На какой срок рекомендуется разрабатывать личный финансовый план при оформлении ипотечного кредита

Обновлено: 05.05.2024

Статьи на тему финансового планирования обычно остаются непрочитанными. А зря. Эксперты в один голос предупреждают: без составления финансового плана – ЛФП - выход частного лица на рынок акций и облигаций становится очень рискованным. Как говорится, чтобы «выигрывать» чужие деньги, нужно сначала победить самого себя: трезво оценить финансовые перспективы и проверить реалистичность целей. Да и впредь не обманываться.

Личный финансовый план

Итак, садимся, берем лист бумаги или смартфон и фиксируем свои финансовые цели. Кстати, этот список стоит пересмотреть и откорректировать уже через три дня. А потом еще раз – через неделю. Чтобы ничего не упустить.

Финансовая цель – это по сути формула того, что хочет добиться будущий частный инвестор, за какой временной отрезок он хочет это сделать и чем ради цели готов пожертвовать. Таким образом, мы фиксируем приемлемый уровень расходов на повседневные нужды и на зафиксированные цели.

Несколько важных примечаний по перечню финансовых целей:

Запись из одной финансовой цели выглядит несерьезно.
Есть цели, от которых никуда не деться, – улучшить жилищные условия, обеспечить детям обучение в приличной школе, съездить в Мексику или на Байкал, обеспечить старость. Все они должны быть обозначены и зафиксированы.
Не забываем траты на еду, ЖКХ, одежду, театры и все, что дорого вашему сердцу.

На втором этапе, напротив каждой цели в списке нужно проставить ее текущую ориентировочную стоимость, а также год и месяц, когда бы вы хотели эту цель достичь. И, наконец, дату старта – день, с которого достижение цели начнется.

Если цели повторяющиеся – например, для вас это смена авто раз в три года – такую подробность тоже необходимо зафиксировать.

На третьем этапе вы должны определиться, сколько денег из дохода вы готовы «отчислять» на каждую цель. Важно соотнести эту цифру с реальными ежемесячными доходами. Уже на этом этапе вы поймете, что не все цели – такие уж важные. Вычеркиваем или дописываем нужное. Попробуйте «поиграть» с датами по каждой цели – сокращая или, наоборот, удлиняя срок достижения поставленной задачи.

Уточним, что в продвинутых планах учитываются не только финансовые риски, но и перспективы карьерного роста с учетом прогноза темпов роста доходов до зарплатного потолка по своей профессии.

Составили личный финансовый план? Теперь, отправляясь на биржу, составьте самостоятельный финансовый план по целям инвестирования – вторичный по отношению к общему.

Подушка безопасности

Честно говоря, вопрос подушки безопасности для будущего частного инвестора – архиважный. О каких суммах расходов из общего объема имеющихся у вас денег может идти речь? Рассчитайте ее так, чтобы ошибка не нанесла ощутимый урон в будущем.

Проще говоря, решите, какую часть дохода можно выделить на эксперименты с инвестированием, а сколько вы будете прятать под подушкой на случай возможного зомбиапокалипсиса в виде очередной пандемии, болезни, незапланированных расходов или потери работы?

Финансовые эксперты советуют держать в «защитных» активах средства на шестимесячный срок привычного образа жизни вашей семьи. Обычно столько уходит на неспешный поиск хорошей работы или восстановление после серьезной неприятности.

На что стоит обратить внимание при составлении подушки безопасности:

Резервировать средства на подушку безопасности необходимо в первую очередь.
Ответ на вопрос, какая у меня подушка безопасности, должен быть выражен в конкретной цифре, соотносимой с ежемесячными расходами вашей семьи.
Активы должны быть защищенные: золото, депозиты, карта не последнего банка с кешбэком.
Рассчитанная вами сумма должна пересматриваться хотя бы раз в полгода.

Итак, вы готовы отправляться на биржу. Продали полученную в наследство квартиру, сняли сумму с низкопроцентного депозита (шутки шутками, но многие печальные истории инвестирования начинаются именно с таких решений). Или, как мы и рекомендовали выше, нашли в своих доходах 10% денег, которые можно ежемесячно тратить на инвестиции.

Определяем свой риск-профиль

Если человек по жизни предельно осторожен, было бы нелепо посоветовать ему искать счастья на венчурном рынке стартапов, из которых ежедневно кто-то умудряется разориться, а кто-то озолотиться. Такой инвестор начнет откровенно «плавать» при принятии решений и постоянно ошибаться. Потому что «это – не его».

Именно поэтому новичкам рекомендуется заблаговременно вычислить свой риск-профиль. Обычно используется градация — консервативный, рациональный и агрессивный типы инвестирования. Но, чем ниже риски, тем меньше доходность.

К консервативным инструментам традиционно относят депозиты банков, страховые накопительные программы, продукты накопления пенсионного капитала, гособлигации, недвижимость и ETF.

Агрессивные игроки предпочитают акции, корпоративные облигации, инвестиции в стартапы, торговлю валютой, фьючерсы и опционы, ПИФы.

С определением риск-профиля способен помочь брокер, без договора с которым на биржу все равно не попасть. Далее в зависимости от риск-профиля составляется биржевой финансовый план с нужными вам целями.

Подробнее о риск-профиле читайте в нашем следующем материале: «Рублевые и валютные возможности на фондовом рынке. Какие инструменты для какой стратегии подходят?»

Умение обращаться с деньгами — важный навык. Финансово грамотные люди знают, как увеличить доход без суровой экономии и кредитов. Они достигают таких целей, на которые у людей с аналогичным доходом «нет средств».

Первый шаг к экономической грамотности — это персональный финансовый план. Мы подготовили подробную инструкцию по его составлению.

Тщательно сформулированная цель — половина успеха. Вместо абстрактного «хочу больше денег» — конкретное: «хочу через 10 лет получать 100 000 рублей пассивного дохода в месяц». Такая формулировка понятна, исчислима, под нее можно подобрать финансовые инструменты.

Ваших финансовых целей, скорее всего, будет несколько. По каждой нужно оценить:

Время — когда вы планируете добиться цели. Это может быть конкретная дата (купить машину через 2 года) или продолжительный период (20 лет получать прибавку к пенсии).
Деньги — определить, какая сумма необходима. Если планируете купить что-то конкретное, проверьте график роста цен на рынке и заложите эту сумму в стоимость цели. Если цель растянута во времени (например, пенсионный период) — определите целевой доход в месяц.

Сформулированную большую цель разделите на маленькие: посчитайте, сколько нужно откладывать ежемесячно.

Например, ваша финансовая цель — купить машину определенной модели через 2 года. Сейчас она стоит 600 000 рублей, прогноз роста цен по авторынку — 10%. Таким образом, через 2 года на покупку понадобится 726 000 рублей. Делим на 24 месяца (срок достижения большой цели) — получаем, что в месяц нужно откладывать 30 250 рублей. Остается трезво оценить, насколько для вас это приемлемо. Возможно, для достижения цели придется найти дополнительный источник дохода, сократить расходы или пересмотреть сроки ее осуществления.

Помните, что покупка машины — это покупка пассива. Бытовая техника, новый iPhone, квартира, в которой вы живете, — тоже пассивы. Они не принесут доход, а наоборот, будут дешеветь и требовать затрат на обслуживание. Подумайте: может быть, вместо пассивов стоит купить активы: ценные бумаги, квартиру под сдачу, вложить деньги в банковский вклад — чтобы они работали и приносили прибыль.

«Обычно я предлагаю своим клиентам сделать две вещи: сформулировать свои финансовые цели в конкретных суммах и оценить, насколько это достижимо. Измерять свои цели, опираться на цифры и не идти на поводу у своих сиюминутных «хочу» — это взрослая позиция по отношению к деньгам. Если мы действительно поняли и прочувствовали, что это цель достижима, что это именно то, что мы хотим, — это понимание придаст сил и замотивирует. И нам уже будет гораздо легче не разменивать свои мечты на мелкие траты»

Доход от труда – заработная плата

Как увеличить

Обсудить с начальством повышение, сменить место постоянной работы или найти дополнительную подработку.

Доход от государства

Пособия, льготы, налоговые вычеты.

Как увеличить

Изучить законодательство. Возможно, вы не используете положенные вам льготы. Например, если в текущем году вы проходили лечение в платной клинике, то можете вернуть до 13% его стоимости.

Если открыть ИИС (индивидуальный инвестиционный счет), то дополнительно к доходу от инвестиций вы сможете получить налоговый вычет — 13% от суммы, внесенной на ИИС в течение года.

Доход от активов

Эти деньги появляются в результате не непосредственного труда, а грамотных вложений капитала. Сюда относится доход от ценных бумаг, депозитов, недвижимости, бизнеса и т. д.

Грамотно инвестировать свои средства. Чем больше прибыльных активов, тем больше приток денег в дополнение к трудовому доходу. Конечно, составление портфеля, выбор стратегии, анализ рынка также потребует усилий. Минимизировать их можно, выбрав готовую инвестиционную стратегию.

Есть мнение, что увеличить доход можно только одним способом — найти работу с более высокой зарплатой. Как видите, это не только не единственный, но и не самый привлекательный метод.

Текущие расходы

Питание, плата за квартиру, траты на транспорт, лечение, отдых. Все, что необходимо для поддержания привычного уровня жизни.

«У нас много целей, внутренних ценностей, в соответствии с которыми мы решаем, как нам тратить деньги. Поэтому очень важно с самим собой договариваться: расставить приоритеты и найти компромисс. Если просто войти в режим жесткой экономии и начать ограничивать себя во всем, срыв неминуем. Важно увидеть за нежелательными тратами свои потребности и подумать, как еще их можно удовлетворить. Часто это можно сделать совершенно бесплатно. Например, услышать себя: «я слишком много работаю, устаю» — и вместо похода на дорогую спа-процедуру уменьшить рабочую нагрузку»

Расходы на активы

Их мы платим, чтобы зарабатывать. Обслуживание счета в банке, услуги брокера, расходы на бизнес, ремонт сдаваемой в аренду квартиры и прочие. На некоторых пунктах можно сэкономить: например, у многих брокеров оформление и обслуживание брокерского счета бесплатное.

Эти расходы в конце концов приносят деньги, поэтому полностью отказываться от них не стоит. Но есть исключение — если расходы на содержание актива постоянно превышают приносимые им доходы, его лучше продать. Пример — недвижимость, которая давно простаивает без арендатора, но требует постоянных расходов на ремонт, коммунальные платежи и налоги.

Социальные расходы

Все, что мы должны государству: налоги и штрафы.

Снова изучите законодательство: может быть, найдете более выгодную для себя схему налогообложения. Например, патент позволяет некоторым индивидуальным предпринимателям платить меньше налогов по сравнению с УСН.

Выплаты по кредитам

Как уменьшить

Рефинансировать кредит под меньшую ставку, пустить нерентабельные активы на погашение долга или увеличить период кредитования. Так вы снизите ежемесячный платеж, но общая переплата вырастет.

Посчитайте фактическую разницу между «плюсом» и «минусом» бюджета. После этого сравните с ежемесячной стоимостью всех финансовых целей: на все ли хватает? Если нет, план требует доработки.

Запишите цели по приоритетности: можно ли временно отказаться от тех, что оказались в конце списка? К ним всегда можно вернуться. Например, если увеличатся доходы или когда будет исполнена первая в списке цель.

Если все финансовые цели жизненно необходимы, то стоит рассмотреть кредитные инструменты. Но хорошо подумайте и посчитайте. Когда выплаты по кредиту составляют более 30% от дохода — это очень высокая кредитная нагрузка, опасная для выполнения финансового плана.

«Кредиты могут привносить в нашу жизнь неоправданный риск, поэтому бережное использование этого финансового инструмента — важная часть заботы о себе. Кредиты дают иллюзию больших возможностей, но на самом деле ставят возможности под угрозу. Человек оказывается в зависимости, ему сложнее принимать решения (например, о смене работы, получении образования). Кроме того, много средств уходит не на достижение целей, а на погашение долга.

С кредитами сложнее оценивать реальную финансовую ситуацию. Сколько у меня денег — 200 рублей? А банк пишет, что у меня 80 тысяч на кредитке. Это воспринимается как «спасательный круг», который на деле может оказаться неоправданно дорогим»

В некоторых случаях кредитование, наоборот, может оказаться выгоднее самостоятельного накопления. Например, вы хотите через 2 года купить вещь, цены на которую растут очень быстро — на 20% в год. Если вам дают кредит под 15% на 2 года — будет дешевле взять займ у банка и приобрести вещь сейчас, чем 2 года копить на нее самостоятельно.

Жизнь — штука непредсказуемая. Непредвиденные расходы, развод, болезнь, экономический кризис — все эти неприятные события ставят ваше благополучие под угрозу. А вместе с ним расшатывают и финансовый план.

Решите проблемы заранее. Продумайте, что может случиться и как эти события повлияют на ваши финансовые цели, каким образом вы можете снизить их негативное влияние.

Если у вас нет финансовой подушки, ее формирование стоит включить в список приоритетных финансовых целей. Следует накопить не менее трех ежемесячных доходов и вложить их в консервативные финансовые инструменты. Например, поделить между депозитом в банке с возможностью частичного снятия и инвестициями в ОФЗ. Государственные облигации могут быть с разным сроком погашения и периодичностью выплаты процентов (купонов): сможете выбрать, подходящий вам в зависимости от того, когда хотите вернуть вложения.

Стоит подумать о покупке программ страхования на разные типы риска и включить это в расходы.

Если у вас есть неприбыльные активы (например, стагнирующий бизнес) — их можно продать, а вырученную сумму пустить в резервный фонд или на расходы по страхованию.

прояснили все цели: общие и ежемесячные;

проанализировали доходы и расходы и решили, как их оптимизировать;

учли расходы на защиту от рисков;

готовы откладывать средства на желанные цели.

Важно не держать все свои накопления в конверте/в сейфе/под подушкой. Там они будут просто лежать, а не работать — и постепенно обесцениваться из-за инфляции. Есть более привлекательные способы.

Инвестиции в них считаются низкорисковыми. Они дают практически 100% гарантии сохранности вашего капитала, плюс процент с дохода. К консервативным инвестициям относятся депозиты банков, страховые накопительные программы, продукты накопления пенсионного капитала, гособлигации, недвижимость, ETF.

Минус консервативного инвестирования — низкая доходность.

Если вы хотите приблизить достижение цели, а потенциальной доходности консервативных инструментов вам недостаточно, можно добавить в свой портфель агрессивные. При такой стратегии выше риски, но доходность, как правило, оказывается больше.

К подобным инструментам относятся акции, корпоративные облигации, инвестиции в стартапы, торговля валютой, фьючерсы и опционы, ПИФы.

Итак, финансовый план составлен, а все цели — достижимы. Но работа продолжается: после расчета и уточнения плана его необходимо успешно выполнить.

Как же это сделать? Используем современный вариант метода пяти конвертов. Вместо бумажных конвертов используем инвестиционные продукты.

Получив ежемесячный доход, сразу откладываем нужную сумму на финцели. И не в тумбочку, а в ранее подобранные финансовые инструменты, чтобы сразу же их оттуда не забрать.

Резервный фонд, то есть финансовая подушка, должен включать минимум 3 ваших ежемесячных дохода. Если в резерве пусто, откладывайте ежемесячно 1/12 от общей суммы подушки. Например, 25 000 рублей при зарплате 100 000 рублей в месяц. Так вы накопите резерв через 12 месяцев. Если ежемесячный взнос для вас большой, подумайте о его снижении, но помните: это приоритетная цель. Лучше отложить резерв на депозит и в ОФЗ со сроком погашения в несколько лет, чтобы не доставать его при первом желании.

Отложите деньги на ежегодные расходы (КАСКО, отпуск, сборы ребенка в школу и т.д.) — снова вносите на депозит 1/12 от нужной суммы каждый месяц.

Отложите необходимую сумму на ежемесячные расходы — но только после трех первых «конвертов». Текущие расходы не должны угрожать вашим финансовым целям.

Оставшиеся деньги отправьте в мотивационный фонд. Отсюда вы будете брать средства, чтобы награждать себя за то, что движетесь к цели: развлечениями, обновками, поездками на выходные и т. д. Маленькое поощрение каждый месяц или большое раз в полгода — выбирать вам.

При таком подходе увеличение благосостояние будет вполне комфортным, а в режиме суровой экономии не будет необходимости.

Личный финансовый план необходим каждому человеку, независимо от его дохода.

Финансовые цели должны быть разумны, четко сформулированы и достижимы.

Целей можно достичь раньше, если увеличить доходы и сократить расходы.

Финансовый план необходимо защитить с помощью страхования или создания резервного фонда.

Накопления нужно вкладывать в финансовые инструменты в соответствии со своей инвестиционной стратегией.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных
и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ПАО Московская Биржа.

Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

ООО «Компания БКС», лицензия №154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия. 129110, Москва, Проспект Мира, 69, стр. 1, 3 подъезд.

Ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (заемщик, продавец жилья, кредитор) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Важно помнить , что в случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

$Фото: Alexander Raths\shutterstock$

Банки нередко считают, что индивидуальные предприниматели (ИП) или самозанятые — менее надежные заемщики, чем граждане с трудовым договором и стабильной зарплатой, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он может резко меняться, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами. Поэтому банки зачастую скептически относятся к таким заемщикам и могут отказать в выдаче ипотеки или дать кредит под более высокий процент, потребовать более высокий первоначальный взнос или более короткий срок кредита.

В то же время справедливо утверждение, что ИП и самозанятый с высоким и стабильным доходом, который можно подтвердить документально, имеет больше шансов получить ипотеку, чем человек с низкой зарплатой и плохой кредитной историей.

Рассказываем, как получить ипотечный кредит ИП и самозанятому, какие требования у банков к таким заемщикам и какие необходимы документы для получения жилищного кредита.

Самозанятые и ИП — в чем разница

Эксперимент по введению налогового режима для самозанятых начался в 2019 году, в 2020-м он был распространен на все регионы России. По закону 422-ФЗ, самозанятые — это «плательщики налога на профессиональный доход», граждане, которые работают на себя (репетиторы, дизайнеры, няни, домработницы, фотографы, рантье и т. д.).

Понятия самозанятости и ИП очень похожи, в обоих случаях люди работают на себя, платят налоги и сотрудничают с компаниями и физлицами. Но между ним есть различия:

ставка налога у самозанятых меньше, чем у ИП: 4% при работе с физлицами. Если же они работают с юрлицами, ставка, как и у ИП, будет 6%;
доход от такой деятельности не должен превышать 2,4 млн руб. в год;
самозанятым не нужно платить обязательные страховые взносы;
самозанятые не сдают никакой отчетности или деклараций в налоговую, только создают чеки за полученную оплату и оплачивают налог;
самозанятые платят налоги, только когда у них есть доходы;
самозанятые не могут нанимать работников.

Доход ИП и самозанятого сложнее подтвердить, к тому же он является временным явлением, если не обеспечен долгосрочными договорами или контрактами (Фото: VPales\shutterstock)

Требования к заемщику

В банках существуют единые требования для всех ипотечных заемщиков. Поскольку закон о самозанятых — это эксперимент, который рассчитан только на десять лет (до 2028 года), то некоторые банки вовсе не выдают жилищные кредиты таким заемщикам. Стандартные требования к заемщикам — для получения ипотеки нужно обычно два-три года рабочего стажа и минимум полгода постоянного места работы. Если ИП или самозанятый получил регистрацию недавно, то рассчитывать на кредит не стоит — придется подождать полгода или даже больше года, чтобы банк смог оценить размер дохода частного предпринимателя, а также стабильность поступления денежных средств.

У ВТБ единые требования для всех ипотечных заемщиков, в том числе к их документам, подтверждению платежеспособности и занятости, и не предусмотрены повышающие коэффициенты для тех или иных групп населения. Индивидуальным предпринимателям и самозанятым ипотека доступна практически по всем программам, действующим для работающих по найму заемщиков. Процентные ставки аналогичны ставкам для заемщиков — физических лиц, пояснили в пресс-службе ВТБ. Но минимальный первоначальный взнос составляет 35%, а не стандартные для физлиц 20%.

Для ИП и самозанятых в Росбанке, при подтверждении дохода 2-НДФЛ или налоговой декларацией, первоначальный взнос составляет от 15%, а ставка — от 8,85%. При подтверждении дохода бухгалтерской, налоговой или иной отчетностью, первоначальный взнос — от 20%, а ставка — от 9,35%.

Документы для оформления ипотеки ИП и самозанятым

Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым потребуется стандартный пакет документов (паспорт, документы, подтверждающие доходы и занятость), а также дополнительные документы в зависимости от выбранной программы, например свидетельства о рождении детей для «Семейной ипотеки», отмечают в пресс-службе банка ВТБ.

Особые требования к ИП и самозанятым существуют в плане подтверждения дохода. Отличие от физлиц в том, что доходы самозанятых и ИП сложнее подтвердить и банки требуют для этого дополнительные документы. Например, в ВТБ свои доходы клиенты могут подтверждать различными способами: учитываются справка 2-НДФЛ (в том числе в электронном виде) или справка по форме банка, налоговая декларация или выписка с банковского счета.

для управленческой отчетности имеются полные обороты по расчетному счету компании за 12 месяцев;
для рассматриваемых по декларации — сдана не нулевая декларация.

Для получения ипотеки индивидуальным предпринимателям и самозанятым пригодится стандартный пакет документов (Фото: fizkes\shutterstock)

Как увеличить шансы на получение ипотеки

Чтобы не получить отказ, предпринимателю рекомендуется предоставлять только достоверные сведения — это залог того, что банк сможет подобрать наиболее подходящие условия и программу кредитования, отмечает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

По словам Вадима Мамонова, наиболее частая причина отказа — невыполнение минимальных требований банка. Также отказы связаны с тем, что клиент не всегда готов указать свои достоверные доходы и расходы: занижает расходы и завышает доходы. Для Росбанка также важно, чтобы значительная часть выручки проходила по счетам.

Если у ипотечного заемщика хорошая кредитная история, достаточный уровень дохода, который можно подтвердить документально, а также предоставлены достоверные сведения, то это повышает его шансы на положительное решение о выдаче жилищного займа. Значительный первоначальный взнос и дополнительные активы также будут преимуществом.

Вычеты и льготы для самозанятых ограничены

Налоговые вычеты с покупки недвижимости и выплаченным платежам по ипотеке предоставляется только тем гражданам, которые платят НДФЛ по ставке 13%. Самозанятые могут рассчитывать на такие выплаты только когда получают дополнительные доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Например, если они одновременно со статусом самозанятого трудоустроены в компании.

Тем не менее, самозанятые и ИП могут использовать другие меры поддержки в жилищной сфере: материнский капитал, льготные ипотечные и другие программы помощи многодетным семьям.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: