Квартира куплена до брака в ипотеку использован материнский капитал выделение долей

Обновлено: 24.09.2022

Купили в браке квартиру за 8,5 млн рублей. Вложили 4 млн, которые я получила от продажи добрачной квартиры, остальное взяли в ипотеку. Часть ипотеки погасили материнским капиталом.

Через год мы развелись, ипотеку плачу я. Как правильно выделить доли, когда погашу весь кредит?

Ирина, у вас есть два варианта. Первый: вы можете договориться с бывшим мужем на любой размер долей в совместно нажитом имуществе. Хоть поровну на всю семью, хоть на передачу всей квартиры вам и детям.

Второй вариант: если согласия между вами нет, есть правила раздела долей по закону. Тогда поступают так:

  1. Доля, которую вы оплатили материнским капиталом, делится поровну между родителями и детьми.
  2. Доля, оплаченная деньгами от продажи добрачной квартиры, принадлежит вам.
  3. Доля, за которую вы платите ипотеку после развода, тоже ваша.
  4. Доля, которую вы оплачивали в браке, принадлежит поровну вам и супругу.

Размеры долей устанавливает в своем решении суд, а Росреестр по решению суда вносит изменения в реестр прав собственников.

Как договориться о разделе квартиры

После выплаты ипотеки вам нужно в течение шести месяцев выделить детям доли в квартире. От размера детских долей зависит оставшаяся часть квартиры, которую вы будете делить с бывшим мужем по нотариально удостоверенному соглашению. Чем большие доли вы выделите детям, тем меньше будет совместно нажитая в браке доля для раздела с бывшим мужем.

Выделить детям доли, оплаченные материнским капиталом, тоже можно по соглашению. Заверять его у нотариуса не обязательно. На это у родителей есть шесть месяцев после того, как погасите ипотеку и банк снимет ограничения на сделки с квартирой. Мы уже рассказывали, как выделить доли.

Доля, которую вы оплатили материнским капиталом, принадлежит всей семье. Это мать, двое и более детей и в большинстве случаев отец младшего ребенка. Эта доля делится на всех поровну. Верховный суд с этим согласен.

Размер материнского капитала в 2020 году — 466 617 рублей. Предположу, что вы погасили часть ипотеки в 2019 году, когда маткапитал составлял 453 026 рублей. Тогда 1/20 квартиры принадлежит вам, вашему мужу и детям вместе. 47/100 квартиры оплачены вашим добрачным имуществом. Оставшиеся 12/25 вы с мужем будете делить на свое усмотрение: если увеличите доли детей до той суммы, которая погашена к моменту развода, а остаток ипотеки погасите самостоятельно, то делить придется только 1/20 доли, оплаченной материнским капиталом.

Кстати, если бывший муж не является отцом одного из детей и не указан в сертификате на материнский капитал как член семьи, оплаченную материнским капиталом долю квартиры делить с ним вообще не нужно.

Вы покупали квартиру в браке, поэтому доля, за которую вы вносили платежи по ипотеке в этот период, — это совместно нажитое имущество. Его делят между супругами пополам.

Доля квартиры, которую вы купили на деньги от продажи вашей добрачной квартиры, принадлежит вам. Но взаимосвязь между доходами от продажи добрачной и вложениями в новую квартиру нужно доказать. Это не потребуется только в том случае, если бывший супруг в суде подтвердит, что половина квартиры приобретена на ваши деньги.

Но на всякий случай доказательства нужно подготовить. Помогут договор купли-продажи добрачной квартиры и выписки с банковского счета.

Доказать взаимосвязь можно так:

  1. Между продажей и покупкой прошло немного времени — несколько недель или месяцев.
  2. Деньги от продажи поступали на банковский счет. С него же оплачивалась покупка новой квартиры.
  3. Нет сравнимых по размерам денежных поступлений из других источников в период перед покупкой квартиры.
  4. Период между заключением брака и покупкой квартиры незначительный. Это свидетельствует, что вы не успели бы совместно с супругом заработать такую сумму.

Приведу пример из суда. Через месяц после свадьбы жена продала добрачную квартиру и еще через пять дней внесла деньги по договору участия в долевом строительстве за однокомнатную квартиру. Квартиру достроили, право собственности зарегистрировали. Когда супруги развелись, мужчина стал требовать половину жилья.

Дело дошло до Верховного суда РФ, который оставил квартиру за женой. Он указал, что имущество, которое приобретается даже в период брака на средства одного из супругов, не является совместной собственностью.

Если квартира, которую вы приобрели в браке, останется у вас, вы должны будете выплатить мужу стоимость его доли. В случае разногласий размер долей и их стоимость будет определять суд.

Пока вы не выплатите мужу стоимость его доли, он вправе пользоваться этой квартирой и даже требовать определения порядка пользования в суде. До выделения долей квартира — совместно нажитое имущество, которым супруги могут пользоваться на одинаковых условиях. После выделения долей муж как собственник имеет право пользоваться своей долей и просить суд закрепить конкретный порядок совместного проживания. Исключение — слишком маленькая доля, которой реально пользоваться не получится.

Как делить отремонтированную квартиру

Возможно, что за год с момента покупки квартиры до развода вы успели сделать в ней дорогой ремонт и таким образом за счет совместных доходов увеличили ее стоимость. Тут все зависит от того, какой был ремонт. На изменение размера долей влияет не любой ремонт, а только дорогостоящий и значительно повлиявший на стоимость квартиры.

Поясню на примерах.

В квартире за 8,5 млн рублей супруги делают косметический ремонт на совместно заработанные 500 тысяч. Рыночная стоимость квартиры почти не меняется. Тогда не произойдет и изменения в долях.

За 8,5 млн рублей покупалась квартира в новостройке с черновой отделкой. После ремонта ее рыночная стоимость выросла до 12 млн. В таком случае доля жены станет меньше, а совместно нажитая часть квартиры — больше. Распределение долей также зависит от источника вложений в ремонт.

Что в итоге

Купленное в браке на личные деньги имущество принадлежит одному супругу.

Доля в квартире, которую оплатили материнским капиталом, принадлежит поровну матери, детям и отцу. Но по взаимному согласию родителей детские доли можно увеличить.

Оплаченная в браке доля квартиры — совместно нажитое имущество супругов, которое делится поровну. Но супруги могут договориться и поделить квартиру по-другому.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Загрузка

Дмитрий Сергеев

Сергей, Статья отвечает на конкретный вопрос читателя. А вопрос именно о выделении долей. С момента, когда доли детям выделены - они обеспечены жильем. Так что ответ, на мой взгляд, дан по существу.
Обязанность родителей по обеспечению детей жильем возникает только тогда, когда например, у ребенка вообще ничего нет.

Сергей, в вопросе не сказано, что это дети бывшего мужа. Они ведь были женаты всего год. И речь о выделении долей, а не о матпомощи на оплату ипотеки.

Алиса, скажите это так? Оплаченная в браке доля квартиры — совместно нажитое имущество супругов, которое делится поровну. Даже если эта доля была оплачена продажей добрачной квартиры одного из супругов?

Алиса, я немного не понял тут. у меня просто другой вопрос.. мы с супругой купили квартиру. К её маткапу у меня вопросов нет. (450тр маткап и 750тр кредит я брал на себя в браке)Она хочет продать свою добрачную квартиру и погасить 750тр кредитных и оформить нашу квартиру на себя. Я не согласен, так как я УЖЕ плачу кредит и считаю что если она внесет эти 750тр позже, то это будет считаться общими деньгами. или я не прав?

Alexx, если квартиру вы купили в браке, то это совместно нажитое имущество, которое делится поровну. Взятый в браке кредит - это тоже общее обязательство. Кто бы ни заработал деньги, они общие.

Если жена своими деньгами погасит добрачный кредит, то получится, что у неё имущества станет меньше, хотя в целом в семье больше. Понятное дело, что так нечестно.
Не важно, внесёт она эти деньги в семейный бюджет сейчас или позже, это ухудшит её собственное материальное положение. И ей будет сложно доказывать, что она эти деньги внесла, и забирать их обратно в случае развода.
Поэтому она хочет подстраховаться. Другой вопрос, что ей всё равно не может принадлежать квартира полностью. Она должна выделить доли вам и детям из-за вложения маткапитала.
Плюс, чтобы жене принадлежала большая часть квартиры, вам сначала нужно выделить доли, а потом вы ей должны подарить свою часть. Она не может просто так пойти в МФЦ и попросить переоформить всю квартиру на неё.

Деньги от продажи квартиры жены не будут общими ни при каких обстоятельствах. Она, конечно, может их вложить куда-то во благо семьи и не требовать обратно. Но это её деньги. Нечестно, что у неё их не будет.

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

Сроки выделения долей

Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

Кому выделяются доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Размеры долей семья распределяет самостоятельно.

Как оформить выделение долей

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

**Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

Я купила квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. После погашения ипотеки собираюсь выделить доли детям. Но уже сейчас задумалась, как быть с их отцом, если он мне не муж, денег не давал и в квартире с нами не живет?

По закону жилье оформляется в общую собственность родителей и детей, условия о браке нет. Но выходит странно: доля положена мужчине просто по факту отцовства. В теории он может иметь детей от разных гражданских жен. Получается, каждая из них в аналогичной ситуации должна будет выделить ему долю? Неплохая схема, если так.

В моем случае отец детей готов нотариально отказаться от своей доли, но хотелось бы понять, имеет ли он на нее право в принципе.

Схема, может, и хорошая, но нерабочая. А все потому, что отцовства, чтобы получить долю, недостаточно: нужен еще официальный брак с матерью ребенка. Так что к нотариусу вам можно не идти. Объясню почему.

О выделении каких долей вообще речь

В Т—Ж есть подробная статья о том, почему и как нужно делить квартиру, приобретенную с использованием маткапитала.

Если кратко, доли действительно положены не только детям, но и родителям. В случае с ипотекой выделить их нужно в течение шести месяцев со дня, когда снимете обременение с квартиры. Конкретный размер долей в законе не установлен. Жилье можно разделить поровну, а можно пропорционально сумме маткапитала в общей стоимости квартиры — это на усмотрение семьи.

Вы правы: в законе № 256-ФЗ ничего не говорится об официальном браке родителей как условии для выделения доли отцу. И на первый взгляд все так, как вы описали в вопросе. Причем, судя по некоторым родительским форумам, специалисты Росреестра на местах иногда тоже так считают и требуют от гражданских жен выделять доли гражданским мужьям — отцам их детей.

А учитывая, что с 2020 года маткапитал дают и на первого ребенка, оборотистый мужчина без копейки вложений и впрямь мог бы стать владельцем нескольких долей в недвижимости разных гражданских жен.

Но вряд ли станет. Потому что Конституционный суд считает иначе.

Конституционный суд: чтобы получить долю, мало стать отцом, надо быть еще и мужем

В 2015 году один мужчина, будучи отцом ребенка, но не состоя в браке с его матерью, подал жалобу в Конституционный суд. Повод такой: в официальном браке он не был, поэтому все нижестоящие суды отказали ему в иске о выделении доли в квартире, которую они купили на маткапитал.

Мужчина просил оценить, насколько это соответствует Конституции: по закону брак не нужен, а по факту его требуют. Однако Конституционный суд объяснил мужчине, что он понимает закон неправильно. Норму о выделении долей детям и родителям нельзя толковать отдельно от остального содержания закона № 256-ФЗ и правительственных правил направления маткапитала на покупку жилья.

Так, в случае с компенсацией за счет маткапитала расходов на постройку дома для выделения доли отцу брак обязателен. Почему же в ситуации с покупкой жилья должно быть иначе? Не должно, решило правительство и прямо прописало в правилах, что в оформлении маткапитала участвует только муж по свидетельству о браке, а не просто отец ребенка. Это справедливо для любого способа использования маткапитала на улучшение жилищных условий, будь то прямая покупка, первоначальный взнос по ипотеке или погашение ее части.

Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Верховный суд: бывшего гражданского мужа, не получившего долю в квартире при покупке, можно выселить

Затем семейная жизнь разладилась, причем гражданский муж, со слов женщины, вынудил ее и детей съехать из дома. Она подала в суд иск о выселении мужчины и снятии его с регистрации по месту жительства. В первой инстанции выиграла, а в двух последующих проиграла. По мнению судов, бывший гражданский муж, как отец детей, должен был стать долевым собственником дома. Однако долю ему в нарушение закона № 256-ФЗ не выделили. Что не лишает мужчину права пользования жильем.

Женщина не сдалась и обратилась в Верховный суд. Тот хотя и отправил дело на новое рассмотрение, но фактически принял сторону матери. Он повторил аргументы Конституционного суда: закон № 256-ФЗ и правила расходования маткапитала — единая нормативная система. Одну норму нельзя толковать отдельно от остальных. А совокупность норм гласит: претендовать на долю в жилье, купленном на маткапитал, может только отец детей — официальный супруг их матери на день покупки.

В 2018 году Верховный суд подтвердил свою позицию. Он отказал в иске мужчине, который пытался признать недействующим условие о браке, закрепленное правительством в правилах расходования маткапитала. Суд снова указал, что это обязательно. С тех пор отцам детей — гражданским мужьям бесполезно требовать долю: ни один суд их не поддержит.

Купили квартиру на маткапитал в браке, а затем развелись. Как ее делить?

У автора вопроса официального брака нет, но для полноты картины разберем и это. Точнее, уже разобрали. Почитайте:

Главный нюанс: если после использования маткапитала квартиру разделили на равные доли, допустим по ¼ матери, отцу и двоим детям, делить при разводе вообще нечего. Все остаются при своих долях.

В других случаях нужно помнить, что доля, оплаченная маткапиталом, после развода никогда не делится пополам между бывшими супругами. Она остается в равнодолевой собственности бывших супругов и детей. Дополнительные подробности, в зависимости от ситуации, — в статьях, упомянутых выше.

И последнее. Бывшему мужу ничто не мешает отказаться от претензий или подарить свою долю детям.

Как одному мужчине получить доли в квартирах, купленных на маткапитал разных женщин

Итак, мы условились, что без официального брака отец ребенка не может претендовать на долю в квартире, если ее купили на материнский капитал гражданской жены. Но если отношения оформлены, то доля ему положена. Даже когда женщина, к примеру, оплатила остальную часть жилья подаренными ей деньгами и муж не может претендовать на нее при разводе. В этом случае минимум, который ему полагается, надо посчитать по такой формуле.

Минимальная доля мужа в купленной на маткапитал квартире = Сумма маткапитала / Стоимость квартиры / Число членов семьи

Например, у семейной пары в 2020 году родился первый ребенок. Оформлен сертификат на материнский капитал в размере 466 617 Р , который использовали для покупки квартиры стоимостью 5 000 000 Р . Деньги для оплаты оставшейся части жене подарила ее мать по письменному договору. В результате мужу полагается минимум 0,03311 доли квартиры: 466 617 Р / 5 000 000 Р / 3. Чтобы удобнее было это воспринимать, умножьте эту цифру на 100%. То есть мужу полагается не меньше 3,31% квартиры.

Если случится развод и мужчина вступит в новый брак, а затем заведет ребенка со второй супругой, после чего они тоже потратят маткапитал на квартиру, муж опять получит долю. И так до бесконечности. Даже если мужчина не давал на квартиру ни копейки.

Все бы хорошо, но после каждого развода на такого горе-приобретателя будут вешать алименты. Если всякий раз ему доставались мизерные доли, вряд ли сомнительная ценность владения ими компенсирует расходы на содержание детей.

Дети от разных мужей: как посчитать и кому выделять долю при покупке квартиры за маткапитал

Представим вполне жизненную ситуацию. В 2019 году женщина родила ребенка, будучи в первом браке. В 2020 году развелась, вышла замуж снова и родила еще одного ребенка. Вопрос: этот ребенок для целей материнского капитала первый или второй? От ответа зависит сумма, которую в 2020 году даст государство: 466 617 или 616 617 Р .

Конечно же, ребенок в новом браке — второй. В подавляющем большинстве случаев детей считают, если так можно выразиться, в привязке к матери, а не к отцу. Последние могут быть разными, главное, что мать одна. Исключение, когда одинокий мужчина усыновляет ребенка или обращается за помощью к донору яйцеклеток и суррогатной матери. Тогда маткапитал, как ни странно, дадут ему. Правда, скорее всего, придется судиться.

Но вернемся к нашей ситуации с одной женщиной с двумя детьми от разных мужей. Кому она должна выделить долю при покупке квартиры на маткапитал: первому мужу, второму, обоим? Ответ: только второму. Согласно правительственным правилам о том, как расходовать маткапитал, в его оформлении участвует только действующий супруг, но никак не бывший.

Что в итоге

При покупке жилья на маткапитал в гражданском браке выделять долю отцу ребенка необязательно. Требование отца или специалиста Росреестра об этом незаконно — так решили Конституционный и Верховный суды.

Если квартира с использованием маткапитала приобретена в браке, при разводе муж может претендовать на ее часть. Какую именно, зависит от ситуации, но во всяком случае ему полагается не менее доли, приходящейся на стоимость жилья, оплаченную капиталом.

Мужчина может разводиться и заключать новые браки, становиться отцом других детей, после чего покупать очередную квартиру на маткапитал и получать долю в ней. Но вряд ли это выгодно с учетом алиментов.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

В 2021 году 61% семей использовали маткапитал для улучшения жилищных условий. При этом в квартире, куда семья вкладывает маткапитал, нужно обязательно выделить доли детям. Рассказываем, кому и какие доли нужно выделять и в какой срок необходимо уложиться, чтобы у ПФР не возникло вопросов.

☝️ Когда выделять доли

Если семья купила жилье и использовала средства господдержки, родители обязаны выделить в этом жилье доли детям.

Если маткапитал перечисляют напрямую продавцу квартиры и в сделке нет кредитных денег, доли выделяют в жилье сразу при покупке.

Если маткапитал вложили в ипотеку — то в течение 6 месяцев с момента, когда родители выплатили кредит и сняли обременение.

Когда кредит рефинансируют, то доли выделяют после того, как родители полностью погашают ипотеку по новому договору

🤏 Какие доли выделять

Например, пара с двумя детьми купила квартиру 40 м² за 4 млн рублей и оплатила маткапиталом в сумме 453 000 Р часть квартиры.

Сколько им выделять, считают так: 453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. То есть 11% квартиры, или 4,4 м², куплено на маткапитал.

Господдержка дается на всех членов семьи, то есть делим поровну: 4,4 / 4 = 1,1 м². Именно столько и нужно выделить каждому из двух детей. Квадратные метры потом следует перевести в доли: 1,1 от 40 м² — это 0,0275, или 11/400 квартиры.

Можно выделить детям и больше, но родители не обязаны это делать. Чем больше в квартире доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру

👍 Кому выделять доли

Доли выделяют всем детям владельца сертификата, в том числе совершеннолетним, и супругу.

Выделяют доли тем детям, которые есть на момент, когда распределяют доли. Например, когда семья вкладывала маткапитал в ипотеку, у них был один ребенок. Когда они выплатили ипотеку и сняли обременение — уже трое детей. Доли в данном случае нужно выделять всем детям.

Дети супруги от другого брака имеют право на доли в квартире, поскольку сертификат получила их мать. Дети мужчины от другого брака не имеют права на долю в квартире, поскольку маткапитал обычно дают женщине, а не мужчине. Мужчинам сертификат дают только в некоторых случаях.

Если женщина не замужем, она выделяет доли только детям. Если замужем, но это не первый брак, то выделяют долю тому супругу, с которым женщина состояла в браке, когда использовала маткапитал

👎 Кому доли не выделяют

В законе не сформулировано, нужно ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже распределили. Считается, что оснований для нового перераспределения долей нет, но не все трактуют это так однозначно.

Родители могут сами наделить ребенка, который родился после распределения долей, отдельной долей. Но выделить эту долю они могут только из долей совершеннолетних членов семьи. Затронуть доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения опеки. Скорее всего, в этом откажут

🤲 Как выделить доли

Если жилье покупается без кредита, доли выделяют сразу по договору купли-продажи.

Если жилье покупают в ипотеку, обычно кредитный договор и право собственности оформляют только на супругов или кого-то одного из них.

Мало какой банк захочет связываться с залоговой квартирой, где среди собственников есть еще и дети.

Когда заемщики погашают ипотеку, они должны подписать соглашение о выделении долей, заплатить госпошлину и зарегистрировать соглашение в Росреестре. С этого момента в квартире появляются доли, которые уже принадлежат детям

🤝 Как оформить соглашение о выделении долей

Если оформить соглашение о выделении долей у нотариуса, он сам его составит, рассчитает доли и отправит на регистрацию. Стоимость услуги — около 5000 Р , но цена зависит от региона.

Можно попытаться оформить такое соглашение самостоятельно в простой письменной форме и подать на регистрацию в Росреестр. Но это ведомство неоднозначно смотрит на соглашения о выделении долей, которые оформлены без нотариуса, — в регистрации могут отказать. Но попробовать можно

👋 Можно ли отказаться от своей доли

Этот вопрос не урегулирован. В законе о дополнительных мерах поддержки нет нормы, по которой один из членов семьи может отказаться от своей доли.

Практика Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты говорит, что лучше сначала выделить доли и зарегистрировать право собственности на всех членов семьи.

После этого совершеннолетние члены семьи, которые хотят отказаться от права владения частью квартиры, могут подарить свои доли остальным. Такая схема поможет избежать проблем: если доли выделены, ПФР не сможет сказать, что закон нарушен

👊 Можно ли не выделять доли

Если доли не выделить, родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве или обязать вернуть государственные средства ПФР.

Если продать квартиру и не выделить доли, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей

🙌 Если хотите продать квартиру с детскими долями

Придется получать согласие органов опеки на продажу. Главное условие: при продаже квартиры с детскими долями и покупке новой жилищные условия детей не должны ухудшаться.

В некоторых случаях опека может не одобрить сделку, например если посчитает, что интересы детей при сделке пострадают

👌 Как взять ипотеку и не прогадать

Рассказываем в нашем бесплатном курсе. Как выбрать квартиру, подготовиться, оформить сделку и переплатить по минимуму

Что еще полезно знать о материнском капитале:

Анастасия Корнилова

Загрузка

Можно ли продать квартиру купленную в ипатеу с вложенным мат капиталом и не покупать ничего? А положить эти деньги на счёт детям, например на будущее о обучение? Доли ещё не выделены и в квартире никто не прописан

Алёна, Вам правильно написали. Хочу ещё добавить. Нигде не будет указано же, что эти деньги будут использованы именно на обучение. Они просто будут лежать на счете. Если есть у детей доли где-то, то действительно можно попробовать пообщаться с опекой. Но, скорее всего, Вам откажут, так как не выделять доли можно только в исключительных случаях. Например, деньги нужны на лечение ребёнку.

Елена Евстратова

Алёна, попробуйте поговорить с опекой. Могут разрешить только в том случае, если у детей есть еще другое жилье. Если это единственное жилье у детей — разрешение не дадут

Елена Евстратова

Дмитрий, продать можно. Но скорее всего дом придется покупать на высокой стадии строительства, опека не даст вложить в котлован

Саша, я так купила, за свои средства + маткап, дду на меня. достроилась квартира я выделила детям.пфрф сказал что даженатариуса не надо, я просто подписалау них же их бумажку что выделю и все.

Анастасия Корнилова

Халикова, вы же маткапитал получили в связи с рождением двух детей, поэтому должны выделить долю первому ребёнку тоже

Александр Алексеев

Здравствуйте Елена. У меня такой вопрос. Выплатил ипотеку год назад ,в том числе с использованием мат. Капитала. Долей ни каких ни на кого не оформлял. Продавать ближайшее время тоже не намерен. Недавно узнал ,что дается 6 мес после погашения ипотеки на выделение доли. Прошел год, я вышел за рамки установленного срока, будут ли ко мне применены какие то санкции, штрафы? И если я не собираюсь ближайшие 10 лет ее продавать квартиру какова срочность вопроса выделения долей?

Александр, срочности нет, штрафов тоже не предусмотрено. Но Вы случайным образом можете попасть на проверку в прокуратуру, и вот тогда будет неприятно (( Могут заставить вернуть деньги в бюджет. Но наделение долями детей не противоречит законам РФ, а наоборот. Судебной практики не было, чтобы заставляли возвращать маткапитал, если позже 6 месяцев выделяли доли.

Использовали мат. капитал +ипотечный кредит на покупку жилья, сейчас погасили кредит и нужно выделять доли детям в этом жилье. Можно ли сделать дарение(подарить) детям их долей , а не выделять их доли?

Анастасия Корнилова

Оксана, нет, вы должны именно выделить доли

Анастасия, Помогите пожалуйста ещё с таким вопросом: ипотеку с использованием мат. капитала погасили 4 года назад, доли детям ещё не выделяли. Будет ли нам какой-то штраф за несвоевременное выделение долей детям?

Анастасия Корнилова

Оксана, нет, штрафы в законодательстве не предусмотрены, но ПФР может через суд потребовать возврата полученных денег, если обязанность по выделению долей не будет исполнена, поэтому лучше не затягивать с оформлением

Здравствуйте, купили старый дом и использовали мат. капитал, построили новый дом на этом же земельном участке, оба объекта стоят на кадастровом учёте, планируем снять с кадастрового учёта старый дом, можем ли мы наделить детей долями в новом доме? Заранее спасибо за ответ.

Анастасия Корнилова

Медведева, попробуйте договориться с опекой. Если вы хотите просто снести старый дом, вполне могут разрешить. Особенно если площадь в новом доме больше, а условия лучше

Хочу продать комнату, приобретеная только на мат капитал. Есть квартира доставая мне в наследство собственник я. Могу ли я выделить доли детям в этой квартире или обязательно нужно новое жильё покупать?

Анастасия Корнилова

Анастасия, предложите этот вариант органам опеки. Обычно они настаивают, чтобы именно покупка была, а не выделение долей в других объектах, принадлежащих родственникам. Но если вы выделите доли в квартире, а часть денег от продажи комнаты, которые приходятся на детские доли, положите на отдельный счёт детям, вполне могут дать согласие

Добрый день,а можно изменить доли,при оформление документов делал доли всем поровну и ипотека ещё не закрыта,хочу сделать доли равные мат капиталу!

Можно ли подарить квартиру , купленную с использованием средств мат.капитала?

I'm not Bridget

Если купить квартиру в ипотеку с использованием мат. капитала, то возможно ли после погашения кредитного долга и выделения долей родителям и 2м несовершеннолетним детям, продать эту квартиру и купить по квартире каждому ребенку? Т.е. разрешит ли опека продать 1 жилую площадь, где доли у всех и купить две разные, в которых собственником будет только кто-то один из детей (или 1 родитель + 1 ребенок)?

I'm, органы опеки - это отдельное государство. В большинстве случаев адекватны, и пропускают спокойно. Самое главное правило - у детей должны улучшаться жилищные условия. Желательно существенно. А вот посчитают ли они это улучшением ли нет, только методом проб узнаете.

Наталья, можете. Есть судебная практика, где Верховным судом разъяснено, что при улучшении жилищных условий и наделении в этом жилом помещении детей долями, права детей не нарушаются.

Альфира, скорее всего, Вам придется вернуть средства маткапитала в бюджет. Но Вы сможете еще раз им воспользоваться. Либо второй вариант - наделить детей долями в другой квартире. Это же Ваша вина в том, что Вы не выделили доли, Вам и отвечать.

Ирина, дольщики (в Вашем случае н/л дети) имеют преимущественное право покупки. Такую сделку без органов опеки не возможно провести. А они 100% откажут.

Елена, квартира куплена в браке, поэтому на Вашу долю муж имеет право. Он отказался от своей 1/2, а на Вашу 1/2 имеет право. Если бы не отказался, то имел б он право на Вашу 1/2, а Вы на его 1/2, т.е. понятное дело, что то ж на то ж и вышло бы, поэтому сразу всем выделяется. Так бы он претендовал на 1/2, а теперь имеет право на 1/4. Либо брачное соглашение у нотариуса пусть оформит. Риэлтор прав. Если не взять такое соглашение, Ваш бывший муж может оспорить сделку.

Валентина, конечно можно. Доли выделяются от совершеннолетних собственников, в статье же написано. Не важно от чьей доли, главное, чтобы часть детей не была меньше, чем доля, которая им полагалась бы, если бы высчитывали по формуле от общей стоимости долю маткапа.

Надежда, от стоимости в договоре. Если покупали за 3 млн, а теперь квартира стоит 10 млн, то всё равно высчитывайте от стоимости в LRG/ Проценты конечно же тоже не входят в стоимость квартиры по ДКП.

Анна, найдите другого нотариуса или попробуйте в ППФ подать через МФЦ. Вы должны выделить доли. Но да, нотариусы терпеть не могут выделение долей? им бы только ДКП составлять и завещания ))

Добрый день!
У меня трое детей, один совершеннолетний (отказывается от своей доли), нужно ли оформлять нотариально заверенный документ?
При использовании двух материнских капиталов как правильно оформить соглашение?
Спасибо.

Можно ли продать дом который в ипотеке с мат капиталом и выделить долю, но после продажы мы не хотим покупать ничего, можно ли выделить потом долю ребенку у родителей в доме ?

В браке с августа 10 года Ипотека в КЖК с декабря 10года. В 11 году внесены мат капитал и губернаторские.Развелись в 20г. Квартира на бывшем. как узнать какие доли он должен выделить нам.

Ипотека полностью на бывшем, использовали мат капитал и губернаторские, доли не выделял. Где узнать какие доли он должен выделить

«Если нет кредитных денег, доли выделяют в жилье сразу при покупке» - это не так, а может не всегда так. В моем договоре ДДУ(а я заплатила, значит факт покупки однозначно есть) нет долей, их надо выделять. Покупка с участием мат.капитала. Хотела найти информацию(не нашла нигде пока), когда выделить доли. Могу ли я сразу выделить доли при регистрации собственности? А не оформлять все на себя… Потом выделять доли… Хотелось бы разово решить эту волокиту. В ДДУ покупатель только я, не в браке, использование мат.капитала прописано

Я получила мат. Капитал и купила квартиру в ипотеку, затем вышла замуж и воспользовалась мат. Капиталом. Нужно ли выделять долю в этом случае ещё и на мужа. Если да, то почему?

здравствуйте, подскажите, как прописать детей в соглашении, если им исполнилось 14 лет?

Купила недвижимость за мат. капитал, с отцом детей в разводе (на момент покупки были разведены) нужно ли мне сейчас выделять ему долю?

Ильмира Батталова

Как мне подать дом в деревне, если доля детей есть. Купили с ипотекой с такой же площадью квартиру в городе . Органы опеки сейчас считают их площадь вместе(дом и квартиру ). Не дают согласие на продажу требуют чтобы ещё побольше купили.

Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

В данной статье вы найдете ответы на вопросы, касающиеся определения долей в квартире или доме, которые были куплены с участием материнского капитала. Все дело в том, что закон обязывает родителей выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом.

Сегодня вы узнаете, как процедура проводится на практике. Что сделают контролирующие органы, если выявят, что требование законодательства не выполнено?

В России падает рождаемость, и растут цены на недвижимость. Государство вводит различные меры поддержки для тех, кто желает иметь более одного ребенка. Так, начиная с 01.01.2007 года, назначается материнский или семейный капитал.

Деньги наличными на руки не выдаются, на банковский счет не вносятся для получения процентов на остаток. По запросу владельца сертификата, если не нарушается законодательство, средства перечисляются банку-кредитору или продавцу недвижимости (256-ФЗ, ст. 7 (скачать в word).

Но есть важное условие. Родители не могут оформить квадратные метры только в свою собственность. В списке владельцев должны значиться и все их дети.

Как оформляется выделение долей

Средства материнского сертификата изначально находятся в ведении Пенсионного Фонда РФ. Его сотрудники обязаны следить, чтобы получатели средств не нарушали особые Правила, утвержденные 12.12.2007 года (скачать в word).

Положения данного документа определяют, как доли детям по мат капиталу выделять в случае, если на дату, когда капитал перечисляется застройщику или продавцу недвижимости, приобретатель не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на покупку. Подобное возможно, если жилье покупается:

  1. В рассрочку. Продавец или застройщик сначала получит всю сумму, только потом передаст покупателю право собственности.
  2. С привлечением ипотечного займа. Объект покупки становится залогом по кредиту. До внесения последнего платежа недвижимость нельзя подарить, продать, совершать с ней иные юридически важные действия.
  3. По ДДУ. Дома, как такового еще нет, покупатель владеет пока виртуальными квадратными метрами.

Во всех ситуациях, перечисленных выше, передача долей детям практически невозможна (если по документам везде недвижимость значится на одном человеке).

Как происходит выделение долей

В самом простом варианте покупатель имеет на руках необходимую сумму для покупки квартиры за наличный расчет. Сразу определяются все собственники. Если это так, родителям надлежит только уведомить ПФР о том, что права детей соблюдены.

Где выделяют доли детям по материнскому капиталу в иных ситуациях? Мало кто может приобрести жилплощадь за счет собственных средств. Приходится обращаться в банк и запрашивать некоторую сумму в долг. Но кредиторы хотят иметь гарантии возврата средств и требуют передать покупку в залог (102-ФЗ Об ипотеке, статья. 1 (скачать)).

В этом случае выделить доли сразу практически невозможно. Финансисты не одобряют сделки, участниками которых становятся несовершеннолетние. Если будут просрочки по платежам, продать проблемную квартиру будет сложно.

Для ПФР же важно, чтобы родители не нарушали права своих потомков. Нет подтверждения, что каждый ребенок получит некоторое количество квадратных метров? Рассчитывать на получение капитала не приходится. Как выделить доли детям по материнскому капиталу в таком случае?

Родителям могут выбрать любой из указанных ниже способов:

  • сыновья и дочери получают некоторое количество квадратных метров в подарок;
  • у нотариуса заверяется соглашение, определяющее порядок выделения долей.

Подробнее о способах выделения долей

В предыдущем пункте статьи указаны методы выделения долей. Каждый из них имеет свои нюансы. В частности, выделить доли детям по материнскому капиталу без нотариуса можно при выполнении одного из условий:

  • квартира изначально находится во владении одного лица (например, второго супруга нет вообще или в разводе);
  • муж и жена владеют квартирой совместно, если по соглашению доля супругов не разделена между ними (консультируйтесь с юристом прежде чем действовать!).

Если же недвижимость оформлена изначально в долевую собственность или на одного из супругов, выделить долю ребенку в ипотечной квартире можно только при помощи нотариуса. Простая письменная форма не будет принята Регистрационной палатой к рассмотрению.

Образец соглашение (договора) о выделении доли без нотариуса-1

Образец соглашение (договора) о выделении доли без нотариуса-2

Еще один важный момент! При подписании договора дарения дополнительный экземпляр готовится для Регистрационной палаты.

Родителю (собственнику недвижимости по договору) недостаточно на словах заявить, что после закрытия ипотечного кредита он обязуется выделить доли своим детям. Слова подкрепляются особым документом — нотариальным обязательством.

Его суть — соблюдение требований, указанных в п.4 ст. 10 256-ФЗ от 29.06.2006 года (скачать в word). Как только квартира (в зависимости от исходных обстоятельств) освобождается от обременений или сдается в эксплуатацию, ее необходимо оформить в долевую собственность. Свой кусок полагается всем членам семьи, включая родных и/или усыновленных детей.

Важно! В квартире или частном доме могут проживать дополнительно бабушки и дедушки, дяди и тети, иные родственники. Но на них требование закона не распространяется.

Какие документы нужны чтобы выделить доли детям

Нотариальное обязательство в любой точке страны оформляется по единому образцу (скачать пример в word). Для корректного внесения информации нотариус потребует предоставить:

  • общегражданские паспорта. Детям не исполнилось по 14 лет? Нотариусу передаются свидетельства о рождении;
  • в зависимости от ситуации либо договор купли-продажи квартиры, либо ДДУ, либо соглашение с подрядной организацией на строительство частного дома. Квартира сдана в эксплуатацию? Не стоит забывать про выписку из ЕГРН;
  • оригинал сертификата;
  • кредитный договор, если недвижимость является обременением по кредиту.

Конкретный перечень документов, необходимых для оформления обязательства выделить долю детям по материнскому капиталу лучше уточнить заранее. В частности, может потребоваться справка из банка об остатке ссудной задолженности.

Важно! В документе обязательно указывается, при наступлении каких событий родители обязуются выделить доли своим детям.

Нотариус становится гарантом того, все стороны осознают свои действия, не одурманены наркотическими препаратами или алкоголем. Если детям на момент подписания документа не исполнилось 14 лет, они не имеют права визировать соглашение (Гражданский Кодекс РФ, ст. 28 (скачать)). За них это делают родители.

В пп.6 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (скачать) говорится том, что за то, чтобы выделить доли детям у нотариуса по материнскому капиталу уплачивается пошлина в размере 500 рублей.

В какие сроки выделяются доли детям

Сроки на выделение долей при покупке жилья с маткапиталом, в том числе при ипотеке

В законодательном порядке покупателю дается 6 месяцев на то, чтобы исполнить взятые на себя обязательства. Отсчет ведется с даты:

  • перечисления денег продавцу, если сделка заключалась без привлечения кредитных денег;
  • когда официальная комиссия приняла жилой комплекс в эксплуатацию, если оплата производилась за наличный расчет;
  • снятия обременения после закрытия кредитного договора;
  • оформления кадастрового паспорта. Требование распространяется на ситуации, когда получатель сертификата строил частный дом. Если же деньги потрачены на покупку материалов, то отсчет начинается с даты перевода средств продавцу.

Важно! Родители обязаны выделить доли детям по материнскому капиталу через МФЦ или иным образом именно в той квартире, которая обозначена в обязательстве.

Можно ли выделить доли детям в другой квартире? Родители приобрели еще одну или несколько квартир? Маткапитал никаким образом не задействован? Собственники вправе распоряжаться этой недвижимостью на свое усмотрение.

Как на практике происходит выделение долей

В нотариальном обязательстве прописывается, после какого момента надлежит перейти к оформлению долей на практике. Эта дата наступила? Далее собственник недвижимости обязан:

  • обратиться в банк и получить справку о том, что задолженность закрыта. Ее передают в ЕГРН для снятия обременения. Если же закончено строительство дома (частного или многоэтажного), его надлежит ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в ЕГРН;
  • получить выписку из Реестра;
  • посетить нотариуса и оформить уже не обязательство, а выделение долей или дарственную по факту. Нотариальное заверение необязательно только при наличии общей совместной или единоличной собственности. Последнее — если второго родителя нет вообще;
  • подать документы на регистрацию в ЕГРН. Как только будет получена новая выписка, в которой будет обозначено, что дети имеют право собственности на часть квартиры или дома, соответствующий документ предоставляется в ПФР.

Сколько квадратных метров получает ребенок в виде доли, и что будет, если не выделить ничего

Пришло время узнать, сколькими же метрами будет располагать сын или дочь покупателей квартиры. И закон в этом случае родителей никто и никак не ограничивает. Они могут разделить жилье поровну между всеми или наделить каждого парой квадратных метров.

Какие доли выделить детям при использовании материнского капитала? Любую. Никто не будет оспаривать принятое решение. Исследования показывают, что сыну или дочери передается 1/90 или 1/148 квартиры. И такие случаи были.

Родители выделяют минимальные доли, если собираются сразу после погашения задолженности продавать квартиру. В этом случае им не придется получать согласие собственников нескольких квадратных метров или сантиметров.

Какую минимальную долю можно выделить ребенку по материнскому капиталу? Чтобы не возникало проблем с регистрацией, можно ограничиться выделением санитарной нормы (6 кв. метров).

Как вариант, передают в собственность жилплощадь на сумму маткапитала. Доля подобного типа получила название идеальной. С учетом стоимости квадрата в столичных регионах, она будет просто крошечной.

Ни в одном документе правил распределения и подсчета долей нет. Сложилось просто общепринятое правило, которое придумали нотариусы.

Пропорционально сумме материнского капитала к цене квартиры в целом, и далее на всех членов семьи разбиваем.

Каждому члену семьи положено с материнского капитала по 113 256.5/1000 000 = 0,11 или 11/100 — это минимум который положен, Но по соглашению может быть и больше.

Пенсионный Фонд не имеет ни аппарата, ни технических возможностей для того, чтобы проверить, как исполняются все нотариальные обязательства. Но никто и ничто не мешает ПФР передавать данные обо всех подозрительных случаях в прокуратуру. К тому же дела выборочно, но проверяются. В папку не подшито подтверждение, что обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом исполнено? Сигнал передается в следственные органы.

Прокуратура обладает всеми необходимыми полномочиями, чтобы проверить все обстоятельства любого дела. В зависимости от полученных результатов принимаются процессуальные решения.

Что делать если не выделили долю детям по материнскому капиталу? Стандартно неисполнительных родителей решением суда обязывают зарегистрировать права детей на жилплощадь. При худшем исходе дела — могут заставить вернуть потраченную сумму маткапитала в бюджет, и лишить права на дальнейшее использование этой субсидии.

Возможно ли исполнение обязательства, когда жилье в залоге

В стандартном варианте ипотечные займы берутся на 10-15-20-30 лет. В определенных ситуациях родители могут захотеть наделить своих детей жилплощадью еще до того, как будет аннулирована банковская закладная.

Можно ли выделить долю ребенку в квартире в ипотеке, если до снятия обременения еще десятки лет? Законодательно подобные операции не запрещены, но родителям придется получить согласие:

    на то, что жилплощадь, принадлежащая ребенку, будет передана в залог;
  • банка на то, что обременение будет принадлежать несовершеннолетним.

Вопрос от читателя:

Купленную квартиру с использованием материнского капитала хотим продать (доли в ней на детей не выделены, ипотека закрыта, обременение банка снято). Приобретена в браке на имя одного из супругов. Купили большую квартиру с привлечением ипотеки. На руках пока договор долевого участия, дом еще не ввели в эксплуатацию.

Как нам поступить в нашем случае:

  • Чтобы правильно выделить доли несовершеннолетним детям в старой квартире или уже в новой квартире, можно сделать самим без нотариуса?
  • Если без нотариуса никак не обойтись, то лучше сделать это Соглашением или Договором дарения долей на детей? чтобы при продаже старой квартиры обойтись без нотариуса.
  • Если оформить Договором дарения, какие могут возникнуть трудности при продаже старой квартиры и выделении долей на детей в новой квартире?
  • Чтобы перевести старую квартиру в общую совместной собственность, что надо сделать? В Росреестр, нужны какие-либо нотариальные документы?

Ответ: открою вам секретную схему😉, но она работает.

1. Выделить детям доли нужно обязательно в той квартире, на которую материнский капитал тратили, в новой нельзя, чревато негативными последствиями.

2. (Этот пункт не обязателен). Так как собственник в вашей ситуации, я понимаю — один супруг, то нужно идти в МФЦ и зарегистрировать общую совместную собственность. Ваша супруга предоставляет:

  • свидетельство о браке,
  • паспорт,
  • гос пошлину 350 рублей.

Талон услуги Росреестра приобщение.
Подписывает заявление на внесение изменений в ЕГРН. Ждёте. Изменения вносят, можете выписку новую заказать, но не обязательно.

3. Затем составляете соглашение о выделении долей (у нотариуса или без нотариуса по образцу выше). Оплачиваете госпошлину, сдаете на регистрацию. Регистрируют одну долю — на супругов, другую на одного ребёнка, третью на второго ребёнка. Только доли выделяйте не большие. Ещё же продавать квартиру.

4. Для продажи этой квартиры, где собственники дети, потребуется разрешение органа опеки. Для его получения надо пообещать предоставить соразмерную площадь в другом объекте. Но так как новая квартира в ипотеке, это делается только с согласия банка, и после введения в эксплуатацию.

Либо можно открыть счета на детей и Деньги с продажи их долей положить на эти счета. Опека разрешает такую сделку проводить.

5. Сделка по продаже будет только нотариальная, потому что есть в числе собственников несовершеннолетние дети.

Задавайте вопросы в комментариях, обязательно на них ответим. Чем подробнее опишите ситуацию, тем точнее можно ее прокомментировать.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: