К чему приведет повышение ставки по ипотеке

Обновлено: 24.06.2022

Мы брали ипотеку в начале 2021 года по еще сравнительно низкой ставке — 6,1%. В непростое время, когда санкции в отношении банков вводят из-за рубежа, банкам, естественно, понадобится дополнительный доход.

Кроме того, прошла новость, что российские банки на время — до 30 июня 2022 года — не будут ограничены в том, какие ставки по кредитам предлагать населению. Такую меру санкционировал Банк России.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять ставку по текущей ипотеке и, следовательно, размер ежемесячного платежа, сославшись на сложное экономическое положение и санкции?

Ваш вопрос и простой, и сложный одновременно.

По закону, сложившейся судебной практике и практике заключения кредитных договоров банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого.

Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или чтобы поддержать финансовую систему.

28 февраля 2022 года ЦБ РФ рекомендовал банкам не усугублять ситуацию, которая сложилась после введения санкций, — не штрафовать и не взыскивать пени с заемщиков.

Еще в 2021 году ЦБ опубликовал доклад с мерами по регулированию плавающих ипотечных ставок, так как понимал, что из-за роста ключевой ставки банки чаще будут предлагать такие условия заемщикам. Авторы доклада рекомендуют запретить плавающие ставки или ограничить их пределы либо долю таких кредитов в портфелях банков. Но никакого официального решения и законов на этот счет пока нет.

Попробую рассказать о вариантах, которые могу себе представить.

Если ставка в договоре зафиксирована

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это значит, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать такое соглашение или нет — дело заемщика.

Второй вариант для повышения ставки — решение суда. Такое бывает, если заемщик нарушает условия договора, например регулярно задерживает платежи. В этом случае банк необязательно расторгнет договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай.

Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. Например, повысить стоимость страховок, а потом в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, который оговорен в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 8%, то произвольно поднять ее до 20% банк не может.

Если в договоре плавающая ставка

С такими договорами дело обстоит иначе.

Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки поменяется. То есть не идет речь об одностороннем изменении со стороны банка.

Как работает плавающая ставка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая гарантирована на весь период договора, и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать различные индикаторы, например ключевую ставку ЦБ РФ, Mosprime — независимую ставку рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке, Libor — лондонскую межбанковскую ставку предложения на рынке межбанковских кредитов.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам небольшая. Последние десятилетия банковская система работала довольно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые так не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, так как не хотят брать на себя риск повышения ставки.

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно нужна формула, схема или значения верхних и нижних пределов ставки. В противном случае это условие в договоре можно оспорить, так как оно нарушает права заемщика: позволяет банку менять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

В Тюмени компания взяла у банка кредит и подписала договор, где был пункт о том, что банк вправе изменить ставку, если будет скорректирована ставка рефинансирования. Когда это случилось и ставку увеличили, банк попытался увеличить ставку по кредиту. Компания не согласилась и обратилась в суд.

Суд постановил, что «из буквального толкования текста договора невозможно установить порядок определения процентной ставки при изменении ставки рефинансирования Банка России и верхний предел возможного увеличения размера процентной ставки». Суд признал условие кредитного договора о повышении процентной ставки несогласованным и незаключенным.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 № Ф04-5139/2009(13347-А46-30) PDF, 292 КБ

Судебная практика однозначна. Заемщик подпадает под действие закона о защите прав потребителей: никакие условия договора не могут изменяться, если они ухудшают положение заемщика по сравнению с правами по закону.

На первый взгляд, кажется, что это противоречивая конструкция. Вроде бы в законе написано, что в одностороннем порядке ставку менять нельзя. Но если предусмотреть в договоре обходные конструкции, например привязку к разным индексам, и детально расписать условия и размеры изменения ставок, то вроде как и можно. Это не будет считаться односторонним повышением ставки, так как заемщик и банк по обоюдному согласию решили, что так можно.

Как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от условий, которые суд признает договоренностью сторон, сказать сложно. Каждый судебный процесс индивидуален.

Основной вывод, который можно сделать: если в кредитном договоре нет указания на то, что ставка по кредиту может изменяться из-за роста ключевой ставки, и одновременно нет формулы, которая регулирует пределы изменения ставки, то волноваться не о чем. Банк не может изменить ставку в одностороннем порядке, а если попробует, суд признает это незаконным.

Что будет со ставками по льготной ипотеке

Для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием риски выше.

Например, по условиям кредитного договора сельской ипотеки государство субсидирует ключевую ставку. В договоре указано, что если государство откажется от субсидирования, то льготная ставка может измениться на базовую. Базовая ставка определена условиями договора — это льготная ставка плюс ключевая ставка ЦБ.

Если в федеральном бюджете деньги на финансирование программы закончатся, то обладатели сельских ипотек будут вынуждены платить проценты по ставке 22,7% годовых при ключевой ставке 20%.

Пока государство не говорит о прекращении субсидирования, а значит, у банков нет оснований менять ставки по выданным кредитам.

Что в итоге

Если в договоре указана определенная ставка, то в одностороннем порядке банк ее поднять не может. Большинство ипотечных кредитов выданы именно по фиксированной ставке.

У обладателей ипотек с плавающей ставкой есть риск, что процент вырастет. Однако нет гарантий, что эти условия, законы или судебная практика в сегодняшней ситуации не изменятся. Так, 28 февраля 2022 года президент дал указание сохранить процентные ставки по всем выданным ипотечным кредитам, но пока это не оформлено в нормативный акт, указ или предписание ЦБ РФ. Будем следить за новостями.

Дмитрий Корнев

Загрузка

Помнится сам задавался этим вопросом в 2014 и согласно статье 310 ГК РФ банк сам по себе таки не может. Но если в стране ввести чрезвычайное положение, то теоретически действие данной статьи (и много чего ещё) можно приостановить. И если неделю назад я бы сказал, что введение чрезвычайного положения невозможно, то сейчас слово "невозможно" в РФ можно разве что по отношению к законам физики применять.

Alexandra

Откуда вообще взялась эта идея, что банки могут самовольно увеличивать ставку по действующим договорам? Вон даже Путин распорядился, чтобы банки её не меняли, как будто они могли бы.

Если у вас есть сомнения, откройте договор и перечитайте его. Проверьте, нет ли там, например, мелким шрифтом звёздочек со ссылкой на какую-нибудь страницу на сайте банка, на которой они могут при изменении неких обстоятельств в одностороннем порядке увеличить ставку. Нет? Тогда не о чем и волноваться.

LazyLady

Нужно читать ваш договор, все условия и доп.соглашения, в 2000-е всякие пункты бывали, и про изменение ставки в случае колебания курса $ умудрялись люди подписывать.
Но в крупных известных банках давно такого нет, ставка фиксирована до конца срока.

Не понравилась статья. Она плохо описывает реальность. У физлиц с 2013 года нет ипотеки под плавающую ставку. Пример про юрлицо из Тюмени с плавающей ставкой плохой, почти всему бизнесу в одностороннем порядке подняли ставки в 2014, очень странно, что автор этого не знает. По льготной ипотеке, не встречал договоров, где расписались бы о том, что субсидирует государство, а что есть базовые условия. У меня указана просто ставка и все. Это по ГК отменить нельзя. Лучше изучайте матчасть перед тем как писать. Низкое качество статей подрывает доверие

Segamegamedved

Ruslan, абсолютно согласна, у отца бизнес , и ему и всем его знакомым, у кого кредит на юрлицо сегодня прислали письма счастья , в нашем случае ставку повысили с 14 до 17%. И такая же история была в 2014 году.

Вадим Ипполитов

Segamegamedved, в статье есть про то, что в договоре могут быть аккуратно оформленные условия изменения ставки. Вы уверены, что у Вашего отца в договоре нет таких условий?

Segamegamedved

Segamegamedved, в статье, правда, речь все -таки про ипотеку и физ.лица, но все равно, что бы там не было указано в законе, всем давно известно у нас в стране это работает не так.

Альфа-банк изменил условия получения наличных по кредитной карте, раньше можно было снимать до 50 000 без процентов, с 9 марта комиссия 5.9 %+900 рублей. Предполагаю, что банки могут ввести иные комиссии, например, за обслуживание счета, переводов и т.д. Я в этом не уверен, но после действий Альфы ожидать можно всякого.

Процентная ставка определена в договоре ипотеки и её изменение в одностороннем порядке недопустимо.

Яна Иванова

Александр, было раньше недопустимо. Раньше и доллар без комиссии в 30 % покупали на бирже.

Aleman Leman

Сбербанк
Ипотека по ставке 5,75%. Оформлял в мае 2021.

Номинальная процентная ставка(полная стоимость кредита в договоре) - 7,2%
Снижение процентной ставки за счёт электронной сделки - 0,3%
Снижение процентной ставки за счёт включения страхования жизни и здоровья - 1%. Но в договоре это значение не указано; ниже приведён текст с описанием изменения ставки при отказе от страхования жизни.
Остальное снижение (насколько я понял) за счёт субсидирования от государства("Ипотека с господдержкой"). Но не понятно, почему полная стоимость кредита была 7,2% а не 6,5%(такая ставка официально заявлялась).

"5,75 (Пять целых семьдесят пять сотых)% годовых. В случае
отсутствия/расторжения/невозобновления действия договора/полиса страхования жизни и
здоровья Заемщика и/или замены выгодоприобретателя по договору/полису страхования
жизни и здоровья процентная ставка по Кредиту может быть увеличена с даты ,
следующей за второй Платежной датой после дня получения Кредитором информации о
расторжении/ невозобновлении/ замене выгодоприобретателя до уровня процентной
ставки, действовавшей на момент заключения Договора по продукту «ПРИОБРЕТЕНИЕ
СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ» на аналогичных условиях (сумма, срок) без обязательного
страхования жизни и здоровья, но не выше процентной ставки по такому продукту,
действовавшей на момент принятия Кредитором решения об увеличении размера
процентной ставки в связи с неисполнением Заемщиком обязанности по страхованию
жизни и здоровья."

Фото: Michael Dechev\shutterstock

В пятницу, 10 августа, Банк России повысил ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз, в июле, ЦБ повышал ее сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года.

Вместе с экспертами рассказываем, что будет с ипотекой и ценами на жилье.

Ставки вырастут

Увеличение ключевой ставки со временем приведет к пропорциональному росту ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Рынок еще не ощутил эффекта прошлого повышения ставки, поскольку многие крупные банки пока сохраняют условия выдачи ипотеки. После сегодняшнего повышения ключевой ставки, скорее всего, рост ипотеки будет неизбежен. В течение ближайших месяцев произойдет удорожание жилищных кредитов, что приведет к еще большему снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса», — спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотеку будет неполным и растянутым по времени, согласился директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Он подчеркнул, что ипотека очень долгосрочный финансовый инструмент и ставка по нему имеет пониженную эластичность к краткосрочным параметрам денежно-кредитной политики — проще говоря, банки уже отчасти закладывали возможный новый цикл повышения в свою кредитную политику.

В ближайшее время рост ставок по кредитам на жилье будет пропорциональным, на уровне 0,2–0,4 п.п., подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но к концу текущего года стоимость ипотеки может достигнуть 9,5–10% годовых, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.

«По уровню ставок по ипотеке получается, что к концу года мы вернемся в 2019 год, когда они превышали 9%. Уже на тот момент покупатели ответили на повышение замедлением спроса на жилье. Сейчас принципиально изменилась ситуация с ценами — с того периода они увеличились примерно на 40%, а доходы покупателей в целом не выросли. И это создает новые риски для продаж, точнее говоря, счета эскроу будут заполняться медленнее, чем планировалось», — отметил Щекин.

Банки пока продолжают анонсировать привлекательные программы с низкими ставками на первые месяцы обслуживания, смягчают требования к возрасту заемщика или первоначальному взносу и т. д., отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он пояснил, что кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов. Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки, в этом году все пока происходит ровно наоборот, резюмировал Попов.

Что будет с ценами на жилье

Одним из последствий повышения ключевой ставки будет увеличение стоимости жилья на первичном рынке, считают аналитики. «Проектируемые или находящиеся на стадии котлована новостройки уже столкнулись с трудностями. Первая — отток иностранной рабочей силы и попытка заместить ее отечественной, что привело к увеличению расходов на оплату труда. Вторая — беспрецедентный рост цен на строительные материалы. Теперь к дополнительным издержкам следует отнести и подорожавшие кредиты. А если учесть, что это уже пятое повышение ключевой ставки, то очевиден тренд на дорожающее фондирование», — объяснил общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков.

Такого же мнения придерживается директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. «Цены на квартиры продолжат рост, на цену влияет не один фактор, это и проектное финансирование, и стоимость строительных материалов, и расходы на оплату труда сотрудников. Понятно, что рост не будет таким быстрым, как год назад, но и падения мы не ожидаем», — подчеркнул Новиков.

«В случае дальнейшего повышения ключевой ставки средние ставки по ипотеке на вторичном рынке могут вырасти до 9%. С их ростом увеличится ежемесячный платеж, что с учетом общего снижения доходов населения снизит спрос. Часть потенциальных покупателей вновь будет рассматривать банковские вклады как возможность сохранить накопленные средства. Покупатели, которые планировали приобрести новостройку на более выгодных льготных условиях, начнут возвращаться на вторичный рынок», — прогнозирует партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов.

Спрос и скидки

Если банкам удастся удержать средние проценты по жилищным кредитам ниже психологически важного уровня в 10% (это возможно, если ключевая ставка не превышает 7,5–7,75%), а застройщики будут аккуратно подходить к изменению цен, активировать скидочные программы, выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, то дальнейшего падения спроса удастся избежать, считает Попов из ЦИАН. По его прогнозу, в сентябре и октябре число сделок может даже вырасти в месячном выражении, так как на августовской статистике сказался и сезонный фактор.

С аналитиком ЦИАН согласился основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Если для сохранения спроса девелоперы будут давать серьезные скидки на первичном рынке, это приведет к тому, что цены на вторичную недвижимость тоже начнут снижаться. И особенно явно этот тренд будет заметен в тех районах, где наблюдались манипуляции с ценой в 2020–2021 годах (завышение цен)», — считает эксперт.

Инвесторы покинут рынок

Одним из последствий роста стоимости жилья станет отток частных инвесторов. «Обеспеченные граждане, которые вкладывались в недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, предпочтут в этой ситуации депозиты в банках, где ставка ожидаемо повысится. Косвенно этот факт подтверждает и интерес к валютным вложениям. За летние месяцы, если сравнивать с прошлым годом, валютные вклады от $5 тыс. выросли в десять раз», — уточнил Кулаков.

Фото: Andrii Yalansky/shutterstock.com

В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.

Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.

Ставки по ипотеке вырастут

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.

Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.

Шестое повышение

Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.

Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.

Охлаждение придет на рынок ипотеки

Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».

Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.

Пока ипотечный спрос только растет

Спрос на жилье растет

Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.

Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.

Ипотечный бум в Москве продолжится

Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.

По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.

Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.

Ипотечный бум в столице сохранится несмотря на рост рост ключевой и повышение ставок. 

Снижения цен не произойдет

Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.

По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.

Жизнь часто меняет свой привычный
ход и может нарушить давно задуманные планы.
Особенно обстоятельства влияют на крупные покупки,
в частности на приобретение жилья. Стоит ли брать ипотеку
в условиях кризиса? Рассмотрим вопрос подробнее.

Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса

Жизнь часто меняет свой привычный ход и может нарушить давно задуманные планы. Особенно обстоятельства влияют на крупные покупки, в частности на приобретение жилья. Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса? Рассмотрим вопрос подробнее.

Как кризис влияет на рынок недвижимости?

В начале 2000-х годов спрос на квартиры увеличился, и строительство стало одной из активно развивающихся отраслей. Люди нуждались в квартирах не только для того, чтобы в них жить, но и для того, чтобы вложить в недвижимость накопленные средства и получить доход от ожидаемого роста цен на квартиры.

Вскоре рынок недвижимости достиг пика. Соотношение стоимости недвижимости к стоимости аренды и доходам населения, инфляция и рост закредитованности граждан, а также ипотечный кризис в США привели к кризису 2008 года. Следствие кризиса — падение стоимости квартир.

Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году отличается от предыдущих финансовых кризисов, так как многие сферы экономики затронуты санкциями. Одна из предпринятых мер государства для стабилизации экономики — увеличение ключевой ставки, что в свою очередь влияет на ставки продуктов коммерческих банков. Рост ипотечной ставки приведёт к снижению спроса на недвижимость, и, вероятно, к уменьшению стоимости жилья. Стоит отметить, что правительство создает меры господдержки для населения, которые делают жильё доступнее за счет более низкой ставки по льготным программам.

От чего зависит ипотечная ставка?

Больше всего ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки Центрального Банка.

Ключевая ставка ЦБ — минимальный процент, под который коммерческие банки берут деньги в кредит для крупных сделок или для расчёта по депозитам, если свободных денег нет.

Повышение ставки в период кризиса стабилизирует экономику и национальную валюту, а также:

Больше ставка — больше ежемесячный платёж

Высокие ставки по кредитам затрудняют покупку недвижимости и делают ипотечные кредиты недоступными для части населения. Почему? Рассмотрим на конкретном примере.

Представим, что семья планировала покупку квартиры. Сумма кредита — 10 млн. руб., средства берутся на срок 20 лет.

Условие Сумма ежемесячного платежа
• при ставке 5%
(льготные программы)
65 996 руб.
• при ставке 10% 96 502 руб.
• при ставке 15% 131 679 руб.
• при ставке 20% 169 880 руб.

Разница в размере ежемесячных платежей критична, при высокой ставке не все смогут позволить себе погашение ипотеки. Кроме того, у семьи есть и другие расходы: коммунальные платежи, транспорт, связь, продукты и многое другое.

Как быть, если недвижимость все же нужна?

Можно оформить выдачу ипотеки в условиях кризиса, однако стоит тщательно просчитать финансовую нагрузку. Если квартира необходима и нет возможности отложить её покупку, рассмотрите следующие варианты:

Строительство — одна из основных отраслей промышленности в России. Для её поддержки, а также для поддержки населения государство разработало специальные программы ипотеки:

Семейная ипотека. Для семей, где первый или последующий ребёнок родился с 01.01.2018 по 31.12.2022, действует пониженная ставка.

Льготная ипотека позволяет приобрести квартиру, готовый дом с земельным участком или использовать средства для строительства жилого дома на выгодных условиях.

Дальневосточная ипотека доступна для покупки недвижимости в Дальневосточном Федеральном округе РФ до 31 декабря 2024 года.

Ипотека для медицинских работников и научных работников позволяет оформить кредит для сотрудников со стажем не менее трёх месяцев на последнем рабочем месте. Заёмщик должен подтвердить статус своей текущей занятости. Важно, чтобы испытательный срок, если он есть, был уже пройден.

Льготная ипотека для IT-специалистов доступна для работников ИТ в возрасте от 22 до 44 лет на дату заключения договора с доходом:
— от 150 тысяч рублей для компаний, находящихся в субъекте РФ с населением более 1 млн человек и более
— от 100 тысяч рублей в других субъектах

Льготные ипотечные ставки действуют весь срок выплаты кредита.

Чем больше будет размер первого взноса, тем меньше будет сумма кредита. Также можно использовать материнский капитал, это позволит сократить общую сумму выплат по кредиту и снизить ежемесячный платёж.

Соотнесите свои возможности и потребности. Если квартиры в выбранном районе стали слишком дорогими, посмотрите похожие варианты в других районах или возьмите квартиру меньшего размера.

Рекомендации

Решение оформить ипотеку должно быть взвешенным в любые времена. Что нужно учесть?

Заранее рассчитайте свои финансовые возможности. Желательно, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше 30-50% от бюджета.

Выбирайте удобный график погашения ипотеки. Лучше выбрать больший срок кредита, но быть уверенным в своих возможностях выплачивать платёж.

Создайте «финансовую подушку». Отложите некоторую сумму денег, которая позволит вам жить и выплачивать кредит в непредвиденных ситуациях, например, при потере работы.

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен

В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.

Ипотека будет дорожать

В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек. Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%. На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.

«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже. Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки. Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.

Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам». По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях. Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).

«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке. Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.

Ипотечный рекорд-2020

В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.

Что будет с ценами на жилье

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.

Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.

Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке. «Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.

Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.

Эффект льготной ипотеки

Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб. в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики. В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.

Мнение застройщиков

Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики. По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост. Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.

«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.

На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%. «Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых. С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».

Читайте также: