Ипотечная постоянная определяется как отношение
Обновлено: 24.04.2024
Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.
Ставка капитализации на собственный капитал:
1) Метод рыночной выжимки
ПДСа – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;
Vа – цена продажи аналога.
2) Метод кумулятивного построения:
R = БС + ННЛ + Sri + k ,
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;
k – норма возврата капитала.
3) Метод Эллвуда(используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i + D x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
R = i - D x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
i – ставка дисконтирования;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
Ставка капитализации при привлечении заемных средств:
1) Метод коэффициента покрытия долга
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
kd – коэффициент покрытия долга.
kd – коэффициент покрытия долга;
ЧОДоб – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);
Пк – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).
2) Метод Эллвуда(используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i – m x Cf + D x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
R = i – m x Cf - D x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
i – ставка дисконтирования;
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
Cf – C-фактор Эллвуда;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
i – ставка дисконтирования;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
p – выплаченная доля кредита;
kd – коэффициент покрытия долга.
Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.
Классическая формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:
где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость
при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:
+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
D - изменение дохода;
J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = Y + P * (SFF;Y) - f ,
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (непервоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T - период владения собственностью.
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
T - период владения собственностью.
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.
Ипотечная константа - это процент, который показывает отношение годовых выплат по ипотеке к общей сумме ипотечной ссуды. Вы можете использовать эту цифру, чтобы решить, можете ли вы позволить себе дом, сравнить различные варианты ссуды и рассчитать общую сумму долга, которую вы обслуживаете ежегодно.
Давайте посмотрим, что такое ипотечная константа, как работает ипотечная константа и что она означает для вас.
Определение и примеры ипотечных констант
Вы можете рассчитать ипотечную константу, чтобы определить, какую часть ссуды вы выплачиваете каждый год. Это может быть важная информация не только для вас, но и для потенциального кредитора. Банки также могут использовать ипотечные константы, чтобы решить, давать вам ссуду или нет.
Ипотечные константы имеют третье значение для инвесторов в недвижимость. Инвесторы могут использовать ипотечную константу, чтобы определить, инвестиционная недвижимость может быть прибыльным.
Имейте в виду, что ипотечные константы можно использовать только для ссуд с фиксированной ставкой. Ссуды с переменной ставкой имеют колеблющуюся
- Альтернативные имена: ссудная константа , долговая постоянная
Как работают ипотечные константы
Так как же работает постоянная ипотека? Чтобы вычислить ипотечную константу по вашему кредиту, вам нужно выполнить некоторые вычисления.
Допустим, вы собираетесь купить дом за 200 000 долларов. Срок действия 30 лет, вы вложили 40 000 долларов, а ваша годовая процентная ставка составляет 2,65%. Используя калькулятор ипотеки , вы можете ввести всю свою информацию, чтобы определить размер ежемесячного платежа по ипотеке.
Ипотечные константы не включают налоги на недвижимость или страхование домовладельцев, даже если у вас есть счет условного депонирования, и они составляют часть вашего платежа по ипотеке. Это потому, что эти платежи не идут на обслуживание вашего кредита.
С этими условиями ваш ежемесячный ипотека выходит до 644,74 доллара в месяц.
Формула для ипотечной постоянной проста:
Ипотечная константа = (Годовое обслуживание ипотечного долга / Общая сумма кредита) x 100
Чтобы определить годовое обслуживание долга, умножьте 644,74 доллара на 12 - это количество платежей, которые вы производите каждый год. Результат - 7 736,88 долларов. Это то, что вы платите как в счет основной суммы долга, так и в счет процентов, но не в счет других компонентов платежа по ипотеке, таких как налоги и страхование.
Затем разделите 7 736,88 долларов на общую сумму кредита, которая составляет 160 000 долларов. У вас останется 0,048. Умножьте это на 100, чтобы получить процент: 4,8%. Это означает, что вы выплачиваете в общей сложности 4,8% кредита каждый год.
Ваша ипотечная константа составляет 4,8%.
Если вы уже выплачиваете ссуду, просто умножьте размер существующей выплаты по ипотеке на 12, а затем разделите ее на общую сумму ссуды, чтобы рассчитать постоянную ипотечную ссуду.
Что это значит для вас
Как это применимо к вам? Ипотечная постоянная может быть полезна, когда приходит время покупать дом. Это может помочь вам понять общие финансовые затраты в год и решить, можете ли вы себе это позволить. Вы также можете использовать его для сравнения различных вариантов ссуды. В то время как ежемесячный платеж дает вам хорошее представление о расходах, ипотечная константа дает более полную картину.
Если у вас уже есть дом, расчет постоянной ипотечной константы может помочь вам понять ваш денежный поток и помочь с составлением бюджета. Это может оказаться особенно полезным, если вы хотите досрочно выплатить ипотечный кредит. Используя приведенные выше расчеты, вы можете выяснить, как изменится ипотечная константа, произведя дополнительные платежи.
В противном случае, если вы хотите инвестировать в недвижимость, знание постоянной ипотечной константы может быть полезным индикатором того, стоит ли инвестировать в нее. Вы можете определить это, сравнив постоянную ипотечного кредита с годовым чистым доходом, который вы ожидаете получить - ставка капитализации . Эта формула очень похожа на ипотечную константу: разделите чистый доход от собственности на сумму ссуды. Если ставка капитализации выше, чем ипотечная константа, инвестиции, скорее всего, будут прибыльными.
Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, то есть равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются самоамортизирующимися.
Далее будут рассмотрены характеристики самоамортизирующихся кредитов с постоянной нормой процента.
1) Коэффициент ипотечной задолженности - КИЗ
Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле (1):
гдеКИЗ (LTV) – коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);
ИК– сумма ипотечного кредита, руб.; C – общая стоимость кредита, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (н-р, ипотечного банка), более высокий Киз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.
2) Периодический платеж- ДО
Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Т.к. все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 – 6-ая ф-я денежной единицы) – формула (2):
где ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);(2)
i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.
Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ИК называется кредитной постоянной – формула (3).
где КП(LC) – кредитная постоянная, %; ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.;
ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.
В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого можно вывести формулу для расчета периодического платежа (формула 4):
где ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.;
i – ставка процента по кредиту; п– срок кредитования.
ДО = ИК ´ ИП (5)
В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы.
Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ИП над i обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ИП = i по ИК, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда ИП будет меньше размера i, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.
3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора)
Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.
Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течение оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей – F5 пятая функция денежной единицы) по формуле 6:
где В – остаток кредита, руб.; ДО– периодический платеж, руб.;
i – ставка процента по кредиту, %; t – оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).
– коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) – аn
Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течение оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течение всего срока кредита при соответствующей норме процента – формула 7:
где B – остаток кредита в %;
an bol – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;
an all – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.
4) Процент выплаты кредита
Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например, в расчетах ИИА. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита – формула 8:
Р = 1 – В (8)
где Р – процент выплаты кредита; В – процент остатка кредита.
Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 – третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период – формула 9:
где SFF all – коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;
SFF p – коэффициент фонда возмещения за расчетный период.
Коэффициент фонда возмещения находится по формуле 10:
где SFF – коэффициент фонда возмещения;
i – ставка процента по кредита, %; t – срок кредита, лет (месяцев).
5) Отдача кредитора
Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Т.о., для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности – определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Rm = i / (1– (1+ i ) - n ), (4.20)
где Rm – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);
Re – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)
Rm = 0,15 / (1– (1+ 0,15 ) -20 ) = 0,15976;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):
R о= 0,6 ٠0,15976+ 0,4 ٠0,10 = 0,135857 (или 13,59%);
в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):
V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, Rо – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:
Rт < Rо — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал. [c.298]
Ипотечная постоянная (Rt) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. [c.298]
Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций. [c.299]
Величина ипотечной постоянной вычисляется с помощью функции взноса на амортизацию единицы. [c.299]
Ипотечная постоянная 298 Ипотечное кредитование 161 [c.475]
Коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. [c.97]
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций иди техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле [c.170]
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного [c.170]
Ипотечная постоянная — это коэффициент, или процентное отношение ежегодных [c.117]
Задача 5.16. Определите величину ипотечной постоянной и дайте ей оценку. [c.23]
ИПОТЕЧНАЯ ПОСТОЯННАЯ — соотношение между требованиями по ипотечному кредиту каждый год и первоначальной основной суммой кредита, выражается в процентах для кредитов с равномерными взносами платежей в установленные сроки. [c.263]
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле [c.53]
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации. [c.53]
Здесь Rmr — ипотечная постоянная, скорректированная на время реконструкции Rmr = Ym + SFF(nm - г, Ym). [c.226]
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. [c.241]
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту. [c.241]
Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при ставке 11% — 23 года (см. Приложение). [c.241]
Ипотечная постоянная может быть рассчитана исходя из стоимостных параметров — величины годового платежа и первоначальной суммы кредита. [c.241]
Кроме того, для получения ипотечной постоянной можно использовать таблицы сложного процента. [c.242]
Если кредит предусматривает ежегодное погашение, то необходимо воспользоваться таблицами, рассчитанными с ежегодным начислением процента. Ипотечная постоянная находится в колонке № 6 (фактор взноса в погашение кредита) на условиях кредитования (срок и процентная ставка по кредиту). [c.242]
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы. [c.162]
Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют цве части собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации также разделяется на два компонента ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная. [c.156]
Ипотечная постоянная - отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. [c.156]
Ипотечный кредит с постоянными выплатами. Расчет размера периодического платежа. Расчет суммы кредита. Расчет срока кредита. Расчет процентной ставки. Ипотечный кредит с переменными выплатами. [c.368]
Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового ле-вериджа. Поскольку доля выплат по кредиту, предоставленному на одинаковых условиях постоянна, сумма годовых расходов по обслуживанию долга зависит от размера займа. Например, по кредиту, выданному на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением, ипотечная постоянная равна 12,34%. Соответственно величина годовых расходов по обслуживанию долга составит [c.242]
Если оценивается финансовый леверидж при использовании самоамортизирующего кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная. [c.245]
Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле [c.248]
Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерноаннуитетными платежами. [c.248]
Автор статьи
Читайте также: