Ответственность сторон по договору об ипотеке

Обновлено: 01.05.2024

Казалось бы, куда проще? Многие уверены, что ипотека – это всего лишь жилье, которое покупают в кредит. В сущности, это не совсем так. На самом деле ипотека – это деньги, которые банк выдает клиенту в долг под залог недвижимости. То есть по ипотечному договору, ваше жилье или другая недвижимость выступает гарантом того, что вы выплатите кредит. В противном случае ваше имущество перейдет к банку.

Существует несколько видов договоров ипотеки, определенные условия заключения и, конечно же, права и обязанности сторон, не зная которые, можно остаться без жилья и по уши в кредитах. Именно об этих нюансах мы и расскажем в нашей статье.

Что такое «договор ипотеки» простыми словами

Договор ипотеки – это официальный документ, который подтверждает, что вы получили от банка средства, залогом возврата которых становится ваше имущество. Залоговое имущество – это не всегда жилье, которое вы приобретаете в кредит. Это может быть и недвижимость, которой уже владеете вы или ваши родственники.

Договор фиксирует условия заключения сделки между залогодателем (то есть физическим лицом, которое отдает свое имущество под залог банку) и залогодержателем (то есть кредитором, которым, как правило, является банк). А также отражает порядок погашения займа.

Совет: Внимательно читайте условия договора, ведь в некоторых случаях банк имеет право запретить залогодателю прописывать других людей в залоговой квартире, сдавать ее или проводить перепланировку. Лучше заранее знать о возможных «сюрпризах», чтобы случайно не нарушить условия соглашения.

Какие бывают виды ипотечных договоров

Самый распространенный вид ипотечного договора – это стандартный договор купли-продажи (ДКП). Он может быть трех типов:

Утром деньги, вечером стулья. Сначала банк выдает кредит, затем на кредитные средства вы покупаете жилье, которое и становится залоговым.
Утром стулья, вечером деньги. Ипотечный кредит выдается под залог той недвижимости, которой вы уже владеете. Причем, это может быть не только квартира или дом, но и летательное, плавательное или космическое судно.
Тройной договор. В этом случае в договоре участвуют три стороны: покупатель, продавец и сторона, которая выдает средства на покупку.

Имейте в виду, что тип договора выбирает банк, который выдает кредитные средства. Поэтому советуем изучить разные предложения от разных финансовых организаций, прежде чем заключать контракт с одной из них.

Примечание: Ипотечный кредит можно получить не только на улучшение жилищных условий (покупку дома или квартиры), но и на ремонт, строительство и любые другие цели. При условии, что у вас есть что дать в залог банку, конечно же.

Важные пункты ипотечного договора

Официальный язык, на котором написаны все документы, понять с первого раза довольно сложно. Особенно в спешке, под пристальным взором сотрудника банка. Поэтому желательно ознакомиться с договором ипотеки заранее. Сделать это можно на сайте банка, где, как правило, есть образцы, которые можно скачать.

При изучении договора советуем обратить внимание на следующие пункты:

Возможность изменения условий договора в одностороннем порядке.
Условия расторжения при различных обстоятельствах.
Возможность и условия досрочного погашения кредита. Некоторые банки предусматривают неустойку или определенный период, в течение которого клиент не может погасить кредит досрочно.
Тип процентной ставки: фиксированная или плавающая.
Способ платежа: дифференцированный (каждый месяц нужно вносить фиксированную часть долга плюс проценты за непогашенную часть кредита) или аннуитетный (сумма всего кредита делится на равные части для выплаты ежемесячно).
Пени и штрафы за просрочку ежемесячного платежа.

Совет: Старайтесь выбирать тот банк, в ипотечном договоре которого максимально доступно описана процедура расторжения соглашения как с вашей стороны, так и со стороны финансовой организации.

Основные права и обязанности сторон

Основное обязательство для обеих сторон ипотечного договора – это соблюдение условий соглашения. Кроме самого очевидного, есть еще ряд нюансов, на которые имеют право банк и физическое лицо:

Обе стороны обязаны согласовать и прописать в договоре стоимость жилья. Для оценки стоимости часто привлекаются третьи лица (официальные оценщики).
Залогодатель имеет право жить и прописывать свою семью в доме или квартире, которую он отдал под залог банку.
Банк (он же кредитор) имеет право запретить залогодателю продавать, сдавать в аренду или проводить перепланировку в залоговом жилье.
Залогодатель обязан своевременно вносить ежемесячные платежи и погашать сумму задолженности по ипотеке.
Кредитор может устраивать проверки состояния залогового имущества.
Залогодатель обязан поддерживать залоговое имущество в надлежащем порядке.

Примечание: Учтите, что банк может не только устраивать проверки, но и требовать, чтобы залогодатель погасил кредит раньше срока, прописанного в договоре, если жилье не содержится в порядке. То есть если потребуется сделать капитальный ремонт в квартире, а вы откажетесь его делать или нарочно будете наносить ущерб жилью, банк не захочет ждать, пока залоговое имущество обесценится.

Как оформить ипотеку

Во-первых, ознакомьтесь с различными предложениями по ипотеке от разных банков. Так, например, процентная ставка от банка ВТБ в 2020 году начинается от 7,9%, в то время как ставка Сбербанка – от 6,5% для строящегося жилья.

Учитывайте не только ставку по процентам, но и расходы: страхование имущества (это обязательное условие), стоимость услуг оценщика, госпошлину.

Во-вторых, выберите недвижимость. Если растянуть этот процесс на годы, то банк может изменить условия кредитования: сумму минимального первоначального взноса, процентную ставку, правила расчетов и т. д. Поэтому изучайте актуальные предложения на текущий 2020 год и лучше делайте это тогда, когда у вас уже есть жилье на примете.

В-третьих, соберите документы. Стандартный перечень документов для заключения договора по ипотеке выглядит так:

Паспорт гражданина РФ.
Справка о доходах.
Копия трудовой книжки.
Паспорт недвижимости (кадастровый и технический).
Паспорт продавца и документы, подтверждающие его права собственности на недвижимость.
Отчет об оценке недвижимости.

Совет: Внимательно изучите перечень документов на сайте или в отделении банка. Кроме стандартных, кредитор может запросить дополнительные документы, которые лучше подготовить заранее.

Учтите, что регистрация в Росреестре – обязательное условие для ипотечного кредита. Чтобы регистрация состоялась, вам нужно уплатить госпошлину. В 2020 году ее размер составляет 2 000 рублей для физического лица за регистрацию квартиры или дома и 350 рублей за земельный участок категорий СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС.

Как расторгнуть договор на ипотеку

Если залогодатель хочет расторгнуть договор, то ему придется договариваться с банком. В одностороннем порядке отказаться от условий ипотеки нельзя.

Есть два варианта расторжения ипотечного договора. Первый вариант – это перепродажа залоговой квартиры или дома с переуступкой. Для этого владельцу квартиры нужно взять разрешение на продажу у банка и быть готовым к тому, что в новом договоре будет пункт, согласно которому средства от продажи должны быть перечислены банку для погашения задолженности.

Второй вариант – это реструктуризация долга. Если заемщик оказался в сложном финансовом положении, банк может пойти на уступки и пересчитать ежемесячный платеж в меньшую сторону.

Примечание: Финансовые организации не заинтересованы в потере заемщиков. Им не интересно «забирать» квартиры, поэтому чаще всего они соглашаются на вариант с перепродажей или реструктуризацией долга по ипотеке, не доводя дело до суда.

Что нужно учесть перед тем, как заключать договор на ипотеку

Ипотека как брак – всерьез и надолго. Поэтому перед тем, как решиться на подписание договора с банком, нужно задать себе несколько важных вопросов:

Сколько я могу отдать в качестве первоначального взноса и сколько мне нужно взять в кредит? Сумму, которая полностью покроет стоимость жилья, банк не выдает. Финансовая организация выдает 70% от нужной на покупку жилья суммы (это и есть ипотечный кредит), а 30% клиент вносит из собственных средств (это первоначальный взнос).

Какую часть своего месячного дохода я смогу отдавать банку? По силам ли мне это? Посчитайте свой годовой доход и примерные расходы. Если платежи по кредиту будут занимать половину вашего дохода в год, то есть серьезный риск не вытянуть ипотеку.

Какой способ платежей мне выбрать? Помните, мы говорили о дифференциальном (ДС) и аннуитетном способах (АС) погашения кредита? Считается, что ДС выгоднее, поскольку за весь срок кредита вы платите меньшие проценты, если сравнивать с АС.

Однако если вы выбираете АС, то вам проще распределить семейный бюджет, ведь сумма платежа остается одинаковой на протяжении всего периода погашения кредита.

Эпилог

Ипотека – это не стандартный кредит в банке, который выплачивается в течение года. Ипотечный кредит растягивается на годы. Поэтому, прежде чем подписывать договор, нужно тщательно изучить предложения различных банков и выбрать оптимальный вариант кредитования.

Также важно взвесить и реально оценить свои финансовые возможности, обдумать, сможете ли вы выплачивать кредит и при этом поддерживать свой уровень жизни.

Изучая образцы договоров от банков, учитывайте прозрачность условий, возможные подводные камни, размеры штрафов, пени, права и обязанности сторон. Обратите внимание на условия расторжения ипотечного договора, они должны быть максимально простыми и понятными.

Выбирая валюту, в которой вы будете брать кредит, остановитесь на той, в которой вы получаете зарплату. Если вы получаете зарплату в рублях, то и кредит лучше брать в рублях.

Ипотека – это ответственный шаг, отнеситесь к нему со всей серьезностью и тогда у вас все получится.

Викторова Р.Н., аспирант кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу должник обязан возместить причиненные кредитору убытки (ст. 393 ГК РФ).

По договору об ипотеке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества (п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ) (далее - Закон об ипотеке).

Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Закон об ипотеке определил случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они связаны с неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, но договором между сторонами могут быть предусмотрены и иные случаи (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). Причем нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

По общему правилу залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество только после наступления срока исполнения обязательства. Однако законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество залогодателя до наступления срока исполнения обязательства. Такие случаи предусмотрены: ст. 35 Закона об ипотеке - при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст. 39 Закона об ипотеке - при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества; ст. 36 Закона об ипотеке - в случае утраты или повреждения заложенного имущества настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает; ст. 42 Закона об ипотеке - при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником после вступления в законную силу соответствующего решения суда; ст. 1175 ГК РФ - в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска, когда они отказываются исполнить обязательство.

Закон об ипотеке также установил требования, которые обеспечиваются заложенным имуществом. Пункты 1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке практически повторяют ст. 337 ГК РФ, поскольку эти нормы применимы к любому виду залога: если договором не установлено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, причитающихся залогодержателю: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Под формулировкой Закона "о возмещении убытков и/или неустойки", на наш взгляд, следует понимать, что этот вопрос передан на усмотрение сторон договора. К какому соглашению они придут, по такому соглашению и будут взыскиваться эти суммы.

Если же обязательство указано в договоре в виде общей твердой суммы, то требования, превышающие эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований о возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, связанных с реализацией этого имущества, а также дополнительных расходов, указанных в ст. 4 Закона об ипотеке: расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Расходы, указанные в ст. 4 Закона об ипотеке, покрываются в том случае, если они были признаны необходимыми.

Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя:

обращение взыскания на имущество;
реализация заложенного имущества.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пункт 1 ст. 78 указанного Федерального закона допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом под залог данной недвижимости.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 42.

Таким образом, в настоящий момент Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за незначительные нарушения и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. К сожалению, обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Полагаем, что норма, допускающая выселение "залогодателя и любых иных лиц" при любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающему возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54). Данная норма предоставляет возможность суду принимать во внимание все обстоятельства дела для защиты залогодателя от взыскания.

Жилищную ипотеку, жилищное ипотечное кредитование нельзя рассматривать в отрыве от системы жилищного финансирования, государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, что позволяет говорить о недопустимости лишения жилья участников жилищной ипотеки. У залогодателя (заемщика) должно возникать право на обмен залоговой недвижимости (жилого помещения) на другое жилье, исходя из первоначального взноса и стоимости накоплений (выплаченного кредита) .

См.: Пашов Д.Б. Реализация права залогодержателя // Право и политика. 2005. N 6.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними договор найма жилого помещения до возникновения договора об ипотеке сохраняет силу.

Обращение взыскания на недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок (ст. 55 Закона об ипотеке) допускается, если есть нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в названном порядке не допускается, если: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки выступают земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (когда такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в ипотеку в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры); предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя. В нем должны быть указаны: наименование и стоимость имущества; суммы, подлежащие уплате залогодержателю; способ реализации имущества либо условие о его приобретении; предшествующие и последующие ипотеки. Однако следует учитывать, что в соглашении не может быть условия о передаче заложенного имущества в собственность залогодержателя. Соглашение может быть признано недействительным по иску лица, права которого нарушены.

Как правило, обращение взыскания производится в судебном порядке. Об этом должны быть уведомлены все заинтересованные лица (ст. 53 Закона об ипотеке): другие залогодержатели; лицо или орган, с согласия которого осуществлялась ипотека; лица, имеющие право пользования заложенным имуществом или вещное право.

Суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен решить ряд вопросов, названных в п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке: о суммах, подлежащих уплате залогодержателю; о предмете ипотеки; о способе реализации имущества; о начальной продажной цене (либо по соглашению между сторонами, а в случае спора - судом); о мерах по обеспечению сохранности имущества.

Вместе с тем следует отметить, что суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

При наличии уважительных причин суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке). Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным (п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке).

Законом об ипотеке предусмотрена возможность реализации имущества либо путем организации публичных торгов, либо на аукционе, порядок проведения которых определяется также Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ГК РФ, если законом не предусмотрены иные правила.

Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

Согласно ст. 54 Закона об ипотеке существует два варианта определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества. Во-первых, самими сторонами путем заключения соответствующего соглашения, во-вторых, судом - в случае спора между сторонами. При этом в Законе не указано, когда должно быть заключено соглашение между сторонами, которым они определяют начальную продажную цену. Представляется, что такое соглашение может быть достигнуто в судебном процессе, в котором рассматривается исковое заявление об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Пункт 1 ст. 59 упомянутого Закона допускает продажу заложенного имущества на аукционе. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Таким образом, отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация.

Право выбора способа реализации недвижимого имущества принадлежит сторонам, но решение сторон должно быть санкционировано судом, который, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, устанавливает в решении порядок реализации.

Согласно ст. 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, вызванных причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. В случае объявления несостоявшимися и повторных торгов залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первичных публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Закон об ипотеке более подробно, чем ГК РФ, регулирует вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение осуществляет орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, удостоверивший соответствующее соглашение.

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ни ранее действовавшее, ни новое гражданское законодательство не предусматривает возможность передачи предмета ипотеки в собственность кредитору, поскольку смысл ипотеки состоит не только в том, чтобы обеспечить интересы кредитора-залогодержателя, но и в том, чтобы учесть интересы должника-залогодателя. Это достигается путем реализации (продажи) предмета залога для того, чтобы выручить за него максимально возможную сумму.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац исключен. - Федеральный закон от 09.11.2001 N 143-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

С момента начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 90-е годы сфера ипотеки не была отрегулирована законодательно. ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят и вступил в силу в 1998 году.

Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), земельные участки, имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.

Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.

По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.

Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом«Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.

Льготные категории граждан

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» – по ней первоначальным залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 – «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

вид объекта недвижимости;
площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
кадастровый номер;
рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать владельцу в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Плюсы ФЗ 102

Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.

Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.

Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.

Минусы закона «Об ипотеке»

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

Люди покупают квартиру, чтобы быть у себя дома: заводить собаку, переклеивать обои, приглашать пожить тёщу. Но ипотечная квартира, будучи в собственности у заёмщика, в это же время находится в залоге у банка. Он тоже имеет право диктовать свои условия использования недвижимости. Более того, если заёмщик ослушается, то банк вправе расторгнуть договор.

Сохранять квартиру в целости и сохранности

Банк выставляет условия пользования ипотечной квартирой не просто так. Залог — обеспечение кредита. Если заёмщик не может платить, то реализуя имущество, кредитор может погасить задолженность. Но если объект залога в непригодном для продажи состоянии, то и закрыть образовавшийся долг банк не сможет. Поэтому требования банков к содержанию недвижимости сводятся к сохранению недвижимости в приемлемом состоянии.

У многих банков требования к заёмщику содержатся не в индивидуальных условиях договора (документ, который выдают на руки во время сделки), а в общих условиях предоставления жилищных кредитов. Чаще всего документ публикуется на сайте банка. В нём содержатся все нюансы взаимоотношения кредитора и заёмщика.

Например, у Сбербанка в условиях предоставления ипотеки читаем, что банк вправе расторгнуть договор и потребовать досрочной выплаты долга и процентов, если заёмщик «допустит нарушение правил эксплуатации объекта недвижимости». Также нельзя применять дополнительные обременения к залогу. Проще говоря, перезакладывать ипотечную недвижимость.

Но формулировка «нарушение правил эксплуатации» весьма расплывчатая. Дмитрий Гуслиц, глава Ипотечного центра АКБ «Держава», поясняет, какие требования банк выдвигает к заёмщикам:

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае оставления предмета залога в распоряжении залогодателя, последний обязан обеспечивать сохранность имущества, сохранение его первоначальной стоимости и потребительских свойств. Кроме того, залогодатель должен препятствовать обременению предмета залога со стороны третьих лиц. В этом контексте, естественно, в договорах ипотеки предусмотрены ограничения на сдачу залогодателем предмета залога в аренду без согласия залогодержателя. Также предусматривается согласование с банком-залогодержателем регистрации в объекте залога граждан, осуществление подлежащих регистрации перепланировок и т.д. Исходя из существующей практики, могу сказать, что банк-залогодержатель обычно согласует регистрацию граждан в доме или квартире при условии добросовестного выполнения залогодателем (заемщиком) обязанностей по договору ипотеки и кредитному договору

Пресс-служба банка «Уралсиб» отмечает такие обязанности заёмщиков:

не сдавать заложенное имущество в аренду;
не передавать по договорам безвозмездного пользования;
не проводить перепланировки без согласования с банком.

Ещё больше информации о правах и обязанностях заёмщика можно найти в статье «Что можно и нельзя в ипотечной квартире».

Банк может прийти с проверкой

Банк может проверить, в каком состоянии находится залог. Если заёмщик откажется предоставлять банку сведения о жилье или пускать представителя кредитора в квартиру, то по договору, кредитная организация может досрочно расторгнуть договор.

В большинстве банков есть специальные отделы, занимающиеся сопровождением по действующим кредитам, в том числе мониторингом выполнения клиентом тех или иных условий кредитного договора

Дмитрий Гуслиц, глава Ипотечного центра АКБ «Держава», акцентирует внимание на том, что заёмщик обязан предоставлять банку доступ к «документальной и фактической проверке залога». Получается, владельцу ипотеки нельзя отказать банку на запрос прийти и осмотреть квартиру.

Пресс-служба банка «Уралсиб» немного успокаивает заёмщиков:

Вероятно, банк не будет сразу расторгать договор. Сперва предпримет попытки договориться.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: