Как лучше брать ипотеку в браке или одному

Обновлено: 03.05.2024

Жить в собственной квартире – мечта любой семьи, однако свои несколько десятков квадратов могут позволить себе далеко не все. Кому-то везет – им на свадьбу заветные метры дарят родственники, но есть и те, кто по различным причинам вынужден жить с родителями. Сайт "РИА Недвижимость" вместе с экспертами выяснил, когда наступает та самая точка кипения, когда ипотеку, несмотря на высокие ставки, нужно брать без промедления.Съезжайте!Как ни странно, но эксперты назвали только одну ситуацию, когда люди должны влезать в ипотечную кабалу, несмотря на невыгодные условия – это молодые семьи, которые по различным причинам не могут позволить себе аренду квартиры и вынуждены проживать в квартире родителей одного из супругов.Дело в том, что совместное проживание ведет к ссорам и разногласиям. Но самое страшное, что молодожены или одни из супругов постепенно попадают в статус "обязанных". Кроме того, им приходится соблюдать правила и порядки, сложившиеся в семье старшего поколения. Все это рано или поздно приводит к конфликтам, итогом которых может стать развод. Именно в этом случае ипотеку нужно брать безотлагательно, уверен психолог.Определить бюджетКак ни банально это прозвучит, но перед тем, как пойти в банк, риелторы советуют четко определить бюджет покупки, а также оценить примерный размер ежемесячного платежа, сопоставив его с доходами и текущими расходами. Для этого можно воспользоваться как сайтами застройщиков, так и различными аналитическими обзорами и ипотечными калькуляторами.В среднем, чтобы оценить необходимое количество средств для обслуживания кредита и повседневных расходов, управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка рекомендует умножать сумму, полученную на сайтах застройщиков и банков, на коэффициент 1,6.Найти деньгиСледующим этапом подготовки к ипотечному кредиту будет являться поиск денежных средств на первый взнос. Им может стать, как подарок на свадьбу от родственников, так и собственные накопления."Одним из способов поиска денежных средств может стать продажа ненужных, но дорогостоящих вещей, например, неиспользуемого старого автомобиля или фотоаппарата. Также в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал" – советует заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.А вот брать потребительский кредит или обращаться в микрофинансовую организацию за денежными средствами на первый взнос не стоит ни при каких обстоятельствах. Во-первых, отмечает Цыганов – это создает дополнительную кредитную нагрузку, из-за чего в дальнейшем могут возникнуть проблемы с платежами. Во-вторых, можно наткнуться на недобросовестную организацию, из-за которой в дальнейшем можно будет потерять жилье.Экономить долго и счастливоГлавное, к чему нужно быть готовым, предупреждает Хорс, это режим жесточайшей экономии. Потенциальные заемщики должны понимать, что им придется урезать большую часть своих "хотелок", причем не только на стадии подготовки и сбора средств, но и в дальнейшем, когда этот кредит будет выплачиваться."Нужно внутренне объявить себя банкротом, чтобы не произошло так, чтобы на середине пути пришло понимание, что собрать необходимую сумму не получается", – рекомендует Хорс.На что рассчитывать?Эксперты отмечают, что несмотря на то, что ставки на первичном рынке выглядят гораздо привлекательнее, существует ряд нюансов, когда для молодой семьи покупка квартиры на вторичном рынке даже по ставке 17% может выйти выгоднее новостройки.По словам Кирюхиной, в настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры на "вторичке" в Москве составляет 11,5 миллиона рублей. С учетом первоначального взноса 20%, ежемесячный платеж при кредите на 20 лет в среднем составит от 110 до 130 тысяч рублей.На первичном рынке, квартиру аналогичной площади и в той же локации можно купить на миллион дешевле. При ставке в 9% ежемесячный платеж составит 80 тысяч рублей. Однако тут нужно понимать, что в новостройке придется делать ремонт, особенно если приобретаются "голые стены". А при нынешнем росте цен на стройматериалы ремонт обойдется в более чем круглую сумму, так что придется брать еще один кредит.В целом, в случае неотложной потребности шанс найти новое жилье для разъезда в течение 2-3 месяцев достаточно высокий, уверен Цыганов. Но надо быть готовым к тому, что даже при наличии привлекательных кредитных условий от застройщика придется пожертвовать выбором, и локация будет не самой популярной. Возможно, что будет предложен 2 или 3 этажи или планировка, на которую меньший спрос.Льготные условияНу и, конечно, стоит изучить все возможности льготных ипотечных программ. Возможно, вы под них прекрасным образом попадаете. Так, директор департамента ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев напоминает, что среди самых доступных вариантов можно выделить семейную ипотеку. На нее могут рассчитывать те, в чьих семьях с 1 января 2018 года родился первенец или последующие дети, а также тем, кто воспитывает ребенка с инвалидностью."В МКБ ставка по данной программе начинается от 5,25% годовых. Воспользоваться ей могут совершеннолетние граждане РФ со стабильным источником дохода. Максимальная сумма кредита 12 миллионов рублей действует для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма займа составляет 6 миллионов рублей. Кредит можно взять на срок до 30 лет с первоначальным взносом, который равен 15% от стоимости жилья", – отмечает он.Диагноз: противопоказаноНо есть и те, кому ипотеку взять не судьба и придется переключиться либо в сторону аренды квартиры, либо искать другие варианты. В первую очередь это касается людей, которые живут по принципу "здесь и сейчас", объясняет Хорс.Также в ипотечный кредит не стоит влезать людям, имеющим пристрастие к азартным играм, и тем, кто планирует брать кредит "на последние". В этой ситуации оптимальным вариантом будет принять правила родственников.

Читательница Т—Ж интересуется, влияет ли семейное положение на решение банка о выдаче ипотечного кредита.

Правда ли, что у замужней женщины больше шансов получить ипотеку, чем у одинокой? Даже если муж не работает официально и не может предоставить справку о зарплате?

Отвечает финансовый консультант Мишель Коржова:

«Татьяна, в этом есть доля правды. Но это действует как для женщин, так и для мужчин.

Ипотечные кредиты — это всегда большие суммы, а значит, большой риск для банка.

Поэтому в некоторых ситуациях еще одна фамилия человека в договоре, который выступает как созаемщик, действительно может помочь.

Но не всегда. Давайте разберем на примере.

Допустим, Анастасии 25 лет, ее доход 75 тысяч рублей в месяц и она снимает квартиру за 25 тысяч. Она решила, что хочет платить 25 тысяч в месяц не за аренду, а за свою квартиру, и задумалась об ипотеке.

Вот какие у нее могут быть варианты.

Никого не привлекать, брать ипотеку самостоятельно

В таком случае будут учитываться только данные потенциального клиента. Чтобы получить ипотеку на желаемых условиях, важны:

Доход: источник, размер и стабильность.
Отсутствие просрочек в кредитной истории.
Кредитная нагрузка: чаще всего банки требуют, чтобы она была не выше 50% от общего дохода клиента.

Если Анастасия решит оформить ипотечный кредит самостоятельно, банку будет важно, чтобы у нее был стабильный доход. Если доход неофициальный и Анастасия не сможет его подтвердить, шансы на получение кредита снизятся. В таком случае поможет второй человек — поручитель или созаемщик — или залоговое имущество.

Подать заявку с созаемщиком

Созаемщик несет перед банком те же обязательства по ипотеке, что и заемщик. Более того, при подаче заявки на кредит созаемщика тоже проверяют: важны кредитная история и подтвержденный доход. Созаемщик может претендовать на приобретаемое имущество, если иное не предусмотрено договором.

Банку спокойнее, когда по одному кредитному обязательству отвечают несколько человек: если один перестанет платить, сможет платить другой. Так снижается риск, что кредит не вернут.

Но включать созаемщика в договор стоит, только если у него хорошая кредитная история и стабильный доход. Эти факторы помогут получить большую сумму кредита или более выгодные условия.

Если у Анастасии когда-то были просрочки по кредитам или у нее неофициальный доход, созаемщик сможет это компенсировать. Если же и у созаемщика были просрочки по кредитам или он входит в межбанковский «черный список» , то это только навредит: могут вообще отказать. Лучше подавать заявку одной или искать другого созаемщика.

Вместо вывода

Еще один плательщик действительно увеличивает шансы на получение ипотечного кредита. Но для банка это не единственный фактор. Важнее, чтобы у созаемщика были хорошая кредитная история и возможность подтвердить доход.

Если вы не замужем или не женаты, вы все равно можете получить ипотечный кредит. Для банка важнее ваш доход, кредитная нагрузка и кредитная история ».

Как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

Продолжаем отвечать на ваши вопросы. Читатель Т—Ж спрашивает, может ли претендовать на квартиру, если его девушка берет ипотеку на своего отца.

Живу с девушкой в съемной квартире. Не жалуюсь. Но она хочет купить свою и собирается брать ипотеку на папу: так выгоднее. Подразумевается, что мы с ней будем оплачивать ипотеку пополам каждый месяц.

Какие у меня будут права на эту квартиру в случае, если мы не женаты? А если поженимся? И как мне обезопасить свои вложения в случае нашего расставания до или после полной выплаты?

Отвечает юрист Алиса Маркина:

«Нельзя взять ипотеку на кого-то. Даже если сделать это по доверенности, то права и обязанности по кредитному договору появляются именно у человека, указанного в документах, но не у его представителя или у его будущих родственников. То есть никаких прав на эту квартиру у вас и вашей девушки или жены автоматически не появится, квартира будет принадлежать папе вашей девушки или вашей жены.

Теоретически обезопасить ваши вложения в эту ипотечную квартиру возможно, но на практике такая схема представляется мне слишком замороченной и ненадежной. Расскажу подробнее ниже.

Права на квартиру до свадьбы

Эта ипотечная квартира — не ваша и даже не вашей девушки. Кто бы ни платил ежемесячные взносы банку, квартира все равно будет принадлежать папе вашей девушки: так написано в кредитном договоре и такие сведения хранятся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

С юридической точки зрения все выглядит так: квартира папина, но он разрешает своей дочери и ее другу или мужу пользоваться этой квартирой. Папа, дочка и друг могут договориться об условиях использования: полностью бесплатное проживание, оплата коммунальных услуг, ремонт и меблировка в счет проживания, проживание с арендной платой — вариантов много, и все они допустимы по закону.

Если никакого договора нет, папа в любой момент может попросить с вещами на выход и даже через суд потребовать компенсировать арендную плату за последние три года.

Без письменного соглашения о размере арендной платы плата считается по средним расценкам на такие же квартиры. ст. 614 ГК РФ

И тогда регулярные перечисления денег с вашего счета сочтут арендной платой. Вы останетесь ни с чем.

На самом деле даже ваша девушка рискует, оплачивая ипотеку, оформленную на ее отца. Может быть, лет через пять вы погасите ипотеку досрочно, папа станет собственником квартиры без ограничений со стороны банка — и внезапно решит подарить квартиру брату вашей девушки, своей новой жене или вообще продать, чтобы получить деньги на открытие бизнеса, например. Вы ни на что не сможете повлиять, и ваша девушка тоже.

То есть если вы не женаты, то у вас только одно право на квартиру папы вашей девушки: жить в квартире с его согласия, и это согласие он может отозвать в любой момент. Может быть, он вас даже пропишет, а потом в два счета выпишет.

Права на квартиру после свадьбы

Если вы с вашей девушкой поженитесь, квартира все равно будет принадлежать ее отцу. Вы точно так же сможете жить в квартире, за которую платите, только с согласия отца девушки.

Впрочем, небольшой бонус все же появится. По ст. 19.15.1 КоАП РФ штрафуют за постоянное проживание вне региона регистрации. Если вы станете мужем дочери собственника квартиры, вас не оштрафуют. Но вероятность, что вас оштрафуют в результате подобного рейда, и так довольно мала.

Покупки, сделанные во время брака, в равных долях принадлежат обоим супругам, и неважно, кто на самом деле за них заплатил. В брачном договоре супруги могут договориться о других условиях. Вот только безденежные приобретения — подарки, наследство — пополам не делятся и принадлежат тому, кто их получил. ст. 33 СК РФ , ст. 34 СК РФ , ст. 36 СК РФ , ст. 39 СК РФ , ст. 42 СК РФ

Это значит, что папа девушки может подарить ей квартиру, за которую вы вместе платили ипотеку, или ваша будущая жена может унаследовать ипотечный кредит со всеми правами и обязанностями после смерти отца и это будет только ее квартира.

У вас останется только право регистрации и проживания в квартире до развода. И, конечно, ваши совместные дети смогут жить в этой квартире и будут наследниками вашей жены.

Как обезопасить свои вложения

Выход один, но и он достаточно замороченный. Фактически вы и ваша девушка — или жена — будете передавать деньги ее отцу, неважно, наличными или внося их на кредитный счет отца. Передачу денег нужно фиксировать документами.

Оформляйте передачу денег долговыми расписками. Да, придется составлять до 12 расписок в год, но в принципе можно напечатать стандартный бланк, и отец будет только ставить подпись и вписывать в бланки даты и суммы прописью. ст. 807 ГК РФ , ст. 808 ГК РФ

А еще не стоит забывать про три года исковой давности. Если они пройдут, расписка станет бесполезной бумажкой. ст. 196 ГК РФ

В расписке может не быть указан срок возврата денег, тогда исковая давность рассчитывается от даты расписки. Если срок возврата указан, то три года рассчитывается от даты возврата.

Если папа девушки согласится на оформление таких расписок, то, например, раз в два с половиной года надо будет менять стопку старых расписок на одну с новой датой и общей суммой. Старые расписки вы отдаете папе девушки, так что он ничем не рискует, а у вас будет расписка с новым сроком давности, так что в ближайшие три года у вас будет шанс получить обратно свои деньги, если вдруг что.

Расписка подтверждает, что вы не подарили деньги тестю и не отдали их как арендную плату или в счет разбитого телевизора. В расписке тесть подтвердит, что он вернет вам деньги в будущем — наличными или в виде доли в квартире. ст. 810 ГК РФ

Когда вы полностью погасите ипотеку и на квартире не будет обременений, папа сможет оформить квартиру на вас с девушкой или женой, а вы отдадите ему расписку. Правда, понадобится договор дарения одновременно и вам, и вашей жене, потому что подарки, полученные в браке, не считаются совместно нажитым имуществом, которое делится при разводе.

Также нужен будет договор аренды этой квартиры, неважно, возмездный или нет. Он нужен, чтобы не рисковать в случае, если с девушкой вы поругаетесь, а ее папа решит потребовать с вас арендную плату. Сумма по долговой расписке и по расписке в получении арендной платы должна быть равной той сумме, которую вы внесли как платеж по ипотеке.

Устные договоренности не имеют никакой юридической силы. В судах постоянно судятся близкие родственники, бывшие лучшие друзья и соседи, поэтому нужно заранее защищать свои имущественные интересы документами.

Но куча расписок и договор аренды сами по себе никаких прав на квартиру вам не дают. Представим: вы оплатите половину стоимости квартиры, расстанетесь с этой девушкой, и ни она, ни ее отец не будут погашать кредит дальше. Тогда банк квартиру заберет в счет погашения ипотеки, а у тестя не будет никакого имущества, из которого он мог бы вернуть вам долг по распискам. Вас будут ждать суды, длительное общение с судебными приставами и сожаление, что вы несколько лет много работали без отпуска, чтобы погасить чужой кредит, а в результате не получили ничего. Так что, может быть, стоит взять ипотеку на менее выгодных условиях, но на себя».

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала. Задать вопрос

Как взять ипотеку и не прогадать

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Ипотеку часто берут на двоих: муж и жена становятся созаемщиками. Иногда этого требует банк. Объясняем, чем созаемщики отличаются от поручителей и как их кредитная история влияет на условия ипотеки.

Чем созаемщик отличается от поручителя?

Созаемщик — это полноценный заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он брал кредит в одиночку. Даже если банк или микрофинансовая организация убеждают вас подписать кредитный договор как чистую формальность, даже если кредитными деньгами будете пользоваться не вы, это не меняет вашего статуса. Если основной заемщик по какой-то причине не сможет вовремя платить по кредиту, это обязаны будете делать вы как созаемщик. Все созаемщики отвечают по долгу перед банком на равных. При этом по любому кредиту их может быть неограниченное количество человек — не обязательно один или двое.

Поручитель — не заемщик. Он лишь ручается за заемщика — гарантирует банку, что кредит будет возвращен в оговоренный договором срок. Поручитель не обязан следить за графиком выплат заемщика. Если тот запоздает с платежом на пару дней, поручителю это ничем не грозит. Но если просрочка будет серьезной, банк предъявит требования поручителю — и тогда долг отразится в его кредитной истории. Учтите: в вашей кредитной истории содержатся записи обо всех случаях, когда вы выступаете как созаемщиком, так и поручителем. По крупным кредитам, в том числе ипотечным, иногда привлекаются и созаемщики, и поручители. Если заемщик перестанет платить, погашать долг должен будет созаемщик. Если созаемщик не сможет вносить платежи, расплачиваться придется поручителю.

Зачем банкам давать кредиты созаемщикам, а не одному человеку?

Банкам, как правило, выгодно, когда один кредит берут несколько созаемщиков. Потому что чем больше людей отвечают за кредит, тем больше гарантий, что долг будет погашен. У каждого банка свои требования к созаемщикам. Но чаще всего набор стандартен: созаемщик должен быть гражданином России; достичь определенного возраста (как правило, 21 года, реже 18 или 25 лет); иметь постоянное место работы и стаж в одной компании не менее полугода. Плюс — внимание! — иметь хорошую кредитную историю. Быть родственником или супругом заемщика при этом необязательно. Хотя ипотеку как созаемщики обычно берут именно муж и жена, а поручителями могут выступать друзья, знакомые или родственники.

Зачем брать кредит вместе с созаемщиком?

Чаще всего созаемщиков привлекают в помощь в трех случаях. Во-первых, чтобы увеличить сумму ежемесячного дохода. Это крайне важно для банка: он смотрит на доходы заемщика при любом кредите. А при ипотечном как самом крупном и длительном — особенно. Чем больше подтвержденный доход, тем больше возможная сумма кредита. Этот случай как раз напрямую касается ипотеки. Доходов одного супруга для ипотечного кредита, по мнению банка, может оказаться недостаточно. Но если приплюсовать доходы второго супруга — набирается нужная сумма, чтобы вносить ежемесячные платежи. И тогда именно созаемщик позволяет вселиться в новую квартиру. Во-вторых, чтобы получить кредит на открытие бизнеса. Если у предпринимателя есть партнеры и они вместе открывают дело, больше шансов получить совместный кредит. В-третьих, чтобы взять образовательный или студенческий кредит. У некоторых банков есть кредиты со специальными условиями на первое жилье или учебу. В таких случаях за заемщика часть долга или даже весь долг могут выплачивать созаемщики — родители, если они, в отличие от самих студентов, имеют постоянный доход.

Плюсы и минусы ипотечного кредита на двоих

При ипотеке супруг (или супруга) заемщика может стать созаемщиком, даже если официально не работает. Банки в таких случаях охотнее дают кредит и даже нередко предлагают более низкую процентную ставку. При этом важно понимать, что любая купленная в браке недвижимость по закону считается совместно нажитым имуществом. Неважно, на кого она оформлена юридически. Каждый из супругов по умолчанию получает право на половину собственности, если только не передарил свою долю другому супругу по договору дарения. При этом если ипотечный кредит оформил на себя муж, а затем перестал по нему платить, банк может по закону забрать эту квартиру целиком и продать. Жену не спасет то, что она имеет законное право на половину этого жилья. Потому что пока ипотека не погашена, квартира или дом находятся в залоге у банка. Жене, которая захочет сохранить квартиру, придется взять на себя долг супруга и выплачивать его полностью. С перспективой остаться владельцем половины жилья. Поэтому лучше сразу прописать себя в договоре созаемщиком.

Кредит, если отношения не узаконены

Правовой статус так называемого «гражданского» брака сегодня беспокоит очень и очень многих соотечественников. По данным «Левада-Центра», в 2008 году в российской столице более 20% молодых пар в возрасте от 25 до 29 лет вели совместное хозяйство, не узаконив свои отношения. И вряд ли эта ситуация в ближайшее время изменится: за последние 20 лет общее число россиян, когда-либо состоявших в браке, снизилось с 65,3% до 57,2%.

По статистике, процент разводов в России составляет около 80%, то есть распадаются 8 браков из 10. Относительно «гражданского брака» такой статистики не ведется, но, учитывая отсутствие официальных взаимных обязанностей, доля расставаний пар будет гораздо выше.

Если на заре ипотеки (федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят еще в 1998 году) представители банков категорически отказывались предоставлять займы гражданам, официально не оформившим отношения в ЗАГСе, то теперь вопросов обычно не возникает.

Во избежание возможных споров в будущем, советуем оформлять квартиру в собственность каждого из «гражданских» супругов в равных долях (или в иных долях), а также становится созаемщиками по ипотечному кредиту.

Что делать при расставании

По закону, факт сожительства не порождает юридических последствий. Однако ведение общего хозяйства и совместные расходы (в том числе на ипотеку), по сути, практически идентичны семейным отношениям. Единственное «но»: все расходы каждой из сторон такого «брака» должны быть подтверждены документально.

При этом нужно иметь в виду, что Семейный кодекс РФ устанавливает правило, согласно которому совместная собственность супругов возникает только после официальной регистрации брака.

В ситуации с сожителями невозможно применить норму о разделе общего имущества супругов, к которому относилось бы жилье, приобретенное одним из них по договору ипотеки.

В случае, если при прекращении «гражданских» отношений не удается достичь согласия о добровольном разделе имущества, необходимо обратиться в суд с иском о признании права на долю в праве собственности.

Право на совместно нажитое имущество

Главную сложность при рассмотрении иска об определении доли каждого лица и разделении имущества (в данном случае ― жилья, приобретенного по договору ипотеки), представляет процесс установления конкретных сумм расходов, которые нёс созаемщик по договору ипотеки.

В период совместной жизни мужчина и женщина редко задумываются о письменной фиксации денежных сумм, внесенных в оплату обязательств другого сожителя (квартплата, участие в приобретении дорогостоящей техники и автотранспорта, расходы по договору ипотеки и др.)

При судебном рассмотрении такого спора бывший сожитель обязан доказать, что между «гражданскими» супругами в период их совместного проживания имелась прямая договоренность о приобретении недвижимости в общую долевую собственность. В качестве таких доказательств суд обычно принимает документы, подтверждающие вложение личных средств в покупку жилья и их точный размер.

В противном случае недвижимое имущество останется в собственности того из супругов, на чье имя оно оформлено. Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда (дело № 33-1268/2010) было оставлено в силе судебное решение, согласно которому фактические семейные отношения и ведение общего хозяйства с собственником квартиры не были признаны основанием для возникновения общей собственности на квартиру.

Избежать проблем в будущем можно путем оформления недвижимого имущества в долях на каждого из «гражданских» супругов.

Екатерина Шишкина, старший юрист юридической фирмы «Авелан»

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: