Согласие залогодателя на изменение условий кредитного договора

Обновлено: 02.05.2024

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; 2011, N 50, ст. 7347; 2013, N 51, ст. 6683; 2016, N 26, ст. 3886; N 27, ст. 4294; 2017, N 31, ст. 4761; N 48, ст. 7052; N 50, ст. 7549) следующие изменения:

а) наименование дополнить словами ", а также особенности их изменения по требованию заемщика";

б) после слова "ипотекой," дополнить словами "а также особенности их изменения по требованию заемщика";

2) абзац первый пункта 1 статьи 10 дополнить предложением следующего содержания: "Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".";

3) статью 13.1 дополнить пунктом 1.1 следующего содержания:

"1.1. В случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления владельца документарной закладной о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости с предъявлением оригинала документарной закладной и приложением оригиналов следующих документов:

требование заемщика о предоставлении ему льготного периода;

документ, предусматривающий изменения в документарную закладную на основании требования заемщика о предоставлении ему льготного периода;

в случае, если залогодатель является третьим лицом, - согласие залогодателя в письменной форме.

Документ, предусматривающий изменения в документарную закладную на основании требования заемщика о предоставлении ему льготного периода, составляется и подписывается владельцем закладной.

Внесение изменений в документарную закладную в соответствии с настоящим пунктом осуществляется путем прикрепления к ней органом регистрации прав документа, предусматривающего изменения в документарную закладную на основании требования заемщика о предоставлении ему льготного периода, и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте самой документарной закладной на то, что такой документ является неотъемлемой частью документарной закладной. Надпись на документарной закладной о внесении изменений в содержание документарной закладной с указанием даты их внесения должна быть осуществлена должностным лицом органа регистрации прав, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа регистрации прав.

В случае несоответствия сведений, содержащихся в документе, содержащем изменения, внесенные в документарную закладную, сведениям, содержащимся в требовании заемщика о предоставлении ему льготного периода, орган регистрации прав отказывает во внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости и в совершении надписи о внесении изменений в содержание документарной закладной в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.";

а) дополнить пунктом 1.1 следующего содержания:

"1.1. Для внесения изменений в электронную закладную в случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", залогодержатель - владелец электронной закладной или иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной, обращаются в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в электронную закладную, которое подается в форме электронного документа. Изменения в электронную закладную вносятся посредством заполнения формы соглашения о внесении изменений в электронную закладную (далее - документ о внесении изменений в электронную закладную) в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной. К заявлению о внесении изменений в электронную закладную и документу о внесении изменений в электронную закладную должны быть приложены требование заемщика о предоставлении ему льготного периода, согласие залогодателя в случае, если залогодателем является третье лицо, в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью заемщика и залогодателя соответственно, либо в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью залогодержателя.

В случае несоответствия сведений, содержащихся в документе, содержащем внесенные в электронную закладную изменения, сведениям, содержащимся в требовании заемщика о предоставлении ему льготного периода, орган регистрации прав отказывает во внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости и во внесении изменений в электронную закладную и не позднее одного рабочего дня, следующего за днем принятия решения об отказе в выдаче электронной закладной либо о приостановлении государственной регистрации, уведомляет об этом владельца электронной закладной или иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной.";

б) в абзаце первом пункта 2 слова "пунктом 1" заменить словами "пунктами 1 и 1.1";

абзац первый после слов "в электронную закладную" дополнить словами "или документе о внесении изменений в электронную закладную";

абзац второй после слов "в электронную закладную" дополнить словами "или документа о внесении изменений в электронную закладную";

5) статью 13.6 дополнить пунктом 1.1 следующего содержания:

"1.1. При внесении изменений в электронную закладную в случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, предусмотренные пунктом 1.1 статьи 13.4 настоящего Федерального закона требование заемщика о предоставлении ему льготного периода в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", согласие залогодателя в случае, если залогодателем является третье лицо, должны быть подписаны электронной подписью, в том числе неквалифицированной электронной подписью или простой электронной подписью заемщика и залогодателя соответственно, либо в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью залогодержателя.

Указанные в настоящем пункте требование заемщика о предоставлении ему льготного периода и согласие залогодателя подписываются усиленной квалифицированной подписью залогодержателя и направляются в орган регистрации прав вместе с иными документами, предусмотренными пунктом 1.1 статьи 13.4 настоящего Федерального закона.";

а) дополнить новыми абзацами вторым и третьим и абзацами четвертым и пятым следующего содержания:

"В случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости обеспечивается органом регистрации прав на основании заявления залогодержателя о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости с предъявлением оригинала кредитного договора (договора займа) и приложением оригиналов следующих документов:

требование заемщика о предоставлении ему льготного периода;

согласие залогодателя в случае, если залогодателем является третье лицо.

При этом в Единый государственный реестр недвижимости также вносятся сведения о факте изменения условий кредитного договора (договора займа) по требованию заемщика в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".";

б) абзац второй считать абзацем шестым и в нем после слов "пунктом 6 статьи 13," дополнить словами "пунктом 1.1 статьи 13.1,", слова "пунктом 1 статьи 13.4" заменить словами "пунктами 1 и 1.1 статьи 13.4";

В статье проанализированы некоторые случаи изменения кредитного договора и даны ответы на вопрос о том, необходимо ли в такой ситуации получение согласия залогодателя, если он не совпадает с должником, и каковы последствия неполучения такого согласия.

Предоставляя кредит, банк заключает с должником кредитный договор и в обеспечение него - обеспечительный договор, чаще всего договор залога.

Залог может предоставляться непосредственно должником по кредитному договору либо третьим лицом (ст. 335 ГК РФ). В первом случае в кредитных отношениях, которые обеспечены залогом, участвуют две стороны: кредитор по кредитному договору, который также выступает залогодержателем, и должник по кредитному договору, который также выступает залогодателем. Во втором случае в кредитных отношениях участвуют три стороны: кредит предоставляется должнику, однако залогодателем является третье лицо, которое предоставляет обеспечение.

После заключения кредитного договора и договора залога кредитор и должник в процессе осуществления своих прав и обязанностей могут прийти к необходимости изменить кредитный договор, например:

продлить срок его действия;

установить иной порядок предоставления траншей;

внести другие банковские реквизиты сторон;

включить в договор иные положения.

Процесс изменения кредитного договора изложен в гл. 29 Общей части Гражданского кодекса РФ. Однако из Кодекса и иного законодательства не всегда ясно, необходимо ли для изменения кредитного договора согласие залогодателя, в каких именно случаях оно требуется, в какой форме должно предоставляться и каковы последствия отсутствия такого согласия для договора залога в плане его действительности и исполнимости.

Основными актами, устанавливающими нормы о кредите и залоге, являются Гражданский кодекс РФ и Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге), который действует в части, не противоречащей Кодексу.

Самым серьезным последствием отсутствия согласия залогодателя на изменение кредитного договора может быть прекращение договора залога. В связи с этим обратимся к ст. 352 ГК РФ, которая устанавливает четыре основания для прекращения договора залога:

прекращение основного обязательства;

угроза утраты или повреждения заложенного имущества;

гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права;

реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя либо ситуация, когда такая реализация невозможна.

Таким образом, изменение кредитного договора не указано в качестве основания для прекращения договора залога.

Кроме закрепленного в ст. 356 ГК РФ обязательного получения согласия залогодателя на смену должника по кредитному договору, Гражданский кодекс РФ и Закон о залоге прямо не предусматривают каких-либо иных случаев, когда для изменения кредитного договора требуется согласие залогодателя. В этом смысле положения законодательства о залоге отличаются от положений о поручительстве.

В соответствии с гл. 23 ГК РФ "поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего" (ст. 367 ГК РФ). В связи с тем, что такие нормы не закреплены в положениях о залоге, изменение кредитного договора, которое может повлечь неблагоприятные последствия для залогодателя, не является основанием для прекращения договора залога.

Существенные изменения кредитного договора не могут повлечь за собой прекращение договора залога. Однако может ли отсутствие согласия залогодателя на изменение кредитного договора обернуться для кредитора иными неблагоприятными последствиями?

В судебной практике были прецеденты решения по вопросу невозможности прекращения договора залога в связи с негативным для залогодателя изменением кредитного договора. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в июне 2002 г. принял Постановления по делу N 5652 и делу N 3229, в которых отметил следующее:

Итак, существенные изменения кредитного договора не могут повлечь за собой прекращение договора залога. Однако может ли отсутствие согласия залогодателя на изменение кредитного договора обернуться для кредитора иными неблагоприятными последствиями?

В примере, приведенном в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N 5652 и делу N 3229, должник и кредитор продлили срок возврата кредита. Это может негативно сказаться на интересах залогодателя: во-первых, в связи с тем, что проценты, которые должны быть выплачены по такому кредиту, будут выше, чем предусматривалось в первоначальном кредитном договоре; во-вторых, в связи с тем, что залог на имущество сохраняется, но стоимость такого имущества будет ниже, чем в отсутствие его обременения. Таким образом, во втором случае, решив продать имущество, залогодатель будет вынужден сделать это по более низкой цене, т.е. понесет убытки в виде упущенной выгоды.

Из смысла Постановлений по делу N 5652 и делу N 3229, принятых кассационной инстанцией, следует, что при продлении основного обязательства залог должен обеспечивать кредитный договор с учетом внесенных в него изменений, т.е. при продлении кредитного договора автоматически должен продлеваться и договор залога.

Эта же позиция была принята в 1996 г. Арбитражным судом Алтайского края при рассмотрении спора между Сбербанком России и АОЗТ "Люфт". В соответствии с материалами дела Сбербанк России заключил с фирмой "Яна" кредитный договор, залог в обеспечение которого был предоставлен АОЗТ "Люфт". Затем "дополнительными соглашениями кредитор и заемщик без согласия АОЗТ "Люфт" изменили условия кредитного договора, продлив срок возврата кредита до 13 сентября 1996 г. и установив ответственность за несвоевременный возврат кредита и неуплату процентов в виде пеней в размере 0,7% за каждый день просрочки". Арбитражный суд удовлетворил требование Сбербанка России и возложил ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт".

Однако Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 22 июля 1997 г. N 2774/97 отменил это решение и указал, что, "возлагая ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт" на основании договора о залоге имущества, суд не исследовал, каков предел ответственности залогодателя и каково соотношение условий договора о залоге имущества с кредитным договором, условия которого существенно изменены дополнительными соглашениями".

Такая формулировка подтверждает ранее сделанный в статье вывод о том, что договор залога не прекращается при неблагоприятном для залогодателя изменении кредитного договора в отсутствие его согласия на это. Однако вывод о том, будет ли в данном случае залог обеспечивать кредитное обязательство с учетом изменений, сделанных кредитором и должником без согласия залогодателя, неоднозначен. В частности, Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ создает определенную основу для следующих судебных решений: договор залога не должен автоматически обеспечивать измененное кредитное обязательство, если в кредитный договор без согласия залогодателя были внесены негативные для него изменения.

Следовательно, до тех пор, пока вопрос не будет однозначно решен законодателем или судебной практикой, в интересах кредитора получить от залогодателя письменное согласие на любое изменение условий кредитного договора, которое может повлечь для него какие-либо негативные последствия. При этом согласие залогодателя может быть получено как до внесения изменений в кредитный договор, так и после. Иначе не исключен риск того, что будет невозможно обратить взыскание на заложенное имущество в должном размере. Этот вопрос особенно актуален, если меняются существо кредитного договора, оговоренная в нем сумма и срок исполнения обязательств, которые являются существенными условиями для договора залога.

"05.12.95, то есть до окончания срока действия кредитного договора, кредитор и заемщик - ООО "Стиплер" - подписали дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору N 71/К-95 от 07.09.95, которым установили график погашения кредита, согласно которому последняя часть кредита должна быть возвращена 25.08.96.

Указанное дополнительное соглашение обоснованно расценено судом как изменяющее условия кредитного договора, поскольку, по существу, был продлен срок возврата кредита, при этом залогодатель - ответчик по настоящему делу - не был поставлен в известность об изменении условий кредитного договора, и от залогодателя не было получено согласие на такое изменение.

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, относится к существенным условиям договора о залоге.

Поскольку срок исполнения обязательства изменен кредитором и заемщиком без согласия залогодателя, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество".

Из приведенного решения следует, что при изменении таких условий кредитного договора, как общая сумма, размер процентов и срок исполнения, и невнесении соответствующих изменений в договор залога возможность обращения кредитором взыскания на заложенное имущество отсутствует.

На протяжении последующих нескольких лет этот вопрос не находил отражения в судебных решениях. Однако представляется, что вскоре позиция судов в этом отношении прояснится. Высший Арбитражный Суд РФ подготовил проект Постановления "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которому "изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения. Это относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица".

То есть суд отметил, что изменение размера обеспеченных залогом требований не влечет прекращения залога, однако без согласия залогодателя на такое изменение залог обеспечивает обязательство должника только в том размере, какой был предусмотрен ранее.

При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения. Это относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

Таким образом, кредиторам рекомендуется получать согласие залогодателя на все изменения кредитного договора, которые могут негативно отразиться на правах залогодателя. Однако одностороннее согласие залогодателя или обоюдное согласие в виде изменений к договору залога могут оказаться обременительными для отношений между кредитором, должником и залогодателем. В связи с этим возникает вопрос: можно ли заранее предусмотреть в договоре, что залогодатель будет согласен со всеми вносимыми в кредитный договор изменениями, и если такое возможно, то как это следует сформулировать.

Согласно ст. 421 ГК РФ "условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами". В связи с тем, что для рассматриваемого случая такие предписания законодательством не предусмотрены, представляется возможным ввести в договор залога положения, которые устраняли бы необходимость получения согласия залогодателя на изменение кредитного договора.

Гражданский кодекс РФ не разъясняет, как должно быть сформулировано такое положение в договоре залога, поэтому подразумевается, что стороны делают это самостоятельно. Главное, чтобы формулировка такого положения была четкой и однозначной.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Буркова А., младший научный сотрудник Института государства и права РАН.

Предоставляя кредит, банк заключает с должником кредитный договор, а также в обеспечение его обеспечительный договор, которым чаще всего является договор залога.

Залог может предоставляться или непосредственно должником по кредитному договору, или третьим лицом (статья 335 Гражданского кодекса Российской Федерации). В первом случае в кредитных отношениях, которые обеспечены залогом, участвуют две стороны - кредитор по кредитному договору, который также выступает залогодержателем, и должник по кредитному договору, который также выступает залогодателем. На стороне как кредитора, так и должника могут выступать несколько лиц, если кредит предоставляется несколькими кредиторами или нескольким должникам. Во втором случае в кредитных отношениях участвуют три стороны. Кредит предоставляется должнику, однако залогодателем является третье лицо, которое предоставляет обеспечение. Как и в первом случае, в качестве одной из сторон могут выступать несколько лиц.

После заключения кредитного договора и договора залога кредитор и должник в процессе осуществления своих прав и обязанностей по кредитному договору могут прийти к необходимости внесения изменений в кредитный договор. Такие изменения, например, могут включать продление сроков кредитного договора, изменение порядка предоставления траншей по договору, изменение банковских реквизитов сторон, иные положения.

Процесс изменения кредитного договора изложен в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК) в главе 29 Общей части ГК. Однако ГК и иное законодательство не всегда дают четкое объяснение, требуется ли согласие залогодателя в случае изменения кредитного договора или уступки прав по кредитному договору, в каких случаях такое согласие требуется, в какой форме оно должно предоставляться и последствия неполучения такого согласия для действительности и исполнимости договора залога.

В настоящей статье мы проанализируем некоторые случаи изменения кредитного договора/уступки прав по кредитному договору и попробуем ответить на вопросы о необходимости получения согласия залогодателя, в случае если залогодатель не совпадает с должником, при этих изменениях кредитного договора/уступки прав по нему, и последствия неполучения такого согласия.

Основными актами, которые устанавливают нормы о кредите и залоге, являются ГК РФ и Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге", который действует в части, не противоречащей ГК (далее - Закон о залоге).

Самым серьезным последствием отсутствия согласия залогодателя на изменение кредитного договора/уступку прав по нему может быть прекращение договора залога. В связи с этим обратимся к статье 352 ГК, которая устанавливает четыре основания прекращения договора залога: а) с прекращением основного обязательства, б) при угрозе утраты или повреждения заложенного имущества, в) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права и г) в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов или когда такая реализация оказалась невозможной. Следовательно, изменение или уступка прав по кредитному договору не даны в качестве основания прекращения договора залога.

Однако дальнейший анализ положений главы 23 ГК о залоге показывает, что ГК помимо оснований в статье 352 ГК содержит некоторые иные основания, при наступлении которых договор залога прекращается. Например, в соответствии со статьей 356 ГК при уступке "с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника". Таким образом, можно выделить первый случай, для которого согласие залогодателя обязательно: при уступке обязанностей по кредитному договору новому должнику, то есть при переводе долга по кредитному договору на другое лицо.

Скорее всего данная статья была введена в связи с тем, что вопрос о том, кто является должником по кредитному договору, является одним из существенных для залогодателя. В зависимости от того, кто является должником по кредитному договору, и его финансового положения залогодатель несет соответствующий риск наступления ответственности при неисправности должника.

Статья 356 ГК не объясняет, в какой форме должно быть дано согласие залогодателя при переводе долга по кредитному договору, и должно ли такое согласие быть только предварительным или оно может быть дано после перевода долга.

В связи с тем что законодательство не закрепляет необходимость заключения договора с залогодателем о замене должника в кредитном обязательстве или чтобы залогодатель присоединился к какому-либо договору между кредитором и должником (новым или старым) о таком переводе, то согласие залогодателя может быть дано в простой письменной форме, которую подписывает только залогодатель. Никаких действий должника или кредитора не требуется для того, чтобы такое согласие вступило в силу. Согласие должно быть четким и иметь ссылку на кредитный договор и на договор о переводе долга, если такой договор уже подписан, а также желательно и существенные условия таких договоров, чтобы избежать различного толкования условий письменного согласия в случае возможного будущего судебного спора.

Одним из важных вопросов является срок, в течение которого согласие залогодателя при переводе долга по кредитному договору должно быть предоставлено. Не вызывает сомнений, что если согласие будет дано непосредственно перед переводом долга по кредитному договору, такое согласие будет действительным.

Более тяжелым вопросом является вопрос о возможности выдать согласие в момент заключения кредитного договора или в иной любой момент задолго до перевода долга. Возможно ли в соответствии с российским законодательством закрепить в договоре залога заранее условие, обязывающее залогодателя отвечать за любого нового должника при переводе долга по кредитному договору? С одной стороны, такое согласие залогодателя можно закрепить в договоре залога заранее, в том числе в момент подписания кредитного договора, основываясь на принципе свободы договора, который закреплен в статье 421 ГК, поскольку иных ограничений российским законодательством не предусмотрено. С другой стороны, в связи с тем что статья 356 ГК четко не объясняет, можно ли закреплять согласие залогодателя на перевод долга заранее и как должен идентифицироваться новый должник в таком согласии, и судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась, следует по возможности получать согласие залогодателя непосредственно перед переводом долга к новому должнику, чтобы избежать соответствующего риска, что такое согласие будет оспорено.

Следующий вопрос - дача последующего согласия, то есть после того, как долг был переведен на новое лицо. По нашему мнению, с момента, когда долг был переведен на нового должника и согласие залогодателя отвечать за нового должника отсутствует, договор залога прекращается в силу прямого указания об этом статьи 356 ГК. Поэтому дача последующего согласия на перевод долга, то есть уже после перевода долга, не будет являться основанием признания договора залога действительным. Однако такое согласие, подписанное также кредитором и содержащее основные условия договора залога, может рассматриваться как новый договор залога, обеспечивающий кредитный договор.

В случае отсутствия согласия залогодателя на смену должника по кредитному договору договор залога в соответствии со статьей 356 ГК прекращает свое действие. Кредитор должен возвратить залогодателю имущество, которое было передано в залог кредитору и находилось у него. В случае залога ценных бумаг в реестр акционеров должна быть внесена запись о прекращении залога.

В отличие от перевода долга в ГК отсутствует требование получать согласие залогодателя при уступке прав кредитора по кредитному договору, если иное не оговорено соответствующими договорами. В соответствии со статьей 33 Закона о залоге залог должен следовать основному обязательству и сохранять силу при смене кредитора. Не предусмотрена законодательством и необходимость уведомления залогодателя об уступке прав кредитора, однако, с нашей точки зрения, такое уведомление желательно направлять, чтобы залогодатель знал о лице, которое может обратить взыскание на заложенное имущество, а также чтобы снизить риск каких-либо злоупотреблений со стороны прежнего кредитора.

Кроме статьи 356 ГК, которая закрепляет необходимость получения согласия залогодателя на смену должника по кредитному договору, ГК и Закон о залоге не предусматривают прямо каких-либо иных случаев, когда при изменениях кредитного договора требуется получать согласие залогодателя. В этом смысле положения законодательства о залоге отличаются от положений о поручительстве. В соответствии с главой 23 ГК о поручительстве "поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего" (ст. 367 ГК). В связи с тем что такие нормы не закреплены в положениях о залоге, изменения кредитного договора, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для залогодателя, не могут являться основанием прекращения договора залога.

Думается, что причиной такого разделения между залогом и поручительством может служить определенная разница в ответственности по этим договорам. По договору поручительства поручитель, если иное не предусмотрено договором поручительства, отвечает всем своим имуществом, поэтому, например, увеличение долга по кредитному договору может теоретически повлечь увеличение неблагоприятных последствий для поручителя, так как его ответственность при дефолте также увеличится. Таким образом, на любое увеличение ответственности поручителя должно быть получено его четкое волеизъявление. При залоге залогодатель предоставляет в залог определенное имущество и несет ответственность только объемом этого имущества. В связи с этим, может быть, логика законодателя была в том, что в связи с тем, что максимальная ответственность залогодателя сразу оговаривается, то изменение кредитного договора не должно повлечь изменения договора залога.

Итак, мы выяснили, что существенные изменения кредитного договора не могут повлечь за собой прекращение договора залога. Однако может ли отсутствие согласия залогодателя на изменение кредитного договора повлечь иные неблагоприятные последствия для кредитора?

В примере, который дан в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N 5652 и по делу N 3229, должник и кредитор продлили срок возврата кредита. Продление срока возврата кредита может негативно сказаться на интересах залогодателя, во-первых, в связи с тем, что проценты, которые должны быть выплачены по такому кредиту, будут выше, чем было предусмотрено первоначальным кредитным договором, а во-вторых, в связи с тем, что залог на имущество сохраняется, стоимость такого имущества будет ниже, чем она была бы, если имущество не было обременено. Таким образом, во втором случае залогодатель, если он решит продать это имущество, будет вынужден продать имущество за более низкую цену, а следовательно, будет нести убытки в виде упущенной выгоды.

Из смысла Постановлений по делам N 5652 и N 3229, принятых кассационной инстанцией, следует, что при продлении основного обязательства залог должен обеспечивать кредитный договор с учетом изменений, внесенных в него, то есть при продлении кредитного договора договор залога автоматически также должен продлеваться.

Эта же позиция была принята в 1996 году Арбитражным судом Алтайского края при рассмотрении спора между Сбербанком России и АОЗТ "Люфт". В соответствии с материалами дела Сбербанк России заключил с "Фирмой "Яна" договор о предоставлении кредита. Залог в обеспечение кредитного договора был предоставлен АОЗТ "Люфт". Затем "дополнительными соглашениями кредитор и заемщик без согласия АОЗТ "Люфт" изменили условия кредитного договора, продлив срок возврата кредита до 13.09.96 и установив ответственность за несвоевременный возврат кредита и неуплату процентов в виде пеней в размере 0,7 процента за каждый день просрочки". Арбитражный суд удовлетворил требование Сбербанка России и возложил ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора, а также дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт".

Однако Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении от 22 июля 1997 года N 2774/97 отменил это решение и указал, что, "возлагая ответственность за неисполнение заемщиком кредитного договора и дополнительных соглашений к нему на АОЗТ "Люфт" на основании договора о залоге имущества, суд не исследовал, каков предел ответственности залогодателя и каково соотношение условий договора о залоге имущества с кредитным договором, условия которого существенно изменены дополнительными соглашениями".

Эта формулировка хотя и подтверждает вывод, который мы сделали выше, что договор залога не прекращается при изменениях кредитного договора, неблагоприятных для залогодателя, если не было получено на это согласие залогодателя, однако вывод о том, будет ли залог в этом случае обеспечивать кредитное обязательство с учетом изменений, которые были сделаны кредитором и должником без согласия залогодателя, неоднозначен. В частности, Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ создает определенную основу для последующих судебных решений, что договор залога не должен автоматически обеспечивать измененное кредитное обязательство, если в кредитный договор были внесены изменения, негативные для залогодателя, и залогодатель не дал согласие на такие изменения. А значит, пока этот вопрос однозначно не решен на законодательном уровне или судебной практикой, в интересах кредитора получить письменное согласие залогодателя на любое существенное изменение условий кредитного договора, которое может негативно отразиться на бизнесе залогодателя. Иначе будет существовать риск, что суд может посчитать, что залогодатель будет нести ответственность только по первоначальной версии кредитного договора без его изменений. Такое согласие залогодателя может быть получено как до внесения изменений в кредитный договор, так и после принятия дополнительных соглашений к кредитному договору.

Какие же условия можно относить к условиям, которые могут негативно повлиять на права залогодателя, при которых для избежания рисков целесообразно получать согласие залогодателя?

Не могут, с нашей точки зрения, например, считаться негативными изменения в кредитный договор о банковских реквизитах кредитора, так как указание иных банковских реквизитов не может отрицательно отразиться на финансовом состоянии залогодателя.

К условиям, которые могут негативно повлиять на права залогодателя, могут быть, кроме срока, сущности и размера по кредитному договору, например, отнесено изменение срока предоставления и возвращения траншей, так как если транши будут выданы ранее сроков, установленных в первоначальном кредитном договоре, и наступает дефолт, обращение взыскания произойдет на заложенное имущество в большем размере, чем мог бы ожидать залогодатель, если транши предоставлялись в соответствии с первоначальным договором.

Негативным для залогодателя также может являться изменение правил пользования заложенным имуществом, если они устанавливаются в кредитном договоре, а договор залога имеет соответствующие отсылочные нормы к кредитному договору. В частности, стороны по кредитному договору могут расширить право пользования заложенным имуществом, что негативно отражается на правах залогодателя.

Хотя, как мы отмечали выше, для того чтобы избежать рисков для кредиторов, рекомендуется получать согласие залогодателя на все изменения кредитного договора, которые могут негативно отразиться на правах залогодателя, однако все такие согласия или в виде одностороннего согласия залогодателя, или в виде изменений к договору залога могут являться довольно-таки обременительными для отношений между кредитором, должником и залогодателем. В связи с этим возникает вопрос, можно ли заранее оговорить в договоре, что залогодатель будет согласен со всеми изменениями, которые будут внесены в кредитный договор, и если это возможно, как эта формулировка должна быть сделана.

Статья 421 ГК устанавливает, что "условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами". В связи с тем что таких предписаний для рассматриваемого нами случая в законодательстве не предусмотрено, представляется возможным ввести в договор залога положения, которые бы устраняли необходимость получения согласия залогодателя на изменение кредитного договора.

Как должно быть сформулировано такое положение в договоре залога, в ГК не разъяснено. Таким образом, стороны закрепляют такое положение самостоятельно. Главное, чтобы такое положение было сформулировано четко и однозначно.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.07.2011 N 902/11 разъяснил нижестоящим судам, что разделение предмета залога не означает его гибели, т.е. не прекращает его существования как объекта гражданских прав. Следовательно, залог в данном случае прекратиться не может.

Президиум ВАС РФ пересмотрел в порядке надзора судебные акты, вынесенные по следующему делу. Индивидуальный предприниматель и банк заключили кредитный договор, в обеспечение исполнения которого предприниматель (залогодатель) передал банку (залогодержателю) спорное нежилое помещение в залог. В ЕГРП была внесена запись об обременении залогом права предпринимателя на нежилое помещение. Впоследствии этот предмет ипотеки на основании заявления предпринимателя и с согласия банка был разделен на два новых нежилых помещения. В ЕГРП были внесены сведения об обременении ипотекой права собственности залогодателя на вновь образованные помещения. Впоследствии предприниматель продал эти помещения обществу, что послужило поводом к обращению в управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (далее - регистрирующий орган) с заявлением о госрегистрации перехода права собственности. Однако регистрирующий орган отказал в госрегистрации, поскольку согласия залогодержателя на отчуждение указанных помещений не было. Сочтя такой отказ незаконным и препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался следующим. По договору ипотеки, заключенному между предпринимателем и банком, предметом залога было определено нежилое помещение до его разделения. Следовательно, требование о необходимости согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога распространяется только на это помещение, а не на два вновь образованных. По мнению арбитражного суда, преобразование нежилого помещения путем разделения его на два новых объекта повлекло гибель первоначального предмета залога. Значит, образованные помещения уже не являются предметом залога и для оформления перехода права собственности на них к обществу по договору купли-продажи согласия банка не требуется. Суд обратил внимание и на то, что никаких сведений об обременении ипотекой образованных в результате раздела нежилых помещений договор купли-продажи не содержит. Таким образом, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в госрегистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции не согласился с позицией суда первой инстанции по данному спору. Так, суд апелляционной инстанции указал, что преобразование предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Действующее законодательство в указанном случае не требует для сохранения юридической силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП [1] при преобразовании предмета ипотеки актуальные записи об ипотеке специальных частей подраздела III ЕГРП переносятся в специальные части подраздела III разделов госреестра, открытых на объекты недвижимого имущества, возникшие в результате такого преобразования.

Таким образом, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке [2] может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

В связи с этим суд пришел к выводу, что отказ регистрирующего органа был правомерен.

Однако суд кассационной инстанции согласился с мнением суда первой инстанции и оставил решение последнего в силе.

Заметим, что судебная практика неоднозначно подходит к разрешению подобных споров [3]. В связи с этим коллегия судей ВАС РФ посчитала необходимым передать данный спор в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора в целях обеспечения единообразного подхода в толковании и применении арбитражными судами положений п. 2 ст. 346 и ч. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

При этом коллегия судей ВАС РФ указала, что суды первой и кассационной инстанции неправомерно расценили разделение предмета ипотеки как гибель заложенного имущества и, следовательно, как основание для признания права залога в отношении первоначального нежилого помещения прекращенным. Однако изменение предмета залога недвижимости в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. На данный факт правильно обратил внимание суд апелляционной инстанции. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). Данные разъяснения Президиума ВАС РФ не были учтены судами первой и кассационной инстанции, что привело к принятию ими не соответствующих действующему законодательству судебных актов.

В связи с тем что правовая позиция ВАС РФ по данному вопросу определена, вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам при отсутствии других препятствий.

Документы:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010.

[1] Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

[2] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

[3] См., например: решение Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 по делу N А09-4529/2009; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А09-4529/2009; Постановление ФАС Центрального округа от 27.01.2010 N Ф10-5926/09 по делу N А09-4529/2009.

[4] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)