Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Обновлено: 28.04.2024

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.

Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.

Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

Финансовая подготовка

Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

Начальный взнос

А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.

Существует несколько способов ее решения:

Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Оценка возможностей

Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

Огромный плюс своего жилья – не надо мириться со вкусом арендодателя, значит, можно сделать ремонт на свое усмотрение

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

Совет от банка

Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Оценка параметров ипотеки

Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.

Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:

1. Процентная ставка.
2. Размер первоначального взноса.
3. Требования к недвижимости.
4. Требования к заемщику.

Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

Выбор способа покупки квартиры

Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

По договору купли-продажи

Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

По ДДУ

Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

ДКП	ДДУ
Можно ли въехать сразу?	Да.	Нет.
Какая стоимость?	Выше.	Ниже.
Какая надежность?	Вы сразу видите, что приобретаете.	В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков.

Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.

Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

Выбор банка

Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:

1. надежность;
2. подходящие условия;
3. процент по ипотеке и первый взнос.

У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

Оформление кредитного договора

Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

• Возможность досрочного закрытия кредитного договора.

Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

Приемка квартиры

Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.

Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

Совет от банка

Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

Оформление права собственности

Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.

Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Получение налогового вычета

Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.

Какие копии нужны для получения налогового вычета:

1. Чеки и квитанции по оплате;
2. Акт о передаче собственности;
3. ДКП или ДДУ;
4. Выписка из ЕГРН.

Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Откройте вклад в Совкомбанке со ставкой до 12% годовых. Гибкие условия сыграют вам на руку:

• вы можете открыть вклад дистанционно;
• управлять им не выходя из дома;
• увеличить ставку, пользуясь картой «Халва».

Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.

До старта продаж. Минимальная цена

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости. Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

• Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
• Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
• Наличие различных программ кредитования и ипотеки с господдержкой. При этом важно учесть, насколько реально снижена ставка по льготным программам, применяется ли она весь срок кредитования или только в определенный период, а также рассчитать общую стоимость ипотеки в разных банках.
• Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях

копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью, для военных — копия контракта

справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду

копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

свидетельства о рождении или паспорта детей для получения ипотеки по программе господдержки семей

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

• устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
• право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
• разрешение на возведение дома;
• кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

• паспорт;
• право собственности на недвижимость;
• подтверждение возникновения права собственности: договор , акт передачи, договор дарения или наследования;
• выписку из домовой книги;
• справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
• подтверждение, что жилье не находится в залоге;
• если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
• если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

• слишком часто продавалась;
• продавцом выступает несовершеннолетний;
• квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
• находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

• район, инфраструктура, транспортная доступность;
• срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
• метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
• состояние ремонта, коммуникационных систем;
• среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
• итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть

сведения о предмете — тип, адрес, договор

сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта

ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты

порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

• заемщик и продавец подписывают акт жилья;
• в МФЦ регистрируют право нового собственника;
• заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

• 2 заявления от имени заемщика и продавца;
• ипотечный договор;
• договор недвижимости;
• паспорта заемщика и продавца жилплощади;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Рекомендуем

Выберите жилье вашей мечты в любой из списка одобренных 1000 новостроек, аккредитованных Райффайзенбанком, оформите заявку на консультацию, и мы поможем вашей мечте осуществиться!

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.
Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.

Этап № 1. Проведите финансовую подготовку

Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.

• Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзенбанке начинается от 10%.
• Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
• Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.

Этап № 2. Оцените параметры ипотеки

Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:

• Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
• Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.

Этап № 3. Выберете способ покупки квартиры

Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:

• договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
• договор (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.

Покупка квартиры по ДДУ

• Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзенбанке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.

• Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.

К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзенбанка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.

Покупка квартиры по договору

• Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.

• Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.

Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзенбанке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.

Этап № 4. Выбор и оформление ипотеки

Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.

На что стоит обратить внимание?

• Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
• Способы погашения кредита. У Райффайзенбанка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в .
• Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
• Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзенбанке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.

После того как выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:

• полностью заполненная анкета банка;
• паспорт и СНИЛС;
• справка или справка по форме банка;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• трудовая книжка.

Весь список документов для ипотеки в Райффайзенбанке можно найти на сайте.

Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.

Этап № 5. Оформление кредитного договора

Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.

В чем нужно разобраться заранее?

• В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
• В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.

Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.

Шаг № 6. Приемка квартиры

Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт и получить ключи (если новостройка уже построена).

При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.

Этап № 7. Оформление права собственности

После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.

Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.

Этап № 8. Получение налогового вычета

Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.

Для этого нужны:

• Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
• Копия договора .
• Копия акта передачи в собственность.
• Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.

Дополнительно могут понадобиться справка и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.

Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).

Также в получении вычета поможет наш партнер.

Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.

Остались вопросы? Обратитесь к специалистам в любом отделении Райффайзенбанка или позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Рекомендуем

Выберите жилье вашей мечты в любой из списка одобренных 1000 новостроек, аккредитованных Райффайзенбанком, оформите заявку на консультацию, и мы поможем вашей мечте осуществиться!

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье. Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег, все перечисленные варианты возможны, ничего незаконного в них нет. Расскажу о каждом подробно и объясню, как не запутаться.

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.

В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку. В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию. Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Минусы и подводные камни договора цессии. Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене. Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену. А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
2. Цену и порядок оплаты.
3. Сроки заключения основного договора.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Читайте также:

  
• Постановление пленума о кредитном договоре
  
• Незаконное получение кредита административная ответственность
  
• Ипотечный брокер кто это
  
• Ипотека как переводится с древнегреческого
  
• Сколько длится суд по кредитному долгу