рядом с квартирой около 4х часов). После обеда мы решили не дожидаться, так как у нас уснула младшая и мы поехали до квартиры, в которой сейчас арендуем. Не смогли дождаться участкового, который как оказалось все-таки приехал к самому вечеру. Но мы его не застали. Нами и правда были сломаны несколько мелочей - стульчак от унитаза и закрывашка от розетки, также один раз за все время был обмочен матрац (моей младшей дочерью) - за все за это я готов был выплатить средства. Но она не идет на договор ни в какую. В общем ей нужно купить новый матрац (из-за маленького недоразумения), который как она утверждает стоит 30 тыс рублей. Также она придумала, что мы разбили раковину - хотя мы этого не делали и она уже была сломана до нас. Ей также найдена куча всяких мелочей, о которых я даже и не знал вообще. Сейчас я даже в квартиру попасть не могу, чтобы все проверить. Теперь вопросы: 1. Как я понимаю юридически я еще являюсь владельцем квартиры на правах аренды. Как мне лучше дальше поступить? Вообще мне доступ в квартиру как таковой не нужен. - Я уже вывез все вещи из квартиры. 2. Но мне не вернули депозит (50 тыс руб) и я не уверен во всех тех дефектах, которые мне хозяйка предъявляет. Как мне его вернуть? Нюансы в договоре: 1. Мы его заключали удаленно - хозяйка была в Москве, показывали квартиру соседи. 2. Подписывали также удаленно - хозяйка подписала договор рукой, сфотала его и переслала нам по whatsapp 3. Далее мы просто распечатали договор этот (даже видно на фото, что ее текст черным написан) и уже сами подписали. Далее сфотали и передали ей по ватсапп. 4. Нет в договоре никакого акта приема передачи имущества хозяйки - и в договоре вообще нету упоминаний об имуществе. 5. Соответственно мы не смогли встретиться с хозяйкой и для подписания акта приема передачи имущества назад и возврата залога. 6. Все денежные переводы оплачивались нами через мой банковский счет на счет арендодателя. (Правда не было ничего написано в назначении платежа)

Здравствуйте интересует вопрос: планировали купить аппартаменты, внесли залог, но когда нам показали договор на землю, то оказалось, что он оформлен был на завод ( который впоследствии продал здание другому собственнику, который подарил здание нашему собственнику, а уже наш собственник сделал ремонт , разделил все на маленькие аппартаменты и продает уже нам, но почему-то от своего ИП. Но земля была передана в аренду заводу от москвы на 49 лет в 2015 году, под здание, которое должно было использоваться под административные нужды завода. В договоре указано, что и капремонт здания и другие действия нужно совершать с разрешения г. москвы. Ничего этого не было сделано.В нашем же случае поменялось и целевое назначение здания, но г. Москву никто не поставил в известность об этом, и первая продажа прошла уже больше года назад. Мы боимся, что могут возникнуть сложности по земле, а продажники ссылаются на закон 35 земельного кодекса. Кто прав и можно ли нам покупать такие аппартаменты или лучше поберечься?? и может ли наш собственник продать от своего ИП , если ему подарили долю ( этаж) в этом здании? Договор есть

Здравствуйте! Заключён Договор на съем квартиры с залогом на 10 тысяч. Нашла квартиру дешевле и хочу съехать, предупрежу хозяина квартиры за неделю, подскажите как мне вернуть залог?

Добрый день. Братья отца оформили на себя землю под домом и вокруг. Дом был записан на деда в сельсовете. Когда дед умер, на бабушку не переписали. После смерти бабушки два брата отца оформили землю на себя без его ведома, дом оформлять они не стали. Подскажите, пожалуйста, можно ли отцу получить третью часть этой земли и дома? Заранее спасибо.

Здравствуйте! Заключён Договор на съем квартиры с залогом на 10 тысяч. Нашла квартиру дешевле и хочу съехать, предупредит хозяина квартиры получается за неделю, подскажите как мне вернуть залог?

Не залогом единым, или Взгляд ВС РФ на судьбу ипотеки после банкротства застройщика

Банкротство застройщика всегда оборачивается трудностями – причем не только для граждан-обманутых дольщиков, но и для предпринимателей, если они также были участниками долевого строительства. Однако иногда интересы двух этих групп дольщиков оказываются прямо противоположными. Именно такую ситуацию разрешила недавно Экономическая коллегия ВС РФ.

В сентябре 2007 года ЗАО "Модерн Индустрия" заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Железнодорожный (далее – Комитет) договор аренды земельного участка. Предполагалось, что на этой земле будет возведен многоэтажный дом. Участниками долевого строительства стали 228 граждан и пять организаций. Для того, чтобы обеспечить права дольщиков, им в залог было передано право аренды этого земельного участка. Но застройщик сначала задолжал по договору аренды земли (из-за этого договор был расторгнут), а в июне 2011 года и вовсе был признан банкротом. Дом к этому моменту достроен не был.

В марте 2013 года Комитет обратился в Управление Росреестра по Московской области с требованием о погашении записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку основной договор аренды уже прекратил свое действие. Однако Росреестр отказался прекратить право залога дольщиков, сославшись на отсутствие необходимых документов.

Комитет предъявил иск Росреестру, и суды встали на сторону заявителя, обязав регистратора погасить запись об ипотеке. Тем временем местная администрация провела аукцион и передала земельный участок в аренду другому застройщику.

Узнаем, почему эти решения устроили граждан-дольщиков и не удовлетворили предпринимателей – ведь именно одна из организаций (ООО "Инвестмент Технолоджис") дошла до высшей судебной инстанции с требованием отменить все эти решения судов.

Позиция ООО "Инвестмент Технолоджис"

В судебном заседании Экономической коллегии ООО "Инвестмент Технолоджис" было предоставлено первое слово как заявителю. Представитель общества Сергей Кривошеев постарался убедить Суд, что залог права аренды земли сохраняется до окончания строительства и возник он не на основании договора аренды земли, а на основании договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ).

Он пояснил, что в основном споре между Комитетом и Росреестром ООО "Инвестмент Технолоджис" являлось третьим лицом, и к нему никаких исков не предъявлялось – соответственно, в судебном порядке общество свои права защитить не могло. "В этом процессе мы говорили бы, что договор долевого участия в строительстве не расторгнут. Это был бы наш аргумент", - подчеркнул Кривошеев.

Он сослался также на то, что спор между Комитетом и Росреестром рассматривается по правилам производства по делам из публичных правоотношений (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ). Но высшие суды отметили в свое время, что спор о праве на недвижимое имущество в таком порядке рассмотрен быть не может и требует оформления искового заявления (п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В качестве еще одного аргумента Кривошеев привел тот факт, что в рамках другого дела – ООО "Инвестмент Технолоджис" оспорило проведение аукциона, в ходе которого земля была передана в аренду новому застройщику – апелляционный суд признал ипотеку сохранившейся (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13).

Кроме того, Кривошеев отметил, что Комитет вообще не имел права обращаться к Росреестру с требованием о погашении записи об ипотеке – это, по мнению юриста, могла сделать только Администрация г. Железнодорожный. Комитет же в ее структуру не входит, а является самостоятельным юридическим лицом, и у него нет заинтересованности в результате рассмотрения дела.

Правовым обоснованием требований ООО "Инвестмент Технолоджис" послужил тот факт, что для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в связи с участием в долевом строительстве установлены специальные основания (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее – закон об ипотеке). Если точнее, необходимы документы о передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Именно таким образом обеспечивается гарантирующая функция залога. А поскольку передаточные акты отсутствуют, отказ Росреестра в погашении записи вполне правомерен, посчитал юрист.

Представители Комитета доказывали, что залог права аренды земли, переданной под строительство, все же должен быть прекращен, поскольку прекратилось само право аренды (то есть предмет ипотеки). Они также подчеркнули, что муниципалитет не имеет финансовой возможности помочь обманутым дольщикам и не должен этого делать: "Если следовать логике заявителя жалобы, то муниципальное образование должно несмотря ни на что обеспечить права участников долевого строительства, хотя застройщик фактически обанкротился".

Кроме того, ООО "Инвестмент Технолоджис", по словам представителей Комитета, немного лукавит, говоря, что залог должен сохраниться до завершения строительства дома. Ведь в отношении первоначального застройщика уже применяется процедура конкурсного производства – а эта процедура банкротства (в отличие от финансового оздоровления) уже не призвана восстановить платежеспособность банкрота, а направлена на его ликвидацию. На это же, кстати, обращали внимание и обманутые дольщики-граждане – они утверждали, что сохранение залога права аренды на землю не сможет гарантировать завершение строительства, ведь старый застройщик уже прекратил свою деятельность, а предприниматели-дольщики достраивать дом своими силами точно не будут.

Не осталось без внимания и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, на которое ссылался заявитель (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. по делу № А41-9819/13). Представитель Комитета отметил, что, во-первых, оно будет оспорено в кассации, а во-вторых, существенно нарушает единообразие уже сложившейся по этому вопросу судебной практики и поэтому доводом по делу являться не может.

Многочисленными ссылками на Устав г. Железнодорожный юристы обосновали, что именно Комитет уполномочен распоряжаться имуществом муниципалитета, в том числе передавать земельные участки в аренду для застройки.

С точки зрения права договор аренды, по мнению представителей Комитета, был расторгнут, и запись об аренде земельного участка в ЕГРП также была погашена. Иными словами, прекратилось обеспеченное залогом обязательство – значит, должен прекратиться и залог (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

У судьи Татьяны Завьяловой, председательствовавшей в заседании, возник вопрос к Комитету: каким образом погашение записи об ипотеке обеспечивает права муниципалитета как собственника земельного участка? Представители Комитета пояснили, что наличие этой записи существенно затрудняло проведение аукциона по передаче земельного участка в аренду и заключение договора с новым застройщиком, а следовательно, не могло обеспечить права физических лиц-дольщиков.

В настоящее же время, пояснили юристы, граждане фактически обеспечены квартирами, поскольку право аренды земли было выставлено на аукцион с обременением в виде обязанности предоставить им эти квартиры. Новый застройщик – ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" – уже приступил к строительству и заключил с гражданами договоры бронирования квартир.

Регистрационный орган поддержал заявителя кассационной жалобы. Представитель регистратора отметила, что погасить запись об ипотеке можно было только после получения согласия на это от всех дольщиков. А права дольщиков, по мнению юриста Росреестра, вообще никак не обеспечены, поскольку ДДУ с ними новый застройщик не заключил, а договор бронирования квартиры, как известно, дает дольщикам меньше гарантий, поскольку не попадает под действие специального закона о защите их прав (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее — закон об участии в долевом строительстве).

Новый застройщик позже пояснил, что с удовольствием заключил бы ДДУ, а не договоры бронирования, но признался, что опасается налоговых последствий. Дело в том, что строительство квартир для дольщиков, пострадавших в результате банкротства строительной фирмы, является для нового застройщика расходами, на которые хотелось бы уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 247 НК РФ). Однако формально ДДУ – это возмездный договор, то есть дольщики обязаны передать деньги застройщику, поэтому учитывать ДДУ в расходах вряд ли получится.

Взгляды физических лиц на ситуацию разделились. Это произошло потому, что не все квадратные метры, оплаченные дольщиками, вошли в обременение права аренды земельного участка при заключении договора с новым застройщиком. Так, в постановлении администрации о проведении аукциона шла речь об обременении в объеме 11,8 тыс. кв. м, тогда как 13 тыс. кв. м остались за пределами обременения.

Представитель нового застройщика честно признался, что ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в первую очередь старалась обеспечить права физических лиц, закрепив за каждым из них право на одну квартиру в многострадальном доме. Но дело в том, что некоторые граждане заключили ДДУ на передачу не одной квартир, а нескольких – соответственно, часть денег, уплаченных разорившемуся застройщику, попросту "сгорела".

То же касается и организаций – им представители Комитета и ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" советовали обеспечить свои права в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика, списав потерю денег на предпринимательский риск. Таким образом, права этих дольщиков могли быть обеспечены только залогом права аренды земли.

Те же граждане, которые оплатили только одну квартиру, претензий к новому застройщику не имели – ведь он обязался без дополнительной платы предоставить им жилье, иногда даже чуть больше первоначальной пощади. "У меня была квартира площадью 66,6 кв. м, а теперь – 67 кв. м", - поделилась председатель инициативной группы обманутых дольщиков Любовь Яковлева и добавила: "А недавно мне звонил другой дольщик и сказал, что площадь его квартиры увеличена на 1,7 кв. м без всякой доплаты".

После выхода из совещательной комнаты Экономическая коллегия неожиданно объявила о возобновлении слушаний по делу и перерыве в судебном заседании. Следующее заседание по делу оказалось более эмоциональным – на нем присутствовало много дольщиков-граждан, которые в прошлый раз на рассмотрение дела не попали (некоторые просто не знали о нем, другие не смогли сориентироваться из-за смены зала в день заседания). Всем желающим судья Завьялова предоставила слово и была вынуждена периодически призывать присутствующих к порядку – на наиболее понравившиеся выступления обманутые дольщики реагировали аплодисментами.

Сергей Кривошеев, выступавший после дольщиков, привел новые аргументы в пользу своей позиции, не прозвучавшие на первоначальном заседании. Так, он подчеркнул, что для погашения записи об ипотеке необходимо решение суда (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке), которого не было. "По мнению судов, наш залог прекратился еще ранее дня рассмотрения дел, то есть регистрационная запись прекратилась сама собой", - с иронией отметил он.

Кроме того, он предостерег Суд от решения, которое может дать карт-бланш злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков. Дело в том, что на территории Московской области действует специальный закон, принятый в интересах обманутых дольщиков-граждан (Закон Московской области от 1 июля 2010 г. № 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области"). Правда, конкретных мер защиты этот закон не содержит – в основном речь о порядке ведения реестра проблемных застройщиков и перечня проблемных объектов строительства, а также о привлечении нового застройщика. Но во многих регионах не принят и такой закон. "Например, в Смоленской области и Магадане специального закона нет. Верховный суд может создать опасный прецедент – будет использоваться следующий механизм: расторжение договора аренды земельного участка, выделенного под строительство, "выкидывание" из ЕГРП всех дольщиков, утрата дольщиками права залога (а соответственно, и гарантий, предоставляемых законом об участии в долевом строительстве) и передача уже очищенной от бремени старых дольщиков земли новому застройщику", – резюмировал Кривошеев.

Судьи Коллегии оказались в довольно сложной ситуации. С одной стороны, налицо конфликт норм закона, с другой – конфликт интересов пострадавших дольщиков. В результате Суд пришел к следующим выводам:

Нижестоящие суды все-таки были неправы, признавая незаконным отказ Росреестра погасить запись об ипотеке. Экономическая коллегия подчеркнула приоритет закона об участии в долевом строительстве перед прочими законами. По мнению судей, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика передать квартиру, но и возврат внесенных дольщиками денег в том случае, когда завершить строительство не получилось. Поэтому сам залог судьи увязали не с договором аренды земли, а с ДДУ. Следовательно, расторжение договора аренды, посчитала Коллегия, не влечет прекращения ипотеки.

Тем не менее, решения нижестоящих судов следует оставить в силе. Судьи отметили, что закон об ипотеке и закон об участии в долевом строительстве действительно предусматривают специальные основания для прекращения залога. Однако эта модель, посчитал Суд, не рассчитана на тот случай, когда застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства – в таком случае следует руководствоваться общими положениями ст. 352 ГК РФ о прекращении залога.

Судьи отвергли довод ООО "Инвестмент Технолоджис" о том, что запись о прекращении ипотеки возможна только после передачи всех объектов строительства дольщикам. Хотя такая норма действительно содержится в ст. 25 закона об ипотеке, судьи посчитали ее неприменимой к ситуации банкротства застройщика, поскольку последний уже объективно не сможет достроить дом и передать квартиры в нем дольщикам. По сути, Коллегия намекнула нижестоящим судам, что специальные нормы о прекращении залога только после передачи дольщикам квартир могут использоваться исключительно тогда, когда есть шанс на реальное завершение строительных работ.

Резюме решения Экономической коллегии заключается в простом выводе: предмет ипотеки (то есть аренда земельного участка под строительство) прекратил существование, а значит, и сама ипотека существовать уже не может. Благо права граждан, гарантией которым и служила ипотека, в этом конкретном случае оказались под защитой. А заявителю и другим организациям-дольщикам Суд посоветовал отстаивать свои интересы в рамках дела о банкротстве застройщика.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: