Как снизить переплату по ипотеке

Обновлено: 02.05.2024

Для тех, кто только подбирает кредит для покупки квартиры, есть немало вариантов сразу найти выгодное предложение: банки и застройщики часто предлагают скидки и различные бонусы.

Но как быть тем, у кого уже есть ипотека? Как в этом случае снизить ежемесячный платеж и сэкономить на общей переплате? Есть несколько способов.

Рассказываем подробно про каждый из них.

1. Частичное досрочное погашение

При заключении договора по ипотеке обязательно выясните, можете ли вы без штрафов досрочно погасить кредит.

Досрочно погашать ипотечный кредит особенно выгодно именно в первые годы после его оформления: дело в том, что в это время большая часть платежа составляет именно проценты по ипотеке. Поэтому, когда вы вносите дополнительные суммы сверх минимального платежа – вы гасите само тело кредита (то есть саму сумму задолженности).

И в следующем месяце проценты по кредиту начислятся уже на чуть меньшую сумму – соответственно.

Выплачивать кредит досрочно – выгодно, даже если вы вносите дополнительно небольшие суммы. Чем меньше тело кредита – тем меньше сумма начисляемых процентов.

Именно поэтому выгоднее каждый месяц, например, вносить 3-5 дополнительных тысяч, а не раз в год – 50 000. Любой досрочный платеж экономит ваши деньги.

Если вы гасите ипотечный кредит досрочно, вы можете выбрать: уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита. Второй вариант выгоднее – чем меньше срок кредита, тем больше вы сэкономите на процентах банку.

2. Программа «Ипотека для семей с детьми»

В чем суть программы: семьи, в которых два и более детей, могут перевести существующий ипотечный кредит на льготные условия – под 5% годовых на весь срок

Программа актуальна для семей, у которых ребенок родился не позднее с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Эти же условия работают для родителей, у которых ребенку присвоили категорию инвалидности.

Что нужно, чтобы воспользоваться этой программой:

купить недвижимость по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи у юридического лица (фирма-застройщик или инвестор);
выплаты по кредиту должны быть менее 85% от стоимости жилья (не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области или 6 млн рублей для других городов и областей России);
обязательно оформление страхования жизни.

3. Материнский капитал

С 1 марта 2020 года получить материнский капитал можно после рождения первого ребенка.

Семьи, в которых с 1 января 2020 года родился первый ребенок, получат 483 881 рубль . В случае рождения второго малыша — 639 431 рубль .

Эту сумму можно использовать для частичного досрочного погашения долга. Важный момент: при использовании материнского капитала для выплат по ипотеке можно уменьшить сумму кредита, но изменить общий срок заема не получится.

4. Льготы для многодетных семей

С 25 сентября 2019 года начала действовать специальная госпрограмма помощи в выплате ипотеки для многодетных семей. Если вы многодетный родитель (третий или последующий ребенок появился на свет после 1 января 2019 года), то вы можете получить от государства 450 000 рублей для погашения ипотечного кредита.

Эту субсидию одна семья может получить только один раз. Обналичить сумму нельзя – только уплатить ее в счет долга по ипотечному кредиту.

Для получения выплаты необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит: понадобится заявление и полный комплект необходимых документов (паспорт, документы, подтверждающие отцовство или материнство, договор купли-продажи, ипотечный договор).

5. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование существующей ипотеки – один из лучших способов уменьшить ежемесячный платеж и общую переплату. Особенно – в случае, если вы взяли ипотеку в период с 2015-2019 годов, когда ставки были существенно выше, чем сейчас.

В чем суть: вы берете новый ипотечный кредит под меньший процент и с его помощью погашаете предыдущую ипотеку. Кредит можно взять как в том же самом банке, где вы уже платите ипотеку (внутреннее рефинансирование), так и в другом банке, одобрившем вам кредит (внешнее рефинансирование).

Что важно знать: разница в процентной ставке должна быть больше 1,5% годовых, именно тогда рефинансирование будет иметь смысл.

Пример: если вы оформили ипотечный кредит в 2016 году по ставке 13,5%, то сейчас вы легко можете взять другой кредит по ставке, например, 7,5%. Разница в 6% – ощутимая и отразится и на ежемесячной выплате банку и на сумме общей переплаты.

Чтобы подобрать новый кредит, не надо бегать по отделениям или просматривать сайт каждого банка: намного легче воспользоваться специальным сервисом , который по вашим параметрам подберет новый кредит с наилучшими условиями.

Заполняете желаемую сумму и срок вот по этой ссылке и получаете подборку предложений от банков.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Выводы

Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.

1. Выбирайте оптимальный срок кредитования

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

2. Увеличьте первый взнос

Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.

Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.

Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.

По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.

3. Изучите ипотечные программы

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить Материнский (семейный) капитал / ПФР 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили Как взять ипотеку с господдержкой по ставке 7%? / Спроси.Дом льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.

Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.

4. Выберите удобную систему платежей

Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.

Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.

При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.

Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.

5. Вносите платежи досрочно

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.

6. Рефинансируйте ипотеку

Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.

В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.

Ипотеку можно рефинансировать несколько раз. Банки оценивают таких заёмщиков по принципу «ничего личного»: они проходят стандартные процедуры одобрения в соответствии с теми требованиями, которые есть в банке, независимо от имеющегося опыта рефинансирования.

Некоторые люди не рискуют брать ипотеку, так как боятся, что не смогут вовремя платить по кредиту. Но хороший банк всегда найдёт способ пойти заёмщику навстречу. В ВТБ при рефинансировании ипотеки вы можете воспользоваться опцией «‎Отложенный платёж»‎ и не платить по кредиту три месяца без увеличения суммы долга. Кроме того, в банке не действует повышенная ставка рефинансирования на период оформления документов.

7. Получите имущественный вычет

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Ипотечные ставки уже вернулись к докризисному уровню и, по прогнозам экспертов, будут снижаться в ближайшей перспективе. С одной стороны, падающие ставки и льготная ипотека должны поддержать спрос на жилищные кредиты. С другой стороны, многие россияне столкнулись с сокращением доходов. В этой связи встает вопрос сокращения расходов. Выяснили у экспертов, от чего зависит переплата по жилищному кредиту и как ее снизить.

От чего зависит переплата

Ключевые факторы, влияющие на размер переплаты по ипотеке, — ставка, срок кредита и первоначальный взнос. Чем выше ставка и длиннее кредит, тем больше переплата. И наоборот: чем короче срок кредита, тем меньше переплата. Однако большим минусом в этом случае является повышенный уровень ежемесячного платежа. Поэтому заемщики ориентируются не столько на общий объем переплаты, сколько на возможность комфортных платежей от месяца к месяцу, без ущерба для семейного бюджета, отметила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сейчас средний срок ипотеки в России составляет 18,4 года. За год продолжительность жилищного кредита выросла на семь месяцев. Средний размер ипотечного кредита за год увеличился на 13%, до 2,4 млн руб. Увеличение срока и суммы кредита аналитики связывают с ростом цен.

Так, если для покупки квартиры в Москве стоимостью 8 млн руб. взять ипотеку с первоначальным взносом 20% по ставке 9% на 15 лет, то переплата составит 5,3 млн руб., а если на 20 лет — то уже 7,4 млн руб. Если сохранить условие по сроку в 15 лет, но рассмотреть кредит по ставке 8%, то переплата составит 4,6 млн руб., привела расчеты младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Снизить переплату по жилищному кредиту почти в два раза позволяет ипотечная программа с господдержкой под 6,5% годовых, добавила Наталия Кузнецова. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру стоимостью 8 млн руб. Параметры ипотеки: ставка — 6%, срок — 15 лет, первоначальный взнос — 3 млн руб. Ежемесячный платеж в этом случае составит 42,2 тыс. руб, а объем начисленных процентов — 2,6 млн руб. Всего заемщик выплатит почти 7,6 млн руб.

Для сравнения, сделаем перерасчет платежа с учетом ставки на начало 2020 года. При тех же параметрах, но под 9,5%, ежемесячные расходы вырастут на 10 тыс., до 52,2 тыс. руб. В общей сложности заемщик выплатит почти 9,4 млн руб., из которых проценты банку составят 4,4 млн руб. Разница почти в 1,7 раза.

Рефинансирование ипотеки

Один из самых популярных способов снизить переплату по ипотеке — воспользоваться программой рефинансирования.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита. Оно позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

На фоне снижения ставок в начале года Минфин заявлял об огромной волне рефинансирования ипотечных кредитов в России. После мартовских колебаний валют и падения цен на нефть некоторые заемщики также поспешили рефинансировать свои кредиты, опасаясь серьезного роста ипотечных ставок в будущем. Однако сейчас ипотечные ставки вновь вернулись к докризисному уровню. По прогнозам аналитиков, тренд на снижение сохранится до конца года, это опять повысит спрос на рефинансирование.

«Ожидается, что на очередном заседании, которое намечено на 19 июня, Центробанк вновь понизит ключевую ставку на 50 б.п., а возможно, и на 100 б. п. Это позволит банкам уменьшить ставки по ипотечным кредитам — ниже 8%. Поэтому рефинансирование будет активно использоваться», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

По мнению экспертов, рефинансировать ипотеку целесообразно при разнице ставок в 1–2%. Рефинансирование ипотеки может быть невыгодным, если клиент уже погасил больше половины кредита. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам.

Также нужно учитывать дополнительные траты. Рефинансирование, по сути, это новый кредит, поэтому заемщику необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость. Например, отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб.

Льготная программа ипотечного кредитования под 6,5% не распространятся на рефинансирование текущих ипотечных кредитов.

Оплата опережающими темпами

Понизить переплату по ипотеке может больший первоначальный взнос. «Внушительный первоначальный взнос — это не только гарантия, что вам одобрят ипотеку, но и возможность переплатить за нее меньше. Например, к накопленной сумме добавить материнский капитал. При этом не стоит вносить первоначальный взнос только маткапиталом, это существенно понижает шансы на одобрение кредита», — отметил Алексей Коренев.

Также можно пойти на сокращения срока жилищного кредита. В данном случае вырастет размер ежемесячного платежа, поэтому нужно быть уверенным в своем финансовом положении. Кроме того, сама процедура изменения срока потребует дополнительных затрат, что тоже нужно учитывать.

Еще один способ снизить переплату — погашение ипотеки опережающими темпами. «Это особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, и заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — отметила Наталия Кузнецова.

Поэтому лучше в первые месяцы при наличии финансовой возможности вносить максимальные суммы, потом постепенно уменьшать их. Это позволит сократить тело основного долга, на которое начисляются проценты.

«Я один раз в жизни брал кредит — и делал точно так же. Первые два месяца вносил максимально возможные суммы, последующие три месяца — чуть поменьше, потом год снижал еще платеж, при этом он был выше положенного ежемесячного. В результате кредит, взятый на три года, я погасил за год с небольшим, а переплата снизилась почти в два раза», — поделился своим опытом Алексей Коренев. Но данный механизм предполагает наличие свободных денежных средств, что в условиях пандемии для многих является затруднительным, отметил он.

Не забывайте про льготы

Уменьшить переплату по ипотеке помогут льготы и субсидии. При оформлении ипотеки можно воспользоваться программой материнского капитала. Начиная с этого года он выдается при рождении первого ребенка и составляет 450 тыс. руб. При рождении второго ребенка идет доплата еще 150 тыс. руб. Семьи, в которых родился третий ребенок, могут получить еще 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Таким образом, максимально можно сэкономить до 1 млн руб.

Есть специальные субсидии для врачей, учителей, военных (военная ипотека) и молодых. К примеру, субсидию на покупку квартиры до 35% от стоимости жилья могут получить молодые семьи (для супругов в возрасте до 35 лет). Она предусмотрена федеральной программой «Молодой семье — доступное жилье». Минимальный размер субсидии — 30% от цены приобретаемой в ипотеку квартиры для семей без детей и 35% — для семей с детьми. При этом региональные власти могут эту цифру увеличить. Выплату от государства можно потратить как на первоначальный взнос по ипотеке, так и на погашение основного долга уже полученного кредита.

Также стоит учесть налоговые вычеты. Например, можно получить возврат налога за покупку жилья (260 тыс. руб.) и за проценты по ипотеке (390 тыс. руб.). Если недвижимость куплена в долевую или совместную собственность, на получение вычетов вправе рассчитывать оба супруга.

Ежегодно в России сотни тысяч человек берут жилищный кредит. Ипотека растягивается на много лет, и переплата по ней получается значительной. Сэкономить на ипотеке можно тремя основными способами: уменьшить размер основного долга, снизить процентную ставку или сократить срок займа.

Чтобы выбрать подходящий вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. Важно понимать, что в каждом банке можно столкнуться с разными условиями и ограничениями. Поэтому отталкиваться нужно от изучения действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

1. Материнский капитал

Внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
Оплатить часть основной суммы кредита;
Погасить проценты по жилищному кредиту.

Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.

Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Пошаговая инструкция:

Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).
Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».
Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет. Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.

Необходимые документы для Пенсионного фонда:

паспорт заявителя и СНИЛС;
свидетельство материнского капитала;
свидетельство о заключении брака;
нотариальное обязательство, описанное выше;
справка из банка и копия кредитного договора;
договор купли-продажи на жилье;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
выписка из счета продавца, подтверждающая, что банк уже перевел сумму, эквивалентную стоимости жилья.

2. Налоговый вычет

Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.

Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
договор купли-продажи жилья;
свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
паспорт;
свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

договор с кредитной организацией;
график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.

3. Аренда

Если купленная в ипотеку квартира не является единственным жильем, то ее можно сдать в аренду. Этот способ поможет уменьшить ипотечные платежи. Арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж по жилищному кредиту. Нужно помнить, что сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия банка. Этот пункт (о возможности или запрете сдачи ипотечной недвижимости) обычно содержится в ипотечном договоре. Если в договоре отдельно не прописан этот момент, а заемщик намерен сдать имущество в аренду, то следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения. Это поможет сдать квартиру в аренду и избежать проблем в будущем.

4. Досрочный платеж

Еще один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, нужно перечитать кредитный договор. Иногда банк разрешает сократить ежемесячный платеж в случае, если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Необходимо внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумма, которую заемщик обозначил в заявлении на досрочное погашение.

Пример расчета

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 18 тыс. руб. Заемщик хочет внести еще 300 тыс. руб. для досрочного погашения. Таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб.

В заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.

5. Первоначальный взнос и страховка

Сократить расходы по ипотечному кредиту поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. При этом банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика.

При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. Как правило, банк сам предлагает страховые компании-партнеры. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком. Зачастую ипотечникам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.

6. Срок кредита

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. При этом нужно понимать, что чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если заемщик вносит сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.

7. Ежемесячный взнос

При оформлении ипотеки лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые будет по силам отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что не сможет платить 100–150 тыс. руб. ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол в случае наступления финансового коллапса.

Лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может себе это позволить. При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 100 тыс. руб. вместо обещанных 70 тыс. руб., в следующем месяце — 150 тыс. и т. д.

8. Способ погашения кредита

Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, то есть первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты — и, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые четыре-пять лет, как правило, вы платите чуть больше, чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Выбирая схему погашения ипотеки, нужно правильно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов.

9. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. За счет рефинансирования заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа. Рефинансирование имеет смысл, если клиент погасил больше половины кредита.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщик может обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого заемщику необходимо предоставить стандартный набор документов:

паспорт;
СНИЛС;
справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
справка 2-НДФЛ;
кредитный договор со старым банком;
справка об остатке ссудной задолженности

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

После одобрения кредита также потребуются:

договор купли-продажи квартиры;
свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
кредитный договор;
график платежей;
договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
справка Ф40 из паспортного стола;
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

10. Банки и льготы

Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: