Как не платить первоначальный взнос по ипотеке
Обновлено: 25.04.2024
Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.
1. Выбирайте оптимальный срок кредитования
Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.
Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.
2. Увеличьте первый взнос
Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.
Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.
Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.
По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.
3. Изучите ипотечные программы
Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить Материнский (семейный) капитал / ПФР 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.
Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили Как взять ипотеку с господдержкой по ставке 7%? / Спроси.Дом льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.
Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.
Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.
Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.
4. Выберите удобную систему платежей
Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.
Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.
При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.
Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.
5. Вносите платежи досрочно
Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.
- Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
- Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
- Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.
Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.
Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.
6. Рефинансируйте ипотеку
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.
В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.
Ипотеку можно рефинансировать несколько раз. Банки оценивают таких заёмщиков по принципу «ничего личного»: они проходят стандартные процедуры одобрения в соответствии с теми требованиями, которые есть в банке, независимо от имеющегося опыта рефинансирования.
Некоторые люди не рискуют брать ипотеку, так как боятся, что не смогут вовремя платить по кредиту. Но хороший банк всегда найдёт способ пойти заёмщику навстречу. В ВТБ при рефинансировании ипотеки вы можете воспользоваться опцией «Отложенный платёж» и не платить по кредиту три месяца без увеличения суммы долга. Кроме того, в банке не действует повышенная ставка рефинансирования на период оформления документов.
7. Получите имущественный вычет
При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.
Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.
Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.
Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.
Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно. На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.
Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.
Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт. Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки. Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%. «Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.
Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость (Фото: ADragan/shutterstock)
Невыгодные условия
Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.
Альтернативы ипотеке с нулевым взносом
В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.
В данном случае есть несколько вариантов.
1. Первый взнос маткапиталом
Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.
Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.
2. Индивидуальные программы
Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.
Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.
Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке (Фото: Puttachat Kumkrong/shutterstock)
3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.
При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.
4. Льготные программы и субсидии
Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.
Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.
Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.
«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.
Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.
Изменение условий выдачи льготной ипотеки при ближайшем рассмотрении вовсе не означает, что хороших предложений по выдаче жилищных кредитов больше нет. Даже наоборот, в некоторых случаях они стали еще доступнее. По крайней мере у крупнейших застройщиков. Для примера рассмотрим актуальные предложения от «Группы ЛСР» (девелопер № 2 в РФ по объемам строительства) и увидим, что у нее есть целый ряд способов взять доступную ипотеку на квартиры в Москве, которые данная компания, кстати, строит по системе «Все включено».
Способ № 1. Год без платежей
«Группа ЛСР» совместно с АО «Российский сельскохозяйственный банк» запустила уникальную ипотечную программу, которая позволит клиентам компании не платить ежемесячные платежи в течение одного года с момента заключения договора. При этом первоначальный взнос составит 25%, сумма кредита может быть любой, а ставка будет равняться 8,7% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
Способ № 2. Полпроцента на 12 месяцев
Совместно с ПАО «Банк ВТБ» «Группа ЛСР» предлагает сразу несколько вариантов с привлекательными условиями для ипотечных кредитов:
- 0,5% на 12 месяцев, далее 8,3%, на любой срок, любая сумма кредита, первоначальный взнос — от 20%;
- 2,5% на весь срок, который может быть любым, сумма кредита до 12 млн руб., первоначальный взнос от 15% — это условия семейной ипотеки для граждан России, у которых есть ребенок, родившийся в период с 01.01.2018 до 31.12.2022;
- 5,8% на весь срок (любой), любая сумма кредита, первоначальный взнос — от 20%.
Способ № 3. Рассрочка
Новую акцию «Группа ЛСР» запускает совместно с ПАО «Сбербанк». У клиентов, приобретающих квартиру в ипотеку, появилась возможность существенно сэкономить в первый год пользования кредитом благодаря уменьшению размера ежемесячного платежа в два раза, а также за счет снижения суммы начисляемых процентов.
Экономия достигается благодаря выдаче кредита равными долями. Первая часть выдается сразу после регистрации ДДУ, вторая — через 12 месяцев. Базовая ставка — от 8%, минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 10% от стоимости квартиры.
Другие предложение от «Сбера» (срок 12–20 лет):
- 1,8% на весь срок, сумма кредита до 12 млн руб., ПВ от 15% (семейная ипотека), электронная регистрация через «Сбер». Гражданин РФ, имеющий первого и (или) последующих детей (граждане РФ) с датой рождения начиная с 01.01.2018 и не позднее 31.12.2022 (включительно);
- 4,8% (для зарплатных клиентов) / 5,3% (для остальных), на весь срок, любая сумма кредита, ПВ от 20%;
- 5,3% (для зарплатных клиентов) / 5,8% (для остальных), на весь срок, любая сумма кредита, ПВ от 10%.
Способ № 4. Семейная ипотека
По-прежнему одним из лучших способов улучшить жилищные условия остается семейная ипотека. Как мы уже отметили, главное условие ее выдачи — наличие в семье одного ребенка, родившегося в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го.
Вот топ-5 предложений по семейной ипотеке от разных банков:
- ПАО «Московский Кредитный Банк» — 4,75% (ПВ от 20%);
- ПАО «Промсвязьбанк» — 4,85%;
- «Россельхозбанк» — 4,95%;
- ВТБ, Сбербанк, ПАО «Металлинвестбанк» — 5%;
- ПАО «Банк Уралсиб» — 5,09%.
Общие условия от всех кредитных организаций: заемщик должен быть гражданином РФ, сумма кредита — до 12 млн руб., взнос — от 15%.
Заметим, что указанными способами количество выгодных предложений по ипотеке от «Группы ЛСР» и банков-партнеров не ограничивается.
В 25 лет я понял, что лучше платить 15 тысяч рублей за свою квартиру, чем за аренду.
В результате я решился на ипотеку. Но поскольку такой большой кредит мне не давали, а денег на первоначальный взнос у меня не было, я попросил родственников помочь мне. Как показывает нынешняя ситуация на рынке недвижимости, я все сделал правильно и своевременно.
Исходные данные
Я живу в Красноярске. У меня нет ни жены, ни детей, ни накоплений. В собственности есть часть квартиры в маленьком городе на Севере, но цены там низкие: кадастровая стоимость трехкомнатной квартиры площадью 72 м² не превышает миллиона рублей. Машины у меня нет. Официальная зарплата — 30 000 Р , неофициальная — еще примерно столько же. Эти деньги я трачу на еду и жилье, также плачу из них 5000 Р в счет потребительского кредита. Осталось выплатить 40 000 Р .
Все говорило о том, что необходимо покупать квартиру как можно быстрее. Экономисты и специалисты в сфере недвижимости считали, что дальше жилье будет только дорожать. Я наблюдал это сам: в начале 2020 года квартиры в Красноярске стоили около 55 тысяч за 1 м². Когда я начал искать квартиру в июле 2020 года, цена уже зафиксировалась на уровне 65 000 Р .
Для себя я определил такие параметры поиска:
- Новое жилье или вторичное — неважно. Город стремительно растет за счет новых районов на окраинах, так что проблем с выбором недвижимости нет.
- Бюджет не выше 3 млн рублей.
- Площадь — от 40 м². Однокомнатные квартиры или евродвушки стоили около 2,5 млн рублей.
- На правом берегу Енисея, поскольку там живут оба моих брата.
Как победить выгорание
У меня не было денег на первоначальный взнос. Даже для самой маленькой квартиры нужно минимум 250 000 Р . Нельзя было забывать о других тратах — на услуги риелтора, ипотечного брокера, нотариуса, уплату госпошлин и прочее. Сумма набегала весьма приличная. Но если на госпошлину и прочие некрупные расходы деньги нашлись бы , то проблемы с первоначальным взносом нужно было решать.
Я почитал форумы и обратился к специалистам. Раньше я работал в агентстве недвижимости, и у меня остались знакомые в этой области. Один из них посоветовал взять ипотеку с завышением. Работает это так: стоимость квартиры в договоре купли-продажи повышается на сумму минимального первоначального взноса. В банке оформляется кредит на всю стоимость квартиры. Далее продавец пишет расписку, что якобы получил взнос, хотя на самом деле он ничего не получал. Когда сделка проходит, банк переводит продавцу сумму, которая соответствует реальной стоимости квартиры. Получается, банк выдает кредит на полную стоимость недвижимости, что незаконно.
Разберу на примере. Предположим, что стоимость жилья — 2 000 000 Р . Первоначальный взнос — от 10%, то есть 200 000 Р . В договоре купли-продажи указывают завышенную стоимость квартиры — 2 200 000 Р . При подписании кредитного договора менеджеру сообщают, что 200 000 Р уже якобы переданы продавцу. Об этом представляют документ. В итоге кредит человеку выдают на оставшуюся сумму — 2 000 000 Р , то есть полную стоимость жилья.
Я решил попробовать такую схему. Но для этого нужно было понять, какую сумму мне одобрят в принципе. И я стал подавать заявки на ипотеку в разные банки: Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк», «Ак Барс» и другие. Но банки отказывали, хотя кредитная история у меня была хорошая. О причинах не сообщали, но, вероятно, не устраивал мой доход: при официальном заработке в 30 000 Р у меня была действующая кредитная карта с ежемесячным обязательным платежом в 5000 Р . Кредитка меня иногда выручала, а закрыть ее сразу было слишком накладно.
В итоге я отказался от этого варианта, потому что банки не одобряли мне ипотечный кредит.
Наверняка меня поймут не все: мало кто согласится взять на себя ипотеку для другого человека. Но в своей семье я уверен на сто процентов.
Когда мне отказали в ипотеке, я подумал о том, чтобы взять ее на родственников. Выбор пал на маму, у которой прекрасная кредитная история и хорошая официальная зарплата. Сумму я называть не буду, но могу сказать, что с учетом пенсии ее доход выше, чем мой с двух работ.
Еще я бы мог договориться с братьями, но они уже платили по своим ипотекам — и не факт, что им одобрили бы еще одну.
Я поговорил с мамой, и она согласилась. У нас тесная связь, к тому же это повод перевезти ее в Красноярск, в мою квартиру, когда она выйдет на пенсию.
Маме на момент подачи заявки было 56 лет. Максимально возможный возраст, к которому заемщик должен погасить ипотеку, — 75 лет, а в некоторых банках и еще меньше. Так что я мог рассчитывать на срок не больше 18 лет.
В этот раз я попросил помощи у знакомого ипотечного брокера, чтобы не упустить никаких нюансов при запросе ипотечного кредита. Специалист помог нам подать заявку на сельскую ипотеку под 2,7% в Сбербанк и «Россельхозбанк».
Как связаны сельская ипотека и город-миллионник Красноярск?
Сельская ипотека — это государственная программа. В Т—Ж есть подробный ее разбор. Сельскую ипотеку выдают под небольшой процент на любой тип недвижимости в населенных пунктах, где живет меньше 30 тысяч человек.
Рядом с Красноярском с двух сторон находятся два небольших города — Сосновоборск и Дивногорск. Они оба подходят под эту программу. Цена трехкомнатной квартиры без ремонта в Дивногорске — около 2 млн рублей.
Название «Дивногорск» говорит о видах, которые можно там наблюдать: красивые заснеженные горы, река Енисей, Красноярское водохранилище. Между Красноярском и Дивногорском 38 километров, добраться можно на автобусе, который ездит каждые 15 минут. Стоимость проезда — 75 Р , время в пути — до получаса. Также несколько раз в день между городами ходит электричка. Стоимость — 22 Р , время в пути — 40 минут. Еще можно воспользоваться такси, это будет стоить от 600 Р .
В Дивногорске есть вся инфраструктура: поликлиника, больница, почтовое отделение, различные банки, крупные магазины местных и российских сетей. Набережная города не раз получала призы на различных международных конкурсах. Каждые выходные сюда приезжает огромное количество красноярцев, чтобы погулять по ней и полюбоваться горами.
Я решил попробовать купить там квартиру.
В Сбербанке нам и вовсе отказали. Банк выяснил, что мама — созаемщик по ипотеке у другого сына, где ежемесячный платеж составляет 24 000 Р . Оказалось, что эти деньги также отнимаются от ее доходов. Но поскольку платит мой брат, мы про это забыли и не указали в заявке. А доход мамы не позволял быть созаемщиком по двум ипотекам.
В итоге и этот вариант у нас не выгорел. Но мы ничего и не потеряли: поскольку заявку не одобрили, денег брокер с нас не взял.
Я обратился к знакомому риелтору. Он подсказал, что можно попробовать получить ипотеку с господдержкой по льготной ставке — 6,4%.
Но оказалось, что с госпрограммой нельзя завышать цену. Тогда риелтор предложил купить квартиру в выбранном доме по переуступке от подрядчика. Работает эта схема так: на первом этапе строительства подрядчик покупает за маленькую сумму квартиру или она ему достается за какие-то работы. Позже он ее продает, но уже по рыночной цене — в среднем на 10% дешевле, чем у официального застройщика.
Этот способ мне не подошел, потому что мы не нашли подходящих вариантов: на рынке недвижимости был ажиотаж, квартиры разбирали как горячие пирожки.
В какой-то момент мы вспомнили, что можно привлечь созаемщиков, чтобы увеличить сумму по ипотеке. Если основной заемщик — для банка это была мама, а по факту я, — вдруг перестанет платить, банк может обратиться к созаемщикам и предложить им выплатить долг. Поскольку риски банка уменьшаются, он может одобрить большую сумму кредита. Созаемщиками согласились стать оба моих брата.
В июле 2020 года мы подали документы в Сбербанк. Банк выбрали по одной причине: у всех родственников есть в нем зарплатные проекты, поэтому собирать документы о доходах нам не пришлось. Маме одобрили ипотеку с государственной поддержкой со ставкой 6,4% на сумму 3 222 222 Р . Первоначальный взнос — от 15%, срок — 17 лет и 10 месяцев.
Для ипотеки нужно было оформить страхование жизни и здоровья основного заемщика. Маме насчитали 30 000 Р ежегодно. Мы посчитали, что при ставке 6,4% за весь срок ипотеки только за страховку мы заплатим около 500 тысяч рублей при переплате по кредиту 1,2 млн рублей. То есть общая сумма выйдет около 1,7 млн.
Если отказаться от страховки, ставку повысят на 1%. В нашем случае мы бы переплатили по кредиту 1,5 млн рублей, если бы не стали погашать все досрочно. Получалось, что без страховки нам выгоднее. Да и легче платить на 1000 Р больше в месяц, чем 30 000 Р раз в год.
Я выбрал квартиру уже не в пригороде, а в Красноярске — в новом районе на берегу Енисея. Причин было две: там рядом жил брат со своей семьей, а район только начинали застраивать, поэтому цены были ниже. Благодаря новому Николаевскому мосту, соединившему части города, до центра можно добраться за 10 минут — через левобережную набережную, где обычно не бывает пробок.
Мы знали район и бюджет, поэтому выбрали евродвушку, где кухня совмещена с гостиной и есть отдельная спальня. Монолитно-кирпичный дом, 14-й этаж из 19, скидок не было, на момент выбора дом был построен на 80%. Сдача дома была запланирована на конец 2020 года.
Цена квартиры — 2 214 390 Р , площадь — 33,1 м², то есть 1 м² стоил 66 900 Р . Сейчас цены в этом районе повысились — 1 м² стоит уже более 80 тысяч. Я успел вовремя.
Процесс стройки моего дома. Фото сделано летом 2020 года, когда я покупал квартиру. Это один из первых домов в районе, так что строить вокруг будут еще долго
Первоначальный взнос
На первоначальный взнос мне требовалось 15% от стоимости квартиры — 335 000 Р . С ним мне тоже помогла семья: 100 000 Р дала мама из накоплений, а на оставшиеся 235 000 Р брат оформил кредит.
Когда я решил покупать квартиру, мой брат надумал купить машину и обратился в несколько банков за кредитом. Его заявки одобрили два банка. В одном он взял кредит себе на машину, а в другом — 250 000 Р мне на первоначальный взнос. Срок кредита — 2,5 года, ставка — 19,9%, ежемесячный платеж — 10 600 Р . Страховки нет.
Никаких обязательств вернуть деньги я не подписывал. Плачу исключительно за кредит, без каких-либо надбавок. Перевожу брату деньги, а он кладет их на счет.
Сделка
Моя мама живет в другом городе, а братья работают вахтовым методом, поэтому было важно всех состыковать и не упустить время.
После бронирования квартиры нужно было подождать, пока подготовят бумаги — окончательный вариант ДДУ, документы строительной компании и остальное. Нам все сделали только спустя полтора месяца. Сотрудники строительной компании объясняли задержку сильным ажиотажем.
Вся сделка проводилась через сервис Сбербанка «Домклик». Доступ в личный кабинет «Домклика» был у менеджера банка, у мамы, как у основного заемщика, и у менеджера строительной компании. Застройщик загрузил туда документы, а банк их проверил и подготовил сделку. Никуда ездить нам не потребовалось. С банком мы тоже общались через «Домклик» — в чате.
Когда все было готово, нам назначили встречу с ипотечным менеджером в банке. Маме пришлось взять неделю отпуска за свой счет для сделки. Один из братьев не смог присутствовать, так как уже улетел по работе. Он оформил доверенность на маму, чтобы она могла представлять в банке и его интересы как созаемщика. Доверенность обошлась нам в 1500 Р . Другой брат пришел сам.
Мы подписали кредитный договор и отправили его номер застройщику. Дальше нам назначили встречу в МФЦ, где мама встретилась с представителем застройщика и подписала ДДУ. Затем договор сдали на регистрацию. Госпошлина за регистрацию — 175 Р .
Деньги банк автоматически перевел застройщику, о чем уведомил в чате «Домклика», а также прислал на почту расчетный счет. Этот документ, как и все остальные, необходимо сохранить. Если мы соберемся продавать квартиру, потребуется все, в том числе и доверенности, которые использовались при покупке.
В итоге параметры кредита получились такие:
- сумма — 1 879 390 Р ;
- ставка — 7,4%;
- срок — 17 лет и 10 месяцев;
- ежемесячный платеж — 15 840 Р .
Риски автора и его родственников
История автора типична для молодых людей, которые хотят купить первое жилье. Риски в таких схемах есть, но большинство из них теоретические.
Если отойти от концепции взаимной любви и полного согласия членов этой семьи, то на первом этапе сильнее всех рискуют родственники, которые оформляют на себя кредит. Потому что к ним в первую очередь придет банк, если вы перестанете эти кредиты выплачивать. Причем необязательно по злому умыслу. Например, при несчастном случае можно потерять возможность работать. Именно поэтому страховать жизнь и трудоспособность того, кто платит, — хорошая идея. Я бы порекомендовал герою статьи отдельно застраховать свою жизнь и трудоспособность — без привязки к кредитному договору.
Есть и риски, если основной заемщик умрет. Вступить в наследство, если квартира в залоге у банка, не так просто. Банк может не захотеть передавать вам или созаемщикам в наследство кредит — и потребует досрочно вернуть деньги, если у него будут сомнения в платежеспособности. А ответственность по долгам наследодателя несут все, кто принял наследство.
Из этого вытекает еще один риск. Хорошо, когда среди родственников царит согласие и мир. Но в наследственном кругу могут оказаться те, кто особой братской любви не испытывает, но хочет получить в наследство кусочек квартиры. Поэтому если есть сомнения — лучше оформить завещание, чтобы точно определить круг наследников, которые будут разбираться с квартирой, кредитом и банком. Но не забудьте, что есть обязательные наследники, права которых завещанием ограничить нельзя.
Что касается схемы с завышением цены для обхода первоначального взноса, то она тоже типична. Нельзя говорить прямо, что она незаконна. Это сделка оспоримая, но не ничтожная. А так как оспаривать ее ни у кого задачи нет, то и риски не так велики.
Правда, банк может смутить отчет об оценке рыночной стоимости: в нем цена квартиры будет ниже той, по какой вы будете ее покупать. Если для первичного жилья по ДДУ оценку квартиры делают уже после сдачи дома и при оформлении кредита банк не заметит разницы в цене, то для вторичного жилья оценку делают до сделки. И банку может не понравиться, что вы переплачиваете. Согласуют ли такую сделку — зависит от банка, точно сказать нельзя.
Основной риск при завышении принимает на себя тот, кто пишет фиктивную расписку в получении денег. Потому что покупатель может и передумать. Тогда он может прийти и потребовать вернуть якобы полученный первоначальный взнос. Сделать это сложно, но теоретически возможно.
Дополнительные расходы
Мы получили квартиру в январе 2021 года. Мама оформила на нас с братом доверенность, чтобы мы могли получить квартиру за нее. Она на приемку приехать не могла.
После проверки квартиры мы подписали акт приемки-передачи и получили ключи. Никаких явных проблем мы не нашли. Затем подписали документы в инвестиционном отделе: площадь получилась на 0,6 м² меньше, застройщик должен был вернуть за это деньги. Мы выслали реквизиты счета на почтовый адрес застройщика и спустя две недели получили 37 000 Р .
У представителей УК мы получили договор на обслуживание дома и узнали организационные моменты: как оплачивать, куда звонить, куда подавать показания, как зарегистрировать личный кабинет на сайте и прочее. При проверке квартиры мы сфотографировали показания электрических и водяных счетчиков. В УК это тоже задокументировали. Еще мы заплатили 100 Р за дополнительные чипы для входной двери.
В течение трех месяцев после получения ключей необходимо сделать оценку, оформить страховку имущества и право собственности. Для этих действий мама также сделала на меня доверенность — за 1700 Р .
Оценка обошлась мне в 2000 Р . Готовый отчет оценщик сам отправляет в банк.
В марте 2021 года я все еще оформляю собственность, госпошлина составила 2100 Р . Страховка имущества обойдется мне в 2800 Р . Ее я оформлю после того, как получу документы о собственности.
Благодаря господдержке ипотека в России подешевела до рекордно низкого уровня. Кроме того, многие девелоперы представили программы, в которых предлагают выплачивать проценты по кредитам за покупателей жилья на определенный срок. Однако до минимальных и отрицательных европейских ставок, о которых мечтает каждый заемщик, в России еще далеко.
Рассказываем, как россиянам платить за ипотеку меньше.
Эксперты в этой статье
- Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
- Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Выберите правильный банк
Прежде всего стоит определиться с выбором кредитной организации. Клиенту следует обратиться в банк, зарплатным клиентом которого является его работодатель. К примеру, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке. «Минимальная ставка по базовой программе в Сбербанке составляет 7,9% для работников предприятий, являющихся участниками зарплатного проекта. В других случаях размер ставки будет на 0,5 п.п. выше — 8,4% годовых. Отмечу также, что некоторые банки, в которых действует ипотека с господдержкой, дополнительно субсидируют ставку (максимум — до 5,85% годовых)», — пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Не забывайте про льготы
Стоит также не забывать, что некоторым категориям граждан положены льготы по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут получить кредит на жилье по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Найдите лучший способ погашения кредита
Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная. «У каждой есть как свои плюсы, так и свои минусы. В одном случае сумма долга делится на равные части, а проценты по ипотеке начисляются на остаток суммы задолженности. Во втором случае размер ежемесячных выплат по кредиту будет всегда осуществляться в равном размере независимо от срока: только взяли кредит или совершаете последние платежи. Делая выбор, необходимо хорошо оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов», — объяснила Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль».
Подберите подходящий объект
Заемщику необходимо правильно определиться с выбором объекта недвижимости. На жилье от застройщика сейчас можно получить ипотеку под более низкий процент, чем на вторичку. Кроме того, не стоит забывать, что льготная ипотека под 6,5% распространяется только на первичный рынок жилья.
«Более того, сегодня многие крупные девелоперы (ГК «ПИК», ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК и другие) дополнительно субсидируют ставку до 0,1–1% годовых на определенный срок (до конца года, на шесть, восемь или десять месяцев). То есть девелопер берет на себя часть кредитной нагрузки на клиента и выплачивает проценты по ипотеке вместо него», — отметила Литинецкая.
Однако стоит понимать, что программы девелоперов не подразумевают субсидирования ставок на весь срок кредитования и не всегда речь идет о нулевой ставке на льготный период.
Выберите оптимальный срок кредита
Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. «При выборе ипотеки на 20 лет ежемесячный платеж будет меньше, его легче будет платить, но размер переплаты банку будет больше. При этом если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж, то есть погашаете досрочно, то размер переплаты уменьшается», — комментирует Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья».
Увеличьте первоначальный взнос
Сократить расходы на ипотеку поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. Банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика, пояснила юрист «S&K Вертикаль». По ее словам, также можно уменьшить свои расходы по ипотеке и внесением суммы материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. Однако данной формой государственной поддержки могут воспользоваться лишь те семьи, в которых появился второй ребенок, резюмировала эксперт.
Оформите страховку самостоятельно
При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком, уточнил Косьмин. По его словам, зачастую заемщикам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.
Внесите досрочный платеж
Если ипотека уже выдана, один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, перечитайте кредитный договор: бывает так, что банк разрешает сократить ежемесячный платеж, только если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.), советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Внести досрочный платеж можно в любое время, но списывается он, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Надо обеспечить, чтобы на счете был и сам ежемесячный платеж, и та сумма, которую вы внесли и обозначили в заявлении на досрочку. Допустим, у вас ежемесячный платеж 18 тыс. руб., а вы хотите внести еще 300 тыс. руб., таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб. В заявлении обязательно укажите, что хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита», — советует Доброхотова. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.
Сдайте квартиру в аренду
Еще один способ уменьшить ипотечные платежи — сдать ипотечную квартиру в аренду. В этом случае арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж. Конечно, если квартира у вас одна, этот вариант, скорее всего, не слишком подходящий, уточняет Доброхотова. «Есть еще один существенный нюанс: сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Так, обычно пункт о возможности (или запрете) сдачи ипотечной недвижимости содержится в ипотечном договоре. В случае если в договоре отдельно не оговаривается этот момент, а есть желание сдать имущество в аренду, то во избежание проблем в будущем следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения на сдачу имущества в аренду», — пояснила Орешкина.
Рефинансируйте кредит
Другой вариант снижения ипотечных платежей — это рефинансирование. Однако такая схема работает, если осталось платить более 2 млн руб. и если заемщик выплатил меньше половины долга, а также в том случае, если ставка после рефинансирования снизится не менее чем на 2 п.п. «Так, если вместо 11,2% будет оформлен новый кредит под 6,5% годовых — игра стоит свеч, но только если, как говорилось выше, сумма долга еще довольно велика», — поясняет председатель «Бест-Новострой».
Не забудьте про компенсацию
Автор статьи
Читайте также: