Можно ли две ипотеки объединить в одну
Обновлено: 25.04.2024
Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?
Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.
Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.
Проще всего объединять квартиры на стадии строительства
В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.
Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».
Как согласовать объединение на вторичном рынке
Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.
В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.
Порядок действий будет такой:
- Собрать все документы.
- Заказать в проектной организации проект перепланировки.
- Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
- Получить разрешение на перепланировку.
- Провести ремонтные работы.
- Сдать работы надзорным органам.
- Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
- Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
- Объединить лицевые счета.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению
Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».
Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.
Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.
Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать
В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.
При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.
Какие варианты объединения квартир встречаются на практике
Возможны три варианта объединения:
- Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
- Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
- Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.
У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство
В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.
Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать
Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.
В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.
В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.
В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.
Зачем нужен технический паспорт
В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.
В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.
Как заказать технический паспорт, если у вас его нет
Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.
Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.
- Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
- Паспорт.
- Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.
Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.
Где сделать проект перепланировки
Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.
Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.
Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.
Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.
Согласовать проект
Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.
В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.
Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.
Где получить разрешение на перепланировку
Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.
В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:
- Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
- Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
- Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.
Заявление рассматривают до 30 дней.
Заранее результат предсказать сложно
В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:
- Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
- Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.
В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.
Если заявление согласуют
Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.
Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.
- Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
- Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
- Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
- Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как сложно! Я бы выбрала продать эти две квартиры и купить одну двушку или даже трёшку за те же деньги! И плюс ремонт - бррр.
Алиса, это не всегда это равноценно. Вот мой пример: есть двушка 44 метра, собираюсь купить соседнюю двушку 45,5 и объединить. В сумме получится примерно 93 метра, по нынешним ценам в районе 15 млн за все. Новую квартиру такой площади я в своем районе за 15 не куплю, плюс к этому потребуется еще машиноместо, примерно 1,5-2 млн, ибо все приличные дома сейчас с дворами без машин. Ну а квартира в человейнике где-то на окраинах, это вообще ужас по сравнению с тихим двором моей девятиэтажки.
Алиса, преимущество объединения нескольких квартир в одну в том, что появляются дополнительные санузлы (а сейчас два санузла редко бывает даже в трешках), а ещё больше свободы в планировке, так как есть несколько кухонь. Да, после перепланировки одна из кухонь формально станет нежилой комнатой, но жить в ней никто не запретит и там спокойно можно сделать например спальню.
Лично я делая перепланировку и ремонт в трешке пришел к выводу, что нужно было купить две однушки или однушку и двушку и объединить их.
Цены сильно упали. Объединение сейчас тысяч 100-150. Под ключ. от вас доверенность и эскиз. ДАльше все сделает Мостройпроект например.
В тихую что-то пробивать не советую, на голову упадет и все.
Ну, очень интересно. Ситуация такая, квартиры расположены в разных парадных, в одной на 10 и в другой на десятом этаже, стены всегда между парадными и квартирами несущие, уж поверьте, дом кирпично-монолитный. Меж ними сделали проём у каждой свой хозяин (там брат и там брат) они родственники, на каждую приходят свои квитанции на оплату ЖКУ, у каждой свой кадастровый номер. Ходят так , друг к другу в гости. Законно ли это. Проекта объединения нет, согласования тоже, УК пока не знает об этом.
Порядок объединения следующий:
1. Вызываем проектировщика к вам домой, который работает в нормальной фирме и которая состоит в СРО. У вас на дому, он изучит ваши желания, хотелки, мечты. Возможно что-то посоветует, затем соотнесёт итоговые планы с технической возможностью перепланировки. Если всё в порядке (нет вентиляционных шахт, технологических проёмов между стенами, которые нельзя трогать итд), переходим к пункту 2.
2. Проектировщик изготавливает проект в котором рисует как было и как станет.
3. С этим проектом идём в администрацию города. Например, в Красноярске сначала это был "Департамент городского имущества администрации города Красноярска", потом эти полномочия передали в "Департамент градостроительства администрации города Красноярска". В других городах тоже самое, но может незначительно отличаться. То есть идём в инстанцию, уполномоченную выдавать разрешения. Звоним в администрацию города и узнаём кто выдаёт разрешение на перепланировку.
3. Сдаём на проверку документы ждём положенный срок, и если всё в порядке, нарушений закона в проекте нет, администрация выдаёт разрешение на перепланировку (переустройство). Отличие перепланировки от переустройства в том, что при переустройстве меняются коммуникации (вода, отопление, расположение электроплиты) , при перепланировке этого не происходит.
4. Делаем перепланировку. Сносим стену, возводим стену итд. То есть если стена не несущая, сносим и забываем. Если требуется - возводим новую не несущую стену. Если стена несущая, перераспределяем нагрузки. То есть делаем усиление стены таким образом, чтобы в проеме (или всей стены), которую сносим не было нагрузки верхних плит или стен. Как это сделать, знает проектировщик. Это отражается в проекте.
5. После окончания работ, уведомляем администрацию о завершении работ.
6. Администрация издаёт приказ о исключении номера квартиры из реестра (Так как было две квартиры, а стала одна)
7. Берём бегунок согласования и по инстанциям, которые нам скажет администрация.
Эти инстанции должны убедиться, что вы построили по проекту и не отступили от него. Часть инстанций делает это формально, часть пойдёт смотреть что же вы понастроили.
8. После подписи бегунка, идём в администрацию и получаем итоговый лист о завершении перепланировки (названия итоговых документов в разных городах разные, и периодически меняются. Суть не меняется).
9. Идём в многофункциональный центр и регистрируем в Росреестре новую объединенную квартиру. Приходим за выпиской из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
10. Радуемся и рассказываем другим, какие мы умные :)
Удачи!
Потребительские кредиты позволяют обладать вещью сейчас. Приобретать сразу, а не копить и откладывать. Это соблазн для многих. В результате желание обладать побеждает над здравым смыслом. Человек покупается на заманчивые предложения банков и возможность не платить первые два месяца. Берет один кредит, второй, третий… А потом вдруг понимает, что кредитное бремя оказалось непосильным. Что же делать в данной ситуации?
- Консолидация кредитов
- Плюсы и минусы консолидации
- Какие банки объединяют кредиты
- Объединение кредитов в Сбербанке
- Консолидация кредитов в ВТБ
- Объединение кредитов в Россельхозбанке
- Другие банки для консолидации кредитов
Одним из вариантов решения проблем является консолидация. К тому же это самый экономичный вариант.
Консолидация кредитов
Если посмотреть названия кредитных предложений банков, то консолидацию увидим не часто. В большинстве случаев предлагается рефинансирование. Многие банки и их клиенты вообще не разделяют эти понятия. Но обо всем по порядку.
Что такое рефинансирование кредита? Это замена существующего долга новым на определенных условиях. То есть это выдача банком нового кредита для погашения старого. Новый кредит оформляется на более выгодных для заемщика условиях.
Что такое консолидация? Это объединение имеющихся кредитных долгов с разными условиями и датами платежей в один.
Почему же их путают? Это обусловлено тем, что банки, предлагая рефинансирование, часто подразумевают и консолидацию. То есть консолидация - это тоже рефинансирование – оформление нового кредита. Но не взамен одного, а сразу многих кредитов. Новый кредит оформляется на общую величину кредитной задолженности по всем старым.
Плюсы и минусы консолидации
Преимущества консолидации:
- Возможность платить один долг вместо нескольких. Соответственно несколько ежемесячных платежей с разными суммами и датами заменяются одним. Если клиент платит не через онлайн способы, то ему придется посещать один офис банка (или банкомат) вместо нескольких. Безусловно, это удобно.
Для банка это тоже преимущество. Существенная часть просроченной задолженности с небольшим сроком задержки платежа возникает по причинам рассеянности и забывчивости клиента. И если клиенту проще контролировать один платеж, чем пять, то и вероятность своевременного внесения каждого очередного платежа возрастает.
- Возможность изменения срока кредита. Если финансовое бремя оказалось непосильным, одним из способов его регулирования служит увеличение срока погашения. Это позволяет уменьшить размер каждого платежа. Правда, растяжение срока сопровождается увеличением общей переплаты в пользу банка. Но зато меньшую сумму платить легче. В любом случае, этот вопрос нужно тщательно продумать и просчитать перед оформлением нового договора.
- Возможность снижения переплаты за счет уменьшения цены кредита. Как правило, ставка по объединенному кредиту ниже. Кроме того, если кредит имел помимо процентов иные дополнительные платежи в пользу банка, их тоже можно отменить. Например, кредит был оформлен по карте. Это, кстати, наиболее дорогой вариант кредита. В нем помимо процентов может присутствовать плата за обслуживание, за смс – банкинг и т.п.
Недостатки консолидации:
- Для того чтоб консолидация действительно была выгодной, нужно уметь просчитать все возможные варианты и учесть все нюансы. Как показывает практика, не все обыватели это делают. Некоторые «на слово» верят банку. Другие просто не умеют считать.
- Прежде чем одобрить новый кредит, банк тщательно изучает заемщика. Вполне возможно, что банк откажет клиенту, если хоть в одном из имеющихся кредитов были просроченные платежи. Ну и на низкую стоимость может рассчитывать только заемщик с хорошей кредитной историей.
- Средства по новому займу банк не выдаст клиенту, но перечислит на счет кредиторов, в погашение предыдущих долгов. Эта особенность объединения отнесена к минусам, так как клиент не получает деньги лично. Но на самом деле это в большей степени плюс, чем минус. Ведь если деньги дать клиенту, он может их не донести до банка и не погасить предыдущие долги. Тем самым увеличит долговое бремя и усугубит ситуацию.
- Необходимость переговоров с предыдущими кредиторами и оформления соответствующих документов. В большинстве случаев требуется справка – выписка об остатке задолженности по рефинансируемому кредиту.
- В ряде случаев придется заплатить штраф за досрочное погашение кредита.
- Дополнительные расходы времени и денег, связанные со сбором пакета документов для оформления нового кредита.
Какие банки объединяют кредиты
В настоящее время данная услуга предлагается многими кредитными организациями. Рассмотрим особенности консолидации крупнейшими банками.
Объединение кредитов в Сбербанке
В Сбербанке программы объединения названы «Рефинансированием кредитов» и предлагаются в двух вариантах: рефинансирование ипотеки и потребительский кредит на рефинансирование кредитов. В рамках этих программ возможно объединять до 5 кредитов разных банков.
Потребительский кредит на рефинансирование кредитов
Какие кредиты подлежат объединению и рефинансированию
Ипотечные и прочие кредиты, полученные в разных банках
· Полученные в других банках потребительские и автокредиты, дебетовые овердрафтные и кредитные карты.
Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->
- В. э. образование.
- Работала 5 лет в банке.
- Независимый эксперт.
- Финансовый аналитик. . .
Если у вас есть финансовая возможность выплачивать сразу две ипотеки, то теоретически вы сможете заключить несколько договоров и расплачиваться по ним одновременно. Но эта сделка не будет простой, одобрение получить сложно.
- Можно ли взять две ипотеки
- Покупка двух квартир в ипотеку
- Как проходит сделка
- В один банк обращаться или в разные
- Оформление второй ипотеки при наличии первой
- Самое главное — платежеспособность заемщика!
Можно ли выплачивать две ипотеки одновременно, взять вторую или даже третью. Рассмотрим ситуацию, когда заемщик хочет сразу приобрести несколько объектов, и если он намерен оформить новый кредит при действующем первом. Инструкция и объективная оценка возможности такой сделки — на Бробанк.ру.
Можно ли взять две ипотеки
Законодательно нет никаких ограничений по тому, сколько ипотечных кредитов оформлено на заемщика. Теоретически он может выплачивать хоть 5-10 ссуд одновременно, если ему позволяет это делать уровень платежеспособности.
Точно также не говорится о том, сколько объектов можно приобретать при одном оформлении в банке. То есть, опять же, теоретически вы за раз можете приобрести две квартиры в ипотеку одновременно.
Покупка двух квартир в ипотеку
При стандартном алгоритме оформления ипотечного кредита заемщик приобретает один объект, который страхуется, на который накладывается обременение. И в случае злостной неуплаты банк может изъять недвижимость, продать ее, покрыв вырученными деньгами долг и свои убытки.
Но что будет, если в рамках одного ипотечного кредита приобретено сразу две квартиры? Тогда при просрочках банку придется забирать сразу две квартиры, так как они служат обеспечением по одному договору. А это более сложнее и проблематичнее.
Поэтому банк если и допустит покупку сразу двух квартир в ипотеку, то это будут две отдельные сделки, которые никак не зависят друг от друга. И по каждой сделке будет одно обеспечение — одна квартира.
Банки не афишируют возможность оформления сразу двух ипотек, поэтому информацию о сделке нужно уточнять в ипотечном отделе конкретного банка. Возможно, по негласным правилам банка это будет невозможно. Но при желании кредитора найти можно.
Как проходит сделка
На деле это действительно очень удобно. Например, в семье растут два ребенка, и родители хотят приобрести в ипотеку сразу две квартиры, обеспечив детей недвижимостью. А пока дети растут, можно сдавать квартиры, покрывая тем самым частично ежемесячные платежи.
Если банк будет готов провести такую сделку, то схема приобретения двух квартир в ипотеку будет такой:
- Сначала заемщик (или два заемщика, если речь о супругах), собирает документы о доходах и о семейном положении. Если есть дополнительные источники, крайне важно документально доказать их все. Все бумаги собираются в двух экземплярах.
- Для подачи заявки на две ипотеки лучше обращаться непосредственно в банк. Менеджер составит сразу два обращения и направит их на рассмотрение.
- В течение 2-3 дней придет ответ. И решение может быть любым. Могут отказать по обеим заявкам, одобрить только одну или сразу две. На практике получить сразу два положительных решения крайне сложно.
- Если вам повезло, и банк одобрил две ипотеки сразу, по каждой будет оглашена сумма, в рамках которой можно искать объект. Не обязательно это будут равные суммы, например, по одной ипотеке это может быть 5 млн, по другой — 4 млн.
- Далее заемщик приступает к подбору жилья. Если это первичный рынок, нужно смотреть только аккредитованные банком объекты (перечень и карта есть на сайте банка). Далее по каждой квартире собирается отдельный пакет документов, каждая оценивается отдельно.
- Заемщик предоставляет на юридическую проверку документы по квартирам. Если банк не выявляет нареканий, он дает окончательное одобрение.
- В итоге заключаются два кредитных договора, заемщик будет выплачивать две ипотеки одновременно.
Каждый договор — самостоятельный, они не зависят друг от друга. По ним могут фигурировать разные суммы и сроки, квартиры могут быть приобретены у разных продавцов, могут иметь разный статус — готовое жилье или строящееся, вторичный или первичный рынок.
Каждую квартиру заемщик страхует, объекты становятся залогом. Страховку на объекты нужно продлевать ежегодно. Обременение с недвижимости снимается после выплаты ипотеки. Опять же, одна ипотека может быть закрыта быстрее другой. Например, можно закрыть одну досрочно, а вторую продолжать платить.
В один банк обращаться или в разные
Теоретически вы можете взять две ипотеки сразу как в одном банке, так и в разных, так как это две самостоятельные сделки. В целом, в рамках одного банка это сделать сложнее. Они такие сделки не приветствуют, серьезно завышают требования к заемщику, его уровню платежеспособности, к работодателю.
Но важно объективно оценивать свой уровень платежеспособности. Оплата двух жилищных кредитов одновременно — это колоссальная финансовая нагрузка. Не прыгайте выше головы, чтобы в будущем избежать проблем.
Оформление двух ипотек в разных банках законодательно не запрещено. Также нет закрепленного законодательно обязательства сообщать банкам, что параллельно вы еще где-то оформляете кредит.
Оформление второй ипотеки при наличии первой
Теперь совершенно другая ситуация — у вас уже есть ипотечный кредит, который вы благополучно выплачиваете, но появилась необходимость или возможность взять вторую ипотеку. И это действие также возможно, хоть и есть нюансы.
Вы можете обратиться как в этот же банк, так и в другой — выбирайте, где предложение будет лучше. Важный момент — при рассмотрении заявки на вторую ипотеку банк будет учитывать, что у вас в “анамнезе” есть действующий кредитный договор.
Обязательно будет анализироваться уровень платежеспособности. Банк будет считать, сможете ли вы одновременно справляться с двумя путевками и другими обязательными расходами. Если зарплата позволяет, другие долги и обязательства не бьют по карману, вполне реально получить одобрение по второй ипотеке.
Самое главное — платежеспособность заемщика!
Что в первом, что во втором случае основной момент — это уровень платежеспособности заемщика. Если человек намерен взять и выплачивать две крупные ссуды одновременно, в его финансовой жизни должно быть все максимально стабильно.
Например, если выплачивать одновременно две ипотеки на общую сумму в 10 млн рублей, то при оформлении на 15 лет и льготной ставке 9% по программе с субсидированием придется отдавать банкам или банку по 100 000 в месяц. А если речь о дорогих городах типа Сочи, Москвы, СПБ, суммы можно смело умножать на два.
Для повышения вероятности одобрения второй ипотеки или двух сразу обязательно документально докажите все источники дохода вашей семьи. По возможности делайте как можно больший первоначальный взнос, это повысит лояльность банка. И рассматривайте льготные программы ипотечного кредитования с более низкими ставками.
Частые вопросы
Можно, нет никаких препятствий. После полного выполнения первого обязательства получить вторую ипотеку будет проще, критерии к уровню платежеспособности будут ниже.
Вы можете подавать заявку на вторую ипотеку при невыплаченной первой, Сбербанк не указывает на невозможность этого. Но решение может быть любым, в том числе отрицательным.
На каждую квартиру оформляется отдельная сделка. Использовать материнский капитал можно будет только по одной из них.
Вы можете обратиться к банкам или банку-кредитору и оставить заявку на реструктуризацию (растягивание графика) или на кредитные каникулы. Если заемщик оказался в непростой ситуации, банк всегда пойдет навстречу.
Теоретически это вполне реально, причем если проводить сделки параллельно, банки могут и не узнать друг о друге. Информация об оформленном кредите появляется в кредитной истории примерно через 2 недели после заключения договора.
Ипотека – длительные взаимоотношения с банком, в течение которых могут происходить значительные изменения в семье, например, рождение ребенка. Часто это приводит к необходимости расширения жилплощади и заемщики начинают рассматривать варианты оформления второй ипотеки до полного погашения первой.
- Что следует учесть?
- Критерии доступности второй ипотеки
- Условия второй ипотеки
- Вероятность одобрения
- Как повысить?
- Старый или новый банк?
Что следует учесть?
Любой банк стремится к увеличению клиентской базы, но оформление второго ипотечного кредита – высокий риск для банка, поэтому данные клиента будут рассматриваться более тщательно.
Перед принятием решения об оформлении второй ипотеки в первую очередь следует учитывать доход и оценивать платежеспособность длительное время, так как наличие второго кредита существенно повышает финансовую нагрузку – для положительного решения по оформлению второй ипотеки без погашения первой недопустимо наличие просрочек текущих платежей.
Критерии доступности второй ипотеки
Законодательно не запрещено оформление нескольких кредитов на одно физическое лицо, в том числе и ипотечных, но необходимо определить основные моменты:
- Платежеспособность: оформление второй ипотеки возможно, если выплаты по обоим кредитам будут составлять не более 40% от общего дохода клиента (для повышения уровня доходов можно привлекать созаемщиков).
- Кредитная история: для получения одобрения на заявку о втором кредитовании необходимо иметь абсолютно чистую кредитную историю и не допускать просрочек по действующему кредиту.
- Необходимость первоначального взноса: некоторые банки разрешают использование материнского капитала в данном качестве.
- Качественные характеристики объекта недвижимости: после предварительного одобрения заявки клиента банк предоставляет в распоряжение заемщика 3 месяца, в течение которых он должен выбрать объект, приобретаемый с использованием заимствованных средств. Оценщик банка анализирует выбранный объект и только после этого принимается окончательное решение банка об одобрении ипотеки и проведении сделки. При наступлении неплатежеспособности клиента объект недвижимости выставляется на аукционные торги и его рыночная стоимость должна будет покрыть сумму кредита.
Условия второй ипотеки
В большинстве случаев вторая ипотека оформляется как отдельный кредитный договор на стандартных условиях.
Следует иметь в виду! Льготные категории заемщиков, например, оформившие первый ипотечный договор по государственной программе молодым семьям, не смогут воспользоваться государственной поддержкой второй раз.
Документы для оформления:
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (ипотека доступна гражданам РФ и иностранным гражданам, осуществляемым трудовую деятельности на территории страны);
- анкета-заявление, в которой указываются основные данные потенциального заемщика, сведения о составе семьи, уровень ежемесячного дохода и иные существенные данные;
- подтверждение дохода (2НФДЛ или справка, оформленная по форме банка – можно распечатать на официальном сайте или взять образец в территориальном отделении банковского учреждения).
- подтверждение наличия первоначального взноса;
- заверенная копия трудовой книжкой с отметкой о том, что сотрудник работает по настоящее время;
- в некоторых случаях банк может потребовать справку об отсутствии просрочек по действующему кредиту, но, как правило, большинство банков проверяют эту информацию, отправляя данные клиента в бюро кредитных историй.
Следует иметь в виду! Некоторые банки выдвигают требование о максимальном размере действующих обязательств клиента, данные условия следует уточнять в самом кредитном учреждении.
Заявление заполняется в любом территориальном подразделении банка или оформляют предварительную заявку онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет полученную документацию, связывается с клиентом и работодателем для уточнения данных. Затем принимается предварительное решение.
ПАО Сбербанк предлагает дополнительный сервис подачи электронной заявки, позволяющий получить одобрение дистанционно и загрузить документы для оценки выбранного объекта недвижимости без посещения офиса.
Вероятность одобрения
Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования. В условиях высокой конкуренции среди банков для привлечения клиентов, при наличии у заемщика достаточного количества собственных средств для внесения первоначального взноса и подтверждения высоких уровней доходов есть довольно высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения действующего кредитного обязательства.
Как повысить?
Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.
Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.
Что делать при отказе?
При получении отказа на оформление второго ипотечного договора есть несколько вариантов действий потенциального заемщика:
- подача повторной заявки через определенное время (повторная заявка доступна не ранее чем через 2 месяца);
- обращение в сторонние банки;
- реализация первого объекта недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то потребуется письменное разрешение. Можно договориться с покупателем о внесении части средств для полного погашения обязательств перед банком, снятия обременения с недвижимости и оформление стандартной сделки купли-продажи;
- оформление потребительского кредита для погашения действующей ипотеки: высокорисковый способ погашения обязательств, так как ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке.
В каком банке взять вторую ипотеку?
С повышением спроса на ипотечные кредиты конкуренция среди банков увеличивается, и появляются все более новые ипотечные программы, по которым можно оформить договор по сниженным ставкам в сравнении с действующим договором.
Примечание! ПАО Сбербанк предлагает своим клиентам специальные условия по снижению процентных ставок при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика, а также при прохождении электронной регистрации.
Старый или новый банк?
Для сокращения времени оценки личности заемщика и его платежеспособности целесообразнее обращаться в банк, с которым заключен первый ипотечный договор. Банк оценит историю взаимодействия с клиентом, рассчитает риски и примет решение в короткие сроки на основе изученной информации. Также надежным клиентам могут быть предоставлены сниженные процентные ставки.
При отказе банка предоставить кредит можно подать заявки в сторонние кредитные учреждения, так как разные банки имеют собственные критерии для оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, в сторонних банках могут быть более выгодные условия кредитования.
Наличие двух ипотечных кредитов – не такая уж редкость, как вы думаете. Люди, которые накопили достаточно капитала в своих домах, часто выбирают вторую ипотеку. Они могут использовать эти деньги для выплаты долга, отправки ребенка в колледж, финансирования открытия бизнеса или совершения крупной покупки. Другие будут использовать вторую ипотеку для повышения стоимости своего дома или собственности за счет реконструкции или строительства бассейна и т. Д.
Однако две ипотеки может быть сложнее, чем иметь только одну. К счастью, существуют механизмы, с помощью которых можно объединить или объединить две ипотечные ссуды в одну ссуду. Но процесс консолидации сам по себе может оказаться непростым, а математические расчеты в конечном итоге не принесут ему пользы.
Что такое Как совместить две ипотеки в одну?
- Получение двух ипотечных кредитов – обычная ситуация, которую можно упростить, объединив их в одну ссуду.
- Для объединения двух кредитов в один может потребоваться помощь опытного брокера.
- Хотя консолидация может упростить ваши финансы и со временем сэкономить деньги, она сопряжена с расходами, которые в конечном итоге могут не сделать ее разумным решением.
Объединение ипотеки
Давайте посмотрим на один пример: вы открыли кредитную линию под залог собственного капитала десять или более лет назад, и в течение периода получения кредита – времени, когда вы могли «использовать» свою кредитную линию – вы платили приемлемую сумму: 275 долларов в месяц на кредитная линия на сумму 100 000 долларов США.
Согласно условиям этой ссуды, через десять лет период выдачи стал периодом погашения – следующие 15 лет, когда вы должны выплатить ссуду как ипотеку. Но, вероятно, вы не ожидали, что этот платеж в размере 275 долларов превратится в платеж в размере 700 долларов, который может подняться еще выше, если основная ставка увеличится.
Объединив два займа, вы потенциально можете сэкономить более 100 долларов каждый месяц и зафиксировать процентную ставку, а не наблюдать, как она возрастает в случае повышения прайм-листа. С другой стороны, возможно, вы хотите погасить ссуду быстрее и хотите более выгодные условия, которые помогут вам в этом. Как работает этот тип консолидации и насколько это хорошая идея?
Знайте, с чего вы начинаете
Чтобы понять, что происходит при консолидации, вы должны знать кое-что о текущих кредитах, которые у вас есть. Если, когда вы собираетесь объединить ссуды, вы понимаете, что ваша вторая ипотека была использована для вывода наличных из вашего дома по какой-то причине – так называемой ссуды с обналичиванием – это может увеличить стоимость новой ссуды и уменьшить сумму, которую вы квалифицироваться. Кредиторы говорят, что ссуды с выплатой наличных имеют более высокую цену, потому что статистически заемщик с большей вероятностью откажется от ссуды в случае возникновения проблем.
Затем идет рефинансирование по ставке / сроку (refi). Этот тип кредита – это просто корректировка процентной ставки и условий текущего кредита. Ссуда считается более безопасной для кредитора, потому что заемщик не кладет деньги в карман и не уменьшает свой собственный капитал в собственности. Возможно, вы недавно рефинансировали, когда ипотечные ставки упали до исторического минимума.
Почему эти различия имеют значение?По словам Кейси Флеминга, советника по ипотеке C2 FINANCIAL CORPORATION и автора книги «Руководство по ссуде: как получить наилучшую возможную ипотеку», они важны, потому что условия и сумма, которую вы заплатите по новой ипотеке, могут сильно отличаться.
«Допустим, вы и ваш сосед получаете ссуды рефинансирования на сумму 75% от общей суммы кредита при соответствующем лимите ссуды в размере 417 000 долларов. Ваш – обналичивание, его – нет. По состоянию на апрель 2021 года ваша ссуда будет стоить на 0,625 балла больше, чем у вашего соседа. А 1 балл составляет 1% от суммы ссуды, поэтому, если сумма вашей ссуды составляет 200000 долларов, при прочих равных вы заплатите на 1250 долларов (200000 долларов x 0,00625) больше по той же процентной ставке, что и ваш сосед.
Подумайте об этом так. Если вы изначально приобрели две ссуды при покупке дома, это не ссуда с выплатой наличных, поскольку вторая ипотека была использована для приобретения дома, а не вынимать из нее наличные деньги. Но позже, если вы получили деньги в результате взятия второй ипотечной ссуды, эта ссуда была ссудой с выплатой наличных, и поэтому новая консолидированная ссуда будет считаться такой же.
Есть еще одна причина, по которой это различие становится важным.Поскольку ссуды с выплатой наличных более рискованны для кредитора, они могут предоставить ссуду только от 75% до 80% вашего капитала в вашем доме по сравнению с 90% по ставке / сроку рефинансирования.Флеминг объясняет это простым английским так: «Если ваш заем будет рассматриваться как ссуда с выплатой наличными, вам понадобится больше капитала в вашей собственности, чтобы соответствовать требованиям».
Как объединить
Кредитор сделает всю сложную бумажную работу, связанную с консолидацией ссуд. Ваша задача – быть информированным потребителем. Не разговаривайте с одним кредитором – поговорите с несколькими.
Поскольку объединение двух ссуд сложнее, чем обычная ипотека, лучше поговорить лично с тремя или четырьмя кредиторами. Вы можете поговорить со своим банком или кредитным союзом, ипотечным брокером или получить рекомендации от профессионалов отрасли, которым вы доверяете.
Конечно, спросите их, станет ли новый заем займом с выплатой наличных или рефинансированием по ставке / сроку. Это ссуда с фиксированной или плавающей ставкой? 15 или 30 лет?
Как только вы будете довольны определенным кредитором, они проведут вас через весь процесс. Не подписывайте ничего, не прочитав предварительно, и убедитесь, что вы понимаете график платежей.
Если ваша ссуда представляет собой ссуду с выплатой наличными, Кейси Флеминг говорит, что может быть способ конвертировать ее в процентную ставку / срок возврата через год.
«Консолидируйте ссуды как обналичивание, но получите кредит кредитора, который оплатит все расходы, связанные с транзакцией.Подождите год и снова рефинансируйте.Поскольку на этом этапе вы рефинансируете только одну ссуду, это не ссуда с выплатой наличных.Теперь вы можете потратить деньги на баллы, чтобы снизить процентную ставку, поскольку вы сохраните ссуду в течение более длительного периода времени ».Далее Флеминг советует делать это только в том случае, если вы считаете, что процентные ставки стабильны или могут упасть.
«Никогда не принимайте решение о рефинансировании или консолидации ссуд только на основании уменьшения вашего ежемесячного платежа.В большинстве случаев вы потратите на новую ссуду больше, чем просто выплатите существующую ссуду », – говорит Флеминг.«Миллионы потребителей продолжают закладывать свое будущее и в конечном итоге получают на пенсии на десятки или даже сотни тысяч долларов меньше».
Вместо этого определите, как долго, по вашему мнению, вы будете оставаться в доме, и сравните стоимость вашей текущей ипотеки (ов) с новой ипотекой плюс любые расходы, связанные с новой ссудой, на протяжении всего периода времени, в течение которого вы будете удерживать ссуду. Если затраты будут ниже, консолидация, вероятно, будет хорошей идеей.
Автор статьи
Читайте также: