Нужно ли платить налог с продажи квартиры если сразу покупаешь другую квартиру дороже в ипотеку

Обновлено: 26.04.2024

Если Вы продали несколько объектов недвижимости в одном налоговом периоде, как рассчитывается налог на доходы? Из статьи Вы узнаете о применении налогового вычета и расчете налога при продаже двух квартир в одном году.

Продажа двух квартир в одном налоговом периоде: срок владения квартирами

Первое, на что следует обратить внимание при продаже двух квартир в одном году – это срок владения квартирами.

Дело в том, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК, когда такие доходы не подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ.

Таким образом, если проданные за один год квартиры принадлежали Вам более минимального предельного срока владения, платить подоходный налог Вам не придется.

Семьи, в которых два или более ребенка, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия ст. 217.1 НК РФ).

Налог при продаже двух квартир в год

Для расчета налога при продаже нескольких объектов недвижимости за год необходимо рассчитать налоговую базу.

Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, определяется в соответствии со статьей 214.10 НК РФ (положения данной статьи применяются в отношении доходов, полученных начиная с 01.01.2020).

Вместе с тем в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ при продаже имущества налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет.

На основании пп. 1 п. 2 ст 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В то же время вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При расчете налога при продаже двух квартир Вы вправе применить налоговый вычет

Налоговый вычет при продаже двух квартир

В связи с вышеизложенным могут возникнуть вопросы, связанные расчетом налога и применением налогового вычета при продаже нескольких объектов недвижимости за год. Рассмотрим некоторые из них.

Можно ли вычет в 1 млн. рублей применить к каждой квартире?

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанный предел применяется в совокупности по всем проданным объектам.

Можно ли при продаже двух квартир в год одновременно применить налоговый вычет в 1 млн. руб. и учесть расходы на приобретение квартиры?

Минфин по данному вопросу давал следующие разъяснения. При продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта (Письмо Минфина РФ от 24 марта 2020 года N 03-04-05/22755, Письмо Минфина от 07.06.2019 № 03-04-05/41944).

!Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета налога при продаже нескольких квартир в одном налоговом периоде конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Таким образом, для расчета налога при продаже двух квартир в одном году в первую очередь определяется необходимость уплаты налога (если были проданы квартиры, которыми владели более минимального срока владения, установленного в законе, обязанности платить НДФЛ не возникает). Далее для определения налога при продаже нескольких объектов недвижимости за один налоговый период рассматривается возможность применения налогового вычета и учета расходов на приобретение недвижимости.

— Купила квартиру по ДДУ, сейчас продаю ее по более высокой цене, но параллельно покупаю тоже новостройку, еще более дорогую. Как в таком случае быть с налогом?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В отношении купленного жилья есть возможность получить имущественный налоговый вычет. Его можно получить за три года, предшествующие подаче заявления в Федеральную налоговую службу РФ. К примеру, если налогоплательщик подаст заявление о возврате вычета в 2019 году, то при расчете его размера будет учитываться доход с 2016 по 2018 год. При этом учитываются именно официальные доходы гражданина. Возможность оформить вычет при покупке квартиры по ДДУ подтверждена письмом Федеральной налоговой службы № 3-5-04/647, изданным в 2009 году.

Что касается налога НДФЛ при продаже данного жилья, то его придется заплатить в установленном налоговым законодательством порядке. Необходимо отметить, что возможность получить имущественный налоговый вычет предусмотрена и при продаже жилого помещения. Но для этого нужно, чтобы был соблюден минимальный срок владения квартирой, который в данном случае равен пяти годам. Однако, поскольку налогоплательщик приобрел жилье только что и не успел использовать его в течение пяти лет, получить вычет он не сможет.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При продаже ДДУ, то есть переуступке прав требования, по закону начисляется точно такой же налог, как и на квартиры в собственности. И можно пользоваться теми же льготами, что и на собственность. Таким образом, если Вы продаете квартиру по договору уступки за ту же сумму, что и покупали, то, пользуясь льготой о вычете из налогооблагаемой базы суммы предыдущей покупки, ничего не платите.

Если вы укажете в договоре сумму, превышающую покупную, то заплатите 13% с разницы. То, что Вы покупаете другую долевку, сейчас никак не может сказаться на Вашем налогообложении, так как налоговый вычет, которым можно было бы компенсировать уплаченные ранее налоги, выплачивается только на следующий год после подписания акта приемки квартиры.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Юлия Дымова:

В случае, если Вы приобретаете объект, который находится не в собственности, то налогообложение будет рассчитываться отдельно по каждой сделке. При продаже Вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей либо в размере фактически произведенных затрат, связанных с приобретением объекта недвижимости. Например, Вы приобрели квартиру за 10 млн рублей, а продаете за 12 млн рублей. Налогооблагаемая база в таком случае составит 13% с 2 млн рублей. Далее при покупке квартиры в новостройке Вы подписываете либо договор долевого участия, либо договор уступки прав требования. После подписания акта приема-передачи Вы можете собрать документы и подать заявление на получение налогового вычета при покупке. Этот вычет предоставляется любому гражданину РФ, ранее не воспользовавшемуся данным правом.

Отвечает руководитель юридического департамента клиентского сервиса Kalinka Legal Service Мурат Бороков:

По первой сделке, согласно действующему законодательству, Вы должны будете заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы стоимости прав на квартиру, которую Вы заплатили по ДДУ, и стоимости продажи. То же самое нужно сделать и тогда, когда Вы будете продавать купленную Вами новую квартиру. Дело в том, что это две самостоятельные сделки, налог по которым рассчитывается отдельно. То есть Вы не можете уменьшить свою налоговую базу по первой сделке на расходы по второй.

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу продаваемой квартиры на сумму, которую оплатили по ДДУ и затратили на ее ремонт. Расходы на ремонт необходимо подтверждать, и зачастую налоговые органы их не принимают. Если сумма продажи выше Ваших расходов на покупку, то с разницы Вы обязаны заплатить налог в размере 13%. Если Вы не использовали право на получение налогового вычета с покупки (2 млн рублей) и будете продавать и приобретать квартиры в одном налоговом периоде, то можете произвести зачет налога с продажи и налогового вычета на покупку (13% с 2 млн рублей = 260 тысяч рублей).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Вы не оформляли налоговый вычет, то можете оформить его сейчас. Максимальная сумма, с которой он представляется, равна 2 млн рублей. Соответственно, 13% от этой суммы составляют 260 тысяч рублей.

При продаже квартиры Вам нужно в срок до 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию, а до 15 июля заплатить налог. Если сумма налога меньше или равна сумме налогового вычета, то они подлежат взаимозачету. Если же Вы уже получали имущественный налоговый вычет (он дается один раз в жизни), то налог придется платить в полном объеме.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Продажа недвижимости и покупка — это две разные операции, которые нельзя объединить в одну. При осуществлении первой продавец обязан заплатить налог, при осуществлении второй имеет право получить имущественный вычет. Покупка квартиры не освобождает от обязанности платить налог на доход от продажи другой. Только если обе процедуры (продажа и покупка) произошли в один налоговый период (в один год), их можно указать в одной декларации, имущественным вычетом частично или полностью компенсировав сумму налога на доходы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения налоговой базы при расчете НДФЛ). При продаже квартиры, получив доход, налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит. Возможен ли взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

когда была приобретена продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
каким образом продаваемая квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
является ли квартира единственной или нет.

Семьи, у которых два или более ребенка, освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия в ст. 217.1 НК РФ).

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ. А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год (налоговым периодом признается календарный год). Нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой рассчитывает НДФЛ к уплате. А потом для получения вычета при покупке квартиры подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

В 2020 году женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022 году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при покупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить квартиру в один год?

Покупка и продажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право

На получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Или вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Женщина продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб. ((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

На получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Мужчина приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке недвижимости?

Если продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры). И если продать квартиру и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не является основанием для освобождения от налогов. Однако если Вы продали квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря 2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет отрицательным.

В 2020 году мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн. руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб. В начале 2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13). Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в 2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %, получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением продажи и покупки квартиры в один год.

Нужно ли подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27 января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

наличие документов, подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
наличие права на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
совершение сделок покупки и продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит. И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Продажа квартиры по цене покупки не предполагает получение «прибыли». Но нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и купил? Разберемся, от чего зависит необходимость уплаты НДФЛ в этом случае.

Перед тем как выяснить, платишь ли налог, если продал квартиру за ту же стоимость, что и купил, нужно установить, не освобождается ли полученный от продажи квартиры доход от налогообложения. В том случае, если Вы владели квартирой, которую продали по цене покупки, более установленного в законе минимального предельного срока владения, платить 13 % при продаже квартиры не нужно. Чтобы правильно рассчитать срок владения квартирой в целях налогообложения доходов от продажи, нужно правильно определить момент начала владения (исчисление срока владения недвижимостью может зависеть от того, как квартира оказалась в Вашей собственности).

Семьи с двумя и более детьми теперь не платят налог при продаже квартиры независимо от срока владения квартирой (для этого должны соблюдаться условия, установленные в ст. 217.1 НК РФ).

Вычет при продаже квартиры за ту же стоимость, что и купил

на сумму имущественного вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
или на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В связи с этим, по общему правилу, если Вы продали квартиру за ту же цену, что и купили, налог платить не нужно. Однако здесь необходимо учесть очень важный нюанс.

Продажа квартиры по цене покупки: налог и кадастровая стоимость

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры не поддались соблазну указать в договоре заниженную стоимость квартиры, в Налоговом кодексе предусмотрели следующее правило:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Рассмотрим действие данного правила на примере.

В 2020 году мужчина купил квартиру, стоимость которой по документам составила 2,3 млн. руб., в 2020 году квартира была продана по такой же цене (согласно документам). Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составила 3,4 млн. руб. При расчете налоговой базы учитываем положения статьи 214.10 НК РФ. С учетом коэффициента 0,7 кадастровая стоимость на 1 января 2020 года составит 2,38 млн. руб. (3,4 млн. руб. * 0,7). То есть налоговая база для расчета НДФЛ составит не 2,3 млн. руб. (доход от продажи квартиры по документам), а 2,38 млн. руб. Уменьшив полученный расчетным путем доход от продажи квартиры на расходы при покупке квартиры, мужчина заплатит налог 10400 руб. ((2 380 000 – 2 300 000)*0,13).

Поэтому в некоторых случаях, даже если продали квартиру за ту же сумму, что и купили, налоги платить надо.

Нужно ли подавать декларацию, если продал квартиру за те же деньги, что и купил?

Если после проведения расчетов налог Вам платить не нужно, декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры по цене покупки подавать придется. Дело в том, что декларация не предоставляется в налоговую лишь в том случае, если Вы владели проданной квартирой более предельного минимального срока владения (налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьёй 217 НК РФ (Письмо ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@). А если квартира была в Вашей собственности менее предельного срока владения, но Вы продали ее по такой же цене, что и купили, Вам необходимо подать декларацию, в которой производится расчет налоговой базы по НДФЛ (пример нулевой декларации 3 НДФЛ здесь).

! Согласно изменениям в законе, начиная с доходов 2021 года, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, в общем случае, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и купил, будет отрицательный. Однако при расчете НДФЛ нужно учесть кадастровую стоимость с учетом понижающего коэффициента.

Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно, если и не сразу, так точно в ближайшее время. Как рассчитать налоговый вычет, и не теряется ли в этом случае право на льготу? Какие документы необходимо подготовить для налоговой инспекции? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Купить и продать квартиру одновременно — какие есть льготы

Купить и продать жилую недвижимость одновременно можно. Такого рода сделка не лишает вас права на налоговые льготы.

Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет, можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.

Для права на вычет при продаже требования еще проще — достаточно быть резидентом РФ. Так что этот вид льготы может использовать и безработный, и любое другое лицо без официальных доходов.

С помощью имущественной льготы вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%, — а также вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.

С 2021 изменились правила получения имущественного возврата. И если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Как продать квартиру и уменьшить налог

Продать жилье без налога можно в том случае, если эта жилплощадь была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 или 5 лет.

Минимальный срок три года считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:

Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи;
Жилье стало собственностью вследствие приватизации;
Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
В случае, если вы решили продать единственную недвижимость или продаете первую жилплощадь практически одновременно с покупкой второй — в течение 90 дней.

Как видите, если вы купили новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать старую, срок владения старой считается 3 года.

В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать жилье без налога, считается 5 лет.

Иванов хочет купить недвижимость, но одновременно с этим решил продать старую, которая досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.

Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в 13% вы будете платить с остатка.

Петров хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3100000 – 1000000).

Вместо вычета в 1 млн рублей можно использовать вычет расходов на приобретение. То есть из дохода при продаже квартиры вычесть те расходы, что вы ранее понесли при покупке этой квартиры. Эти расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход вы будете платить с разницы.

Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3800000 – 3500000).

Размер налогового вычета при покупке квартиры

Если вы планируете не только продать, но и одновременно купить квартиру, вам следует воспользоваться своим правом на имущественную льготу за покупку жилья. С ее помощью можно вернуть часть расходов.

2 млн рублей — максимальный размер налоговой льготы, если вы решили купить жилье на собственные средства. На свой счет вы вернете до 260 тыс. рублей.

3 млн рублей — максимальный размер льготы, если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы вернете до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: