В случае отказа банка в кредитовании объекта задаток возвращается

Обновлено: 26.04.2024

Покупка квартиры часто сопровождается внесением за неё обеспечительного платежа, задатка или аванса. Стороны не могут сразу выйти на сделку, к ней нужно подготовиться. Продавец собирает документы, покупатель проверяет квартиру и готовит деньги.

Для подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт продавцу деньги. Стороны подписывают предварительный договор или соглашение об авансе/задатке, в котором описываются условия предстоящей сделки.

Подписание предварительного договора не означает, что в будущем будет заключен основной договор, сделка может сорваться по разным причинам. В этом случае между сторонами часто возникает недопонимание, касающееся возврата переданного аванса или задатка.

Разберём как вернуть покупателю свои деньги.

1. Лучше всего вносить продавцу деньги (аванс/задаток) в безналичном порядке. Не придётся связываться с доказыванием, что продавец деньги получил. Что может быть проблемой в случае невменяемости продавца.

2. В предварительном договоре или соглашении, следует прописать максимальное количество условий. В случае возврата задатка, покупателю будет проще найти обоснование для возврата денег.

3. Если продавец подготовил не все документы для сделки, покупатель может отказаться от сделки и потребовать вернуть деньги.

4. Обнаружение прав третьих лиц на квартиру или каких-либо ограничений права собственности, тоже может служить основание для возврата денег.

5. Отдельно оговорите обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажор. При наступлении каких именно обстоятельств стороны вправе отказаться от сделки.

6. Можете предусмотреть условие о продлении договора или возврате денег в случае болезни одной из сторон сделки. Либо наступления ковидных ограничений.

7. Оговорка про отказ от сделки, в случае изменения курса иностранной валюты, сомнительная, так как её можно трактовать как пари, которое не подлежат судебной защите, в соответствии со статьёй 1062 ГК РФ.

8. Пропишите порядок отказа от договора, порядок направления уведомлений и требований. Будет проще организовать судебную защиту, в случае отказа продавца вернуть деньги.

9. Если у суда будут сомнения в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком, она будет «считаться уплаченной в качестве аванса» (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

10. Если продавцом были сокрыты от покупателя какие-либо существенные условия продажи квартиры, это может быть истолковано как недобросовестное его поведение. Закон не допускает злоупотребления правом. Указание на это также может служить основанием для требования о возврате задатка (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Добрый день! Пожалуйтста , подскажите по ситуации с ипотечной сделкой .
В случае внесения аванса (покупка с использованием ипотечных средств) возможно предусмотреть в предварительном договоре возможность возврата аванса в случае НЕМОТИВИРОВАННОГО отказа банка в покупке квариры (одобрении сделки), является ли это обстоятельством (со стороны продавца), мешающим купить квартиру . Насколько я понимаю, более предпочтительны сделки с наличностью , а не по ипотеке, поэтому риэлторы предупреждают о возможной потери аванса в такой ситуации. Какая минимальная сумма на практике может быть.
И еще, в каком случае нужна справка ПНД со стороны продавца, необходимо ее запрашивать для исключения в дальнейшем риска оспаривания сделки.

Наталия, именно этот пункт всегда и прописывается в авансовом (предварительном) договоре при участии ипотечных средств, как правило, ВСЕ продавцы с этим соглашаются, потому как понимают, это не от Вас зависящий фактор, иногда банк отказывается от выдачи ипотеки, при открытой ранее кредитной линии (без объяснений). Если сторона продавца не желает вносить такие оговорки в договор, ищите другую квартиру, иначе будете рисковать денежными средствами (либо как вариант - вносить незначительную сумму). Справка ПНД и НД, необходима Вам в любом случае, спать будете спокойно, так по одному лишь внешнему виду сделать какие либо выводы о вменяемости человека сложно. Ну и риторический совет - ВСЕ это лучше делать вместе со специалистом в области недвижимости, ньюансов о которых Вы еще не знаете полным полно. Успехов.

Добрый день!
Обычно в договоре аванса прописывается, что в случае отказа кредитной организации/страховой компании от проведения сделки, аванс возвращается в полном объеме, с эти соглашаются практически все продавцы, ну а тот кто не соглашается, возможно, у него что-то не так с документами или еще что-нибудь.
Если Вы вносите аванс физ. лицу, то лучше сделать это минимальными средствами, например 30000 руб.
А что касаемо ПНДиНД, то их может заменить вод. удостовере5ние или разрешение на оружие. ПНДиНД надо требовать в любом случае, это является подтверждением о том, что продавец не состоит на учете
С уважением, Антонина

Добрый день!
Пожалуйста, подскажите по следующей ситуации с ипотекой.
Столкнулись с такой проблемой. Ипотеку банк одобрил, но потенциально может не одобрить конкретную квартиру. В основном все агенства работают по схеме заключения авансового/предварительного договора с внесением некоторой суммы. В агенстве соглашаются с тем чтобы внести в такой договор условие, что в случае отказа банка сумма залога возвращается. Но столкнулись со странной позицией самого банка. Они почему-то не хотят давать отказ в писменной форме. Причем речь не идет о том чтобы там указать причина отказа, а просто даже не хотят давать любой письменный ответ в этом случае.
Вопрос собственно в том, можно ли как-то заставить банк просто письменно подтвердить факт отказа или нет? Просто если нет никакой бумажки, я понимаю агенства, как они могут этому поверить на слово, и вернуть залог?

Банк вряд ли даст объяснения или отказ в письменной форме, это у них не принято. Что касается агентства то я думаю в их интересах подобрать для Вас аналогичный вариант который устроит банк, но при этом как-нибудь все-таки следует уточнить что же их так насторожило. Внесенные деньги Вам должны вернуть, ведь у вас это прописано в договоре.

Уважаемый Алексей!
В этой ситуации многое зависит от позиции агентства, его отношения к клиенту.
Если агент может пообщаться с сотрудником банка, и это общение тоже не приводит к положительному результату, то аванс должен быть возвращен. Во всяком случае это моя позиция и позиция моей компании.

Здравствуйте, Алексей! Ваши опасения понятны.
Банк Вы чего-либо заставить не можете, на то он и банк, в данных организациях всё отработано, они свои интересы защищают очень даже грамотно.
Но и Ваш случай - это нормальный рабочий момент, и он решаем. Рекомендую обратиься к специалисту для оказания Вам помощи. Если на начальном этапе у Вас возникают такие вопросы, а впереди много сложных моментов. И банк, который выделяет Вам кредит отстаивает только свои интересы, полной проверки квартиры не делает, также и страховая. Необходимо чтобы и Ваши интересы кто-то представлял, чтобы избежать в дальнейшем осложнений или проблем.
Успехов Вам.

Добрый день.
Во первых, надо было оговаривать эту ситуацию при внесении аванса.
АН может само позвонить в банк и уточнить о вашем кредите. В крайнем случае, аванс всегда возвратен. И тем более, пускай банк объяснит в чем причина - или документы "кривые" или еще что.

"Передумав", как правило, банк не объясняет причину своего "поведения" и волен распорядиться своими правами как посчитает нужным, а Вам надлежит только следовать правилам кредитной организации. Банк блюдет свои интересы и любое нарекание и несоответствие с требованием к выдаче кредита банк насторожит. Но есть и факторы, которые могут влиять на ситуацию, от экономических и юридических до человеческого, от которого, к сожалению, страховка не предусмотрена. Исключите из соглашения (предварительного договора и пр.) понятие задатка, так как оно имеет специфические свойства и может лишить Вас возможности получить деньги обратно в случае несостоявшейся сделки. Внесите аванс или договоритесь только документально без передачи денежных средств и альтернативных ценностей, пропишите условия в предварительном договоре или соглашении о намерениях с уточнением пунктов об ответственности сторон в отдельных случаях, конкретизируйте и делайте акцент на последствиях, которые повлечет отказ банка. Вы должны предусмотреть развитие событий и не допустить случая дополнительной ответственности для себя. Все участники (помощники) сделки имеют свою точку зрения, инструкции, регламент и от всех есть определенная доля зависимости. Необходимо понять весь процесс операции, а для этого располагать временем, теоритическими знаниями и практическими навыками. Успехов.

Здравствуйте!
Обязать банк выдать Вам письменный отказ невозможно. Банк - это коммерческая организация и, как правило, они не объясняют причин отказа. Единственное, что можно Вам посоветовать, это подбирать квартиру максимально отвечающею требованиям банка. Также возможно более подробно оговорить этот вопрос с продавцом квартиры.

Внесли задаток за квартиру по предварительному договору, нам ипотеку не одобрили. Продавец отказывается вернуть задаток до того как продаст квартиру - как поступить в данной ситуации? В договоре прописано что задаток возвращается в случае отказа по ипотеке, однако не указан срок возврата. Вернее даже так, отдать задаток нам отказывается риелтор который по совместительству друг собственника, и параллельно ещё хочет удержать 5 тысяч за оказанные услуги по подбору ипотеки

Доброго вечера. А как Вы вносили задаток, не имея подтверждения по ипотечному кредиту. Странные Вы покупатели однако, обычно сначала в банке получают уведомление о возможности получения ипотечного кредита, а далее уже с полной уверенностью вносят задатки, авансы и т.д. Тут даже судья удивится сильно, так как факта обеспечения платежных намерений у Вас не было на момент внесения денежных средств, и это получается Вы ввели в заблуждение Продавца. С уважением.

Скажите ему, что подаете в суд. Еще, говорят, полезно уведомить пациета о своем намерении по почте с уведомлением о вручении (заказное письмо), на суде зачтется как попытка решить вопрос в досудебном порядке. У Вас точно задаток, а не аванс? В любом случае, я считаю обязаны вернуть деньги, так как имеют место непреодолимые препятствия.

Для начала определите, кто является стороной Вашего договора. Продавец, риелтор, может быть дядя Вася, который был в радиусе 100 метров в момент подписания договора. Почему дядя Вася? Он тоже друг продавца и, одновременно, приятель риелтора. После того, как стороны договора установлены, внимательно прочитайте условия этого договора. Есть ли в нём такое странное условие о том, что если Вам не одобрена ипотека, продавец возвращает деньги только после отчуждения своей квартиры третьим лицам? Обязательно изучите договор на предмет того, возмещаете ли Вы расходы специалисту по недвижимости, если последний прилагает усилия для одобрения Вашей ипотеки. Кроме того, надо понять, какие именно расходы Вы обязаны возместить риелтору. Если этих условий в договоре Вы не увидели, а сторона договора (продавец, или риелтор, или дядя Вася, или одновременно все) наотрез отказывается возвратить деньги, значит пора обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Если внесли в договор пункт о возврате в случае отказа банком, то такую возможность обсуждали и не исключали, а значит, деньги должны быть возвращены, не смотря на то, что это был всё же договор задатка, а не аванса. Если других подводных историй нет, то правда на Вашей стороне, но кривые договора подписывать не следует, насколько кривым окажется для Вас это договор - покажет время, а разъяснит суд.
Ещё важно понимать, как этот пункт сформулирован, касается отказа в кредитовании объекта или речь идёт об отказе в кредите покупателю?

И прежде, чем обратиться в суд- дождитесь окончания срока действия Предварительного договора.

Согласна с Михаилом Морозаном. Если у вас не было одобрения кредита, зачем вы дали задаток? В договоре задатка обычно пишется, что если покупатель не вышел на сделку, задаток остаётся у продавца. И это по-сути правильно, ведь продавец подтвердил своё намерение продать, снял с рекламы, подготовил документы для ипотеки (возможно заказал БТИ и прочее) ждал вашего выхода на сделку и тут "сюрприз"- нет кредита. До рассмотрения квартиры дело, по-видимому, не дошло.
Внимательно прочтите договор задатка и попробуйте разобраться, в каких случаях сможете забрать задаток на законных основаниях. То есть прописано в договоре именно отказ кредитования покупателя банком или отказ банка от кредитования об'екта- это разные вещи. В первом случае выдача обратно задатка - исключительно добрая воля продавца.

Ирина Щербинина, очень сильно подозреваю, что в описанной выше ситуации есть вина риелтора-друга продавца. Преследуя желание и рыбку съесть и, одновременно, получить двухстороннее комиссионное вознаграждение, он взялся не только за продажу, но и за сопровождение сделки с самим собой, в том числе за обеспечение ипотекой покупателя, по принципу: "Ипотека? Да легкотня! Всё знаю, всё умею, сейчас результат наколдуем. Давайте задаток оформлять, а то тут сегодня ещё было сто миллионов звонков, голова кругом от такого количества желающих".

Вот и я думаю : как так, не одобрили ипотеку, а задаток внесли - не логично. Может Вы, уважаемый ID: 22297669, путаете и Вам не одобрили в банке объект? Или риелтор продавца взялся за подбор банка и при этом продавец заключил с Вами предварительный договор? В чём подвох?

Добрый вечер! Уважаемый ID: 22297669, так какого совета ждете собственно?
Вы самостоятельно приняли решение о внесении аванса (задатка) не проконсультировавшись у спецов, думая что сами справитесь. Теперь же , рассказываете , как с вами поступили не справедливо.. Так не поскупитесь на этот раз

Классическая история: сами хотели купить, без риэлтора. Очевидные ошибки указаны коллегами.

Спасибо за комментарии, договор с собственником- он был в курсе что ипотеку будем только запрашивать и согласен на это. Работали через риелтора. В договоре прописанно что в случае отказа по ипотеке возврат задатка. Про вознаграждение агенту пункта нет. Задач внесли по той простой причине - что понравился сильно объект и естественно риелтор сказал что пользуется спросом. Договор был до 25 декабря, квартира до сих пор висит на продаже

По ипотеке не одобрили меня как заёмщика.

Ну а какой смысл вносить деньги по пред договору, если заёмщик не одобрен? Это были ваши риски. Опираться нужно на договоренности прописанные в договоре. Люди потеряли время в ожидании вас и возможно своего клиента, пока в декабре все сметали с рынка.

Кредит не одобрен ? Вы передаете задаток ? Может все же аванс . Проконсультируйтесь у юриста что там вам понаписали в договоре и подавайте в суд на этого риэлтора или агенство.

Чем аванс отличается от задатка и как правильно оформлять предоплату покупки квартиры. Когда можно, а когда нельзя вернуть задаток несостоявшемуся покупателю жилья.

В сделках с жилой недвижимостью предоплата, вносимая продавцу покупателем и представляющая собой некоторую процентную долю от стоимости объекта сделки, является «материальным» подтверждением твердости покупательских намерений. Однако сделка в силу различных причин может не состояться. Рассмотрим ситуации, при которых продавец обязан возвратить сумму предоплаты, а также ситуации, не требующие возврата аванса покупателю.

Отличия задатка от аванса

Законодательными нормами сумма предоплаты, выступающая обеспечением будущей сделки, признается авансом, если нет соглашения о задатке (ст.380 п.3 Гражданского кодекса). Авансовая предоплата при купле-продаже жилья в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю.

Никакой материальной ответственности стороны при этом не несут. У аванса нет обеспечительной функции, обязывающей покупателя купить определенную квартиру, а продавца – продать ее именно покупателю, внесшему авансовую сумму.

Другое дело, если предоплата оформлена соглашением и названа в нем задатком (ст.380 Гражданского кодекса). Тогда виновная в срыве сделки сторона – покупатель или продавец – понесет финансовую ответственность (ст.381 Гражданского кодекса). Подробно мы уже разбирали в статье Как выгоднее оформить предоплату за квартиру - в качестве задатка или аванса .

Возврат аванса при срыве покупки жилья

Обычный сценарий авансового платежа между покупателем и продавцом квартиры представляет собой заключение договора об авансе или передачу наличной суммы аванса без договора под расписку. Худший вариант – аванс передается даже без расписки. Отметим, что вернуть предоплату по последнему варианту невозможно, поскольку нет бумажного подтверждения.

В договоре аванса обычно имеется пункт, устанавливающий ответственность покупателя и продавца за срыв сделки – если виноват покупатель, то авансовая предоплата остается у продавца безвозвратно. Если же виноват продавец, то он возвращает сумму аванса обратно покупателю.

Внешне эти условия справедливы. Но аванс, как отмечалось выше, не является обеспечительным платежом – это выплата в счет платежей, предстоящих по исполнению договора покупки жилья. А поскольку из-за сорвавшейся сделки договора нет, то продавец не вправе присваивать аванса и обязан возвратить средства покупателю (ст.1102 Гражданского кодекса).

При отказе продавца возвратить авансовую сумму у «бывшего» покупателя возникает право искового обращения в суд для признания договора аванса недействительным и взыскания выплаченной продавцу суммы. Наконец, несостоявшийся покупатель вправе истребовать от отказывающегося возвращать деньги продавца квартиры выплаты не только суммы аванса, но и процентов за пользование ею продавцом (ст.395 Гражданского кодекса).

В суде сторона продавца квартиры обычно требуют признания авансовой выплаты задатком, поскольку ответственность по этому платежу точно конкретизирована Гражданским кодексом (ст.380 и 381). Но нахождение в договоре аванса пунктов ответственности сторон, применяемых исключительно к договору задатка, противоречит ст.422 Гражданского кодекса. Поэтому эти пункты признаются судом недействительными.

Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя

Внесенная по соглашению задатка сумма возвращается покупателю, если виновником срыва сделки является продавец квартиры. К примеру, получатель задатка передумал или помешал завершению сделки, не представив какие-либо значимые документы к сроку, определенному соглашением задатки – продавец обязан возвратить двойной размер задатка (ст.381 п.2 Гражданского кодекса).

Если же сделка не состоялась из-за вины покупателя – задаток безвозвратно остается у продавца (применяется норма, названная выше). Т.е. при изменении намерений покупателя к жилью, за которое им вносился задаток – эта сумма считается принадлежащей продавцу.

Причины расторжения сделки приобретения жилья обычно возникают в процессе переговоров сторон. К примеру, покупатель выясняет, что в квартире остаются прописанные жильцы . Хотя препятствием совершения сделки они не являются, покупателя это может не устроить, поскольку продавец должен был снять с учета всех жильцов. И тогда сделку можно расторгнуть с признанием вины продавца.

Между несостоявшимся продавцом и покупателем споры возникают как в отношении возврата задатка, так и в размере возвратной суммы – закон требует возврата задатка в двойном размере. Стороны вправе найти добровольное решение проблемы . Например, продлить действие соглашения о задатке, чтобы дать время продавцу на устранение причин разногласий. Или договориться об одинарном или хотя бы полуторном размере возврата задатка. Если же покупатель твердо намерен вернуть двойной размер предоплаты, а продавец отказывается, то конфликтную ситуацию необходимо решать в суде.

Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке

Готовя договор задатка, сторонам следует внимательно обдумать его условия. Пункты ответственности сторон должны отражать их интересы в ситуациях, угрожающих срывом сделки. И если в соглашении о задатке прописано условие возврата предоплаты при отказе банка по кредиту, то сумма безоговорочно возвращается покупателю.

Если же договор содержит пункт об удержании задатка при отсутствии ипотечного кредитования, то средства несостоявшемуся покупателю не возвращаются. В ситуации, когда договором не обусловлена ответственность по факту отказа покупателю в банковском кредите, его прямой вины нет. Однако косвенно в срыве сделки будет виноват именно покупатель – он мог обратиться в другой банк, но выбрал именно «отказной». Разве продавцу важно знать, откуда покупатель возьмет деньги при купле квартиры – в этом или другом банке? Лишь тщательная оценка возможных обстоятельств срыва приобретения покупателем жилья у продавца позволит уберечь стороны от неприятных проблем с возвратом задатка.

Мы убедительно советуем покупателям квартир и домов обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости до подписания соглашения (договора) об авансе или задатке и до выплаты суммы предоплаты. Наиболее безопасный вариант – проработка договора о задатке до состояния наибольшего соответствия интересам покупателя у юристов-профи, названных выше.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: