Гражданская ответственность по ипотеке

Обновлено: 28.04.2024

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

4. Заемщик - физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком - физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме.

5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора).

По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части.

Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомить страховщика по договору страхования финансового риска кредитора о наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика до заключения договора страхования финансового риска кредитора или в течение десяти рабочих дней с момента, как такому страхователю стало об этом известно, в случае, если на момент заключения договора страхования финансового риска кредитора страхователю не было об этом известно.

Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора вправе запрашивать информацию о наличии договора страхования ответственности заемщика у заемщика - физического лица, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Страховщик по договору страхования финансового риска кредитора при наличии у него информации о договоре страхования ответственности заемщика производит страховую выплату после предоставления подтверждающих документов о принятии решения об осуществлении страховой выплаты страховщиком по договору страхования ответственности заемщика.

6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора. Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором.

При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.

7. Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.

9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.

10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Ипотечное страхование - это и гарантия безопасности сделки для банка, и, как может показаться, лишняя головная боль для заемщиков. Выберу.Ру разбирается, нужна ли страховка при ипотеке и можно ли от нее отказаться.

Ипотека – это, зачастую, единственная возможность для многих семей получить собственную квартиру. Однако многих отталкивают условия, которые банки выставляют клиентам, собирающимся получить займ. Среди этих условий – оформление страховки, которую многие заемщики не горят желанием оплачивать. Давайте разберемся, что это, для чего это нужно и можно ли безболезненно отказаться от страхования при оформлении ипотеки.

Теория: что такое ипотечное страхование и зачем оно нужно

Страховка, по определению – это возмещение убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо. Оформляя страховку, вы получаете гарантию, что, при наступлении страхового случая, вы получите возмещение из денежного фонда, сформированного из уплачиваемых вам страховых взносов.

Что такое страховой случай? В случае с ипотекой — это событие, которое негативно влияет на выплату полученного клиентом банка займа. Это может быть серьезная болезнь, инвалидность, потеря трудоспособности, смерть, а также утрата или повреждение предмета залога и потеря права собственности. Если что-то из этого произойдет с заемщиком, страховая компания выплатит банку оставшуюся часть долга.

Почему необходимо получить страховку при оформлении ипотеки? Все довольно просто. Для банка страховка – гарантия того, что долг по кредиту будет выплачен даже если с клиентом или с заложенным имуществом что-то случится. Это также позволяет банку снизить процентную ставку по ипотеке и увеличить срок кредитования. С другой стороны, заемщик, застраховавшись, может быть уверен, что его финансовые обязательства будут выполнены, если, например, он потеряет трудоспособность, не сможет получать доход, необходимый для выплаты кредита.

Тем самым страхование поддерживает надежность системы ипотечного кредитования, распределяя риски между заемщиком, банком и страховщиком.

Основная особенность ипотечного страхования в том, что выгодоприобретатель – это банк, выдавший вам кредит. Если при обычном страховании имущества возмещение получает владелец квартиры, то в случае со страхованием при ипотеке пострадавшим считается кредитор, в залоге у которого находится квартира.

Страхование залогового объекта – то есть купленной в кредит квартиры, – является обязательным в большинстве банков. Производить оплату страховых рисков можно как частями ежегодно, так и единым платежом. При это при единоразовой оплате договор заключается на весь срок действия по ипотечному кредиту или же разбивается на несколько частей. Ежегодное перезаключение страховки, при котором возможно каждый год вносить оплату, позволяет отказаться от заключения нового договора как только его обязательства перед банком будут выполнены.

Виды ипотечного страхования

К ипотечным видам страхования принято относить следующие типы:

Страхование объектов недвижимости

Недвижимость застраховывается на случай пожара, наводнения, землетрясения и других техногенных катастроф или стихийных бедствий. Стандартная страховка имущества при ипотечном кредитовании включает только целостность объекта, его стен, перекрытий и т. д. , и очень редко договор предусматривает защиту от кражи имущества из квартиры. Кроме того, стоит учесть, что кредитная организация чаще всего страхует только сумму кредита, а не полную стоимость объекта недвижимости. В интересах клиента позаботиться и о ней, чтобы, в случае наступления страхового случая, полностью компенсировать убытки.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Срок ипотечного кредитования очень велик, и на его протяжении с заемщиком могут произойти различные ситуации – от травм и болезней до частичной или полной потери трудоспособности и смерти. Застраховаться от всего этого стоит в обязательном порядке, ведь, если что-то из этого произойдет, вы больше не сможете зарабатывать и, соответственно, выплачивать кредит. Ипотечные обязательства никуда не денутся, а финансовая нагрузка лишь увеличится. Кредитор же не может интересоваться жизнью заемщика и его финансовой ситуацией. Если у вас нет финансового ресурса, который вы сможете использовать в случае наступления страхового случая, стоит застраховать свою жизнь и трудоспособность. Тогда расходы возьмет на себя страховая компания.

Страхование титула при покупке квартиры

Этот вид страхования защищает заемщика и кредитора от утраты права на собственность в случае возникновения претензий на право собственности от третьих лиц. Застраховать титул также важно, ведь это позволит минимизировать риски посягательства на приобретенную недвижимость и позволить обеспечить юридическую безопасность сделки. Однако стоит запомнить, что титульное страхование не вернет утраченный объект недвижимости, но защитит финансовые вложения.

Существует еще одна опция страхования, которая заключается в страховке гражданской ответственности перед третьими лицами – соседями заемщика, например. В этом случае страховка действует в случае затопления заемщиком квартиры соседей. Гражданская ответственность перед кредитором заключается в покрытии ущерба, нанесенного из-за неисполнения кредитором финансовых обязательств – при просрочках или невозможности совершать дальнейшие платежи, например, из-за сокращения на работе.

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Если коротко – то обязательно. Причем это прописано в законодательстве. В ФЗ № 102-ФЗ “Об ипотеке” говорится о том, что заемщики обязаны застраховать предмет залога – то есть квартиру. Личное страхование, так же, как и титульное, в законе определяется как добровольное. При этом сами банки настоятельно рекомендуют оформить такую страховку. Да, она не обязательна, но это позволит снизить ставку кредита как минимум на 1%, так как займ не будет считаться слишком рисковым.

Вам навязывают личное и титульное страхование? На этот случай существует судебная практика, которая показывает, что в большей части случаев требование банка заключить договор страхования жизни, здоровья или титула и отказ от выдачи кредита без выполнения этого условия – злоупотребление свободой договора.

Указом ЦБ РФ в 2015 году постановлено, что заемщик имеет право отказаться от навязанного страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов. Сумма, уплаченная заемщиком, будет возвращена полностью.

Можно ли вернуть страховку по ипотеке?

Клиент банка может вернуть страховку по ипотечному кредиту. Как правило, в условиях договора страхования указано, что клиент может вернуть страховую премию в размере до 40−70% за неиспользованные годы, но только после того, как кредит будет полностью погашен, а в процессе выплат не произошел страховой случай. Можно вернуть часть премии и в процессе выплаты кредита, однако это будет невыгодно клиенту – банк поднимет процентную ставку на кредит.

Существует три способа вернуть страховку:

В течение месяца после заключения договора страховки клиент может отказаться от полиса и оформить возврат. Если договор уже вступил в силу, сумма будет возвращена частично – с вычетом дней, прошедших за время действия договора. Если же вы оформили договор с отсрочкой и он еще не вступил в силу, сумма вернется в полном объеме.
Вернуть страховую премию можно и в срок от одного до трех месяцев со дня заключения договора, однако в этом случае вы сможете вернуть лишь часть потраченных средств. В каждой отдельной компании размер суммы варьируется.
Если вы выплатили ипотеку полностью или хотите вернуть страховку в течение трех месяцев после оплаты, но до окончания действия документа, вернуть сумму можно только на незадействованную сумму страховки в зависимости от оставшегося срока.

Возвращаем страховку после выплаты ипотеке

После того, как клиент выплатил ипотеку досрочно, он может получить справку о том, что долг по ипотеке возвращен до истечения срока платежа. Оформление такой справки может занять до месяца. С этой справкой заемщик может обратиться в страховую компанию и составить заявление о возврате средств, к которому, кроме справки, прикладываются другие документы – о них нужно уточнить у сотрудников страховой компании. Также к заявлению нужно приложить номер банковского счета для перевода средств, не использованных по страховке.

После этого остается лишь дождаться решения страховой компании о возврате средств. Как правило, в договоре оговаривается время, за которое клиент получит ответ, однако если в официальных бумагах нет такого пункта, срок рассмотрения заявления может достигать одного месяца.

Если страховая компания приняла положительное решение, деньги переводят на счет, который клиент указал в заявлении. Их можно использовать на любые свои нужды.

Страховые компании

Каждый банк тщательно отбирает страховые компании для сотрудничества и защиты своих интересов. Наиболее часто среди аккредитованных российскими банками страховых компаний встречаются:

Суть поручительства по ипотеке заключается в том, что одно лицо — поручитель — обязуется выплатить ипотечный кредит вместо лица, за которое оно ручается, если то лицо не сможет выполнить свои обязательства.

Часто, обращаясь в банк по вопросам ипотечного кредитования, потенциальный заемщик слышит такое понятие как «поручитель».

Поручительство по ипотеке: требования банков

Поручитель не имеет прав на приобретаемую заемщиком недвижимость и не погашает кредит вместе с ним, но он дает письменную гарантию банку, что обязуется исполнять кредитные обязательства заемщика, если тот не сможет сделать этого самостоятельно. Доходы поручителя должны быть выше ежемесячного платежа по ипотеке, но они не влияют на максимальный размер суммы займа.

Сегодня все меньшее количество банков требует наличие поручителя при оформлении ипотечного кредита, такое требование обычно является дополнительной гарантией для банка при работе с ненадежными клиентами. Предпенсионный или наоборот, слишком юный возраст заемщика, низкие доходы, частая смена работы, иные кредитные обязательства — все это может побудить банк потребовать наличие поручителя. Те из банков, которые оформляют ипотеку без поручителей, включают все свои риски в процентную ставку, поэтому привлечение поручителя может означать для заемщика более выгодные условия кредитования.

Разница между ипотечным кредитом с поручителем и ипотечного кредита без поручителя состоит в том, что обратить взыскание на залог банк сможет только тогда, когда неплатежеспособными окажутся и заемщик и поручитель (при ипотеке без поручительства залог может быть взыскан раньше, при невозможности заемщика погашать кредит). Таким образом, при ипотеке с поручителем вероятность банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью, значительно выше.

Поручительство по ипотеке: требования и сроки

В качестве поручителя по ипотеке может выступать любое физическое или юридическое лицо. Поручитель должен предоставить в банк пакет документов, которые подтверждали бы его платежеспособность, у него должна быть возможность ежемесячно выплачивать такую же сумму, как заемщик (здесь необходимо отметить, что если поручитель в дальнейшем решит оформить какой-либо кредит на себя, то его банк-кредитор будет учитывать возможность возникновения у клиента кредитных обязательств, что может значительно отразиться на максимальной сумме кредита, который будет доступен поручителю).

Сроки поручительства могут быть различны – иногда привлечение поручителя необходимо на краткое время, например, пока недвижимость не передана банку в качестве залога по кредиту. Такое поручительство не заканчивается само по себе по истечению определенного срока, здесь необходимо документально вывести поручителя из кредитного договора. Если наличие поручителя необходимо на протяжении всего срока договора, то одного поручителя можно заменить на другого. Сделать это можно только с согласия банка. Стоит отметить, что поручитель не может в одностороннем порядке отказаться от поручительства.

Ответственность поручителя в ипотеке

В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).

Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.

Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.

Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.

Права поручителя по ипотечному кредиту

Если обязательства заемщика перед банком выполнил поручитель, то к нему переходят права кредитора и он становится залогодержателем недвижимости заемщика. Документы, удостоверяющие его право требования к заемщику, поручитель должен получить в банке. В дальнейшем эти документы передаются в суд для взыскания задолженности с заемщика. К основным документам относятся кредитный договор, договор поручительства, справка из банка о погашении долга, договор уступки права требования, платежные документы.

Для получения затраченных на погашение ипотеки средств, поручитель обращается к заемщику письменно с указанием полной суммы долга (ипотека + проценты + судебные расходы + штрафы + пени). Письменное обращение должно содержать информацию о сроках и условиях возврата долга, а также пометку, что при невозврате долга поручитель вынужден будет обратиться в суд. Если ответ от заемщика не получен, то поручитель может подать в суд. Если решение суда вынесено в пользу поручителя (что вероятнее всего), поручитель обращается к судебным приставам за помощью во взыскании с заемщика его имущества. И только после реализации этого имущества поручитель вернет свои деньги.

$Фото: Stock-Asso\shutterstock$

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.

Обязательная страховка

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.

Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Добровольные виды страхования

Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.

Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:

Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.

Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.

Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.

«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

пожара;
взрыва газа;
падения самолета (маловероятно, но возможно);
стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
незаконных действий третьих лиц.

«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:

одобрили квартиру в ипотеку;
обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
отправили в них оценочный альбом;
получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.

«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин

Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.

Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.

Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

паспорт;
правоустанавливающие документы на квартиру;
независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

паспорт;
заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
выписка из ЕГРН на квартиру;
независимая оценка квартиры;
технический паспорт квартиры;
выписка из домовой книги;
документы, подтверждающие получение льготы.

Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.

Банк России считает, что страховать риски ипотечных кредитов банки должны за свой счет. Для участников рынка это невыгодно — расходы на страхование они могут покрывать через повышение ставок по ипотеке

Российские заемщики должны быть освобождены от платы за страхование рисков при оформлении ипотеки, следует из предложений Банка России, опубликованных на его сайте. ЦБ разработал новую концепцию ипотечного страхования и намерен обсудить ее с банками и страховщиками. Новый подход снизит издержки заемщиков и банков, а также повысит прозрачность сделок, рассчитывает регулятор.

Какие страховки сейчас применяются в ипотеке

Единственный обязательный вид страхования при оформлении кредита на покупку жилья — это страхование залога, как правило заложенной недвижимости клиента, следует из федерального закона «Об ипотеке» (102-ФЗ). Выгодоприобретателем по такому договору выступает банк-кредитор — именно он получает выплаты от страховой компании при наступлении страхового случая.

Банк также может предложить застраховать жизнь и здоровье заемщика. Этот вид страхования не является обязательным по закону, но банки, как правило, повышают ставку по кредиту для тех, кто отказывается от дополнительного страхования. Страховыми случаями обычно считаются смерть заемщика, а также потеря трудоспособности из-за болезни.

Кредиторы в некоторых случаях рекомендуют заемщикам оформить необязательное титульное страхование приобретаемой недвижимости. Этот вид договора покрывает риски утраты права собственности на имущество, если сделку по ее покупке вдруг признают недействительной. Оформление таких страховок распространено при выдаче ипотеки на готовое жилье на вторичном рынке.

Что хочет изменить ЦБ

Регулятор предлагает обязать банки страховать заложенное имущество, а также жизнь и здоровье ипотечных заемщиков без исключений — кредит может быть выдан только при наличии у клиента таких страховых полисов. При этом кредитор не сможет требовать от потребителя уплаты или возмещения страховой премии. Расходы на страхование понесет банк, и он же будет считаться выгодоприобретателем по таким сделкам.

В перечень страховых случаев по имущественному страхованию ЦБ предлагает внести:

утрату или повреждение имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий;
утрату или повреждение имущества третьими лицами, в том числе в результате грабежа или разбоя;
страховка не будет покрывать такие случаи, как атомный взрыв, военные действия, а также ущерб имуществу, возникший по вине самого заемщика.

Сотрудник переехал за границу: 4 варианта, как оформить работу

Как участнику госзакупок отстоять свои права в период перемен: 5 советов

МТС неожиданно решила выплатить дивиденды. Что это значит

Сократить, заморозить: новая реальность PR-отделов российских компаний

Поставки газа в ЕС падают. Что будет с акциями «Газпрома»

Потолок выше 700 тыс. руб. в месяц: cколько получают No-code разработчики

40% в год — уже норма: как живет Аргентина в условиях рекордной инфляции

Почему обвалились продажи NFT

При страховании здоровья и жизни ипотечного заемщика полис должен покрывать смерть по любой причине, получение человеком инвалидности первой или второй группы, длительный больничный, потерю клиентом дохода в результате эпидемий. В числе исключений — самоубийство заемщика или намеренное причинение вреда ради наступления страхового случая.

Если риски реализуются, банк получит от страховой компании выплату, которая должна быть направлена на погашение ипотечного кредита. В этом случае кредитор не сможет требовать исполнения обязательств от заемщика в размере страховой суммы. Страховая сумма по таким договорам должна быть равна размеру обязательств на конец каждого отчетного периода, указывает ЦБ.

Банк России также считает, что кредиторы не должны привязывать факт наличия страховки к условиям ипотечного договора или процессу выдачи ссуды. ЦБ ранее поддерживал законодательные инициативы, которые касались борьбы с навязыванием страховок.

Как это повлияет на рынок

«На самом деле это революция», — оценивает инициативу ЦБ управляющий директор по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Алексей Янин. По его словам, перенос расходов на страхование с заемщиков на кредиторов в первую очередь отразится на комиссионных доходах банков.

Как банки зарабатывают на страховании

Банковский канал остается основным для продаж страховых продуктов в России, сообщал ЦБ (.pdf). По итогам 2019 года объем собранных страховых премий составил 1,48 трлн руб. Три четверти взносов страховщики получили от посредников, а половину от этой суммы — или около 555 млрд руб. — от банков.

Комиссии, которые взимают банки за привод страховщикам новых клиентов, за год выросли на 9,1 п.п., до 36,6% от взносов. Больше половины подобных доходов (66,4%) банкам обеспечило именно страхование жизни заемщиков.

Возникшие расходы банки могут попробовать снизить за счет страховщиков. «Банк будет сам выбирать страховую компанию и, скорее всего, диктовать свои условия, потому что переговорная позиция сильнее. Наверняка очень сильно снизятся страховые тарифы — банки будут выбирать либо компании с наиболее низкими тарифами, либо будут обращаться к своим дочерним структурам. Здесь могут возникнуть риски демпинга и того, что банки будут меньше обращать внимание на надежность и рейтинги страховых компаний», — перечисляет Янин. Он не исключает, что финансовую нагрузку разделят и заемщики.

Выпадающие комиссионные доходы банки будут пытаться компенсировать за счет повышения ставок по ипотеке, считает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. «Если банки захотят компенсировать данную нагрузку за счет заемщиков, то это вполне может привести к росту средних ставок по ипотечным кредитам. Сегодня подобная мера уже практикуется: для заемщиков, отказавшихся от ипотечного страхования, как правило, действуют более высокие ставки по кредитам», — предупреждает он.

Заемщики вряд ли выиграют от смены подхода к страхованию в ипотеке, уверен директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень: «Банки будут стараться поддержать маржинальность ипотечных продуктов. Скорее всего, расходы на страхование будут включены в ставку».

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: