Реструктуризация ипотечного валютного кредита

Обновлено: 03.10.2022

Взятые кредитные обязательства требуют постоянной финансовой стабильности, которой могут похвастаться далеко не все заемщики. При возникновении любых форс-мажорных ситуаций — снижение заработной платы, ухудшение состояния здоровья и как следствие невозможность осуществлять трудовую деятельность и платить ипотеку — в таких случаях клиенту необходимо обратиться с письменным заявлением в банковское учреждение.

  1. Что такое реструктуризация ипотеки?
  2. Ключевые особенности
  3. Меры реструктуризации
  4. Кто имеет право на реструктуризацию?
  5. Документы для реструктуризации ипотечного кредита
  6. Как оформляется заявление на реструктуризацию ипотечного кредита?
  7. Варианты реструктуризации
    1. Рефинансирование
    2. Досрочное погашение
    3. Пролонгация ипотеки
    4. Кредитные каникулы
    5. Изменение валюты
    6. Государственная программа реструктуризации
    7. АИЖК
    8. Реструктуризация в Сбербанке
    9. Реструктуризация в ВТБ-24
    10. Другие варианты государственной реструктуризации

    В любом случае банк готов пойти на встречу и оформить процедуру реструктуризации ипотеки, создавая более лояльные условия для ежемесячных выплат. Данная процедура оформляется при наличии действительно уважительных обстоятельств, при которых финансовое положение заемщика не позволяет выплачивать ипотечные обязательства.


    Что такое реструктуризация ипотеки?

    Под реструктуризацией подразумевается значительное изменение условий, предусмотренных кредитным договором. Данная процедура применяется для заемщиков, оказавшихся в безвыходном положении и неспособных платить кредит на прежних условиях. Данная процедура позволит значительно снизить сумму ежемесячных начислений по ипотеке.

    Также заемщик может продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, и купить новую на более выгодных условиях. При этом реструктуризация не оказывает негативного влияния на кредитную историю клиента и является оптимальным решением для тех, кто желает сохранить недвижимость от взыскания банком и обеспечить себе спокойное существование.

    Ключевые особенности

    Данная процедура является доступной мерой государственной поддержки, предусмотренной для заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации. Реструктуризация позволяет создавать благоприятные условия для погашения основного долга по ипотеке, в результате чего клиент может сохранить жилье, а также получить некоторые льготы по заключенному кредитному договору.

    Меры реструктуризации

    В первую очередь заемщику необходимо доказать, что он действительно не может временно платить по ипотеке. При этом важно не допускать просрочку по основным платежам — клиенту необходимо как можно раньше обратиться финансовое учреждение для консультации и написать заявления. Если банк одобрит все подтверждающие документы, существует возможность установления более выгодных условий по ипотеке.

    Существуют различные меры обеспечения реструктуризации, которые будут являться выгодным решением как для заемщика, так и банка. Банк формирует индивидуальную схему возврата денежных средств, что значительно облегчает долговую нагрузку и позволяет посильными суммами вносить ипотеку на законных основаниях.


    Кто имеет право на реструктуризацию?

    В 2017 году на процедуру реструктуризации могут передавать далеко не все заемщики. Лояльные выплаты по ипотечному кредитованию могут получить граждане, которые являются федеральными льготниками. Среди претендентов выделяют следующие категории граждан:

    • граждане, являющиеся опекунами малолетних детей, а также детей-инвалидов.
    • люди, имеющие инвалидность;
    • заемщики, семья которых является многодетной;
    • физические лица, доходы которых значительно снизились по независящим от них причинам.

    Данные категории граждан имеют полное право на получение реструктуризации кредита. Для этого им необходимо обратиться за консультацией в банковское учреждение, где оформлено ипотечное кредитование.


    Документы для реструктуризации ипотечного кредита

    Для осуществления процедуры реструктуризации банк требует предоставление стандартного пакета, который включает в себя следующие документы:

    • стандартная трудовая книжка (оригинал документа, а также копия);
    • подробная справка о доходах, отражающая показатели за ведь последний год;
    • полные сведения о дополнительных доходах, имеющихся у заемщика;
    • анкета заемщика;
    • паспорт;
    • ипотечный договор;
    • копии закладных документов по ипотеке.

    Также в банк необходимо предоставить сведения о наличии задолженности в других финансовых организациях.

    Как оформляется заявление на реструктуризацию ипотечного кредита?

    Заемщику, желающему оформить реструктуризацию, необходимо обратиться с письменным заявлением в банк, где важно поэтапно расписать все возникшие причины, по которым он является финансово несостоятельным и не может далее осуществлять платежи по ипотеке. К подробному заявлению необходимо приложить документы, необходимые для процедуры реструктуризации.

    Варианты реструктуризации

    Существует несколько разновидностей реструктуризации, которые являются выгодными для заемщика, а также банка. Клиенту необходимо подобрать оптимально подходящее решение для более комфортного осуществления платежей. Банк предоставляет подробные консультации по каждому виду реструктуризации, благодаря чему заемщик может сразу определиться с выбранным методом и подать соответствующее заявление.

    Рефинансирование

    Данный способ является одним из самых популярных и выгодных способов реструктуризации для заемщика. Заемщик может оформить кредитование в другом банке и погасить ипотечный кредит полностью. Для этого ему необходимо выбрать банк с более лояльными условиями, позволяющими вносить значительно меньшую сумму ежемесячного платежа.

    Досрочное погашение

    Заемщик может досрочно погасить ипотеку, тем самым значительно уменьшив сумму начисляемых процентов. Данная процедура будет зависеть от дополнительных пунктов ипотечного договора, заключаемого с банком.

    Пролонгация ипотеки

    Некоторые банки предлагают услугу пролонгации ипотечного кредита, при котором сроки кредита могут быть значительно увеличены. Возрастает общий срок ипотеки, а ежемесячные платежи снижаются. Данный способ позволяет значительно снизить финансовую нагрузку заемщика и является оптимальным решением при возникновении долгосрочных финансовых трудностей.

    Кредитные каникулы

    Если заемщик имеет лишь временные трудности с финансами, для него доступна такая услуга, как кредитные каникулы. Услуга позволяет временно приостановить начисление процентов по ипотеке. Кредитные каникулы оформляются на определённый период. При этом чтобы воспользоваться данным предложением, необходимо доказать наличие временных финансовых трудностей и написать соответствующее заявление в кредитный отдел банка.

    Изменение валюты

    При значительном скачке валютного курса некоторые банки предоставляют возможность сменить валюту, в которой был взят кредит на более выгодное решение для клиента. Для этого также нужно предоставить правильно оформленное заявление с указанием причины.

    Государственная программа реструктуризации

    Специальное государственное постановление позволило обеспечить процедуру реструктуризации ипотечного кредита, организованную по специальной системе. Данная программа действует для ограниченного числа заемщиков и может быть предоставлена после детальной проверки всех соответствующих документов. Полную информацию о пакете документов и возможности оформления процедуры реструктуризации клиент может получить в том банке, где был взят кредит.

    Агентство ипотечного жилищного кредитования — специальная организация, занимающаяся разработкой оптимальных ипотечных условий для заемщика. Данная организация регулирует системы ипотечного кредитования со многими банками.

    Также АИЖК разрабатывает определённые критерии программы кредитования, наиболее выгодные для заемщиков. Финансовые учреждения, выдающие ипотечный кредит, пользуются стандартами, разработанными АИЖК, при этом агентство в свою очередь оказывает банком финансовую поддержку.


    Реструктуризация в Сбербанке

    Сбербанк позволяет уменьшить процентные ставки кредитного займа, а также предоставляет возможность увеличить или сократить сроки кредита. Клиенты Сбербанка могут выбрать один из вариантов выгодной для них реструктуризации:

    • оформить кредитные каникулы, в течение которых вносятся только проценты;
    • выбрать услугу, позволяющую освободиться от штрафов и пени при возникновении серьезных финансовых трудностей;
    • установить индивидуальный график осуществления платежей, назначаемый при письменном заявлении в банк.

    Также Сбербанк может переносить даты платежа или уменьшать общую сумму взноса на несколько месяцев. Стоит отметить, что просрочка не должна быть более 30 дней — тогда причины, по которым возможна реструктуризация, будут являться уважительными и банк оформит услугу на выгодных условиях.

    Реструктуризация в ВТБ-24

    Популярное финансовое учреждение — ВТБ 24 предоставляет две программы реструктуризации: изменение основных сроков погашения ипотеки, а также оформление кредитных каникул. Для предоставления услуги реструктуризации клиенту необходимо иметь весомые финансовые проблемы, причину которых нужно подробно указывать в заявлении, приложив соответствующие документы.

    Другие варианты государственной реструктуризации

    Вариантом осуществления реструктуризации по ипотечному кредиту может стать обращение в риэлтерское агентство с последующей оценкой стоимости квартиры. Агентство может способствовать более быстрой продаже квартиры на выгодных условиях, значительно превышающих сумму долга. Таким образом, заемщик может договориться с банком о продаже квартиры, находящейся в залоге, с последующей выплатой общего кредита и оформлением нового кредитного договора.

    Постепенное снижение процентных ставок, происходящее в России с 2014-го года, привело к тому, что значительная часть ранее выданных кредитов стала невыгодной для заемщиков. Кроме того, снижение реальных доходов населения стало причиной возникновения трудностей с обслуживанием займов. В первую очередь, это касается ипотеки, как самого долгосрочного и крупного вида кредитов. Логичным следствием данных процессов стала разработка и активное продвижение Сбербанком программы реструктуризации ипотечных займов, которая продолжает действовать и сегодня.

    1. Подробнее о реструктуризации ипотеки физического лица
    2. Поддержка государства в реструктуризации ипотечного займа
    3. Кто может претендовать на реструктуризацию?
    4. Особенности реструктуризации ипотеки от государства в Сбербанке
    5. Варианты реструктуризации
    6. Требования
      1. К жилью
      2. К заемщику
      1. Что потребуется?
      2. Порядок действий
      1. Как повысить вероятность одобрения?
      2. Что делать при отказе?

      Подробнее о реструктуризации ипотеки физического лица

      Под реструктуризацией ипотеки подразумевается изменение условий заключенного кредитного договора с целью снижения финансовой нагрузки на клиента банка. В результате подобных действий обе стороны сделки получают определенную выгоду. Заемщик имеет возможность выполнить взятые на себя обязательства с минимально возможными затратами, а кредитная организация сохраняет клиента, зарабатывая на нем, пусть и несколько меньшую сумму, чем планировалась изначально.

      Поддержка государства в реструктуризации ипотечного займа

      Органы государственной власти также принимают участие в программе реструктуризации ипотеки, проводимой Сбербанком. Из средств федерального бюджета осуществляется поддержка определенных категорий заемщиков, к числу которых относятся:

      1. Молодые многодетные семьи, имеющие несовершеннолетних детей;
      2. Семьи, в которых есть дети, признанные инвалидами;
      3. Семьи, членами которых являются люди с ограниченными возможностями;
      4. Участники боевых действий.

      Финансирование участия государства в реструктуризации ипотечных займов происходит при помощи специально созданного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно выступает посредником между физическим лицом, которое является заемщиком, и банком, выдающим кредит. Сбербанк, будучи одним из лидеров финансового сектора страны, намного чаще других кредитных организаций принимает участие в подобных схемах.

      Кто может претендовать на реструктуризацию?

      Разработанная Сбербанком программа реструктуризации предназначена для тех клиентов кредитной организации, которые соответствуют следующим требованиям:

      1. Доходы заемщика сократились на 30% или более;
      2. Регулярный платеж увеличился на 30% или более из-за изменения курса рубля при валютной ипотеке;
      3. Остающийся после ипотечной выплаты доход составляет меньше 2-х кратного прожиточного минимума на каждого члена семьи;
      4. Существующий договор ипотечного кредитования действует более года;
      5. У заемщика в течение, как минимум, года отсутствуют просрочки по регулярным платежам.

      Также основанием для реструктуризации ипотечного кредита могут стать следующие обстоятельства в жизни заемщика:

      • Призыв на срочную службу в армии;
      • Пребывание в отпуске по уходу за ребенком, возраст которого не превышает 3-х лет;
      • Временная потеря трудоспособности;
      • Возникновение серьезных проблем со здоровьем и т.д.

      Особенности реструктуризации ипотеки от государства в Сбербанке

      В случае, если физическое лицо относится к одной из категорий заемщиков, подпадающих под действие государственной программы реструктуризации, клиент банка может рассчитывать на следующие дополнительные льготы:

      • Разовая выплата денежных средств в размере 10% от долга по кредиту, но не более 0,6 млн. рублей;
      • Сокращение процентной ставки до 9,5% на весь оставшийся срок действия ипотеки;
      • Двукратное снижение ежемесячного платежа на срок до полутора лет путем снижения процентной ставки или увеличения срока действия договора.

      Конкретный вариант получения льгот зависит от категории заемщика. Он определяется совместно клиентом банка и специалистами АИЖК, после чего доводится до Сбербанка.

      Варианты реструктуризации

      Именно поэтому при желании произвести реструктуризацию кредита целесообразно предварительно проконсультироваться со специалистами Сбербанка. Это позволит эффективнее использовать возможности, представляемые клиентам лидера финансовой отрасли страны. В общем случае при одобрении участия в программе реструктуризации заемщику предлагают воспользоваться одним из следующих вариантов снижения финансовой нагрузки:

      1. Снижение процентной ставки по ипотеке;
      2. Увеличение срока кредитования;
      3. Изменение валюты ипотечного кредита на рубли, если он оформлен в долларах или евро;
      4. Предоставление кредитных каникул, предусматривающих выплату только процентов или полное освобождение заемщика от регулярных платежей на какой-то конкретный период времени;
      5. Сочетание или комбинация приведенных выше вариантов реструктуризации.

      Требования

      При рассмотрении заявления клиента на реструктуризацию учитывает не только его отношений к указанным выше категориям заемщиков. Помимо этого, принимаются во внимание состояние и характеристики жилья, купленного в ипотеку, а также финансовая добросовестность должника.

      К жилью

      В число обязательных условий для участия в реструктуризации от Сбербанка входит соответствие объекта недвижимости, заложенного в ипотеку, ряду требований. К ним относятся:

      • хорошее техническое состояние жилья, которое при необходимости должно быть отремонтировано;
      • отсутствие незаконных действий, связанных с перепланировкой или другими видами работ, способными снизить стоимость недвижимости;
      • отсутствие у заемщика другой недвижимости, если речь не идет о долевой собственности на квартиру.

      Кроме того, в качестве дополнительных условий для участия в программе, которые не являются обязательными, обычно выдвигаются такие:

      • Цена кв. м. жилья, приобретенного в ипотеку, не может быть выше 60% от средней стоимости по региону;
      • Площадь одно-, двух- и трехкомнатной квартиры не должна превышать, соответственно, 45, 65 и 85 кв. м.

      К заемщику

      Главное требование, которое предъявляется к заемщику при реструктуризации ипотечного кредита – отсутствие просрочек по текущим регулярным выплатам. Кроме того, крайне важно грамотно обосновать необходимость снижения финансовой нагрузки, подтвердив ее наличием объективных факторов и фактическими документами.

      Как оформить?

      Процедура реструктуризации, предлагаемая Сбербанком, достаточно проста. Для ее запуска от клиента потребуется, прежде всего, обратиться в кредитную организацию с заявлением. Оно может быть оформлено как в офисе банка, так и на сайте учреждения по указанному выше адресу.

      Что потребуется?

      Помимо заявления, от заемщика потребуется предоставить следующий набор документов:

      1. Копия паспорта. Оригинал документа потребуется при подписании договора на реструктуризацию;
      2. Документы на право собственности по отношению к объекту недвижимости, заложенному в ипотеку;
      3. Документы, свидетельствующие об уровне дохода заемщика за 3 месяца;
      4. Документы, подтверждающие соответствие клиента требованиям, предъявляемым к участникам программы реструктуризации Сбербанка;
      5. Документы, свидетельствующие об объективном характере финансовых трудностей клиента и необходимости проведения реструктуризации.

      Конкретный перечень документов определяется индивидуально. Это вполне логично, так как он зависит от конкретных жизненных обстоятельств заемщика, которые стали причиной возникновения трудностей с выплатой ипотечного кредита.

      Порядок действий

      Для того, чтобы принять участие в программе реструктуризации, заемщику необходимо выполнить следующие действия:

      1. Изучить условия программы;
      2. Оформить заявление на участие в ней в отделении банка или подать онлайн-заявку на официальном сайте организации;
      3. При необходимости – принять участие в собеседовании с ответственным специалистом Сбербанка;
      4. Подписать документы по реструктуризации, если принято положительное решение.

      Как рассматривают заявления на реструктуризацию?

      Заявления клиентов на реструктуризацию ипотеки рассматриваются специалистами Сбербанка в индивидуальном порядке. Обычно подобная процедура занимает не более 7-10 дней. При необходимости и для обоснования собственной позиции приглашается заемщик.

      Как повысить вероятность одобрения?

      Существует несколько вариантов увеличит вероятность одобрения заявления на реструктуризацию ипотечного кредита. Во-первых, участие в государственной программе поддержки серьезно повышает шансы клиента. Во-вторых, количество и качество предоставленных в дополнение к заявлению документов также способно повлиять на принятое решение. В-третьих, крайне важно продемонстрировать работникам кредитной организации объективный характер возникших трудностей и желание заемщика рассчитаться с банком.

      Что делать при отказе?

      Банк имеет право не доводить до клиента причины отказа. В подобной ситуации заемщик может воспользоваться одним из двух возможных вариантов дальнейших действий. Первый из них предусматривает обращение в другой банк с целью осуществления рефинансирования ипотечного кредита на более выгодных условиях. Подобные услуги предоставляются сегодня практически всеми серьезными российскими кредитными организациями.

      Второй вариант предполагает повторное обращение с заявлением на реструктуризацию в Сбербанк. Однако, это имеет смысл только в том случае, если будет проведена соответствующая работа с сотрудниками учреждения на предмет выяснения причин отказа с целью исправления ситуации.

      Преимущества и недостатки реструктуризации в Сбербанке

      Главными достоинствами участия в программе реструктуризации Сбербанка выступает сохранение жилья и возможность закрыть долги по ипотеке на более выгодных условиях. Это позволит клиенту оставаться с хорошей кредитной историей, что также крайне важно в современных условиях. Немаловажным плюсом является снижение финансовой нагрузки на заемщика, что положительно скажется на его материальном положении.

      Единственным серьезным недостатком процедуры реструктуризации можно считать серьезные временные затраты на подготовку необходимых документов и ведение переговоров с сотрудниками банка. Важно понимать, что в случае отказа кредитной организации они окажутся попросту бесполезными.

      Граждане, оформившие ипотеку в иностранной валюте, оказались в довольно непростом положении. После кризиса 2014 года курс доллара значительно вырос и многие заемщики попросту не смогли исполнить долговые обязательства. В последние два года правительство пытается решить данный вопрос, разрабатывая новые программы по улучшению финансовой ситуации для валютных держателей кредита. В данной статье рассматривается само понятие валютная ипотека, а также освещены последние решения правительства по данному вопросу.

      Подробнее о валютной ипотеке

      Для граждан России всегда существовала возможность взять ипотеку на покупку собственного жилья в российских рублях, а также в иностранной валюте. Кредит на покупку жилья может быть выдан в долларах, евро, а также в швейцарских франках — всё зависит от выбора самого заемщика.

      Раньше взять ипотеку в валюте было достаточно выгодным решением — процентная ставка по такому кредиту долгое время оставалась достаточно низкой. Но с 2014 года ввиду резкого скачка валютного курса и обесценивания российского рубля заемщики оказались в невыгодном положении — оплатить ипотеку по новому курсу смогли не все.

      Проблема коснулась также и самих финансовых учреждений — многие заемщики перестали платить кредиты, суммы которых выросли практически вдвое. С 2015 года прошла череда забастовок — многие российские граждане не смогли выплачивать ипотеку, ежемесячный платеж по которой не редко превышал саму зарплату.

      Состоялось множество судов, в которых было принято решение "пойти на мировую", однако для самих заемщиков это означало потерять жилье, которое согласно кредитным обязательствам должно перейти банку.

      Всё это потребовало от правительства принятия определенных решений и введения новых программ для заемщиков, оказавшихся в крайне невыгодном положении.

      Многие граждане обращались за помощью к верховной власти с просьбой пересчитать основные суммы по кредитам на российские рубли для стабилизации финансового положения. В результате Банк ВТБ24 принял решение пересмотреть ранее взятые ипотечные обязательства в валюте США — при этом предлагалось установить фактический курс по выплате 24 руб. за 1$.

      Министерство Финансов выдвинуло предположение, что случай каждого отдельного заемщика стоит рассмотреть отдельно и не производить перерасчет по неофициальному курсу.

      Решения правительства по валютной ипотеке

      Некоторые эксперты считают, что стремительное падение рубля, а также дополнительные экономические проблемы в РФ могут вызвать очередной дефолт. Притом заемщики обязательно потеряют взятую квартиру в ипотеку, если не получат помощь от государства. Российские банки приняли следующее решения в 2018 году — зафиксировать стандартный курс доллара в пределах 40 руб. При этом подобное решение может привести к значительному финансовому убытку банковских организаций и в результате могут пострадать многие вкладчики.

      Многие банки не в состоянии будут выплатить все неустойки по существующим депозитам.Именно поэтому окончательным рассматриваемым вариантом правительство стало выделение денежных средств из государственного бюджета. Данные средства пойдут на компенсационные выплаты заемщикам, взявшим ипотеку в валюте.

      К концу 2018 года правительство планирует произвести следующие решения:

      1. Общая сумма по ипотеке может быть вновь рассчитана согласно стоимости доллара, которая существовала до кризиса 2014 года.
      2. Для заемщиков предусмотрена индивидуальная поддержка от государства в виде социальных льгот. Однако данная программа не действует для тех граждан, которые приобрели имущество в коммерческих целях.
      3. Основная ставка по кредитам будет существенно снижена.

      С июня 2018 года начнет действовать дополнительная госпрограмма помощи пострадавшим заемщикам. Должникам будут частично возвращены финансовые потери — средства будут выделяться из бюджета страны.

      Реструктуризация валютной ипотеки

      На заседаниях правительства несколько раз был предложен вариант по оказанию помощи держателям валютной ипотеки за счёт реструктуризации ипотечных кредитов, взятых в валюте. При этом чтобы процедура была реализована, предполагается определить конкретные требования к заемщику:

      • Наличие положительной кредитной истории;
      • Предшествующие выплаты должны быть осуществлены без просрочек;
      • Возраст заемщика должен быть моложе 70 лет;
      • На момент обращения заемщика с целью реструктуризации кредита основной долг по ипотечному обязательству должен быть погашен как минимум наполовину.

      Процедура реструктуризации позволит заемщикам изменить строгий график осуществления платежей. Также существует возможность значительно снизить процентную ставку по существующему ипотечному кредиту. Кроме того банк может установить индивидуальный режим взыскания долгового обязательства в зависимости от финансовых возможностей заемщика и отменить дополнительные комиссии.

      Помощь валютным вкладчикам

      Многие граждане предпочитают открывать собственные вклады в валюте. Одним из рисков открытия данного депозита являются финансовые потери вследствие нестабильной экономической ситуации в стране. Многие банковские организации предлагают специальные страховые программы, согласно которым в случае банкротства банка вложенная сумма (до 400 тыс. руб.) автоматически конвертируется в национальную валюту.

      Позиция банков по валютной ипотеке

      Все риски, связанные с изменением курса и увеличением платежей по кредиту "ложатся на плечи" самих заемщиков. Позиция банка по данному вопросу предельно проста — изменение курса рубля не является страховым случаем и заемщик должен вернуть кредит именно в той валюте, в которой он был выдан. Будущий держатель кредита заранее должен подумать о возможных финансовых трудностях, связанных с выплатой валютной ипотеки.

      Валютная ипотека: выход есть!

      С наступлением кризиса россияне стали уделять больше внимания планированию бюджета и сокращению своих расходов. Но сложнее всего пришлось тем, кто взял ранее ипотеку в иностранной валюте – их долги в одночасье возросли в несколько раз. Отчаявшиеся заемщики уже провели не один митинг с требованием разработать приемлемый вариант для погашения существующих по валютной ипотеке кредитов. Чиновники выступают с предложениями по уменьшению бремени валютных должников, однако пока на федеральном уровне действенных мер предпринято не было. Но выход есть – и эксперты готовы поделиться им с читателями ГАРАНТ.РУ. Мы расскажем о законных способах уменьшить свой валютный долг.

      Способ 1. Провести реструктуризацию долга

      Сами банки не заинтересованы в увеличении задолженности по валютным кредитам – им нужны "живые" деньги, а не долговые обязательства. Поэтому некоторые из них уже разработали меры, позволяющие снизить долговую нагрузку для своих "валютных" заемщиков: продлили сроки кредитования, отменили штрафные санкции, установили фиксированный курс валют для погашения валютных кредитов. По словам экономиста, советника по макроэкономике Брокерского дома "Открытие" Сергея Хестанова, часть банков даже предлагает услуги по рефинансированию валютных ипотечных кредитов, выданных другими кредитными организациями. Таким образом, валютным заемщикам можно предложить обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга. Такое заявление пишется в свободной форме, а некоторые банки даже предлагают собственные анкеты и образцы.

      БЛАНК

      Примерный образец заявления о реструктуризации долга

      Банк России также не остался в стороне и 23 января 2015 года опубликовал письмо № 01-41-2/423 "О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте", рекомендующее банкам перевести выданные ими валютные ипотечные займы в рубли. При этом кредитные организации должны производить расчеты по курсу, действовавшему 1 октября 2014 года [в этот день курс доллара США составлял 39.3836 руб. – Ред.], либо использовать кредитные ставки, соизмеримые со ставками по выдаваемым рублевым кредитам. Правда, этот документ не является обязательным для банков, поэтому не все из них начали его применять.

      Способ 2. Изменить или расторгнуть ипотечный договор

      Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если заемщик сможет доказать через суд, что падение курса рубля – существенное изменение обстоятельств, описанное в указанной статье, он добьется изменения или расторжения договора об ипотеке. Однако сделать это будет не просто. Во время финансового кризиса 1998 года по аналогичному спору между хозяйствующими субъектами ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, подчеркнув: "Обязательства поручителя определены в иностранной валюте, и они не изменялись по соглашению сторон, то есть размер обязательства в течение действия договора остался прежним. При новом рассмотрении дела суду следует определить, является ли финансовый кризис 1998 года обстоятельством, существенно изменившим обязательства поручителя, и с учетом этого решить, имеются ли основания для применения к правоотношениям сторон по спорному договору поручительства статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, финансовый кризис явился объективным обстоятельством, в условиях которого оказались все хозяйствующие субъекты. Поэтому суду также необходимо решить, может ли расторжение договора и прекращение обязательств поручителя, выраженных в валюте, основываться на таком изменении обстоятельств" (Постановление Президиума ВАС РФ от 7 августа 2001 г. № 4876/01). Отметим, впрочем, что этот спор касается предпринимателей, которые вынуждены нести предпринимательские риски – не исключено, что подход к должникам-физическим лицам будет у судов более мягким.

      Изменяется ипотечный договор через заключение с банком дополнительного соглашения. Какие условия лучше в нем прописать? Все зависит от договоренностей, которые будут достигнуты между должником и кредитором. Например, в допсоглашении можно указать фиксированный курс, по которому будет производиться оплата, либо предусмотреть перевод долга в национальную валюту. Заслуженный юрист РФ, д. ю. н. Василий Витрянский рекомендует распределить дополнительные потери, вызванные изменением курса валюты, таким образом, чтобы они ложились в равной степени на обе стороны договора (банк и заемщика).

      Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом. В этом случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, в том числе судьбу заложенного имущества, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

      Отметим, что суд может не только расторгнуть договор, но и изменить его. По мнению юриста, партнера компании "Найдем Адвоката" Натальи Мамаевой, иски с требованием изменить договор ипотеки будут иметь больше шансов на успех по сравнению с исками о его расторжении. "Однако в случае, если имущественное положение заемщика изменилось не только из-за кризиса, но и по другим причинам (вследствие инвалидности, потери кормильца, тяжелой болезни близких родственников и т. д.), лучше пойти по пути расторжения договора, поскольку попытка его изменения не всегда приведет к действенному результату", – советует Наталья Мамаева.

      Способ 3. Установить в суде невозможность исполнения обязательства

      Обязательство прекращается, если его невозможно исполнить вследствие обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Евгений Федоров предлагает гражданам, имеющим валютную ипотеку, активно пользоваться этой нормой. Речь идет об обращении в суд с иском о признании невозможности исполнения обязательства, то есть уплаты взносов по ипотеке, в связи с резким падением рубля. При этом заложенное имущество останется в собственности должника.

      Для успешного разрешения дела в суде необходимо доказать, что финансовый кризис – именно то обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает. "Главное – создать судебный прецедент. И депутаты Госдумы готовы помочь "ипотечникам" в этом вопросе", – заявил Евгений Федоров. Отметим, что в настоящее время аналогичных судебных споров рассмотрено не было.

      Чермен Дзотов, управляющий партнер компании "Найдем Адвоката":

      "Рекомендую заемщикам провести ревизию расчетов с банком и посмотреть, правильно ли были рассчитаны суммы процентов, комиссионное вознаграждение, не была ли навязана страховка. Такие действия со стороны кредитных организаций являются незаконными в силу положений Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей", что также подтверждается судебной практикой (например, Определением ВС РФ от 11 июня 2013 г. № 51-КГ13-3). Все суммы незаконно списанных комиссий, например, за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие ссудного счета, прием платежа при его внесении наличными в кассу банка, а также суммы навязанных страховок подлежат возмещению банком, а значит, долг по кредиту должен быть уменьшен на эту сумму".

      Способ 4. Объявить себя банкротом (это будет возможно с 1 июля 2015 года)

      В настоящее время гражданин, находящийся в сложной финансовой ситуации, не может инициировать дело о своем банкротстве. Эта процедура подразумевает, в первую очередь, реструктуризацию его задолженности или, как крайняя мера, признание должника банкротом и распродажу его имущества в счет погашения долгов. Однако с 1 июля 2015 года такая возможность у россиян появится в связи со вступлением в силу соответствующего закона (Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 476-ФЗ).

      МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

      О порядке объявления себя банкротом, плюсах и минусах данной процедуры читайте в нашем материале "Закон о банкротстве граждан: что ждет должников с 1 июля 2015 года".

      Для обращения в суд с требованием о реструктуризации задолженности гражданин должен находиться в такой ситуации, когда удовлетворение требований одного или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения им в полном объеме денежных обязательств перед другими лицами, общая сумма этих обязательств составляет более 500 тыс. руб., а просрочка их исполнения – более трех месяцев.

      "Этот закон длительное время блокировался банковским лобби и около 10 лет пылился в недрах Госдумы. Вполне вероятно, что он пролежал бы там еще какое-то время, однако резкий валютный скачок осенью 2014 года и наступивший кризис заставил депутатов в экстренном порядке принять этот документ. К сожалению, банкротство не станет панацеей для тех, чьи долги обеспечены ипотекой, так как в случае невозможности выплаты по кредиту заложенное недвижимое имущество по общему правилу подлежит реализации", – рассказывает советник РАЕН по отделению права, адвокат коллегии "Трунов, Айвар и партнеры" Саркис Дарбинян.

      МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ


      О мнении председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной относительно проблемы валютной ипотеки читайте в материале "Банк России выступает за адресную поддержку "валютных ипотечников".

      Действительно, запрет на взыскание единственного пригодного для постоянного проживания должника помещения и земельного участка, на котором оно расположено, не распространяется на предмет ипотеки (ст. 446 ГПК РФ). Данная норма являлась предметом рассмотрения КС РФ в 2012 году и была признана соответствующей Конституции РФ. При этом КС РФ отметил, что установленный ст. 446 ГПК РФ исполнительский иммунитет в отношении принадлежащего должнику жилого помещения должен распространяться только на то помещение, которое по своим объективным характеристикам является разумно достаточным (Постановление КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П). В связи с этим КС РФ призвал федерального законодателя внести необходимые изменения. По мнению Суда, интересы кредитора (банка, если речь об ипотеке) все же должны быть обеспечены за счет заложенной недвижимости, которую можно отнести к предметам роскоши. Правда, КС отметил, что сохранение за должником нормальных жилищных условий должно быть гарантировано и в этом случае.

      Способ 5. Дождаться решения законодателя по вопросу обязательной реструктуризации долгов

      29 декабря 2014 года депутаты Госдумы Андрей Крутов, Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Дмитрий Ушаков и Наталья Петухова внесли на рассмотрение законопроект № 690181-6 1 . В настоящее время данный документ изучается Комитетом Госдумы по вопросам собственности, а его рассмотрение в первом чтении запланировано на май.

      Согласно тексту законопроекта № 690181-6, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть выражено в рублях и названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Кроме того, предлагается законодательно зафиксировать размер процентной ставки по ипотеке, сделав его неизменным с момента подписания договора и на весь период его действия, за исключением случаев, когда ставка увязывается с индексом потребительских цен по формуле "размер инфляции + 2,2%".

      Менеджер практики юридических услуг консалтинговой компании EY в Санкт-Петербурге Елена Халимовская отметила, что в нынешнем виде законопроект № 690181-6, во-первых, не окажет влияния на уже заключенные договоры ипотеки, а во-вторых, содержит лазейку, которая позволит при желании определить сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства с привязкой к курсу валют. Согласно положениям документа, если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. По мнению Елены Халимовской, такая формулировка дает возможность банкам определить размер обязательства в рублях, указав, что на момент заключения договора он составляет некую сумму в валюте, а также предусмотреть, что размер обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем путем умножения вышеуказанной суммы в валюте на курс этой валюты на конкретную дату.

      При этом в случае принятия данного законопроекта кредиторы не смогут требовать от заемщиков уплаты любых платежей, сборов, комиссий в свою пользу и пользу третьих лиц в связи с проведением реструктуризации. Размер обязательства в национальной валюте будет определяться исходя из официального курса, установленного на дату заключения договора, а плата за пользование кредитом после проведения его реструктуризации и перерасчета не сможет превышать 12,2% годовых. Планируется также, что Правительство РФ должно будет разработать комплекс мер, направленных на предоставление компенсаций банковским и кредитным организациям в связи с осуществлением ими реструктуризации обязательств граждан.

      Таким образом, все эксперты сошлись во мнении, что положение должников по валютной ипотеке не столь плачевно, как может показаться на первый взгляд, и благополучное разрешение сложившейся ситуации вполне реально даже без изменений законодательства.

      Наталья Смирнова , автор статей Банки.ру

      Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?

      Кто виноват?

      Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.

      — Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?

      — Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.

      — Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.

      — Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.

      Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.

      Что делать?

      Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:

      — вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);

      — вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;

      — вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);

      — вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.

      Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.

      А можно пойти иным путем.

      — Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.

      — И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.

      — Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.

      — Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.

      Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.

      \n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

      \n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

      Автор статьи

      Куприянов Денис Юрьевич

      Куприянов Денис Юрьевич

      Юрист частного права

      Страница автора

      Читайте также: