Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в рф

Обновлено: 19.04.2024

Исходя из статистики социологических опросов, около 2/3 россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Продолжающееся падение курса рубля к главным мировым валютам, а также секторальные санкции, значительно повлиявшие на отдельные сегменты экономики России, и главное - последующий рост цен и падение жизненного уровня части населения, - похоже, не сломили рынок ипотеки, а на начальный период даже подстегнули его.

Ипотека позволяет мобилизовать некоторую часть сбережений граждан и средств инвесторов и опосредствованно нацеливать их на финансирование тех, несомненно, значительных отраслей хозяйства, которые объединены с жилищным строительством. По утверждениям некоторых экспертов, опыт зарубежных инвесторов, а также практика российских регионов указывает, что ипотечное кредитование имеет как минимум четырехкратный мультипликативный эффект, т.е. каждый рубль кредита, в конце концов, привлекает в хозяйственный оборот не меньше четырех рублей средств населения. Следовательно, благодаря ипотеке можно привлечь значительные финансовые средства, которые хранятся у населения в ликвидной форме, в том числе в виде наличной валюты, величину которой можно сравнить с государственным бюджетом какой-либо страны. Помимо решения глобальных социальных финансовых задач, ипотека помогает решить ряд локальных, например, укреплять доверие населения к банкам.

Развитие ипотечного бизнеса положительно воздействует на реальный сегмент экономики, вследствие чего приостанавливается сокращение производства в связанных с жилищным строительством отраслях промышленности, возникает возможность обновления производства, приводящая к повышению конкурентоспособности и качества продукции практически во многих других смежных отраслях.

Все это в целом предопределяет актуальность избранной темы, цель и задачи работы.

Цель работы - анализ и оценка схем организации ипотечного кредитования в банке.

Цель исследования определила постановку таких задач:

- исследовать содержание и суть ипотечного кредитования;

- проанализировать механизм ипотечного кредитования;

- проанализировать современное состояние и проблемы развития сектора ипотечного кредитования в России в условиях финансовой глобализации;

- выполнить оценку системы ипотечного кредитования в объекте исследования: банк «Сбербанк России»;

- установить перспективы развития ипотечных продуктов в данном банке;

- разработать предложения по развитию ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования является механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации. Объект исследования – ПАО «Сбербанк России».

Теоретической основой работы являются базисные положения, которые содержатся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами работы системы ипотечного кредитования, изменении рыночных, валютных и процентных рисков, и оценкой воздействия положения рынка ипотечного кредитования на работу нефинансовых организаций и институциональных инвесторов. Тем не менее, мало освещены вопросы нынешнего состояния и опыта реструктуризации ипотечных кредитов за рубежом в аспекте адаптации его к условиям российской действительности. Недостаточно рассматриваются проблемы цикличности формирования ипотечного рынка.

1. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это целевой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому и физическому лицу кредитными учреждениями под залог недвижимого имущества: земли производственных иㅤ жилых зданий, сооружений, помещений. [1]

Другие определения понятия «ипотечного кредита» приведены в табл.1.

Таблица 1

Подходы к определению понятия «ипотечный кредит»

Источник

Определение

Большая советская энциклопедия

Ссуда под залог недвижимости

Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Залог недвижимости с целью получения ссуды

Балабанов И.Т.

Залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора

Лагутин В.Д.

Ипотечный кредит представляет собой особую форму кредита, которая основана на предоставлении займа под залог недвижимого имущества.

Базилевич В.Д., Погорельцева Н.Б.

Отношения по поводу прибыльного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочную ссуду под залог земли, иного объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им, основанные на основных принципах кредитования.

Разумова И.А.

Кредит, обязательства, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой)

Проанализировав представленные в таблице 1 определения, можно сказать, что сущность ипотечного кредита следует рассматривать с позиций его подсистем - кредит и ипотека. С одной стороны, кредит - суммарность экономических взаимоотношений, возникающих между кредитором и заемщиком в вопросе движения ссуженной стоимости.

С другой - ипотекой предусматривается ясный правовой механизм, который реализует принцип обеспеченности кредитных обязательств недвижимым имуществом, сопровождается появлением прав кредитора на подобное недвижимое имущество и последовательность их реализации. Для лучшего понимания ипотеки важное значение имеет ее классификация.

1.2. Виды и механизмы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты классифицируются по разным признакам:

1) исходя из объекта недвижимости на:

— предприятия, сооружения, здания и иная недвижимость, которая применяется в предпринимательской деятельности;

— садовые дома, дачи, гаражи и прочие строительные постройки потребительского назначения;

— квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир, которые состоят из нескольких отдельных комнат или одной комнаты;

— объекты неоконченного строительства, морские, воздушные суда, корабли каботажного плавания и космические объекты;

2) исходя из целей кредитования на:

- покупку дома для сезонного проживания: садовые домики с земельными участками; дачи, приобретение участка земли под застройку;

— покупку готового жилища в многоквартирном доме или отдельного жилья на несколько семей либо одну - как основное или дополнительное место проживания;

3) по виду кредитора на банковский и небанковский ипотечный кредит;

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

— кредиты, которые предоставляются строителям и застройщикам;

— кредиты, которые предоставляются будущему обладателю жилья;

5) по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут даваться работникам банков; персоналу фирм, которые являются клиентами банка; клиентам риэлтерских фирм; особам, которые проживают в этом регионе; всем – кто желает;

6) исходя из способа рефинансирования. Ипотечное кредитование осуществляют разные кредитные институты. Специфика их деятельности заключена в методах рефинансирования выдаваемых кредитов.

6) исходя из способа амортизации долга на:

— кредит с единовременным погашением соответственно особенным условиям;

— кредит с переменными выплатами;

— постоянный ипотечный кредит;

7) по виду процентной ставки ипотечные кредиты делятся на кредиты с:

— фиксированной процентной ставкой;

— переменной процентной ставкой;

8) согласно возможности досрочного погашения:

— отсутствует право досрочного погашения;

— есть право досрочного погашения;

— есть право досрочного погашения, однако с уплатой штрафных санкций;

9) по степени обеспеченности (величина первого платежа). Сумма кредита может быть от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. [2]

Таким образом, классификация ипотечных кредитов осуществляется по различным признакам, в том числе и по объектам недвижимости, приобретаемым в ипотеку.

1.3. Нормативно правовое регулирование деятельности организаций и ипотечного кредитования

Первая ступень в иерархии нормативно-правовых актов - Конституция РФ, которая обладает высшей юридической силой, непосредственным воздействием, а также применяется на всей территории Российской Федерации. Все законы и прочие правовые акты, которые принимаются в Российской Федерации, соответственно ч. 1 ст. 15 Конституции, не имеют права противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень - Федеральные законы, которые приняты в соответствии с Конституцией, регулирующие финансово-хозяйственные взаимоотношения. Ключевое место занимают акты Центрального банка Российской Федерации, они находятся в иерархии нормативно-правовых актов отдельно. На следующей ступени - имеющие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ: министерств и ведомств, также используются в области регулирования кредитных взаимоотношений и стоят на пятой ступени в общей иерархии. Нужно обратить внимание на разные Соглашения, которые заключила Россия с другими странами в сфере регулирования финансово-кредитных отношений.

В анализируемую систему нормативно-правовых актов, возможно и введение и локальных актов, которые определяют порядок деятельности определенных подразделений кредитной организации, также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных взаимоотношений.

Центральный, основной закон, который регулирует гражданско-правовые - Гражданский кодекс Российской Федерации.

Общие положения, которые регулируют последовательность организации юридических лиц – это кредитные организации, пути обеспечения обязательств, например, кредитных, позиции построения договорных взаимоотношений и т.д., заключаются в первой части ГК, более подробно кредитные отношения отображаются в части второй ГК, гл. 42 которая имеет наименование «Займ и кредит», а раздел 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 определяют суждение кредитного договора, условия его заключения, в том числе взаимоотношения сторон, которые появляются при предоставлении кредита.

Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" № 86-ФЗ определяет цели и направления деятельности Банка России, в том числе его функции: осуществлять единственную государственную денежно-кредитную политику; монопольно выполнять эмиссию наличных денег и организацию наличного денежного обращения; кредитовать в последней инстанции для кредитных организаций, образовывать системы их рефинансирования; определять правила ведения расчетов в РФ и правил осуществления банковских операций и т.д.

Соответственно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель - кредитор по обязательству и обеспечен ипотекой, вправе иметь удовлетворение собственных денежных запросов к должнику по данному обязательству из стоимости заложенной недвижимости второй стороны – залогодателя, главным образом, перед иными кредиторами, залогодателя за изъятиями, которые установлены законом.

Предмет ипотеки - предприятия, земельные участки, а также здания, сооружения и прочая недвижимость, использующееся в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких отдельных комнат, садовые дома, дачи, гаражи и иные постройки потребительского назначения, морские и воздушные суда, корабли внутреннего плавания и космические объекты.

Закон устанавливает , что договор об ипотеке обязан нотариально быть удостоверенным и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этих правил признает его недействительным. Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для введения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки орган регистрации первоначальному залогодержателю выдает закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет право получить выполнение по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данного обязательства, в том числе право залога на имущество, которое обременено ипотекой. [3]

Законом предусматривается возможность обращения закладных. Залогодержатель имеет право передавать собственные права иному лицу.

Таким образом, в результате проведенного анализа системы нормативно-правовых актов, регулирующих кредитные взаимоотношения, можно сделать вывод о разнообразии законодательных актов, а также необходимом приведении разнообразных актов в соответствие с действующим законодательством, в том числе поставить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для подробного и отчетливого регулирования.

2. Организация ипотечного кредитования в банке в ПАО «Сбербанк России»

2.1. Организационная экономическая характеристика банка

Публичное акционерное общество «Сбербанк России», называемое в дальнейшем «Банк» - кредитная организация.

Банк сформирован с названиями «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РСФСР», «Сбербанк РСФСР», соответственно с решением общего собрания акционеров от 22 марта 1991 г.

Организационная структура ПАО «Сбербанк России» представлена на рис.1.

Рисунок 1. Организационная структура ПАО «Сбербанк России»

Высшим органом управления Банка, который принимает решения по главным вопросам его деятельности, есть общее собрание акционеров. Учредителем и основным акционером Банка является Центральный банк Российской Федерации (Банк России), ему принадлежит 60,3 % голосующих акций и 57,6% в уставном капитале Банка (рисунок 2).

Рисунок 2. Структура голосующих акций Сбербанка РФ в 2017 году, %

Остальные акционеры Сбербанка России - более 263 тысяч юридических и физических лиц.

ПАО «Сбербанк России» - основной кредитор российской экономики и имеет крупнейшую долю на рынке вкладов. Его доля - 46,4% вкладов граждан, 34,7% кредитов физическим лицам и 33,9% кредитов юридическим лицам.

Финансовая результативность ПАО «Сбербанк России» представлена следующими показателями (таблица 2).

Таблица 2

Основные показатели деятельности ПАО «Сбербанк России» в 2015-2017 гг.

Показатели

Ед.изм.

2015 г.

2016 г.

2017 г.

Темп прироста 2015-2017 гг., %

Операционные доходы до резервов

Прибыль до налогообложения

Чистая прибыль

Операционные доходы банка до создания резервов под обесценение долговых финансовых активов составили в 2016 г. составили 1697,5 млрд. руб., показав рост в 18,7% по сравнению с 2015 г. (267,7 млрд. руб.). В 2017 г. операционные доходы выросли сравнительно с 2016 г. на 205,8 млрд.руб., или на 12,1%.

Чистая прибыль Банка за 2016 г. сократилась на 143,1% и составила 541,9 млрд. руб. по сравнению с чистой прибылью за 2015 г. в размере 222,9 млрд. руб. Сумма чистой прибыли за 2017 г. – 748,7 млрд.руб., рост сравнительно с 2016 г. - 206,8 млрд.руб., или 36,2%. (рис. 3).

Рисунок 3. Динамика чистой прибыли Банка за 2015-2017 гг., млрд. руб.

Активы Банка в 2017 году увеличились на 1437,8 млрд.руб., в основном за счет роста чистой ссудной задолженности и чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи.

Капитал по состоянию на 1 января 2018 года увеличился на 543,7 млрд. руб. по сравнению с 1 января 2017 года.

Основным фактором, увеличившим капитал, является заработанная чистая прибыль. Таким образом, проанализировав основные экономические показатели деятельности ПАО «Сбербанк России», видно, что за 2017 год по сравнению с 2015 и 2016 годами чистая прибыль банка существенно увеличилась. ПАО «Сбербанк России» является одним из самых надежных банков даже в условиях финансово-экономической дестабилизации. Это достигается благодаря эффективно действующей системе менеджмента банка, принятию грамотных управленческих решений, использованию инновационных и традиционных управленческих инструментов.

2.2. Анализ деятельности ПАО «Сбербанк России»

ПАО «Сбербанк России» к одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты, и уже многие годы сохраняет лидерские позиции на российском рынке ипотечного кредитования (рис.4).

Рисунок 4. Доля Сбербанка на российском рынке жилищного кредитования, %

Анализ кредитного портфеля ПАО «Сбербанк России» за 2015-2017 гг. представлен в таблице 3.

Из таблицы 3 видно, что суммы кредитного портфеля юридических и физических лиц за период 2016-2017 гг. снизились на 1259,6 млрд.руб., или на 6,3% (снизились с 15145,7 млрд.руб. до 13825,2 млрд.руб. у юридических лиц, однако увеличились с 4778,6 млрд.руб. до 4839,5 млрд.руб. у физических лиц), что свидетельствует о проведении неэффективной кредитной политики при осуществлении кредитной деятельности Сбербанком России.

Таблица 3

Анализ кредитного портфеля ПАО «Сбербанк России» за 2015-2017 гг.

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Гусейнова Ясаман Нуруевна

В статье рассмотрены актуальные вопросы развития ипотечного кредитования в России. Указана роль ипотечного кредитования в решении социальных вопросов в рыночной и смешанной экономике. Выделены основные по мнению автора проблемы, препятствующие полноценному развитию рынка ипотечного кредитования в России, а также указываются возможные пути их решения. Анализируются перспективные направления развития ипотечного рынка

THE MAIN PROBLEMS AND CURRENT TRENDS IN THE DEVELOPMENT OF THE MORTGAGE LENDING MARKET IN RUSSIA

The article deals with topical issues of the development of mortgage lending in Russia. The role of mortgage lending in solving social issues in a market and mixed economy is indicated Highlighted the main problems, in the opinion of the author, hindering the full development of the mortgage market in Russia, as well as indicated possible ways to solve them. The perspective directions of development of the mortgage market are analyzed.

Текст научной работы на тему «ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ»

Основные проблемы и современные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России*

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, банки, строительство жилья, рынок ипотечного кредитования.

ГРНТИ: Экономика / Экономические науки: 06.73.55 Банки.

The main problems and current trends in the development of the mortgage lending market in Russia

Key words: mortgage lending, mortgages, banks, housing construction, mortgage lending market.

JEL classifications: G 21

Ипотечное кредитование в рыночной экономике представляет собой один из основных механизмов и экономических инструментов, обеспечивающих доступность жилья. Оно же безусловно способствует

* Статья подготовлена на основе лучшего секционного доклада X-й всерос. науч.-практ. конф. студентов и аспирантов с международным участием «Проблемы и пути социально-экономического развития: город, регион, страна, мир» (10 июня 2021 г., СПб.: ЛГУ им. А.С. Пушкина). Научный руководитель д-р экон. наук, проф. Космачева Н.М.

развитию строительной сферы. Для клиентов банков ипотека - отличная возможность приобрести качественное жилье, на которое на данный момент нет средств или копить на которое пришлось бы долгие годы. Данный вид кредитования широко распространён в странах не только с рыночной, но и со смешанной экономикой, поскольку государство использует его в качестве средства реализации социально-экономической политики [6]. Кроме того, для государства это также полезный инструмент регулирования движения денежных потоков в экономике, социальной поддержки нуждающихся в жилье и стимулирования строительной отрасли [4].

Однако в каждой стране могут быть свои особенности не только государственного регулирования ипотечного кредитования, объемов и динамики рынка ипотечного жилья и т.п., вследствие чего исследования данной сферы всегда актуальны.

Известно, что ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставленная под залог недвижимого имущества в целях приобретения жилья. На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью - например, продать ее или подарить.

Ипотечное кредитование рассматривается как экономическая категория, содержанием которой являются экономические отношения, направленные на решение жилищных проблем населения, и как банковский процесс, направленный на полный и своевременный возврат средств с помощью основополагающих принципов (платности, срочности, обеспеченности, целевого назначения и т.д.). Также стоит учесть, что ипотека как термин означает сам залог, то есть обеспечение ипотечного жилищного кредита, а именно - то жилье, которое приобретается заемщиком, а не сам кредит.

На российском ипотечном рынке сегодня представлены 923 кредитных института, большинство которых - это организации, предоставляющие жилищные кредиты и ипотечные жилищные кредиты [5].

Проведем анализ ведущих банков, которые предоставляют ипотеку.

Десятку лидеров рынка ипотечного кредитования по итогам 20182020 гг. по данным аналитического центра «Русипотеки» [7] можно представить в виде табл. 1.

Рейтинг 10 ведущих банков по объему выданных ипотечных

кредитов за 2017-2019 гг.

№ 2018 г. 2019 г. 2020 г.

Банк Объем, млрд р. Банк Объем, млрд р. Банк Объем, млрд р.

1 Сбербанк 1 563 Сбербанк 1 285 Сбербанк 2 080

2 ВТБ 672 ВТБ 675 ВТБ 935

3 Газпромбанк 149 Газпромбанк 112 Россельхозбанк 175

4 Россельхозбанк 128 ФК Открытие 92 Альфа-Банк 166

5 ДельтаКредит 74 Альфа-Банк 91 ФК Открытие 145

7 Абсолют Банк 48 Росбанк 76 Газпромбанк 119

8 ФК Открытие 34 Просвязьбанк 64 Росбанк 107

10 Уралсиб 30 Райффайзенбанк 58 Райффайзенбанк 69

Как видно по таблице, лидирующее место в рейтинге занимает ПАО «Сбербанк».

Ипотечное кредитование пользуется безусловной поддержкой со стороны государства, которое предполагает благоприятствующий режим для строителей, банков и заемщиков. Однако эти меры поддержки должны больше учитывать достаточно неровную социально-экономическую ситуацию, которую можно отразить в перечне соответствующих проблем.

ЭКОНОМИКА НОВОГО МИРА: науч. журн. 2021 г. Том 6. № 2 (Вып. 21). С. 24

Так, по мнению специалистов [3; 8], с которыми можно не только соглашаться, в последнее время рынок ипотечного кредитования в России сталкивается с рядом проблем:

1. Низкая платежеспособность населения. По разным оценкам больше чем половине граждан РФ требуется улучшение жилищных условий, однако мало кто способен купить жилью самостоятельно (по данным Росстата в 2020 г. - это лишь 1% населения). Решить жилищный вопрос помогает ипотека, но в связи с низким доходом немногие могут себе ее позволить. Государству следует постоянно разрабатывать и поддерживать новые программы поддержки населения, нуждающегося в жилье, с помощью чего снизится финансовое бремя на семейный бюджет, а также создавать более благоприятные условия для расширения уровня официального трудоустройства граждан.

2. Уровень инфляции подвергается постоянному колебанию (табл. 2).

Темпы инфляции в России в период с 2016-2020 гг. [9]

2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г.

Уровень инфляции 5.38 2.52 4.27 3.05 4.91

В целом, уровень остается высоким относительно большинства развитых страх, также мы видим, что данный показатель сильно повысился в 2020 г. из-за эпидемиологической ситуации. Эти колебания мешают нормальному развитию ипотечной системы. Банки не имеют возможности снизить процентные ставки, ведь стоимость привлеченных средств высока, а проценты по депозитам должны быть не ниже уровня инфляции, что обеспечивает выгоду вкладчикам. Из чего выходит прямая зависимость значения ставки по ипотеке от ставки по депозитам.

3. Нестабильная экономическая ситуация. Ипотека является долгосрочной ссудой, поэтому банк вкладывает свои денежные средства примерно на 10-20 лет. Для того, чтобы предоставить крупные суммы на такой длительный срок, ему нужна гарантия экономической стабильности. Но и заемщикам необходима уверенность в том, что они смогут выплачивать ссуду в течение стольких лет. Экономика России сильно зависит от мировых цен на нефть и газ, колебаний курса рубля и введения или отмены санкций со стороны других государств. И на сегодняшний день, к сожалению, отсутствует гарантия финансовой стабильности в РФ. В результате представление ипотеки связано с высокими рисками для банков из-за чего приходится компенсировать возможные убытки высокими процентными ставками.

4. Высокая стоимость ипотеки (без учета государственных мер поддержки). Ведь она только развивается и не смогла еще достичь такого уровня, при котором обеспечение населения жильем станет общедоступной и реальной.

В развитых странах процентная ставка по ипотечному кредиту не превышает 3-4% в год, что обусловлено низкой инфляцией и стабильной экономикой [10]. Для решения этой проблемы государству следует снизить процентную ставку с помощью субсидирования ипотечных кредитов, когда банки получают от государства субсидии на возмещения неполученных доходов. В России на данном этапе уже действует несколько льготных программ, среди которых материнский капитал, ипотека молодым семьям и т.д.

5. Монополизация рынка жилья. В настоящее время в России мало строительных компаний, которые занимаются строительством жилых домов, что приводит к высоким ценам на жилье, ведь эти компании стремятся к покрытию всех своих рисков и, соответственно, большей прибыли. И кредитным организациям приходится ориентиро-

6. Низкая финансовая грамотность граждан, приводящая к нерациональному использованию кредитных ресурсов, что повышает риск недобросовестности кредиторов. Грамотное финансовое поведение является залогом высокого качества жизни. Заемщик должен понимать, что в итоге за квартиру, купленную в ипотеку, с учетом процентов он переплачивает в два, а то и в три раза. Стоит учесть какую часть бюджета будут занимать выплату по кредиту, есть ли риски остаться без источника заработка. Также необходимо обратить внимание на ликвидность жилья, чтобы избежать обесценения при дальнейшем падении цен.

7. Мошенничество заемщиков. Согласно УК РФ, мошенничество при предоставлении банковских кредитов - это «хищение денежных средств заемщиком (группой лиц по предварительному сговору) путем представления банку заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а также деяния, совершённые лицами с использованием своего служебного положения» [1]. Примером могут служить предоставление в банк поддельных документов, применение коррумпированных связей и т.д. Банкам следует более эффективно и ответственно отбирать заемщиков, давая предпочтение клиентам с прозрачным доходом. Но не стоит сильно ужесточать требования, достаточно не кредитовать без-

работных, расширить пакет необходимых документов, требовать предоставление поручительства и залог.

8. Несовершенство нормативно-правового регулирования жилищного кредитования. На данном этапе отсутствуют законодательные, регулирующие и финансовые инструменты, способствующие эффективному кредитованию строительства, также в данной отрасли нужно снизить риски. Кроме того, возникла проблема регистрации прав на недвижимость, ведь высокая стоимость и отстающие системы регистрации не дают нормально развиваться ипотечному рынку. На государственном уровне наблюдается некая пассивность в создании развитой правовой базы в отношении ИК, что придало б ему стабильность. Отсутствие опыта использования законодательства об ипотеке негативно сказывается на рынке в целом.

9. Технические организационные проблемы (слаборазвитая инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования, недостаточная проработка взаимосвязей государственных финансово-экономических органов при работе системы ипотечного кредитования, недостаток устойчивых моделей кредитного поведения населения).

10. Неравномерное распределение ипотечного рынка в регионах, за счет чего происходит стагнация рынка недвижимости. Более 40% всех ипотечных кредитов приходится лишь на 10 регионов, а в тех, где маленькая доля ипотечных сделок предложение жилья ограничена низким платежеспособным спросом

Таким образом, на сегодняшний день ипотечное кредитование в нашей стране имеет столько проблем, что кажется, что им лучше не заниматься. Но это ложное впечатление. И именно по этой причине специалистам следует мониторить тенденции на ипотечном рынке, поскольку этот рынок полон сюрпризов.

Например, очевидно большое влияние на ипотечный рынок окажет завершение или продление льготной ипотечной программы под 6,5% годовых (на сегодняшний день она продлена до 01.07.2021), принятой Минфином РФ в связи с ухудшением экономической ситуации из-за пандемии коронавируса [2]. Разумеется, государство продолжит оказывать помощь ипотечному сегменту в случае ухудшение эпидемиологической ситуации, повышения уровня инфляции, с целью не допустить его сокращения. Но даже с учетом продления данной программы до конца 2021 г., достигнуть результатов прошлого года не получится. Это связано с реализованным с опережением спросом в 2020 г., уменьшением количества платежеспособных заемщиков и рост цен.

Кроме того, на изменение ипотечных ставок может воздействовать увеличение ключевой ставки Центробанком, (на 01.06.2021 составляет 5%), ведь в 2020 г. ее снизили до 4,25% из-за роста инфляционных рисков [11].

Некоторые кредитные организации могут начать предлагать ипотечные кредиты по плавающим ставкам в связи с ужесточением договора купли-продажи. Для регулирования этого сегмента Банк России представил несколько мер, среди которых те, что направлены на снижение системных рисков с помощью ограничения предложения кредитов с плавающими ставками. Стоит отметить, что в их числе нет таких мер, позволяющих снизить риск заемщиков, получающих такой кредит. По этой причине, по нашему мнению, следует законодательно ввести ограничение на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. В то же время необходимо обязательное письменное уведомление заемщиков о размере изменения ежемесячного платежа в случае максимального их увеличения, что поможет заемщику оценить все риски и решить какой вид ставки для него выгоднее: фиксированной или плавающий. Выгода для банка за-

ключается в том, что он сможет снизить кредитный риск, поскольку заемщик будет принимать на основе полной информации об условиях кредитования обдуманное решение.

Стоит учесть, что завершение или продление льготной ипотечной программы повлияет на изменение цен на недвижимость. Если программа будет продлена, то рынок недвижимости может перегреться на фоне роста цен, в результате чего преимущества льготных ставок для заемщиков полностью исчезнут. Но в случае завершения программы в первом полугодии 2021 г., то в следующем застройщикам придется ограничить рост цен для поддержания спроса.

На ипотечном рынке важной составляющей является конкуренция банков, ключевые факторы - скорость и охват рынка. Наиболее конкурентоспособен тот банк, который может предложить простое и быстрое решение квартирного вопроса клиента. В данной ситуации экономических кризис подталкивает кредитные организации к ускорению цифровизации всех процессов.

Нужно также отметить постепенный переход к оформлению кредитов в цифровом режиме. По данным рейтингового агентства Expert в 2020 г. каждый второй заемщик готов оформлять ипотеку удаленно. И есть предположения, что через 2-3 года большинство сделок будут в онлайн формате, а около 10% в офлайн в связи со сложностью сделок [12].

Таким образом, текущее развитие ипотечного рынка основывается на текущей эпидемиологической ситуации в стране, остро реагируя на любые экономические и политические изменения. Поэтому банкам следует оперативно на них реагировать. Государству же следует более активно участвовать в развитии ипотечного рынка, внедрять больше льготных программ, совершенствовать законодательство, а также отдельное внимание уделить стабилизации экономики и обеспе-

чения устойчивого развития страны. По существу, основная роль государства в ближайшем будущем должна заключаться в упорядочении экономической и политической ситуации для целей развития экономики и улучшения ее функционирования.

В свою очередь, если при этом ипотечное кредитование активно растет, с одной стороны это хорошо, ведь у людей появляется собственное жилье, а банки получают прибыль за счет выплаты процента, но с другой стороны, это же приводит к увеличению риска невыплат по ипотечным кредитам, и банкам приходится повышать резервы, что в свою очередь означает уменьшение дохода кредитных организаций и может создавать обратную тенденцию - способствовать уменьшению количества выдаваемых кредитов и резкому росту цен на жилье. Таким образом, ипотечный рынок может иметь разнонаправленные тренды развития одновременно, и это делает его особо интересным для научного изучения.

6. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ, 2014. -572 с.

6. Dovdienko I. V. Ipoteka: uchebno-prakticheskoe posobie. Moscow: RDL publ., 2014. 572 р.

Статья посвящена актуальной теме развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его развития в современных условиях. Определена роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования.

Ключевые слова:ипотека, жилищный вопрос, кредитовании, брокеридж.

Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет, тем самым дает возможность среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу после ее покупки. Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и для большинства купить его сразу затруднительно.

В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье — неотъемлемая часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания [1]. Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и социально. Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.

Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А так же, по таким кредитам существует достаточно высокая процентная ставка [2]. Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса.

В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений — внутренние и внешние.

К внутренним проблемам можно отнести следующие:

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов;

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

- требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

К внешним проблемам следует отнести:

- ограниченную платежеспособность граждан;

- недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

- отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

- проблемы социального характера;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов.

Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности — это строительство жилья эконом-класса [3]. Основные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным.

Любое развитие невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный брокеридж, то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает выбор кредитной организации и помощь в сборе пакета документов, а также юридические и финансовые консультации [4].

В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры [5]. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах. Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет [6]. В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад. В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост по сравнению с 2013 г. составил 30 %, что в два раза превысило темпы роста всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, составила 15 % [7].

По прогнозам аналитиков, к концу 2015 г. объем ипотечного рынка увеличится не более чем на 15 %. Однако такое предположение является больше оптимистичным, чем реалистичным. Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2015 г. с 14 % до 33 %, сокращение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного населения говорит о сокращении ипотечного рынка в будущем. По прогнозам в 2015 г. объем ипотечных кредитов уменьшится в 2,5 раза, если государство не предпримет меры для поддержки этого рынка. Важно отметить, что основная проблема заключается в том, что конкретного механизма поддержки со стороны государства не существует [8].

В настоящее время осуществляется подготовка программы субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд. руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок (12,84 %), субсидий и более дешевого жилья [9]. Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке.

Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков [10]. Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им придется работать в убыток.

В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка — процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков [11]. Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта 2015 г. ключевой ставки до 14 %, в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2014 г. [12].

В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

1. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.

2. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2013. № 1 (60). С.101–106.

5. Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8. С. 20–23

6. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27–31.

7. Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3–3 (34). С. 86–87.

9. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.

10. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).

11. Разумова А. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотечное кредитование, Россия, ипотечный рынок, ключевая ставка, банк, ипотечное жилищное кредитование, кредит, кредитная организация, возможность, ЦБ РФ.

В статье рассматривается актуальная тема развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его совершенствования и проблемы в современных условиях. Определена роль государства в системе жилищного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, жилищный вопрос.

Рынок ипотечного кредитования в России является довольно молодым по сравнению с другими западными странами. С 2005 года российский ипотечный рынок вступил в стадию активного роста, и объем выдачи жилищного кредитования составил 60 миллиардов рублей. С указанного периода по настоящее время ипотечный банковский продукт стал одним из самых наиболее доступных и реалистичных способов решения жилищной проблемы в России [6, 8].

Ипотека по своей специфике может быть признана в качестве единственного эффективного механизма поддержания спроса на жилье. Дальнейшее совершенствование ипотечного кредитования представляется крайне важным и необходимым для государственной жилищной политики, целью которой является достижения эффективности функционирования рынка жилья. Увеличение объемов жилья тесно связано с созданием рабочих мест, что в свою очередь положительно влияет на экономику страны, а также влияет на развитие конкуренции в области строительства и на рынке ипотечного кредитования [1, 2, 7].

В настоящее время жилищный вопрос и устройство ипотечного кредитования признаны остроактуальными. Это одна из крайне значимых социально-экономических проблем в России. Целью совершенствования жилищного кредитования трактуется обеспечение возможности приобретения жилой площади с помощью собственных и заемных средств для 50 % семей к 2020 году [5, 8].

В 2015 году россияне оформили 590 тыс. ипотечных кредитов, и по количеству займов падение составило 35 %. Впервые за последние пять лет объемы выданных жилищных кредитов показали отрицательную динамику.

Рис. 1 Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Основанием данного регресса на рынке ипотечного кредитования России послужила сложная геополитическая ситуация, начавшаяся с 2014 года, снижение цен на нефть, высокий уровень инфляции, девальвация российского рубля, снижение уровня доходов населения, и повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % годовых [8].

Снижению темпов падения объемов выданных ипотечных кредитов поспособствовала государственная программа субсидирования ставок, по которой заемщик имеет возможность взять ипотеку по фиксированной ставке 12 % [4, 5]. Из 590 тыс. жилищных кредитов по этой программе взяли 150 тыс. займов, это почти треть от общего количества. В денежном эквиваленте ипотека с господдержкой достигла отметки в 265 млрд. руб. [8].

Программа господдержки жилищного кредитования стартовала весной 2015 года по причине резкого удорожания ипотеки ввиду повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, получить ссуду по льготной ставке в 12 % можно только при условии покупки недвижимости на первичном рынке. При этом величина первоначального взноса должна быть не менее 20 % от стоимости недвижимости. Данная программа действует до 1 января 2017 года [4, 5].

На сегодняшний момент средняя ставка по рублевой ипотеке составляет 15–17 % при оформлении страховки, 19–20 % для заемщиков, которые отказываются от добровольного страхования. Год назад усредненная ставка ипотечных займов составляла 12 %.

Программа государственной помощи уже внесла весомый вклад в развитии ипотечного кредитования. Так за 2 года действия данной программы субсидирования ипотечной ставки выдано 270,6 тыс. кредитов на сумму 484,7 млрд руб. Кроме того, уже за март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки. По оценкам Министерства Финансов, средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40–50 млрд. руб. в месяц. В целом ожидается, что за 2016 год кредитные учреждения выдадут по программе господдержки 500–600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако в условиях текущей нестабильной ситуации в экономике, российская система ипотечного кредитования, наиболее обеспеченного залоговым имуществом, начинает набирать обороты, и неизбежно возникают различные проблемы доступности и уровня возвратн6ости ипотечных кредитов, которые необходимо оперативно решать. Так в результате текущих экономических потрясений, рост просроченной задолженности по итогам 2015 года достиг рекордного показателя в 58 %. В абсолютных цифрах просрочка достигла 132 млрд. руб.

Рис. 2 Динамика объемов просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России в 2005–2015 гг., млрд. руб.

Но для решения любой проблемы, необходимо первоначально выяснить причины ее возникновения. На данный момент в нашей стране ипотечное кредитование находится в стадии развития, и поэтому пока не способно в полной мере оказывать доступную помощь гражданам в разрешении проблем с жильем [6]. Это происходит по нескольким причинам, из которых можно выделить наиболее значимые, основные:

1) снижение уровня и без того низкой платежеспособности населения;

2) стабильно растущий уровень инфляции;

3) неустойчивая ситуация в экономике;

4) недоступная большинству завышенная стоимость ипотечного продукта;

5) наличие монопольных игроков на рынке ипотеки;

6) недостаток реально работающих социальных ипотечных программ;

7) проблемы, связанные с миграционной политикой.

Пути решения данных проблем заключаются в следующем:

Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и увеличение среднего срока кредитов.
Создание различных программ государственной помощи отдельным категориям граждан Р. Ф.
Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок.
Повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.
Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования

Для реализации выше поставленных способов решения современных проблем жилищного кредитования необходимо:

— снизить маржу кредиторов, в том числе операционные расходы и уровень кредитного риска;

— реализовывать мероприятия по улучшению инвестиционного климата в Р. Ф.;

— упростить структуру и требования выпуска ипотечных ценных бумаг;

— повысить эффективность деятельности всех участников инфраструктуры рынка жилищного кредитования;

— разработка в России специальных программипотечного жилищного кредитования и поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации;

— создание дифференцированного территориального подхода к развитию ипотечного кредитования в зависимости от типа рынка жилья;

— в кризисные периоды необходимо активное применение инструментов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Р. Ф., включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами [3, 7].

Подводя итоги, можно сказать о том, что в России все еще много проблем, замедляющих совершенствование ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования — это комплексная задача, касающаяся различных сфер экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, расширение банковских продуктов и т. д. Для разрешения всех трудностей требуется длительное время.

При этом всем будущее российского ипотечного кредитования выглядит достаточно оптимистично, и рано или поздно экономика в России обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотечное кредитование, Россия, жилищное кредитование, кредит, млрд, государственная помощь, Динамик объемов, ипотечная ставка, программа господдержки, просроченная задолженность.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: