Курсовая ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств
Обновлено: 01.05.2024
Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека. Ипотекой именуется залог недвижимого имущества: земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иных объектов недвижимости. Залог таких объектов возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 1 ст. 130, абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
Помимо правил Гражданского кодекса РФ, ипотека регулируется положениями Закона об ипотеке.
Ипотека может возникать как на основании договора об ипотеке, так и в силу закона. В частности, в силу закона возникает ипотека жилого помещения, которое приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Если обязательство заемщика обеспечивается ипотекой на основании договора, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п.п. 1 - 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Соглашение об ипотеке может быть включено непосредственно в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)*(1). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф01-220/12).
Если заемщиком по кредитному договору является гражданин, получающий кредитные средства для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщика по такому договору обеспечены ипотекой, к отношениям по этому договору применяется ряд положений, установленных для договора потребительского кредита Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)". В частности, в таком договоре должна быть определена полная стоимость кредита в соответствии с требованиями названного федерального закона. Информация о полной стоимости кредита должна быть размещена на первой странице кредитного договора. Кроме того, кредитор обязан разместить в местах оказания услуг (местах приема заявлений о выдаче кредита, в том числе в сети Интернет) информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита. В связи с предоставлением кредита по такому договору кредитор не вправе взимать вознаграждение за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Те же правила применяются и к договору займа (ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014).
В отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, заключившее договор в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, закон ограничивает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа), а также по уплате процентов за пользование кредитом (займом). Если по условиям такого договора в период просрочки в уплате суммы основного долга и (или) процентов по нему заемщику продолжают начисляться проценты за пользование кредитными (заемными) средствами, размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать ключевую ставку Банка России, установленную на день заключения этого договора. Если по условиям кредитного договора (договора займа) проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, размер неустойки не может превышать 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Эти ограничения применяются к договорам кредита (займа), обеспеченным ипотекой, которые заключены после 24.07.2016 (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 217-ФЗ (далее - Закон N 217-ФЗ), ст. 2 Закона N 217-ФЗ).
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает уплату залогодержателю (банку) как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Если иное не предусмотрено договором, ипотека также обеспечивает возмещение банку убытков, причиненных ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, уплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя обеспечиваются ипотекой в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п.п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее - банк) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (абзац первый ст. 50 Закона об ипотеке). Взыскание может быть обращено и в том случае, если в отношении должника, обязательства которого обеспечены ипотекой, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2015).
Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику (ст. 61 Закона об ипотеке).
Некоторые особенности обращения взыскания на имущество должника, которое является предметом залога (в том числе ипотеки), и реализации такого имущества установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ). Так, с даты введения в отношении должника - залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58). Нельзя обратить взыскание, в том числе во внесудебном порядке, и на заложенное имущество гражданина в период с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании его банкротом до даты утверждения плана реструктуризации долгов такого гражданина или до даты принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом (п. 1 ст. 213.10 Закона N 127-ФЗ).
В случаях, предусмотренных Законом N 127-ФЗ, план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, может содержать положения о порядке и сроках продажи имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 6 ст. 213.14 названного Закона).
*(1) Пункт 3 ст. 10 Закона об ипотеке предусматривает также государственную регистрацию договора ипотеки. Однако это правило не применяется к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014. Начиная с этой даты государственной регистрации подлежит лишь сама ипотека (ч.ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
Актуальность темы исследования. Как известно, обязательства занимают
неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и
абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в
обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не
гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания
стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены
специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах
обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника,
целью которых является понуждение его к надлежащему исполнению
обязательства.
Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из
наиболее надежных выступает залог, при этом одним из самых востребованных
способов является залог недвижимости - ипотека.
Хотя термин «ипотека» известен еще Римскому праву, в нашей стране
правовое регулирование ипотечного рынка имеет небольшую историю.
Так, закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» был принят лишь в 1998
г., таким образом, можно констатировать, что развитие правоотношений в
сфере ипотечного кредитования началось всего два десятилетия назад, а само
развитие ипотечного кредитования идет довольно медленно. При этом
несомненно, что развитие ипотечных договоров будет определяться не только
финансовой доступностью, но и качественным законодательным
регулированием.
Нет нужной работы в каталоге?
Сделайте индивидуальный заказ на нашем сервисе. Там эксперты помогают с учебой без посредников Разместите задание – сайт бесплатно отправит его исполнителя, и они предложат цены.
Цены ниже, чем в агентствах и у конкурентов
Вы работаете с экспертами напрямую. Поэтому стоимость работ приятно вас удивит
Бесплатные доработки и консультации
Исполнитель внесет нужные правки в работу по вашему требованию без доплат. Корректировки в максимально короткие сроки
Если работа вас не устроит – мы вернем 100% суммы заказа
Техподдержка 7 дней в неделю
Наши менеджеры всегда на связи и оперативно решат любую проблему
Строгий отбор экспертов
К работе допускаются только проверенные специалисты с высшим образованием. Проверяем диплом на оценки «хорошо» и «отлично»
Требуются доработки?
Они включены в стоимость работы ![]()
Работы выполняют эксперты в своём деле. Они ценят свою репутацию, поэтому результат выполненной работы гарантирован
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ФУНКЦИИ ИПОТЕКИ КАК ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА
1.1. Определение сущности и функций ипотеки
1.2. Система ипотечных отношений
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России
ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
2.1. Предмет и объект ипотеки
2.2. Права и обязанности сторон договора об ипотеке
2.3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество
2.4 Анализ судебных споров возникающих в сфере банковского кредитования
2.5 Исследование коллизий и пробелов в законодательстве регулирующем банковское кредитование
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Работа № 3965. Это ОЗНАКОМИТЕЛЬНАЯ ВЕРСИЯ работы, цена оригинала 1000 рублей. Оформлен в программе Microsoft Word.
Оплата. Контакты
ВВЕДЕНИЕ
Выбранная для исследования тема актуальна тем что система ипотечного кредитования имеет первостепенное значение в национальной экономике поскольку ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых странах является формой улучшения жилищных условий оказывающей существенное влияние на экономическую ситуацию в стране. Кроме того система ипотечного кредитования представляет собой сложнейший механизм состоящий из взаимосвязанных элементов рынок недвижимости и операции по купли-продажи недвижимости.
Ипотека как одна из форм решения квартирного вопроса широко обсуждается как законодателем так и обществом и средствами массовой информации. Крайне трудно найти правовой либо экономический журнал или газету в которых бы не поднимался вопрос об ипотеке и связанных с ней многочисленных проблемах. Случается что мнения авторов по тем или иным вопросам расходятся но в одном они солидарны – ипотеке необходимо развитие.
В настоящее время роль ипотеки с каждым днем возрастает. В юридическом смысле ипотека – способ обеспечения обязательств сущность которого сводится к тому что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора.
Термин ипотека в юридическом обороте обычно охватывает два понятия
Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости земли основных фондов зданий жилья с целью получения ссуды.
Ипотека как ценная бумага — подразумевает закладную долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвращения кредитных средств.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом ипотека — это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования
— ипотекой признается залог имущества
— долгосрочный характер ипотечного кредита 20 — 30 лет
— заложенное имущество на период действия ипотеки остается как правило у должника
— заложено может быть только то имущество которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения
— законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества
— развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки
— ипотечное кредитование осуществляют как правило специализированные ипотечные банки.
Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства оно является одним из приоритетных инструментов развития бизнеса.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики — промышленности строительства сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.
Ипотечное кредитование отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление в некоторой степени способствует снижению инфляции.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Актуальность ипотечного кредита обусловлена тем что его использование позволяет разрешить противоречия
— между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения
— между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.
Отсутствие в нашей стране долгое время института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям — в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения так и на уровне государства в целом.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.
Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения банков финансовых строительных компаний и предприятий стройиндустрии направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Таким образом цель данной работы – рассмотреть ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи
1. Рассмотреть сущность и функции ипотеки как правового института
2. Изучить актуальные проблемы ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств
3. Охарактеризовать направления совершенствования жилищного ипотечного кредитования в России.
Дипломная работа состоит из введения 2 глав заключения библиографического списка и приложения.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон «Об ипотеке залоге недвижимости» от 16.07.1998 N 102-ФЗ действующая редакция от 07.05.2013
2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. от 12.03.2014 N 33-ФЗ с изм. внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ от 28.07.2012 N 144-ФЗ
3. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. от 28.12.2013 г.
Содержание работы
Введение 3
Глава 1. Общие понятия залоговых правоотношений 6
1.1. Понятие и основание залога 6
1.2. Общие положения об ипотеке 14
Глава 2. Обращение взыскания на заложенное имущество Ошибка! Закладка не определена.
2.1. Способы обеспечения исполнения обязательств 21
2.2. Обращение взыскания на заложенное имущество 22
2.3. Реализация заложенного имущества 28
Заключение 33
Список использованной литературы 35
Файлы: 1 файл
Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств.doc
ОУП ВПО «АКАДЕМИЯ ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ»
ЯКУТСКИЙ ЭКОНОМИКО – ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)
Кафедра гражданского права и процесса
по дисциплине «Гражданское право»
Тема: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств
студент группы БЮ-13 ЗВ
Семенов Леонид Анатольевич
Обеспечение граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, является для любого государства одним из основных задач социальной политики.
Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема, в основном, решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений или возможности их накопить.
В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет, в основном, решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.
Создание системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения жилья позволило увеличить платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Система обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья.
Система ипотечного жилищного кредитования открывает собственнику недвижимости возможность получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы. Особенно роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать ситуацию. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем и повышении эффективности промышленного производства, а с другой стороны, способствует снижению инфляции.
Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.
Целью работы является изучение российского законодательства об ипотеке и изучение основ этого перспективного вида кредитования.
Глава 1. Общие положения залоговых правоотношений
1.1 Понятие и основание залога
Обеспечение обязательств – традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК).
Способы обеспечения обязательств носят имущественный характер. Их значение состоит в том, что они стимулируют должника к точному исполнению обязанностей под угрозой неблагоприятных для него имущественных последствий (выплата определенной денежной суммы и т.д.). Они могут компенсировать кредитору убытки, возникшие вследствие нарушения должником своих обязательств.
По своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Это обусловлено тем, что ипотека является основной разновидностью залога. Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
Залог – один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Нормы, регулирующие залоговые правоотношения, распространяют свое действие и на ипотеку.
Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества.
Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители – родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.
Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, а также имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах).
С учетом значимости и связанности друг с другом вещи классифицируются на главные вещи и принадлежности. Под главной понимается такая вещь, которая имеет самостоятельное значение в гражданском обороте, то есть независима от других вещей. Принадлежностью признается вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным или иным целевым назначением. Правовое значение деления вещей на главные и принадлежности состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Это общее правило гражданского права действует и при залоге. Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Однако иное может быть предусмотрено договором.
Кредитор должен иметь в виду, что в случаях, когда предметом залога служит предприятие, жилое или нежилое помещение, право на земельный участок, используемый в сельском хозяйстве, или скот, прибыль, полученная предприятием, находящимся в залоге, доходы залогодателя в виде квартирной платы или арендной платы за пользование заложенным помещением, собранный урожай или полученный от скота приплод, – все это предметом залога при залоге основной вещи не является, и претендовать на удовлетворение своих требований за счет таких "плодов" впереди других кредиторов он не может. А для того чтобы распространить залог на "отделимые" плоды, необходимо включить соответствующее условие в договор о залоге.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 340), не проводя деления плодов на "отделимые" и "неотделимые", заменяя их категориями "главная вещь" и "принадлежность", распространяет право залога на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.1
При совершении залоговой сделки в отношении недвижимого имущества одним из супругов действует норма Семейного кодекса РФ (п. 3 ст. 35) о необходимости нотариального удостоверенного согласия другого супруга. В случае отсутствия такового последний вправе потребовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
При долевой собственности залог собственником своей доли не требует согласия других собственников и может быть осуществлен им самостоятельно. При этом остается в силе правило, предусмотренное ст. 246, ст. 250 ГК РФ, о том, что в случае реализации своей доли одним собственником другие собственники сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.
Залогодателем может быть как дееспособное физическое, так и юридическое лицо. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, не ставшие полностью дееспособными в результате вступления в брак или эмансипации, могут закладывать свое имущество только с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если предметом залога является имущественное право, в качестве залогодателя может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Кроме того, залогодателем может быть и арендатор имущества.
Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога. Лицо, которое приобрело заложенное имущество в порядке правопреемства или в результате сделки, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору о залоге. В свою очередь, кредитор может передать свои права по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования или совершения передаточной надписи на закладной.
В соответствии с законодательством (ст. 342 ГК) допускается возможность перезалога уже заложенного имущества. Если залогодержателей несколько, то для них устанавливается соответствующая очередность в удовлетворении их требований. Так, в первую очередь удовлетворяются интересы того залогодержателя, который первым заключил договор залога, из оставшегося имущества удовлетворяются требования второго залогодержателя и т.д. Поскольку перезалог уже заложенного имущества противоречит интересам залогодержателя, в договоре можно установить недопустимость последующего залога имущества.
Для того чтобы защитить интересы последующих залогодержателей, залогодатель обязан сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех предшествующих залогах, стоимости, размере и сроке обеспечиваемого залогом обязательства. Если же залогодатель не исполнил этой обязанности, то при обращении взыскания на заложенное имущество последующих залогодержателей и недостаточности имущества он обязан возместить убытки залогодержателей.
Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГК). При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.
Предмет исследования - нормативно-правовые акты, судебная практика и наука об ипотеке.
Цель работы - рассмотреть ипотеку, как способ обеспечения исполнения обязательств, постараться выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа обеспечения исполнения обязательств в кредитных отношениях.
Содержание работы
Введение ……………………………………………………………………… 3
Глава 1. Ипотека как механизм обеспечения кредитных обязательств
1.1. Развитие законодательства об ипотеке: история правового регулирования, современный период ……………………………………… 6
1.2. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита …. …………….. 9
Основания возникновения ипотеки ………………………………….. 15
Некоторые проблемные вопросы, возникающие при ипотеке жилых помещений …………………………………………………………… 16
Глава 2. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
2.1. Форма и порядок заключения договора об ипотеке ………………… 20
2.2. Предмет договора об ипотеке …………………………………………. 23
2.3. Объекты недвижимости неподлежащие ипотеке ……………………… 29
2.4. Оценка предмета ипотеки ……………………………………………… 30
2.5. Государственная регистрация договора ипотеки …………………….. 31
Глава 3. Права и обязанности сторон по договору ипотеки
3.1. Обеспечение прав по договору об ипотеке ……………………………. 34
Глава 4. Отдельные аспекты залога недвижимого имущества (ипотека) и особенности правоприменения ……………………………………………… 39
Заключение……………………………………………………………………… 44
Список литературы
Файлы: 1 файл
курсовик-ипотека.docx
Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипо- тека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат. [6, с. 4]
Ипотека — это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:
• способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
• характеру рынка использования ипотечных облигаций.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды: для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком.
Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще неизвестен в период строительно-монтажных работ, если он не может финансировать проект самостоятельно либо если заинтересован только в получении готового объекта. [6, с. 4]
По способу обеспечения гарантии возврата ссуд кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией, управлением по делам ветеранов, и не застрахованными. В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Предпринимателю она позволяет увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на нее. Значение ипотеки особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в сельском хозяйстве, требующем увеличения капитальных затрат на возведение современных производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т.д.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5%). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т.д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности. [6, с. 5]
Автор статьи
Читайте также: