Должен ли риэлтор вернуть деньги если сделка не состоялась

Обновлено: 16.06.2024

Мы с мамой решили продать нашу квартиру в Москве, дали объявление. Позвонила агент, предложила покупателя. После просмотра мы заключили соглашение об авансе (покупатель передал нам 30 т.р.) и одновременно заключили договор с агентством на предоставление посреднических услуг. По этому договору вознаграждение исполнителя составляло 100 т.р. Договор составлен не очень четко,но, как я поняла по его смыслу, вознаграждение платится в том случае, если сделка состоялась. По мере приближения даты сделки моя мама нервничала все больше, так как начала понимать, что вырученной от продажи суммы не хватит на покупку нужных нам объектов - цены на вторичку росли прямо на глазах. Она сообщила о своих сомнениях и желании отказаться от продажи риелтору и юристу нашего агентства, но они, как и агент покупателя, начали оказывать психологическое давление - запугивали, уговаривали, говорили, что повышение цен ей привиделось, грозили огромной неустойкой, которую мы, якобы, должны будем выплатить покупателю. Мама все же согласилась на сделку, стороны встретились в банке, произошла закладка денег в ячейку. Подписание договора у нотариуса перенесли на следующий день. При приезде в нотариальную контору мама почувствовала себя плохо, у нее произошел гипертонический криз. Нотариус отказалась удостоверять сделку. Вызвали скорую и маму госпитализировали. Мы отказались от совершения сделки по форс-мажорным обстоятельствам, вернули покупателю аванс и добровольно выплатили ему 60 т.р. в качестве компенсации.

Вопрос: должны ли мы оплатить работу агентства и если да, то в каком размере?

В моей практике часто лица пожилого возраста непосредственно перед сделкой резко "заболевают воспалением хитрости" и сценарий один : скорая /больница. главное не выходить оттуда, пока "тучи не рассеются".
Стандартное поведение лиц преклонного возраста, ПОД ДАВЛЕНИЕМ родственников согласившихся на продажу.
На самом деле - им НЕ НАДО.
Не важно даже, мои ли это были клиенты, либо коллег. Страдали из-за негодного звена покупатели, рушились цепи.
Резюме :
Оставьте пожилую гражданку в покое. не надо ей продавать квартиру.
Только время терять.

Добровольно выплатили 60 000 р- извините, вы идиоты? Должны или не должны агенству- надо смотреть договор. Ну что , сэкономили на риелторе?

Выплатили 60 т.р., так как после срыва сделки покупатель грозил нам судом, агент наш говорил, что, возможно, покупатель будет требовать с нас 200 т.р. Это во-первых. А во-вторых, у покупателя трое детей, покупатель сам продает свою квартиру, то есть, есть верхний покупатель; у нашего покупателя уже сорвалось две сделки (продавцы отказывались от продажи) - так что, нам было перед ним неудобно. Хотя я думаю, что его траты составили меньше 60 тысяч (оценочный альбом, страховка, оплата ячейки).

Читайте Ваш договор с АН/риелтором.

kiss, вот чего-то я не пойму: при чём здесь
« Ну и побольше гласности и PR таким замечательным агентам»?
Агенты делали свою работу. В чем их вина, чтобы давать гласности? В том, что они требуют оплату за свою работу? Или вы хотите сказать, что «какие нехорошие агенты заставили старушку подписать документы и довели ее до состояния «скорой помощи» и тд?
Правда не понимаю ваш комментарий .

"Вопрос: должны ли мы оплатить работу агентства и если да, то в каком размере?" - ответ: "Договор составлен не очень четко,но, как я поняла по его смыслу, ". читать договор более четко и понимать по букве, а не по смыслу. если дело дойдет до суда, то разбираться будет именно формальный текст, а не смысловая нагрузка, ибо ее каждая из сторон (как стороны собственно договора, так и любая третья) вольны понимать по-своему.
если хотите - приведите формулировки, касающиеся оплаты и выполнения условия договора. тогда, возможно, можно будет сказать что-то более определенное. а не видя текста договора точного ответ на ваш вопрос, к сожалению, дать нельзя

Спасибо. Утром приведу формулировки.

1.1 Предметом договора является оказание Исполнителем комплекса услуг, направленных на продажу квартиры.
2.1 Исполнитель обязуется: консультировать заказчика, обеспечить соблюдение интересов заказчика в течение всего срока действия договора, провести рекламную кампанию, организовывать и проводить просмотры, провести проверку комплекта документов на квартиру, организовать подписание договора по отчуждению квартиры и оказать содействие в государственной регистрации.
2.11 Допускается исполнение услуг по частям.
2.12 Обязательства Исполнителя считаются исполненными после государственной регистрации перехода права.
Заказчик обязуется:
2.23 Явиться в назначенное Исполнителем время и место с документами, обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны Заказчика; подписать договор по отчуждению объекта недвижимости; совершить действия, направленные на регистрацию перехода права собственности.
2.26. Оплатить вознаграждение Исполнителя и подписать Акт выполненных работ (услуг).
2.27. В течение срока действия договора не предпринимать никаких действий (лично или через посредников) по предмету договора без участия Исполнителя.
2.28. Обязательства Заказчика считаются исполненными после гос. регистрации перехода права, а также юридического и фактического освобождения объекта недвижимости.
3.1. Вознаграждение Исполнителя составляет 100 т.р. и входит в стоимость объекта недвижимости.
4.3. Заказчик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке не раньше, чем за месяц до окончания договора.
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств: если причиной этому явились события непреодолимой силы, т.е. чрезвычайные и не предотвратимые при данных условиях обстоятельства; если потенциальный покупатель отказался от приобретения объекта недвижимости.
6.1. В течение 3 дней с момента исполнения обязательств по договору, после гос. регистрации перехода права, сторонами подписывается Акт выполненных работ. В случае неподписания Акта Заказчиком и непредоставления им мотивированного отказа, Акт считается подписанным в течение 3 дней с момента исполнения обязательств Исполнителем, а договор, соответственно, исполненным надлежащим образом.
6.2. Стороны договорились соблюдать конфиденциальность условий договора.
6.4. Заказчик не возражает против заключения Исполнителем договора с Покупателем об оказании ему риелторских или иных услуг.
6.6. Все споры разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности урегулирования спора для сторон является обязательным претензионный порядок путем обращения в службу контроля качества. При не достижении согласия споры разрешаются в судебном порядке.

уфф. ну в принципе, если опираться только на эти данные, то официально вы можете ничего и не платить. если там в договоре нет каких-то хитрых дополнительных пунктов. думается, в суде (если, конечно, до него дойдет - сумма не самая большая) у агентства доказать свои требования вряд ли получится (разумеется, если у них нет выходов на суд). поэтому в суд они если и подадут, то скорее с целью потрепать вам нервы и украсть время.
а вот по общечеловеческим понятиям - тут уже решать вам. добрую волю по отношению к несостоявшемуся покупателю вы проявили, выплатив ему компенсацию поверх аванса. я ведь правильно понимаю что он у вас ее не требовал в ультимативной форме?
а вот агенту. я бы на вашем месте смотрел как работал агент. если действительно старался, готовил сделку, общался с вами по всем пунктам и так далее - я бы хотя бы небольшое количество заплатил ему, неофициально. просто из общечеловеческих побуждений. ну, примерно как вы покупателю выплатили. если же относился формально, общался плохо - то . ну, в общем вам решать ))

Спасибо за ответ! Да, мы предложим агентству частичную оплату комиссии. Покупатель не требовал именно такой размер компенсации, но ставил условие: ответить в течение двух дней, согласны ли мы на сделку. Если ответа не будет, то он подает в суд. Такие эсемески мы получали от него на второй день маминой госпитализации. Ответа в течение двух дней мы не дали, поэтому стали бояться, что нас ждет суд. Решили для спокойствия выплатить компенсацию, сумму определили сами.

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома. При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась. Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась? - Фото 1

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях "аванс" и "задаток". Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась? - Фото 2

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения. Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Комментарии

Я продавец. Заключили предварительный дкп на квартиру. Аванс получил, но срок действия договора истёк, а сделка, по вине Покупателя, так и не состоялась. Теперь покупатель хочет вернуть аванс. Какие шансы выиграть суд?

Договор надо читать. Если там прямым текстом указано, что в случае, если сделка срывается по вине покупателя, то взымается штраф эквивалентный по сумме авансу, то шансы все есть.

Как раз по этому вопросу 22 декабря 2020 ода у меня состоялся суд в Тверском суде г. Москвы. Я Истец планировала Альтернативную сделку по продаже своей квартиры и одновременной покупке другой квартиры через Риэлтора (ОТВЕТЧИК) ОТВЕТЧИК настаивал на Авансе, я согласилась под договор Аванса, 03.10. Я получила Договор Аванса, который меня абсолютно не устроил, и 04.10. я в письме по электронной почте написала, что Договор меня не устроил по сл. пунктам. 05.10. Я перечислила 30 тыс. указала, что этоЧитать далее Аванс, и учетом того, что договор будет переделан. Договор Ответчик не переделала, я его не подписала, сделка распалась, Я подала в суд Тверской суд г. Москвы, суд в возврате денег мне отказал. Судья Молитвина. Не знаю, что и делать. Значит, если перед тобой мошенник, то деньги даже через суд нельзя вернуть. Что мне делать? посоветуйте.

Итак, Вы приняли решение покупать или продавать квартиру. Из-за отсутствия достаточного количества времени не можете позволить себе решать подобные вопросы самостоятельно, вникать во все тонкости сделки, и заключаете договор с агентством недвижимости. Теперь они Ваши помощники, которые работают на «результат» и получают комиссию после государственной регистрации сделки с недвижимостью. Но через некоторое время по уважительным или иным причинам Вы вынуждены прекратить или приостановить поиск подходящей недвижимости или же покупателя на свою жилплощадь. Риэлтор, скорее всего, будет этим не особо доволен и, как часто это бывает, потребует с Вас неустойку или оплату каких-либо услуг. Законно ли его требование или нет? Давайте разберемся.

Закон гласит.

Заключив договор с агентством недвижимости, Вы автоматически подпадаете под действие закона «О защите прав потребителей». Статья 32 этого закона говорит, что потребитель (в нашем случае – продавец или покупатель) имеет право в любое время отказаться от исполнения договора, при условии оплаты агентству понесенных расходов, связанных с исполнением договора на оказание услуг, т.е. в процессе продажи или подбора квартиры, а также на этапе подготовки к сделке.

Суть в том, что Вы обязаны покрыть все расходы агентства недвижимости только в том случае, если оно предоставит надлежащие доказательства потраченных денег на продажу/покупку Вашей квартиры. Кстати, это относится не только к соглашениям с риэлторскими конторами, но распространяется на многие виды услуг в разных сферах, учтите это и не дайте себя обмануть!

Добавлю, что за всю многолетнюю практику я общался со множеством риэлторов. У меня также есть хорошие знакомые и друзья, работающие в этой сфере. И ни один из них не сможет доказать и половины понесенных расходов, т.к. в своей работе они никогда этого не учитывают.

Ущемление прав.

Риэлторы часто надеются и опираются на правовой нигилизм наших граждан, проще говоря – неграмотность или незнание закона. Поэтому они пишут в своих договорах что хотят, а многие клиенты думают: «Ну вот, подписал бумагу, теперь деньги ещё платить ни за что.» И ведь платят их потом. Это неправильно, но это происходит регулярно. Да, в соглашении можно написать что угодно, но вопрос – будет ли то или иное положение иметь законную силу?

И снова обратимся к нашему закону для потребителя, где в статье 16 сказано, что положения договора, которые ущемляют права в нашем случае продавца/покупателя по сравнению с правилами, установленными законом, признаются недействительными. Получается, что не всё то, что пишут на бумаге, можно использовать против Вас. Не бойтесь кабальных условий соглашений с риэлторами, закон на Вашей стороне!

Суды на стороне потребителя.

Если дело доходит до суда, то акул рынка недвижимости ждёт разочарование. Почему? Любая судья в подобном споре встанет на более слабую сторону – защитит потребителя. Вы сами можете найти в сети интернет множество судебных решений по данному вопросу.

Приведу Вам пример. Люберецкий городской суд Московской области в октябре 2017 года рассматривал дело по иску агентства к своему клиенту, по вине которого сделка не состоялась. В своем решении суд указал: «в то же время доказательств, подтверждающих доводы агентства об исполнении условий договора, и о фактически понесенных затратах истца по исполнению условий договора (отчетов, актов об исполнении обязательства) суду не представлено. При таких обстоятельствах суд считает, что иск в части взыскания вознаграждения агента в сумме рублей удовлетворению не подлежит.» .

Подведем итоги.

В случае прекращения отношений с агентством, Вы не обязаны оплачивать комиссию и какие-либо неустойки. Необходимо лишь покрыть расходы (подтвержденные документально), которые понесла контора в процессе продажи/подбора квартиры. Помните, что закон на Вашей стороне. И если вдруг Вам начнут угрожать взысканием этих денег, смело отвечайте: «Увидимся в суде!».

Вы решили продать или купить квартиру и заключили с риелтором договор на оказание услуг. В нём прописан размер неустойки, если сделка не состоится.

Но квартиру вы так и не продали (или не купили). Это может произойти по разным причинам: банк отказал в ипотеке, вы передумали или не понравился ни один из вариантов, предложенных агентом. Всякое бывает, но риелтор требует денег. Так надо ему платить или нет? Давайте обратимся к закону.

Что говорит закон?

В ст. 310 Гражданского кодекса говорится, что нельзя просто так разорвать или изменить договор в одностороннем порядке, за исключением некоторых случаев, описанных в ГК и других законах. Для самых любопытных: это разъяснено в Постановлении Верховного суда №54 от 22 ноября 2016 года.

Кроме того, риелтор или агентство, которое он представляет, может потребовать возместить расходы, которые он понёс, оказывая вам услугу. Например, деньги за рекламу вашей квартиры, юридическое сопровождение сделки, выезды на объекты. Такое право закреплено в ст. 722 Гражданского кодекса и ст. 32 Закона «О защите прав потребителя»

Как бывает на практике

Однако всё ещё нужно доказать. В 2017 году произошёл интересный прецедент: жительница Московской области хотела приобрести земельный участок, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, а раз нет сделки — нет оплаты.

Но агентство посчитало, что работа была проделана, и потребовало через местный суд неустойку в размере ста тысяч рублей: соответствующий пункт имелся в договоре. Ответчица дошла до Верховного суда – и он встал на её сторону.

Агентство не смогло доказать, что при выполнении услуг понесло какие-либо расходы, поэтому ВС посчитал, что они не имеют права требовать с клиентки деньги по ст. 722 ГК РФ.

Отношения между юридическим лицом и рядовыми гражданами подпадают под Закон «О защите прав потребителя», который по умолчанию на стороне покупателя. Пункт договора о неустойке был признан недействительным согласно ст. 16 этого закона, как ущемляющий право потребителя на отказ от сделки.

Читаем договор с риелтором: на что обратить внимание

Агентства и частные риелторы стараются себя оградить от возможной неуплаты, прописывая дополнительные пункты в договоре. Например:

  • в случае расторжения договора по инициативе покупателя удерживается неустойка;
  • в случае, если продавец, заключивший договор с риелтором, передумал продавать квартиру, он обязуется оплатить услуги в полном объёме.

Формулировки могут отличаться, но смысл остается один: риелторы хотят получить свои деньги независимо от исхода сделки. Если вы не согласны с пунктами договора, то требуйте их убрать и не подписывайте никаких документов, пока ваше условие не будет выполнено. Как мы уже рассказали выше, их можно оспорить в суде, но чтобы избежать лишней нервотрепки и затрат, лучше сразу заключить такой договор, который вас устроит.

Есть ли практика составления договор с риэлторами, когда прописывается, что вознаграждение за сделку риэлтор получает после перехода права собственности, но в случае отмены сделки в течение какого либо времени после перехода права собственности, риэлтор обязан вернуть вознаграждение?

Договор- соглашение между сторонами, в него модно включить любые условие, не противоречившие действующему законодательству.
Можно включить такой пункт в договор.
Другой вопрос, что будет причиной отмены сделки. И какую сторону будет представлять риелтор: продавца или покупателя?
Если продавца, то логично что комиссия не вернётся заказчику, те риелтор выполнил свою работу.
Если покупателя, здесь уже другой вопрос.

Относительно свободы договора вопросов нет, вопрос больше о практике.
Риэлтор со стороны продавца, а возможная отмена сделки по инициативе покупателя.

В вышеописанном варианте я бы не согласилась на возврат комиссии. Работа сделана.
На счёт практики не могу прокомментировать, но само по себе расторжение договора по инициативе покупателя - очень сомнительно.
Можете потом взыскивать с покупателя эти расходы.

Форма договора и договоренностей может быть различна. Но есть различные ситуации, если без причины, продавец отказывается от оплаты или проведения сделки, то со стороны риелтора работа была произведена (показы, реклама, юридические услуги, сбор документов и прочее. ), расходы были. компенсация за как расходов, так и работа должна быть оплачена.
допустим ситуации отказа продавца, а работа риелтора со стороны покупателя- то по согласованию сторон, допустим поиск продолжается, и тут возможно увеличение комиссии в зависимости от объёма расходов по проверке покупаемых квартир, опять же -по ситуации.
Есть случаи, которые прописываются в авансовых соглашениях-например отказ кредитора от ипотечного кредита.
Ваш случай, уже после сделки-не относится к риелтору- вы по каким-то причинам решили расторгнуть договор по обоюдному согласию-а риелтор при чем? Если он только не принуждал вас к сделке. )))

"Риэлтор со стороны продавца, а возможная отмена сделки по инициативе покупателя. "
----------------------------------------
Ну вот покупатель отменяет покупку. Передумал, деньги потерял, да какая разница. Всё, сделка не состоялась. Да, работа риэлтором была проведена и она должна быть кем-то оплачена. Но почему это должен быть продавец? Он работу тоже провёл и это не его вина. Деньги должны быть взысканы с виновной стороны, то есть с покупателя. Можно его судить, можно ещё как-то, но продавец здесь абсолютно ни при чём. Я бы не стал платить риэлтору в такой ситуации, и именно потому, что меня тоже кинули, а я ещё и деньги должен платит за это? Изивните. Хотите в суд, подавайте в суд, только вина-то моя в чём?

По нормальному, надо всем успокоится и искать другого покупателя. А если хочется непременной оплаты, надо брать деньги вперёд, но конечно это невозможно. А когда деньги платятся потом, то всегда есть риск их не получить, и это должно учитываться как необходимый риск в данном виде деятельности. В реальности, таких ситуаций исключительно мало, так что это всё теория.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: