Отмена ипотеки на вторичное жилье

Обновлено: 25.04.2024

Жить в собственной квартире – мечта любой семьи, однако свои несколько десятков квадратов могут позволить себе далеко не все. Кому-то везет – им на свадьбу заветные метры дарят родственники, но есть и те, кто по различным причинам вынужден жить с родителями. Сайт "РИА Недвижимость" вместе с экспертами выяснил, когда наступает та самая точка кипения, когда ипотеку, несмотря на высокие ставки, нужно брать без промедления.Съезжайте!Как ни странно, но эксперты назвали только одну ситуацию, когда люди должны влезать в ипотечную кабалу, несмотря на невыгодные условия – это молодые семьи, которые по различным причинам не могут позволить себе аренду квартиры и вынуждены проживать в квартире родителей одного из супругов.Дело в том, что совместное проживание ведет к ссорам и разногласиям. Но самое страшное, что молодожены или одни из супругов постепенно попадают в статус "обязанных". Кроме того, им приходится соблюдать правила и порядки, сложившиеся в семье старшего поколения. Все это рано или поздно приводит к конфликтам, итогом которых может стать развод. Именно в этом случае ипотеку нужно брать безотлагательно, уверен психолог.Определить бюджетКак ни банально это прозвучит, но перед тем, как пойти в банк, риелторы советуют четко определить бюджет покупки, а также оценить примерный размер ежемесячного платежа, сопоставив его с доходами и текущими расходами. Для этого можно воспользоваться как сайтами застройщиков, так и различными аналитическими обзорами и ипотечными калькуляторами.В среднем, чтобы оценить необходимое количество средств для обслуживания кредита и повседневных расходов, управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка рекомендует умножать сумму, полученную на сайтах застройщиков и банков, на коэффициент 1,6.Найти деньгиСледующим этапом подготовки к ипотечному кредиту будет являться поиск денежных средств на первый взнос. Им может стать, как подарок на свадьбу от родственников, так и собственные накопления."Одним из способов поиска денежных средств может стать продажа ненужных, но дорогостоящих вещей, например, неиспользуемого старого автомобиля или фотоаппарата. Также в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал" – советует заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.А вот брать потребительский кредит или обращаться в микрофинансовую организацию за денежными средствами на первый взнос не стоит ни при каких обстоятельствах. Во-первых, отмечает Цыганов – это создает дополнительную кредитную нагрузку, из-за чего в дальнейшем могут возникнуть проблемы с платежами. Во-вторых, можно наткнуться на недобросовестную организацию, из-за которой в дальнейшем можно будет потерять жилье.Экономить долго и счастливоГлавное, к чему нужно быть готовым, предупреждает Хорс, это режим жесточайшей экономии. Потенциальные заемщики должны понимать, что им придется урезать большую часть своих "хотелок", причем не только на стадии подготовки и сбора средств, но и в дальнейшем, когда этот кредит будет выплачиваться."Нужно внутренне объявить себя банкротом, чтобы не произошло так, чтобы на середине пути пришло понимание, что собрать необходимую сумму не получается", – рекомендует Хорс.На что рассчитывать?Эксперты отмечают, что несмотря на то, что ставки на первичном рынке выглядят гораздо привлекательнее, существует ряд нюансов, когда для молодой семьи покупка квартиры на вторичном рынке даже по ставке 17% может выйти выгоднее новостройки.По словам Кирюхиной, в настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры на "вторичке" в Москве составляет 11,5 миллиона рублей. С учетом первоначального взноса 20%, ежемесячный платеж при кредите на 20 лет в среднем составит от 110 до 130 тысяч рублей.На первичном рынке, квартиру аналогичной площади и в той же локации можно купить на миллион дешевле. При ставке в 9% ежемесячный платеж составит 80 тысяч рублей. Однако тут нужно понимать, что в новостройке придется делать ремонт, особенно если приобретаются "голые стены". А при нынешнем росте цен на стройматериалы ремонт обойдется в более чем круглую сумму, так что придется брать еще один кредит.В целом, в случае неотложной потребности шанс найти новое жилье для разъезда в течение 2-3 месяцев достаточно высокий, уверен Цыганов. Но надо быть готовым к тому, что даже при наличии привлекательных кредитных условий от застройщика придется пожертвовать выбором, и локация будет не самой популярной. Возможно, что будет предложен 2 или 3 этажи или планировка, на которую меньший спрос.Льготные условияНу и, конечно, стоит изучить все возможности льготных ипотечных программ. Возможно, вы под них прекрасным образом попадаете. Так, директор департамента ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев напоминает, что среди самых доступных вариантов можно выделить семейную ипотеку. На нее могут рассчитывать те, в чьих семьях с 1 января 2018 года родился первенец или последующие дети, а также тем, кто воспитывает ребенка с инвалидностью."В МКБ ставка по данной программе начинается от 5,25% годовых. Воспользоваться ей могут совершеннолетние граждане РФ со стабильным источником дохода. Максимальная сумма кредита 12 миллионов рублей действует для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма займа составляет 6 миллионов рублей. Кредит можно взять на срок до 30 лет с первоначальным взносом, который равен 15% от стоимости жилья", – отмечает он.Диагноз: противопоказаноНо есть и те, кому ипотеку взять не судьба и придется переключиться либо в сторону аренды квартиры, либо искать другие варианты. В первую очередь это касается людей, которые живут по принципу "здесь и сейчас", объясняет Хорс.Также в ипотечный кредит не стоит влезать людям, имеющим пристрастие к азартным играм, и тем, кто планирует брать кредит "на последние". В этой ситуации оптимальным вариантом будет принять правила родственников.

Отмена программы господдержки ипотеки не приведет к росту ставок, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. По их мнению, тенденция к улучшению условий ипотечного кредитования продолжится и в 2017 году, а спрос на первичном и вторичном рынке жилья сбалансируется.

МОСКВА, 2 февраля — РИА Недвижимость, Вера Козубова. Отмена программы господдержки ипотеки не приведет к росту ставок, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. По их мнению, тенденция к улучшению условий ипотечного кредитования продолжится и в 2017 году, а спрос на первичном и вторичном рынке жилья сбалансируется.

Запас под снижение

По итогам 2016 года доля ипотечных сделок в общей структуре операций с недвижимостью составила 50%, подсчитала директор ипотечного центра компании "Миэль-Новостройки" Татьяна Гусева. При этом во второй половине года данный показатель уверенно держался в пределах 52-54%.

По мнению собеседницы агентства, отмена программы льготной ипотеки не скажется на востребованности ипотеки у покупателей. Доля ипотечных сделок по-прежнему останется высокой.

"Реальные доходы населения за время сложной экономической ситуации снизились, накопления сократились, следовательно, необходимость в заемных средствах крайне велика", — объясняет она.

С этим соглашаются эксперты Сбербанка, заявляя, что тенденция улучшения условий кредитования вряд ли будет прервана даже после окончания программы господдержки.

Что касается ставок по ипотеке, то они также останутся комфортными для покупателей, полагает Гусева. Сейчас они начинаются от 10,8%. В среднем ставки по базовым ипотечным продуктам составляют 12,5%-13,5%. При этом в рамках льготной ипотеки в некоторых банках ставки составляли 11%.

Кстати, на прошлогоднее снижение ключевой ставки ЦБ банки отреагировали быстро и стали предлагать ипотечные кредиты по процентным ставкам ниже, чем было по госипотеке, напоминает первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин.

"Ставка по госипотеке составляла 12%. Сегодня в среднем банковские предложения находятся у отметки 11,5%, с учетом ключевой ставки 10%. То есть, теоретически, у них имеется "запас под снижение". Дальнейшее повышение или понижение ипотечных ставок будет зависеть от политики ЦБ, в том числе ключевой ставки, общеполитической и экономической ситуации в стране", — рассуждает Красавин.

Безболезненный переход

Как объясняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов, программа господдержки ипотеки работала при уровне ключевой ставки выше 9,5%, а сейчас она уже составляет 10%. При этом есть большая вероятность того, что в первом квартале 2017 года ключевая ставка ЦБ будет снижена, добавляет эксперт.

"Полагаю, что к концу 2017 года мы вполне сможем увидеть ставки на уровне 12% без господдержки. И это будут абсолютно нормальные рыночные условия", — считает Осипов.

А вот заместитель председателя правления ипотечного банка "Дельта Кредит" Ирина Асланова уверена, что минимальная ставка, к которой рынок может прийти к концу года, снизится до 11% годовых. "В среднем ипотечная ставка в первом полугодии будет колебаться в диапазоне 11,75-12,25% годовых. Верхнюю границу мы увидим в первом квартале, нижнюю — во втором", — объясняет она.

Риелторы также не ожидают ощутимого роста ставок после завершения программы ипотеки с господдержкой.

"Уровень ставок и после отмены программы с господдержкой останется на комфортном для заемщиков уровне. На спросе на первичном рынке это отразиться значительно не должно. Такого существенного изменения ставок, как в случае повышения ключевой ставки до 17%, не произойдет, поэтому переход на стандартную ипотеку должен пройти максимально "безболезненно", — считает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Поддержка "вторички"

Эксперты также обращают внимание на то, что отмена господдержки по ипотеке сбалансирует спрос на недвижимость на квартиры в новостройках и на вторичном рынке, уверена начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина.

"В целом, ставки по стандартным ипотечным программам сейчас почти равны ставке по программе с господдержкой, что предполагает и дальнейшее развитие рынка набранными темпами", — рассуждает собеседница агентства.

Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома отмечает, что одной из главных тенденций уходящего года можно считать противостояние первичного и вторичного сегментов жилья — и во время этой "неравной схватки" вторичный рынок потерял часть покупателей, которых новостройки переманили к себе благодаря вышедшим на рынок новым проектам и льготной ипотеке.

Однако в 2017 году борьба за покупателя будет продолжаться, и определенным подспорьем для "вторички" станет отмена субсидированной ипотеки. Кроме того, при снижении ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ипотечных ставок в целом по рынку до ожидаемого потребителями уровня в 10%, ипотечные условия, возможно, будут не слишком сильно отличаться от условий по субсидированной ипотеке.

Сейчас разница в ставках в целом фактически нивелирована. При этом в отдельных случаях ставки по программам на "вторичке" оказались даже ниже, чем в сегменте новостроек, продолжает Шлома.

"Возможен небольшой отток части покупательского спроса в сторону вторичного жилья, так как ранее в связи с комфортными ставками по льготной ипотеке некоторые покупатели приобретали квартиры в строящихся домах, отказываясь от покупки, например, в уже готовом доме, где льготная ипотека уже не действовала. Сейчас же по базовым программам ставки на первичную и вторичную недвижимость будут практически равны", — соглашается с коллегой Гусева.

По ее мнению, сейчас по-прежнему наблюдается высокая заинтересованность в совместных продуктах застройщиков и банков. Необходимость в акциях все еще остается в условиях высокой конкуренции между застройщиками. В ближайшее время, скорее всего, будет увеличиваться количество таких предложений на рынке.

"Интересно то, что сейчас застройщики и банки предлагают все более заманчивые предложения на рынке, например, сниженную ставку не только на первые 1-2 года, но и на весь срок кредитования. Такие предложения, конечно, будут интересны покупателям. Также сейчас увеличивается количество продуктов с нулевым первоначальным взносом. Следовательно, в 2017 году стоит ожидать большего разнообразия ипотечных продуктов на рынке, такой же высокой доли ипотечных сделок в общей структуре", — говорит Гусева.

Роста доли вторичного рынка жилья ожидают и банкиры. "В 2017 году рост рынка ипотеки планируется, в первую очередь, за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста покупательской способности. Также в следующем году мы ожидаем восстановления рыночного спроса на вторичный рынок, и, соответственно, роста его доли", — заключает заместитель руководителя департамента, руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Снижение ключевой ставки в первую очередь отразится на вторичном рынке, где нет льготных программ. Однако чтобы восстановить спрос на вторичке, ставки должны опуститься до 10% годовых, считают эксперты. Сейчас они находятся на уровне 14–16%

Банк России в пятницу, 29 апреля, снизил ключевую ставку на 3 п.п. — с 17% до 14% годовых. На аналогичную величину регулятор уже уменьшал ставку 8 апреля. Тогда в ЦБ заявили, что это снижение, вероятно, не последнее.

Как снижение ключевой ставки скажется на рынке ипотеки и ставках по жилищным кредитам — спросили у экспертов.

Что будет со ставками

Ипотечные ставки будут снижаться вслед за ключевой, но с некоторым лагом по времени из-за сохраняющейся неопределенности рыночной конъюнктуры, говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. По его словам, пиковые ставки по кредитам на фоне снижения уровня благосостояния населения существенно ограничили спрос на ипотеку, оставив доступными только льготные программы.

«Понижение ключевой ставки даст толчок росту ипотечного спроса, но не до прежних уровней, поскольку кроме самих ставок, которые будут снижаться постепенно, остается нерешенным вопрос падения реальных доходов населения и потенциального роста уровня безработицы», — отметил Анатолий Перфильев.

По мнению аналитика ГК «Финам» Натальи Пырьевой, решение регулятора положительно скажется прежде всего на вторичном рынке недвижимости. Согласна с ней и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Такой уровень ключевой ставки приведет к тому, что часть банков в ближайшее время может снизить ипотечные ставки на готовое жилье до уровня 13–15%, считает эксперт. «При этом на специальных условиях уже появилась ипотека на готовое жилье от 12,9%, и это постепенно восстанавливает спрос. Фактически период заградительных ставок подходит к концу и покупка готового жилья постепенно становится более доступной», — сказала Татьяна Решетникова.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что решение ЦБ важно не само по себе, поскольку рыночные ставки и по 20%, и по 14% заградительно высоки, а как тренд ставка довольно быстро снижается. Что касается новостроек, то здесь понижение ипотечных ставок будет не так заметно, как на вторичке. Во-первых, с 1 мая планируется снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с 12% до 9% годовых. Во-вторых, многие застройщики сейчас уже и дополнительно субсидируют ипотеку. Например, есть ипотека от застройщика под 5% годовых. «Таким образом, решение ЦБ заметнее скажется на девелоперах (им придется меньше тратить на улучшение условий по ставкам), чем на покупателях», — добавил Алексей Попов.

Пока спрос снижается

При этом сам рынок недвижимости достаточно инертен и с отсрочкой реагирует на внешние изменения. Поэтому стремительное повышении ставки ЦБ до 20%, так же как последующее снижение до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыграны рынком, отмечает Наталья Пырьева. В марте банки выдали на 9,3% ипотечных кредитов больше, чем в феврале, и на 4% больше, чем в марте 2021 года. А объем ипотечных кредитов в первой квартале 2022 года вырос на 13,9% к первому кварталу 2021 года. Последствия повышения ставок отразятся в статистике позже, уточнила аналитик.

Хотя в апреле эксперты уже зафиксировали снижение спроса. По оценкам ЦИАН, возможное его падение на столичном рынке жилья достигало 50%. «Мы это наблюдаем в метриках поведения нашей аудитории (по ним фиксируется снижение на 40–50%), также сократится и число сделок. Это наш прогноз, основанный на анализе темпов продаж по набору ЖК минус 30% в месячном выражении», — пояснил Алексей Попов.

Что произошло на рынке ипотеки

Ситуация на рынке ипотеки России изменилась 28 февраля, когда ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков и выдача кредитов практически прекратилась. Начиная с 8 апреля ключевая ставка планомерно снижается. Вслед за ней дешевеет ипотека, но рыночные ставки все равно еще сохраняются на высоком уровне.

Ставки на вторичке

Сейчас ипотечный рынок остается льготным: спрос приходится в основном на программы с господдержкой, которые распространяются в основном на новостройки. Ставки по таким программам сейчас варьируются от 2% до 12% годовых. Вторичка пока остается недоступной для ипотечников из-за высоких ставок и теряет покупателей.

По мнению аналитиков, баланс будет восстанавливаться по мере снижения ключевой ставки. Согласно оценкам ГК «Финам», учитывающим опыт 2014 года, когда снижение ставки с 17% до 11% длилось порядка шести — восьми месяцев, ЦБ может снизить ставку до 10–12% к концу 2022 года. «Если рассчитывать на такой оптимистичный сценарий, то начиная со второй половины года спрос на вторичное жилье постепенно начнет восстанавливаться», — полагает Наталья Пырьева.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» считает, что реальные покупатели-ипотечники вернутся на рынок, если кредиты на вторичном рынке будут на уровне 11,5–12,5%. По его словам, активизация вторичного рынка важна и для рынка новостроек — на нем довольно много сделок заключается после того, как продается жилье в готовом доме. «Сейчас (что при 20%, что при 14%) эти банковские продукты можно рассматривать лишь как рассрочку — всерьез рассчитывать на обслуживание такого кредита десятки лет было бы неверно», — сказал Алексей Попов.

По его словам, в сложившихся обстоятельствах цифра в кредитном договоре и даже стоимость квартиры не являются единственными факторами, определяющими ситуацию на рынке жилья. «Не менее важно, что будет на рынке труда (каков будет масштаб сокращений, связанный с уходом ряда зарубежных компаний из России) и с общей уверенностью населения в завтрашнем дне», — заключил главный аналитик ЦИАН.

Реакция банков

Одним из первых на решение ЦБ отреагировал ВТБ. С 30 апреля банк снижает ставки по всем рыночным ипотечным программам на 3 п.п. Теперь оформить кредит заемщики смогут по ставке от 13,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и для вторичного рынка. Решение регулятора, в первую очередь, поможет сегменту вторичного жилья, на который особенно сильно влияет высокий уровень ставок, прокомментировал заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

ВТБ сейчас проводит по ним лишь 10% сделок. «Но долгая стагнация рынка вторички недопустима. Многие заемщики при продаже нового жилья направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. По нашему опыту, только рыночные ставки ниже 15% могут оживить вторичный рынок ипотеки, увеличив его доступность для населения», — добавил Анатолий Печатников.

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, это исторический максимум. С ипотекой можно попрощаться? Могут ли повышаться ставки по уже взятым кредитам? Что будет с теми, кто не сможет платить по кредиту? А что с кредитами по госпрограммам? Мы выяснили ответы на самые волнующие заемщиков вопросы.

«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».

Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.

Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?

В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится. Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии. В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.

Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.

Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:

материальным положением;
регионом проживания;
планами на будущее;
возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.

Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?

Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ. Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».

Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.

На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?

В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.

Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам. Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.

А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых. В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.

Брать ли ипотеку?

«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.

А что будут делать банки?

В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.

Росбанк

«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам. Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.

Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».

Альфа-банк

«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам "Семейная ипотека" и "Ипотека с господдержкой" выдаются в стандартном режиме».

Сбербанк

«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит ».

«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время ».

Промсвязьбанк (ПСБ)

«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.

Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.

В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».

На сколько просядет выдача ипотеки?

Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.

Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.

При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.

Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».

Что будет с ипотечными госпрограммами?

Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%. По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты. Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.

Просрочки ипотечных платежей вырастут?

Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.

Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.

Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.

Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?

Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.

Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?

Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь .

Будут ли банки давать ипотечные каникулы?

Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности. Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии. Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях

Подорожает ли ипотечное страхование?

Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».

Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.

«Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.

Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.

А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.

В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.

Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.

Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).

Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: